Standardhöjning och renovering

Arvet från den bostadssociala utredningen

När den bostadssociala utredningen tillsattes året 1932, så var byggnads- och boendesituationen helt annorlunda än nu, exempelvis avseende inomhusmiljö och hygien. Det fanns då många bostäder med usel uppvärmningssituation utan varmvatten och många bostäder med torrdass på gården. Det fanns inte heller någon allmännytta som kunde hålla hyror på en rimlig nivå för ett flertal, istället fanns det somliga hyresvärdar som utnyttjade en bostadsbrist med ohemula hyror. Det var då fullt rimligt att den bostadssociala utredningen kom fram till att en hyresvärd endast skulle kunna höja hyran om det gjordes standardhöjningar. Om bostadssituationen då hade liknat dagens ur ett inomhusmiljö- och hygienperspektiv kan man undra ifall utredningen kommit till samma resultat.

41

Fortfarande är det så att en hyresvärd bara kan göra hyreshöjningar för underhållsåtgärder om alla hyresgäster går med på det. Om frågan tas upp till hyresnämnden så kommer värden dock att fällas i frågan och hyreshöjningen accepteras inte. Fastighetsägaren är alltså tvungen att tillgripa standardhöjande åtgärder och dessa kan vara väl så dyra om inte dyrare för de boende än de nödvändiga underhållsåtgärderna hade varit.

Det finns då en risk att en oseriös fastighetsägare genomför standardhöjande åtgärder och höjer hyran utan att vidta nödvändigt underhåll. En fastighet med höga hyror kan sedan säljas. Till slut blir hyresgästerna drabbade, både av höga hyror och av ett hyreshus, utan fungerande system.

Stora hyreshöjningar kan också leda till att en värd får ta stora risker om hyresmarknaden börjar svikta och värden står med lägenheter som inte går att hyra ut.

Regelverket som gynnar radikala renoveringar leder även till att hyran höjs stort och att hyresgäster måste spendera en större del av sina inkomster på sitt boende. Slutligen leder situationen till en överkonsumtion med avseende på exempelvis material, som väl måste anses skadlig i ljuset av den hållbarhetskris som faktiskt råder.

Investeringar och underhåll.

Arvet från den bostadssociala utredningen har även givit en uppdelning mellan underhåll och investeringar, som är olycklig ur ett ekonomiskt perspektiv, då alla utgifter får framtida ekonomiska konsekvenser. Alla ekonomiska åtgärder borde istället utvärderas från rådande omständigheter, tillgängliga resurser och framtida förväntningar. Ett fastighetsbolag skulle då kunna välja att fatta beslut om förebyggande underhåll, baserat på exempelvis en underhållsplan eller gränsvärden, eller genomföra korrigerande underhåll när något gått sönder. (Lind & Muyingo 2012a) (Lind & Muyingo 2012b).

Underhåll vs standardhöjande åtgärder

Även Hyresgästföreningen har identifierat problem vid renovering. De hävdar att alla byggnader har ett behov av kontinuerligt underhåll. Förbättringsbehov uppstår i alla fastigheter när de blir äldre. När det blir aktuellt väntar en besvärlig tid för de boende. Den här typen av standardhöjande åtgärder leder i princip alltid till höjd hyra (Hyresgästföreningen 2016).

Hyreshöjnings relation till hyresnivå eller relation till hyreshöjning?

Tidigare förslag från KTH avseende legal praxis om hyreshöjningar är att en sådan höjning inte bör relatera till en bestämd hyresnivå i jämförbara objekt utan relatera till hyreshöjningen i jämförbara objekt, antingen den absoluta höjningen, eller den procentuella. Detta skulle innebära att en hyreshöjning inte skulle kunna bli alltför stor (Lind 2015).

Att överge skillnaden mellan underhåll och investering

En slutsats från tidigare forskning är att överge skillnaden mellan underhåll och investering när man diskuterar om en hyreshöjning ska vara tillåten eller inte. Hyran ska helt enkelt relateras till lägenhetens aktuella egenskaper. Görs det då en förändring som ökar kundnyttan så får hyran höjas, oavsett om åtgärden innebär att ursprunglig standard återställs eller om det sker en standardhöjning i relation till ursprunglig standard (Lind 2015).

Hur borde då ett nytt regelverk se ut? Vi tar Knivstabostäders BoKvar som utgångspunkt. Centralt i detta upplägg var att hyresgästerna lät Knivstabostäder få betalt för underhåll. Om en enda hyresgäst hade vägrat detta så skulle upplägget ha fallit, eftersom Hyresnämnden inte skulle ha accepterat upplägget. Knivstabostäder hade då blivit tvunget att genomföra en reguljär renovering med standardhöjande åtgärder och hyreshöjningarna hade landat omkring 50 %. Det förefaller lite olyckligt

42

att en enda hyresgäst ska få den makten. Att föredra vore att det blir någon form av majoritetsbeslut, alltså att om minst 50 % av hyresgästerna anmäler till Hyresnämnden att de accepterar att betala för underhåll så ska fastighetsbolaget få ta betalt för detta. Detta ger att lagen bör ändras, så att om en majoritet av de boende accepterar att betala för underhållsåtgärder så bör detta gälla.

En risk med detta är att en hyresvärd som vill optimera sina intäkter tar betalt för både underhåll och standardhöjande åtgärder, vilket gör att hyresnivåerna skulle kunna skena ännu mer. Detta skulle kunna motverkas av ett motsvarande regelverk som ger hyresgästerna inflytande att godkänna standardhöjande åtgärder eller inte.

Slutsatsen blir att regelverket borde ändras, så att en värd kan ta betalt för ett underhåll, men att detta naturligtvis bör ske efter en förhandling mellan värd och hyresgäster, som då kan vara representerade av Hyresgästföreningen. För att skapa ett förbättrat förtroende mellan de olika parterna är det viktigt med god transparens i renoveringsprocessen med öppna böcker. Att öppna processen för en tredje part, exempelvis en högskola borde även det öka förtroendet för processen.