VÄSTERÅSREGIONENUPPSALAREGIONEN

Uppsalaregionen har 290 000 invånare och med Sveriges äldsta universi-tet präglas Uppsala stad till stor del av studenterna och befolkningen har en hög utbildningsnivå. Uppsala universitet har 40 000 studenter.

Befolkningstillväxten har varit 5,0% under de senaste tio åren. Endast storstadsregionerna har haft en större årlig befolkningsökning under samma period.

Uppsala har ett centralt läge i en region med stark tillväxt och är sedan många år en av de mest expansiva kommunerna i landet.

Uppsala är en dynamisk näringslivskommun där kunskap, idéer och entreprenörskap står i centrum. Näringslivet kännetecknas av relativt små och högteknologiskt orienterade tjänste- och industriföretag.

Sysselsättningen i regionen har i genomsnitt ökat med 1,0% per år sedan 1995, vilket är högre än landets genomsnittliga ökning om 0,6%

men korrelerar av naturliga skäl starkt med Stockholms-regionen. Den totala lönesumman har mellan år 1995 till 2005 vuxit med 4,2% på årsbasis, att jämföra med landets genomsnitt om 3,6%. Snabbast tillväxt redovisar lönesumman i tjänsteföretagen med en tillväxt på i genomsnitt 6,1% per år.

VÄSTERÅS

Västerås är landets femte största region med ca 225 000 invånare. Befolk-ningsutvecklingen har varit 1,3% under den senaste tioårsperioden.

Befolkningstillväxten koncentreras till Västerås kommun. Västerås har en högskola och utbildningsnivån i kommunen är hög. Infrastrukturen är viktig och Västerås har ett strategiskt läge längs E18, goda järnvägs-förbindelser, en fl ygplats och Nordens största insjöhamn.

Uppsala Västerås Örebro

Fastighetsbeståndet i Mälardalen, som främst är beläget i Örebro, Uppsala och Västerås, motsvarar 12% av Castellums totala bestånd.

Mälardalen

ÖREBROREGIONEN

VÄSTERÅSREGIONEN UPPSALAREGIONEN

C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 6 35 Västerås goda transportmöjligheter och centrala läge har lett till många

småföretags tillväxt. I kommunen fi nns även medelstora och stora företag med inriktning mot elektro-, data-, energi- och miljöteknik.

Sysselsättningen i regionen har i genomsnitt ökat med 0,5% per år under de senaste tio åren, vilket är i nivå med landets genomsnittliga ökning om 0,6% . Tillväxten i total lönesumma har under perioden varit 3,1% per år, vilket är något lägre än landets genomsnitt om 3,6%.

HYRESMARKNADEN

I samtliga områden inom Mälardalen har aktiviteten ökat på hyres-marknaden, vilket har medfört förbättrade vakansgrader inom fl ertalet delmarknader. Hyresnivåerna har såsom tidigare år varit stabila under 2006. Med tanke på näringslivets struktur är det störst efterfrågan på verksamhets- och logistiklokaler, butikslokaler samt mindre kontor. Den generella vakansgraden i regionen uppskattas till 10% för kontor, 10-15%

för lager- och industrilokaler, medan den är obetydlig för butiker.

MARKNADSHYROR (INKL. VÄRME)

ÖREBRO UPPSALA VÄSTERÅS

Kontor

Centralt 800–1 300 1 200–1 900 800–1 300

Arbetsområde 600–1 100 700–1 200 600–1 000

Butik

Centralt 1 400–3 000 2 000–4 000 1 400–3 000

Arbetsområde 600–1 200 700–2 000 600–1 500

Lager/industri

Välbelägna 400–700 500–700 400–700

FASTIGHETSMARKNADEN

Fastighetsmarknaden i Mälardalen har fortsatt visat sig mycket intressant för såväl internationella som nationella aktörer. Flera större affärer har genomförts det senaste året i olika segment och delmarknader. Den totala transaktionsvolymen inom området har varit ca 3,4 miljarder. Fastighets-transaktioner för ca 2,1 miljarder genomfördes under 2006 i Uppsala, ca 1,1 miljarder i Västerås och ca 250 miljoner i Örebro. Prisnivån på fastigheter i Mälardalen har ökat under 2006, främst beroende på den fortsatt starka efterfrågan i kombination med stabila hyresnivåer, vilket medfört sjunkande avkastningskrav

DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING

ÖREBRO UPPSALA VÄSTERÅS

Kontor

Centralt 6,5%–7,0% 6,0%–6,5% 6,5%–7,5%

Arbetsområde 7,5%–8,5% 7,0%–8,0% 7,5%–8,5%

Butik

Centralt 6,0%–7,0% 5,5%–6,5% 6,0%–7,0%

Arbetsområde 7,0%–8,5% 6,0%–7,5% 7,0%–8,5%

Lager/industri

Välbelägna 8,0%–9,0% 7,5%–8,5% 8,0%–9,0%

Tunbytorp, Västerås Järnmalmen 1, Örebro

Medarbetare i Aspholmen Dragarbrunn 20:2, Uppsala Dragarbrunn 20:2, Uppsala

CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen omfattar 91 fastigheter med en sammanlagd yta om 410 tkvm och ett verkligt värde om 2 883 Mkr. För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick hyresvärdet till 317 Mkr och driftsöverskottet till 171 Mkr. Årets värdeförändringar uppgick till 136 Mkr, motsvarande ca 5%. Tyngdpunkten i Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till ledande arbetsområden i Örebro, Uppsala och Västerås.

I Örebro är Castellums fastighetsbestånd i stort sett koncentrerat till Aspholmenområdet. Beståndet består av en blandning av kontors- och butiksfastigheter samt lager och industrifastigheter.

I Uppsala återfi nns främst kontors- och butiksfastigheter men även lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är attraktivt belägna i Fyrislund, Boländerna och utmed Kungsgatan.

I Västerås fi nns en blandning av kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastighetsbeståndet fi nns i de etablerade marknadsområdena Kopparlunden, Tunbytorp, Bäckby och Hälla.

Castellum har även ett mindre bestånd i Märsta, Sigtuna kommun.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2006 med fastighets-förteckning, kartor och ekonomisk information.

FASTIGHETSBESTÅND I SAMMANDRAG

Yta tkvm

Verkligt värde Mkr

Hyresvärde Mkr

Andel av värde

Kontor/butik 237 1 889 212 65%

Lager/industri 154 709 92 25%

Summa 391 2 598 304 90%

Projekt och mark 19 285 13 10%

Totalt 410 2 883 317 100%

INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR

I Mälardalen har Castellum under 2006 investerat totalt 390 Mkr, varav 207 Mkr avser förvärv och 183 Mkr investeringar i befi ntliga fastigheter.

Vidare har en kontorsfastighet sålts för 7 Mkr, vilket gav ett realiserat resultat om 2 Mkr. Se även avsnittet investeringar och försäljningar.

HYRESUTVECKLING

Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga i nivå med gällande marknads-hyror och kontrakt som förfaller förlängs i normalfallet med oförändrade villkor. Castellums genomsnittliga hyresnivå är 895 kr/kvm för kontor/

butik och 598 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har jämfört med föregående år ökat med ca 2%. Hyresvärdet har från 1997 ökat från 155 Mkr till 317 Mkr, medan hyresnivåerna under samma period i genomsnitt ökat med ca 3% per år.

Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 61 Mkr (40), medan uppsägningarna uppgår till 34 Mkr (36), vilket medför en nettouthyrning om 27 Mkr (4).

DOTTERBOLAG

Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvudkontor i Örebro.

Bolaget har även förvaltningskontor i Västerås och Uppsala. Aspholmen hade vid årsskiftet 32 anställda.

INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR

NETTOUTHYRNING TILLVÄXT I HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE PER OMRÅDE

C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 6 37 Svetsaren 6, Örebro

Castellums region Östra Götaland omfattar i huvudsak kommunerna Värnamo, Jönköping och Växjö samt från 2007 även Linköping. Dessa orter har under en lång tid haft en stabil ekonomisk tillväxt och en positiv sysselsättningsutveckling.

Den småländska företagsamheten är välkänd och området är ett av Sveriges mest intressanta och framgångsrika småföretagarområden.

VÄRNAMO

Värnamo kommun är landets 72:a största kommun med ett invånarantal på cirka 33 000 personer och en befolkningstillväxt med 3,5% under de senaste tio åren. Upptagningsområdet för handel uppgår till ca 100 000 invånare.

Värnamos infrastruktur med E4 som passerar igenom kommunen och goda tågförbindelser borgar för god tillgänglighet och ett framgångsrikt näringsliv.

Värnamo har historiskt varit en viktig marknadsplats och är idag ett centrum för handel och service. Den starka småföretagartraditionen har gett upphov till många små företag inom branscher som metall, maskin, plast, gummi samt träförädling. Industrin är till stor del exportinriktad.

Sysselsättningen i regionen har i genomsnitt ökat med 0,4% per år sedan 1995, vilket är något lägre än landets genomsnitt om 0,6%. Den totala lönesumman har haft samma tillväxttakt i Värnamo som landet i genomsnitt, 3,6% per år.

JÖNKÖPING

Jönköpingsregionen är med sina drygt 200 000 invånare befolknings-mässigt landets åttonde största region. Befolkningstillväxten har under de senaste tio åren varit 1,3%. Utbildningsnivån är relativt hög och högskolan har över 8 000 studenter.

Det strategiska läget med fl era större vägar samt tillgången till fl ygplats och järnväg har utvecklat Jönköping till ett logistikcentrum. Från

Jönköping är det ungefär 30 mil till både Stockholm och Malmö medan det är 15 mil till Göteborg. Näringslivet i kommunen är mångskiftande och expansivt och utgörs främst av små och medelstora företag.

Sysselsättningen i regionen har i genomsnitt ökat med 1,0% per år mellan år 1995 och 2006, vilket är högre än landets genomsnitt om 0,6% och högre än ett fl ertal jämnstora regioner. Till följd av den något snabbare sysselsättningstillväxten har den totala lönesumman vuxit snabbare i Jönköping – 3,9% per år, att jämföra med landets genomsnitt om 3,6%.

VÄXJÖ

Växjö kommun är tillsammans med ytterligare fyra närliggande kom-muner Sveriges 20:e största region med drygt 126 000 invånare och befolkningsutvecklingen har varit jämn under fl era år. Utbildningsnivån är hög och Växjö universitet har omkring 14 000 studenter.

Goda kommunikationer och bra utbildningsmöjligheter har gjort Växjö till en attraktiv ort. Här fi nns en bra mix av företag inom basnäringar som skogs- och verkstadsindustri och företag med högteknologisk profi l. Stora internationellt kända företag blandas med små och medelstora företag.

Sysselsättningen i regionen har i genomsnitt ökat med 0,5% per år Jönköping

Värnamo Växjö

Linköping

Fastighetsbeståndet i Östra Götaland, som främst är beläget i Värnamo, Jönköping och Växjö, motsvarar 9% av Castellums totala bestånd.