Efter att vi har studerat teori och utfört en empirisk studie i form av intervjuer med två investerare, två mäklare samt värderare och bank har vi kommit fram till en rad slutsatser som vi här kommer att presentera. Slutsatserna behandlas med utgångspunkt i studiens frågeställning och syfte.
Hur går investerarna i studien tillväga för att skapa värde vid förvaltning av kommersiella fastigheter och hur bedömer de vilka kommersiella
fastighetsinvesterarbeslut som är lönsamma?
Vår studie visar att de metoder som främst används för att skapa värde och lönsamhet vid investeringar i kommersiella fastigheter är förädling av fastigheter, nybyggnation och förvärv. Förädling av fastigheter utmärker sig som ett bra sätt för en fastighetsinvesterare att skapa värde enligt de investerare vi har intervjuat. Kontinuerliga förbättringar kan öka fastigheternas värde och avkastning. Det är lämpligt att göra på ett sådant vis både för kommersiella fastigheter och industrifastigheter. Även bostadsfastigheter kan förvaltas på detta sätt men inte i lika stor utsträckning på grund utav bruksvärdesprincipen som enbart tillåter vissa justeringar i hyra vid uppenbara förbättringar.
För att bedöma om en investering i kommersiella fastigheter är lönsam undersöks tre faktorer. Möjligheter med den specifika fastigheten, om den har tillväxtpotential och vilka mervärden den kan ge. Möjligheter kan vara de värden som kan skapas genom renovering och ombyggnation. Tillväxtpotentialen är den framtida värdeförändring en fastighet kan ge upphov till. Mervärden kan skapas genom synergieffekter som kan uppstå på grund utav exempelvis skalfördelar. I samband med dessa faktorer så analyseras läget. Läget måste vara bra för att en investering ska få en positiv värdeutveckling. Ett bra läge syftar på en attraktiv ort, läget inom orten spelar även den en viktigt roll. Enligt våra respondenter pågår det en urbaniseringstrend i Sverige och Jönköping är en av de växande orterna i landet och därmed intressant i investeringssynpunkt. Ytterligare en bedömning som görs av fastighetens är dess skick och standard, då undersökt behovet av omedelbara åtgärder och vilket underhåll som kan dyka upp i framtiden.
De metoder som används för att uppskatta värdet av en investering i en kommersiell fastighet är främst avkastningskrav och kassaflöde. Kassaflödet beräknas med hjälp av mer eller mindre komplicerade kassaflödesmetoder. Här beaktas de faktorer som nämnts ovan. Enbart en värdering är dock inte tillräckligt för att avgöra om en investering i en kommersiell fastighet kommer bli aktuell. Studien har visat att investerarens intuition och magkänsla har stor betydelse vid ett beslutstagande.
Vilken relation har bank, mäklare och värderare till investerare i kommersiella fastigheter och vilka faktorer påverkar dem vid bedömningen av en kommersiell fastighetsinvestering?
Mäklarens roll vid investeringar i kommersiella fastigheter är främst vid köp och sälj situationer, dock görs en hel del affärer utan mäklare. Priset, kunskapen och tryggheten är viktiga faktorer för dem som anlitar en mäklare. Mäklaren kan också fungera som en bra kontakt till investeraren genom att förmedla information om fastigheter som är till försäljning då en stor del av de fastigheter som säljs aldrig kommer ut på annons.
När det gäller värderaren visar vår studie att de främst har en roll vid mer komplicerade värderingar av fastigheter och anlitas då av en investerare vid köp- och säljsituationer samt årliga bokslutsvärderingar eller av banken vid kreditbedömning. Dock har de investerarna som vi har intervjuat aldrig anlitat någon värderare. Bankens roll vid investeringar i kommersiella fastigheter är finansieringen. De är den viktigaste kreditgivaren för de investerare vi har intervjuat. Småföretagare och mindre aktörer på fastighetsmarknaden har problem att hitta bra finansiärer på grund av de hårda krav som ställs idag. Studien visar också att bankerna går mindre på relationen med kredittagaren idag och mer på beräkningar och modeller, samt att kraven på kontantinsatsen har höjts.
När både mäklare och värderare värderar kommersiella fastigheter använder de framförallt kassaflödesmetoden men också ortsprismetoden om det är möjligt. Vid värdering görs noggranna analyser och kalkyler, detta är speciellt viktigt eftersom de alltid ska agera som en oberoende part. Studien visar att de faktorer som är viktiga att bedöma vid värdering av en kommersiell fastighet är läge och avkastning. Värdet styrs till största delen av fakta, men intuition och känsla är också viktigt för båda parter för att sätta det slutgiltiga värdet.
Den värdering av en kommersiell fastighet som görs vid kreditgivning av banken går till på ett annat sätt jämfört med de andra parterna. Banken använder sig av standardiserade beslutsmallar och riktlinjer. Den värdering som de gör är ofta mer restriktiv jämfört med de andra parterna. De metoder som används är kassaflödesmetoden och ortsprismetoden. Vid kreditgivning är det dock alltid betalningsförmågan som är grunden och det innebär att även andra faktorer beaktas. Figur nr 2. Värderingsprocessen
!"#$%&$'(")*(*+,%-).$&$'*
!"#$%&$','$*
/012().$&$'*
/$'#3'4$"*
5(22#36&*
708,'$* 9321,'$*:3)$*:3)$*:3)$*
9&,"4,'4*
5$;<*9&,&=%*
9;(>;*
7,%%,?04$%@$&A4$"* !"&=(-A"*B3'4$*
6.1 Diskussion
Resultaten i vår studie visar att det finns ett starkt samband mellan väderskapande, förädling, nybyggnation och förvärv. Kontinuerliga förbättringar som ökar fastigheternas värde och avkastning är den metod som främst används av de fastighetsinvesterare som vi har intervjuat.
Vår studie har visat att lönsamheten av en investering i kommersiella fastigheter grundar sig på investerarens möjligheter att skapa värde. Huruvida detta är generaliserbart eller inte skulle kunna påvisas bättre genom att intervjua fler fastighetsinvesterare och jämföra resultatet med vår studie.
Då en lönsamhetsbedömning ska göras vid en kommersiell fastighetsinvestering poängterar våra respondenter faktorer som möjligheter för fastigheten, tillväxtpotential och mervärden. Renoveringsmöjligheter och möjlighet till ombyggnations ökar värdet för en investerare likadant som en potentiell framtida värdehöjning kan ge upphov till. För att utöka vår studie skulle det vara intressant att göra en liknande undersökning på större fastighetsbolag för att se om resultatet blir detsamma eller om det finns skillnader beroende på fastighetsbolagens storlek. Under denna studie har vi fått bättre förståelse för hur fastigheter värderas och att känsla och intuition är en viktig del i processen. Det är naturligtvis inte enbart känsla och intuition som är påverkande faktorerna, studien har visat att vid uppskattandet av värdet på en kommersiell fastighet används också flitigt avkastningskrav och kassaflöde som beräkningsmodeller. Ett för oss något överraskande utfall i studien visar att fastighetsinvesterarna använder mycket simpla men framförallt väldigt få kalkyler, jämfört med samtliga andra respondenter som använder sig av avancerade kalkyler och uträkningar.
Den viktigaste slutsatsen som kan dras av studien är det ständigt återkommande läget, just läget har tydligt visat sig i vår studie vara den faktor vid en fastighetsinvestering som påverkar investeringsbeslutet mest. Ett bra läge kategoriseras av en attraktiv ort, ett attraktivt område i orten samt ett attraktivt läge i området. Läget går aldrig att förändra, fastigheten i övrigt går att förändra obegränsat.
6.2 Förslag till fortsatta studier
Idag väljer många företag och investerare att sälja sina fastigheter i paketerad form. Paketerad form innebär att istället för att sälja fastigheten som ett fristående objekt, placeras det i bolag som sedan säljs. På detta sätt registreras inte affären som en fastighetsaffär utan som en bolagsaffär vilket ger gynnsamma skatteeffekter. Vidare studier skulle kunna beröra de effekter detta medför, då informationen om tidigare fastighetsaffären och viktig statistik minskar på marknaden. Det komplicerar investeringsbeslut för värderare och investerare på fastighetsmarknaden.
Ytterligare ämnen som skulle kunna studeras närmare är urbaniseringstrenden som vår studie visat, då det ständigt sker en folkförflyttning från landsbygd till stadsområden och bruksvärdesprincipen med det lagstadgade hyressättningssystemet som i dag används.