Avslutningsvis kan man konstatera att priserna över tid på nyproducerade bostäder alltid varit högre än bostadsrätter som sålts som succession i Haninge kommun. År 2017 har priserna i Haninges bostadsrättsmarknad legat som högst men kommit att stagnera in mot 2018. Det noterades att prisdifferensen varit som störst mellan nyproducerade bostadsrätter och begagnade bostadsrätter mellan år 2015 och 2016 för att sedan gå mot en tydligt minskande prisskillnad fram till maj 2018. Prisgapet har alltså minskat under de tre senaste åren, i synnerhet vid slutet av 2017.
Varför prisskillnaden ser ut som den gör är en komplicerad fråga, men med hjälp av resultatet från regressionsanalysen och den litterära informationen kan slutsatsen dras att både
omgivande faktorer, som exempelvis landets ekonomiska situation, och prissättningsfaktorer för den enskilda bostadsrätten som läge, månadsavgift och bostadens storlek påverkar försäljningspriset.
Vendelsö visade sig vara det dyraste området att bo på i Haninge kommun. Detta motbevisar hypotesen som antagits om att priset ökar ju närmare centrum. Med andra ord är det inte nödvändigt för en bostadsrättslägenhet att ligga nära centrum för att ha ett högre
försäljningspris än andra områden som befinner sig på längre avstånd från centrum. Mer forskning om detta ämne är emellertid viktig innan sambandet mellan försäljningspris och andra prispåverkande faktorer kan tydliggöras. Som förslag kan denna studie utvidgas genom en analys innefattande ett ökat antal faktorer som exempelvis byggår, våning eller arkitektoniska kvalitéer. Som tidigare nämnt har utgångspunkten i detta examensarbete varit regressionsanalysens ekvation vilket påminde om en hedonisk prismodell. En
rekommendation är därför att i framtiden inkludera fler faktorer för att kunna genomföra en analys i enlighet med en hedonisk prismodell.
31
Referenser
InternetsidorEriksson, B. (2016). Reviderad prognos över behovet av nya bostäder. Boverket. Tillgänglig:
https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2016/reviderad-prognos-over-behovet-av-nya-bostader-till-2025.pdf (hämtad: 2018-04-04)
Evidensgruppen. (2016). Värdeskapande stadsutveckling. Tillgänglig:
https://www.evidensgruppen.se/sites/default/files/Vardeskapande-stadsutveckling-Rapport-161206.pdf (hämtad: 2018-04-26)
Finansinspektionen. (2017). Konsekvenser av ett skärpt amorteringskrav. Tillgänglig:
https://www.fi.se/contentassets/ae0e476cdfa3483cb09e0a1a124fb1d4/fianalys11.pdfldkvoter
(hämtad: 2018-05-30)
Finansinspektionen. (2017). Skärpt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter. Tillgänglig:
https://www.fi.se/sv/publicerat/tal-och-debatt/2017/skarpt-amorteringskrav-for-hushall-med-hoga-sku (hämtad: 2018-05-20)
Haninge kommun. (2016). Bostadsmarknaden i Haninge. Tillgänglig:
https://www.haninge.se/globalassets/kommunens-publika-webbplats/bygga-bo-och-miljo/oversiktsplanering-och-detaljplaner/op2030/bostadsmarknaden-i-haninge-kommun.pdf
(hämtad: 2018-05-24)
Haninge kommun. (2018). Bostäder, statistik i Haninge kommun. Tillgänglig:
https://haninge.se/kommun-och-politik/kommunfakta/statistik/bostader/ (hämtad: 2018-04-20)
Haninge kommun. (2015). Brandbergens utvecklingsprogram. Tillgänglig:
http://sbg.minwebbdesign.se/files/2015/03/Brandbergens-utvecklingsprogram-samr%C3%A5dsversion-2015.pdf (hämtad: 2018-06-08)
Haninge kommun. (2018). Byggprojekt. Tillgänglig:
https://haninge.se/bygga-bo-och-miljo/byggprojekt/ (hämtad: 2018-04-30)
Haninge kommun. (2018). Haninge, en attraktiv regional kärna. Tillgänglig:
https://haninge.se/bygga-bo-och-miljo/oversiktsplanering-och-detaljplaner/utvecklingsprogram/regionala-stadskarnan/ (hämtad: 2018-04-30)
Haninge kommun. (2018). Om Haninge. Tillgänglig:
https://www.haninge.se/naringsliv-och-arbete/etablering-i-haninge/om-haninge/ (hämtad:
32 Haninge kommun. (2018). Statistik i Haninge kommun. Tillgänglig:
https://www.haninge.se/kommun-och-politik/kommunfakta/statistik/bostader/ (hämtad:
2018-06-08)
Haninge kommun. (2006). Utvecklingsprogram Jordbro. Tillgänglig:
https://www.haninge.se/globalassets/kommunens-publika-webbplats/bygga-bo-och-
miljo/oversiktsplanering-och-detaljplaner/utvecklingsprogram/jordbro_utvecklingsprogram.pdf(hämtad: 2018-06-08)
Haninge kommun. (2008). Vendelsö utvecklingsprogram. Tillgänglig:
https://www.haninge.se/globalassets/kommunens-publika-webbplats/bygga-bo-och-
miljo/oversiktsplanering-och-detaljplaner/utvecklingsprogram/vendelso_utvecklingsprogram.pdf(hämtad: 2018- 06-08)
Hemnet. (2016). 10 steg, Så går det till att köpa en nyproduktion. Tillgänglig:
https://www.hemnet.se/artiklar/guider/2016/03/29/10-steg-sa-gar-det-till-att-kopa-nyproduktion (hämtad: 2018-04-15)
Hemnet. (2018). Skärpt amorteringskrav införs i Mars 2018. Tillgänglig:
https://www.hemnet.se/artiklar/bostadsmarknaden/2018/02/26/skarpt-amorteringskrav-infors-i-mars-2018-detta-innebar-det-for-dig (hämtad: 2018-05-20)
Hemnet. (2018). Utbudet av nyproduktion är det högsta på fem år. Tillgänglig:
https://www.hemnet.se/artiklar/bostadsmarknaden/2018/04/30/utbudet-av-nyproduktion-ar-det-hogsta-pa-fem-ar) (hämtad: 2018-05-21)
Konjunkturinstitutet. (2016). Konjunkturläget December 2016. Tillgänglig:
https://www.konj.se/download/18.70700e471590eb6385077075/1482228136906/Konjunkturl
aget-december-2016.pdf (hämtad: 2018-06-01)
Konjunkturinstitutet. (2018). Konjunkturläget Mars 2018. Tillgänglig.
https://www.konj.se/download/18.4e91f181162475b372bd448f/1522133586653/KLMar2018
WebbNy2.pdf (hämtad: 2018-06-01)
Konjunkturinstitutet. (2015). Svensk ekonomi påväg in i högkonjunktur. Tillgänglig:
https://www.konj.se/publikationer/konjunkturlaget/konjunkturlaget/2015-12-21-svensk-ekonomi-pa-vag-in-i-hogkonjunktur.html (hämtad: 2018-06-01)
Länsstyrelsen. (2017). Läget i länet, bostadsmarknaden i Stockholms län 2017. Tillgänglig:
http://www.lansstyrelsen.se/Stockholm/SiteCollectionDocuments/Sv/publikationer/2017/R20
17-15-Laget-i-lanet-bostadmarknaden-i-stockholms-lan.pdf (hämtad: 2018-04-23)
33
http://www.nytthem.se/marknadsrapport-oktober-2017/ (hämtad: 2018-05-26)
Palmgren, H. (2018). Prognos bostadsbyggande. Boverket. Tillgänglig:
https://www.boverket.se/contentassets/acc63375643e43b5949636911acd0652/prognos-bostadsbyggande-2018-04-12.pdf (hämtad: 2018-05-20)
SCB. (2017). Statistikdatabas, antal rum. Tillgänglig:
http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0104/BO0104T09/tabl e/tableViewLayout1/?rxid=39ce30c4-b6de-4c3a-aced-8aa5b2b7f74c (hämtad: 2018-04-25) SCB. (2016). Statistikdatabas, föreningskostnader. Tillgänglig:
http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0404__BO0404B/BoR attRegLgh/table/tableViewLayout1/?rxid=39ce30c4-b6de-4c3a-aced-8aa5b2b7f74c (hämtad: 2018-04-25)
SL. (2017). Haninge karta. Tillgänglig:
https://sl.se/resources/maps/geographics/2017/7530.Haninge.2017.html (hämtad: 2018-06-08)
Svefa. (2018). Värderingsdata. Tillgänglig:
https://www.svefa.se/dotterbolag/varderingsdata/ (hämtad: 2018-05-01)
Värderingsdata. (2018). Om oss. Tillgänglig:
http://xn--vrderingsdata-bfb.se/om/ (hämtad: 2018-05-01)
Örebromäklare. (2018). Vid köp av bostadsrätt. Tillgänglig:
http://www.örebromäklare.se/bostadsratt-avtal.html (hämtad: 2018-06-01)
Litteratur och studier
Andersson, G., Jorner, U., & Ågren, A. (1994). regressions-och tidsanalys. 2 uppl. Studentlitteratur AB, s. 59.
Baranzini, A., Ramirez, J., Schaerer, C. & Thalmann, P. (2008). Hedonic Methods in Housing Markets. 1 uppl, s.504.
Blomkvist, P. & Hallin, A. (2014). Metod för teknologer, 1 uppl. Lund: Studentlitteratur. s. 50.
Blom et al. (2017). Sannolikhetsteori och statistikteori med tillämpningar, Studentlitteratur AB.
Brunes, F. (2017). Fastighetsvärdering och marknadsanalys, 2 uppl. Lund: studentlitteratur, s. 92-98.
34 Dahmström, K. (2009). Från datainsamling till rapport-att göra en statistisk undersökning. 4 uppl. Lund: studentlitteratur, s.196.
Evidens. (2015) Målgruppsanalys Kallebäck.
Evidensgruppen. (2011). Värdering av stadskvaliteter.
Gavlefors, U. & Roos, H. (1992). Prisbildning på bostadsrätter. Lantmäteriet. s 31.
Johansson Amanda, Ohlsson Josefin. (2016). Vad påverkar priserna på bostadsmarknaden? Södertörns Högskola, Stockholm.
Svensson, U. & Lunden, B. (1997). Bostadsrätt. 4 uppl. Uddevalla: mediaprint. Muntliga källor
Intervju med Eva-Lotta Vinskär, bostadsrättsstrateg på Stena Fastigheter Lagrum
35
Bilagor
Bilaga 1
En intervju med Eva- Lotta Vinskär, bostadsrättsstrateg på Stena Fastigheter - sammanfattning
Hur definieras nyproduktion?
Generellt sett när man pratar om nyproduktion så pratar man om en ny bostad, det vill säga inte begagnad, det är en första ägare för bostaden och den säljs från en byggherre. Man har ett annat typ av avtal än vad bostäder på successionsmarknaden har, bokningsavtal, förhandsavtal och sedan upplåtelseavtal. Vid inflyttning är det överlåtelseavtal som gäller och sedan på successionsmarknaden så fortsätter ju det med överlåtelseavtal, så att man överlåter till nästa och nästa och så vidare.
Men egentligen så finns det ingen säker definition om man söker på vad nyproduktion är. Nyproducerade är kanske 5 år, men vanligtvis så är nyproduktion en nytillskapad lägenhet.
Ibland bygger man om fastigheter och då ges byggnaden ett nytt byggår. Räknas det också som nyproduktion?
Om man tittar på SCB statistik och pratar om produktionsstarter. Då pratar dom om att det ska vara nya lägenheter. Det vill säga om man bygger om något som inte var bostad innan som t.ex ett kontor eller en fabrik, då räknas det som en nyproducerad bostad. Men egentligen skulle jag inte säga om man skulle bygga om en befintlig bostad till en ny bostad, då är det bara renovering.
Vilka allmänna faktorer påverkar prissättning av bostadsrättslägenheter på nyproduktionsmarknaden?
Dels läget, men mer specifikt så är det lägenhetsstorlekar, funktionaliteten på bostaden, avgift per år det vill säga föreningsavgiften. Storleken på avgiften beror på föreningens lån och driftskostnader och delas upp i andelstal. Kombination av boyta och antal rum är enklast att analysera. Men andra kvalitéer finns också. När jag prissätter tittar jag dels på vilken utsikt och huset har, dels vilken våning. Oftast brukar det vara högre betalningsvilja ju högre upp i byggnaden våningen ligger, men också för bottenvåning om det skapats andra kvalitéer som t.ex uteplats. Balkong/uteplatser är viktigt för de som köper nyproduktion. Det skiljer sig ofta från successionsmarknaden, eftersom balkongen oftast brukar vara större i nyproducerade bostäder. Det kan också vara kvalitéer såsom utformning, hur yteffektivt det är, WC och dusch, klädkammare och så vidare. Kommunikationen är också viktig, om det tillexempel ligger spårburen trafik, detta kommer också in i lägesfaktorn.
36 Evidens har analyserat olika material, detta är dock väldigt teoretiskt. Det kan vara riktmärke när man tittar på nyproduktions kvalite, vad betalar man just extra för en nyproduktion. För att det är nytt och för möjligheten att göra tillval så bedömer dom kvaliteten till +3000 per
kvadratmeter. Jag skulle säga att detta beror på olika marknader, men generellt säger dom att det skiljer sig med 3000 kr per kvm. För bostäder på miljonprogramsområden gör dom ett avdrag på 3000 kronor per kvadratmeter. Det står inte här men kommunikation påverkar också, om det ligger nära spårburen trafik. Det är väldigt komplext, och väldigt mycket olika faktorer.
Vilka allmänna faktorer påverkar prissättning av bostadsrättslägenheter på successionsmarknaden?
Jag skulle tro att det är ungefär samma saker som köparen tittar på fast det är större variation på utformning och inredningsstandard. Det skiljer inte så jätte mycket.
Vilken/vilka faktorer anser Stena Fastigheter ha störst påverkan på slutpriset? Den absolut viktigaste faktorn är nog läget, och då tittar man också på lägesfaktorerna det vill säga mikroläge, närområde och närområdets attraktivitet. Balkongen är bland de viktigaste faktorerna, i alla fall i nyproduktionen.
Ytan påverkar mycket, små lägenheter har högre pris per kvm men inte totalpriset. Viktigt just nu pga begränsning i lån. Byggår påverkar också men den är inte helt linjär. I
miljonprogramsområden där det är 60- och 70-tals hus är det lägre betalningsvilja. I
Sekelskifteshus är det högre betalningsvilja. När man kommer till 80, 90-tal är avgiften oftast ganska hög och kan påverka lite, efter 2010. Byggår har betydelse men sen kan avgiften påverka där.
Sammanfattningsvis så har läge, yta och funktionalitet (balkong) störst påverkan på försäljningspriset.
Har Haninge någon unik faktor som kan påverka prissättningen?
Något nytt som påverkar just nu är att där vi bygger är det ett helt nytt område, hela området är en vision, Vega. En ny stadsdel, ett unikt område. En stor produktion påverkar prissättningen.
Stora produktionsvolymer, man kan inte sätta lika höga priser för att det finns konkurrens. Unikt för Haninge är att det är väldigt stort, det är väldigt mycket som byggs samtidigt. Det höjer alltså inte priset, men i nyproduktionsperspektivet så blir det unikt.
Hur ser prisskillnaderna vanligtvis ut mellan bostadsrättslägenheter på successionsmarknaden och nyproduktionsmarknaden? Är till exempel
37 nyproducerade lägenheter dyrare eller tvärtom? Alltså hur ser sambandet
vanligtvis ut?
Det beror på vilken marknad man är på. Att det skiljer väldigt mycket, ex en liten ort då kanske nyproduktionen är dubbelt så dyr jämfört med successionsmarknaden. I Stockholm är det högre priser på successionsmarknaden. Nyproduktion ligger generellt sett högre i pris men detta gäller inte på alla marknader. Nu är det svårt att sälja nyproduktion, priserna måste ligga på ungefär lika nivå som på successionsmarknaden. Men nu har prisgapet minskat mellan dessa då priserna har gått ner. Intresset minskar för nyproduktion, folk får inte heller lån lika lätt längre, därmed finns en osäkerhet.
38 TRITA-ABE-MBT-18218
39 www.kth.se