Storleksförhållande EJ Korr, nuvarande Avskrivningar-Drift-Avsättningar
6.4 Troliga konsekvenser
Den mest sannolika konsekvensen av att den progressiva avskrivningsmetoden har förbjudits är, enligt både teorin och praktiken, att de föreningar som har använt sig av en sådan avskrivningsmetod kommer bli tvingade att höja avgiften för medlemmarna i föreningen för att täcka den ökade kostnaden. Detta kan i sin tur leda till en minskad
efterfrågan på bostadsrätter, som i sin tur leder till minskade priser, och som sedermera leder till att bostadsrättsmarknaden kan vara i fara, som både Jan-Erik Peterson och Franz Lindström förklarar. Om en bostadsrättsförening skulle välja att redovisa en kontinuerligt balanserad förlust, istället för att höja avgiften för att förbättra det redovisade resultatet uppstår egentligen samma problem i slutändan. Kenneth Werner, KPMG och även styrelsesuppleant i en bostadsrättsförening, förklarar att de flesta köparna är okunniga och marknaden skulle då inte förstå varför föreningen visar ett negativt balanserat resultat vilket även det skulle leda till att köparna inte är villiga att betala en lika stor insats för en bostadsrättslägenhet, även om föreningens ekonomi i övrigt är utmärkt. Enligt Franz Lindström på EY skulle även bostadsrättsföreningar tvingas att skriva om sina stadgar för att tillåta ett kontinuerligt redovisat underskott.
För att hantera denna ökade kostnad är det troligt att många av de drabbade bostadsrättsföreningarna kommer att börja tillämpa K3-regelverket, snarare än K2-regelverket. Framförallt kanske för att det förespråkas av både bostadskooperativen och revisorerna, och det är troligt att drabbade bostadsrättsföreningar kommer att söka någon form utav konsultation med någon av dessa för att få hjälp med sin ekonomiska förvaltning. Men även för att det är tilltalande på så sätt att det ger en god möjlighet att förmildra den årliga kostnadsökningen av avskrivningarna.
Många aktörer på marknaden poängterar också att bostadsrättsföreningar är en helt unik företagsform som egentligen inte passar in inom någon av BFN:s kategorier. Detta innebär att ytterligare en konsekvens av detta förbud skulle kunna vara att ett eget regelverk upprättas för bostadsrättsföreningar i framtiden. Det är något som efterlyses i både teorin av bland annat Lundén (2014), och i praktiken av de intervjuade revisorerna som förklarar att det skulle leda till en ökad jämförbarhet och transparens samt göra det enklare för revisorn att utgöra om en bostadsrättsförening är rättvisande eller inte.
7 Slutsatser
Studiens frågeställningar och syfte kretsar kring ambitionen att öka förståelsen kring de konsekvenser som följer ett byte av avskrivningsmetod och hela det problemområde som detta handlar om för bostadsrättsföreningar. Målet är att presentera slutsatser baserade på det som kommer fram i analyskapitlet och utifrån detta skapa en sammanfattande förståelsemodell.
För att förstå de konsekvenser ett regelverksbyte medför och varför, så krävs en förståelse av bakgrunden till problemet samt en förståelse av bostadsrättsföreningens komplexitet som företags- och associationsform. Några medföljande konsekvenser av regelförändringen har inte uppenbarat sig än, eftersom BFNs regelförändring som denna studie berör är relativt ny. Men det finns en relativt väl förankrad uppfattning om vad som kommer bli de mest uppenbara konsekvenserna. Uppfattningen är att för de bostadsrättsföreningar som har använt sig av en progressiv avskrivningsmetod, kommer få en ökad årlig avskrivningskostnad. Detta gäller särskilt nybildade bostadsrättsföreningar vilket i sin tur kommer få till följd att dessa föreningar kommer bli tvungna att höja årsavgiften, vilket eventuellt kan resultera i sänkta priser på bostadsrätter.
Det går att se två huvudsakliga anledningar till BFN:s beslut att förbjuda progressiva avskrivningar.
Ett felaktigt bruk av en progressiv metod har tillämpats för att skönmåla redovisningen och ekonomin. På så sätt har låga avgifter kunnat motiveras och samtidigt skapat incitament för högre insatser.
En konvergens har eftersträvats mot IFRS små och medelstora företag, där progressiva avskrivningar inte nämns som tillämplig metod.
Bostadsrättsföreningar är en unik associationsform tillskillnad från andra vinstgivande företagsformer. Kravet på tillämpandet av samma regelverk som vinstdrivande företag har inneburit att bostadsrättsföreningens unika egenskaper i viss mån har förbisetts, exempelvis självkostnadsprincipen.
Studien har även undersökt hur olika intressenter berörs av regelförändringen.
Intressenter som deltagit i denna studie är bostadskooperativ, revisorer samt
bostadsrättsföreningars styrelser och medlemmar. Det framkommer att intressenterna berörs enligt följande:
Bostadsrättsföreningars medlemmar
o Svårbegripligt att se sambandet mellan god ekonomi och avgift o Ett minskat värde på bostaden
o K3 kan ge en bättre förståelse av hur väsentliga komponenter nyttjas, även om ett längre historiskt värde kan verka i en motsatt kraft för att uppnå en aktualitet och relevans.
Bostadsrättsföreningens styrelse
o Oftast lekmannastyrelse som inte förstår de ekonomiska konsekvenserna i framtiden
o En utmaning att kommunicera avgiftshöjning för medlemmar
o Får ett ökat ansvar att förvalta föreningens ekonomi på ett korrekt sätt.
Det ökade ansvaret kan eventuellt få en avskräckande effekt att få ihop medlemmar till en styrelse.
Revisorer
o Önskat förtydligande av vad som är god redovisningssed o Mer struktur än omdöme
o Behov av ett specifikt regelverk anpassat för BRF för att erfara comfort, vilket hjälper till att rekommendera eller ej tillråda ansvarsfrihet för en styrelse i en bostadsrättsförening.
Bostadsrättskooperativ och andra ekonomiska förvaltare
o En utmaning i att hjälpa till med den ekonomiska förvaltningen av hårt drabbade bostadsrättsföreningar
o Samarbete på central och regional nivå, använda kunskapsbank och utarbeta mallar som kan ge vägledning i bostadsrättsföreningar med liknande karaktäristika.
Alla dessa olika intressenter, samt övriga externa intressenter, har olika uppfattning om vad som ska finnas med i årsredovisningen för att de ska känna sig tillfredställda. Detta visar på svårigheten som ligger i att definiera vad som är en rättvis bild av en bostadsrättsförenings ekonomi och på vilket sätt en rättvis bild ska framställas.
Följaktligen uppstår ett problem för en bostadsrättsförening i att tillgodose samtliga
intressenters behov, då de olika intressenterna har olika syn på vad redovisning är och vad den ska visa.
Avslutningsvis har studien undersökt hur ett informations- och kunskapsgap kan förstås när det gäller bostadsrättsföreningar och dess ekonomi. Som en följd av bostadsrättsföreningars speciella och komplexa karaktär så har många aktörer svårt att förstå hur en bostadsrättsförening drivs och förvaltas. Olika sådana områden är:
Okunskapen om avskrivningar
Okunskap om underhållsfond
Otydligheten kring ekonomisk och teknisk livslängd för byggnader
Okunskapen om bostadsrättsföreningen som associationsform
De problem som uppstår som en följd av lekmannastyrelser
Motsatsförhållandet mellan styrelsen och medlemmarna
Vad årsavgiften egentligen består av
Det finns idag inget standardregelverk kring hur en materiell tillgångs nyttjandetid skall bestämmas, på ett objektivt sätt. Olika föreningar har inte samma bedömning av en byggnads nyttjande tid. I vissa fall är det 50 år i andra flera 100 år. Det finns således ett behov av hur den tekniska och ekonomiska livslängden kan motiveras på ett objektivt sätt
Medlemmar och styrelser i bostadsrättsföreningar kan påverkas av ett byte från progressiva avskrivningar till linjär avskrivning enligt K2 eller K3. I vissa fall kan en ökad avskrivning bli avsevärd. Beroende på ålder och hur bostadsrättsföreningen har bildats kan den drabbas på olika sätt. Nedan följer olika generella effekter som eventuellt kan påverka olika typer bostadsrättsföreningar:
Äldre BRF
o Berörs inte nämnvärt av bytet av progressiva till linjära avskrivningar o Kommer troligtvis att tillämpa K2, då detta med tiden visar om-, ny- och
tillbyggnad som egen aktiverad kostnad. Underhållsplanen har då fortfarande en viktig roll.
o Kan finnas ett underhållsbehov som ej beaktats i underhållsplan eller besiktning. Närliggande byte av fasad, tak, stambyte, etc.
o Redovisningen återspeglas olika i bostadsrättsföreningarna, i empirin kan bokfört värde på anläggningstillgångarna vara mycket lägre än taxeringsvärdet. Ekonomiska nyckeltal, som soliditet kan då bli missvisande.
Ombildade hyresfastigheter till BRF
o Kan påverkas av ett byte från progressiva till linjära avskrivningar genom:
Balanserad förlust
Avgiftshöjningar
Andra åtgärder
o Trolig tillämpning av K3 som tillåter komponentavskrivning, ger högre transparens för styrelse och medlemmar
o Anskaffningsvärdet som används bygger på ett marknadsvärde som egentligen inte behöver återspegla ett byggnadsanskaffningsvärde. Om så är fallet betyder det
Marknadsvärdet är högre än byggnadsanskaffningsvärdet
Eventuellt ackumulerat underhållsbehov
Progressiva avskrivningar har använts för att motivera låga avgifter
Nyare BRF
o Kan påverkas av ett byte från progressiva till linjära avskrivningar.
Balanserad förlust
Avgiftshöjningar
Andra åtgärder
o Trolig tillämpning av K3 som tillåter komponentavskrivning, ger högre transparens för styrelse och medlemmar
Det som denna studie inte närmare behandlat men som kan vara intressant för vidare forskning, är en utredning av hur en totalarisk på ett privatekonomiskt plan påverkas av ett köp av en bostadsrätt. Den individuella skuldsättningen och en bostadsrättsförenings lån. Ränterisken har en dubbel exponering på den privatekonomiska boendekostnaden.
Detta kan liknas vid det Yard(2001) beskriver som ett kostnadsorienterat perspektiv.
Det kan även finnas skatterättsliga aspekter utifrån finansieringsperspektivet för att beakta neutralitets och likformighetsprincipen (Lodin et al., 2013), samt transparens i förhållandet bostadsrättsförening, medlem och andra boendeformer.
Referenser
Ahmed, A. S., Neel, M. and Wang, D. (2013), Does Mandatory Adoption of IFRS Improve Accounting Quality? Preliminary Evidence. Contemporary Accounting Research, 30: 1344–1372
Andersson, Göran (2013). Kalkyler som beslutsunderlag. 7., [rev.] uppl. Lund:
Studentlitteratur
Andersson, K. (2014a). ”Boköparnas villkor måste vara tydliga”. SvD Näringsliv. 20 februari.
Andersson, K. (2014b). Stort ansvar läggs på borättsköpare. SvD Näringsliv. 20 februari. Tillgänglig:
http://www.svd.se/naringsliv/pengar/progressiva-avskrivningar_8983916.svd?sidan=13 [2014-04-03]
Arnell, G. (2014). För att ändra praxis behövs tydlig normgivning. Balans nr 4 Barth, M., W. Landsman, & M. Lang. 2008. International accounting standards and accounting quality. Journal of Accounting Research 46 (3): 467–98
Bergman, L. (2013). Utmaningen K2 – eller K3. Resultat. Nr 1, 2013. Tillgänglig:
http://www.faronline.se/Dokument/Resultat/2013/nr_1/RESULTAT_2013_N01_A0009 /?query=utmaningen+k2 [2014-04-08]
BFN (2014a). Avskrivningar i bostadsrättsföreningar. Pressmeddelande 2014-03-21.
BFN (2014b). Frågor och svar – Bokföring. Tillgänglig:
http://www.bfn.se/fragor/fragor-bokforing.aspx#bokf24 [2014-04-03]
BFN (2014c) K-projektet. Tillgänglig:
http://www.bfn.se/aktuellt/aktuelltkprojekt.aspx#kregelverk [2014-04-08]
BFN (2014d) Ändringar i vägledningen Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. Tillgänglig: http://www.bfn.se/aktuellt/aktuelltredovisning.aspx#vag-k2ekkons [2014-05-23]
Blumberg, B., Cooper, D, R. & Schindler, P, S. (2011) Business Research Methods.
Third European Edition. London: McGraw-Hill Higher Education.
Bolagsverket. (2014). Statistik om företag och föreningar. Tillgänglig:
http://bolagsverket.se/om/oss/etjanster/statistik/statistik-1.3538 [2014-04-04]
Bolagsverket. (2014b)
http://www.bolagsverket.se/ff/foreningsformer/bostadsrattsforening/lagarbrf-1.8131 Bostadsrätterna. (2014). Därför behövs en underhållspaln.
http://www.bostadsratterna.se/allt-om-bostadsratt/artiklar/darfor-behovs-en-bra-underhallsplan
Borevision. (2014). Förtydligande av BoRevisions ståndpunkt gällande redovisningsregler för bostadsrättsföreningar. Pressmeddelande 2014-02-20.
Brinkmann, S.( 2008). ‘Interviewing’, in LM Given (ed.), The SAGE encyclopedia of qualitative research methods, SAGE Publications, Inc., Thousand Oaks, CA, pp. 471-3, viewed 10 April 2014, doi: http://dx.doi.org/10.4135/9781412963909.n239.
Brännström, D. (2014). Redovisning i brf. Personligt om näringsliv och samhälle [blogg], 4 mars. Tillgänglig: http://danbrannstrom.se/redovisning-i-brf [2014-04-04]
Bursell, J. (2014). Så vill byggbolaget påverka avskrivningarna. SvD Näringsliv. 7 mars.
Tillgänglig: http://www.svd.se/naringsliv/pengar/bostad/sa-vill-byggbolaget-paverka-avskrivningarna_3340272.svd [2014-04-09]
Carrington, T & Castasús, B (2007) Auditing Stories about Discomfort: Becoming Comfortable with Comfort Theory, European Accounting Review, 16 (1) :35–58 Coffee Jr., J C A (2005) Theory of Corporate Scandals: why the USA and Europe differ. Oxford Review of Economic Policy. Summer2005, Vol. 21 Issue 2, p198-21 Creswell, John W. (1998). Qualitative inquiry and research design: choosing among five traditions. London: SAGE
Engström, S. (2009). Bokföringsnämnden och rättvisande bild. Balans nr 8-9/2009.
Tillgänglig:
http://www.auditor.se/artiklar/Bokf%F6ringsn%E4mnden%20och%20r%E4ttvisande%
20bild.pdf
Eriksson-Zetterquist, Ulla, Müllern, Tomas & Styhre, Alexander, Organization theory:
a practice-based approach, Oxford University Press, Oxford, 2011
FAR (2014a). Bokföringsnämnden förbjuder progressiv avskrivning i K2. Tillgänglig:
http://www.far.se/Press-och-opinion/FAR-tycker/Bokforingsnamnden-forbjuder-progressiv-avskrivning-i-K2/ [2014-05-23]
FAR (2014b). FAR föreslår att bostadsrättsföreningar undantas från nya redovisningsregler, Pressmeddelande 2014-02-14.
FAR (2014c). Frågor och svar om avskrivningar i bostadsrättsföreningar. Tillgänglig:
http://www.far.se/Press-och-opinion/FAR-tycker/Fragor-och-svar-om-avskrivningar-i-brf/ [2014-04-03]
FAR:s policygrupp för redovisning. (2013). Progressiva avskrivningar på byggnader – är det tillåtet vid tillämpning av K2/K3? Balans. 21 oktober. Tillgänglig:
http://www.tidningenbalans.se/fordjupning/progressiva-avskrivningar-pa-byggnader-ar-det-tillatet-vid-tillampning-av-k2k3/ [2014-04-03]
FARs Rekommendationer i Redovisningsfrågor. (2013). RedU 1- Övergång till komponentmetod-fastigheter.
Fastighetsvärdering: grundläggande teori och praktisk värdering. (2006). Gävle:
Lantmäteriverket
Fastighetsägarna (2012) . Faktablad. Underhållsplan , framtsälld 2012
Fastighetsägarna. (2014). Årsredovisning i fastighetsföretag. Rekommendation från Fastighetsägarna Sverige AB. 17:e upplagan.
Fejes, A. & Thornberg, R. (2009). Handbok i kvalitativ analys. 1. uppl. Stockholm:
Liber
Ghauri, P. & Grønhaug, K. (2010). Research Methods in Business Studies. Fourth edition. Harlow: Pearson Education Limited.
Gilson, Ronald J. (2006) Controlling shareholders and corporate governance:
complicating the comparative taxonomy. Harvard Law Review 119 (6), 1642-1680 Godfrey, Jayne Maree (red.) (2010). Accounting theory. 7th ed. Milton, Qld.: John Wiley
Grauers, F. (2014). Nyttjanderätt: hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt. 14. [omarb.]
uppl. Lund: Juristförlaget
Grenness, T. (2005). Hur kan du veta om något är sant?. 1. uppl. Malmö: Liber Gröjer, Jan-Erik (2002). Grundläggande redovisningsteori. 5., [rev.] uppl. Lund:
Studentlitteratur
Grönlund, A., Tagesson, T. & Öhman, P. (2010). Principbaserad Redovisning. 4 uppl.
Lund: Studentlitteratur AB.
Hellekant, J. (2014a). ”Avskrivning bryter mot lagen”. SvD Näringsliv. 24 februari.
Tillgänglig: http://www.svd.se/naringsliv/pengar/progressiva-avskrivningar_8983916.svd?sidan=17 [2014-04-03]
Hellekant, J. (2014b). Borevision: Det är rent bedrägeri. SvD Näringsliv. 18 februari.
Tillgänglig: http://www.svd.se/naringsliv/pengar/progressiva-avskrivningar_8983916.svd?sidan=10 [2014-04-03]
Hellekant, J. (2014d). Höjda månadsavgifter trolig följd. SvD Näringsliv. 12 februari.
Hellekant, J. (2014f). Professor till angrepp mot byggjättarnas kalkyler. SvD Näringsliv.
12 februari. Tillgänglig: http://www.svd.se/naringsliv/pengar/progressiva-avskrivningar_8983916.svd?sidan=3 [2014-04-09]
HSB, Bostadsrätterna, SBC & Riksbyggen. (2014). Nya redovisningsregler, Bostadsrättsföreningarnas brev till Bokföringsnämnden. 2014-01-31. Tillgänglig:
http://www.sbc.se/Documents/forvaltning/Produktblad%20f%C3%B6rvaltning/bostadsr attsorganisationernas_brev_till_bokforingsnamnden1%5B1%5D.pdf [2014-04-09]
IASB. (2014). Conceptual Framework. http://www.ifrs.org/Current-Projects/IASB-Projects/Conceptual-Framework/Pages/Conceptual-Framework-Summary.aspx Jacobsen, D, I. (2002) Vad, hur och varför: om metodval i företagsekonomi och andra samhällsvetenskapliga ämnen. Lund: Studentlitteratur AB.
Kvale, S. & Brinkmann, S. (2009). Den kvalitativa forskningsintervjun. 2. uppl. Lund:
Studentlitteratur
Lantz, A. (2013) Intervjumetodik. 3:e uppl. Lund: Studentlitteratur AB.
Lee, B. & Humphrey, C. (2006), 'More than a numbers game: qualitative research in accounting', Management Decision, 44, 2, pp. 180-197
Leedy, P, D. & Ormrod, J, E. (2005). Practical research: planning and design. 8. ed.
Upper Saddle River, N.J.: Prentice Hall
Leitner (2010) the Radicalism of Legal Positivsm, Guild Practioner (searchable through Google Schoolar.)
Lind, H. & Bejrum, H. (2002). Nya principer för avskrivning: en strategi för "rätt"
bokfört värde på offentliga fastigheter. Stockholm: Svenska kommunförbundet.
Lodin, S-O., Lindencrona, G., Melz, P., Silfverberg, C. & Simon-Almendal, T. (2013).
Inkomstskatt: en läro- och handbok i skatterätt. 14., uppdaterade uppl. Lund:
Studentlitteratur
Lundén, Björn (2014). K2 eller K3 i bostadsrättsföreningar – vad är bäst?. 1. uppl.
Näsviken: Björn Lundén Information
Lundén, B. & Bokelund Svensson, U. (2013). Bostadsrätt: ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna. 15., [rev.] uppl. Näsviken: Björn Lundén information
Malmqvist, P. (2014). Kan progressive avskrivningar motiveras? Balans nr 4
Merriam, S, B. (2002). Qualitative research in practice: examples for discussion and analysis. 1. ed. San Francisco: Jossey-Bass
Nordlund, B. & Lundqvist, L. (2010). Byggnadsavskrivning och svenska redovisningsregler. Balans nr 10.
Nordlund, B. Pramhäll, C. & Drefeldt, C. (2013). Hur kan en fastighet delas upp i komponenter vid övergången till K3? Balans nr 3.
Norberg, H., (2014). K3 ger bättre bild av hur tillgångarna faktiskt används, Balans nr 2 Parker, L, D. (2012). 'Qualitative management accounting research: Assessing
deliverables and relevance', Critical Perspectives On Accounting, 23, 1, pp. 54-70
Patton, M,Q. (2002). Qualitative research & evaluation methods. 3. ed. London: SAGE Proposition 1990/91:92. (1991). Regeringens proposition. med förslag till ny
bostadsrättslag, m.m.
Porter, B., Simon, J. & Hatherly, D, J. (2008). Principles of external auditing. 3. ed.
Chichester: Wiley.
SABO. (2012). Riktlinjer för komponentredovisning av förvaltningsfastigheter.
http://www.sabo.se/kunskapsomraden/ekonomi_och_finans/komponentredovisning/Pub lishingImages/Riktlinjer%20f%C3%B6r%20komponentredovisning.pdf
SCB. (2014a) Hitta statistik. Tillgänglig:
http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0104/BO0104T0 4/table/tableViewLayout2/?rxid=f8d974ff-3f05-410b-bc97-2b3fefb7369b [2014-06-02]
SCB. (2014b). Hitta statistik. Tillgänglig: http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-
efter-amne/Priser-och-konsumtion/Byggnadsprisindex-samt-faktorprisindex-for-byggnader/Faktorprisindex-for-byggnader-FPI/12522/12529/72178/
SCB. (2014c). Hitta statistik. Tillgänglig: http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-
efter-amne/Priser-och-konsumtion/Byggnadsprisindex-samt-faktorprisindex-for-byggnader/Faktorprisindex-for-byggnader-FPI/12522/12529/26953/
Siebels, J.-F., & zu Knyphausen-Aufseß, D. (2012). A Review of Theory in Family Business Research: The Implications for Corporate Governance. International Journal of Management Reviews, 14(3), 280–304.
Skatteverkat (2014) Dnr/målnr/löpnr:131 99400-14/111.
http://www.skatteverket.se/rattsinformation/reglerochstallningstaganden/stallningstagan den/2014/stallningstaganden2014/1319940014111.5.15532c7b1442f256bae1c49.html Smith, D. (2006). Redovisningens språk. 3 uppl. Lund: Studentlitteratur AB.
Yard, Stefan (2001). Kalkyler för investeringar och verksamheter. 2., [rev.] uppl. Lund:
Studentlitteratur
Eriksson-Zetterquist, Ulla, Müllern, Tomas & Styhre, Alexander (2011). Organization theory: a practice-based approach. Oxford: Oxford University Press
Öhman, P: (2004) Revisorers perspektiv på revision, En fråga om att följa upptrampade stigar, Luleå Tekniska Universitet, kap 1-2, 5-7
Öjemar, F. (2014). Bochock slår mot tiotusentals. Dagens Industri.
http://www.di.se/artiklar/2014/2/12/bochock-slar-mot tiotusentals/?flik=hetadiskussioner