Det står klart att de främsta riskerna i exploateringsprocessen är starkt kopplade till det rådande marknadsläget. För byggherrar kan detta innebära lägre intäktsnivåer än beräknat och ekonomiskt ohållbara markanvisningsavtal. Bostadsköparna avvaktar med att köpa och sälja sina bostäder på två olika marknader på grund av risken för ett bostadsprisfall från bindande förhandsavtal till tillträde. Överlag läggs en liten risk på kommunerna men i en stillastående nyproduktionsmarknad kan även de utsättas för stora utmaningar då de har det övergripande ansvararet för bostadsförsörjningen. Nästan samtliga intervjuade aktörer är överens om att efterfrågan av det dyrare segmentet börjar bli mättat och att det som nu efterfrågas är kostnadseffektiva bostäder.
Kommunerna trycker på vikten av att marken säljs till marknadspris men samtidigt uppger byggherrar att kommunerna de senaste månaderna hållit markpriserna i princip oförändrade trots den stora förändringen som skett på bostadsmarknaden. För att få fart på den
stillastående nyproduktionsmarknaden anges prisfallsgarantier ses som en potentiell katalysator. Det innebär att byggherren tar på sig en del av bostadsköparens risk, på ett liknande sätt som kommunen tar på sig en del av byggherrens risk vid markprisindexering. För att göra det möjligt för kommuner och byggherrar att mötas i en osäker
nyproduktionsmarknad föreslås en en indexeringsformel som gör markpriserna starkare kopplade till bostadsmarknaden. Genom att höja procentsatsen X i Tottes formel, se ekvation (1), får kommunen ta större del av prisuppgången vid en marknadsuppgång samtidigt som byggherren får ta en mindre del av förlusten i en marknadsnedgång. Exakt vilken procentsats som ska användas bör bestämmas beroende på förhållandet mellan produktionskostnad och bostadspriserna för det aktuella marknadsområdet. En högre procentsats som även gäller i uppåtgående marknad kan innebära en mer realistisk inställning hos byggherrarna på grund av vetskapen att en stor andel av bostädernas potentiella prisutveckling kommer att landa på markpriset.
Bostadsrättsföreningar i nyproducerade flerbostadshus belånas högt av vissa byggherrar, något som kan leda till konsekvenser som majoriteten av bostadsköparna tycks vara omedvetna om. Räntehöjningar riskerar att slå hårt mot nyproduktionsköpare då detta innebär ökad räntekostnad för både privata bostadslånen och bostadsrättsföreningens lån. För att göra bostadsköparna mer medvetna om de risker som föreligger och därmed även minska risken för moral hazard föreslås redovisning av nyckeltal såsom belåning per kvadratmeter, amortering och räntesatser för bostadsrättsföreningen i samband med nyproduktionsköp.
För vidare studier av nyproduktionsmarknaden är det relevant att studera metoder för att prissätta byggrätter i en nedåtgående marknad samt hur X i Tottes formel ska bestämmas för att få önskad effekt av markprisindexeringen. I denna rapport presenterades att
byggherrarna ofta följer riktlinjer och krav från banker avseende bindande förhandsavtal och belåning i bostadsrättsföreningar. För att få in nya perspektiv kan intervjustudien därför förlängas till att även inkludera representanter från bankerna i egenskap av långivare.
Referenser
Litteratur
Amran, M. & Kuitakala N., 1999. ” Real Options: Managing Strategic Investments in an Uncertain World”, Harvard Business School Press, Boston
Berk, Jonathan & DeMarzo, Peter, 2017. “Corporate Finance”. Pearson Education Limited, Harlow.
Damodaran, A., 1996, ”Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of Any Asset”, 2nd Edition, John Wiley & Sons, Inc, New York.
Hendrikse, G, 2003. “Economics and Management of Organizations: Co-ordination, Motivation and Strategy” McGraw-Hill, New York
Kalbro, Thomas & Lindgren, Eidar, 2018. “Markexploatering”. Norstedts Juridik AB, Stockholm.
Tryckta källor
Bayer, Patrick, Christopher Geissler, and James W. Roberts, 2011. “Speculators and Middlemen: The Role of Flippers in the Housing Market”
Besqab, 2018. Årsredovisning 2017. http://investors.besqab.se/afw/files/press/besqab/201803288712-2.pdf Hämtad: [2018-05-29] Botrygg, 2018. Verksamhetsberättelse 2017. https://www.botrygg.se/wp-content/uploads/2018/03/Verksamhetsberattelse-2017.pdf Hämtad: [2018-05-29]
Boverket, 2015. Marknadsrapport: Markpriser, markbrist och byggande.
https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2015/marknadsrapport-mars-2 0151.pdf Hämtad: [2018-05-29]
Boverket, 2017. Beräkning av behovet av nya bostäder till 2025. Rapport 2017:17.
https://www.boverket.se/sv/om-boverket/publicerat-av-boverket/publikationer/2017/berakning -av-behovet-av-nya-bostader-till-2025/ Hämtad: [2018-05-17]
Boverket, 2017. Bostadsmarknadsenkäten 2017.
https://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsplanering/bostadsmarknaden/bostads marknadsenkaten-i-korthet/ Hämtad: [2018-03-05]
Finansinspektionen, 2018. Den svenska bolånemarknaden. 4 april 2018.
https://www.fi.se/contentassets/e50ed7ac94454af191625a898190073b/bolan_2018.pdf Hämtad: [2018-04-02]
JM, 2018. Årsredovisning 2017.
https://www.jm.se/globalassets/jmse/om_jm/bolagsstyrning/arsstamma/jm_arsredovisning_2 017.pdf Hämtad: [2018-05-29]
Konkurrensverket, Byggbar mark? En nyckelresurs vid byggande, 2015.
http://www.konkurrensverket.se/globalassets/publikationer/rapporter/rapport_2015-5.pdf Hämtad: [2018-05-03]
Lundström, Stellan & Nordlund, Bo, 2018. Fastighetsnytt. Lösningen på byggekvationen. https://fastighetsnytt.se/2018/05/losningen-pa-byggekvationen/ Hämtad: [2018-05-25] Oscar Properties Holding AB, 2018. Årsredovisning 2017.
http://mb.cision.com/Main/7077/2479499/810464.pdf Hämtad: [2018-05-29] Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, 2018. Årsredovisning 2017.
http://sbbnorden.se/wp-content/uploads/2018/04/A%CC%8Arsredovisning-SBB-v21-v3.pdf Hämtad: [2018-05-29]
Stockholmsförhandling, 2013. Överenskommelse om finansiering och medfinansiering av utbyggnad av tunnelbanan samt ökad bostadsbebyggelse i Stockholms län enligt 2013 års Stockholmsförhandling.
https://www.nacka.se/49d7f5/globalassets/stadsutveckling-trafik/dokument/avtalen/overensk ommelsen.pdf Hämtad: [2018-05-28]
Intervjupersoner
Andersson, Annette, 2018. Försäljningschef, Peab Bostad AB. Tidigare mäklare på Svensk Nyproduktion. Intervju 2018-04-24.
Grandinson, Louise, 2018. Transaktionschef, Oscar Properties. Intervju 2018-04-11. Hall, Lena, 2018. Biträdande exploateringschef, Nacka kommun. Intervju 2018-04-10. Karlsson, Krister, 2018. Vice VD, Chef Fastighetsutveckling, Samhällsbyggnadsbolaget. Intervju 2018-04-23.
Lindström, Anna, 2018. Affärsutvecklare, Besqab. Intervju 2018-04-24.
Roos, Daniel, 2018. Enhetschef Exploateringskontoret, Stockholms stad. Intervju 2018-04-19
Strandell, Sofia, 2018. VD region Stockholms syd, Botrygg. 2018-04-19. Sundesten, Henrik, 2018. Transaktionschef, JM AB. Intervju 2018-04-23.
Wesslin, Susanne, 2018. Nyproduktionsmäklare, Erik Olsson Fastighetsförmedling. Intervju 2018-04-26.
Elektroniska källor
Aktieskolan. Volatilitet [2009-09-23]
http://www.aktieskolan.se/pages/volatilitet.php?select=aktieskola Hämtad: [2018-05-28] Andrén Meiton, Louise. Svenska Dagbladet, L hoppas på stöd från M: “En tickande bomb” [2018-05-11] https://www.svd.se/l-sank-ranteavdragen--skrota-nya-amorteringskravet Hämtad: [2018-05-17]
Engblom, Lotten. Stockholmdirekt, Storföretag hoppar av bygge i Täby Park - oroliga för marknaden [2017-12-04]
https://www.stockholmdirekt.se/nyheter/storforetag-hoppar-av-bygge-i-taby-park-oroliga-for- marknaden/repqld!ZOnzSOb4pMoCzayO8uEmVA/ Hämtad: [2018-05-21]
Hellekant, Johan. Svenska Dagbladet, SBAB: Vi har skärpt kraven på lån till bostadsbyggare [2018-02-02] https://www.svd.se/sbab-vi-har-skarpt-kraven-pa-lan-till-bostadsbyggare
Hämtad: [2018-05-04]
Hellekant, Johan & Hedelius, Patricia. Svenska Dagbladet, Bostadsköpare riskerar att få skyhöga skulder i nya projekt [2017-10-26]
https://www.svd.se/bostadskopare-riskerar-att-fa-skyhoga-skulder-i-nya-projekt Hämtad: [2018-05-14]
JM AB, Så här köper du en ny bostadsrätt
https://www.jm.se/bostader/att-kopa-nytt/att-kopa-bostadsratt/ Hämtad: [2018-03-26] Kolterjahn, Fredrik. JLL, Byggrätter – det nya svarta? [2016]
http://www.jllsweden.se/sweden/sv-se/vara-tjanster/fastighetsagare-investerare/marknadsan alys/byggratter-det-nya-svarta Hämtad [2018-03-30]
Lundström, Stellan. Fastighetsnytt, Systemskifte på bostadsmarknaden [2014-02-03] www.fastighetsnytt.se Hämtad: [2018-05-24]
Nilsson, Gustaf. Chef, Nobelpristagaren: 5 psykologiska missar – när du får välja först [2017-10-09] https://chef.se/nobelpristagaren-5-psykologiska-missar-nar-du-far-valja-forst/ Hämtad: [2018-05-28]
Schuck, Johan. Dagens Nyheter, Stigande skuld ökar risken för finanskrasch [2017-06-13] https://www.dn.se/ekonomi/johan-schuck-stigande-skuld-okar-risken-for-finanskrasch/ Hämtad: [2018-04-06]
Sprängs, Thorbjörn & Lucas, Dan. Dagens Nyheter, Spekulanter gör miljoner på nybyggen [2015-10-14] https://www.dn.se/ekonomi/spekulanter-gor-miljoner-pa-nybyggen/ Hämtad: [2018-04-18]
Stockholms stad, Ordlistan.
http://insynsbk.stockholm.se/Byggochplantjansten/GallandePlan/Forklaringar/Ordlista/ Hämtad: [2018-04-02]
Svensk Mäklarstatistik, Prisutveckling Storstockholm.
https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/stor-stockholm/#/bostadsratter/arshistorik Hämtad: [2018-04-17]
Svensk Mäklarstatistik, Prisutveckling Storstockholm Bostadsrätter [April 2018]
https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/stor-stockholm/#/bostadsratter/12m Hämtad: [2018-05-23]
Svenska Dagbladet, TT, Byggbolag backar från dyra markköp [2018-04-22] https://www.svd.se/byggbolag-backar-fran-dyra-markkop Hämtad: [2018-05-21]
Tuvhag, Emmylou. Svenska Dagbladet, Vikande efterfrågan på nyproduktion: “Höga priser” [2017-11-14] https://www.svd.se/vikande-efterfragan-pa-nyproduktion-priser-for-hoga Hämtad: [2018-04-17]
Åström, Andreas. Svenska Handelskammaren, Stockholm växer snabbast i Europa [2017-10-16]
https://www.chamber.se/pressmeddelanden/stockholm-vaxer-snabbast-i-europa.htm Hämtad: [2018-05-21]
Örstadius, Kristoffer. Dagens Nyheter, Därför tar det tio år att bygga lägenheter [2016-07-31] https://www.dn.se/ekonomi/darfor-tar-det-tio-ar-att-bygga-lagenheter/ Hämtad: [2018-03-13]
Bildkällor
Nyberg, Monica. Leksands Kommun, 2015. Planprogrammet.
http://www.leksand.se/Bygga-bo-och-miljo/Byggprojekt/Planerad-byggprojekt/Bygget-Akero- brofaste/Planprogrammet/ Hämtad: [2018-05-21]
Kalbro, Thomas & Lindgren, Eidar, 2018. “Markexploatering”. Norstedts Juridik AB, Stockholm.
Bilagor
Bilaga 1. Underlag till intervjuer med kommuner
Inledande frågor- Vad är ert mål med bostadsbyggandet i kommunen?
- Vilka är det vanligaste motsättningarna/riskerna för att ni ska kunna nå ert mål? - I vilka skeden under exploateringsprocessen ges markanvisningar?
- Vad är fördelarna och nackdelarna med direktanvisning respektive markanvisningstävling? Risker
- Vilka risker ser ni i markexploateringsprocessen? - Vilka risker ser ni vid en markanvisning?
- Vilka av dessa risker lägger ni på byggherren? - Vilka av dessa risker tar ni på er själva? Villkorade förvärv
- Hur vanligt är det att ni säljer mark som är villkorad av att detaljplanen vinner laga kraft? - Hur stor skillnad gör villkorade förvärv på markpriset?
- Stämmer det att en byggherre har rättigheten men inte skyldigheten att bebygga mark efter ingått exploateringsavtal?
Markanvisningstävling
- Vilket urvalskriterium använder ni vanligen vid markanvisningstävlingar?
- Ser ni en risk att markanvisningstävlingar med högsta pris som urvalskriterium riskerar att leda till högre markpriser och därmed även högre bostadspriser?
Tottes formel
- Hur ofta använder ni Tottes formel vid avtalsskrivning? - Vad är syftet med Tottes formel?
- Hur bestäms X i Tottes formel? - Vad bestämmer X i Tottes formel?
- Vill ni använda Tottes formel/prisuppräkningsformler vid avtalsskrivning? - Används andra typer av prisuppräkningsformler/indexeringar?
Bilaga 2. Underlag till intervjuer med byggherrar
Byggrättsförvärv- Hur vanligt är det att ni förvärvar mark via markanvisning? - Vilka risker ser ni i ett sådant byggrättsförvärv?
- I vilket skede under detaljplaneprocessen väljer ni helst att köpa byggrätter? - Varför föredras det angivna skedet?
- Hur ser marknadsanalysen ut inför byggrättsförvärv? Villkorade förvärv
- Händer det att ni köper byggrätter där förvärvet är villkorat av att detaljplanen vinner laga kraft?
- Hur stor skillnad gör villkorade förvärv på priset? - Föredrar ni villkorade förvärv eller ovillkorade förvärv? Kommunala markpriser
- Hur ser ni på kommunens markpriser?
- Skulle ni ha möjlighet att bygga annorlunda för billigare bostäder? - Kan ni tänka er att sänka era marginaler?
Förändringar på marknaden
- Vilka faktorer ser ni orsakar förändringar på bostadsmarknaden? - Hur förhåller ni er till eventuella förändringar på bostadsmarknaden? - Kan ni tänka er att göra prisjusteringar?
- I vilket skede vill ni binda upp kunden i processen?
- Är det viktigt för er att binda upp kunden tidigt i köpprocessen?
- Hur påverkas kundens beteende av att de behöver binda upp mycket kapital tidigare i processen?
Tottes
- Vad är syftet med Tottes formel? - Hur ofta används Tottes formel? - Hur bestäms X i Tottes formel?
- Hur förhandlas X i Tottes formel fram?
- Används andra typer av prisuppräkningsformler/indexeringar? - Föredras ett högt fast pris eller ett lägre pris som räknas upp? Belåning i bostadsrättsföreningen
- Hur ser ni på insats i förhållande till bostadsrättsföreningens belåning?
- Hur mycket tycker ni att det är rimligt att belåna en förening per kvadratmeter ? Politiska läget
- Ser ni skillnad hos politikerna i dagsläget på grund av valår? - Ser ni skillnad i olika kommuner?
Bilaga 3. Underlag till intervjuer med nyproduktionsmäklare
- Vilka faktorer ser du orsakar förändringar på bostadsmarknaden? - Hur påverkas kundens beteende i en förändrad marknad?- Vilken lägenhetstyp har sålt sämst i den marknad som varit de senaste månaderna? - Hur påverkas kundens beteende av att behöva binda upp mycket kapital tidigt i processen? - Upplever ni att bostadskonsumenterna av nyproduktion är uppmärksamma på