Slutsatser  och  samhällsekonomiska  investeringsrekommendationer

Rekommendationerna nedan utgår från vad teorier säger om hyra-äga alternativen samt utfallen av de empiriska studierna. Rekommendationerna bör naturligtvis anpassas efter kommunens förutsättningar, storlek och belåningsgrad. I vissa kommuner behövs bara ett handfull grundskolor, och i andra upp emot 200 stycken. Rekommendationerna kan dock vara applicerbara på alla kommuner. Listan nedan syftar till ett att ge kommuner som planerar att uppföra en ny skola generella rekommendationer och vägledning.

Rekommendation 1. Gör en investeringsbedömning och en samhällsekonomisk bedömning och ställ upp alternativen mot varandra. Vi rekommenderar att man gör investeringsbedömningar och ställer hyra och äga alternativen mot varandra i en samhällsekonomiska jämförelsekalkyler. Det är oklokt att resonera att ” det har vi alltid gjort” och därmed förutsätta att äga är billigast. En kommun som står inför ett skolbygge bör ställa upp för- och nackdelarna med att hyra respektive äga, samt försöka kvantifiera kostnader och välja de alternativ som bringar störst nytta till kommunen som helhet. Samtliga kommuner i Sverige bör resonera att det som ger störst nytta är det bästa alternativet men storstäder, varuproducerande kommuner och glesbygdskommuner i synnerhet bör intressera sig för alternativ till att hyra då de tar emot den största andelen nya medborgare.

Rekommendation 2. Kommunen bör utlysa en hyresupphandling och låta lägsta procentsats vinna. Om kommunen bestämmer sig för att hyresupphandla skolan kan det vara klokt att konkurrensutsätta priset två gånger. Ett alternativ är att använda att liknande upplägg som Staffanstorp. Upplägget innebär att upphandlingen innefattar en klausul som tvingar de som lämnar anbud att ta in ett antal offerter över förväntad byggkostnad från olika byggentreprenörer. Därmed konkurrensutsätter man hyran två gånger. Först genom att en fastighetsägare lämnar lägst procentsats i sitt anbud (hyran beror av procentsatsen som beror av byggkostnaden), och sedan genom att entreprenören lämnar lägst byggpris. Kommunen bör även bjuda in de projektutvecklande delarna av byggbolag i anbudstävlingen. Ju fler aktörer som har möjlighet att delta i anbudstävlingen desto mer konkurrens.

Rekommendation 3. Om du ska hyra, viktigt med rätt fastighetsägare! Lägg in ett överlåtelseförbud. Är det en långsiktig investerare som håller vad de lovar när det kommer till ägande av fastigheter, eller är det en riskkapitalist som är ute efter att tjäna snabba pengar. Att välja en fastighetsägare med erfarenhet som värnar om sitt goda rykte gör att kommunen minskar risken att få en misskött fastighet. En långsiktig ägare kan även säkerställas genom att kommunen lägger in ett överlåtelseförbud i kontraktet. En långsiktig ägare av fastigheter är även mån om att byggnaden skall ha ett högt restvärde efter hyreskontraktets utgång och kommer därför troligtvis att vara mån om att sköta den på ett bra sätt. Väljer kommunen hyra-alternativet bör kontraktet vara välutformat med jämn riskfördelning och med stor tydlighet kring vem av parterna som sköter vad i drift och underhållet.

Rekommendation 4. Fundera på alternativa investeringar som bidrar till kommunens attraktivitet. Om kommunen väljer att inte ta den initiala investering som en nybyggd skola innebär utan istället hyr den har de en årlig kostnad att ta hänsyn till. Det kommunala investeringskapitalet kan då fördelas jämnare över ett antal år och användas aktivt till andra investeringar. Dessa andra investeringar kan bidra till kommunens attraktivitet och leda till ökad inflyttning. Hyr man en skola kan man använda det olåsta kapitalet till att istället bygga ett nytt torg, bygga nya hyresrätter eller investera i ett badhus. Det krävs naturligtvis att kommunen har en plan för en alternativ användning av kapital. Redan i översiktsplanen bör ägandeformen och upphandlingsformen tas hänsyn till.

Rekommendation 5. Om man väljer att hyra, anlita en aktör som har aktuell erfarenhet av att projektutveckla skolor i Sverige. Visserligen vet en kommun vad de vill ha men det krävs både tid och resurser för att projektera en hel skola själv inom kommunen. Vissa kommuner har inte byggt någon ny skola sedan 1970 talet. Därför kan det vara bättre att låta en erfaren aktör med vana av att uppföra skolor utveckla den. Aktörer som regelbundet utvecklar och bygger skolor har troligen insikter och erfarenheter som inte kommunen har. Det är inte osannolikt att en bättre utformad skola bidrar till både färre ombyggnationer och bättre skolresultat. Bättre utbildade medborgare har naturligt en samhällsekonomisk fördel.

Rekommendation 6. Om du väljer att hyra, värdera hyreskontraktets längd. Det kan finnas anledning från kommunens sida att fundera över hyreskontraktets längd. Vilken längd som är mest tilltalande för den privata aktören respektive kommunen är svårt att säga eftersom det finns

för- och nackdelar med både långa och korta kontrakt. För den privata aktören är det intressant med så långa kontrakt som möjligt eftersom det innebär stabilitet och förutsägbarhet kring hyresintäkter. För kommunen är det viktigt att fundera över vilken tidshorisont de tror att skolan kommer behövas för att försöka anpassa hyreskontraktets längd efter det. Det blir en dålig affär för kommunen att sitta fast i ett hyreskontrakt för lokaler som är överflödiga. Det blir dock även dyrare ju oftare den privata fastighetsägaren har möjlighet att säga upp kommunen för omförhandling och höja hyran.

Rekommendation 7. Både hyr och äg i förlängningen! Men för tillfället kan det vara smart att hyra. Den allmänna rekommendationen till vilken kommun det än gäller är att en blandning förmodligen är bäst. Hyr en del skolor och äg andra. Har en mindre kommun en skola i ett centralt läge som de vet kommer användas mycket länge kan det i vissa lägen vara en fördel att äga den, förutsatt att den underhålls på ett sätt som ger förutsättningar för lång livslängd. I nya bostadsområden eller expansiva delar av kommunen kan det vara rimligt att istället hyra en skola. Det kanske är många barnfamiljer som flyttar till området när det är nytt men om de sedan väljer att bo kvar under många år kommer elevunderlaget i området se annorlunda ut en generation senare. Genom att hyra skolan slipper kommunen binda kapital som troligen behövs till andra delar av expansionen samt att det ger en transparens kring framtida kostnader för skolan.

Med tanke på att det tar relativt lång tid att få fram en skola bör befolkningsstatistiken tidigt analyseras. 2030 beräknas det finnas mer än 30 procent fler barn i skolåldrarna än idag. Med detta i beaktan rekommenderas kommuner att överväga hyresalternativet då det innebär en snabbare process och en skola på plats tidigare.