• De intressenter som har möjligheten att påverka och styra över utvecklingen av hyresbostäder är hyresgästen, kommunen, fastighetsbolaget, Länsstyrelsen, staten och banken.
• I Göteborg Stad är det främst personer som inleder bostadskarriären som är i behov av särskilda insatser som har svårast att finna en bostad.
• Det utbud som finns av bostäder representerar dessvärre inte det som efterfrågas, vilket gör det svårt för unga vuxna att etablera sig på bostadsmarknaden.
• Det som produceras idag kostar för mycket och de storlekar som finns passar inte behovet. Det är då främst inom det befintliga beståndet som unga vuxna bör söka sig till en hyresbostad.
• Att köpa fastigheter är dyrt, mycket dyrare än nyproduktion och ger en låg
avkastning. Att bygga är därför ett bättre alternativ. Därav mål och strävan mot att få ihop en god byggproduktion.
• Fastighetsutvecklingen kan delas in i sex olika stadier under processens gång; initiering, utvärdering, införskaffning, design, genomförande och förvaltning.
• En viktig förändring är att kommunen ska förbättra transparansen för exploateringsavtal och markanvisningar och dessutom ska regelverken bli nationella vilket förhindrar att kommuner ska kunna ställa särkrav på byggnaders tekniska egenskaper.
• Länsstyrelsen är den myndighet som tar fram planeringsunderlag för områden där särskild hänsyn måste tas för byggnation och markanvändning.
• För att bankerna ska finansiera bostadsproduktionen krävs det att fastighetsbolag har en bra finansiell plan där många parametrar spelar in.
4. Diskussion
Bostadsproblematiken är ett komplext problem där många pusselbitar måste falla på plats för att fler ska få tillgång till bra bostäder och att det skapas tillfällen för att fler aktörer ska komma in på bostadsmarknaden. Historiskt sett har hyresbostadens förutsättningar förändrats mycket det senaste decenniet. Hyresrätten är ekonomiskt missgynnad då den är både dubbelbeskattad, saknar ränteavdrag och inte har tillgång till ROT-avdrag i jämförelse med den ägda bostaden. Detta resulterar i att boendekostnaden blir högre och främjar privatpersoner med bättre ekonomi. Detta ställer sig emot de principer som Göteborg Stads vision om att alla ska ha rätt till ett bra boende.
För fastighetsbolag är det mer gynnsamt att satsa på att bygga och förvalta ägda bostäder då det resulterar i en högre avkastning på kort sikt medan hyresbostäder ger en hållbar avkastning på lång sikt. Bostadsmarknaden förändras ständigt och är mycket konjunkturkänslig. Idag är produktionskostnaderna höga och exempel från SABOs Kombohus visar att det är möjligt att pressa priserna mer. Dock finns det hinder i regelverk, lagar, planprocesser och krav som gör att fastighetsbolag arbetar i motvind trots att det finns en stor efterfrågan på hyresbostäder.
I Sverige är vi måna över att vårt boende är av en hög standard vilket gör det svårt för fastighetsbolag att avvika från dagslägets utformning av bostäder. Förändringarna bär med sig risker vilken ingen intressent vill bära, varken fastighetsbolag, kommuner eller staten. Frågor som att sänka kraven genom att exempelvis gå ifrån vissa tillgänglighetskrav eller att kommunen skulle ha mindre kontroll över vad som byggs är det ingen som vill ta på sig. Det är en mycket känslig fråga inom bostadspolitiken. Trots detta måste vi idag ifrågasätta dagens standard på bostäder. Ser man till vad som efterfrågas så byggs det inte utifrån önskemål från hyresgästen. Som tidigare nämnts är avkall på yta något som många kan tänka sig, då det idag i många fall levnadsmönstret skiljer sig gentemot det som fanns för 50 år sedan. Idag används stadens funktioner mer effektivt och kvalitativt genom att människor vistas mer utanför hemmen och där det sociala nätverket har blivit en allt mer prioriterad fråga.
Dock byggs det för lite för att möta den efterfråga och det behov som ställs på marknaden. Vi går mot en framtid där det kommer krävas mer samarbete mellan intressenterna. Så som det ser ut just nu arbetar dessa intressenter mer mot varandra, vilket missgynnar stadens potential och tillväxt. För att kunna leda stadens tillväxt i en önskvärd riktning åt måste flyttkedjornas aktivitet och flöde öka. För tillfället står flyttkedjorna stilla, vilket beror på att det är mer ekonomiskt att bo kvar i en större bostad än vad behovet säger. Reavinstskatten är en del som gör att det kostar mer att sälja sin bostad en att bo kvar vilket leder till att flyttkedjor stoppas upp och ytterligare nya flaskhalsar dyker upp på marknaden. Dessa negativa och dåliga flöden gör det svårt för fler att få in en fot på bostadsmarknaden och färre har möjlighet att hitta en bostad som möter de önskemål och krav som hushållen har.
En fråga som många forskare ställer sig är om fri hyressättning kan vara en lösning till en del av bostadsproblematiken. De hyressättningsprinciper som används idag för att fastställa hyrorna anses av många vara missgynnande för fastighetsägarna. Vi har inte bara en hög boendestandard, utan Sverige ligger även i topp gällande hyresnivåer i Europa. Ytterligare en faktor som gör att hyrorna är höga är att det saknas subventioner, vilket är skillnad från befintliga bostäder som har såväl ränteavdrag på 30 procent som ROT-avdrag. Tidigare i Sveriges historia har hyresbostäder subventionerats upp till 40 procent av produktionskostnaden, vilket medfört låga hyror. Riskfördelningen har flyttats från offentlig sektor till att helt och hållet ligga på fastighetsägarna.