Förslag till beslut
Samhällsbyggnadsnämnden ger positivt planbesked för ett studentbostadshus på fastigheten Biologen 3 i Tullinge.
Sammanfattning
Samhällsbyggnadsförvaltningen har fått en begäran om planbesked som gäller fastigheten Biologen 3 i Tullinge. Begäran innebär upprättande av ny detaljplan för att möjliggöra 8 till 10 studentbostäder med en sammanlagd bruttoarea (BTA) om cirka 600 kvm samt tillhörande parkering. Ny bebyggelse föreslås på befintlig villatomt.
Fastigheten ligger inom gångavstånd till Tullinge centrum och station samt Flemingsberg station och universitetsområdet.
Området för den föreslagna bebyggelsen ingår i RUFS (Regional
utvecklingsplan för Stockholmsregionen, Stockholms Läns Landsting) som del av den regionala stadskärnan Flemingsberg. Utvecklingen av
Flemingsberg omfattar tätare stadsmiljöer med blandade funktioner, attraktiva offentliga rum, hög tillgänglighet till kollektivtrafik samt trygga miljöer för fotgängare och cyklister. Planområdet har även en viktig roll om koppling mellan de regionala kilarna Hanveden och Bornsjön.
Fastigheten faller inom område för stadsutveckling som pekas ut i Botkyrkas översiktsplan, Utvecklingsplan för den regionala stadskärnan Flemingsberg och i den Fördjupad översiktsplanen för Flemingsberg.
I Botkyrkas översiktsplan är området utpekat som medeltät stadsbygd och ingår i det område som kan utvecklas och nyttja närheten till den regionala stadskärnan Flemingsberg.
Botkyrka Kommun
Adress: Botkyrka kommun, 147 85 TUMBA · Org.nr: 212000-2882 · Bankgiro: 624-1061 Medborgarcenter: 08-530 610 00 · E-post: medborgarcenter@botkyrka.se
Hemsida: www.botkyrka.se
Enligt Fördjupad översiktsplanen och Utvecklingsplanen ska Tullinge centrum och Flemingsbergcentrum bindas ihop genom en utveckling som överbryggar stadsdelarna barriärer. Den närliggande Alfred Nobels allé blir en övergångszon mellan tätbebyggd kärna och småskalig villabebyggelse.
Skapandet av en funktionsblandning samtidigt att en stor andel grönska bevaras i den yttre miljön eftersträvas inom utvecklingsområdet.
Den föreslagna studentbostadsbebyggelsen i kollektivtrafiknära läge och nära det regionala cykelstråket är förenligt med utveckling av Tullinge och Flemingsberg i övrigt och bidrar till en ökad blandning av upplåtelseformer, dvs en ny boendetyp föras in i ett område som består främst av radhus och småhus idag. Fastigheten ligger även inom grönstråket som pekas som sambandet mellan gröna kilar.
Utveckling av fastigheten, tillsammans med befintliga små lägenheter som finns på grannfastigheten, bidrar till att skapa en ny entré till Botkyrka från den regionala stadskärnan; tillkommande ändringar ska därför
fortsättningsvis vara i linje med den angränsande utvecklingen.
Orienteringskarta fastigheten Biologen 3.
Ärendet
Fastigheten Biologen 3 ligger intill Tullinge gymnasiet och Södra Parkhemsvägen, åt sidor begränsas området av små bostadsbebyggelser.
Fastigheten har en tomtstorlek på 1 699 kvm och är bebyggd idag med ett fristående hus om ca. 75 kvm. Marken är planare mot vägen och lutar
Botkyrka Kommun
Adress: Botkyrka kommun, 147 85 TUMBA · Org.nr: 212000-2882 · Bankgiro: 624-1061 Medborgarcenter: 08-530 610 00 · E-post: medborgarcenter@botkyrka.se
Hemsida: www.botkyrka.se
kraftigare mot Tullinge gymnasie; obebyggd mark består främst av natur belagd på en brant berglutning. Infart sker idag från Södra Parkhemsvägen.
Ortofoto över fastigheten Biologen 3.
I ansökan föreslås uppförandet av 8 till 10 studentbostäder med en sammanlagd bruttoarea (BTA) om cirka 600 kvm samt tillhörande parkering. Bruttoarea (BTA) som föreslås tilldelas till 260 kvm byggnadsarea (BYA) för huvudbyggnaden och 40 kvm byggnadsarea (BYA) för komplementbyggnad/uthus, vilket innebär en sammanlagd byggnadsarea (BYA) om 300 kvm. Parkeringsyta föreslås närmaste vägen, på marken som är planlagd i gällande detaljplan som prickad mark.
Bebyggelsen ligger i en skogsluttning men del av mark består av lera.
Eftersom marken består av berg och är kuperad kommer troligen sprängning behövas för den nya bebyggelsen; det kan leda till buller och vibration under byggskedet. Huvudbyggnaden kan med fördel utföras i souterräng.
Olika förutsättningar vad gäller exploateringsgrad, placering och utförande av den nya bebyggelsen behöver avvägas under detaljplanearbetet med hänsyn till relevanta utredningar samt befintliga och tillkommande omständigheter.
Botkyrka Kommun
Adress: Botkyrka kommun, 147 85 TUMBA · Org.nr: 212000-2882 · Bankgiro: 624-1061 Medborgarcenter: 08-530 610 00 · E-post: medborgarcenter@botkyrka.se
Hemsida: www.botkyrka.se
Illustrationsplan över förslaget.
Gällande detaljplan
Stadsplan Blickaberget mm (45-12) från 1987 gäller för området. Genomförandetiden för detaljplanen har gått ut. I gällande detaljplanen är fastigheten avsedd för fristående bostadshus i två våningar med förbud mot vindinredning.
Största delen av fastigheten är planlagd för bostadsändamål och tillåter endast en huvudbyggnad och ett uthus eller annan gårdsbyggnad; närmast Södra Parkhemsvägen är fastigheten planlagd som mark som inte får bebyggas. Den brantare delen av berglutningen med markhöjder som ligger mellan 49 och 51 meter ansluter till ett område, utanför fastigheten, som är planlagd som skyddsbälte, dvs ett område som inte får bebyggas eller användas för parkering eller upplag.
Detaljplanen medger en minsta tomtstorlek på 1500 kvm och en största bruks-area för huvudbyggnaden på 200 kvm.
Huvudbyggnaden får inte inrymma mer än två
bostadslägenheter. I uthus eller annan gårdsbyggnad får boningsrum inte inredas. Huvudbyggnaden får inte uppföras till större höjd än 6,5 meter. Uthus eller annan gårdsbyggnad får ej uppföras till större höjd än 3 meter.
Planförutsättningar
Under detaljplanearbetet ska hänsyn tas till olika aspekter.
Markförhållandet, den kuperad terräng och natur är viktiga planförutsättningar.
Botkyrka Kommun
Adress: Botkyrka kommun, 147 85 TUMBA · Org.nr: 212000-2882 · Bankgiro: 624-1061 Medborgarcenter: 08-530 610 00 · E-post: medborgarcenter@botkyrka.se
Hemsida: www.botkyrka.se
Utredningar
Inom ramen för detaljplanearbetet bör följande utredningar göras:
• Geoteknisk PM, inklusive bedömning om markstabilitet samt risk till markradon och aktsamhetområde för ras och skred.
• Eventuell masshantering och handlingsplan för sulfidförande bergarter.
• Övergripande naturvärdesinventering med hänsyn till det regionala gröna stråket.
• Dagvattenutredning- och rening enligt miljökvalitetsnormer (MKN).
• Skyfallsutredning.
• Eventuell studie om markhöjdsättning samt grönytefaktor.
• Trafik PM.
• Tillgänglighetsanalys för oskyddade trafikanter med fokus på hållbar resande.
• Trafikbullerutredning.
• Avfall PM.
• Gestaltningsprogram med hänsyn till den regionala utvecklingen samt bevarandet av särskilda aspekter/objekten inom området.
• Eventuell handlingsplan för byggskede gällande buller, vibrationer, tungtrafik samt skydd av vegetation som bevaras.
Konsekvenser Sociala konsekvenser
Området för den föreslagna bebyggelsen ligger inom 1,5 km gångavstånd från Tullinge centrum och 2 km gångavstånd från Flemingsberg
universitetsområde. Befintlig kollektivtrafik och cykelstråk planeras förstärkas i samband med utveckling av den regionala stadskärnan.
Fastigheten ligger i närheten till befintliga funktioner, aktiviteter och rekreationsområden.
Föreslagen boendeform bidrar till en förnyelse av området och öppnar upp för nya grupper att bosätta sig här. En ökad blandning av upplåtelseformer underlättar även omflyttningar inom närområdet vid generationsskiftet.
Miljökonsekvenser
Förvaltningen har bedömt att planförslagets genomförande inte innebär någon betydande miljöpåverkan. Det innebär att en MKB inte ska tas fram för förslaget. Identifierade miljöaspekter kommer att utredas vidare och en ny ställningstaganden ska tas under detaljplanearbete.
Botkyrka Kommun
Adress: Botkyrka kommun, 147 85 TUMBA · Org.nr: 212000-2882 · Bankgiro: 624-1061 Medborgarcenter: 08-530 610 00 · E-post: medborgarcenter@botkyrka.se
Hemsida: www.botkyrka.se
Ekonomiska konsekvenser
Fastigheten Biologen 3 ägs av sökande. Planläggning ska bekostas av sökande och regleras i ett plankostnadsavtal.
Eftersom marken för föreslagen bebyggelsen består av lera och är kuperad kan grundläggningskostnader öka för exploatören.
Området är ansluten till det kommunala VA-ledningssystemet.
Preliminär tidplan
Planuppdrag kvartal 1/2024
Antagande kvartal 1/2026
SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
Carina Molin Charlotte Rickardsson
Samhällsbyggnadsdirektör Planchef
Expedieras till:
Planadministratör Sökande
12
Planbesked för del av fastigheten Tumba 7:126 (SBF/2020:00240)
Förslag till beslut
Samhällsbyggnadsnämnden ger positivt planbesked för nya bostäder och till-hörande service på del av fastigheten Tumba 7:126.
Sammanfattning
Samhällsbyggnadsförvaltningen har från De Laval International fått en begäran om planbesked för fastigheten Tumba 7:126. Begäran syftar till att utveckla området med bostadsbebyggelse samt service för de boende. Enligt ansökan vill fastighetsägaren att 300–400 bostäder samt service, handel samt offentliga funktionerbyggs i en första etapp. Helt utbyggt ska området bebyggas med 950 till 1100 bostäder enligt De Lavals ansökan.
Ett positivt planbesked kommer att innebära att Riksten tillsammans med denna utbyggnad kommer att bli större än Fittja. Pålamalmsvägen som ligger mellan aktuellt område och Riksten och har omfattande tung lastbilstrafik behöver få en ändra utformning så att passagen mellan stadsdelarna kan ske på ett tryggt sätt. Området består idag av skogsmark och all infrastruktur måste byggas ut, dvs både vatten och avlopp samt vägar i området. Troligen kommer en ny förskola att behöva byggas när området byggs ut. I det kommande planarbetet får det utredas om behov finns och om platsen är lämplig. I de kommande avtalen behöver det finnas möjlighet att förvärva eller förhyra lägenheter för socialförvaltningens samt vård- och omsorgsförvaltningens behov. För att skapa säkra skolvägar och säkra passager kommer troligen en GC-bro eller tunnel att behöva byggas över Pålamalmsvägen.
Samhällsbyggnadsförvaltningen anser att ansökan bör tillstyrkas. Påverkan på miljön bedöms som begränsad och ur ett miljöperspektiv finns inget direkt som motsäger att planbesked ges. I ÖP anges platsen delvis som naturmark och delvis som medeltät stadsbygd. Ansökan uppfyller delvis intensionerna i Botkyrka kommuns ÖP. Kommunen har för avsikt att ge plats för nya invånare utan att bygga i natur. Förutsättningarna för en utbyggnad av spårväg Syd från
Flemingsberg till Riksten-Tumba kan stärkas genom detta projekt. Detta eftersom det blir fler bostäder inom föreslagen sträcka för spårväg syd. I ansökan vill fastighetsägaren att planarbetet påbörjas under första halvåret 2021 för den första etappen.
Då det pågår många exploateringsprojekt i kommunen är det viktigt att göra en realistisk bedömning av tidpunkt för start av planuppdraget och tidplan.
Förvaltningens bedömning är att tidigast hösten 2022 torde det bli aktuell för planstart av den föreslagna första etappen.
Samhällsbyggnadsförvaltningen anser att ansökan bör tillstyrkas. Påverkan på miljön bedöms som begränsad och ur ett miljöperspektiv finns inget direkt som motsäger att
planbesked ges. I ÖP anges platsen delvis som naturmark och delvis som medeltät stadsbygd.
Ansökan uppfyller delvis intensionerna i Botkyrka kommuns ÖP. Kommunen har för avsikt att ge plats för nya invånare utan att bygga i natur. Förutsättningarna för en utbyggnad av spårväg Syd från Flemingsberg till Riksten-Tumba kan stärkas genom detta projekt. Detta eftersom det blir fler bostäder inom föreslagen sträcka för spårväg syd. I ansökan vill fastighetsägaren att planarbetet påbörjas under första halvåret 2021 för den första etappen.
Då det pågår många exploateringsprojekt i kommunen är det viktigt att göra en realistisk bedömning av tidpunkt för start av planuppdraget och tidplan. Förvaltningens bedömning är att tidigast hösten 2022 torde det bli aktuell för planstart av den föreslagna första etappen
Ärendet
De Laval ingår i Tetra Laval gruppen som har en särskild organisation som arbetar med Fastighetsutveckling, främst gäller detta omvandling av det egna markinnehavet.
I inlämnad ansökan för fastigheten Tumba 7:126 föreslår fastighetsägaren att området exploateras med en varierad byggnadsskala som innehåller fristående villor, radhus med 1–3 våningar samt flerbostadshus upp till 5–6 våningar. I bilaga 2 redovisas exempel på en framtida struktur. Fullt utbyggt kommer området enligt ansökan att ge plats för mellan 950 och 1100 bostäder samt erbjuda lösningar för behovet av service, till exempel handel och andra publika funktioner, till boende och besökare. Närheten till naturen ska prägla
utformningen av området. I en första etapp beräknas 300–400 bostäder samt service, handel och offentliga funktioner uppföras, se bilaga 3.
Föreslaget område för detaljplan 1
De Lavals önskemål är att få ett positivt besked på denna ansökan samt att
samhällsbyggnadsnämnden beslutar om att inleda detaljplanearbete för den föreslagna etappen under första halvåret 2021.
Komplettering av ansökan
Den 7 juli 2021 lämnade fastighetsägaren in kompletterande handlingar i ärendet. De visar dels ett bakgrunds material till ansökan som bland annat innehåller en översikt av De Lavals markinnehav i kommunen och val av markområde att utveckla för bebyggelse.
Kompletteringen innehåller en redovisning av föreslagen bebyggelse efter avstämning med kommunen samt förslag till fortsatt process med övriga markområden. Den inlämnade kompletteringen innebär inte något förändrat ställningstagande från förvaltningens sida.
Frågor att hantera i kommande planarbete:
• Farlig skolväg som korsar Pålamalmsvägen om man inte kan hitta annan lösning, ex gångbro?
• Pålamalmsvägens status på berörd sträcka, stadsgata/huvudled och möjlighet till nya anslutande gator?
• Området öster om Pålamalmsvägen kan troligen inte ensamt bära behovet av en stor kommunal förskola? Alternativt kanske mindre privat?
• Risk för ökat bilberoende om det inte finns en förskola i området
• Behöver även justera befolkningsprognosen för att tillse att det totala antal skolplatser som planeras i Riksten klarar föreslagen exploatering.
• Rikstens motorbana, risk för bullerstörning från denna Översiktsplaneperspektiv
Gränsen för medeltät stadsbebyggelse, som finns inritad i det antagna ÖP-dokumentet, visar att planbeskedsområdet är beläget delvis innanför och delvis utanför den utpekade medeltäta stadsbygden. Gränsen mellan de olika områdena samt vilken täthet som passar bäst i
området, bedöms i kommande planarbete.
Förhållande till Rikstens friluftsstad
Utbyggnaden bedöms komplettera Rikstens friluftsstad och särskilt bebyggelsen i detaljplan 4 på ett bra sätt. Bebyggelsestrukturen inom förslaget ses över tillsammans med Riksten detaljplan 4, så att det blir en sammanhängande helhet. Det är viktig att enkelt och tryggt
kunna ta sig över Pålamalmsvägen. I Riksten har det visat sig att långa, raka vägar genererar biltrafik i höga hastigheter inom tätbebyggt område. Om området ska ansluta till Hanvedens allé på andra sidan Pålamalmsvägen, riskerar denna korsning att bli en korsning med mycket trafik och höga hastigheter. Eftersom genomförandetiden för Riksten 4 löper till 2028 kan ändringar av denna göras först efter detta årtal. Ska förändringar göras genom planläggning av själva vägkorsningen behöver detta förankras hos Trafikverket som är huvudman och Riksten Friluftsstad AB.
Social service
Inför kommande planarbete behöver en kartläggning göras över vilka behov av välfärdsverksamheter som förslaget genererar. En tidig samordning behöver ske med verksamhetsförvaltningarna. Inte minst utbildningsförvaltningen utifrån att det redan idag råder underskott på skolplatser för årskurs 6–9 och att Rikstens skola 2 nu blir ytterligare försenad i och med PFAS-utredningen.
Landskapsbild
Området ligger i den gröna kil och det samband som utgör kopplingen till
Flemingsbergskogen från Rikstens Friluftsstad över Pålamalmsvägen. Norra delen ligger inom en zon som i det kommande grönstrukturprogrammet har värdet ”mycket högt värde för biologisk mångfald”. Området ligger i direkt närhet till riksintresse för det rörliga friluftslivet. Marken är kuperad och inom området finns höjdskillnader på ca 10 meter. Det finns ingen känd förekomst av PFOS i det aktuella området. Avståndet från aktuellt område till Huddingegruvan och Nybogruvan som båda ligger i Huddinge kommun är 1,2 respektive 1,6 kilometer. Området består delvis organiskt material. Landskapsbilden riskerar att
påverkas av ny bebyggelse, så området är relativt högt beläget.
Kulturmiljö
I området finns inga kända fornlämningar. Vid en exploatering kan spår från stenåldern hittas här, då man fann detta när man byggde i Riksten, inte långt ifrån denna plats. De återfinns då oftast i närheten av den forna havslinjen, det som idag ofta är ett skogsbryn mellan skogen och det öppna landskapet. Det finns inga kulturmiljöer i området. Området kommer att ansluta till Riksten som är och blir en stor stadsdel. Det är viktigt att kommunen även kan tillgodose kultur och idrottsplatser i stadsdelen. Behoven av kultur- och
fritidsverksamheter skulle öka än mer och det är således viktigt att verksamheter som finns med i kultur- och fritidsplanen för Riksten, däribland fritidsgård, bibliotek, öppna
mötesplatser, prioriteras parallellt med tillkomsten av fler bostäder.
Gröna värden
Naturen är till stora delar redan kraftigt påverkad av inflygnings banan och senare verksamheter. Det finns dock rödlistade groddjur i närheten, både norr och söder om området, som ev. utnyttjar aktuellt område.
Rekreation
En eventuell byggnation måste sörja för sina egna rekreativa värden såsom mötesplatser och lekplatser eftersom detta inte kan utnyttjas i redan befintlig bebyggelse. Pålamalmsvägen utgör en stark barriär mellan Riksten Friluftsstad och föreslagen bebyggelse. Därför måste även barnperspektivet vägas in och bedömas vid ett ställningstagande för planbeskedet.
Trafik, tillgänglighet och angöring
Området är ganska högt beläget och utsätts sannolikt för buller från motor- och skjutbana i söder samt trafik på Pålamalmsvägen med mycket hög andel tung trafik. Trafikverket måste redan nu kontaktas för utlåtande om ut- och infart på Pålamalmsvägen. Trafikverket är restriktiva och kan ha specifika krav för utformning av in- och utfart, vilket kan påverka kostnaderna för projektet. Placering av busshållplats måste ev. ses över. Inom område med stora höjdskillnader måste tillgänglighetsaspekten utredas i planskedet.
Vatten
Området saknar kommunalt vatten och avlopp och området ingår inte i verksamhetsområde för VA. Det finns risk för översvämning vid kraftiga regn eftersom det finns flöden genom området.
Dagvatten
Förorenat dagvatten riskerar att påverka nedströms liggande recipienter negativt:
Tullingesjön i Tumbaåns sjösystem och Hacksjön i Tyresåns sjösystem.
Kommunal service, skola och barnomsorg
Enligt utbildningsförvaltningens lokalbehovsplan finns behov av förskoleplatser i Riksten i takt med utbyggnaden av området. Hur stort tillägget skulle bli baserat på föreslagen exploatering behöver man titta närmare på. Redan idag finns olika frågetecken om behovsutvecklingen baserat bland annat på förseningen av planarbetet för detaljplan 6.
Planförutsättningar Kommunens översiktsplan
I kommunens översiktsplan är halva ytan som ansökan avser redovisad som medeltät stadsbygd. Den exakta gränsen mellan medeltät och gles stadsbygd får bedömas i kommande detaljplanearbete.
Gällande detaljplan Området saknar detaljplan.
Utredningar
Förvaltningen bedömer initialt att följande utredningar behöver göras inom ramen för detaljplanearbetet:
• Bullerutredning
• Markföroreningar
• Dagvattenutredning
• Geoteknisk utredning (med tillhörande markundersökning)
• Landskapsanlys/naturvärdesinventering
• Gestaltningsprogram
• Trafik- och parkeringsutredning
• Utredning om säkra skolvägar och lekmiljöer
Konsekvenser Sociala konsekvenser
Området ligger perifert vilket troligen kommer innebära behov av bil för boende om detta område bebyggs. Naturliga platser för möten och lek saknas och vid en byggnation måste området sörja för sina egna rekreativa värden såsom mötesplatser och lekplatser eftersom detta inte kan utnyttjas i redan befintlig bebyggelse. Den starka barriär som
Pålamalmsvägen utgör mellan Riksten Friluftsstad och föreslagen bebyggelse måste hanteras i ett kommande planarbete. I detta sammanhang måste också barnperspektivet vägas in och hur skolvägar med mera ska göras säkra.
Barnkonsekvenser
I ansökan är inte barnperspektivet belyst. I ett kommande planarbetet behöver säkra skolvägar och barns lekmiljöer därför belysas.
Miljökonsekvenser
Påverkan på miljön bedöms som begränsad ur ett miljöperspektiv. Naturen är till stora delar redan kraftigt påverkad som inflygningsbana och senare verksamheter. Det finns dock rödlistade groddjur i närheten, både norr och söder om området. Området är ganska högt beläget och utsätts sannolikt för buller från motor- och skjutbana i söder samt trafik på Pålamalmsvägen med mycket hög andel tung trafik. Det finns risk att marken är förorenad på delar av området, vilket måste utredas. Landskapsbilden riskerar att påverkas av ny bebyggelse eftersom området är relativt högt beläget. Förorenat dagvatten riskerar att på ett negativt sätt påverka nedströms liggande recipienter, såsom Tullingesjön i Tumbaåns sjösystem och Hacksjön i Tyresåns sjösystem.
Ekonomiska konsekvenser
Kommunen äger ingen mark inom föreslaget exploateringsområde. Det innebär att kommunen inte kommer att få några markförsäljningsintäkter. Då det är allmänt huvudmannaskap i Riksten torde även gatorna inom detta område bli allmänna. För alla exploateringsprojekt i Botkyrka ska exploatören stå för samtliga kostnader för framtagande av detaljplan samt för gatukostnaderna, inklusive ekonomiska risker. Det finns alltid en risk att kommunen kommer att få svara för en del av gatukostnaderna, till exempel ifall
gatukostnaderna blir betydligt högre än kalkylerat belopp.
gatukostnaderna blir betydligt högre än kalkylerat belopp.