7. Samägande
7.3 Problematik vid samäganderätt
Problem kan uppstå vid samägande genom generationsskifte vare sig skiftet sker genom arv, gåva eller testamente. De flesta problemen uppstår vid oplanerade generationsskiften. När ägaren av skogsbruksfastigheten inte planerar sitt skifte kommer överlåtelsen ske genom arvsreglerna. Förutsättningsvis inträffar endast detta när någon efterlevande inte finns.272 Barn som ärver skogsbruksfastigheter har inte själva valt att aktivt verka för samägandet i och med det kan problem lätt uppstå. Vid ett planerat generationsskifte genom gåva eller försäljning kan dessa problem elimineras.273
I följande kapitel kommer problematiken kring samäganderättsförhållanden genom de olika generationsskiftens metoder att förklaras.
7.3.2 Problematiken kring samägande genom gåva
Gåva som generationsskiftes metod är den överlåtelseform som enligt praxis skapar flest problem. De tvingande reglerna i JSL är inte gällande vid ett generationsskifte som sker genom gåva. Avtal vid gåva som strider mot tvingande regler i JSL är därmed ett sådant undantag som kan göras gällande. Gåvogivaren har vid skiftet möjlighet att inskriva villkor i ett gåvobrev. I dessa fall kommer en bedömning inte göras eftersom de inskrivna villkoren inte anses strida mot de tvingande reglerna i JSL.274 Har samägandet bildats i och med gåva görs ett undantag från regeln. Förutsättningsvis gäller undantaget endast ifall villkoren är
269
NJA 1907 s. 409. Se även NJA 1989 s. 9.
270 NJA 1908 s. 466. 271 NJA 1940 s. 82. 272 3 kap 1 § ÄB. 273 Brattström (1992), s. 30-31. 274 NJA 1997 s. 72.
Del 3 - Efter generationsskiftet
45
intagna i gåvohandlingen. Hinder mot att i särskilda fall göra undantag från grundsatsen ska emellertid beaktas.275
Andra problem som kan aktualiseras vid förvärv genom gåva är de tvingande reglerna i JFL.276 För att undvika dessa problem krävs att gåvotagaren erhåller ett förvärvstillstånd ifall skogsbruksfastigheten är belägen i glesbygd eller skärgård.277 Förvärvstillstånd vid gåva krävs inte ifall förvärvaren är gift eller avkomling till överlåtaren.278 Alla förvärvare ska uppfylla denna regel annars krävs ett förvärvstillstånd.
Andra problem som kan tillkomma är ifall vederlag erlagts vid överlåtelsen. Istället för gåva kan förvärvet betraktas som köp ifall exempelvis alla arvingar erlagt ett visst vederlag. 7.3.3 Problematiken kring samägande genom köp
Tillskillnad från samägande genom gåva vilket är vanligt förekommande uppstår samägande genom köp sällan. Som regel är förvärvarna till skogsbruksfastigheten pålästa och kunniga om hur ett samägande så långt det är möjligt undviks.279 När ett samägande genom köp väl uppstår är det oftast mellan makar eller sambor. Ovanligt att syskon köper hela fastigheten av föräldrar.280
Ett förvärvstillstånd vid köp krävs för skogsbruksfastigheter som är belägna i glesbygd,
omarronderingsområde281 samt förvärvaren är en juridisk person som förvärvar
skogsbruksfastigheten från en fysisk person eller ett dödsbo. Detta krävs för att förvärvet ska anses giltigt.282
När båda parterna står som lagfarna ägare på skogsbruksfastigheten kan det konstateras att ett samägande föreligger. Ifall en person är lagfaren ägare kan trots detta ett samägande uppstå även då regeln att den som köpt skogsbruksfastigheten anses vara ägaren. Reglerna i SägL tillämpas både vid dolt och öppet samägande. För att undvika tvistar om dolt samägande vid en försäljning finns möjlighet för parterna att upprätta ett samäganderättsavtal.283
7.3.4 Problematiken kring samägande genom kombinerad överlåtelse av köp och gåva. En kombinerad överlåtelse är en metod som är fördelaktig för överlåtaren. Syftet med kombinerad överlåtelse är att kapitalvinstbeskattningen blir lägre för överlåtaren än ifall skogsbruksfastigheten hade avyttrats. I och med detta minskas beskattningskonsekvenserna för överlåtaren eftersom skogsbruksfastigheten först överlåts som gåva till den yngre generationen som därefter avyttrar sina andelar till det syskonet eller utomstående som slutligen ska överta gården.284 Andelen av kapitalvinsten beskattas av var och en av barnen. 275 Ibid. 276 2 § JFL. 277 4 § JFL. 278 3 § p 5 JFL. 279 Seth (2005) s, 32. 280 Ibid, s. 36.
281 Omarronderingsområde innebär ett område med mycket stark ägosplittring för vilket länsstyrelsen har
fastställt en plan för rationalisering av ägo strukturen.
282
2 och 4 §§ JFL.
283
Seth (2005) s, 41.
Del 3 - Efter generationsskiftet
46
Detta utmynnar i att skatten på kapitalvinsten blir lägre för överlåtaren än om denne hade sålt skogsbruksfastigheten direkt till det barn som slutligen tar över gården.285
Problemet med ett samägande som först uppstår i och med att skogsbruksfastigheten överlåts som gåva är att ett pris ska sättas på syskonens andelar som de därefter säljer till syskonet som slutligen köper gården. Syskonet som köper fastigheten bör beakta hur köpet av de övriga syskonens andelar ska finansieras. Först måste marknadsvärdet räknas ut och detta regleras beroende på hur mycket skog som tillhör fastigheten. Finns mycket skog ökar marknadsvärdet. Ska lån tas för att lösa ut de andra syskonen? Hur högt kan räntan stiga för att syskonet ska klara av att betala räntekostnaderna.
I dagsläget när räntan är låg finns inget att oroa sig för men vad händer när räntan stiger och denne inte har pengar att lösa ut syskonen. Syskonet som äger gården kan avverka skogen och på det sättet utnyttja skogsavdraget till max. Skatt på inkomsten från avverkningen betalas och återstoden av inkomsten betalas till syskonen. Ett annat alternativ som kan användas är när syskonen tillsammans avverkar skogen medan ett samägande fortfarande föreligger därefter säljs fastigheten till ett lägre försäljningspris. Inkomsten från skogsbruksfastigheten delas lika mellan syskonen vilket innebär att skatten inte blir lika hög. Nackdelen är visserligen ett lågt skogsavdrag.286
7.3.5 Problematiken kring samägande genom testamente
Ett samägande kan uppstå när överlåtaren testamenterat skogsbruksfastigheten till flera arvingar eller till en arvinge som i sin tur är gift. Det viktigaste vid en överlåtelse som sker genom testamente är att överlåtaren skriftligen förenar testamentet med villkor om att arvingarna ska äga egendomen enskilt.287 Ifall förvärvet inte utgör enskild egendom kommer skogsbruksfastigheten räknas som giftorättsgods vilket innebär att vid en bodelning kommer make/maka har rätt till hälften av skogsbruksfastigheten detta är reglerat i Äktenskapsbalken (1987:230), (ÄktB).288 Ett förvärvstillstånd från testamentstagarna krävs inte vid överlåtelse av skogsbruksfastighet som skett genom testamente.289
Att testamentera en skogsbruksfastighet är inte ett vanligt alternativ vid generationsskifte eftersom det kan leda till rättsliga problem ifall testatorn förenat testamentet med villkor som inte är förenat med lag eller praxis.290 För testamentstagarna kan en överlåtelse genom testamente innebära ett ofrivilligt samägande mellan syskonen vilket kan resultera i stora meningsskiljaktigheter vilket kan leda till att fastigheten tillslut måste avyttras.
7.3.6 Problematiken kring samägande genom arv
Ett samägande som uppstått genom arv är vanligtvis en känd överlåtelsemetod bland skogbruksägare. Alltjämt är det vanligt att arvlåtaren låter avkomlingarna ärva skogsbruksfastigheten frivilligt eller ofrivilligt. Förutsättningsvis krävs att efterlevande
285
Hydén & Wiberg (2004) s, 154.
286 Ibid, s, 155-156.
287
7 kap 2 § ÄktB. Se även Sund m.fl (2001), s. 244.
288
9 kap 5 § ÄktB.
289
SOU 1987:2, s. 142 f.
Del 3 - Efter generationsskiftet
47
make/maka inte finns. Som tidigare nämnts kan ett ofrivilligt samägande leda till osämja mellan syskonen. Det är inte självklart att syskonen vill lägga ner lika mycket tid på skogsbruksverksamheten eller att avståndet till fastigheten kan skilja beroende på var de är bosatta. Detta kommer sannolikt innebära att en arvtagare lägger ner mycket mer tid på skogsbruksfastigheten än de övriga arvtagarna. Med återupprepning om vad som sagts om testamente kommer på samma sätt som vid arv ingifta till arvtagare ärva skogsbruksfastigheten om inte överlåtaren skriftligen upprättar att arvet inte ska ses som giftorättsgods för respektive arvtagare.291
Ifall osämja bland syskonen uppkommer angående hur skogsbruksfastigheten ska skötas kan försäljning vara ett alternativ. Ifall ett syskon har kapital att lösa ut övriga syskonen kan försäljning undvikas. Vanligtvis är skogsbruksfastigheten värd mycket pengar vilket minskar möjligheten att lösa ut övriga syskon.292
En orsak till varför samägande genom arv ofta uppstår är för att en skogsbruksfastighet kan överlåtas till vem som helst utan att ett förvärvstillstånd fordras samt oberoende på vart i Sverige skogsbruksfastigheten belägen.293 Reglerna i ÄB aktualiseras då överlåtelsen sker genom arv. Varje arvinge tilldelas lika lott vid ett arvskifte. Vid tre arvtagare kommer skogsbruksfastigheten ärvas med en tredjedel var som får till följd att ett samägande uppkommer. Hänsyn till arvtagarnas skattesituation bör beaktas trots att arvsskatten är slopad.294 Delägarna beskattas var och en för sig utifrån varje delägares förhållande till sin lott.295
7.4 Sammanfattande slutsatser
Att noga överlägga vilken överlåtelsemetod som bidrar till att samägande uppstår kan konstateras är både invecklat och emotionellt. De olika överlåtelseformerna passar olika fall av förhållanden. Trots att det kan konstateras att vissa överlåtelseformer kan eliminera framtida problem och tvister för samägarna. De två överlåtelsemetoderna där flest problem uppkommer är arv och gåva, som också den förstnämnda är den vanligaste formen för överlåtelse. Övriga överlåtelseformer såsom testamente, köp och kombinerad överlåtelse köp och gåva anses vara mindre problematiska. Dessa problem är i allmänhet av emotionell karaktär vilket innebär att tvisterna vanligtvis går att lösa utan några rättsliga konsekvenser. Arv är ett oplanerat generationsskifte vilket innebär att överlåtaren inte funderat över ett framtida skifte utan förlitar sig på arvsreglerna som kommer att aktualiseras vid dennes död. Problemen som uppstår mellan samägarna är främst av emotionell karaktär som kan lösas utan rättens hjälp. Problemen som framförallt uppkommer genom gåva är ofta kring de rättsliga förhållandena, såsom att villkor införts i samband med gåva som strider mot lag. Varför gåva som överlåtelsemetod är vanligt kan bland annat vara att gåvogivarens möjlighet att styra skogsbruksfastigheten efter överlåtelsen kan åstadkommas i och med villkor som införts i gåvohandlingen. Villkor som införts i överlåtelsehandlingar skapar bekymmer mellan 291 Brattström m.fl. (2011), s. 56. 292 Brattström (1992), s. 30. 293 Ibid, s. 35. 294 Seth (2005), s. 26. 295 15 § SägL.
Del 3 - Efter generationsskiftet
48
lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter och samäganderättslagen. En
konflikt mellan lagarna uppstår eftersom båda lagarna kan tillämpas på
samäganderättsförhållanden. Konflikterna uppkommer framförallt vid avtal som utformats efter dispositiva regler i SägL, som emellertid kan strida mot tvingande regler som finns i JSL. Undantag från JSL tvingande regler är i nuläget inte reglerat i lagen utan finnes endast i praxis. Omständigheterna prövas och rätten beslutar ifall de särskilda omständigheterna kan anses vara undantagna de tvingande reglerna i JSL. Detta försvårar för överlåtaren att minimera framtida problem då problematiken endast regleras i praxis.
Del 4 - Avslutning
49