Beslutsunderlag
Statens Bostadsomvandling AB skapar värden och ser till att uttryckta samhällsintressen infrias, daterad 2012-09-20
Bildningsnämndens beslut 2013-05-22 § 70 Kommunstyrelsens beslut 2013-05-28 § 93
Projektpresentation på ombyggnad av kvarteret Lärkan, daterade 2014-12-09
Ärendet
Statens Bostadsomvandling (SBO) inkom år 2013 med en intresseförfrågan till Hällefors kommun gällande fastigheterna Bergslagsvägen 15 och
Gillersvägen 6 som idag står tomma, med undantag för förskolan Lärkan som förhyrs av bildningsförvaltningen. Förfrågan gick ut på att omvandla
nuvarande förskolan Lärkan och den närliggande före detta
tandläkarmottagningen i kvarteret Lärkan till en central förskola för hela Hällefors tätort.
Kommunstyrelsen beslutade 2013-05-28 att en förstudie skulle påbörjas i samarbete med Hällefors kommun och då i synnerhet med kommun- och bildningsförvaltningen inklusive verksamhetsanknuten personal. Denna förstudie är nu klar och SBO vill nu veta om Hällefors kommun vill gå vidare med ärendet och därmed underteckna avtal som gör gällande att projektet kan slutföras i form av en ny förskola och sex lägenheter för äldre.
Projektet inbegriper att byggnaden på Bergslagensvägen 15 (nuvarande förskolan Lärkan) genomgår en större ombyggnad genom att våning två och tre som idag innehåller lägenheter rivs. För att därefter omvandla byggnaden till ett enplanshus med nytt tak, nya centrala installationer så som ventilation, värme och vatten och till stor del nya ytskikt. Systemet med tre avdelningar som används idag kommer att kvarstå med tillhörande skyddsrum/förråd i källarplan. Dessutom kommer en del av ytan förändras till ny expedition, studio och sovavdelning. Gällande innergården som binder samman de båda byggnaderna är beslutet fattat att behålla den precis som den är idag då dess funktion fyller samtliga behov.
Den före detta tandläkarmottagningen på Gillersvägen 16 kommer under byggnationens gång att genomgå en totalrenovering i ordets rätta bemärkelse, vilket innebär stambyte, nya installationer och ny planlösning.
Bottenvåningen kommer byggas om för att bereda plats åt tre nya
förskoleavdelningar med ett kompletterande skärmtak, barnvagnsförråd samt ett nytt mottagningskök. Övervåningen kommer i sin tur att omformas till sex stycken väl tilltagna lägenheter om två rum och kök inklusive tillhörande balkong, varav förskolan redan signalerat om att inhysa öppen förskola i en av
Justerandes sign Utdragsbestyrkande
kommer exklusivt endast att erbjudas till boende för äldre. Källarvåningen kommer öppnas upp och bereda plats för förskoleförråd, lägenhetsförråd och ungefär 10 stycken bilplatser.
Ekonomi
Erbjudandet som SBO nu har lagt fram grundas på ett hyresavtal med en hyresperiod om 20 år för att täcka den omfattande investering som görs i Hällefors kommun.
Årshyran som erbjuds är 1 475 000 kronor per år exklusive fastighetsskatt, en summa som varierar beroende på slutgiltig klassificering (cirka 0 – 25 000 kronor per år). Därtill tillkommer alla drifts och skötselkostnader samt en initial investering på 500 tkr för IT/larm/låssystem. Erbjudandet går ut på hyresgästen blockförhyr hela fastigheten och därmed övertar det fulla ansvaret för hyresobjektets förvaltning. Den totala ytan beräknas till 2130 m² varav cirka 1140 m² är lokalyta. En hyresberäkning ger ett
kvadratmeterpris om 692 kr/m². Därutöver tillkommer mediekostnader om cirka 375 tkr för lokalytorna och cirka 364 tkr i skötsel/förvaltning/
underhåll, vilket innebär en slutgiltig bruttohyreskostnad på ca 2 214 tkr per år exklusive fastighetsskatt.
Förvaltningen av fastigheterna som kommunen kommer behöva ombesörja själva berättigar dock också till rätten att inkassera uppkomna intäkter för uthyrning av de sex lägenheterna. Vid full uthyrning ger det en intäkt på cirka 550 tkr. Allt som allt ger detta en nettohyreskostnad på 1 664 tkr alternativt 1755 tkr per år om bildningsförvaltningen hyr en av de sex lägenheterna.
SBO:s uppdrag är att understödja en omstruktureringsprocess som syftar till att anpassa utbud och efterfrågan på vikande bostadsmarknader och när balans uppnås avyttras de utvecklade fastigheterna. Projekt Lärkan är inget undantag och innebär i detta fall att fastigheten inom några år
otvivelaktligen kommer avyttras ur SBO:s bestånd. Med tanke på den aspekten är det därmed även viktigt att känna till att Hällefors kommun sitter säkert med tanke på det förhållandevis långa hyresavtalet som
berättigar ett indirekt besittningsskydd, även om fastigheten skulle avyttras till extern köpare.
Själva entreprenaden kommer vara tudelad varav den första delen innefattar fastigheten på Gillersvägen 16 som beräknas påbörjas sommaren 2015 och vara färdigställd sommaren 2016, varpå nästa etapp innehållande
fastigheten på Bergslagsvägen 15 tar vid för att uppnå ett färdigt resultat sommaren 2017. Befintlig verksamhet beräknas undgå påverkan mer än en flytt under sommaren 2016 från Bergslagensvägen till den då färdigställda Gillersvägen i och med den tudelade entreprenaden. Tidplanen är en
Justerandes sign Utdragsbestyrkande
uppskattning och gäller endast om permanent bygglov införskaffas utan komplikationer.
Förfrågningsunderlag är utskickade och offerter inhämtade och SBO behöver nu få Hällefors kommuns besked innan 2015-02-27 för att kunna gå vidare med projektet. Om kommunen går vidare med projektet kommer SBO att betala för de kostnader som kommunen stått för när det gäller förstudien. Det handlar om cirka 600 tkr som kommun- och
bildningsförvaltningen delat på under verksamhetsåret 2014.
Kommunförvaltningen föreslår att kommunen tecknar avtal med SBO.
Avtalet innebär att staten går in och investerar cirka 30 till 35 miljoner kronor i två fastigheter i kommunen och att kommunen får nya
ändamålsenliga lokaler för förskolan i Hällefors tätort och sex lägenheter anpassade för äldre. Bildningsförvaltningen anser att det finns
samordningsvinster i en gemensam förskola gentemot i en förskola utspridd på tre enheter. Dessutom är båda förskolorna Masken och
Bananen i ett sådant skick att avyttring av dessa samt nybyggnation annars kommer att krävas. Tecknandet av avtalet innebär att kommunen måste ha en plan för att avyttra Masken och hyrda paviljongen Bananen. Avtalet innebär också att förvaltningen av projektets två fastigheter ska ske av Hällefors Bostads AB, som idag förvaltar kommunens ägda fastigheter.
Om kommunen väljer att bortse från detta erbjudande kommer SBO att avsluta det befintliga avtalet med bildningsförvaltningen i Lärkan, vilket innebär att kommunen kommer att stå utan tre förskoleavdelningar från och med 2016-02-01. En nybyggnation som motsvarar bildningsförvaltningens behov skulle innebära en investeringskostnad på cirka 30 miljoner kronor, vilket innebär att kommunen måste nyupplåna motsvarande belopp som innebär att soliditetsplanen motverkas. Ekonomin i en nybyggnation, där hänsyn tas till avskrivningar (2 procent), räntekostnader (3 procent, 10 år bindning) samt förvaltnings- och mediakostnader innebär en hyresnivå på ca 1 942 tkr/år.
Vid val av nybyggnation blir det i nuläget en hård belastning på
bostadsbolagets projektorganisation på grund av många samtidigt pågående bygg- och utredningsprojekt. Under rådande förutsättningar beräknas en ny förskola innebära en plan- och bygglovsprocess som tar ca 1,5 år. Med detta i beaktande kommer hela byggprocessen fram till färdigställandet att omfatta ca 2,5 år.
Folkhälsa
En kvalitativ, väl fungerande förskola är mycket positiv för folkhälsan.
Som en följd av projektets delar kring boende för äldre, ser förvaltningen det som berikande att en tillgänglig miljö för äldre skapas i anslutning till förskolan.
Justerandes sign Utdragsbestyrkande
Miljö
Utemiljön kring Lärkans förskola är redan idag bra, men förutsättningarna för utveckling förbättras genom projektet. Energianvändningen kommer att bli effektivare i en enhet vid Lärkan än i motsvarande gamla enheter.
Förvaltningens förslag till beslut
- Kommunförvaltningen får i uppdrag att teckna hyreskontrakt med Statens Bostadsomvandling, vilket innebär att ombyggnationen påbörjas.
- Fastighetsförvaltningen får i uppdrag att förvalta fastigheterna
Gillersvägen 16 och Bergslagsvägen 15 när respektive fastighet kan tas i anspråk.
- Kommunförvaltningen får i uppdrag att avyttra fastigheten Kullberget 17:1 (förskolan Masken) som kommunal fastighet, enligt
samverkansprojektets tidplan.
---
Under Kommunstyrelsens behandling av ärendet yrkar Anne Horneman (S) bifall till förvaltningens förslag.
Christina Johansson (M) tilläggsyrkar att Hällefors kommun ska arbeta för att i avtalets punkt 1 tillägga att kommunen har option på att förvärva fastigheten under avtalstiden.
Ritha Sörling (V) ställer fråga gällande förskolan Smultronstället som inte nämns i underlaget. Frågan besvaras av Ewa Lindbäck (M).
Fredrik Dahlberg (SD) ställer fråga gällande ökad smittorisk i stor förskola vilken lämnas obesvarad.
Ritha Sörling (V) ställer fråga gällande risken med att teckna 20-årigt avtal vilken besvaras av kommunchef Ola Ström.
Samuel Eriksson (V), Lars-Göran Zetterlund (C), Ewa Lindbäck (M), Annahelena Jernberg (S), Maria Gustafsson (V), Anne Horneman (S) och Vivianne Pettersson (M) yttrar sig utan att yrka.
Ordförande Annahelena Jernberg (S) sammanfattar överläggningarna och ställer bifall mot avslag på förvaltningens förslag med tillägg för Christina Johanssons (M) yrkande vilket bifalls.
Justerandes sign Utdragsbestyrkande
Kommunstyrelsen föreslår Kommunfullmäktige
Kommunförvaltningen får i uppdrag att teckna hyreskontrakt med Statens Bostadsomvandling, vilket innebär att ombyggnationen påbörjas.
Fastighetsförvaltningen får i uppdrag att förvalta fastigheterna Gillersvägen 16 och Bergslagsvägen 15 när respektive fastighet kan tas i anspråk.
Kommunförvaltningen får i uppdrag att avyttra fastigheten Kullberget 17:1 (förskolan Masken) som kommunal fastighet, enligt samverkansprojektets tidplan.
Exp till
Kommunfullmäktige Martin Emmesjö
Justerandes sign Utdragsbestyrkande