Från resultaten i kapitel sex att bedöma ligger vakansgraden generellt mellan 3 och 5 procent. Även på de mest attraktiva områdena kommer det med jämna mellanrum att finnas vakanta ytor. När det gäller shoppinggatorna, och i de flesta fallen, är det flera fastighetsägare som är inblandade och därför är det svårt för en enskild fastighetsägare att kontrollera vakanserna över ett geografiskt område. Däremot när det är en enda fastighetsägare som äger ett objekt eller äger en betydande andel av ett begränsat geografiskt område har ägaren mer kontroll över ytorna och vakansgraden. Orsaken till att det finns vakanta ytor även i populära områden kan vara att fastighetsägaren vill hitta rätt kund för att skapa en bättre mix som gynnar även de befintliga hyresgästerna. Att hyresvärden föredrar att behålla vakanser i sitt bestånd framför att sänka hyran är en annan orsak, en så kallad naturlig vakans (se avsnitt 3.1). En vakansgrad på mellan 3 och 5 procent kan uppfattas som en normal vakansgrad baserat på normal hyresgästomsättning. Däremot skulle en högre vakansgrad märkas och ge ett negativt intryck. På sistone har trenden med pop-up butiker slagit igenom och många fastighetsägare har valt att fylla sina vakanta lokaler med sådana butiker för att skapa ett bättre intryck. Att ha rätt kundflöde med rätt blandning är en avgörande faktor för handeln och när flera hyresgäster lämnar blir det en dominoeffekt som drabbar omsättningen. Det är därför högsta prioritet att ha vakansgraden under kontroll.
Några ytor är svårare att hyra ut än andra och här behöver fastighetsägaren investera pengar för att locka hyresgäster. I vissa fall kan det till och med behövas en utveckling av en fastighet eller ett helt område för att skapa något nytt och spännande som höjer attraktionsfaktorn och gör det möjligt att locka rätt hyresgäster.
Rekommendationer
Metoden som används i detta arbete är enkel och ger en relativt rättvisande bild av
vakansgraden inom det undersökta området. Den är hanterbar inom ett begränsat område och ger utföraren möjlighet att följa upp utvecklingen inom exempelvis en innerstad. Det går att applicera metoden på flera orter för ett bestämt område med samma upplägg. Däremot finns det utrymme och potential för att dra mer nytta av resultaten och utveckla metoden vidare. Nedan följer några punkter som enkelt går att implementera:
För att minimera de subjektiva bedömningarna som följer med den mänskliga faktorn föreslås en noggrann överlämning mellan utförarna som innehåller enighet kring grundantaganden, bedömningskriterier och språkregler. En sådan överlämning bör för spårbarhetens och kvaliténs skull dokumenteras. Dokumentationen bör innehålla en lista med direktiv som gäller vid mätningen. Vidare kan det vara bra att skapa en karta för varje objekt med dess lokaler. Detta effektiviserar mätningen och gör den också lättare att uppdatera.
Dela upp lokalerna enligt storlek inom två alternativt tre kategorier som till exempel, stor, mellan och liten.
36
Dokumentera vilka typer av branscher som är inblandade i in- och utflyttningen i lokalerna. Detta kan med tiden ge ett mervärde av resultaten i form av trendanalys beträffande utvecklingen av olika branscher som hyresgäster. Dokumentationen kan med fördel efterfölja en initial kategorisering av lokalerna i användningsområden. Dela upp respektive objekt baserat på lägets attraktivitet. Detta kan ge en bättre bild av
37
Källförteckning
Digitala källorAMF Fastigheter, Fältöversten, 2015, https://www.amffastigheter.se/Retail/Faltoversten/, (2015-03-13)
AMF Fastigheter, Gallerian, 2015, https://www.amffastigheter.se/Retail/Gallerian/, (2015-03- 14)
AMF Fastigheter, MOOD Stockholm, 2015, https://www.amffastigheter.se/Retail/Mood- Stockholm/ , (2015-03-14)
AMF Fastigheter, Ringen centrum, 2015,
https://www.amffastigheter.se/Retail/Vastermalmsgallerian/ , (2015-03-13)
AMF Fastigheter, Västermalmsgallerian, 2015,
https://www.amffastigheter.se/Retail/Vastermalmsgallerian/, (2015-03-13) Arbetsförmedlingen, 2015, http://www.arbetsformedlingen.se/Om-oss/Statistik- prognoser/Prognoser/Prognoser/Stockholm/2014-12-09-Stabilt-positivt-pa-Stockholms- arbetsmarknad.html, (2015-06-07) Bibliotekstan, 2015, http://www.bibliotekstan.se/ , (2015-03-14) Birath, 2015, http://www.birath.se/html/lejon.html, (2015-03-12) Datscha, 2015, http://datscha.se/ , (2015-03-12) Ekonomifakta, 2014, http://www.ekonomifakta.se/sv/Fakta/Regional-statistik/Din-kommun-i- siffror/ , (2015-04-22) Ekonomifakta, 2015, http://www.ekonomifakta.se/sv/Fakta/Regional-statistik/Ditt-lan-i- siffror/Oversikt-for-region/?region=0100 och http://www.ekonomifakta.se/sv/Fakta/Regional-statistik/Din-kommun-i-siffror/Oversikt-for- region/?region=0180 , (2015-06-07)
Fastighetsvärlden, 2006, ”Oljeshejk köper Sturegallerian”,
http://www.fastighetsvarlden.se/notiser/oljeschejk-koper-sturegallerian/, (2015-03-14) Företag Stockholm, 2015. ”Stockholmskonjunkturen 4/2014”.
http://foretag.stockholm.se/Foretagsservice/Stockholmskonjunkturen1/, (2015-05-31) Historiskt wordpress, 2011, https://historiskt.wordpress.com/tag/drottninggatan/ , (2015-03- 12)
Hufvudstaden, Bibliotekstan /Norrmalmstorg, 2015, http://www.hufvudstaden.se/Lediga- lokaler/Omraden/Bibliotekstan-Norrmalmstorg/ , (2015-03-14)
38
Hufvudstaden, Kungsgatan, 2015, http://www.hufvudstaden.se/Lediga- lokaler/Omraden/Kungsgatan/, (2015-03-14)
Konjunkturinstitutet, Konjunkturläget mars 2015, 2015,
http://www.konj.se/download/18.1734e80814bc5f7dc5b4e5/konjunkturlaget-mars-2015- sammanfattning.pdf , (2015-05-29)
Skulptur Stockholm, 2015,
http://www.skulptur.stockholm.se/default.asp?id=9476&lang=SE&bhcp=1 , (2015-03-12) Statistik om Stockholm, 2015, http://www.statistikomstockholm.se/index.php/detaljerad- statistik, (2015-06-06)
Statistik om Stockholm, 2015, http://statistikomstockholm.se/images/stories/excel/b219.htm
och
http://statistikomstockholm.se/images/stories/excel/b134.htm (2015-06-06) Statistik portalen, 2015,
http://statistikportalen.tillvaxtanalys.se/Pages/ShowReport.aspx?StatisticalAreaID=7&newCo
mpanyReportID=247, (2015-06-07)
Statistiska centralbyrån, 2013, http://www.scb.se/BO0303/, (2015-04-20)
Statiska centralbyrån, Arbetsmarknad, 2015, http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik- efter-amne/Arbetsmarknad/Arbetskraftsundersokningar/Arbetskraftsundersokningarna-AKU/,
(2015-05-29)
Statistiska centralbyrån, Nationalräkenskaper, 2015, http://www.scb.se/sv_/Hitta-
statistik/Statistik-efter-amne/Nationalrakenskaper/Nationalrakenskaper/Nationalrakenskaper- kvartals--och-arsberakningar/Aktuell-Pong/22918/Behallare-for-Press/390982/ , (2015-05-29) Statistiska centralbyrån, Nationalräkenskaper, Regional räkenskaper, 2015,
http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-
amne/Nationalrakenskaper/Nationalrakenskaper/Regionalrakenskaper/#c_undefined , (2015- 05-30)
Statistiska centralbyrån, Statistikdatabasen, 2015,
http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__NV__NV1401/KonkurserForet0
7/table/tableViewLayout1/?rxid=5a138306-b989-4ce7-9fc9-8a8d9a04912f, (2015-06-06)
Urban Escape, 2015, www.urbanescape.se, (2015-03-27)
Visita, 2015, http://visita.se/branschfragor1/Branschekonomi/Restaurang/Restaurangindex/,
39
Skriftliga källor
Bengtsson, C. & Broman, A., (1995), “Vakansgrader på lokalmarknaden-Treori och praktik”. Examensarbete, nr 381. Stockholm: Kungliga Tekniska Högskolan
Holmström, C., (2007), ”Marknadens syn på begreppet vakans och dess betydelse för lokalhyresmarknaden”. Examensarbete, nr 378. Stockholm: Kungliga Tekniska Högskolan
HUI Research, (2015),”Konjunkturbedömning Mars 2015”
Jones Lang LaSalle, EMEA Retail, (November 2014),”Destination Nordics 2015, untapped region offering opportunities for growth and diversification”
Jones Lang LaSalle, Sverige, (Juni 2014), ”Sveriges handel, Q2 2014” Post Nord, (2015),”E-barometern Q1 2015”
Rosen, K. & Smith, L., (1983). “The Price-Adjustment Process for rental Housing and the Natural Vacancy Rate”, The American Economic Association, Vol. 73, No 4, pp. 779-786 Sanderson, B., Farrelly, K., Thoday, C., (2006), “Natural vacancy rates in global office markets”, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 24 Iss 6 pp. 490-520
Tjernberg, E., (2013). ”Strategier kring vakanser på kontorsmarknaden”. Examensarbete nr 190. Stockholm: Kungliga Tekniska Högskolan
Muntliga källor
Kolterjahn, F. Senioranalytiker, HUI Research. Föreläsning i JLL:s kotor, Stockholm 2015- 05-25
Lundqvist, G. Research Analyst. JLL, telefonintervju (2015-05-18)
Personlig kommunikation
Linder, Å., Chef transactioner och analys, Svenska Bostadsfonden. Rush, B., Associate Director, Senior Valuer MRICS, JLL.
Figur- och tabellförteckning
Figur 1, Destination Nordics 2015, untapped region offering opportunities for growth and diversification”, Jones Lang LaSalle, 2014
Figur 2, Stockholm Travel Book, About Stockholm, Drottninggatan,
40
Figur 3, Hufvudstaden, Kungsgatan, http://www.hufvudstaden.se/Lediga- lokaler/Omraden/Kungsgatan, (2015-03-15)
Figur 4, Hufvudstaden, Bibliotekstan-Norrmalmstorg, http://www.hufvudstaden.se/Lediga- lokaler/Omraden/Bibliotekstan-Norrmalmstorg/ , (2015-03-13)
Figur 5, Stockholm fashion week,
http://www.stockholmfashionweek.com/printview_list_shopping.php?id=4, (2015.03.14)
Figur 6, AMF Fastigheter, MOOD Stockholm, https://www.amffastigheter.se/Retail/Mood- Stockholm/ , (2015-03-14)
Figur 7, Quality Travel, http://www.qtravel.se/Stockholm-Travel-Show , (2014-10-21)
Figur 8, Jan Lundqvist Arkitekter, http://www.jlark.se/viewproject.php?pid=8#, (2014-10-16) Figur 9, AMF Fastigheter, Västermalmsgallerian,
https://www.amffastigheter.se/Retail/Vastermalmsgallerian/, (2015-03-13) Figur 10, AMF Fastigheter, Ringen centrum,
https://www.amffastigheter.se/Retail/Vastermalmsgallerian/ , (2015-03-13) Tabell 1, E-handel Q1 2015, Post Nord, 2015
Tabell 2, egen tabell, Sama Amsih, vår 2014 Tabell 3, egen tabell, Sama Amsih, höst 2014
Tabell 4, egen tabell, Sama Amsih, vinter 2014/2015 Tabell 5, egen tabell, Sama Amsih, höst 2014