6. SLUTSATS!
6.1 V IDARE FORSKNING !
Vi har under uppsatsens gång stött på områden som vi funnit intressanta för vidare forskning.
Förslagsvis hade det varit intressant att studera hur presumtionshyra tillämpar sig då marknadsförhållandena ser annorlunda ut och det inte råder lika stort utbudsunderskott på hyreslägenheter. Det för att få en bild över ifall presumtionshyra verkligen ger högre hyresnivåer än egensatt hyra och vidare om den används i ännu större utsträckning. Vi hade även funnit det intressant att lägga större vikt på att undersöka hur hyresnivåerna förändrats på marknaden samt hur hyresnivåerna skiljer sig åt för respektive hyressättningssystem.
Vidare hade det varit av intresse att undersöka och lägga fram förslag på hur Sveriges hyressättningssystem hade kunnat utvecklas och förbättras.
Det framkom under intervjuerna med bostadsbolagen att hyressättningen inte är det mest problematiska i dagsläget vid investering i nyproduktion av hyreslägenheter. Samtliga bostadsbolag belyste istället att bristen på mark är den faktor som främst är avgörande för om en fastighetsinvestering genomförs eller ej. Bristen på mark har i sin tur lett till en hög konkurrens om den mark som finns, vilket i kombination med ökade byggkostnader har drivit upp de totala produktionskostnaderna och begränsat lönsamheten. Halmstad Fastighets AB och Fastighetsstaden i Halmstad AB belyste även att de tidskrävande upphandlings- och byggprocesserna är ytterligare ett problematiskt moment som hämmar nyproduktionen. Då uppsatsen endast belyste hyressättningens påverkan på investeringsbenägenhet hade det varit intressant att även undersöka ovan nämnda faktorer. Då det dessutom framkom att subventioner i vissa fall kan stimulera nyproduktion av hyreslägenheter ser vi även det som ett intressant område att fördjupa sig inom.
Vi har i efterhand funnit att Hyresgästföreningen och kommunala bostadsbolag i Stockholm i dagsläget diskuterar om att införa en så kallad “Stockholmshyra” där högre hyresnivåer accepteras på attraktiva lägen, vilket kan vara av intresse att studera. Det pågår dessutom en
utredning, tillsatt av regering, beträffande Sveriges hyressättningssystem där det bland annat undersöks hur hyresvärdar ska skyddas från att presumtionshyrorna sänks vid eventuell omprövning efter 15 år. Det kan således innebära förändringar i hyressättningssystemet vilket vi finner intresse i att följa.
Källförteckning
Allmännyttan. (2017). Hyresrätten och Lagstiftningen. Hämtad 2017-03-20, från https://www.allmannyttan.se/historia/tidslinje/hyresratten-och-lagstiftningen/
Andersson, R. & Söderberg, B. (2012). Elimination of Rent Control in the Swedish Rental Housing Market: Why and How? Journal of housing research, 28(2).
Arnott, R. (1995). Time for revision on rent control. Journal of Economic Perspectives, 9(1), 99-120.
Arnott, R., & Igarashi, M. (2000). Rent control, mismatch costs and search efficiency.
Regional Science and Urban Economics, 30(3), 249-248.
Atherton, E., French, N. & Gabrielli, L. (2008). Decision theory and real estate development:
a note on uncertainty. Journal of European Real Estate Research, 1(2), 162-182.
Batra, R., & Verma, S. (2014). An Empirical Insight into Different Stages of Capital Budgeting. Global Business Review, 15(2), 339-362.
Bentzel, R., Lindbeck, A. & Ståhl, I. (1962). Bostadsbristen – En studie av prisbildningen på bostadsmarknaden. Stockholm: Almqvist & Wiksell.
Bergenstråhle, S. (2008). Om hyressättning och segregation. Ekonomisk Debatt, 36(6), 85-88.
Bokriskommittén. (2014). En fungerande bostadsmarknad – En reformagenda. Stockholm:
Bokriskommittén.
Boverket. (2013). Bostadsbristen och hyressättningssystemet - ett kunskapsunderlag.
Karlskrona: Boverket.
Boverket. (2014). Det svenska hyressättningssystemet. Karlskrona: Boverket.
Edlund, P-O, Högberg, O. & Leonardz, B. (1999). Beslutsmodeller – redskap för ekonomisk argumentation. Lund: Studentlitteratur.
Eksta. (2017). Årsredovisningar. Hämtad 2017-06-06, från http://eksta.se/om-eksta/arsredovisning/
Farragher, E. J., & Savage, A. (2008). An Investigation of Real Estate Investment Decision-Making Practices. Journal Of Real Estate Practice & Education, 11(1), 29-40.
Fastighetsägarna. (2013). En ny svensk modell är möjlig. Stockholm: Fastighetsägarna.
French, N. (2001). Decision Theory and Real Estate Investment: An Analysis of the Decision-Making Process of Real Estate Investment Fund Managers. Managerial and Decision Economics, 22, 399-410.
French, N. & French, S. (1997). Decision theory and real estate investment. Journal of Property Valuation & Investment, 15(3), 226-232.
French, S. (1986). Decision Theory – an introduction to the mathematics of rationality.
Chichester: Ellis Horwood Limited.
Gallimore, P., Hansz, J. A., & Gray, A. (2000). Decision making in small property companies. Journal of Property Investment & Finance, 18(6),
602-612.
Graham, J., & Harvey, C. (2001). The Theory and Practice of Corporate Finance Evidence from the field. Journal of Financial Economics, 60, 187-243.
Hall, T. & Vidén, S. (2005). The Million Homes Programme: a review of the great Swedish planning project. Planning Perspectives, 20 (3), 301–328.
HFAB. (2017). Årsredovisningar. Hämtad 2017-06-06, från https://www.hfab.se/sv/om-hfab/affarsplan--arsredovisningar/
Holmqvist, L. & Thomsson, R. (2013). Hyreslagen – En kommentar. Stockholm: Nordstedts Juridik AB.
Hur vi bor. (2017). Nio av tio bor där det är bostadsbrist. Hämtad 2017-01-21, från http://hurvibor.se/bostader/bostadsbristen/
Hyresgästföreningen. (2013a). Det svenska systemet – Bruksvärdesprincip och förhandlade hyror. Stockholm: Hyresgästföreningen.
Hyresgästföreningen. (2013b). Bostadsbyggande – Hinder, hyror och åtgärdsförslag.
Stockholm: Hyresgästföreningen.
Hyresgästföreningen. (2013c). Presumtionshyror – Åtgärder för att öka byggandet av hyresrätter. Stockholm: Hyresgästföreningen.
Hyresgästföreningen. (2015). Kraftig ökning av presumtionshyror. Hämtad 2017-05-17, från https://www.hemhyra.se/nyheter/kraftig-okning-av-presumtionshyror/
Hyresnämnden. (2015a). Bruksvärde. Hämtad 2017-02-16, från
http://www.hyresnamnden.se/Domstolar/Hyresnamnden/Skalig-hyra/Bruksvarde/
Hyresnämnden. (2015b). Undantagsregler för nyproducerade bostadslägenheter. Hämtad 2017-02-16, från
http://www.hyresnamnden.se/Skalig-hyra/Undantag-vid-nyproduktion/
Jacobsen, D.I. (2002). Vad, hur och varför? - Om metodval i företagsekonomi och andra samhällsvetenskapliga ämnen. Lund: Studentlitteratur AB.
Judge, T.A., Thoresen, C.J., Pucik, V. & Welbourne, T.M. (1999). Managerial Coping With Organizational Change: A Dispositional Perspective. Journal of Applied Psychology, 84(1), 107-122.
Kirton, M. (1980). Adaptors and innovators in organizations. Human Relations, 33(4), 213.
Lau, C-M., Woodman, R.W. (1995). Understanding Organizational Change: A Schematic Perspective. The Academy of Management Journal, 38(2), 537-554.
Lind, H. (2000). Bostadshyrorna och rimligheten – Om behovet av en hyresreglering.
Stockholm: Agora.
Lind, H. (2001). Rent regulation: A conceptual and comparative analysis. European Journal of Housing Policy, 1, 41-57.
Lind, H. (2003). Rent regulation and new construction: With a focus on Sweden 1995-2001.
Swedish Economic Policy Review, 10, 135-167.
Lind, H., & Lundström, S. (2007). Bostäder på marknadens villkor. Stockholm:
Studieförbundet Näringsliv och Samhälle.
Löfsten, H. (2002). Investeringsprocessen – Kalkyler, strategier och finansiering. Lund:
Studentlitteratur AB.
Magni, C. A. (2015). Decision Support: Investment, financing and the role of ROA and WACC in value creation. European Journal Of Operational Research. 244(3), 855-866.
Marton, J. (1998). Accounting and Stock Markets – A Study of Swedish Accounting for International Investors and Analysts. Doctoral Thesis, Göteborg: Bokförlaget BAS.
Mintzberg, H., Raisinghani, D. & Théorêt, A. (1976). The structure of ”unstructed” decision processes. Administrative Science Quarterly, 21, 246-275.
Oreg, S. (2003). Resistance to Change: Developing an Individual Differences Measure.
Journal of Applied Psychology, 88(4), 680-693.
Parker, D. (2014). Property investment decision making by Australian REITs. Journal of Property Investment and Finance, 32(5), 456-473.
Parker, D. (2016). Property investment decision making by Australian unlisted property funds – An exploratory study. Property Management, 34(5), 381-395.
Prop. 2005/06:80. Reformerad hyressättning. Tillgänglig:
http://www.regeringen.se/4aa97d/contentassets/c70ecc264fa9478ba465d9eabcb42c8d/ref ormerad-hyressattning
Prop. 2009/10:185. Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler. Tillgänglig:
http://www.regeringen.se/content/1/c6/14/29/85/6e280696.pdf
Regeringen. (2005). Lagrådsremiss - Reformerad hyressättning. Stockholm:
Justitiedepartementet.
Roberts, C. & Henneberry, J. (2007). Exploring office investment decision-making in different European context. Journal of Property Investment & Finance, 25(3), 289-305.
Roberts, C., Rowley, S. & Henneberry, j. (2012). The impact of landscape quality on property investment decisions. Journal of Property Investment & Finance, 30(1), 69-82.
Russell, C. (2008). Simple Payback: The Wrong Tool for Energy Project Analysis?. Strategic Planning For Energy and The Environment, 27(4), 47-53.
SABO. (2016). Nyproduktionshyror. Hämtad 2017-02-16, från
http://www.sabo.se/kunskapsomraden/hyror/forhandlingssys/Sidor/Nyproduktionshyror.a spx
Sah, V., Gallimore, P. och Clements, J. S. (2010). Experience and real estate investment decision-making: a process!tracing investigation. Journal of Property Research, 27(3), 207-219.
Sandahl, G. & Sjögren, S. (2003). Capital budgeting methods among Sweden’s largest groups of companies. The state of the art and a comparison with earlier studies. International Journal of Production Economics, 84, 51–69.
Sandahl, G. & Sjögren, S. (2005). Investeringsbeslut – En spegling av praxis och normer.
Göteborg: Bokförlaget BAS.
SCB. (2012). Bostadsbyggandet lågt under lång tid. Hämtad 2017-01-21, från
http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Bostadsbyggandet-lagt-under-lang-tid/
SCB. (2015). Bostadsbyggandet ökar kraftigt. Hämtad 2017-01-21, från http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Bostadsbyggandet-okar-kraftigt/
SFS 1968:346. Hyreslagen. Stockholm: Justitiedepartementet SFS 1978:304. Hyresförhandlingslagen. Stockholm: Justitiedepartementet.
SFS 2006:408. Lag om ändring i jordabalken. Stockholm: Justitiedepartementet.
SFS 2010:811. Lag om ändring i jordabalken. Stockholm: Justitiedepartementet.
SFS 2012:819. Lag om ändring i jordabalken. Stockholm: Justitiedepartementet.
SOU 1966:14. Ny hyreslagstiftning. Stockholm: Fritzes Offentliga Publikationer.
SOU 2000:33. Bruksvärde, förhandling och hyra - en utvärdering. Stockholm: Fritzes Offentliga Publikationer
SOU 2008:38. EU, allmännyttan och hyrorna: Betänkande av utredning om allmännyttans villkor. Stockholm: Fritzes Offentliga Publikationer.
SOU 2012:88. Att hyra: Från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler. Stockholm:
Fritzes Offentliga Publikationer.
Ståhl, I. & Wickman, K. (1992). Riv bostadspolitiken! Stockholm: Studieförbundet Näringsliv och Samhälle.
Turner, B. (2001). Varför byggs det så lite där efterfrågan är som störst? Ekonomisk Debatt, 29(2), 117-127.
Figurförteckning
Figur 1. Egenkonstruerad figur över den normativa beslutsprocessen baserad på Roberts och Henneberry (2007), Roberts, Rowley och Henneberry (2012) samt Farragher och Savage (2008).
Figur 2. Egenkonstruerad figur över de tre utgångspunkterna vid hyressättning baserat på Hyresgästföreningen (2013a).
Figur 3. Egenkonstruerad figur över användandet av de olika hyressättningssystemen under perioderna 2007-2012 och 2013-2015 baserat på statistik från Hyresgästföreningen (2013a; 2013c; 2015) och Boverket (2014).
Figur 4. Egenkonstruerad figur som sammanfattar den teoretiska referensramen.
Figur 5. Egenkonstruerad figur över operationaliseringen.
Tabellförteckning
Tabell 1. Egenkonstruerad tabell över Halmstad Fastighets AB:s avkastningskrav och utfall över åren 2010-2016 baserad på årsredovisningar för de givna åren.
Tabell 2. Egenkonstruerad tabell över Eksta Bostads AB:s avkastningskrav och utfall över åren 2010-2016 baserad på årsredovisningar för de givna åren.
Tabell 3. Egenkonstruerad analysmodell.
BILAGA 1. Sid 1(2)
Bilaga 1 - Intervjuguide
Allmänna frågor
1. Går det bra att vi spelar in intervjun?
2. Vad är din titel på bolaget och hur länge har du arbetat som det?
3. Vad innefattar dina arbetsuppgifter? Arbetar du med uppgifter kopplade till investeringsbeslut och hyressättning?
4. Får vi ange ditt namn och din titel i uppsatsen eller vill du vara anonym?
5. Får vi ange bostadsbolagets namn i uppsatsen?
6. Kan du berätta lite om ert bostadsbolags verksamhet:
a) I vilka regioner av Sverige är ni verksamma?
b) Hur många hyreslägenheter äger och förvaltar ni idag?
c) Investerar ni mest i nyproducerade eller befintliga hyreslägenheter?
d) Har ni uppfört någon nyproduktion av hyreslägenheter och i så fall i vilka regioner?
e) Har ni någon nyproduktion av hyreslägenheter igång just nu och i så fall var?
f) Har ni några framtidsplaner innefattande nyproduktion av hyreslägenheter?
Investeringsbeslut
1. Vilka faktorer beaktar ni vid ett investeringsbeslut i nyproducerade hyreslägenheter?
a) Är det ett krav att en fastighetsinvestering ska uppvisa ekonomisk lönsamhet för att ni ska välja att investera?
a) Om nej: Vilka faktorer gör att ni ändå väljer att investera?
b) Lägger bostadsbolaget stor vikt vid att finna fastighetsinvestering som går i bolagets planerade framtida utveckling? Har kommunen stor påverkan på hur mycket ni bygger?
2. Har ni någon utformad beslutsprocess som ni följer vid investering i nyproducerade hyreslägenheter?
a) Om ja: Vilka steg innefattar beslutsmodellen och vad innebär dem? Använder ni några kalkyler?
b) Om nej: Hur går ni tillväga vid investering i en nyproducerad hyreslägenhet?
Vad avgör ert beslut?
Hyressättning
1. Förespråkar ni strikt hyresreglering eller fri hyressättning? Varför?
2. Hur bestämmer ni hyran för nyproducerade hyreslägenheter? Använder ni presumtionshyra, bruksvärdeshyra eller egensatt hyra?
a) Vid svar “presumtionshyra”: Använder ni presumtionshyra för samtliga nyproducerade hyreslägenheter?
b) Vid svar “presumtionshyra”: Varför valde ni att börja använda presumtionshyra efter år 2006?
c) Vid svar “presumtionshyra”: Införandet av presumtionshyra syftade bland annat till att stimulera bostadsbyggandet av hyreslägenheter genom att tillåta högre hyror under de 15 första åren. Når ni högre hyror med presumtionshyra?
d) Vid svar “presumtionshyra”: Har införandet av presumtionshyra medfört att ni kan genomföra fler investeringar i nyproduktion av hyreslägenheter?
e) Vid svar “bruksvärdeshyra”: Varför väljer ni bruksvärdeshyra?
f) Vid svar “egensatt hyra”: Varför väljer ni egensatt hyra?
g) Vid annat svar än “presumtionshyra”: Varför väljer ni att avstå från presumtionshyra?
BILAGA 1. Sid 2(2)
h) Vid annat svar än “presumtionshyra”: Införandet av presumtionshyra syftade bland annat till att stimulera bostadsbyggandet av hyreslägenheter genom att tillåta högre hyror under de 15 första åren. Anser ni att presumtionshyra ger högre hyror?
3. Vilka för- och nackdelar ser ni med presumtionshyra?
4. Vilka för- och nackdelar ser ni med bruksvärdessystemet?
5. Vilka för- och nackdelar ser ni med egensatt hyra?
Avslutande frågor
1. Vad anser ni är den största svårigheten vid investering i nyproducerade hyreslägenheter?
2. Vad anser ni skulle kunna öka nyproduktionen av hyreslägenheter?
Besöksadress: Kristian IV:s väg 3 Postadress: Box 823, 301 18 Halmstad Telefon: 035-16 71 00
E-mail: registrator@hh.se Emelie Hedman
Nathalie Hallgren