2014 2009
Figur 5 visar ett spridningsdiagram över omsättningens påverkan på efterlevnaden och det visar att 6 av de 7 företag som är sämst på att redovisa även har en låg omsättning.
Företagen som lämnar information på 5 punkter finns spridda över hela intervallet i alla 4
diagrammen, men tittar man på de som informerar bättre eller sämre så kan vissa samband skönjas. Tittar man på kombinationer av de olika faktorerna så har 6 av 7 av de företag som har en
efterlevnad på 2, 3 eller 4 av punkterna ett lågt bokfört värde på sina förvaltningsfastigheter och en låg omsättning, den 7:e har en majoritetsägare som äger 72%, 4 av 7 företag har en majoritetsägare. Det stämmer med till viss del med det som Hartwig (2015) kommer fram till, att företagens storlek mätt som omsättning och fastighetsinnehav har en positiv påverkan på efterlevnaden, här i form av att de små företagen har en sämre efterlevandegrad. Tittar man på de 8 företag som lämnar
information på 6 eller 7 av punkterna så är den största enskilda ägarandelen 37,5%, alltså finns det inga majoritetsägare i gruppen, storleken på fastighetsinnehav och omsättning är blandat, men ingen är i den lägre tredjedelen i urvalet.
8 D
ISKUSSIONBorgestad är det enda företaget i urvalet som inte är ett rent fastighetsbolag, utan de har större delen av sin verksamhet inom industrin, av en omsättning på cirka 734 MNOK härrör cirka 60 MNOK från förvaltningsfastigheterna. Att de i huvudsak är ett industriföretag skulle kunna vara en förklaring till att de som enda företag redovisar sina fastigheter till anskaffningsvärde och inte verkligt värde. De tar endast upp verkligt värde i en not i årsredovisningen.
Olav Thon Eiendomsselskap lämnar bara information på tre punkter, det är en försämring på två punkter sedan 2009. För att se vad skillnaderna kan bero på gjordes en närmare granskning av 2009 års årsredovisning. År 2009 gjordes bara interna värderingar, inga externa värderare användes. 2014 användes externa värderare, men det sägs inget om hur stor andel av fastigheterna som värderats externt, alltså saknas en del av den information som IAS 40 kräver, så de har försämrat sig på en punkt. I årsredovisningen för 2009 står det att inga restriktioner finns för när förvaltningsfastigheter får säljas eller hur hyresintäkter får användas. Vad gäller förpliktelser vid köp, uppförande eller exploatering är 2009 års årsredovisning motsägelsefull, då det på ett ställe sägs att det inte finns några avtalsenliga förpliktelser att köpa, uppföra eller exploatera, medan det på ett annat ställe sägs att koncernen har avtalsenliga förpliktelser för köp och tillverkning av förvaltningsfastigheter. 2014 tar årsredovisningen bara upp de förpliktelser som finns, det blir en försämring i informations-lämningen, men den är inte längre motsägelsefull. Informationsmässigt borde det ses som en förbättring då externa värderare börjat användas, även om det inte anges till hur stor del, samt att informationen inte längre är motsägelsefull. IAS 40 uppmuntrar till användning av externa värderare, då det anses ge pålitligare värderingar. Företag uppmuntras att använda oberoende
värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med det läge som är aktuellt, men det är inget krav(FAR Akademi,
2013, IAS 40, punkt 32). Då de inte lämnar informationen som IAS 40 kräver så blir det ändå en försämring jämfört med 2009 i denna undersökning. Som Soderstrom och Sun (2007) säger så har företag med koncentrerat ägande mindre incitament till finansiell rapportering och Olav Thon Eiendomsselskap har en stor ägare som äger 72 %, även det skulle kunna vara något som ligger bakom den dåliga efterlevnaden.
Hedlund redovisat att de hittat. Det faktum att det är mycket text att gå igenom och som i detta fall norsk text, kan vara en bidragande orsak till skillnad i de olika undersökningarna.
Då de svenska företagen är rena fastighetsbolag så anser de kanske att det är självklart att inga rörelsefastigheter finns, så att de därför inte tar upp hur de skiljer de olika fastighetstyperna åt. Något av företagen skriver i klartext att alla fastigheter är förvaltningsfastigheter, för några andra kan man tolka det som står i företagsbeskrivningar och affärsidéer som att de bara har förvaltnings-fastigheter, men det är inte tydligt utskrivet. Detsamma kan nog gälla för begränsningar i
försäljningsrätten och avtalsenliga förpliktelser, de tar bara upp det när det faktiskt finns några. Det är Kungsleden ett tydligt exempel på, då de har förändrat hur de redovisar både begränsningar i försäljningsrätten och avtalsenliga förpliktelser (g och h) åt varsitt håll, det blir lätt att göra antagandet att de lämnar bara information om det finns någon begränsning eller förpliktelse att informera om.
Den danska fastighetsmarknaden verkar vara turbulent, då ett av de tidigare undersökta företagen likviderats och två har blivit uppköpta tidigare, så de är inte med i undersökningen. Jensen & Møller har blivit uppköpt och avregistrerat från börsen i februari 2015, så det är med i undersökningen. Sen är det tveksamt om Jensen & Møller överhuvudtaget behöver följa reglerna i IAS 40 då det är dotterföretag i en koncern och det är koncernredovisningen som ska följa standarderna i IAS (FAR Akademi, 2013). Det förklarar i så fall den dåliga efterlevnaden, de behöver inte redovisa enligt IFRS och då inte heller IAS 40. Danska Realia har skrivit ner sina fastigheter, annars skriver företagen upp sina fastigheter, förutom de med innehav i Ryssland. En försvagad Rubel gör att företagen med innehav i Ryssland antingen skrivit ner fastigheterna där eller gjort kursförluster.
Vad gäller punkterna g och h där det var sämst efterlevnad och störst förändring sedan 2009, skulle en förklaring till det dåliga resultatet och den stora förändringen vara att de flesta företagen bara redovisar i punkterna g och h om de faktiskt har några förpliktelser. Det kan förklara varför det är flera försämringar än förbättringar, företagen torde ju inte försämra den information som de en gång haft med i sina årsredovisningar.
Var den eftersökta informationen i årsredovisningarna funnits har varierat i olika årsredovisningar, så det har inte räckt att läsa noter och resultat- och balansräkningar, utan hela årsredovisningarna har genomlästs och genomsökts med sökord för att hitta informationen enligt IAS 40 punkt 75. Om årsredovisningarna tolkas som att de som är rena fastighetsbolag inte har några rörelsefastigheter
någon operationell leasing, kan i så fall efterlevnaden i punkt b och c anses vara något högre än i det redovisade resultatet. Kanske framförallt i punkt c där det är dålig efterlevnad på grund av att
bolagen är rena fastighetsbolag och därför ser det som självklart att de inte har några rörelse-fastigheter och därför inte beskriver hur de skiljer de olika fastighetstyperna åt och inte heller skriver något om innehav av rörelsefastigheter.
För begränsningar i rätten att sälja och för avtalsenliga förpliktelser, där företagen var sämst att lämna information, kan den generella tolkningen antas vara att, finns det inga begränsningar och förpliktelser så lämnas ingen information om det. Även här är det öppet för tolkningar, i resultatet har bara de som faktiskt lämnar information fått en markering att de lämnar information. Gör man sedan tolkningen att de flesta bara lämnar information om de faktiskt har några begränsningar och förpliktelser och tolkar årsredovisningarna utifrån detta synsätt så är efterlevnaden enligt IAS 40 punkt 75 god, sen borde kanske företagen vara bättre på att lämna informationen i klartext även då det inte finns några begränsningar och förpliktelser. Önskvärt för att lättare kunna jämföra olika företags årsredovisningar skulle vara mera standardiserat vart i årsredovisningen informationen om olika saker ska lämnas.
Bengtsson (2009) skriver om att företagen oftast använder undantagsregeln ”alla framtida nettokassaflöden till nuvärde”, vid beräkningar av verkliga värden på fastigheterna och att de använde denna ifrågasatta regel alltför lättvindigt. Företagen använder fortfarande i stor
utsträckning nivå 3 i värderingshierarkin och kassaflödesberäkningar för hela eller delar av sina beräkningar av verkliga värden, då 10 av 13 företag hänvisar till nivå 3 och 12 av 13 hänvisar till kassaflödesanalyser. Endast 4 företag hänvisar till användandet av marknadsvärden på likvärdiga fastigheter i den mån det finns vid sina beräkningar i övrigt används kassaflödesanalyser och nivå 3 i värderingshierarkin. Då IAS 40 har ändrats och hänvisar till den nya IFRS 13 så har möjligen reglerna skärpts för hur beräkningar får göras enligt nivå 3 i värderingshierakin och hur dessa beräkningar ska redovisas i årsredovisningen.
9 S
LUTSATSDe flesta företag, alla utom ett, redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde, lika som i den tidigare undersökningen och ett förväntat resultat.
Efterlevnaden av punkt 75 i IAS 40 totalt sett är något bättre än i den tidigare undersökningen. Till stor del beror det på att de företag som utgått var dåliga på att lämna information enligt IAS 40 i den tidigare undersökningen. Sett till de företag som är med i båda undersökningarna är efterlevnaden likartad de jämförda åren. Med de antaganden och den tolkning som gjorts ovan så kan
efterlevnaden av IAS 40 ändå sägas vara god bland de undersökta företagen. Sett till den information som faktiskt lämnas enligt punkt 75 i IAS 40 så är efterlevnaden 69 %.
I likhet med andra undersökningar som undersökt företags efterlevnad av IFRS-standarder till exempel Amiraslani et al (2013), Hartwig(2015) och Gauffin et al(2016) kommer även den här undersökningen fram till att efterlevnaden inte är perfekt, men ändå relativt god.
F
ÖRSLAG TILL VIDARE STUDIERDå IFRS 13 är en ny standard sedan 2012 så skulle en undersökning för att se om de företag som redovisar enligt nivå 3 i värderingshierarkin lämnar utförligare information om vilka beräknings-grunder de använt sig av vid beräkningar av verkliga värden efter IFRS 13 infördes än vad de gjorde tidigare.
Det skulle även det vara intressant att utifrån en större urvalsram se hur företag som inte är rena fastighetsbolag efterlever standarden i förhållande till de rena fastighetsbolagen, väljer de att
redovisa förvaltningsfastigheterna till verkliga värden eller till anskaffningskostnaden. Ägarstruktur och storlek på fastighetsinnehav är även det faktorer som skulle kunna undersökas om de har någon påverkan på informationslämnande.
10 K
ÄLLFÖRTECKNINGAmiraslani, H., Iatridis, G. & Pope, P. (2013). Accounting for asset impairment: A test for IFRS
compliance across Europe. (Cass Business School.) Från
http://www.cass.city.ac.uk/__data/assets/pdf_file/0019/160075/CeFARR-Impairment-Research-Report.pdf
Andreasson, C., & Bengtsson B. (2008). Verkligt Värde En rättvisande eller missvisande bild av ett
fastighetsbolags faktiska verklighet? (Magisteruppsats, Karlstads Universitet, Fakulteten för
ekonomi, kommunikation och IT) Från http://www.ekonomiportalen.se/An.pdf
Ball, R. (2006). International Financial Reporting Standards (IFRS): Pros and cons for investors.
Accounting and Business Research, 36(sup1), 5-27. doi:10.1080/00014788.2006.9730040
Ball, R., Li, X., & Shivakumar, L. (2015). Contractibility and transparency of financial statement information prepared under IFRS: Evidence from debt contracts around IFRS adoption. Journal of
Accounting Research. doi:10.1111/1475-679X.12095
Bengtsson, B. (2006). Verkligt värde i balansräkningen - Förvaltningsfastigheter. (Licentiatavhandling, Handelshögskolan vid Göteborgs Universitet). Från
http://www.ekonomiportalen.se/lic%20int.pdf
Bengtsson, B. (2009). Redovisning till verkligt värde eller redovisning till anskaffningsutgift?: Ett val mellan relevans och tillförlitlighet. Ekonomiska Samfundets tidskrift. Tredje Serien (3), 113-117. Från http://www.ekonomiskasamfundettidskrift.fi/est/files/estissue3year2009.pdf
Bjereld, U., Demker, M., & Hinnfors, J. (2009). Varför vetenskap?. (3. uppl.). Lund: Studentlitteratur.
Devalle, A., & Rizzato, F. (2011). Fair value application and disclosure of investment properties (IAS 40): An empirical analysis of european listed companies. GSTF Business Review(GBR). 1(1). 8-15.
Ersson, B., Hedlund D. (2011). IAS 40 - En kvantitativ studie av företags upplysningsskyldighet. (C-uppsats, Högskolan Gävle, Avdelningen för ekonomi). Från
http://www.diva-portal.org/smash/record.jsf?pid=diva2%3A562303&dswid=1540
EUR-Lex. (2015). Rapport från kommissionen till europaparlamentet och rådet utvärdering av
förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Från
http://eur-lex.europa.eu/legal-content/SV/TXT/PDF/?uri=CELEX:52015DC0301&from=SV
Europakommissionen. (2010). Rapport från kommissionen till europaparlamentet och rådet om
finansieringen av international financial reporting standards foundation1. Från
http://ec.europa.eu/transparency/regdoc/rep/1/2010/SV/1-2010-504-SV-F1-1.Pdf
FAR Akademi. (2013). IFRS-volymen 2013. (10, Uppdaterade uppl.). Stockholm: FAR Akademi.
Fastighetsvärlden. (2011, 26 augusti). M6 Capital kontrollerar Scandinavian Properties.
Fastighetsvärlden. Hämtad från http://www.fastighetsvarlden.se/
Gauffin, B., Hagström, T., & Nilsson, S-A. (2016). Rörelseförvärv enligt IFRS 3, tionde året – bättre än så här blev det inte. Tidningen Balans.(1) Hämtad från http://www.tidningenbalans.se/
Graveus, A., Elander E., & Svensson, I. (2012). Verkligt värde i teori och praktik: En fallstudie av
fastighetsbolags värdering i enlighet med IAS 40. (Examensarbete, Lunds Universitet,
Företagsekonomiska Institutionen) Från http://www.ekonomiportalen.se/UP002.pdf
Goncharov, I., Riedl, E. J., & Sellhorn, T. (2014). Fair value and audit fees. Review of Accounting
Studies, 19(1), 210-241. doi:10.1007/s11142-013-9248-5
Hartwig, F. (2015). Swedish and Dutch listed companies’ compliance with IAS 36 paragraph 134. International Journal of Disclosure and Governance, 12(1). 78-105. doi: 10.1057/jdg.2013.33
Hjelström, A., & Schuster W. (2011). Standards, management incentives and accounting practice: Lessons from the IFRS transition in Sweden. Accounting in Europe. 8(1). 69–88.
doi:10.1080/17449480.2011.574400
IFRS. (2015). Från http://www.ifrs.org/
Muller III, K. A., Riedl, E. J., & Sellhorn, T. (2011). Mandatory fair value accounting and information asymmetry: Evidence from the European real estate industry. Management
Science. 57(6), 1138-1153. doi:10.1287/mnsc.1110.1339
Nobes, C. W., & Zeff, S. (2008). Auditors' affirmations of compliance with IFRS around the World: An exploratory study. Accounting Perspectives. 7(4), 279-292. doi:10.1506/ap.7.4.1.
Notisum. (2015). Från http://www.notisum.se/
Quagli, A., & Avallone, F. (2010). Fair value or cost model? Drivers of choice for IAS 40 in the Real Estate Industry. European Accounting Review. 19(3), 461–493.
doi:10.1080/09638180.2010.496547
Repstad, P. (2007). Närhet och distans. (4. uppl.). Lund: Studentlitteratur.
Soderstrom, N. S., & Sun K. J. (2007). IFRS adoption and accounting quality: A review. European
Accounting Review. 16(4), 675-702. doi:10.1080/09638180701706732.
Wahlin, K. (2011). Tillämpad statistik: En grundkurs. (1. uppl.). Stockholm: Karl Wahlin och Bonnier Utbildning AB.