Allteftersom vi arbetat med den här uppsatsen, har vi insett hur viktig en väl fungerande bostadsmarknad är för att skapa en väl fungerande samhällsekonomi. Trots att vi kan se att det vid en försäljning före visning kan finnas vissa uppsidor för de huvudintressenter vi tagit med i syftet och frågeställning i vår uppsats, anser vi att nedsidorna är fler och väsentligt mer starkt vägande. Fenomenet uppträder i huvudsak vid en överhettad bostadsmarknad och en överhettad bostadsmarknad är inte en väl fungerande bostadsmarknad.
Vår förklaring till varför köp före visning vanligtvis förekommer är då en eller flera köpare bestämt vill köpa ett specifikt och oftast ett för många attraktivt objekt. Objektet kan på olika sätt utmärka sig från mängden och därmed skapa stort intresse. Köparen känner sig därför tvingad att lägga ett förhandsbud och slutföra affären fort för att undvika konkurrens från andra köpare på marknaden. Köparen kan även ha gått förlorande ur ett antal budgivningar och av trötthet, tidspress eller annan typ av desperation känner att nu måste hen få till ett avslut. Ett annat villkor för köp före visning är att även säljaren vill ha en snabb affär t.ex. för att hen kan tänkas vara i behov av finansiering av ett redan inköpt nytt boende. Vår slutsats är att köp före visning kan förekomma i alla typer av marknadsklimat, men fenomenet är klart mest förekommande när bostadsmarknaden är stark eller ännu vanligare när marknaden är överhettad.
Vi har visat att samhällsekonomins utveckling är beroende av en väl fungerande
bostadsmarknad. Därför anser vi att åtgärder bör sättas in för att minimera antalet köp före visning. Det är dock angeläget att åtgärderna inte införs för snabbt eller alla samtidigt, utan på ett sådant sätt att en låg men stadig prisutveckling på bostadsmarknaden uppnås. Detta bedömer vi vore det bästa för alla intressenter, individer som samhället i stort.
Vi bedömer att lagstiftarens ansats är att bostadsmarknaden ska regleras så att ingen part ska bli förfördelad, utan att varje affär ska göras upp under så rättvisa förhållanden som möjligt. En bostadsaffär är dessutom för de allra flesta livets allra största affär och vi anser att samtliga parter i en sådan affär ska ha de bästa förutsättningar och det bästa skydd en demokratisk rättsstat kan erbjuda. Eftersom vi bedömer att försäljning före visning har långt många fler och mycket mer tungt negativt vägande konsekvenser blir vår slutsats att
införa tvång till undersökningsplikt både vad gäller villor, bostadsrätter eller motsvarande boendeform, samt att införa tvång att genomföra öppna visningar.
Källförteckning
Litteraturkällor
Broms, Martin & Zettergren, Henrik 2017, Bostadsförsäljning före ordinarie visning - Hur påverkas slutpris vid försäljning före ordinarie visning. Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Hämtad 2018-04-12
http://kth.diva-portal.org/smash/get/diva2:1127703/FULLTEXT01.pdf
Grauers, Per Henning & Rosé, Mats & Tegelberg, Lars 2016, Fastighetsmäklaren - En vägledning. Upplaga 5. Norstedts Juridik, Stockholm. Hämtad 2018-03-20
Hultmark Christina 1993, Upplysningsplikt vid ingående av avtal, Juristförlaget, Stockholm. Hämtad 2018-04-16.
Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi 2008, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur. Upplaga 10. Fastighetsnytt Förlag AB, Stockholm. Hämtad 2018-05-18
Lahlou Jawad, Yosef & Singh, Alex 2016, Försäljning innan ordinarie visning - en studie om hur försäljning innan visning påverkar prisutvecklingen på bostadsmarknaden. Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Hämtad 2018-04-13
http://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:951398/FULLTEXT01.pdf
Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008, Fastighetsvärdering - grundläggande teori och praktisk värdering. Lantmäteriverket, Gävle. Hämtad: 2018-05-16
Victorin, Anders & Sundell, Jan-Olof 1999. Allmän fastighetsrätt. Upplaga 3. Carlsson Law Network, Stockholm. Hämtad 2018-03-22.
Internetkällor
Bergendahl, Per-Anders, Hjeds Löfmark, Monica & Lind, Hans 2015, Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen. Hämtad 2018-05-13
http://www.regeringen.se/contentassets/bdf96e86d579425581134dae37c1b3d2/lu-bilaga-3-hela-till-webben.pdf
Boupplysningen, Köplagen. Hämtad 2018-03-22 http://www.boupplysningen.se/juridik/koplagen
Boupplysningen, Lagen om köp av fastighet. Hämtad 2018-03-22 http://www.boupplysningen.se/juridik/lagen-om-kop-av-fastighet Boupplysningen, Säljarens upplysningsplikt. Hämtad 2018-03-22 http://www.boupplysningen.se/juridik/saljarens-upplysningsplikt
Carlgren, Fredrik 2018, Bostadspriser - Fastighetsprisindex. Hämtad 2018-05-10 https://www.ekonomifakta.se/Fakta/Ekonomi/Hushallens-ekonomi/Bostadspriser/ Erkers, Kicki 2018, Historisk återblick på bomarknaden: så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren. Hämtad 2018-05-11
http://press.svenskfast.se/pressreleases/historisk-aaterblick-paa-bomarknaden-saa-har-sveriges-bostadspriser-utvecklats-de-senaste-20-aaren-2432578
Fastighetsbyrån, Allt fler bostäder säljs innan visning. Hämtad 2018-03-21 https://www.fastighetsbyran.se/nyhetsbrev/allt-fler-bostader-saljs-innan-visning/ Fastighetsbyrån 2017, Budgivning. Hämtad 2018-03-19
https://www.fastighetsbyran.se/globalassets/budgivning.pdf
Fischier, Per, Vad händer när köparen inte fullföljer kontraktet? Hämtad 2018-04-14
http://www.maklarsamfundet.se/sites/default/files/Fastighetsmaklare/pdf/Artiklar/vad_hander _nar_koparen_inte_fullfoljer_per_f_4_2008.pdf
Fastighetsmäklarförbundet 2015, Sälja Bostad. Hämtad 2018-03-19 http://fmf.se/salja-bostad/
Fastighetsmäklarinspektionen 2018, Registrering, hämtad 2018-04-13 http://www.fmi.se/registrering
Finansinspektionen 2018, Erik Thedéen: Regler förebygger kriser. Hämtad 2018-15-13 https://www.fi.se/sv/publicerat/tal-och-debatt/2018/erik-thedeen-regler-forebygger-kriser/ Gomér, Fridah 2015, Fel i fastighet/bostadsrätt. Hämtad 2018-04-14
http://www.maklarsamfundet.se/fel-i-fastighetbostadsratt Karnov Lagkommentar 2018. Hämtad 2018-05-15 https://id.karnovgroup.se/sign_in
Karush Rogers, Teri 2007, The psychology of pricing. Hämtad: 2018-05-16 https://www.nytimes.com/2007/02/18/realestate/18cov.html
Mäklarsamfundet 2018, Fortsatt prisnedgång på bostadsmarknaden. Hämtad 2018-05-10 http://www.maklarsamfundet.se/fortsatt-prisnedgang-pa-bostadsmarknaden
Mäklarstatistik, 2017, Prisnedgång på bostadsmarknaden. Hämtad 2018-05-11
Santoni, G.J. 1987. The Great Bull Markets 1924-29 and 1982-87: Speculative Bubbles or Economic Fundamentals? Hämtad 2018-05-18
https://files.stlouisfed.org/files/htdocs/publications/review/87/11/Bull_Nov1987.pdf SBAB 2016, Många bostäder säljs innan ordinarie visning, särskilt i Göteborg. Hämtad 2018-03-21
https://www.sbab.se/1/om_sbab/press/arkiv_publicering/pressmeddelande/2016-04-13_manga_bostader_saljs_innan_ordinarie_visning_sarskilt_i_goteborg.html
Thedéen, Erik 2017, Debattartikel i DN 31 maj 2017: Skärptamorteringskarv för hushåll med höga skuldkvoter. Hämtad 2018-05-13
https://www.fi.se/sv/publicerat/tal-och-debatt/2017/skarpt-amorteringskrav-for-hushall-med-hoga-skuldkvoter/
Öhrn, Titti 2015, Borttagen innan visning. Hämtad 2018-03-21 http://www.maklarsamfundet.se/borttagen-innan-visning
Österling, Anders 2017, SNS ANALYS, Lockpriser på bostadsmarknaden. Hämtad 2018-03-21
https://www.sns.se/wp-content/uploads/2017/12/sns-analys-nr-45-lockpriser-pa-bostadsmarknaden.pdf
Muntliga källor
Intervju med Anna Alvagard, Fastighetsbyrån Östermalm, 2018-03-27 Intervju med Christian Melki, Edward & Partners Innerstan, 2018-03-28/29 Intervju med Fredrik Flodin, Erik Olsson Solna, 2018-03-28
Intervju med Johanna Nordholm, Fastighetsbyrån Hudiksvall, 2018-04-03 Intervju med Saida, Eklund Stockholm New York, 2018-03-29
Bildkällor
Figur 1: SBAB 2016, Många bostäder säljs innan ordinarie visning, särskilt i Göteborg, hämtad 2018-03-21
https://www.sbab.se/1/om_sbab/press/arkiv_publicering/pressmeddelande/2016-04-13_manga_bostader_saljs_innan_ordinarie_visning_sarskilt_i_goteborg.html
Figur 2: Svensk Mäklarstatistik 2018, Prisutveckling på bostadsrätter 1997-2017. Hämtad 2018-05-11
http://press.svenskfast.se/images/prisutveckling-bostadsraetter-1997-2017-1229456
Figur 3: Svensk Mäklarstatistik 2018, Prisutveckling på villor 1997-2017. Hämtad 2018-05-11
Figur 4: Svensk Mäklarstatistik 2017, Statistik över prisutveckling på bostadsrätter 1996-2017. Hämtad 2018-05-13.
https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/stockholms-lan/stockholm/#/bostadsratter/arshistorik
Figur 5: Österling, Anders 2017, SNS ANALYS, Lockpriser på bostadsmarknaden. Hämtad 2018-03-21
https://www.sns.se/wp-content/uploads/2017/12/sns-analys-nr-45-lockpriser-pa-bostadsmarknaden.pdf
Bilagor
Intervjufrågor
1. Mäklaren får presentera sig själv lite kort, bakgrund, karriär, befattning/roll idag. 2. Hur uppstod detta fenomen “såld före visning”? Och varför?
3. Vill ni beskriva processen jämfört med en “traditionell” försäljning? Vilka positiva konsekvenser har det för mäklaren? Finns det någon negativ konsekvens?
4. Hur vanligt har det varit senaste åren och hur vanligt är det idag att folk köper före visning? Din bedömning av detta hos er, och även generellt i branschen.
5. Vad är din bedömning: sker det som regel planerat eller spontant? 6. Hur påverkas säljaren resp. köparen av ett köp före visning?
7. Anser du att det är mer fördelaktigt för någon av parterna? På vilket sätt? 8. Är det en särskild typ av säljare som väljer att sälja före visning?
9. En särskild typ av köpare? 10. En särskild typ av objekt?
11. Hur tror ni att det kommer se ut i framtiden när det kommer till köp före visning, och varför då?
TRITA-ABE-MBT-18132