5. SLUTSATSER
5.1 S LUTDISKUSSION
Studien ger en djup förståelse om privata onoterade fastighetsbolag. Resultaten kan bidra till nyttig kunskap för studenter såväl som för andra individer som är intresserade av hur privata fastighetsbolag bedömer risker vid förvärv i befintliga bostadsfastigheter. Genom en redogörelse av varför fastighetsbolagen bedömer risker som de gör, kan kunskapen även vara till nytta för privata fastighetsbolag i form av inspiration.
Vi anser att uppsatsen har lett fram till rimliga och relevanta slutsatser. Av de slutsatser vi kommit fram till kan vissa möjligtvis anses något självklara, men vi menar trots det att samtliga är värda att nämnas. Genom intervjuer med ett mycket litet, två medelstora och ett stort fastighetsbolag har uppsatsen präglats av ett brett synsätt på investeringar. Vi är medvetna om att det minsta bolaget skiljer sig från de andra bolagen i olika avseenden. Det största bolaget ägs av en pensionsfond och av den anledningen berörs bolaget av högre uppsatta direktiv till skillnad från övriga bolag i studien. I våra slutsatser anser vi resultaten
vara applicerbara på merparten av de onoterade privata fastighetsbolag som verkar på marknaden. På grund av vår avgränsning till fastighetsbolag i Göteborg, kan resultaten inte direkt appliceras på samtliga städer i Sverige. Applikationer kan däremot göras på städer som liknar Göteborg avseende befolkningsmängd och attraktivitet.
5.2 Förslag till fortsatt forskning
Genom den utförda undersökningen har ett flertal frågor aktualiserats som kräver vidare forskning. På fastighetsmarknaden finns flera sorters fastighetsbolag vilka investerar i fastigheter av olika anledningar. Då vår uppsats har begränsats till privata onoterade fastighetsbolag, finner vi ett intresse av att se om det skiljer sig mellan andra bolagsformer.
Det hade därför varit intressant att studera hur andra bolagsformer likt noterade privata fastighetsbolag och kommunala fastighetsbolag bedömer risker vid investeringar. Detta för att kunna jämföra bolagen med varandra avseende dess likheter och skillnader. Det skulle även vara intressant att undersöka effekterna av hur bolagen påverkas av yttre faktorer gentemot vilka beslut som tas inom bolaget utan yttre påverkan.
Ytterligare ett förslag till fortsatt forskning är att öka antalet respondenter för att på så sätt få flera skillnader och likheter vid bolagens bedömning av risker. Detta skulle öka substansen i studiens slutsatser. En omfattande studie med slumpvist valda respondenter från olika slags fastighetsbolag skulle bidra till en mer definitiv bevisning av resultatet.
Källförteckning
ABC News. (2014). What’s the Biggest Mistake ‘Sharks’ Ever Made? Hämtad 2017-03-04, från http://abcnews.go.com/GMA/video/biggest-mistake-sharks-made-23642578.
Adair, A. S., Berry, J. N., & McGreal, W. S. (1994). Investment decision making: A behavioural perspective. Journal of Property Finance, 5(4), 32-32.
American Psychological Association. (2001). Publication Manual of the American Psychological Association – 5th ed. American Psychological Association.
Anonymt bolag A. (2015). Årsredovisning 2015.
Anonymt bolag B. (2015). Årsredovisning 2015.
Bejrum, H., & Lundström, S. (1996). Fastighetsekonomi, hyresfastigheter. Stockholm:
Catella.
Berk, J., & DeMarzo, P. (2013). Corporate Finance. Edinburgh Gate: Pearson Education Limited.
Blomé, G. (2012). Corporate social responsibility in housing management: Is it profitable?
Property Management, 30(4), 351-361.
Bolagsverket. (2017). Företagsformer. Hämtad 2017-03-21, från http://www.bolagsverket.se/ff/foretagsformer.
Bolåneräntor.com. (2016). Bolåneräntor historik. Hämtad 2017-02-09, från http://www.bolåneräntor.com/historik.
Brealey, A, R., Myers, C, S., & Allen, F. (2011). Principles of Corporate Finance. New York: The McGraw-Hill companies.
Brunes, F. (2015). Fastighetsvärdering och marknadsanalys. Lund: Studentlitteratur AB.
Bryman, A., & Bell, E. (2011). Business Research Methods. Oxford: Oxford University Press.
Bryman, A., & Bell, E. (2013). Företagsekonomiska Forskningsmetoder. Stockholm: Liber AB.
Bräcke Gruppen Fastigheter AB. (2015). Årsredovisning 2015. Göteborg: Bräcke Gruppen Fastigheter AB.
Bräcke Gruppen Fastigheter AB. (2016). Årsredovisning 2016. Göteborg: Bräcke Gruppen Fastigheter AB.
Carlgren, F. (2017). Reporäntan. Hämtad 2017-02- 27, från http://www.ekonomifakta.se/Fakta/Ekonomi/Finansiell-utveckling/Styrrantan/.
Chan, S., P. & Fraser, I. (2017, 2 januari). Fears of a 'massive' global property price fall amid 'dangerous' conditions and market slow-down. The Telegraph. Hämtad 2017-03-03, från
http://www.telegraph.co.uk/business/2017/01/02/fears-massive-global-property-price-crash-amid-dangerous-conditions/.
Chapman, C.B. (1991). Risk. I P. Venmore-Rowland, P. Brandon, & T. Mole, (Red.), Investment, Procurement and Performance in Construction (s. 259-275). London: E & FN Spon, ebrary, Inc.
Clemons, E. K. (1995). Using scenario analysis to manage the strategic risks of reengineering.
Sloan Management Review, 36(4), 61.
Collin, S. Y., Tagesson, T., Andersson, A., Cato, J., Hansson, K. (2009). Explaining the choice of accounting standards in municipal corporations: Positive accounting theory and institutional theory as competitive or concurrent theories. Critical Perspectives on
Accounting, 20(2), 141-174.
Denscombe, M. (2007). The Good Research Guide. Buckingham: Open University Press.
Diaz, J., III. (1990). The process of selecting comparable sales. Appraisal Journal, 58(4), 533-340.
Drzik, J., Nakada, P., & Schuermann, T. (1998). Risk, Capital, and Value Measurement in Financial Institutions. The Journal of Lending & Risk Management, 23-27.
Eldred, G. W. (2012). Investing in real estate. New Jersey: John Wiley & Sons Inc., Hoboken.
Elliot, M., Fairweather, I., Olsen, W., & Pampaka, M. (2016). Scenario analysis, i A Dictionary of Social Research Methods. Oxford: Oxford University Press.
Ernst Rosén. (2015). Årsredovisning 2015. Göteborg: Ernst Rosén.
Ernst Rosén. (2017). Om Ernst Rosén. Hämtad 2017-04-03, från http://www.ernstrosen.se/om-ernst-rosen/.
Esbjörn, S. (1989). Kapitalkostnad, kalkylränta, skatt och inflation. Working paper, Uppsala Universitet.
Estrada, J., & Vargas, M. (2012). Black swans, beta, risk, and return. Journal of Applied Finance, 22(2), 77.
Frame Davidson, J. (2013;2012). Framing Decisions: Decision making that accounts for irrationality, people, and constraints. San Francisco: Jossey-Bass, ebrary, Inc.
Fröjd, M. (2016, 3 mars). Svagt intresse för långa räntebindningstider. Hämtad 2017-06-05, från
http://fastighetsnytt.se/2016/03/svagt-intresse-for-langa-bindningstider/?hilite=%22räntebindning%22
Gallimore, P., Hansz, J-A. & Gray, A. (2000). Decision making in small property companies.
Journal of Property Investment & Finance, 18(6), 602 – 612.
Geltner, M., D., Miller, G., N., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2014). Commercial Real Estate:
Analysis and Investments. Nashville: South-Western publishing Group.
Greve, J. (2003). Modeller för finansiell planering och analys. Lund: Studentlitteratur AB.
Gunnelin, Å., Hendershott, P.H., Hoesli, M., Söderberg, B. (2004). Determinants of Cross-Sectional Variation in Discount Rates, Growth Rates and Exit Cap Rates. Real Estate Economics, 32(2), 217-237.
Hallgren, Ö. (2002). Finansiell Strategi och Styrning (Vol. 8). Lund: Ekonomibok förlag AB.
Hamberg, M. (2001). Strategic Financial Decisions. Malmö: Liber AB.
Handelsbanken AB. (2017). Fast eller rörlig ränta. Hämtad 2017-06-08, från
https://www.handelsbanken.se/shb/INeT/IStartSv.nsf/FrameSet?OpenView&iddef=&am p;navid=A_Finansiering&sa=/shb/inet/icentsv.nsf/Default/qABD7913C65838CB4C125 77D0004B5749.
Hendershott, P. H., & MacGregor, B. D. (2005). Investor rationality: Evidence from U.K.
property capitalization rates. Real Estate Economics, 33(2), 299-322.
Hui, E.C., Zheng, X., Hui Wang, H. (2013). Investor sentiment and risk appetite of real estate security market. Applied Economics, 45(19), 2801-2807.
Hull J. C. (2006). Option, futures, and other derivatives. Indiana: Pearson Education.
Hungria-Garcia, R., Lind, H., & Karlsson, B. (2004). Property yields as tools for valuation and analysis. Stockholm: KTH, Institutionen för Fastigheter och Byggande, Avd. för Bygg-och fastighetsekonomi.
Hyresgästföreningen. (2017, 8 maj). Bostadsbristen slår nya rekord. Hämtad 2017-05-31, från http://hurvibor.se/bostader/bostadsbristen/.
Jacobsen, I., D. (2002). Vad, hur och varför? Lund: Studentlitteratur AB.
Kaiser, R. W., & Clayton, J. (2008). Assessing and managing risk in institutional real estate investing. Journal of Real Estate Portfolio Management, 14(4), 287.
Krabuanrat, K., & Phelps, R. (1998). Heuristics and rationality in strategic decision making:
An exploratory study. Journal of Business Research, 41(1), 83-93.
Liebenberg, A. P., & Hoyt, R. E. (2003). The determinants of enterprise risk management:
Evidence from the appointment of chief risk officers. Risk Management and Insurance Review, 6(1), 37-52.
Lind, H. (2004). Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter. Stockholm:
KTH, Institutionen för Fastigheter och Byggande, Avd. för Bygg-och fastighetsekonomi.
Lind, H. (2009). Ownership changes and efficiency on the commercial real estate market: A qualitative analysis of the development in Sweden. Royal Institute of Technology, Divison of Building and Real Estate Economics.
Lind, H., & Nordlund, B. (2016). Rapport med vägledning avseende tänkbara synergieffekter vid nyproduktion av bostäder. Stockholm: Rapport framtagen på uppdrag av SABO.
Malterud, K. (1998). Kvalitativa metoder i medicinsk forskning. Lund: Studentlitteratur AB.
March, J. G., & Shapira, Z. (1987). Managerial perspectives on risk and risk taking.
Management Science, 33(11), 1404-1418.
Mikes, A. (2009). Risk management and calculative cultures. Management Accounting Research, 20(1), 18-40.
Munck., J. (2015). Sveriges Rikes Lag. Stockholm: Norstedts Juridik AB.
Netzell, O. (2009). A study of micro-level variation in appraisal-based capitalisation rates.
Journal of Property Research, 26(3), 235-263.
Persson, E. (2011). Fastighetsvärdering. I Institutet för värdering av fastigheter och ASPECTs sektion för fastighetsvärdering, SFF (Red.), Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt - fastighetsnomenklatur 11:e upplagan (s. 269-337). Stockholm: Fastighetsnytts Förlag AB.
Peto, R., French, N., & Bowman, G. (1996). PRACTICE PAPER: Price and worth developments in valuation methodology. Journal of Property Valuation and Investment, 14(4), 79-100.
Raftery, J. (1994). Risk analysis in project management (1st ed.). London: E & FN Spon, ebrary, Inc.
Redman, A. L., Tanner, J. R., & Manakyan, H. (2002). Corporate real estate financing methods: A statistical study of corporations' choices. Journal of Corporate Real Estate , 4(2), 169-186.
Rowland, F. (2002). The peer-review process. Learned Publishing, 15(4), 247-258.
Råckle, G. (2011) Fastighetsfinansiering. I Institutet för värdering av fastigheter och ASPECTs sektion för fastighetsvärdering, SFF (Red.), Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt - fastighetsnomenklatur 11:e upplagan (s. 459-471). Stockholm: Fastighetsnytts Förlag AB.
Saunders, M., Lewis, P., & Thornhill, A. (2016). Research Methods for Business Students.
Edinburgh: Pearson Education.
Schoemaker, P. J. H. (1995). Scenario planning: A tool for strategic thinking. Sloan Management Review, 36(2), 25.
Schwartz, P. (1991). The Art of the Long View: Planning for the Future in a n Uncertain World. New York: Doubleday Dell Publishing Group, Inc.
Smith, E. (2006). Using Secondary Data in Educational and Social Research. Maidenhead:
Open University Press.
Statistiska Centralbyrån. (2016). Fastighetsstatistik 2016. Hämtad 2017-06-05, från http://www.sverigeisiffror.scb.se/contentassets/0f09b677189a4504a5d4b06ae1f74c19/bo0501 _2016a01_sm_bo41sm1702.pdf
Statistiska Centralbyrån. (2015). Färre outhyrda lägenheter. Hämtad 2017-06-05, från http://www.sverigeisiffror.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och- bebyggelse/intakter-kostnader-och-outhyrt-i-flerbostadshus/outhyrda-bostadslagenheter-i-flerbostadshus/pong/statistiknyhet/outhyrda-bostadslagenheter-i-flerbostadshus-2015/
Svenning, C. (2003). Metodboken. Eslöv: Lorentz Förlag.
Sveriges Riksbank. (2012). Historiska reporäntebeslut. Hämtad 2017-02-25, från
http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Prognoser-och-rantebeslut/Historiska-reporantebeslut/.
Sveriges Riksbank. (2017). Reporäntebeslut 14 februari 2017. Hämtad 2017-02-25, från
http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Prognoser-och-rantebeslut/Reporantebeslut/2017/Reporantebeslut-14-februari-2017/.
Van Wouwe, M., Berkhout, T. M., & Tansens, P. R. (2008). Risk premiums in cap rates of investment property. Appraisal Journal, 76(3), 241-258.
Vartanian, T. P. (2011). Secondary Data Analysis. Oxford: Oxford University Press.
Veckans Affärer. (2016, oktober). Goda framtidsutsikter för svenska fastighetsmarknaden.
Hämtad 2017-02-09, från http://www.va.se/nyheter/2016/10/03/goda-framtidsutsikter-for-svenska-fastighetsmarknaden/.
Wolmesjö, L G. (2006, 30 juni). Kraftigt höjd ränta riksbankens vapen mot bostads- och
lånebubblor. Göteborgs-Posten. Hämtad 2017-02-23, från
http://www.gp.se/livsstil/bostad/kraftigt-höjd-ränta-riksbankens-vapen-mot-bostads-och-lånebubblor-1.1113907.
Yard, S. (2001) Kalkyler för investeringar och verksamheter - andra upplagan. Lund:
Studentlitteratur AB.
Bilagor
Bilaga 1. Formelblad
Nuvärde:
CF / ((1+r)t)
CF= Kassaflödet (inbetalningsöverskottet) r= Kalkylränta
t= Kalkylperiod
Beräkning enligt Yard (2001).
Direktavkastning:
Direktavkastning= Fastighetens driftnetto / fastighetens marknadsvärde Varav:
Driftnetto= Hyresintäkter, drift- och underhållskostnader
Marknadsvärde= Det pris som är mest sannolikt vid en försäljning på den öppna marknaden Beräkning enligt Lind (2004).
Bilaga 2. Intervjuguide 1
Intervjuguide för Bräcke Gruppen Fastigheter AB och Fastighetsbolag A.
Namn: Företag: Befattning:
Inledande frågor
1. Är det okej att vi spelar in intervjun för att säkerhetsställa de svar vi får?
2. Får vi nämna ditt namn i uppsatsen eller vill du vara anonym? Får vi nämna fastighetsbolagets namn?
3. Hur länge har du arbetat på företaget? Hur länge i den befattning du har nu?
4. Hur många bostadsfastigheter äger och förvaltar fastighetsbolaget? (I Göteborg och samtliga)
Övergripande frågor
1. Hur finansierar ni era investeringar (köp) i befintliga bostadsfastigheter och varför?
2. Förekommer det risker när ni investerar i befintliga bostadsfastigheter? Vilka i så fall?
3. Vilka av riskerna anser ni oftast förekommer vid investeringar i befintliga bostadsfastigheter?
4. Använder ni er av någon form av analys för att upptäcka risker? (Såsom exempelvis riskanalys eller scenarioanalys).
5. Har de stigande priserna på fastighetsmarknaden påverkat er riskhantering? På vilket sätt i så fall?
6. Har de ökade fastighetspriserna påverkat bolagets direktavkastning?
7. Hur ser ni på dagens räntor vid banklån?
8. Hur tror ni fastighetsbolaget kommer påverkas av de framtida räntorna?
Metoder för att räkna på risken
1. Anser ni att ert fastighetsbolag är känsliga för ränteförändringar och hur hanterar ni risken med ränteförändringar?
2. Använder ni er av någon specifik metod eller teori när ni räknar på riskerna vid en fastighetsinvestering?
3. Använder ni eller känner till följande metoder vid investeringskalkylering (vi nämner endast de som inte har nämnts tidigare i intervjun): nuvärdesmetoden, kalkylränta, direktavkastning och driftnetto samt ortsprismetoden?
4. Hur begränsar ni era risker? Varför?
Andra metoder än att räkna på risken
1. Använder ni er av några andra tillvägagångssätt än att räkna på risken vid en riskanalys inför en fastighetsinvestering? Vilka i så fall?
2. När ni tittar på risken av att genomföra en fastighetsinvestering, låter ni den mänskliga faktorn, “magkänslan” och tidigare erfarenhet ingå i beslutet? Eller håller ni er strikt till ekonomiska beräkningar?
Avslutande frågor
1. Vill ni ge något exempel på hur hanteringen av risker har gått till vid investeringsprocessen för en bostadsfastighet? Från idé till köp.
2. Är det okej att vi kontaktar dig igen om det uppkommer fler frågor eller andra oklarheter?
Bilaga 3. Intervjuguide 2
Intervjuguide för Fastighetsbolag B och Ernst Rosén AB.
Namn: Företag: Befattning:
Inledande frågor
1. Är det okej att vi spelar in intervjun för att säkerhetsställa de svar vi får?
2. Får vi nämna ditt namn i uppsatsen eller vill du vara anonym? Får vi nämna fastighetsbolagets namn?
3. Hur länge har du arbetat på företaget? Hur länge i den befattning du har nu?
4. Hur många bostadsfastigheter äger och förvaltar fastighetsbolaget? (I Göteborg och samtliga)
5. Hur många bostadsfastigheter har ni köpt under de senaste två åren?
Övergripande frågor
1. Hur finansierar ni era investeringar (köp) i befintliga bostadsfastigheter och varför?
2. Förekommer det risker när ni investerar i befintliga bostadsfastigheter? Vilka i så fall?
Vilka är vanligast?
Investeringskalkylering vid fastighetsinvesteringar
1. Beskriv hur ni beräknar värdet på en investering när ni är intresserade av att köpa en fastighet?
2. Använder ni eller känner till följande metoder vid investeringskalkylering:
nuvärdesmetoden, kalkylränta, direktavkastning och driftnetto samt ortsprismetoden?
3. Har de ökade fastighetspriserna påverkat bolagets direktavkastning? (Om bolaget använder sig av direktavkastning).
Risker vid fastighetsinvesteringar
1. Beskriv hur ni försöker fånga risken vid en fastighetsinvestering?
2. Vilka ekonomiska förändringar skulle påverka er vid en investering?
3. Hur gör ni för att undvika hyresförluster?
4. Hur bedömer ni riskerna beroende på fastighetens ålder och skick?
5. Har de stigande priserna på fastighetsmarknaden påverkat er riskhantering? På vilket sätt i så fall?
6. Hur ser ni på dagens räntor vid banklån? Tar ni hänsyn till räntan vid investeringar?
7. Hur gör ni för att upptäcka stora och oväntade förändringar på marknaden? Använder ni er något av måttet Betavärde?
8. Hur begränsar ni era risker? Varför?
Metoder för att analysera risken
1. Använder ni er av någon form av analys för att upptäcka risker? (Såsom exempelvis riskanalys eller scenarioanalys?).
Informationshantering och beslutsfattande
1. Beskriv hur ni letar information om ett fastighetsobjekt. När slutar ni leta efter information?
2. Använder ni er av samma tillvägagångssätt vid informationssökning för varje fastighetsobjekt eller skiljer det sig? Varför?
3. När ni tittar på risken av att genomföra en fastighetsinvestering, låter ni den mänskliga faktorn, “magkänslan” och tidigare erfarenhet ingå i beslutet? Eller håller ni er till ekonomiska beräkningar?
Avslutande frågor
1. Vill ni ge något exempel på hur hanteringen av risker har gått till vid investeringsprocessen för en bostadsfastighet? Från idé till köp.
2. Är det okej att vi kontaktar dig igen om det uppkommer fler frågor eller andra oklarheter?
Besöksadress: Kristian IV:s väg 3 Postadress: Box 823, 301 18 Halmstad Telefon: 035-16 71 00
Tack för visat intresse för vår kandidatuppsats!
Johanna Gustafsson & Victor Adamsson