Boverkets indikatorer november

(1)

Boverkets indikatorer

ANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN MED BYGGPROGNOS

November 2013

Mycket talar för att vi är på väg mot en starkare konjunktur. Redan i år har priserna på främst bostadsrätter ökat markant. Även småhuspriserna ökar, men i betydligt mindre takt. Byggandet av bostadsrätter och småhus påverkas avsevärt av kon-junktursvängningarna.

Boverkets prognos är att bostadsbyg-gandet ökar med drygt 20 procent i år. Cirka 28 000 bostäder påbörjas, varav 25 700 genom nybyggnad och 2 300 som nettotillskott genom ombyggnad.

Nästa år ökar byggstarterna med 11 procent jämfört med 2013. Då påbörjas cirka 31 000 bostäder, varav 29 000 ge-nom nybyggnad och 2 000 nettotillskott genom ombyggnad. Det är dock långt under vad som behövs för att svara mot befolkningsökningen.

Ökningen av bostadsbyggandet un-der 2013–2014 förväntas vara klart störst i Storstockholm, där byggloven för fler-bostadshus preliminärt har ökat med 65 procent i årstakt det senaste året. Men plan- och bygglovsprocessen utgör en

Analys

Trög återhämtning ... 2 Analys Storstockholm

Kraftig ökning av byggloven för flerbostadshus ... 8 Analys Storgöteborg

Priserna på bostadsrätter har ökat betydligt ... 10 Analys Stormalmö

Bostadspriserna har börjat att stiga . 12 Analys norra Sverige

Mycket få byggstarter i fem av de sex länen ... 14 Analys Mellansverige

Bostadsbyggandet ökade rejält ... 15 Analys södra Sverige

Litet byggande i fyra län hittills i år ... 16 Byggande ... 17 Befolkning ... 18 Sammandrag av indikatorerna ... 20

Otillräckligt bostadsbyggande trots starkare konjunktur

fortsatt osäkerhet för prognosen. I år ökar byggandet av bostadsrätter mest, men även hyresrätter ökar. Nästa år tar småhusbyggandet viss fart, även om bolånetaket bromsar uppgången. Starkt första halvår – på en del håll Första halvåret påbörjades preliminärt 16 000 bostäder. Bostadsrätter ökade med 40 procent jämfört med motsvaran-de period ett år tidigare, medan hyresrät-ter ökade med 25 procent och småhus med 15 procent. Byggandet av bostads-rätter förefaller ha återhämtat sig betyd-ligt bland större kommuner utanför stor-stadsregionerna och i Storstockholm.

Samtidigt är byggandet lågt på andra håll. I fem av de sex länen i norr påbör-jades få bostäder under första halvåret. I Sydsverige var byggandet lågt i fyra av sju län.

Bostadsrättspriserna ökar mest Priserna på bostadsrätter var under tredje kvartalet cirka 12 procent högre än ett år tidigare i Storgöteborg medan ökningen var 10 procent i Storstockholm. I Stormalmö var ökningen 4 procent.

De senaste sex åren har priserna på bostadsrätter realt ökat med 15 procent i Stockholm och med 25 procent i Göte-borg. Men i Malmö har priserna under samma tid minskat 11 procent realt, motsvarande en nominell minskning på 3 procent.

Färre ungdomar framöver

Den så kallade ”ungdomspuckeln” bör-jar snart minska avsevärt. Fram till år 2020 förväntas antalet personer i åldern 19–24 år minska med cirka 135 000, eller 17 procent. Under åren framöver ökar i stället ålderskategorin 25–34 år. Åldrar-na 65–84 år ökar stadigt. Det finns där-för anledning att fundera över vad som kommer att efterfrågas framöver på den lokala bostadsmarknaden.

Påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad Nybyggnad Ombyggnad

Innehåll

* Boverkets bedömning

(2)

Trög återhämtning

Konjunkturen förväntas ta fart

un-der 2014, efter ett par svaga år. Men osäkerheten i vår omvärld kan sätta käppar i hjulet.

Flera indikatorer talar för att vi nu går in i en fas med högre tillväxt. Förtroende-indikatorerna för företag och hushåll har stigit. Efter ett oväntat tapp i septem-ber har Konjunkturinstitutets konjunk-turbarometer nu letat sig upp över det historiska genomsnittet, vilket indikerar att stämningsläget i ekonomin är bättre än normalt. De svenska hushållens konsumtion förväntas, med stöd bland annat av en expansiv finanspolitik inför valåret 2014, ta fart efter två års åter-hållsamhet. Stigande inköpschefsindex signalerar en återhämtning inom svensk industri. Utsikterna för svensk export förbättras då viktiga handelspartners, främst i Europa, går en ljusare framtid till mötes. Det finns förväntningar på att ett stärkt USA kan axla rollen som draglok. Såväl regeringen som Konjunkturinstitu-tet räknar med ett uppsving i världseko-nomin under 2014 och 2015 räknar reger-ingen och KI med 3,5 procents tillväxt. KI:s prognos ligger något lägre i det lite längre perspektivet.

Osäkert om styrkan i den globala tillväxten

Men ännu är det inte någon riktig styrka i den statistik som rapporteras in och i världsekonomin kvarstår en hel del risker och osäkerhetsfaktorer. Utvecklingen i tillväxtekonomierna är inte lika stark som förut, USA har nyligen orsakat glo-bal skrämselhicka med sitt budget- och skuldtaksbråk och risken för bakslag i euroområdet är inte obetydlig. Under det andra kvartalet växte eurozonens eko-nomi för första gången sedan sommaren

2011. Utvecklingen skiljer sig dock kraf-tigt mellan olika länder. Återhämtningen är ”svag, ömtålig och ojämn” för att ci-tera ECB-chefen Mario Draghi. Byggbranschen har ännu inte lyft Konjunkturinstitutets konfidensindikator för bygg- och anläggningsverksamhet steg något i oktober men ligger fortfa-rande under det historiska genomsnit-tet. Det är alltjämt flest företag som upplever att brister i efterfrågan är det främsta hindret för ökad aktivitet. Inför fjärde kvartalet tror företagen på ökade orderstockar och stigande produktion. Sveriges Byggindustriers (BI) prognos bekräftar konjunkturbilden; stämningen i byggsektorn är just nu inte vidare opti-mistisk, men en förbättrad svensk eko-nomi kommer att få fart på byggkonjunk-turen och bostadsbyggandet kommer att vara drivande.

Små förändringar på arbetsmarknaden

Mot bakgrund av att tillväxten i ekono-min har varit svag har arbetsmarknaden överraskat genom att utvecklas star-kare än förutspått. Sysselsättningsök-ningen har varit stabil under senare år, men eftersom arbetskraftsdeltagandet samtidigt har ökat; bland annat har vi sett en tydlig trend med ökat arbets-kraftsdeltagandet bland äldre, så har arbetslösheten stigit. På senare tid har ökningen av arbetskraftsutbudet avtagit. Arbetslösheten har i stort sett stått stilla under året. Konjunkturinstitutet räknar nu med att arbetslöshetstoppen är nådd och att arbetslösheten kommer att börja minska. Konjunkturell balans (eller jäm-viktsarbetslöshet) nås dock först år 2017 enligt KI.

Inströmningen av lediga platser lig-ger förhållandevist högt enligt

Arbets-ANALYS

Grafisk form: Informationsenheten

Utgivare: Boverket Utgivning: 2013-11-07 Tryck: Boverket internt Upplaga: 100 Tryck: ISBN 978-91-7563-047-2 Pdf: ISBN 978-91-7563-048-9 ISSN: 1650-965X Redaktör: Hans-Åke Palmgren, bostadsanalytiker Analys och byggprognos, byggfakta. tfn. 0455-35 31 60 Roger Gustafsson, nationalekonom Analys, boendefakta och befolkningsfakta. tfn. 0455-35 32 53 e-post: roger.gustafsson@boverket.se Rebecka Mogren, utredare Analys, boendefakta och befolkningsfakta. tfn. 0455-35 30 42 e-post: rebecka.mogren@boverket.se e-post: hans-ake.palmgren@boverket.se Analysen avslutades den 30 oktober 2013.

Valda indikatorer, utfall och prognos (p) Årlig procentuell förändring respektive procent

2011 2012 2013p 2014p

BNP till marknadspris 3,7 0,7 1,1 2,5

Hushållens reala disponibla inkomster 3,5 2,5 2,7 2,9

Sysselsatta 2,3 0,7 0,9 0,8

Arbetslöshet 7,8 8,0 8,0 7,8

KPI årsgenomsnitt 3,0 0,9 0,1 0,8

Reporänta* 1,75 1,00 1,00 1,00

10-årsränta* 2,60 1,60 2,10 2,70

Källa: Konjunkturinstitutet, augusti 2013 *Vid årets slut

(3)

Trög återhämtning

Fortsättning nästa sida.

Källor: SBAB och Riksbanken

Bolåneräntor och reporänta _{5-årig ränta} 3-mån ränta Reporänta

ANALYS

förmedlingen. Personalchefsindex visar att det är fler företag som planerar att nyrekrytera än att säga upp personal. Antalet personer som är berörda av varsel har de senaste månaderna legat lägre än under motsvarande tidsperiod i fjol. I byggbran-schen har dock varselnivåerna legat högt under 2013, i septem-ber varslades 700 personer om uppsägning.

Hushållens konsumtion förväntas öka

Den inhemska efterfrågan har bidragit till att hålla uppe svensk tillväxt under den svaga konjunkturfas som inleddes somma-ren 2011. Samtidigt har perioden präglats av återhållsam kon-sumtion och ett rekordstort hushållssparande. I den konjunk-turåterhämtning som vi står inför nu tros förbättrade utsikter för svensk export hjälpa upp tillväxten, men förväntningarna på hushållen ökar. En expansiv finanspolitik med skattesänkning-ar, en förbättrad arbetsmarknad och fortsatt låga bolåneräntor talar för att den inhemska efterfrågan blir tillväxtdrivande. Re-geringen räknar med att hushållens konsumtion ska öka med 3 respektive 4 procent under 2014 och 2015.

I oktober månads konjunkturbarometer letade sig hushål-lens konfidensindikator över 100-strecket, vilket signalerar att hushållen är mer optimistiska än normalt. Det gäller både den egna och den nationella ekonomin.

Stigande bostadspriser kan driva upp skulderna

Upplåningstakten för hushållen har under senare tid legat sta-bilt på 4,8 procent, men när bostadspriserna nu har tagit ny fart är farhågan att belåningen återigen ska öka snabbare än in-komsterna. Amortering debatteras flitigt. Att sätta in åtgärder för att dämpa skuldutvecklingen utan att konsekvenserna på bostadsmarknaden blir för stora är dock en utmaning. Finansin-spektionen har nyligen föreslagit att bankerna ska erbjuda hus-hållen individuella amorteringsplaner för att på så sätt stärka amorteringskulturen.

Reporäntan höjs inte på ett tag

Mot bakgrund av att det ännu inte är något större drag i kon-junkturåterhämtningen och att inflationstrycket är så lågt var

det en hel del ekonomiska bedömare som förespråkade en reporäntesänkning inför Riksbankens oktobermöte. I linje med förväntningarna lät dock Riksbanken reporäntan ligga kvar på en procent, där den har legat sedan december 2012. Även rän-tebanan ligger i princip fast. Räntan ska upp till ”normalläge”, men höjningarna inleds först mot slutet av 2014. Konjunktur-institutet har tidigare räknat med att räntehöjningarna inleds 2015 och marknadsaktörerna har på senare tid också skruvat ner sina förväntningar avseende räntehöjningar från Riksban-ken. Finansinspektionens framtida makrotillsyn skulle kunna dämpa behovet av räntehöjningar från Riksbanken, om det uppfattas som ett minskat behov av att ta hänsyn till hushål-lens skuldsättning i utformandet av penningpolitiken.

Tremånadersräntorna har legat stabilt runt 3 % under året, medan femårsräntorna började öka runt årsskiftet. Gapet gent-emot de rörliga räntorna vidgades under sommaren. Trycket uppåt på de bundna räntorna har därefter minskat efter att det internationella ränteläget och konjunkturbilden har reviderats under hösten. En jämförelse mellan KI:s konjunkturbarometer och SBAB:s senaste ränteprognos visar att hushållens förvänt-ningar på de rörliga räntorna ligger lägre än bolåneinstitutets ränteprognos för den kommande tvåårsperioden. SBAB räknar då med att hushållens skuldsättning och bostadspriserna kom-mer att driva på Riksbankens räntehöjningar.

Bostadsrättspriserna återigen på nya toppnivåer

Det börjar bli något irrelevant att tala om bostadspriser i vid be-märkelse. Som synes från diagramet på sidan 4 har utveckling-en vad gäller villapriser och bostadsrättspriser de sutveckling-enaste årutveckling-en varit så skilda att de måste diskuteras var för sig. Den senaste femårsperioden har småhuspriserna stigit knappt 13 procent medan motsvarande siffra för bostadsrätter är närmare 33 pro-cent. Om vi jämför med bottennoteringen fjärde kvartalet 2008 har småhuspriserna stigit cirka 20 procent medan bostads-rättspriserna ökat närmare 50 procent.

Stämningsläget i svensk ekonomi

Barometerindikator

Konfidensindikator hushåll (CCI)

(4)

Källor: Valueguards index samt egna beräkningar Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100 Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala)

Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala)

ANALYS

Enligt Valueguard steg småhuspriserna med drygt 4 procent under tredje kvartalet 2013 jämfört med motsvarande kvartal 2012. Priserna var marginellt högre än andra kvartalet i år. En-ligt Mäklarstatistik var genomsnittspriset för en villa under sep-tember knappt 2,5 miljoner kronor.

Bostadsrättspriserna har återigen nått nya rekordnivåer. Enligt Valueguard var priserna under tredje kvartalet 2013 drygt 10 procent högre än motsvarande kvartal 2012. Jämfört med andra kvartalet i år ökade priserna med knappt två procent. En miljon fler på 13 år

Sveriges befolkning har nu passerat 9,6 miljoner. Enligt SCB:s reviderade befolkningsprognos kommer vi att passera 10 miljo-ner under 2017. Befolkningen har då ökat med en miljon på tret-ton år, den snabbaste miljonökningen i svensk historia.

Folkökningen det första halvåret 2013 var den största på många år. Befolkningen ökade med över 40 000 personer, att jämföra med 31 500 under första halvåret i fjol. Såväl födelseö-verskott som flyttningsnetto var vid halvårsskiftet större än fjolårets första hälft. Invandringen ökar och nära 53 000 invand-rade under årets första sex månader tyder på att invandringen kommer att bli rekordhög i år.

Fyrtio procent av befolkningen bor idag i någon av storstadsre-gionerna. Över sextio procent av befolkningstillväxten under första halvåret skedde i storstadsregionerna. I 81 kommuner minskade folkmängden.

Allt fler söker asyl

Konflikten i Syrien har resulterat i ett ökat antal asylsökande. Förra året sökte nära 44 000 personer asyl i Sverige, en ökning med 48 procent jämfört med 2011 och det största antalet se-dan 1992. Migrationsverket har nyligen justerat upp sin prog-nos för 2013 och 2014. Huvudscenariot är 56 000 asylsökande

för 2013 och 2014 räknar Migrationsverket med 60 000 asylsö-kande. En direkt effekt är att behovet av boendeplatser i mot-tagningssystemet ökar. Antalet beviljade uppehållstillstånd för-väntas öka kraftigt 2014. Sammantaget innebär det att trycket på kommunerna ökar.

Ungdomspuckeln minskar och de äldre blir fler

Den så kallade ”ungdomspuckeln”, benämningen på de stora barnkullar som föddes runt 1990 och som under senare år har varit i ålder att börja söka sig ut på bostadsmarknaden, börjar nu minska. De närmaste fem åren förväntas antalet personer i åldern 19–24 år minska med 100 000, eller 13 procent. Un-der de närmaste åren kommer vi istället att ha en topp med 25–30-åringar. Mot bakgrund av det finns det anledning att fundera över hur detta kommer att påverka efterfrågemönst-ret på bostadsmarknaden och hur det i sin tur knyter an till vad som byggs eller planeras byggas. Då de personer som utgör ”ungdomspucklen” kommer in i barnafödande ålder räknar SCB även med att antalet barn kommer att öka fram till 2020. Det är först efter 2020 som ålderskategorin 19-24 år kommer att börja öka igen.

Andelen av befolkningen som är 65 år eller äldre ökar sta-digt under åren framöver. Runt år 2020 kommer personer över 85 år att börja öka i allt snabbare takt. Under senare delen av 2040-talet förväntas antalet personer som är 85+ vara dubbelt så många som idag. Detta kommer att vara en växande utma-ning på bostadsmarknaden. Kanske främst i kommuner som har en hög andel äldre och där de lokala marknadsförutsätt-ningarna på bostadsmarknaden försvårar en anpassning av bo-stadsbeståndet eller en nyproduktion som möter dessa behov. Bostadsbyggandet ökade markant första halvåret Bostadsbyggandet minskade betydligt efter konjunkturomsla-get sommaren 2011. Men under första halvåret 2013 ökade byggstarterna preliminärt med nära 30 procent jämfört med motsvarande period förra året. Preliminärt påbörjades 16 000

Källa: SCB Befolkningsutveckling fördelat på åldersgrupper 19-24 år_{25-30 år} 31-36 år 65-84 år 85 år och över

(5)

bostäder, varav 14 500 genom nybyggnad och 1 500 som net-totillskott genom ombyggnad. Vi utesluter dock inte att antalet är något överskattat.

Tolvmånaderstakten vid halvårsskiftet var preliminärt 26 600 bostäder, varav 24 500 genom nybyggnad och 2 100 nettotillskott genom ombyggnad.

Det är byggandet av bostadsrätter som ökat under första halvåret, jämfört med ett år tidigare, främst i större kommuner utanför storstadsregionerna men även i Storstockholm. Byg-gandet av hyresrätter ökade betydligt bland de större kommu-nerna utanför storstadsregiokommu-nerna, men även i Storstockholm.

Samtidigt var utvecklingen svag på flera håll. I fem av de sex länen i norr påbörjades få bostäder under första halvåret jämfört med vad kommunerna förväntade enligt Boverkets bo-stadsmarknadsenkät. I Sydsverige var antalet påbörjade bostä-der lågt i fyra av sju län.1

Småhusbyggandet ökade något

Under första halvåret påbörjades preliminärt cirka 3 400 bostäder i småhus, vilket är cirka 15 procent fler än ett år tidigare. Tolvmånaderstakten var 6 300 bostäder, 7 procent fler än ett år tidigare.

Flerbostadshus ökade cirka 35 procent

Under första halvåret 2013 påbörjades preliminärt nybyggnad av 11 000 bostäder i flerbostadshus. Det är cirka 35 procent fler än motsvarande period förra året.

Tolvmånaderstakten var drygt 18 000 bostäder, vilket var 13 procent fler än ett år tidigare. Det är i Storstockholm och bland kommunerna utanför storstadsregionerna som byggandet av flerbostadshus har ökat, med 18 respektive 14 procent. Bostadsrätter ökade med 40 procent

Under första halvåret påbörjades preliminärt nybyggnad av hela

6 400 bostadsrätter i flerbostadshus. Det var 40 procent fler än under motsvarande period förra året. Ökningen var stor bland kommuner med fler än 75 000 invånare utanför storstadsområ-dena men även i Storstockholm var det en betydande ökning.

Tolvmånaderstakten var 9 900 bostäder, 12 procent fler än ett år tidigare. Jämfört med ett år tidigare är det främst grup-pen större kommuner utanför storstadsregionerna som ökat kraftigt. I Stormalmö har takten minskat de senaste två åren. Vid halvårsskiftet påbörjades där endast marginellt fler bo-stadsrätter än under finanskrisen 2008–2009.

Vår beräknade årstakt för bostadsrätter, med utgångspunkt i SCB:s statistik, ligger betydligt högre än vad som kan utläsas från delårsrapporter från fyra större byggföretag. Dessa indi-kerar en 20 procents lägre nivå. En möjlig förklaring kan vara variationer i eftersläpningen av SCB:s statistik; en annan möjlig förklaring skulle kunna vara att antalet aktörer har ökat.

Hyresrätter ökade med 25 procent

Cirka 4 600 hyresrätter påbörjades preliminärt i nybyggnad av flerbostadshus under senaste tolvmånadersperioden. Det var cirka 25 procent fler än ett år tidigare. Byggstarterna har främst ökat i Stormalmö, med drygt 50 procent och i Storstockholm, med cirka 35 procent. Bland de större kommunerna utanför storstadsregionerna var ökningen 20 procent. Utvecklingen var fortsatt svag i Stockholms stad, vilket framgår av den regionala analysen på sidan 6.

Försäljningen av nya småhus har ökat något

Samtidigt som försäljningen av småhus på andrahandsmark-naden är god så är nyproduktionen mycket låg. Vårt beräknade kvartalsindex för försäljningen av nya styckebyggda småhus var 44 under juli –september, där 100 är genomsnittet för mot-svarande kvartal under toppåren 2005–2007.2_{Försäljningen}

lig-ger dock högre än bottennivåerna under juli 2012–februari 2013

ANALYS

Fortsättning nästa sida. 1 Se de regionala avsnitten på sidorna 14 – 16.

2 Indexet är en beräkning av Boverket med utgångspunkt i statistik från TMF.

Påbörjade bostäder, nybyggnad, hela riket glidande tolvmånaderstal Flerbostadshus Småhus Totalt Källa: SCB Källa: SCB

Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal

Hyresrätt Bostadsrätt Fortsättning nästa sida.

(6)

ANALYS

då index vid flera perioder hamnade så lågt som 34. Index för de senaste tolv månaderna var 42.

Oförändrad försäljning av nya bostadsrätter

Delårsrapporter från fyra av de större byggföretagen indikerar att försäljningen av bostäder ökade under tredje kvartalet 2012. Under de senaste tre kvartalen var försäljningen i genomsnitt runt 80 procent av nivåerna under toppåren 2005–2007. Del-årsrapporterna tyder samtidigt på att byggstarterna varit något lägre, cirka 70 procent av toppårens nivåer. Vi bedömer att byggstarterna ökar framöver för att svara mot försäljningen. Kraftig ökning av bygglov för flerbostadshus

Byggloven för flerbostadshus förfaller ha ökat kraftigt i tolvmå-naderstakt under sommarmånaderna. Preliminärt lämnades bygglov för drygt 23 000 bostäder. I Stockholms stad fördubb-lades tolvmånaderstakten jämfört med ett år tidigare. I övriga Storstockholm var ökningen cirka 30 procent, men här är stor-leksordningen betydligt mer osäker eftersom det är stora men varierande eftersläpningar i inrapporteringen. Bland kommu-ner med färre än 75 000 invånare var ökningen i storleksord-ningen 30 procent, men även här är talen svåra att bedöma. Totalt sett indikerar byggloven för flerbostadshus cirka 21 500 påbörjade bostäder eftersom inte alla byggstartas.

Bostadsbyggandet ökar drygt 20 procent i år

Mycket talar för att vi är på väg mot en starkare konjunktur, även om indikatorerna har försvagats något under senare tid. Hushållens konsumtion är motorn i tillväxten.

Redan nu har främst priserna på bostadsrätter tagit fart. I genomsnitt var priserna under tredje kvartalet cirka tolv pro-cent högre än ett år tidigare i Storgöteborg medan ökningen var tio procent i Storstockholm. I Stormalmö var ökningen fyra procent. SBAB:s Mäklarbarometer indikerar en fortsatt ökning i storstadsregionerna under fjärde kvartalet.

Byggandet av bostadsrätter och småhus påverkas avsevärt av konjunktursvängningarna. Antalet påbörjade bostäder

öka-de markant på en öka-del håll unöka-der första halvåret och vi bedömer att bostadsbyggandet ökar betydligt i år. Boverkets prognos är att det påbörjas cirka 28 000 bostäder i år, varav 25 700 genom nybyggnad medan 2 300 bostäder tillkommer som nettotill-skott genom ombyggnader. Det är en ökning med drygt 20 procent jämfört med år 2012. Prognosen innebär att byggandet ökar snabbare än våra indikatorer om sålda bostadsrätter och kommunernas projektlistor för flerbostadshus indikerar. År 2014 ökar byggandet ytterligare 10 procent

Även år 2014 ökar byggandet enligt vår prognos, men i lägre takt. Då påbörjas cirka 31 000 bostäder, vilket är 11 procent fler än 2013. Av dessa tillkommer 29 000 genom nybyggnad och

Källor: JM, NCC, Peab och Skanska Sålda bostäder 2006 K1–2012 K4

Index = 100 för motsvarande kvartal 2005–2007

Källa: Trä- och möbelföretagen

Orderingång, styckebyggda småhus, januari 2006–februari 2013 Glidande 3-månader

Index = 100 för motsvarande period 2005–2007

Källa: SCB

Flerbostadshus, bygglov (justerad och förskjutna fyra månader) samt påbörjade bostäder,

glidande tolvmånaderstal

Bygglov

(7)

ANALYS

2 000 som nettotillskott genom ombyggnader. Vi utgår från att alla bygglov inte genomförs fullt ut.

I år ökar byggandet av bostadsrätter mest, men även hyres-rätter ökar. Nästa år tar även småhusbyggandet viss fart, men vi bedömer att bolånetaket gör att ökningen för småhus inte blir lika stark som under konjunkturuppgången 2010.

Byggandet förväntas öka klart mest i Storstockholm Under 2013 och 2014 räknar vi med att byggstarterna kommer att öka klart mest i Storstockholm. Samtidigt utesluter vi inte att hinder i planprocess och bygglovsgivning kan leda till en betydligt lägre nivå i regionen än vår prognos för år 2014. Redan under årets första åtta månader påbörjades det ungefär lika många bostäder i flerbostadshus som under hela 2102 i regio-nen och byggloven har utvecklats mycket starkt. Bostadsrätter står sannolikt för en stor del av ökningen i år och nästa år. Men kommunernas projektlistor för hyresrätter ökar inför 2014, även om de flesta var i osäkert skede. Antalet hyresrätter förväntas dock vara fortsatt litet i Stockholms stad.

Knappt 27 700 bostäder färdigställdes år 2012

Enligt den slutliga statistiken från SCB färdigställdes 27 672 bo-städer under 2012 vilket var närmare 6 000 fler än föregående år. Antalet bostäder i nybyggda flerbostadshus var drygt 16 650 medan antalet nya bostäder i småhus var drygt 9 300. Nettotill-skotten genom ombyggnad uppgick till knappt 1 700.

Även om antalet påbörjade bostäder under första halvåret i år ökat kraftigt lär antalet färdigställda bostäder minska något under 2013 jämfört med 2012. Detta beroende på det låga an-talet påbörjade bostäder under andra halvåret 2012. Då befolk-ningstillväxten är fortsatt hög kommer det att innebära fortsat-ta problem på många redan hårt ansatfortsat-ta bosfortsat-tadsmarknader.

Fördelningen mellan upplåtelseformer i nybyggda hus var frapperande jämn. 33,5 procent av de nybyggda bostäderna var hyresrätter. Motsvarande siffror för bostadsrätter och äganderätter var 34,5 respektive 33,0.

Prognos för bostadsbyggandet, november 2013

Antal påbörjade bostäder 2012 2013 2014 Nybyggnad Flerbostadshus 15 400 19 500 21 500 Bostadsrätt 8 000 10 350 11 500 Hyresrätt 7 300 9 000 9 800 Äganderätt 125 150 200 Småhus 5 800 6 200 7 500 Totalt nybyggnad 21 200 25 700 29 000 Nettotillskott genom ombyggnad 1 800 2 300 2 000 Totalt påbörjade bostäder 23 000 28 000 31 000

Källa: SCB

Antal färdigställda bostäder

2000–2013 Hyresrätt_Äganderätt Nettotillskott genom ombyggnad

(8)

Källor: Valueguards index samt egna beräkningar Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100 Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala)

ANALYS – STORSTOCKHOLM

Kraftig ökning av byggloven för flerbostadshus

Inflyttningen till Storstockholm har fortsatt i hög takt.

Marknaden för bostadsrätter är stark och priserna har ökat snabbt det senaste året. Bostadsbyggandet mins-kade under konjunkturnedgången 2011, men byggandet av bostadsrätter har nu återhämtat sig. Byggloven för flerbostadshus har ökat kraftigt det senaste året, främst i Stockholms stad men även i övriga regionen. Det fö-rebådar en avsevärd uppväxling av bostadsbyggandet redan i år. År 2014 bedömer Boverket att 12 000 bostäder kan komma att påbörjas, dock med reservation för plan- och bygglovsprocesserna. Ett sorgebarn är byggandet av hyresrätter i Stockholm, där allmännyttan ännu inte fått fart och där privata aktörer lyser med sin frånvaro även 2014.

18 000 fler stockholmare under första halvåret Storstockholm hade vid halvårsskiftet 2 145 000 invånare. 890 000 av dem bodde i Stockholms stad. Under första halv-året ökade befolkningen med närmare 18 000 personer, i stort sett lika många som under första halvåret i fjol. Födelseöver-skottet var 7 000, medan flyttnettot låg på 10 500. 45 procent av de inflyttade kom från utlandet. Stockholms kommun ökade mest i landet, och Sundbyberg, landets till ytan minsta kom-mun, hade den högsta procentuella folkökningen.

Hög arbetslöshet, men ljusning i sikte

I Stockholms län uppgick arbetslösheten i september till 7 pro-cent. 48 000 personer var öppet arbetslösa, vilket är en jämfö-relsevis hög siffra om man tittar på perioden efter finanskrisen. På årsbasis ökade arbetslösheten med 8 procent, en stor ök-ning i ett nationellt perspektiv. Till ljuspunkterna hör att antalet nyanmälda platser har ökat, att det är fler som har fått arbete och att varslen om uppsägning har minskat. Antalet öppet

ar-betslösa är lägre än under föregående månad. Enligt arbetsför-medlingen har det vänt uppåt i byggsektorn.

Regionen har tack vare sin starka tjänstesektor klarat sig bra genom de senaste årens kriser. När det pratas regional tillväxt i Stockholm nämns bostadsmarknaden allt som oftast som den största hämskon.

Bostadspriserna fortsätter uppåt

Enligt Valueguard steg småhuspriserna i Stockholm1_med

drygt 5 procent under tredje kvartalet 2013 jämfört med mot-svarande kvartal 2012. Jämfört med andra kvartalet 2013 var priserna cirka 1 procent högre. Motsvarande siffror för Stor-stockholm var enligt Mäklarstatistik 7 respektive 3 procent. Genomsnittpriset för ett småhus i Storstockholm var under september drygt 4,3 miljoner kronor.

Som synes från nedanstående diagram har bostadsrätts-priserna ökat kraftigt under ett par år. Bostadsrättsbostadsrätts-priserna i Stockholms stad låg under tredje kvartalet 2013 drygt 10 pro-cent högre än motsvarande kvartal 2013. Jämfört med andra kvartalet i år steg priserna under tredje kvartalet med ungefär 3 procent. Motsvarande siffror för Storstockholm var enligt Mäklarstatistik 13 respektive 4 procent. En bostadsrätt i Stor-stockholm kostade under september månad 2013 i genomsnitt knappt 40 500 kronor per kvadratmeter. Motsvarande siffra för Centrala Stockholm var drygt 65 600 kronor.

Som synes från nedanstående diagram ligger bostadsrätts-priserna knappt 14 procent över den tidigare toppnoteringen första kvartalet 2011. Småhuspriserna ligger däremot bara mar-ginellt över den tidigare toppnoteringen.

Bostadsbyggandet ökade stort under första halvåret Antalet påbörjade bostäder minskade avsevärt under 2012, men under första halvåret 2013 har byggstarterna åter tagit fart. Då påbörjades preliminärt cirka 6 200 bostäder, vilket var 43 procent fler än motsvarande period förra året. Av dessa var cirka 5 200 nybyggnad och 1 000 nettotillskott genom ombygg-nad.

Påbörjade bostäder, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal

Flerbostadshus Småhus Totalt

Källa: SCB 1 Den geografiska indelning Valueguard använder vad gäller

(9)

Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades cirka 9 600 bostäder, varav 8 400 genom nybyggnad och 1 200 som nettotillskott genom ombyggnad. Det var en ökning med 20 procent jämfört med perioden ett år tidigare.

Flerbostadshus ökade med 22 procent i årstakt

Under första halvåret påbörjades cirka 5 400 bostäder i flerbo-stadshus, vilket var 55 procent fler än motsvarande period förra året. 4 400 bostäder påbörjades genom nybyggnad och nära 1 000 var nettotillskott genom ombyggnad. Tolvmånaderstak-ten uppgick till 8 200 bostäder, varav 7 000 genom nybyggnad och 1 200 nettotillskott genom ombyggnad. Det var 22 procent fler än ett år tidigare.

Under årets första åtta månader uppskattar vi att det påbör-jades nybyggnad av 5 700 – 6 000 bostäder i flerbostadshus. I Stockholms stad påbörjades nybyggnad av knappt 3 000 bo-städer, vilket var drygt 25 procent fler än förra året. Men det är i synnerhet bland kommunerna utanför Stockholms stad som byggandet ökat, med i storleksordningen 80 – 100 procent, jämfört med motvarande period förra året.

Småhus ökade med 15 procent

Under första halvåret påbörjades cirka 800 bostäder i småhus, vilket var en ökning med 15 procent jämfört med motsvarande tidpunkt förra året. Tolvmånaderstakten uppgick till cirka 1 400 bostäder, knappt 15 procent fler än ett år tidigare.

Fortsatt få påbörjade hyresrätter

I flerbostadshus påbörjades 4 800 bostadsrätter och 2 200 hy-resrätter genom nybyggnad under tolvmånadersperioden. Inga ägarlägenheter påbörjades.

Antalet påbörjade bostadsrätter återhämtade sig under för-sta halvåret. Tolvmånaderför-stakten var knappt 15 procent högre än ett år tidigare. Drygt 50 procent fanns i Stockholms stad.

Antalet påbörjade hyresrätter har ökat något efter raset kring slutet av 2011, vilket framgår av diagrammet nedan. Det var byggstarterna för hyresrätter i Stockholms stad som då minskade med drygt 60 procent, och de har endast ökat svagt sedan dess. I övriga Storstockholm ökade tolvmånaderstakten betydligt under andra kvartalet 2013.

Byggloven för flerbostadshus har ökat kraftigt Byggloven för flerbostadshus har ökat markant de senaste fjorton månaderna till och med augusti, då tolvmånaderstakten var cirka 10 500 bostäder. Av dessa fanns 5 900 i Stockholms stad och uppskattningsvis 4 600 i övriga regionen. I Stock-holms stad fördubblades byggloven jämfört med ett år tidigare medan byggloven i övriga regionen preliminärt ökade med i storleksordningen 33 procent.2_{Alla bygglov leder dock inte}

nödvändigtvis till byggstart och vi räknar med att en del leder till byggstarter under 2014.

Bostadsbyggandet kan komma att öka betydligt

Inflyttningen till Storstockholm har fortsatt i oförminskad hög takt. Marknaden för bostadsrätter har stärkts det senaste året och konjunkturen väntas bli starkare. Boendetätheten har fort-satt att stiga, inte minst i Stockholm.

Mot bakgrund av den kraftiga ökningen av bygglov för fler-bostadshus räknar vi med att bostadsbyggandet ökar betydligt i Storstockholm, men ökningen är svår att periodisera mel-lan 2013 och 2014. Boverkets prognos är att 10 800 bostäder påbörjas i år och 12 000 bostäder nästa år, varav nybyggnad av knappt 9 700 bostäder i år och av 11 200 nästa år. Nettotillskot-tet genom ombyggnad beräknas till 1 1 00 respektive 800 bo-städer. Vi utesluter dock inte att plan- och bygglovsprocessen kan utgöra fortsatta hinder och att utfallet därmed kan bli lägre än prognosen.

I år påbörjas nybyggnad av cirka 8 300 bostäder i flerstadshus och 1 400 i småhus och nästa år påbörjas 9 400 bo-städer i flerbostadshus och 1 800 i småhus. Prognosen innebär att byggandet ökar med drygt 40 procent i år och med drygt 10 procent nästa år. Antalet motsvarar båda åren i stort sett vad kommunerna har förväntat sig enligt Boverkets bostadsmark-nadsenkät, när hänsyn tagits till historiska överskattningar. En stor del av ökningen förväntas bestå av bostadsrätter.

I Stockholms stad har de allmännyttiga företagen haft ett lågt byggande sedan mitten av 2011 och vi förväntar ingen tydlig ökning förrän tidigast 2015. Privata hyresrättsbyggare lyser ännu med sin frånvaro i staden. Av de hyresrätter som staden redovisade i Boverkets bostadsmarknadsenkät svarade allmännyttan för cirka 90 procent både inför år 2013 och inför 2014. Bland kommunerna i övriga Stockholms län ser vi även en avsevärd ökning av antalet hyresrätter i projektlistorna inför år 2014. Men många av dessa var ännu i ett osäkert skede vid ingången av 2013.

STORSTOCKHOLM – ANALYS

Källa: SCB och Stockholms stad.

Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal

Bostadsrätt Hyresrätt

2 Uppgiften för kommunerna utanför Stockholms stad är osäker. Den är uppräknad för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen och eftersläpningarna har betydande variationer.

(10)

Priserna på bostadsrätter har ökat betydligt

Källor: Valueguards index samt egna beräkningar Småhus- och

bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100

Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala)

ANALYS – STORGÖTEBORG

Bostadsmarknaden är stark i Storgöteborg, samtidigt som befolkningsökningen är betydande sedan några år tillbaka. Priserna på bostadsrätter har de senaste sex åren sammantaget stigit betydligt mer än i Storstock-holm. Sedan 2010 utgör bostadsrätter ungefär hälften av nyproduktionen. Vi bedömer att antalet påbörjade bostäder i år är i stort sett oförändrat jämfört med 2012 men ökar något nästa år.

Befolkningen ökar mer än i fjol

De tretton kommunerna i Storgöteborg hade vid halvårsskiftet knappt 950 000 invånare. 530 000 av dem bodde i Göteborgs stad. Under första halvåret ökade befolkningen med närmare 5 000 personer, vilket var 1 000 fler än under första halvåret i fjol. En stor del av skillnaden förklaras av ett högre flyttnings-netto för Göteborgs stad, framför allt gentemot utlandet. Befolkningstillväxten i Storgöteborg tog fart år 2006 och har sedan dess legat högt, med en toppnotering på 11 300 år 2009. Därefter har befolkningstillväxten varit något lägre.

Arbetsmarknaden vinner på global återhämtning I Västra Götalands län uppgick arbetslösheten i september till 8,1 procent. 36 000 personer var öppet arbetslösa, vilket var något fler än under motsvarande månad förra året, men färre än under föregående månad. Antalet personer som var berörda av varsel låg tvärt emot lägre än i september 2013, men något högre än under föregående månad. Regionen utmärks av stora skillnader i arbetslöshetsnivå; från 3,3 procent i Tjörns kom-mun till 16 procent i Trollhättan.

Eftersom regionen har stor tyngd mot industri och export har den i ett jämförande perspektiv drabbats hårdare än de

andra storstadsregionerna när den internationella konjunktu-ren har fallit. Det betyder också att det finns en potential i den regionala tillväxten när den globala tillväxten tar fart framöver. Bostadsrättspriserna återigen på rekordnivåer

Prisutvecklingen i Göteborg påminner mycket om utveckling-en i Stockholm. Enligt Valueguard steg småhuspriserna i Göte-borg1_{med drygt 6 procent under tredje kvartalet 2013 jämfört}

med motsvarande kvartal 2012. Jämfört med andra kvartalet steg priserna marginellt. Motsvarande siffror för Storgöteborg var enligt Mäklarstatistik 6 respektive 1 procent. Genomsnitts-priset för ett småhus i Storgöteborg låg under september 2013 på närmare 3,85 miljoner kronor.

Priserna på bostadsrätter har stigit i än större utsträckning. Bostadsrättspriserna i Göteborgs stad steg, liksom i Stock-holm, för sjunde kvartalet i rad. Enligt Valueguard steg priserna med närmare 12 procent under tredje kvartalet 2013 jämfört med motsvarande kvartal 2012. Jämfört med andra kvartalet steg priserna knappt 2 procent. Enligt Mäklarstatistik var mot-svarande uppgångar i Storgöteborg 10 respektive 4 procent. En bostadsrätt i Storgöteborg kostade under september må-nad 2013 i genomsnitt knappt 29 400 kronor per kvadratmeter. Motsvarande siffra för Centrala Göteborg var närmare 41 700 kronor.

Som synes från nedanstående diagram ligger bostadsrätts-priserna klart över de tidigare toppnoteringarna. Även småhus-priserna nådde återigen nya rekordnivåer under tredje kvartalet 2013 även om det var mer marginellt.

Ganska stabilt bostadsbyggande

I Storgöteborg påbörjades preliminärt 1 900 bostäder under första halvåret, vilket är sex procent färre än motsvarande pe-riod förra året.

Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades 3 400 bostäder. Det är i stort sett oförändrat jämfört med mot-svarande period ett år tidigare. Fördelningen mellan småhus

Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen.

1 Den geografiska indelning Valueguard använder vad gäller

(11)

Källa: SCB

Bostadsrätt Hyresrätt Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad,

glidande tolvmånaderstal

STORGÖTEBORG – ANALYS

och flerbostadshus har förändrats kraftigt de senaste fem åren.

Byggstarterna för flerbostadshus har varit förhållandevis omfattande och stabilt sedan slutet av år 2010, trots ett peri-odvis ganska skakigt konjunkturläge. Under tolvmånaderspe-rioden till och med juni påbörjades 2 700 bostäder, varav 2 500 genom nybyggnad och knappt 200 som nettotillskott genom ombyggnad. Cirka 55 procent av nybyggnationen i flerbostads-hus påbörjades i Göteborgs stad.

Det påbörjades cirka 450 småhus under första halvåret. Det var cirka 100 fler än motsvarande period ett år tidigare. Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades knappt 800 bostäder, vilket är 150 fler än ett år tidigare.

Stort och stabilt byggande av bostadsrätter

I flerbostadshus påbörjades nybyggnad av cirka 850 bostads-rätter och 500 hyresbostads-rätter under första halvåret.

Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades cirka 1 500 bostadsrätter, 900 hyresrätter och knappt 100 ägar-lägenheter.

Antalet påbörjade hyresrätter har varit stabilt sedan början av år 2009, medan byggandet av bostadsrätter har varit stabilt sedan slutet av år 2010. Det påbörjas numera betydligt fler bo-stadsrätter än hyresrätter.

Bostadsbyggandet ökar något 2013

Byggloven indikerar en i stort sett oförändrad nivå på byggstar-terna under 2013 jämfört med 2012 både för småhus och för flerbostadshus. Byggstarterna för småhus ökade något under första halvåret jämfört med motsvarande period 2012. Vår be-dömning är att det påbörjas cirka 3 300 bostäder i år och 3 500 nästa år. Av dessa är knappt 200 nettotillskott genom ombygg-nad.

(12)

Bostadspriserna har börjat stiga

Stormalmö växer inte lika snabbt som för några år

se-dan, men befolkningsökningen är ändå betydande. Bo-stadsmarknaden har utvecklats betydligt svagare än i de två andra storstadsområdena de senaste sex åren. Jämfört med år 2007 har bostadspriserna fallit med cirka 10 procent realt. Småhusbyggandet minskade med 65 procent på två år och byggstarterna för bostadsrätter var vid halvårsskiftet på den lägsta nivån sedan finanskrisen 2008-2009. Men andrahandsmarknaden har stabiliserats och priserna har börjat stiga. Byggloven indikerar små förändringar av bostadsbyggandet i år och utvecklingen för 2014 är osäker. Vi bedömer dock att en starkare kon-junktur kan bidra till att byggandet ökar något nästa år. Ökad inflyttning från övriga Sverige

De tolv kommunerna i Stormalmö hade vid halvårsskiftet knappt 675 000 invånare. Närmare 310 000 av dem bodde i Malmö stad. Under första halvåret ökade befolkningen med närmare 3 000 personer, vilket var något fler än under första halvåret i fjol. Födelseöverskottets bidrag till folkökningen var större än flyttnettots, men det senare var starkare än i fjol. Framförallt är det inflyttningen från övriga Sverige som har ökat. Flyttnettot mellan Skåne och Östdanmark är alltjämt ne-gativt; under första halvåret 2013 låg det på -579. Befolknings-tillväxten i Stormalmö har avtagit jämfört med åren 2006– 2010. Under toppåret 2009 växte befolkningen med drygt 12 000 personer. Under 2012 var folkökningen knappt 7 500. Arbetsmarknaden på väg att förbättras

Bland storstadslänen var det Skåne län som uppvisade den högsta arbetslösheten i september, 10,4 procent. Knappt 34 000 personer var öppet arbetslösa, vilket var något fler än vid motsvarande tidpunkt i fjol, men färre än under

föregå-ende månad. Antalet personer som var berörda av varsel låg i nivå med motsvarande månad i fjol och något högre än under föregående månad. SCB:s aktuella arbetskraftsundersökning visar att sysselsättningen växer betydligt i Skåne län, något som dock inte har påverkat länets arbetslöshet ännu eftersom arbetskraften, ungdomar och inflyttade, ökar. Att Danmark är på väg upp ur sin kris påverkar regionens återhämtning posi-tivt. Liksom i Västra Götalands län är de regionala skillnaderna stora. Här finns kommuner med låg arbetslöshet i ett nationellt perspektiv och kommuner som har bland den högsta arbets-lösheten i landet.

Bostadsrättspriserna uppåt för tredje kvartalet i rad Bostadspriserna har de senaste åren utvecklats svagare i Mal-mö jämfört med de andra storstadsregionerna. Jämfört med tredje kvartalet 2012 ökade småhuspriserna i Malmö1_under

årets tredje kvartal med 3 procent. Jämfört med andra kvarta-let i år steg priserna marginellt. Motsvarande siffror för Stor-malmö var enligt Mäklarstatistik 2 respektive minus 1 procent. Genomsnittspriset för ett småhus i Stormalmö var i september närmare 2,85 miljoner kronor.

Bostadsrättspriserna har i allt väsentligt utvecklat sig som småhuspriserna. Enligt Valueguard var bostadsrättspriserna i Malmö stad 4 procent högre under tredje kvartalet 2013 jäm-fört med motsvarande kvartal föregående år. Jämjäm-fört med an-dra kvartalet i år steg priserna knappt 1 procent. Motsvarande siffror för Stormalmö var enligt Mäklarstatistik 10 respektive 5 procent. En bostadsrätt i Stormalmö kostade under augusti månad 2013 i genomsnitt drygt 19 300 kronor per kvadratme-ter. Motsvarande siffra för Centrala Malmö var drygt 23 000 kronor.

Som synes från nedanstående diagram ligger bostadspri-serna i Malmö, till skillnad från övriga storstadsregioner, en bit under tidigare toppnivåer. Det rör sig om i storlekordningen drygt 5 procent för småhus och knappt 10 procent för bostads-rätter.

Källor: Valueguards index samt egna beräkningar Småhus- och

bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100

Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala)

ANALYS – STORMALMÖ

Källa: SCB 1 Den geografiska indelning Valueguard använder vad gäller

(13)

Bostadsbyggandet har minskat

I Stormalmö påbörjades preliminärt 900 bostäder under första halvåret. Det är en minskning med cirka 35 procent jämfört med motsvarande period ett år tidigare.

Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades 1 950 bostäder, vilket är en minskning med 8 procent jämfört med ett år tidigare.

Flerbostadshus ökade trots mycket få bostadsrätter Under första halvåret påbörjades preliminärt 750 bostäder i flerbostadshus. Av dessa var endast fyra nettotillskott genom ombyggnader.

Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades drygt 1 500 bostäder i flerbostadshus, vilket var oförändrat jämfört med ett år tidigare. Av dessa var endast knappt 20 net-totillskott genom ombyggnader.

I flerbostadshus påbörjades cirka 1 100 hyresrätter och 400 bostadsrätter, men inga ägarlägenheter under tolvmånaders-perioden. Byggandet av bostadsrätter halverades jämfört med ett år tidigare, medan byggandet av hyresrätter ökade med cirka 50 procent. Vid halvårsskiftet var tolvmånaderstakten för påbörjade bostadsrätter i stort sett på samma mycket låga nivå som under finanskrisen 2008–2009.

Kraftigt minskat småhusbyggande

Även småhusbyggandet minskade under tolvmånadersperio-den till och med juni, från en redan låg nivå. Det framgår av dia-grammet på sidan 12. Endast 400 bostäder påbörjades, vilket var cirka 175 färre än ett år tidigare.

Byggstarterna för småhus minskade kraftigt efter tredje kvartalet 2011. Jämfört med halvårsskiftet 2011 har tolvmåna-derstakten för påbörjade småhus minskat med cirka 65 pro-cent. Antalet var det lägsta på 15 år. Det är en betydligt större nedgång än i de andra två storstadsregionerna och även jäm-fört med övriga landet.

Bostadsbyggandet kan komma att öka något

Bostadsmarknaden i Stormalmö är mer svårbedömd än i de

andra två storstadsregionerna. Konjunkturläget förefaller dock vara något ljusare än de senaste åren och optimismen i Dan-mark har ökat efter många svaga år. Men svenska kronan är stark och det är en fortsatt nettoinflyttning till Östdanmark. Bostadspriserna har ökat något efter en lång period med svag utveckling, där priserna realt har fallit med cirka tio procent de senaste sex åren. Vi bedömer att byggstarterna för flerbo-stadshus kan komma att öka något framöver, medan byggan-det av småhus kommer att utvecklas svagt. Vår prognos är att det påbörjas drygt 2 000 bostäder i år och cirka 2 300 bostäder nästa år.

Källa: SCB

Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad glidande tolvmånaderstal

Hyresrätt Bostadsrätt

(14)

Mycket få byggstarter i fem av de sex länen

Högre småhuspriser i norr

Priserna var under andra kvartalet 2013, jämfört med motsva-rande kvartal 2012, högre i de flesta län i norr. Det var endast i Gävleborg och Västerbotten som priserna sjönk. Mest hade priserna stigit i Jämtland och Norrbotten, 9,2 respektive 5,4 procent. Jämfört med första kvartalet 2013 steg priserna i samtliga län utom Dalarna där priserna var oförändrade. Även här ökade priserna mest i Jämtland och Norrbotten. De högsta priserna ser vi i Västerbotten där genomsnittspriset var när-mare 1,5 miljoner kronor medan de lägsta priserna noterades i Västernorrland, drygt 950 000 kronor.1

Enligt Mäklarstatistik har priserna senare under sommaren varit oförändrade eller ökat i samtliga län. De största prisupp-gångarna noteras i Västernorrland och Norrbotten.2_Priserna

kan, som synes från diagrammet, kortsiktigt variera kraftigt inom ett län varför man inte bör dra alltför långtgående slutsat-ser av kortsiktiga fluktuationer.

Nettoinvandringen driver folkökningen

Folkmängden ökade under första halvåret 2013 med sam-manlagt 1 700 personer i de sex länen. Både födelseöverskot-tet och flyttnettot gentemot övriga Sverige var dock fortsatt negativt. Födelseöverskottet var minus 900 och flyttnettot mot övriga Sverige var minus 2 450. Således var skälet till att folkmängden trots allt ökade en relativt kraftig nettoinvandring som uppgick till drygt 5 000 personer.

Folkmängden ökade i samtliga län men det var endast Väs-terbotten som uppvisade ett positivt födelsenetto. Västerbot-ten var samtidigt det enda län som uppvisade ett negativt to-talt flyttnetto, det vill säga nettoutflyttningen till övriga Sverige var större än nettoinvandringen.

Få bostäder påbörjade första halvåret 2013

Antalet byggstarter var enligt preliminära siffror lågt även un-der första halvåret 2013. Med hänsyn tagen till den historikska

Källa: SCB Permanenta småhus, köpeskillingskoefficient Index 2005 kv 1 = 100 Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten 1 Köpeskillingskoefficienten. Källa: SCB. 2 Köp gjorda juni−augusti.

ANALYS – NORRA SVERIGE

eftersläpningen i inrapportering påbörjades cirka 750 bostäder i de sex länen i norr. Det är något färre än vad som påbörjades motsvarande halvår 2012. Enligt den preliminära statistiken står Västerbotten för drygt 60 procent av nybyggnationen i de sex länen i norr. I Västernorrland påbörjades endast 0,1 ny bo-stad per 1 000 invånare, vilket med råge är lägst i Sverige.

Kommunernas förväntningar om en rejäl ökning av bostads-byggandet tycks inte bli en realitet. Kommunerna bedömde i början av året att närmare 3 200 bostäder skulle påbörjas under 2013. Med tanke på hur det faktiska påbörjandet såg ut under första halvåret är det endast Västerbotten, och möjligen Jämt-land, som tycks ha en rimlig möjlighet att nå upp till förvänt-ningarna.

Preliminärt antal påbörjade bostäder (nybyggnad) år 2012 och första halvåret 2013 samt kommunernas förväntningar för 2013 och 2014 Län Påbörjat Påbörjat Påbörjat Förväntad per 1 000 inv 1:a halvåret nybyggnad

2012 2012 2013 2013 2014 Dalarna 277 1,0 38 451 527 Gävleborg 274 1.0 47 325 476 Västernorrland 35 0,1 3 270 455 Jämtland 119 0,9 85 357 317 Västerbotten 452 1,7 334 851 901 Norrbotten 451 1,8 40 925 1 098 Källor: SCB och Boverkets bostadsmarknadsenkät.

Anmärkningar: På grund av eftersläpning i rapporteringen till SCB är påbörjandesiffrorna för 2013 underskattade. Denna underskattning har tidigare år varit i genomsnitt 38 procent. Under den senaste 5-årsperioden har påbörjandet legat mellan 54 och 83 procent av de bedömningar kommunerna gör i Boverkets bostadsmarknadsenkät. Överskattningarna tenderar bli särskilt stora när konjukturen är svag.

Källa: SCB Bygglov nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten

(15)

ANALYS – MELLANSVERIGE

Bostadsbyggandet ökade rejält

Uppåt för småhuspriserna

Småhuspriserna steg under andra kvartalet 2013 jämfört med motsvarande kvartal 2012 i samtliga län förutom Gotland. Pri-serna steg mest i Södermanland och Uppsala, 6,5 respektive 5,7 procent. I det kortare perspektivet, jämfört med första kvar-talet 2013, sjönk priserna marginellt i Värmland och var oför-ändrade i Örebro, i övriga län steg priserna. Priserna var under andra kvartalet högst i Uppsala. Där kostade ett småhus i ge-nomsnitt drygt 2,3 miljoner kronor medan gege-nomsnittspriset i Värmland, lägst i Mellansverige, var knappt 1,2 miljoner kronor.1

De senaste siffrorna från Mäklarstatistik visar på en olikar-tad utveckling. Priserna har under sommaren sjunkit något i Uppsala, Gotland och Värmland medan priserna stigit i reste-rande län.2_{Det bör dock uppmärksammas att kortsiktigt kan}

priserna inom ett län variera relativt mycket varför alltför långt-gående slutsatser av kortsiktiga fluktuationer inte bör dras. Folkmängden ökar

Det är till stor del nettoinvandringen som driver befolknings-tillväxten i de mellersta länen. Totalt ökade länens befolkning med drygt 7 000 personer under det första halvåret. Netto-invandringen var drygt 5 900 medan flyttnettot mot övriga Sverige var svagt positivt. Födelseöverskottet var under första halvåret 2013 knappt 800.

Det var endast Gotland som hade en negativ befolknings-utveckling första halvåret 2013 medan folkmängden ökade i resten av länen. Både i absoluta tal och i förhållande till folk-mängden var det Södermanland som hade den största befolk-ningstillväxten.

Rejäl ökning i byggandet 2013

Antalet byggstarter ökade betydligt under första halvåret 2013. Med hänsyn tagen till den historikska eftersläpningen i inrap-portering påbörjades sammanlagt uppskattningsvis 2 800 –

1 Köpeskillingskoefficienten. Källa: SCB 2 Köp gjorda juni−augusti. Källa: SCB Permanenta småhus, köpeskillingskoefficient Index 2005 kv 1 = 100 Uppsala Södermanland Östergötland Gotland Värmland Örebro Västmanland

3 000 bostäder i de sju länen. Detta är i så fall en uppgång med i storleksordningen 60-70 procent jämfört med första halvåret 2012. Jämfört med första halvåret i fjol har byggstarterna ökat i samtliga län förutom Jämtland. Uppsala var det län i riket som år 2012 hade flest byggstarter i förhållande till folkmängden, 3,3 bostäder på 1 000 invånare.

I Boverkets bostadsmarknadsenkät anger kommunerna i Mellansverige att man förväntar sig att drygt 5 500 bostäder påbörjas under året. Det ser således i dagsläget ut som om för-väntningarna kan nås. Undantaget är Värmland som har en bra bit kvar till de förväntade 360 bostäderna.

2012 2012 2013 2013 2014 Uppsala 1 140 3,3 685 1 901 2 400 Södermanland 400 1,4 262 875 679 Östergötland 896 2,1 449 988 1 139 Gotland 53 0,9 63 100 100 Värmland 187 0,7 75 363 507 Örebro 176 0,6 334 657 964 Västmanland 619 2,4 216 636 798 Källor: SCB och Boverkets bostadsmarknadsenkät.

Källa: SCB

Bygglov nybyggnad,

glidande tolvmånaderstal UppsalaSödermanland Östergötland

Gotland Värmland Örebro Västmanland

(16)

Litet byggande i fyra län hittills i år

Blandad utveckling för småhuspriserna

På årsbasis, andra kvartalet 2013 jämfört med motsvarande kvartal 2012, har priserna stigit i samtliga län utom Kronoberg och Kalmar.1_{Mest steg priserna i Jönköping och Halland, 5,9}

respektive 5,4 procent. Under andra kvartalet 2013, jämfört med föregående kvartal, steg priserna i samtliga län förutom Kronoberg och Skåne. Billigast är ett småhus i Kalmar, cirka 1,3 miljoner kronor, medan man i det dyraste länet, Halland, får be-tala drygt 2,45 miljoner kronor i genomsnitt.

Enligt den senaste statistiken från Mäklarstatistik har priser-na stigit under sommaren.2 _{I Skåne har priserna varit}

oföränd-rade men i övriga län har priserna ökat med en till tre procent. Det är dock värt att notera att kortsiktigt kan priserna inom ett län variera relativt mycket varför man inte bör dra alltför långt-gående slutsatser av kortsiktiga fluktuationer.

Befolkning

Folkmängden ökade det första halvåret 2013 med närmare 14 000 personer. Som tidigare är det givetvis storstadslänen som står för nästan hela ökningen. Ökningen var 3 900 i Skåne och hela 7 300 i Västra Götaland. Sammanlagt står de två länen således för drygt 80 procent av befolkningstillväxten. Inget av länen minskade sin befolkning.

Samtliga län hade en positiv nettoinvandring, totalt närmare 10 800 personer. Däremot var det bara Skåne, Halland och Väs-tra Götaland som hade ett positivt flyttnetto gentemot övriga Sverige. Födelseöverskottet fortsätter öka och uppgick till to-talt drygt 3 800.

Byggstarterna fortsätter öka något

Preliminärt påbörjades, med hänsyn tagen till den historiska eftersläpningen, i storleksordningen 5 200 bostäder i de sex länen i söder. Detta är i så fall en ökning jämfört med första halvåret i fjol med 5-10 procent. Som vanligt är det i de två

stor-stadslänen som står för den absoluta merparten av nybyggna-tionen. Skåne och Västra Götaland står för drygt 80 procent av alla påbörjade bostäder.

Kommunerna bedömde i början av året att drygt 13 500 bo-städer skulle påbörjas under 2013. Att dessa bedömningar ska uppnås är dock knappast troligt, men i Kronoberg och Västra Götaland ser förväntningar dock ut att uppfyllas.

1 Köpeskillingskoefficienten. Källa: SCB 2 Köp gjorda juni−augusti. Källa: SCB Permanenta småhus, köpeskillingskoefficient Index 2005 kv 1 = 100 Jönköping Kronoberg Kalmar Blekinge Skåne Halland Västra Götaland

SÖDRA SVERIGE – ANALYS

2012 2012 2013 2013 2014 Jönköping 171 0,5 66 788 868 Kronoberg 339 1,8 283 483 760 Kalmar 126 0,5 76 519 668 Blekinge 203 1,3 69 646 1 138 Skåne 3 086 2,4 1 090 4 469 5 075 Halland 564 1,8 196 1 465 1 965 Västra Götaland 4 234 2,6 1 974 5 193 5 767 Källor: SCB och Boverkets bostadsmarknadsenkät.

Källa: SCB

Bygglov nybyggnad,

glidande tolvmånaderstal Jönköping_Kronoberg Kalmar

Blekinge Skåne Halland Västra Götaland

(17)

Antalet bostäder i bygglov ökar

Antalet bostäder i bygglov var, enligt de preliminära siffrorna, närmare 26 000 under perioden augusti 2012 – juli 2013. Det är knappt 20 procent fler än motsvarande preliminära siffra ett år tidigare. Preliminärt hade Stockholms län störst antal lägenhe-ter i bygglov i förhållande till befolkningen (5,2 per 1000 invå-nare) under tolvmånadersperioden till och med juli. Närmast följde Uppsala, Hallands och Västerbottens län (4,2, 2,7 respek-tive 2,7 bygglov per 1 000 invånare). Minst antal bygglov hade Gävleborgs och Västernorrlands län, endast 106 respektive 96 stycken (motsvarande 0,4 per 1 000 invånare i bägge länen). Riksgenomsnittet låg på 2,7 bostäder i bygglov per 1 000 invå-nare.

Flest bostäder i bygglov i Tanum

I enskilda kommuner hade Tanum i Västra Götalands län flest antal lägenheter i bygglov i förhållande till befolkningsunderla-get med 15,3 bostäder per 1 000 invånare, följt av Pajala i Norr-bottens län med 10,9 och Upplands-Bro i Stockholms län med 10,5.

Totalt 19 kommuner hade minst 5 lägenheter per 1 000 in-vånare i bygglov, varav elva kommuner i Stockholms län och sex i Västra Götalands län samt en kommun vardera i Hallands, Norrbottens, Skåne och Uppsala län. 37 kommuner hade inga bostäder i bygglov.

Bygglov1_{senaste 12-månadersperioden, augusti 2012 – juli 2013} Småhus Flerbostadshus Totalt

Län antal lgh. antal lgh. antal lgh. per 1 000 inv. Stockholms 1 569 9 553 11 122 5,2 Uppsala 306 1 130 1 436 4,2 Södermanlands 136 361 497 1,8 Östergötlands 389 547 936 2,1 Jönköpings 162 81 243 0,7 Kronobergs 130 338 468 2,5 Kalmar 114 184 298 1,3 Gotlands 51 56 107 1,9 Blekinge 59 68 127 0,8 Skåne 781 2 253 3 034 2,4 Hallands 275 562 837 2,7 Västra Götalands 1 157 2 879 4 036 2,5 Värmlands 97 104 201 0,7 Örebro 199 373 572 2,0 Västmanlands 100 262 362 1,4 Dalarnas 186 120 206 0,7 Gävleborgs 54 52 106 0,4 Västernorrlands 45 51 96 0,4 Jämtlands 68 124 192 1,5 Västerbottens 163 534 697 2,7 Norrbottens 99 279 378 1,5 Riket 6 040 19 911 25 951 2,7 Källa: SCB

1 Antal inrapporterade bostäder i bygglov. De senaste åren har

eftersläpningen i inrapporteringen i genomsnitt varit cirka 11 procent för småhus och cirka 16 procent för flerbostadshus.

Bygglov1_{för småhus och} flerbostadshus,

antal bostäder

per 1 000 invånare, augusti 2012– juli 2013 0,0 0,01 – 0,50 0,51 – 1,50 * Högsta värde Genomsnitt för riket: 2,7 1,51 – 2,50 2,51 – 5,00 5,01– 15,33* BYGGANDE

(18)

Nettoflyttningar, kommunvis per 1 000 invånare, första halvåret 2013 -17,1 – -3,1 -3,0 – -0,1 * Högsta värde Genomsnitt för riket: 3,0 0,0 – 2,9 3,0 – 5,9 6,0 – 13,6* Befolkning

Län Folkmängd Förändring Nettoflyttning 30 juni 1:a halvåret 2013 1:a halvåret 2013 2013 per 1 000 inv. per 1 000 inv. Stockholm 2 144 862 8,3 4,9 Uppsala 343 147 3,4 1,6 Södermanland 276 413 6,1 5,7 Östergötland 435 481 3,9 2,9 Jönköping 340 123 3,0 2,0 Kronoberg 186 342 2,4 1,9 Kalmar 233 669 0,5 1,3 Gotland 57 204 -0,6 1,0 Blekinge 152 425 0,7 1,1 Skåne 1 266 994 3,1 1,9 Halland 305 119 3,3 2,8 Västra Götaland 1 607 767 4,6 3,2 Värmland 273 183 0,4 1,7 Örebro 284 054 3,3 2,9 Västmanland 257 710 5,8 5,1 Dalarna 277 118 2,0 2,8 Gävleborg 277 270 2,3 3,5 Västernorrland 242 172 0,8 2,0 Jämtland 126 218 0,1 1,5 Västerbotten 260 253 0,1 -0,7 Norrbotten 248 912 1,1 1,4 Riket 9 596 436 4,2 3,0 Källa: SCB

Anm. Flyttningar mellan kommuner inom länen ingår ej.

Ökande befolkningstillväxt första halvåret 2013

Sveriges befolkning ökade med drygt 40 500 personer (0,42 procent) under första halvåret 2013, vilket var betydligt mer än motsvarande period föregående år, då folkmängden ökade med 31 500 personer (0,33 procent). I Stockholms län ökade befolkningen med drygt 17 900 personer eller 0,83 procent, vilket var den största relativa befolkningsökningen bland länen. Närmast följde Södermanlands län och Västmanlands län med 0,61 respektive 0,58 procent. Gotlands län var det enda län där befolkningen minskade, -0,06 procent. De län som förövrigt hade den lägsta befolkningstillväxten var Jämtlands och Väs-terbottens län, bägge 0,1 procent.

Högre nettoinvandring

Nettoininvandringen var under första halvåret 2013 drygt 29 000, eller 3,0 personer per 1 000 invånare. Även detta var betydligt högre än motsvarande period föregående år, då net-toinvandringen var knappt 21 200, eller 2,2 personer per 1 000 invånare. Störst nettoinvandring hade Södermanlands län med 5,7 personer per 1 000 invånare (4,2 föregående år), följt av Västmanlands och Stockholms län med 5,1 respektive 4,9 (4,0 respektive 5,1 föregående år). Västerbotten var det enda län som första halvåret 2013 uppvisade negativ nettoinvandring.

(19)

(20)

Porto

betalt

A

Sammandrag av indikatorerna

Byggande

Boende

Kredit

Ökning

Ingen förändring Minskning

Pilarnas riktning anger respektive indikators förändring mellan angivna tidpunkter

Box 534, 371 23 Karlskrona Besök Karlskrona: Drottninggatan 18 Besök Stockholm: Norrlandsgatan 11 Telefon: 0455-35 30 00

Webbplats: www.boverket.se

Bygglov till flerbostadshus, bostäder Aug 2012 – juli 2013/

aug 2011 – juli 2012 = +29 % Bygglov till småhus, bostäder Aug 2012 – juli 2013/ aug 2011 – juli 2012 = +2 % Bostadspriser Småhus 3:e kv 2013/3:e kv 2012 = +4,4 % Bostadspriser Bostadsrätter 3:e kv 2013/3:e kv 2012 = +10,3 %

Långa räntan, veckogenomsnitt SBAB 5-årig bolåneränta Vecka 44 2013 = 3,8 % Vecka 44 2012 = 3,5 %

Korta räntan, veckogenomsnitt SBAB 3-månaders bolåneränta Vecka 44 2013 = 2,9 % Vecka 44 2012 = 3,3 % Avsändare: Boverket Box 534, Drottninggatan18 371 34 Karlskrona