Investeringshindret i samband med delat incitament för hushållsel är litet. De vitvaror det gäller är föremål för ekodesign och energimärkning varför effekten av ett hinder för uteblivna investeringar blir liten.
Fastighetsägarna framhåller också att prisskillnaderna mellan vitvaror av olika energiklasser är tämligen små. När det gäller verksamhetsel (i lokaler) kan hindret vara större. Mångfalden är större bland lokaler, både vad gäller vad lokalerna används till och hur avtalen ser ut. På
workshoparna framkom att oklarheter kan förekomma vad gäller mätning och debitering. I vissa typer av verksamheter (handel, hotell och
restaurang, och idrottslokaler) är verksamhetselen mycket stor, större än uppvärmningen.
Den allmänna uppfattningen i Sverige är att varmhyra dominerar både för flerbostadshus och lokaler, även om det för lokaler tycks vara vanligare med kallhyra. Delade incitament uppstår vid användningen av energi för värme, varmvatten och fastighetsel, oberoende av
upplåtelseform och typ av byggnad. I vissa fall kan brukaren påverka energianvändningen genom att till exempel skruva på termostater eller byta ut snålspolande munstycken, i andra fall sker påverkan indirekt genom till exempel vädringsfrekvens. Beroende på osäkerheter om brukarbeteendet och hur brukaren kan påverka beräknade
kostnadsbesparingar i endera riktningen kan också vissa investeringar utebli. Detta kan ta sig uttryck i en upplevd sämre lönsamhet för dessa investeringar. Resonemanget gäller därför paradoxalt nog även sådana investeringar som innebär att brukaren just ges möjlighet att påverka sin energianvändning, såsom vid införandet av individuell mätning och debitering av värme och varmvatten.
För det relativa fåtal av bostäder och lokaler som idag har eller har haft kallhyra uppstår delade incitament vid energiprestandaförbättrande investeringar för både värme, varmvatten och fastighetsel, oavsett upplåtelseform och typ av byggnad.
Många aktörer – både fastighetsägare och hyresgäster – upplever att fler lönsamma investeringar hämmas vid kallhyra än vid varmhyra. Delade incitament på användarsidan upplevs som ett mindre problem sett till reducerad potential. Att investeringar i klimatskalsåtgärder etcetera har en större energieffektiviseringspotential än åtgärder som kan vidtas på användarsidan styrks också av litteraturen.65 Även om delade incitament förekommer både vid varm- och kallhyra, kan det därmed argumenteras för att de praktiska konsekvenserna av delade incitament är lägre vid varmhyra än vid kallhyra. Utvecklingen mot mer kallhyra tycks å ena
64
Angående skräddarsydda investeringar (”asset specificity”) se till exempel Williamson (1996), s 45, 59.
65
sidan ha avstannat på svenska aktörers initiativ. Till viss del bör detta kunna tillskjutas att denna typ av arrangemang är relativt ovanliga på hyresmarknaden. Å andra sidan kan fler utländska fastighetsägare bli vanligare framöver. Det bedöms som centralt att följa avtalsutvecklingen framöver.
Specifikt för lokaler upplevs det dock finnas både oklarheter men även större avtalsvariation om ansvars- och kostnadsfördelning mellan
fastighetsägare och hyresgäst när det gäller drift och underhåll. Detta kan indikera att problemet är större i lokaler än i flerbostadshus.
Sammanfattningsvis tycks dock delade incitament på användarsidan vara relativt litet i praktiken, både för flerbostadshus och lokaler.
Oavsett avtalsform ligger lösningen på delade incitament i någon form av samarbete mellan ägare och brukare, och bevisligen finns också sådana lösningar. I vissa fall är samarbetet så intimt att den skarpa gränsen mellan parterna blir mindre skarp. I de flesta fall finns tilläggsavtal att tillgripa.
7 Delade incitament i samband
med nybyggnadsprocessen
Det är i samband med nybyggnad som de klart största möjligheterna till att påverka en byggnads energiprestanda finns. Eftersom
energikostnaderna normalt sett utgör en av de största kostnadsposterna i en fastighet, så borde en byggherre eller en fastighetsägare i allmänhet ha starka incitament att bygga energieffektivt, då detta borde leda till ett påtagligt ökat driftnetto vilket i sin tur ökar värdet/försäljningspriset på den uppförda byggnaden. En förutsättning för att byggnaden ska få en energiprestanda som är optimal ur ett livscykelkostnadsperspektiv är dock att de inblandade aktörerna har ekonomiska incitament att minimera byggnadens livscykelkostnader, snarare än att minimera kostnaderna i det egna byggprocessledet. I verkligheten saknas ofta samarbete och ett helhetstänk i byggprocessen. För att överbrygga detta problem krävs i regel att aktörerna ingår något slag av strukturerat samarbete om projektets ekonomi.
I det här kapitlet analyseras förekomsten av delade incitament vid olika former av bostadsbyggande. Analysen har gjorts för både
flerbostadshus och lokaler. I analysen görs en åtskillnad mellan de fall då byggherren bygger för försäljning respektive förvaltning. Dessutom analyseras hur problematiken med delade incitament påverkas beroende på vilken entreprenadform som används.
Det finns en risk när många händer är med i spelet att byggnaden blir en samling byggnadsdelar, och ingen tar ansvar för funktionell helhet. Det blir därför svårt för en byggnadsentreprenör att pröva, utveckla och behålla ett patent på exempelvis ett driftekonomiskt ventilationssystem. Därför förlorar byggbranschen sin innovationsbenägenhet, vilken istället kommer in i byggprocessen från annat håll, inte minst från
byggmaterialindustrin.66
Byggherrerollen har över lång tid förändrats så att entreprenören och konsulter tagit över allt mer av de delroller som byggerren tidigare
66
haft.67Samtliga resonemang i detta kapitel bygger på att ett relativt lägre inköpspris av en viss utrustning innebär en relativt högre driftkostnad för husets energisystem. Om det driftsekonomiskt fördelaktiga samtidigt vore det inköpsbilliga, så uppstår inget delat incitament i praktiken, även om det naturligtvis ändå existerar i teorin.