Vi anser att säkerhet alltid ska krävas för de genomförandeavtal som medför en ekonomisk risk för kommunen. Säkerhetens belopp bör byggas upp av kostnaden för allmänna anläggningar och eventuella mätbara viten. Trots att många kommuner enligt intervjustudien verkar ha den teoretiska kunskapen kring säkerhetens uppbyggnad verkar det inte alltid återspeglas i praktiken. Detta då endast hälften av avtalen enligt oss tydligt härledde säkerhetsbeloppets härkomst. I och med fallstudien har vi kunnat konstatera att både tillämpningen av säkerhet och dess uppbyggnad är något som varierar såväl mellan som inom kommuner. Avseende nedsättning av säkerheten anser vi att detta alltid bör tillämpas i takt med att byggherren fullgör sina skyldigheter enligt avtalet då kommunen inte har någon anledning att hålla inne på ett högre belopp än vad som motsvarar den kvarstående ekonomiska risken.
Vi har konstaterat att en självständig bankgaranti eller moderbolagsborgen i form av proprieborgen generellt är de tryggaste alternativen ur kommunens perspektiv. Däremot bör alltid en anpassning vid valet av säkerhet ske utifrån flera faktorer. Bland annat utifrån vem byggherren är och vad denne har för preferenser. Vid denna avvägning kan det även vara bra att tänka på kreditsäkerheten och hur enkelt det är att realisera beloppet.
Trots att de flesta kommuner inte har upplevt att genomförandeavtalet inte fullgörs är det bra att ligga steget före med en fullgod säkerhet. Motparten kan alltid medföra en risk, även de större aktörerna. Vikten av en fullgod säkerhet visar sig kanske först när det är för sent.
Källförteckning
Litteratur
Eklund, Ronnie, Hager, Richard m fl. 2009.
Skrifter till Anders Victorins minne. 1. Uppl. Uppsala: Iustus Förlag.
Heidbrink, Jakob. 2011.
Grundläggande fordrings- och skuldebrevsrätt. Uppl. 1:1. Ungern: Elanders
Jensen, Ulf. 2014-11-05. Mex-dagarna 2014.
Säkerheter i exploateringsavtal. Trollhättan.
Kalbro, Thomas och Lindgren, Eidar. 2015.
Markexploatering. 5. Uppl. Stockholm: Norstedts Juridik AB.
Kalbro, Thomas och Smith, Peter. 2008.
Exploateringsavtal. Lagstöd, tillämpning och förslag till nya principer. Kungliga Tekniska
Högskolan.
Karlsson, Maria. 2006.
Vitesklausuler -vid dröjsmål i kommersiella avtal. Lunds Universitet.
Lavin, Rune. 2010.
Viteslagstiftningen - En kommentar. 2:1 Uppl. Mölnlycke: Elanders Sverige AB.
Lennander, Gertrud. 2011.
Kredit och säkerhet. 10. Uppl. Uppsala: Iustus Förlag AB.
Lindstrand, Henrik. 2010.
Bankgarantin enligt svensk rätt – särskilt om Adjudication Bond. Internationella
Handelshögskolan. Högskolan i Jönköping. Olsen, Lena. 1993.
Ersättningsklausuler – Vite och andra avtalade ersättningar vid kontraktsbrott. Ny utg.
Stockholm: Nerenius & Santérus Förlag AB. Svedjetorp, Robert. 2007.
Ansvarsgenombrott – moderbolags ansvar för dotterbolags skulder. Umeå Universitet.
Taxell, Lars Erik. 1949.
Taxell, Lars Erik. 1972.
Avtal och rättsskydd. 1. Uppl. Åbo: Åbo Akademi.
Tjärnstig, Amalia. 2012.
Kommunernas markanvisningar för bostäder – En studie av markanvisningar i Malmö, Lund och Växjö. Kungliga Tekniska Högskolan.
Victorin, Anders och Hager, Richard. 2011.
Allmän fastighetsrätt. 6. Uppl. Uppsala: Iustus Förlag AB.
Offentligt tryck
Cirkulär 14:36. Sveriges Kommuner och Landsting. 2014.
Nya regler om exploateringsavtal, markanvisningar och kommunala särkrav på byggandet.
Stockholm: Avdelningen för juridik.
Cirkulär 14:46. Sveriges Kommuner och Landsting. 2014.
Riktlinjer för kommunala markanvisningar och exploateringsavtal. Stockholm: Avdelningen
för juridik.
Cirkulär 82:91. Kommunförbundet. 1982.
Exploateringsavtal – småhusupphandling (ES 82). Stockholm
Proposition 2013/14:126. En enklare planprocess. Stockholm: Näringsdepartementet SFS 1736:0123 2. Handelsbalk. Stockholm: Justitiedepartementet L2.
SFS 1915:218. Lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Stockholm: Justitiedepartementet L2.
SFS 1936:81. Lag om skuldebrev. Stockholm: Justitiedepartementet L2. SFS 1970:979. Förmånsrättslag. Stockholm: Justitiedepartementet L2. SFS 1970:994. Jordabalk. Stockholm: Justitiedepartementet L1.
SFS 1974:152. Kungörelse om beslutad ny regeringsform. Stockholm: Justitiedepartementet L6.
SFS 1974:1063. Kungörelse om fastighetsbevis m.m. Stockholm: Justitiedepartementet L1. SFS 1975:635. Räntelag. Stockholm: Justitiedepartementet L2.
SFS 1981:774. Utsökningsbalk. Stockholm: Justitiedepartementet L2. SFS 1991:900. Kommunallag. Stockholm: Finansdepartementet K. SFS 2010:900. Plan- och bygglag. Stockholm: Socialdepartementet.
SFS 2014:899. Lag om riktlinjer för kommunala markanvisningar. Stockholm: Socialdepartementet.
Kommunförbundet. 1972.
Exploateringsavtal för stadsplaneområden. 2 Uppl. Kristianstad: Kristianstads Boktryckeri
AB
Svenska Kommunförbundet. 1991.
Exploateringsavtal för fritidsbebyggelse. 1. Uppl. Stockholm: Tryckeri Balder AB
Rättsfall
NJA 1986 s. 419 RÅ 1978 2:36Muntliga källor
Kommun. 2015-05-07. Maskerad intervju avdelningschef inom exploatering. Sverige. SEB. 2015-04-17. Online Trade Finance Stockholm.
Internet
Engberg, Rita m.fl. Trädhandbok för Uppsala kommun 2010.12.30 Version 1. Uppsala kommun.
https://www.uppsala.se/contentassets/f5cce0e9c5f04ff6bbe6490bf09f5dde/tradhandbok.pdf (Hämtad 2015-05-11)
Lantmäteriet. Stämpelskatt och avgifter. Lantmäteriet.
https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/Stampelskatt-och-avgifter/ (Hämtad 2015-05-05)
Marknämnden. Exploateringsavtal inom Gamlebo 4 i Stureby. Stockholms kommun. http://insynsverige.se/documentHandler.ashx?did=71613 (Hämtad 2015-05-11)
Nacka kommun. Exploateringsavtal med överlåtelse av mark. Nacka kommun.
http://infobank.nacka.se/ext/Bo_Bygga/stadsbyggnadsprojekt/9237_nya_gatan/2_markanvisni ngsavtal/2.1_anbudstavling/2.1.1_fri_upplatelseform/1.16_Mall_exploateringsavtal_fastighets overlatelseavtal.pdf (Hämtad 2015-05-11)
Nykvist, Daniel. Moderbolagsborgen. Lawline.
http://lawline.se/answers/moderbolagsborgen?q=moderbolagsborgen (Hämtad 2015-04-16)
Genomförandeavtalen som har legat till grund för fallstudien har sammanställts i en bilaga som ej bifogats denna rapport. Inte heller presentation av Ulf Jensen rörande säkerheter i exploateringsavtal finns bifogad denna rapport. Vid frågor rörande bilagorna, kontakta institutionen för Fastigheter och byggande på Kungliga Tekniska Högskolan.
Bilagor
Bilaga 1 - Statistik genomförandeavtal
Deltagande Antal Procent
Tiilfrågade kommuner 57 Deltagande kommuner 22 39% Insamlade avtal 100
Förekomst Antal avtal Procent
Säkerhet förekom 52 52%
Säkerhet saknades 21 21%
Säkerhet krävdes ej 27 27%
Tydligt uppbyggd säkerhet 25 48% Nedsättning av säkerhet 19 37%
Vite förekom 36 Minst ett vite förekom i dessa avtal
Fördelning säkerhet Antal avtal Procent Moderbolagsborgen 8 15% Proprieborgen 1 2% Skuldebrev 4 8% Panträtt 6 12% Bankgaranti 19 37% Valfri 14 27%
Fördelning viten Antal avtal Procent
Tidplan 2 3%
Träd 9 15%
Nyttja allmän plats 3 5%
Fullgöra förpliktelser 3 5%
Överlåta avtalet 5 8%
Överlåta mark 20 34%
Byggnadsskyldighet 14 24%