I enlighet med vår hypotes har alla våra intervjupersoner varit eniga om att BNP och reporäntan påverkar den kommersiella fastighetsmarknaden. Resultaten av våra scenarion visar att när den ekonomiska tillväxten är god får de ekonomiska faktorerna en positivare utveckling än vid motsatt omständighet. En hög BNP indikerar en god ekonomisk utveckling i landet. Resursutnyttjandet av kapital och arbete är högt vilket ger en direkt koppling till välmående på den kommersiella fastighetsmarknaden.
Reporäntan har under senare år spelat en allt viktigare roll på den kommersiella fastighetsmarknaden. En låg reporänta är teoretiskt gynnsammare än en hög reporänta. En låg reporänta ger bättre tillgång till kapital och större efterfrågan på alternativa placeringar så som fastigheter.
Hur marknaden reagerar på makrofaktorernas alla svängningar är inte evident. Vid en sammanställning av resultaten kan vi se att när BNP och reporäntan stiger så ökar alla ekonomiskt knutna faktorer på den kommersiella fastighetsmarknaden. Det är endast i detta scenario vi har funnit ett samband. Att faktorerna stiger då reporäntan stiger säger emot påståendet ovan, angående att en låg reporänta är gynnsammare. I det här fallet måste vi ta hänsyn till två faktum. Det ena är att reporäntan är låg i både vår karaktäristiska period och vår jämförelseperiod. Det andra är att vid en ökning av reporäntan så befinner vi oss troligtvis redan i ett ekonomisk bra läge. När reporäntan är låg så eldar det på marknaden för att få en stabilare ekonomi. Sambandet är tydligt och visar hur de ekonomiska faktorerna utvecklas momentalt. Eftersom reaktionen på makrofaktorerna är eftersläpande så visar scenariot endast läget på marknaden just då, men inte följden av reporäntans stigning.
Att finna fler än ett samband mellan våra fyra scenarion och den kommersiella fastighetsmarknadens rörelse har inte varit möjlig genom vårt metodförfarande. Marknaden är tydligt mer komplex än två makrofaktorer. Vi har genom arbetets gång kommit fram till att marknaden främst reagerar efter två huvudsakliga omständigheter – Indata i form av makrofaktorer och finansiella händelser samt förväntningar. Om förväntningarna på marknaden är dåliga så spelar det ingen roll att BNP stiger och reporäntan sjunker, investeringsviljan kommer förbli låg. Vi kan se att direkt efter en kris, jämför 2003 och 2014, så stiger inte de ekonomiska faktorerna lika stark som efter en period med stabilitet. Det kan antas bero på en större försiktighet och en svagare förväntning på framtiden då krisen ligger färskt i minnet. Genom att ha tillgång till all tänkbar information om tidigare händelser, förväntningar och framtidens makroekonomiska utveckling så borde det leda till en gissning som skulle ligga nära sanningen. Full tillgång till all tänkbar information är dock inte möjlig.
Att marknaden kommer reagera positivt på den negativa reporäntan är därför en del av vår hypotes som varken kan förkastas eller bevisas. Som det ser ut nu på marknaden, med en bra BNP tillväxt och en historisk låg reporänta, är det troligaste scenariot att den kommersiella fastighetsmarknaden kommer fortsätta utvecklas och må bra ett tag framöver.
Via en diskussion angående metodiken och datainsamlingen av rapporten vill vi förmedla brister och nyttor med denna rapport.
Metodiken
För att få en styrka i vår rapport bör vi först diskutera angående om vi har valt rätt ekonomiska faktorer för att representera den kommersiella fastighetsmarknaden. Valet av faktorer motiveras i kapitel 3 där tillämpning av 4Q-modellen sker. Utifrån den modellen valdes faktorer som var starkt kopplade till varandra och delmarknaderna. Dessa faktorer är presenterade i arbetet. Genom arbetets gång insåg vi att fler faktorer kunde ha inkluderats, till exempelvis direktavkastningen. Detta kunde ha gett en tydligare bild på hur kommersiella fastighetsmarknaden förändrades.
Vi vill även belysa valet att avgränsa hyresmarknaden till Stockholm. Marknadshyrorna avspeglar inte, på grund av dess avgränsning, den kommersiella fastighetsmarknaden i helhet korrekt. I diagram 3 ser vi att marknadshyrorna i Stockholmsinnerstad har små svängningar och en stadig ökning, vilket inte överensstämmer med landet som helhet. På grund av den höga inflyttningen i Stockholm och det faktum att det finns många aktiva aktörer på delmarknaden, så reagerar inte hyresmarknaden i Stockholms innerstad lika kraftigt på hög- och lågkonjunkturer. Problem att finna data gjorde dock avgränsningen till ett måste.
Datainsamling
Vi vill också föra upp en diskussion angående datainsamlingen till rapporten. Resultaten om hur de ekonomiska faktorerna rört sig i förhållande till BNP och reporäntan har vi främst hämtat från företag fokuserade på statistik och analys, vilka är presenterade i rapporten. Då företag betalar stora summor för dessa analyser så har vi inte haft tillstånd att presentera siffror utan endast presentera ett översiktligt resultat på vissa av diagrammen. Presentationen av resultaten anses ändå vara av god art då syftet, att visa hur de ekonomiska faktorerna reagerade i de olika makroekonomiska lägena, har uppnåtts.
Litteraturförteckning
Backlund, M. (2008). En analys av fastighetsmarknaden i Östersund. Stockholm: KTH.
Hämtat från https://www.kth.se/polopoly_fs/1.177281!/Menu/general/column-content/attachment/455.pdf den 10 04 2015
DiPasquale, D., & Wheaton, W. (1992). The markets for Real Estate Assets ans Space: A Conceptual Framework. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 196-197.
E-conomic. (2015). Transaktion. Hämtat från E-conomic:
https://www.economic.se/bokforingsprogram/ordlista/transaktion den 01 04 2015 Ekonomifakta. (2010). Finanskris och skuldkris. Hämtat från Ekonomifakta:
http://www.ekonomifakta.se/sv/Fakta/Ekonomi/Tillvaxt/Fakta-fran-kris-till-kris/ den
Finanshistoria. (2010a). Finanskrisen i USA 2008. Hämtat från Finanshistoria:
http://www.finanshistoria.n.nu/finanskrisen-i-usa-2008 den 25 03 2015 Finanshistoria. (2010b). Svenska bankkrisen. Hämtat från Finanshistoria:
http://www.finanshistoria.n.nu/svenska-bankkrisen den 20 04 2015 Icon Medialab. (2014). IT-bubblan som sprack. Hämtat från Icon Medialab:
http://www.iconmedialab.se/it-bubblan-som-sprack/ den 10 04 2015
Konjukturinstitutet. (2005). Konjunkturterminologi. Hämtat från Konjukturinstitutet:
http://www.konj.se/download/18.70c52033121865b1398800099353/Konjunkturtermi nologi.pdf den 22 03 2015
Lind, H., & Lundström, S. (2009). Kommersiella fastigheter i samhällsbyggandet. Stockholm:
SNS Förlag.
Lindqvist Sjöström, C. (2008). Räntan borde ha höjts snabbare. Hämtat från Svd:
http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/sverige/riksbanken-reporantan-sankning-konjunktur_7048177.svd den 30 03 2015
Lindstedt, G. (2001). Boo.com och IT-bubblan som sprack. Stockholm: Forum.
Riksbanken. (2001). Årsredovisning 2001. Stockholm. Hämtat från
http://www.riksbank.se/Upload/Dokument_riksbank/Kat_publicerat/Rapporter/ars01_
sv.pdf den 06 04 2015
Riksbanken. (2006a). Inflationsrapport 2006:1. Stockholm. Hämtat från Riksbanken:
http://www.riksbank.se/Pagefolders/24703/2006_1_sve.pdf den 01 04 2015 Riksbanken. (2006b). Inflationsrapport 2006:3. Stockholm. Hämtat från
http://www.riksbank.se/Pagefolders/27926/2006_3_sve_ny.pdf den 30 03 2015 Riksbanken. (2008a). Penningpolitisk rapport 2008:2. Hämtat från Riksbanken:
http://www.riksbank.se/Upload/Dokument_riksbank/Kat_publicerat/Rapporter/2008/p pr_2008_2_sve.pdf den 21 04 2015
Riksbanken. (2008b). Penningpolitisk rapport 2008:3. Stockholm. Hämtat från
http://www.riksbank.se/Upload/Dokument_riksbank/Kat_publicerat/Rapporter/2008/p pr_2008_2_sve.pdf den 03 30 2015
Riksbanken. (2009). Penningpolitisk rapport Juli 2009. Hämtat från Riksbanken:
http://www.riksbank.se/Upload/Dokument_riksbank/Kat_publicerat/Rapporter/2009/P R0907/PPR_Juli09.pdf den 16 04 2015
Riksbanken. (2011a). Hur mäts inflationen? Hämtat från Riksbanken:
http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Inflation/Hur-mats-inflation/ den 30 03 2015
Riksbanken. (2011b). Penningpolitisk rapport 2011:1. Stockholm. Hämtat från
http://www.riksbank.se/Upload/Rapporter/2011/PPR_feb/PPR_feb_2011_reviderad_1 10324.pdf den 02 04 2015
Riksbanken. (2011c). Penningpolitisk rapport 2011:3. Stockholm. Hämtat från
http://www.riksbank.se/Upload/Rapporter/2011/PPR_okt/PPR_okt_2011.pdf den 02 04 2015
Riksbanken. (2011d). Reporäntan höjs med 0.25 procentenheter till 2.0 procent. Hämtat från Riksbanken:
http://www.riksbank.se/sv/Press-och- publicerat/Pressmeddelanden/2011/Reporantan-hojs-med-025-procentenheter-till-20-procent/ den 30 03 2015
Riksbanken. (2011e). Vad är inflation? Hämtat från Riksbanken:
http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Inflation/Vad-ar-inflation/ den 02 04 2015 Riksbanken. (2012). Inflationsmålet. Hämtat från Riksbanken:
http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Inflation/Inflationsmalet/ den 02 04 2015 Riksbanken. (2014a). Penningpolitisk rapport Februari 2014. Stockholm. Hämtat från
http://www.riksbank.se/Documents/Rapporter/PPR/2014/140213/rap_ppr_140213_sve .pdf den 03 04 2015
Riksbanken. (2014b). Penningpolitisk rapport Juli 2014. Stockholm. Hämtat från
http://www.riksbank.se/Documents/Rapporter/PPR/2014/140703/rap_ppr_140703_sve .pdf den 03 04 2015
Riksbanken. (2015a). Aktuell prognos för reporäntan, inflation och BNP. Hämtat från Riksbanken:
http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Prognoser-och-rantebeslut/Aktuell-prognos-for-reporanta-inflation-och-BNP/ den 30 03 2015 Riksbanken. (2015b). Reporäntan tabell. Hämtat från Riksbanken:
http://www.riksbank.se/sv/Rantor-och-valutakurser/Reporanta-tabell/1994/ den 20 04 2015
Diagram och bilder
Bild 1: AI1148 Fastighetsvärdering för samhällsbyggnad. 4Q-modellen. 2015.
Diagram 1: Newsec. En översikt av hur nybyggnationen i kvm har förändrats över åren 2000-2015. 2000-2015. (hämtad: 10.04.2015)
Diagram 2: Newsec. En översikt av hur efterfrågan på kvm/kontor har förändrats över åren 2000-2015. 2015. (hämtad: 10.04.2015)
Diagram 3: DTZ. Marknadshyran i Stockholmsinnerstad exlusive CBD-området. 2015.
(hämtad: 26.03.2015)
Diagram 4: MSCI. Årlig prisnivåförändring i procent på kontorsmarknaden i Stockholmsinnerstad. 2015.
http://www.ipd.com/research-updates/IPD%20Sweden%20Annual%20Property%20Index%202014%20presentation.pdf (hämtad: 09.04.2015)
Diagram 5: Pangea Property Partners. Transaktionsvolym i antal Mkr för kommersiella fastigheter i Sverige. 2015. (hämtad: 17.04.2015)
Diagram 6: Konjunkturinstitutet. Potentiell produktion och resursutnyttjande (BNP-gap).
2015. Tillgänglig:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1UwMeqyupPgVJCoZz4bKmHyhih0Ag4C7Vz0AhH 5NcGo/edit#gid=1773620265 (hämtad: 30.03.2015)
Diagram 7: Konjunkturinstitutet. Försäljningsbalans och BNP till och med 2016. 2015.
Tillgänglig: Diagram 9: Ekonomifakta. Reporäntans utveckling. 2015. Tillgänglig:
http://www.ekonomifakta.se/sv/Fakta/Ekonomi/Finansiell-utveckling/Styrrantan/ (hämtad:
30.03.2015)
Diagram 12 och Diagram 13: Riksbanken. Aktuell prognos för reporänta, inflation och BNP.
2015. http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Prognoser-och-rantebeslut/Aktuell-prognos-for-reporanta-inflation-och-BNP/ (hämtad: 03.04.2015)
Intervjupersoner
Bauer, Henrik. Fastighets utvecklare. NCC
Birgersson, Andreas. Director & Partner. Pangea Partner Borg, Tor. Chief Economist. SBAB
Ernarp, Rebecca. Chef analys. Vasakronan
Hörnfeldt, Susanne. Värderingsansvarig. Klövern Linde, Jesper. Head of research. Riksbanken
Wingmark, Carl. Director och operativt ansvarig för Real Estate Corporate Finance. PWC