BAKGRUND
Bakgrund till vår motion
SKB:s kvarter Motorn-Bälgen-Vingen är SKB:s äldsta. Byggda 1917–1919.
Kv. Motorn-Vingen och Bälgen har tillsammans 287 lägenheter.
Våra kvarter har en av de längsta kötiderna. Genomsnittlig kötid för exv. kv Motorn (mätt under perioden 2018-09-25 till 2019-09-25) är:
1:or 40 år 2:or 45 år
3:or 42 år 4:or + 42 år Källa SKB
Generellt ang. våra kvarter
Vi i kvarteren Motorn-Vingen-Bälgen har under senaste åren tid upplevt att allt fler ungdomar har flyttat in i våra kvarter. Ungdomar som enligt kötider inte möjligen skulle kunna vara med-lemmar eftersom de inte var födda då.
Samtidigt har vi som medlemmar i kvartersrådet fått uppgift från SKB om godkänd andrahands-uthyrning. Senast var det tre godkända andrahandsuthyrningar i samtliga tre kvarter.
Vi har som boende och medlemmar i kvartersrådet länge varit engagerade mot otillåtet boende.
Detta i första hand för att det sätter hela SKB:s system om bostad efter turordning på spel.
Vi har med anledning av detta (som medlemmar i kvartersrådet) haft möten med SKB Eva Stadholm och Johan Brottsjö som på SKB arbetar med problemet och vi har även sammanträf-fat med Pelle Björklund från SKB:s styrelse med stor erfarenhet från sin tid som vd på Svenska bostäder, anställd i SKB m.m.
Vi har även fått ett brev daterat så sent som 2020-01-13 från ansvarig chef på SKB inom Uthyr-ning Claes Berglund ang. just otillåtet boende.
Under dessa samtal och korrespondens har vi förstått att det är ett uttalat problem att med-lemmar med lång kötid utnyttjar detta för att kunna ”ge” barn eller barnbarn en lägenhet. Man skriver exv. kontrakt på en lägenhet och folkbokför sig på adressen utan att ha som syfte att bo där. Istället flyttar en ung familjemedlem in. Detta beteende är självklart djupt orättvist för SKB:s övriga medlemmar och det är dessutom ett tydligt missbruk av föreningens viktigaste syfte att SKB ska … i första hand upplåta bostadslägenheter med kooperativ hyresrätt för permanent boende åt föreningens medlemmar (SKB:s stadgar § 2:2).
Sedan 1 oktober 2019 förändrades som bekant delar av hyreslagen. Förändringarna innebär bland annat allvarligare konsekvenser för den som utan tillstånd upplåter sin bostad i andra hand, framför allt riskerar man att bli av med sitt hyreskontrakt utan föregående uppmaning om att vidta rättelse.
Generellt ang. kötider i SKB
Kötiderna för lediga lägenheter påverkas av läge, hyra, storlek och standard. De senaste åren har i genomsnitt drygt 1 000 lägenheter per år blivit lediga för uthyrning.
Genomsnittliga kötider idag:
Stockholms innerstad: från 35 år Inre ytterstaden: från 35 år Yttre ytterstaden: från 30 år Källa SKB
Ang. kötider i framtiden
Möjligheten att i framtiden erhålla en lägenhet inom SKB påverkas av flera faktorer, bland annat tillgången på ledig mark att bygga på, mark- och byggpriser, bostadsbristen i Stor-Stockholm m m.
SKB har ett stort antal unga medlemmar (cirka en tredjedel är under 18 år). När dessa når vuxen ålder och söker lägenhet kommer kötiderna att förlängas ytterligare. Som situationen ser ut idag kan SKB därmed inte garantera att samtliga medlemmar erbjuds en lägenhet i framtiden.
Medlemmars åldersfördelning 2018
Ålder Boende % Köande % Totalt %
0–10 0 0 15 074 17 15 074 17
11–17 0 0 13 987 16 13 987 15
18–25 135 0 15 466 17 15 601 17
26–45 2 446 3 20 295 22 22 741 25
46–65 3 186 4 12 759 14 15 945 18
66– 2 117 2 4 682 5 6 799 8
Totalt 7 884 9% 82 263 91% 90 147 100%
Källa SKB
Hela 91% av SKB:s medlemmar är (var 2018) alltså köande medlemmar och bara 9 % är boende inom SKB.
Antal medlemmar inom olika turordningsintervaller år 2018
Turordningsår Boende Köande Samtliga
1917–1970 372 234 606
1971–1980 2 523 3 453 5 976
1981–1990 3 468 16 537 20 005
1991–2000 882 20 919 21 801
2001–2010 314 23 033 23 347
2011– 325 18 087 18 412
Totalt 7 884 82 263 90 147
Källa SKB
Problemet som sådant är stort och innebär bl.a. att:
• Detta i sin tur skulle på sikt kunna påverka Stockholm kommuns välvilja till framtida mark-anvisningar åt SKB.
• Även att otillåtet boende är ett svek mot köande medlemmar som utgör 91% av SKB:s med-lemmar och som ställt sig i kö för en framtida lägenhet. Och fråntas den chansen av folk som kringgår systemet.
• Otillåtet boende är också ett kapitalslöseri utan dess like. Ingen vet med säkerhet hur stor andel av lägenhetsbeståndet som hamnar under kategorin ”otillåtet boende”, men oavsett hur antagandet ser ut blir siffrorna skrämmande. Vi åskådliggör några exempel i tabellen nedan.
Beräkningsformel
Antal lägenheter (8060) * medelstorlek (70m²) * produktionskostnad (40.000/m²)
Andel lägenheter utanför
turordningen i % motsvarar kostnad i kr för nyproduktion
3 677 040 000 kr
5 1 128 400 000 kr
10 2 256 800 000 kr
15 3 385 200 000 kr
SKB´s lägenhetsbestånd Antal: 8060 st Total bostadsyta (BOA): 568.188 m²
Genomsnittlig lägenhetsstorlek: 70 m²
Produktionskostnad: lågt räknat 40.000 kr/m²
Det skulle alltså krävas en nyproduktionskostnad motsvarande 677 miljoner kronor för att ge de köande ett boende som motsvaras av 3% otillåtet boende.
Om antagandet byts ut mot 10% hamnar man på svindlande 2,25 miljarder.
(Källa produktionskostnad: https://www.hemhyra.se/nyheter/dyrare-att-bygga-nya-lagenheter/)
MOTION
Motionsyrkanden för att SKB ska bättre kunna förhindra eller åtminstone försvåra otillåtet boende i SKB:s fastigheter.
• Att kunna säga upp hyresmedlemmar utan rättelseanmaning.
• Att SKB kan driva ärenden till Tingsrätt.
• Att SKB kan polisanmäla falska intyg, ockerhyror och mened i hyresnämnd.
Ägande av villa/BR
• Att SKB kan vid nytecknade av hyreskontrakt säkerställa om medlemmen som tecknar kontrakt äger villafastighet/BR genom att hyresmedlemmen inkommer med en egen uc (där ägandet framgår). Följa den rådande praxisen i branschen vid nytecknade av hyreskontrakt dvs inkomma med försäljningsdokumentation inom 3 månader.
Ärenden som kan sägas upp av SKB utan rättelseanmaning föreslås vara:
• Enligt § 9 i stadgarna (uteslutning) måste hyresmedlemmen anmodas om rättelse genom re-kommenderat varningsbrev. I den nya lagen som trädde i kraft den 1 oktober 2019 togs rätten till rättelse bort i de fall hyresgästen sålt, köpt, hyrt ut otillåtet, eller tagit ockerhyra. SKB bör i sina stadgar följa denna lag.
• Om Hyresmedlemmar som hyr eller hyrt ut sin lägenhet via AiR BnB (förmedlingssajt) vid upp-repade tillfällen. Om det skett vid ett tillfälle ska rekommenderat varningsbrev från SKB utgå.
• Om andrahandsuthyrning förekommer mer än 6 månader och där vittnen finns.
• Om Hyresmedlemmar som i hyresnämnden dömts ha tagit ockerhyra och hyrt ut otillåtet i andrahand (där SKB inte haft kännedom om detta förrän efter att dom fastslagits).
• Om Hyresmedlemmar som är registrerade i obefintlighetsregistret (skatteverket har det 3 sista åren inte haft kännedom om var hyresmedlemmen bor) eller utvandrat
Att SKB ska kunna driva ärenden i Tingsrätt
• Att SKB ska kunna driva ärenden i Tingsrätt. Genom att driva ärenden i Tingsrätt bekostas ärendet av hyresmedlem och inte av kollektivet. Detta kommer också ha en avskräckande funktion samt att handläggningstiden i rättsprocessen förkortas.
Polisanmälan
• Att SKB kan polisanmäla hyresmedlemmar som skickar in falska kontrakt, arbetsgivarintyg och dylikt.
I dag är det ingen påföljd för hyresmedlemmar som ljuger i hyresnämnden. Om detta polis- anmäls bidrar det till sanningsenliga vittnen. Hyresmedlemmar som skickar in falska kon-trakt, arbetsgivarintyg och dylikt får en påföljd och därmed kan detta förebyggas.
Stadgeändring
• Att SKB genomför erforderlig stadgeändring mht ovanstående.
Övrigt
• Vi bedömer redan nu att denna motion är sådan att den enligt stadgarna innebär att fören-ingsstämman ska höras.
§28 Skyldighet att höra föreningsstämman (”Styrelsen ska inhämta föreningsstämman mening innan den fattar beslut kräver av principiell art eller av större ekonomisk betydelse”)
Detta mht till de kostnader som otillåtet boende med sannolikhet innebär för SKB för att kunna ersätta dessa oåtkomliga lägenheter med nyproduktion för de köande medlemmarna.
Se översiktlig kostnadsutredning sid 3.