Forum

for um

E t t m a g a s i n f r å n B o v e r k e t s B y g g k o s t n a d s f o r u m m a j 2 0 0 6

2

#

PRISVÄRT BOENDE

NYA TRENDEN

Nu vill alla bygga för folk

med vanliga inkomster

I STOR DUELL

Så vill de sänka priserna

i branschen

Välkommen

till Jakriborg

_{FANTASIFULLT BOENDE}

MITT I ÅKERN

2 f o r u m

8

Uppdrag: skapa billigare bostäder

Sonny Modig, projektledare för Boverkets Byggkostnadsforum

Slutväntat

Lean Construction – så funkar det. På riktigt.

Sidan 8 REDAN I FÖRRA NUMRET AV FORUMgladdes vi åt att utvecklingen

har vänt och att det nu påbörjas fler nya bostäder än på många år. De flesta avsedda även för hushåll med vanliga inkomster. Den positiva trenden har fortsatt och stärkts under år 2005. Allt talar nu för att regeringens mål att det ska påbörjas minst 120 000 nya bostäder under innevarande mandatperiod kommer att nås. För Stockholms stads del är det högst troligt att löftet om minst 20 000 påbörjade bostäder under mandatperioden också kommer att infrias. Ett glädje-besked för alla som väntar på en ny bostad.

Det är svårt att direkt mäta hur stor betydelse Byggkostnads-forums arbete har haft. Resultaten märks främst i den allmänna debatten och i vilken utsträckning Byggkostnadsforums resultat och pilotprojekt åberopas och/eller refereras till. Om vi mäter betydelsen av Byggkostnadsforums arbete på det sättet, råder det ingen tvekan om att vi har fått ett brett genomslag i debatten, vilket också styrks av flera oberoende undersökningar samt flera uttalanden i media av oli-ka experter på bygg- och bostadskostnadsfrågor.

I detta nummer av Forum summerar vi verksamheten under 2005. Vi fokuserar mer på allt positivt som sker i samhällsbyggandet i dag, inspirerat bland annat av Byggkostnadsforums arbete,

och mindre på Byggkostnadsforums egna pilotprojekt. Det är spännande läsning. Det var länge sedan samhälls-byggandet genomsyrades av sådan

förändringsbenägen-het, entreprenörsanda och optimism som i dessa dagar. Det enda hotet är att den växande efterfrågan än en

gång tycks leda till höjda priser och därmed risk för stopp i sedan länge planerade projekt.

Jag vill passa på att vädja till alla aktörer i byggpro-cessen att ta vara på möjligheterna att sänka kostna-derna genom att finna nya samverkansformer, söka nya inköpsvägar, utnyttja nya industriella processer och att minska mängden fel och andra slöserier i byg-gandet. På så sätt kan lönsamheten öka för alla inblan-dade parter, utan att priserna behöver höjas. Det om något skapar stabila och förutsägbara villkor för sam-hällsbyggandet och goda förutsättningar för ett långsiktigt hållbart bostadsbyggande på en fortsatt hög nivå, även för

hushåll med vanliga inkomster.

forum

Är ett magasin från Boverkets Byggkostnadsforum som utkommer med ett nummer per år.

Webbplats: www.byggkostnadsforum.se Adress: Box 534, 371 23 Karlskrona Besöksadress: Drottninggatan 18, Karlskrona Telefon: 0455-35 30 00

Projektledare för forum vid Boverket: Klas Andersson Produktion: Juni Media

Redaktör: Petra Malm AD: Maria Lindén Omslagsbild: Helene Toresdotter Repro: Turbin, Stockholm Tryck: Davidsons tryckeri, Växjö

Trendsättare

För några år sedan var det helt ute att bygga hyresrät-ter för vanligt folk med vanliga inkomster. Nu vill alla göra det. Skanska och Svenska Bostäder är några som hakat på trenden.

Sidan 18

20

27

Några inledande ord

f o r u m 3

Reportage:

Industriellt byggande

4

NCC gör storsatsning – öppnar egen fabrik

7

Byggbolagen som ligger steget före

8

Sanningen om Lean Construction

10

Import blev räddningen för skenande kostnader i byggprojekt

Hemma bäst:

På besök hos de första hyresgästerna

11

Medeltid möter nutid i Jakriborg

14

Känsla av lyx i kvarteret Adlersten

16

Antoni vs. Tilly. Så vill de ändra attityden i branschen

I fokus:

Trendigt bygga billigt

18

Stockholms stad vill ta sitt ansvar

20

Glöm lyxprojekten. Hyresrätter med normala hyror är åter i ropet

22

Modulhus modellen när Svenska Bostäder bygger nytt

24

Varför bygga med trä, stål eller betong? Forum ger svaret

27

Huset där de boende värmer upp lägenheten – med sig själva

Nedslag i verkligheten:

för dem bygger vi

22

32

4-9

18-23

11-15

32

DET HÄR ÄR BOVERKETS BYGGKOSTNADSFORUM

Boverkets Byggkostnadsforum ska verka för ökad effektivitet och lägre kostna-der i byggande och boende genom att fungera som kunskaps- och idébank för byggherrar, kommuner, myndigheter och byggentreprenörer. Syftet är bland annat att förmedla kunskap om byggprojekt eller byggprocesser som leder till att man kan bygga billigt, utan att försämra kvalitén eller utrustningsstandarden.

Boverkets Byggkostnadsforum får bl.a. använda 20 miljoner kronor årligen för att stödja lämpliga pilotprojekt som på ett nytt sätt söker få ner boendekostna-derna vid nybyggnad av hyresbostäder samtidigt som projekten främjar ekolo-gisk hållbarhet. Pengarna kan också användas för att i efterhand utvärdera, dokumentera och publicera kunskap om projekten.

Kroppsvärme enda värmen

De välisolerade husen i Glumslöv har inga radiatorer. Här är det hyresgäs-terna själva som står för uppvärmning-en – med sina kroppar. ”Blir det kallt så rör vi lite på oss, då stiger värmen”.

Sidan 27

4 f o r u m

Enkelt, flexibelt och snabbt är ledorden när

NCC ger sig in i det industriella byggandet.

Den 25 april slog de upp portarna till sin nya

fabrik i Hallstahammar, som ska producera

1000 lägenheter per år.

GLÖM DE KLASSISKA BYGGENAsom står månad efter månad och där perso-nalen byts ut för varje nytt projekt. Glöm elektriker, målare och andra hantverkare. När nccbygger hus i fabrik så arbetar man på ett nytt, mer modernt sätt. Ett sätt som spar tid, pengar och ger många fördelar både för byggherre och hyresgäst.

– Vi vill bygga bra lägenheter som folk har råd att bo i. Därför har vi tagit ett helhetsgrepp över hela processen, från det första samtalet med kund till dess att huset står klart, säger Fredrik Anheim, vd för nccKomponent, som etablerades 2003.

Helhetsgreppet består av ett kom-plett byggsystem med platta paket, som färdigställs i fabrik till 90procent. Alla installationer görs i fabriken. Egen betongfabrik, materialimport och effektiv produktion sänker kostnaderna och arbetstiden.

– Det blir billigare än platsbyggt, antalet timmar på byggarbetsplatsen kortas med 75procent, byggtiden hal-veras och kvaliteten blir hög och jämn, säger Fredrik Anheim.

Exakt hur mycket produktionskost-naden kan pressas vill han inte uppge. – Om jag säger så här, vi ska slå alla andra system på marknaden.

Långsikt-igt blir det en kostnadspress som vi är med och driver och som kommer alla till godo, säger han.

Flexibelt system inom givna ramar

– Platta paket är lättare att transportera och hantera i produktionsprocessen och man får en större flexibilitet i plan-lösningen, förklarar Sverker Andreas-son, som är ansvarig för produktut-vecklingen.

Väggarna kan varieras från 0,6till 8 meter. En bjälklag med en spännvidd på upp till fem meter ger stora möjlig-heter att skapa öppna och ljusa lägen-heter. Köken kan placeras fritt i

förhål-NCC Komplett

utmanar

traditionella

byggmetoder

HALLSTAHAMMAR

f o r u m 5

och har bakgrund som produktions-tekniker, inköpare eller logistiker. Det är medvetet, för att man från första början skulle våga tänka i helt nya banor. I dag arbetar 40personer med utveckling och lika många konsulter är inkopplade. Inom produktion och mon-tage planerar man ha runt 60 opera-törer i fabriken och ett 40-tal montörer på montageplatserna. När fabriken är i full gång kommer den att producera cirka 1 000lägenheter per år.

Arbetssättet förenklar inte bara själva bygget. Processen går snabbt och kan hanteras av personer utan byggerfaren-het, men med kunskap om processen och produkten. Från det att man börjar tillverka en vägg tar det två dagar innan den sitter fast med tapet, fönster och allt. Arbetsmiljön är säkrare och med-för inte lika stor belastning. Risken med-för miljöpåverkan under byggtiden har lande till våtrummen. Med systemet

kan man bygga bostadshus mellan tre och åtta våningar.

Arkitekten får, med hjälp av ett 3D-verktyg där alla moduler kan läggas in, stor frihet att utforma huset på det sätt han/hon vill. Sedan förs informationen in i ncc :s system, där en komplett produktmodell skapas som omfattar alla konstruktionsdetaljer och installa-tioner, till exempel armering och elled-ningar.

– Vi har definierat byggsystemet ner till minsta komponent och standardi-serat hur de sitter ihop med varandra, berättar Sverker Andreasson.

1 000 lägenheter per år

Fredrik Anheim och övriga medarbe-tare på nccKomponent har hand-plockats från flera olika branscher. Många kommer från den fasta industrin

R E P O R T A G E

Arbete som utförs: i fabrik på byggplats

Traditionellt byggande 10 % 90 %

NCC Komplett 90 % 10 %

Fakta

Fredrik Anheim, vd för NCC Komponent.

ROLF ADLERCRANTZ

6 f o r u m

reducerats till i det närmaste obefintlig. I och med att allt tas fram och lastas i torr inomhusmiljö, och sedan körs iväg till och förs upp i en montagehall så slipper man kvalitetsbrister som mögel.

– På plats tar det en månad från det att bottenplattan är gjuten tills ett fyra våningar högt hus är färdigställt. Fem personer har hand om slutmontering-en, en montageledare, två som sköter traversen och två som arbetar med eftermontaget . Det enda som görs på plats är fasadputsen, berättar Fredrik Anheim.

Det blir lättare att pressa priset på materialinköp då nccbeställer stora volymer från tillverkare i andra länder, till exempel Kina och Polen.

Viktigt hänga med i utvecklingen

Kommer nccfortsätta bygga traditio-nellt efter det här?

– Ja, det här kommer att bli ett

kom-FAKTA: VÄSTTUNA (HALLSTAHAMMAR)

plement till vår produktion. Förra året byggde vi 4 700lägenheter på traditio-nellt vis, och det kommer vi att fortsätta med. Med det här systemet vill vi i första hand bygga de bostäder som inte byggs i dag, säger Fredrik Anheim.

Hur viktigt är det att ta det här initi-ativet?

– Viktigt. Det kommer att bli svårt för de mindre entreprenörerna att hävda sig framöver. I och med de nya, lite hemligare arbetssätten kommer vi att se en ökad konkurrens i branschen. Det kommer att pressa ner priserna.

Petra Malm Produktion • Förtillverkade element • Snäva toleranser • Hög färdigställandegrad Montage

• Montagehall med traverser • Snabbkopplingar (installationer) • Mekaniska kopplingar (stomme) • Inga installationer byggs på plats,

allt är förtillverkat.

Så går det till

Byggherre: Vikingakullen AB, ägs av NCC Arkitekt: Carlos Gottfridsson och Sven

Ahlénius, AIX arkitekter

Färdigställt: 2006 Antal lägenheter: 15

Uthyrningsbar bruksarea (BRA): 1 173

kvadratmeter, vilket motsvarar cirka 78 kvadratmeter i snitt per lägenhet.

Produktionskostnad: hemlig

Boendekostnad: 1 100 kronor per

kvadrat-meter BOA och år

Preliminär månadshyra för 3 rok: 7 050 kronor

ROLF ADLERCRANTZ

f o r u m 7 PEAB VAR FÖRST UTår 2003med sin

fabrik i Katrineholm. Där körs prefabri-cerade betongelement fram på

löpande band. Det har tagit tid att trimma in anläggningen, men nu job-bar 60man i treskift, vilket innebär att

400 000 m2gjuten yta per år kan pro-duceras. Fabriken var den första i Sverige där tillverkningen sköts helt automatiskt med robotar.

Informationen från ritningarna förs över till robotar i fabriken som sedan tillverkar skalväggar och plattbärlag. Elarmaturen sätts manuellt, men lik-som öppningar för dörrar och fönster märkts allt ut automatiskt utifrån rit-ningen i 3d.

JM HAR I STÄLLET VALTatt satsa sitt krut på inköp och projektering. Tanken är att en strukturerad projektering ska ge förbättringar i byggprocessen.

Alla, från medarbetare till konsulter, utgår från jm:s projekteringsanvisning-ar. Det är ett skrivet dokument med både krav och förutsättningar kring de olika detaljerna i processen.

De stora besparingarna görs genom större inköpsvolymer och färre leve-rantörer. jmpratar om ”strukturerade inköp”. Vidare är logistiken ett område

där förbättringar sker, hela ledet runt hantering ses över.

SKANSKA JOBBARmed industriellt byggande inom projektet ”Moderna Hus”, som bygger på 3d-ritningar och en stor grad av standardiserade kom-ponenter. De arbetar med helprefab, badrummen kommer till exempel som färdiga moduler direkt från fabriken med all installation och inredning fär-digmonterad. Det samma gäller tak, ytter- och innerväggar, liksom schakt och fläktrum.

Skanska tillverkar inte elementen själva, utan bistår istället med en form av blueprint i 3d, projekteringsunder-lag, som alla måste använda.

Alla inblandade i byggandet och projekteringen, från arkitekter till in-köpare och ansvariga för produktionen delar på 3d-modellens information. Detta för att undvika dubbelarbete och se till att alla har samma information i hela processen, från början till slut. Även tiden och kostnaderna kopplas ihop i 3d-modellen. Syftet är bland annat att följa upp byggprojektet för att kunna sätta in åtgärder om förseningar håller på att uppstå i transporter eller montering.

De satsar också på den

nya tidens byggmetoder

Alla pratar om det, men ingen gör likadant. Det handlar om

industrialiserat byggande – att bygga snabbare och mer till lägre

kostnad och högre kvalitet.

R E P O R T A G E

Fyravåningshuset i Hallstahammar är det första som byggts av moduler från NCC:s nya fabrik. Det består av 15 lägenheter, samtliga med parkettgolv, helkaklade bad-rum och tapetserade i en modern, sober färgskala. Huset tar en

månad att bygga ihop på plats.

8 f o r u m

Myter & missuppfattningar om

Lean Construction

Myt:

Lean betyder att man

slimmar organisationen.

Fel.

Lean betyder att reducera tiden från order till leverans genom att ta bort alla icke värdeskapande aktivi-teter. Man brukar tala om sju sådana tidstjuvar eller slöserier: väntan, rörelser, överarbete, överproduktion, lager, omarbete och transporter.

På senare tid har man börjat lägga till en åttonde slöseripunkt på listan. Och det är nog den farligaste – att inte ta vara på alla anställdas kreativitet och uppfinningsrikedom.

”Lean betyder att man sparkar folk, tvingar de som är kvar att jobba hårdare

och pressar leverantörerna till ruinens brant”.

Det finns många negativa åsikter om Lean Construction. De flesta är

missupp-fattningar tycker Hans Reich, programdirektör för ProDesign, vid Chalmers i

Göteborg. Forum lät honom lista och kommentera de vanligaste.

Myt:

Lean innebär att man

sparkar folk.

Fel.

Generellt sätt blir det alltid människor över i organisationen när man inför Lean Construction. Men det betyder inte att man ska göra sig av med personal.

I Sverige gör vi ofta det misstaget, vi rationaliserar bort de svagaste människorna, de med minst kompe-tens, och behåller de starkaste. Enligt Lean-filosofin ska man istället behålla all personal, utbilda de svagaste och lös-göra de starkaste för nya projekt. Eller skicka ut dem till leverantörerna för att hjälpa till med att införa Lean även där.

Det är mycket viktigt att man har en strategi för de människor som blir över när man gör det enklare och smartare. Har man inte det då kan det ta en helt annan väg än man tänkt sig.

Om man säger att man infört Lean Construction och sedan sparkar folk – ja, då har man helt enkelt gjort fel. Då är det inte längre fråga om Lean, man har ju avhävdat sig den utvecklings-potential som också ligger i begreppet.

Myt:

Lean innebär att folk

tvingas jobba hårdare.

Fel.

Det handlar inte om att jobba hårdare utan om att jobba smartare. Att göra rätt saker i rätt tid och bara det. Och det är inte bara chefen som ska jobba smartare, det handlar om att ta vara på alla människors smartness och kreativitet.

I företag som tillämpar Lean-filoso-fin rätt ser man ofta att sjukfrånvaron går ner och trivseln på arbetsplatsen förbättras. Alla människor mår ju bra av att få använda sin kreativitet.

Väntan– kan till exempel vara väntan på material, redskap, nödvändiga instruktioner, rit-ningar eller en medhjälpare som behövs för att utföra något moment.

Rörelser– kan vara att man måste gå runt och leta efter red-skap eller hämta dem i andra ändan av lokalen. Eller att saker är felplacerade så att man mås-te göra onödiga (och kanske skadliga) rörelser för att nå dem.

Överarbete– att man lägger ner mer arbete på produkten än vad kunden är intresserad av. Eller kanske arbetar mycket med fel saker, detaljer som är mindre viktiga för kunden.

Överproduktion– man produ-cerar mer än vad kunden i alla led vill ha. ”De kommer säkert att beställa flera sådana här om några månader, lika bra att göra

några till när vi ändå håller på.” Men den tid du lägger ner på att göra ”några till” är inte värde-skapande om ordern sedan ute-blir.

Lager– binder kapital, binder ytor och komponenter hinner bli gamla. Och du har inga garantier för att nästa kund vill ha exakt samma utförande på din pro-dukt som de du har i ditt lager.

Omarbete– att man måste göra om saker för att man inte gjorde rätt från början.

Transporter– produkter som ligger i en långtradare eller ett lastrum skapar inget värde. Omlastningar och hanteringar kostar stora pengar utan att kun-den får något för det. Alla är inte nödvändiga. Dessutom, ju läng-re transporter och ju fler omlast-ningar – desto större risk för hanteringsskador.

De sju tidstjuvarna

f o r u m 9

Myt:

Lean innebär att man

lastar över kostnader på leverantörerna genom att kräva att de ska sänka sina priser.

Fel.

Om ett företag vill sänka sina leverantörskostnader med 30 pro-cent så kan man inte bara kräva att leverantörerna ska sänka priserna. Då har man snart inga leverantörer kvar för det finns ingen leverantör som har

30procents marginal.

Istället måste man arbeta gemen-samt för att ta bort slöseri. Det kan vara du som köpare som gett leverantören dåliga förutsättningar. Tillsammans kanske ni till exempel kan byta materi-al eller göra om konstruktionen för att sänka kostnaderna.

Ett sådant företag som Toyota, där Lean-filosofin föddes, ställer förvisso hårda krav på sina leverantörer men ger dem också mycket hjälp.

tion ska man i princip älska fel. För då får man upp felen till ytan och kan reducera dem. Då har du ju blivit bättre. Grunden till ett effektivt Lean-system är ”rätt från början”. Det är väldigt viktigt att man går till källan och stoppar problemen uppströms.

Myt:

Svenska företag är redan

så tidseffektiva att det inte finns mycket att vinna på Lean Construction.

Fel.

Enligt en ny rapport av pro-fessor Anders Kinnander på Chalmers finns det en produktivitetspotential på

30till 50procent även hos duktiga företag. Svårigheten ligger i att hitta slöseriet, till det behövs alla anställdas uppmärksamhet och uppfinningsrike-dom. Och ska vi i Sverige behålla våra jobb och höga löner måste vi jobba smartare och effektivare än våra kon-kurrenter.

Ursula Stigzelius

Myt:

Lean är ett

produktions-system, det berör inte resten av företa-get.

Fel.

Lean är inte något tekniskt. Det är en filosofi som i allra högsta grad berör hela företaget. Man måste tro på det här och man måste få alla att engagera sig. Flygplanstillverkaren Air-bus misslyckades i första omgången med att genomföra Lean-idén därför att de hade en grupp människor bland personalen som var oerhört negativt inställda. De ville inte behöva bry sig, bara gå till jobbet, ta emot order och få sin lön. Först när den här gruppen fick sluta med ett avgångsvederlag vändes misslyckandet i framgång.

Myt:

Lean är utformat för

verkstadsindustrin, det fungerar inte på ett bygge.

Fel.

Visserligen föddes Lean Production inom den japanska bilindustrin. Men i grunden är Lean en filosofi, ett sätt att tänka som går att tillämpa på snart sagt all verksamhet. Inom byggindustrin används begreppet Lean Construction men grundprinci-perna är desamma.

Myt:

Det blir mycket fel i pro-duktionen när man inför Lean.

Rätt

och

Fel.

Ja, det brukar uppstå en väldig massa fel i början. När man inför Lean

Construc-10 f o r u m

VÄSTERÅS VÄXERoch det kommunala bostadsbolaget Mimer försöker möta efterfrågan på nya bostäder genom att bygga lägenheter både för de som önskar ett lyxigare boende, och för de som vill bo bra utan att bli ruinerade. På Lillåudden byggs fastigheter med ett attraktivt, sjönära läge. Man har inte behövt kompromissa med något när det gäller detaljerna i projektet. Lägenheterna kostar runt 1 350kronor per kvadratmeter. I Fredriksberg i andra änden av stan finns ett punkt-hus med små lägenheter, väl utnyttjad yta och samtidigt god standard. Pris-lappen här ligger på cirka 950kronor per kvadratmeter.

– Det är en lika stor, om inte större utmaning, att bygga så billigt som möjligt med bibehållen hög standard. Men visst är det roligt när man kan genomföra ett projekt som Lillåudden, säger Per Widerstedt, teknisk chef på Byggnads abMimer.

Smart projektering

För att komma ner i kostnader när de byggde punkthuset i Fredriksberg lade Mimer ut bygget på totalentreprenad. En målsättning var att skillnaden mellan boaoch btaskulle hållas minimal.

– Vi försöker pressa kostnaderna genom att projektera smart. Skapa hus som är yteffektiva och produktions-vänliga, säger Per Widerstedt.

Med hårda krav på funktion, ekono-mi och arkitektur blev slutresultatet en fastighet med bra hyror men också utan att tumma på kvaliteten – alla lägenheter har helkaklade badrum, träparkett och trapphus med hög finish.

Klas Andersson

Mimer bygger

för olika målgrupper

I Västerås byggs det för personer inom olika inkomstsegment.

Sjönära, hög standard och höga hyror för de som vill ha det där

lilla extra. Och så punkthus i andra änden av stan, där ytan

utnyttjas maximalt för att sänka de boendes kostnader.

Byggherre: Byggnads AB Mimer Entreprenör: MJP Bygg i Västerås Arkitekt: Staffan Stenvall från SWECO FFNS Färdigställt: Sommaren 2005

Antal lägenheter: 23

Uthyrningsbar yta (BOA): 1 441 kvadratmeter Fördelat på: 12 tvårummare på 58 och

11 trerummare på 68 kvadratmeter.

Total produktionskostnad: ca 22 320 000

kronor vilket motsvarar 15 492 kronor per kvadratmeter BOA.

Fördelningshyra: 920 kronor per

kvadrat-meter BOA och år.

Slutlig månadshyra år 2005: 3 rok: 5 240 kronor per månad

www.mimerbygg.se

FAKTA: PUNKTHUS I VÄSTERÅS

– Det är ynkryggar till företagare som kastar

in handduken och flyttar produktionen utom-lands så fort de får problem, tycker Jan-Erik Bark, vd för verkstadsföretaget Alia AB i Ljungskile.

Så när Alia för några år sedan gick dåligt satsade ledningen istället på Lean Produc-tion. Och fick samtidigt något av en aha-upp-levelse.

– Vi kom på att, för katten, det här är ju precis vad våra produkter syftar till, berättar Jan-Erik Bark.

Företagets produktsortiment innehåller olika hjälpmedel för byggbranschen, Jan-Erik Bark var inte sen att utnyttja den nya insikten.

– Vi vinklade om hela vår marknadsföring på Lean-tänkandet, på att våra produkter underlättar ett smidigt flöde, förklarar han.

Lean räddade

företagets lönsamhet

Högkonjunktur satte

käppar i hjulet

Mitt inne i Malmö byggs just nu kvarteret

Svante. Här ska det bli 228 lägenheter och butiker. MKB Fastighets AB gav Björn Rosengren uppdraget att driva projektet för att han lyckats så bra när han höll i bygget av kvarteret Adlersten i Karlskrona. Tanken är att arbeta på samma sätt, med delad totalentre-prenad och egna materialupphandlingar Men situationen på byggmarknaden i Malmö gav honom en tuff start.

– Vi satte igång mitt i en högkonjunktur. Det var svårt att få entreprenörer till det pris vi budgeterat i och med att det var ett så högt tryck i branschen, berättar han.

Kostnaderna steg raskt med 30 procent. Det var svårt att upphandla entreprenörer på plats som kunde hålla sig inom de kostnads-ramar projektet har. Få kom in med anbud. Men istället för att acceptera detta och låta bygget bli dyrare letade Björn Rosengren efter andra alternativ. Allt upphandlings-underlag översattes till tyska och delvis till engelska. I Tyskland är byggmarknaden inne i en svacka. En tysk stomentreprenör presen-terade ett bra anbud och har anlitats.

Dessutom kommer man att köpa in pre-fabricerade badrumsmoduler från Tyskland. På så sätt kan man balansera det man ”förlo-rat” i den svenska högkonjunkturen med lägre priser utomlands tack vare den tyska lågkonjunkturen.

– Jag tror att vi klarat de värsta hindren. Jag är försiktigt optimistisk inför projektets fortsatta framtid, säger Björn Rosengren.

Kvarteret Svante ska stå klart sommaren 2008.

I K O R T H E T

KLAS ANDERSSON

Intressant arkitektur, prisvärd hyra och nära till jobb och dagis.

Det var många argument på plussidan för familjen Mogvall

när de bestämde sig för att flytta till det medeltidsinspirerade

bostadsområdet Jakriborg strax utanför Lund.

Modernt boende

i medeltida miljö

F Ö R S T P Å P L AT S

KLAS ANDERSSON

HELENE TORESDOTTER

f o r u m 13 – EFTERSOM BÅDE JAGoch min fru

Evalotta arbetar på lasarettet i Lund, ligger Jakriborg väldigt bra till för oss, berättar Per Mogvall medan han för-söker hålla ordning på dottern Tilda, ett och ett halvt år.

– Eftersom det dessutom fanns dagisplatser och är barnvänligt här, bestämde vi oss för att flytta hit.

Den speciella arkitekturen bidrog till valet. Här är bebyggelsen låg och i starka färger med skarpt brutna tak och inslag av trä utanpå husen, precis som en medeltida hansastad. Inte helt olikt tyska Lübeck med dess kullerstenar och små torg. I Jakriborg finns vackra inner-gårdar, trånga gränder och butikerna har tidstypiska skyltar på fasaderna eller i fönstren. Gatorna heter sådant som ”Köpmannagatan”. Stämningen är speciell, påminner inte bara om tyska städer utan även om känslan i Visby eller Gamla stan i Stockholm.

Nyfikna turister

Jakriborg grundades av bröderna Jan och Krister Berggren, som köpte mark mellan Lund och Malmö, i övertygelsen om att städerna en gång i tiden kommer att byggas ihop. 1998 togs det första spadtaget. I dag finns här

över 300 bostäder, och tanken är att staden ska vara tio gånger så stor om femton år.

– Vi trivs väldigt bra. Hyran är dess-utom rimlig, för en trea på 122 kvad-ratmeter betalar vi 8 300 kronor utan värme. Med elvärmen inräknad ham-nar vi runt en tusenlapp extra. Nu söker vi en fyra här i Jakriborg, säger Per Mogvall.

Ett av skälen är att Tilda ska få ett syskon. Men ett annat, rätt tungt vägande skäl är lägenhetens planlös-ning – en trea i tre plan. På bottenvå-ningen ligger kök, badrum och ett av sovrummen. I våningen ovanför finns ett stort, härligt vardagsrum och högst upp ligger det andra sovrummet. Mycket spring i trappor blir det. Sam-tidigt känns det osäkert med så små barn i hushållet, tycker Per.

En nackdel med Jakriborg är turis-terna som gärna tar sig en titt på det speciella området. Många av bostä-derna ligger på nedre botten och som boende i Jakriborg får man finna sig i att folk passerar tätt inpå fönstren,

eftersom husen ligger nära varandra i de trånga gränderna.

– Ibland får man lust att skriva en skylt i köksfönstret, ”kan du läsa det här står du för nära”, skojar Per.

Men det vägs alltså upp av den genomtänkta och vackra omgivningen. Exteriören till trots – lägenheterna är modernt inredda med stora fönster och lite högre takhöjd än normalt. Fräscha vitvaror och modern spis hör till. Parke-ringsplatser finns, men ingår inte i hyran.

Vänliga grannar

Omsättningen bland de som bor här är relativt hög. Grannsämjan är lite där-efter; vänlig men kanske aningen ano-nym.

Så fungerar det inte alltid som det ska med underhåll av fastigheterna. Ett dagis fick vänta i en vecka på att elen skulle fungera.

– Samarbetsviljan finns nog, men vaktmästarna är helt klart underbe-mannade. Fast krisar det rejält tycker jag ändå att de verkar prioritera rätt, säger Per Mogvall.

Problemen är ändå av mindre karaktär och fördelarna överväger helt klart. Familjen Mogvall har kommit till Jakriborg för att stanna.

Elisabeth Eriksson

Jakriborg är ett bostadsområde i Hjärup mellan Lund och Malmö och grundades av bröderna Jan och Krister Berggren. Slum-pen avgjorde platsen. Det var brödernas mamma som gav dem rådet att köpa marken som råkade vara till salu just då. Bröderna har byggt området efter eget huvud och döpt ett av torgen efter modern, Vanja Berg-grens Torg. Arkitekter är Robin Manger och Marcus Axelsson, SAR/MSA. I området finns närservice som stort matvaruhus, konditori, barnkläder, blomsterbutik och pizzeria.

Kötid: Mellan sex månader och ett år. FAKTA: JAKRIBORG

»Ibland får man lust att skriva

en skylt i köksfönstret, ”kan

du läsa det här står du för

nära”, skojar Per. «

Familjen Mogvall har kommit för att stanna. Nu letar de efter en större lägenhet, efter-som dottern Tilda ska få ett syskon.

14 f o r u m

lägenhet, men den var både mindre och dyrare.

– Man är nästan lite bortskämd med att få flytta in i en helt ny lägenhet. Men det viktigaste är planlösningen och känslan man får när man kommer in, säger Elin Eklöf.

De flyttade hit för jobbets skull, då Håkan är officer i flottan och Elin fick jobb som reseassistent på ett bussbo-lag i trakten.

Visste vad de ville ha

Boendet är mycket viktigt för paret och de berättar att de tillbringar mycket tid tillsammans i lägenheten.

Men trots det är de inte beredda att låta boendekostnaderna gå ut över det vanliga livet. Det måste finnas rum för en bra bil och minst en längre semes-terresa om året, tycker de. Att lägga större delen av sin inkomst på hyran är därför uteslutet.

Elin Eklöf och Håkan Persson hade en ganska tydlig bild av vad de krävde av sin lägenhet redan innan de åkte hit för att titta första gången. Minst tre rum, balkong, öppen planlösning, riktig matplats och att de skulle få plats att möblera fritt. I dag kan de pricka av sin lista och konstatera att de lyckats.

Den smakfullt inredda vindslägenhe-ten bjuder på ett massivt ljusinsläpp från fönstren i de vinklade väggarna. Detaljer som färggranna kuddar och levande ljus utgör en fin kontrast till den annars sobra inredningen i ljusa färger.

På balkongen njuter de gärna av en kopp nybryggt kaffe eller ett glas vin i kvällssolen.

En nackdel är dock de minimala för-rådsutrymmena i källaren. Där går det att stapla sina vinterdäck, men inte mycket mer.

Exklusivt trapphus

Husen i området är väl genomtänkta. Från de smarta lösningarna med speci-ella persienner i takfönstren, till den putsade fasaden, granitsockeln som löper som ett svart band runt fastighe-ten och entrépartier i ek. Konstnärlig utsmyckade cementmosaik ger trapp-husen en exklusiv känsla.

– Det är den där känslan av lyx när man ser vissa detaljer. Som när vi kom hit för första gången och la märke till portens utformning med trädetaljer. Sådant gör skillnad, säger Elin.

Klas Andersson

Speciell känsla bo i nybyggt

HÄRIFRÅN ÄR DETpromenadavstånd till bad, shopping och nöjesliv. Men på Elins och Håkans balkong mot inner-gården är det överraskande lugnt och stillsamt en eftermiddag.

Fastigheten fylldes med hyresgäster under 2005och nu har allt börjat hitta sin form. Elin Eklöf och Håkan Persson bor högst upp på femte våningen i en trea på 64kvadratmeter.

Att flytta in i en ny lägenhet är speci-ellt, men för Elin och Håkan är det inte första gången. Deras tidigare boende i Halmstad var också i en nybyggd

Lyxiga detaljer och smarta lösningar fick Elin Eklöf och Håkan Persson att

falla för vindslägenheten i det nybyggda kvarteret Adlersten i Karlskrona.

MA

TZ ARNSTRÖM

MA

TZ ARNSTRÖM

Elin och Håkan är hemma mycket, därför hade de höga krav på sitt boende innan de flyttade in.

F Ö R S T P Å P L AT S

Byggherre: Karlskronahem

Byggherrens projektledare: Konsult Björn

Rosengren

Entreprenör: Midroc Construction AB Arkitekt: Peder Knutsson, SAR/MSA Antal hyreslägenheter som byggts: 98 Total produktionskostnad: 22 320 000 kronor Entreprenadform: Delad entreprenad Inflyttningshyra: 988 kronor per

kvadrat-meter BOA och år

Produktionskostnad (exklusive moms):

86 989 000 kronor

Utvecklingsstöd från Boverkets Bygg-kostnadsforum: 800 000 kronor FAKTA: ADLERSTEN

f o r u m 15 I CENTRALAKarlskrona står det nybyggda kvarteret Adlersten klart. Genom delad total-entreprenad och egen upphandling av bygg-material har kostnaderna i projektet hållits nere. Adlersten är ett riktigt mönsterexem-pel på hur ett lyckat byggprojekt kan gå till – alla tider har hållits och budgeten landade på två miljoner mindre än beräknat.

– Samarbetet har varit över förväntan. Alla entreprenörer har jobbat för en bra slutpro-dukt, säger Björn Rosengren, projektledare.

Hur kommer det sig då att just det här projektet gått så bra?

– Vi har haft en noggrann planering från start. Förprojekteringen har fått ta den tid som behövts, och det har vi haft igen senare. Sedan har det varit ett bra gäng att jobba med, det har varit en mycket positiv anda, berättar Björn Rosengren.

Bygget som blev

billigare än beräknat

MA

16 f o r u m

”Attityden

– FÖRETAGEN ANPASSARproduktionen till efterfrågan. Så länge det går att producera bostäder till en kostnad som medför en boendekostnadsnivå som konsumenterna är beredda att betala för, så kommer byggandet att fortsätta utvecklas. Det är i grunden en sund princip att man betalar för det man får, säger Bo Antoni.

– Men det är inte byggföretagen, utan byggherren, som bestämmer vad som ska byggas och som styr, från planpro-cess till slutligt överlämnande till konsument. När man som byggentreprenör bygger åt någon annan blir ju påverkans-möjligheten mindre, säger han.

Vad Sveriges Byggindustrier kan göra för att bidra till sänkta kostnader är att arbeta med attitydpåverkan för bättre beteenden i sektorn. Alla aktörer i byggprocessen måste identifiera och eliminera onödiga kostnader.

– Man kan också snegla mot den fasta industrin för att få ett mer industriellt byggande, säger Bo Antoni.

Kollektivavtal bör ses över

Även den internationella konkurrensen förändrar förutsätt-ningarna på den svenska byggmarknaden. Internationella företag bidrar med nya byggmetoder och arbetskraft.

Bo Antoni välkomnar detta, så länge det sker enligt svenska spelregler.

– Ett seriöst byggföretag gör ingen skillnad på om det är svensk eller utländsk arbetskraft. Och är prestandan god så frågar vi som konsumenter inte vilka arbetskostnader som ligger bakom ett pris, eller hur? Vilken arbetskraft som byggt ett hus spelar inte någon roll för den som ska bo där. Slutre-sultatet är det viktiga, säger Bo Antoni.

Sveriges Byggindustrier anser att kollektivavtalen inte stödjer en effektivisering av byggprocessen så som de nu är utformade.

– Man kan tjäna väldigt bra som byggarbetare. Ackordslö-nesystemet tar ingen hänsyn till om projektet är lyckat eller inte. Incitamenten är därmed inte kopplade till varandra. Det bästa vore om lönen kopplades till ett mål som är gemensamt för företaget och byggnadsarbetarna. Detta kommer ytterst att leda till de boende får bra bostäder till rimliga kostnader.

Alla kan bidra

Bo Antoni spår att byggandet kommer att fortsätta öka. Det behövs minst 50 000nya bostäder om året, 40 000för att förnya beståndet och de resterande för att klara befolk-ningsökningen och omflyttningen i samhället. Men höga boendekostnader ska inte ses som ett uttryck för höga bygg-kostnader, menar han. Sett ur ett internationellt perspektiv är byggkostnaderna i Sverige ”mycket konkurrenskraftiga”. Och de kommer att bli ännu lägre i framtiden.

– Det finns alltid en potential till att bli bättre. Alla måste dra sitt strå till stacken. Byggprocessen måste fortsätta utvecklas så att de icke värdeskapande aktiviteterna minskar, säger han.

Fredrik Emdén

Bo Antoni, vd Sveriges Byggindustrier:

i branschen

måste ändras”

Bygga billigare bostäder – går det?

Och vem ska se till att det blir

verk-lighet?

Forum har ställt två av branschens

frontfigurer mot väggen. Här ger

de svar på tal.

f o r u m 17

Hans Tilly, förbundsordförande Byggnadsarbetarförbundet:

SVERIGES BYGGINDUSTRIERSåsikt om att kollektivavtalen inte stöder en effektivisering av byggprocessen förvånar inte Byggnads förbundsordförande Hans Tilly.

– Det är den gamla vanliga retoriken från dem. Det handlar bara om makt. Sveriges Byggindustrier tycker att vi har för starka kollektivavtal och vill urvattna dem. De vill ha en lönesänkning, säger han.

Han menar i stället att effektivisering främst kommer att ske på inköpssidan, inte genom att sänka byggnadsarbetar-nas löner.

Lära av industrin

– I dag sker mycket av materialinköpen ad hoc och med lokala kontakter. Där finns det mycket att göra. Det som är nytt på materialsidan är att man handlar mycket i utlandet. Det skapar en prispress, säger Hans Tilly.

– Och ska man sänka byggkostnaderna måste man ha en effektiv byggorganisation. Där har hela byggbranschen ett

pro-skapar inte billigare bostäder”

blem. Vi har talat alldeles för lite om att vi har en dålig organi-sation. Där har vi mycket att lära från industrin, säger han. Arbetskraften från utlandet ser han inte som ett hot.

– Nej, det är de oseriösa företagen som är hotet, de som inte vill följa spelreglerna för löner och arbetsmiljön. De är även ett hot mot de seriösa företagen, säger Hans Tilly.

Problemet att skapa en långsiktighet i byggbranschen har funnits i alla tider, eftersom det är svårt att jämna ut kon-junktursvängningarna.

– Det man förlorar vissa år ska man ta igen. Det går igen på alla plan i branschen. Att gå från en högkonjunktur, när inte arbetskraften räcker till, till att ha en oerhörd stor arbetslöshet är svårt. Så länge jag har varit i branschen har det varit en fråga som vi inte har lyckats lösa. Jag vet inte om vi någonsin kommer att göra det. Det vi lärt oss är att lära oss leva med det.

Fredrik Emdén

”Sänkta löner

Hur menar du nu? Bo Antoni och Hans Tilly är inte helt överens om hur man ska få ner priserna i byggbranschen. Eller om man ens ska få ner dem.

18 f o r u m

GUNNAR SÖDERHOLM,biträdande stadsdirektör i Stockholm, tycker att det är uppenbart att staden kan bidra till sänkta produktionskostnader.

– I grunden är det här en fråga för marknaden. Men förvaltningar och myndigheter påverkar också kostna-derna. I vissa fall är det vi som bidrar till ökade kostnader, säger han.

Ett särskilt byggkostnadsprojekt har drivit frågan i Stockholm. Hittills har arbetet gått bra. Mellan 2002och 2005 har produktionskostnaderna i genom-snitt sjunkit med 15procent i stadens bostadsbolag.

– Vi har arbetat med en mer kost-nadseffektiv planprocess. Bland annat genom att skapa bättre förutsägbarhet och genom att förkorta tiderna i pro-cessen. Till exempel kan bygglov han-teras parallellt med planprocessen.

Staden kan göra mycket

Dessutom spelar staden som bekant en stor roll när det gäller markanvisningar.

– Om vi tar hänsyn till vilka bygg-herrar som har satsat på att bygga billigt när vi gör markanvisningar så påverkar det naturligtvis också pris-bilden, säger Gunnar Söderholm.

Johan Brisvall, projektledare för Stockholms stads projekt ”20 000 bostäder”, berättar att mer flexibla detaljplaner, enad och målinriktad politik och snabbare processer genom central samordning minskar riskerna och kostnaderna för byggherren.

– Allt som minskar osäkerheten för byggherrarna är bra. Om vi kan minska riskerna i planeringsfasen bidrar det också till sänkta produktionskostnader. Dessutom är möjligheten att upplåta mark med tomträtt ett sätt att sänka

Snabbare handläggning

sänker

byggkostnaderna

Stockholms stad vill

sänka

produktionskost-naderna för bostäder.

Och de ska ner rejält.

Förhoppningen är att

sänka dem med 25

procent under 2007,

jämfört med 2002.

f o r u m 19 DET HAR HÄNT MYCKETpå

bygg-marknaden de senaste åren.

– För fem år sedan var det omöjligt att bygga nya lägenheter för vanligt folk. Det är det inte längre, säger Bengt Turner.

Han spår att utvecklingen mot sänkta produktionskostnader kom-mer att fortsätta. Det är till exempel möjligt att utveckla det industrialise-rade byggandet ännu mer.

– Byggindustrin har äntligen lärt sig att använda mer prefabricerade delar och det kan drivas ännu längre. Prefabricerade delar kan ju också i större utsträckning tillverkas utom-lands där kostnaderna är lägre än i Sverige, säger Bengt Turner.

Bli mer proaktiva

En stor aktör med stort inflytande över vad produktionen kostar är kommunerna. De måste ta ett större ansvar, tycker Bengt Turner.

– Kommunerna kan bli betydligt mer proaktiva. De måste arbeta för att erbjuda markområden till en rimlig kostnad, säger han.

De senaste åren har byggandet varit koncentrerat till platser med besvärliga markförhållanden, till exempel hamnområden. Det gör naturligtvis byggandet dyrare. Och varför skulle människor bara vara intresserade av hus som ligger vid vatten?

– Det måste gå att hitta andra områden som har bra miljövärden, där kostnaderna för att använda tomtmarken blir mindre.

Små företag goda exempel

De senaste årens prispress beror inte bara på det industrialiserade byggan-det. Byggindustrin har minskat sina vinstmarginaler på enskilda projekt – vilket kompenseras av att det byggs större volymer. Materialvalet kan också ha haft betydelse för de sänkta produktionskostnaderna.

– En annan faktor som spelat in är när små företag har producerat hus till lägre kostnad. Det kan ha haft betydelse att de goda exemplen lyfts fram, säger Bengt Turner.

Susanne Rydell

Kommuner måste

ta ett större ansvar

Industrialiserat byggande, billigare material och pressade

marginaler är några förklaringar till de sjunkande

bygg-kostnaderna. Men det finns mer att göra, tycker Bengt

Turner, professor vid Institutet för Bostadsforskning.

LENA MAGNUSSON

ILLUSTRA

TION LIV

-JENNY SANDBERG/

FOTO: PRESSENS BILD/

MARK EARTHY

»Det måste gå att

hitta andra

om-råden som har bra

miljövärden, där

kostnaderna för att

använda

tomt-marken blir mindre.«

Bengt Turner

tröskeln för att nya byggherrar ska kun-na etablera sig på markkun-naden, säger Johan Brisvall.

Kostnader ska ner 25 procent

Det finns dock flera andra faktorer som spelar in när det gäller kostnadssänk-ningarna.

– Vår ambition i det här arbetet har haft betydelse. Men självklart är det en mängd olika faktorer som påverkar utvecklingen, bland annat byggmeto-der och konjunkturläge, säger Gunnar Söderholm.

Frågan är då om bostäderna i Stock-holm kommer att vara 25procent billi-gare att bygga år 2007jämfört med år

2002. Gunnar Söderholm tycker att det är svårt att sia om detta.

– På lång sikt tror jag att vi når dit. Men Stockholm befinner sig i ett oer-hört positivt konjunkturläge som kan leda till resursbrist.

– Utvecklingen beror också på vad som händer i lagstiftningen. Vi har pekat på att det behövs förändringar bland annat i plan- och bygglagen och lagen om offentlig upphandling.

Susanne Rydell

20 f o r u m

DE SENASTE TIO ÅRENhar Skanska inte satsat aktivt på hyresmarknaden. I mitten av 1990-talet sålde bolaget sitt bestånd av hyreslägenheter till Drott och nöjde sig sedan med att bygga hyreshus som entreprenör.

Men nu har pendeln svängt igen. Skanska tycker att hyresmarknaden är het och har startat bolaget Skanska Hyresbostäder. Sänkta byggkostnader har gjort att det går att bygga lägen-heter till priser som lockar många presumtiva kunder.

– Det är flera faktorer som gör att marknaden har blivit intressant. Vi

märker en stark efterfrågan till exempel av pensionärer som säljer sin villa och vill frigöra kapital. Dessutom finns för-stås de grupper som inte har råd att köpa en bostad, säger Nils Olof Nilsson.

1 000 hyreslägenheter per år

Skanska räknar med att bygga ungefär

1 000hyreslägenheter om året i städer med stor efterfrågan. Det betyder i praktiken att bostäderna hamnar i storstadsregioner och på universitets-och högskoleorter. Produktionen ska komma igång inom två till tre år.

– Det är lång startsträcka eftersom vi

Skanska satsar på hyresmarknaden. Ett nytt bolag ska

både bygga och förvalta hyreshus.

– Det råder stor efterfrågan på hyreslägenheter.

Samti-digt har det blivit möjligt att få ner byggkostnaderna,

säger Nils Olof Nilsson, vd för Skanska Hyresbostäder.

Efterfrågan på hyresrätter är starkare än någonsin. Nystartade Skanska Hyresbostäder, lett av vd Nils Olof Nilsson, ska bygga 1 000 hyres-lägenheter per år. I Malmö planeras två punkthus i området Gyllins Trädgårdar.

Hyreshus åter

hett

bygg

SKANSKAS BILDARKIV SKANSKAS BILDARKIV

f o r u m 21

ofta måste vänta på detaljplaner för de tomter där vi vill bygga, säger Nils Olof Nilsson.

Tanken är att de färdi-ga husen ska få hyror mellan 1 100och 1 400 per kvadratmeter boa och år. Sluthyrorna ligger på en nivå som gör att Skanska kan få de sub-ventioner som är nöd-vändiga för att hålla pro-duktionskostnaderna nere.

Fortsatt hög kvalitet

Prispressen har inte lett till val av enklare material

i Skanskas nya hyreshus. Helkaklat badrum, parkett i vardagsrum, klinker i hallen och tvättmaskin och tumlare i alla lägenheter ska bli standard.

– Det har blivit möjligt för oss att bygga billigare men samtidigt bibehålla

kvaliteten tack vare industriellt byggande och inköp av stora volymer.

– När vi köper in material till tio

pro-jekt istället för ett kan vi naturligtvis få kostnadsfördelar. Tidigare tror jag att byggbranschen har tänkt mer i enstaka projekt istället för att se fördelarna med att ta ett större grepp.

Nils Olof Nilsson menar att det

industriella byggandet kan utvecklas ännu mer. Metoden är bra inte bara ur ett pengaperspektiv, utan också för att skapa en bättre arbetsmiljö på byggena.

Blandade boendeformer bra

Ett projekt finns i området Gyllins Trädgårdar i Malmö. Skanska planerar två punkt-hus, men exakt hur många lägenheter det blir är inte klart, eftersom detaljplanen för området kommer först till årsskiftet.

– Vi ser flera fördelar med att gå in på hyresmarknaden igen. Det påverkar bostads-områden positivt om det finns en blandning av boendeformer, då min-skar risken för segregation, säger Nils Olof Nilsson.

Susanne Rydell

»Det har blivit möjligt för oss att

bygga billigare men samtidigt

bibehålla kvaliteten tack vare

industriellt byggande och inköp

av stora volymer.«

ggprojekt för Skanska

P R I S P R E S S A R N A

INGVAR ANDERSSON/PRESSENS BILD SKANSKAS BILDARKIV

22 f o r u m

Berit Nilsson, bygg-chef Svenska Bostä-der, gillar det hon ser. Företaget har sänkt sina kostnader betyd-ligt, bland annat genom industriellt byggande.

f o r u m 23 BERIT NILSSONär byggchef för Svenska

Bostäder. Hon har specialstuderat det industriella byggandet och kan konsta-tera att det finns stora pengar att spara. Priset blir upp mot 20procent lägre jämfört med att bygga platsbyggt. Dessutom förkortas produktionstiden, ibland ända upp till 50procent.

För flera år sedan började Svenska Bostäder bygga studentlägenheter med hjälp av volymelement, alltså moduler som levereras färdiga.

– Det här är en metod som är myck-et lämplig för studentbostäder. Efter-som vi har byggt många sådana de senaste åren har vi skaffat oss stor erfarenhet på området, säger Berit Nilsson.

Bostadshus i Vällingby

Det finns heller ingenting som säger att metoden behöver begränsas till stu-dentlägenheter. I Vällingby utanför Stockholm bygger Svenska Bostäder just nu ett vanligt bostadshus med hjälp av volymelement. Det handlar om 56lägenheter i två fyravåningshus i

kvarteret Kanslisilket. Inflyttningen är planerad till juli och augusti i år.

– Många tror att det blir tråkigt och fantasilöst med den här metoden. Men det är en myt eftersom det går att ut-nyttja olika variationer. Vi samarbetar med en arkitekt som är intresserad av att utveckla möjligheterna i metoden, säger Berit Nilsson.

Typhus spar pengar

Svenska Bostäder har arbetat medvetet med att sänka sina produktionskostna-der de senaste åren. Målsättningen har varit att sänka dem med 25procent till år 2006–2007, jämfört med den pris-nivå som rådde kring år 2000–2002. Det är samma målsättning som i hela det byggkostnadsprojekt som har drivits inom Stockholms stad.

Hittills har arbetet med att komma ner i kostnad varit framgångsrikt, bland annat på grund av industriellt byggande. För några år sedan utveck-lade Svenska Bostäder också typhus. Fem av dessa byggs i en serie som ger besparingar på cirka 15procent.

Ytter-ligare fyra kommer att produceras. Berit Nilsson tycker inte att det kan tolkas som att byggherrar byggde onödigt dyrt tidigare.

– Det går inte att dra sådana slutsat-ser. Det var helt andra förutsättningar som gällde tidigare, bland annat efter-som vi byggde så mycket i Hammarby sjöstad. Där var det besvärliga mark-förhållanden, svårt med infrastruktur och dessutom brist på entreprenörer.

Susanne Rydell

”Modulhus långt

ifrån fantasilösa”

Det finns en mängd variationsmöjligheter med att

bygga i moduler. Dessutom spar det både tid och

pengar. Det har Svenska bostäder insett, och

använ-der sig av metoden både när de bygger

student-bostäder och vanliga flerfamiljshus.

Byggherre: Svenska Bostäder Byggentreprenör: Lindbäcks Bygg, NCC,

Contiga

Arkitekt: Nyréns Arkitektkontor AB Antal lägenheter som byggs: 56 hyresrätter Entreprenadform: Delad totalentreprenad Inflyttningshyra: 1 319 kronor per

kvadrat-meter BOA och år, för en normallägenhet

Produktionskostnad: Drygt 20 000 per

kvad-ratmeter BOA

FAKTA: KVARTERET KANSLISILKET

24 f o r u m

”TRÄ, STÅL ELLER BETONG?Frågan är fel ställd. Byggmaterialindustrin pro-ducerar alltmer produkter och varor som kombinerar goda egenskaper hos olika varor till en sammansatt produkt, system, moduler, lösningar, affärskon-cept och funktioner. Vid jämförelser mellan material och olika produkter på marknaden finns dessutom oftast betydligt fler alternativ än trä, stål och betong att beakta, till exempel glas, aluminium, sten, gips, glasfiber, mur-block och murprodukter samt plast, för att bara nämna några.

Jag hoppas att dagens byggherrar och beställare inser och är medvetna om att ett hus och anläggningar består av kom-binationer av material. De måste ställa krav på leverantörerna om att utveckla och få svar på vilka egenskaper och

Varför ska jag som byggherre välja

betong, stål eller trä?

Forum lät Mats Björs, Betongvaruindustrin, Niclas Svensson, Sveriges

Tränadskansli och Hans Olson, Stålbyggnadsinstitutet svara på varför deras

bygg-material är särskilt lämpat att bygga med.

funktioner en produkt, system, eller konstruktion uppfyller.

Utveckling genom samarbete

Utvecklingen i byggandet förändras snabbt mot ökad prefabricering och modulbyggande. Priset på själva stapel-varan blir mindre viktigt. I stället ser man på livscykelkostnaden och totala kostnadsbesparingar inklusive drift och underhåll. Alltmer av byggarbetet kommer ske i en skyddad industriell miljö där till exempel miljö-, energi och bullerkrav kan kontrolleras på ett bra sätt. På byggarbetsplatsen sker sedan montering av moduler, system och produkterna av särskilda fackmän.

Tyvärr saknas tillräcklig kunskap om material hos olika aktörer i byggpro-cessen.

Materialtillverkarnas kunskaper och erfarenheter är en resurs som ingen bör vara utan. Ökat samarbete mellan beställare och materialindustrin kan utvecklas till samarbete för gemensam utveckling av olika produkter, system, processer och moduler.

Jag efterlyser även mer av samarbete och utveckling av produkter material-företagen och konkurrenter emellan. Tänk nytt, kombinera och utveckla sam-mansatta produkter. Se bort från tradi-tionellt tänkande, skråväsendet, dagens lojalitetsband i affärsrelationer. Inklude-ra tjänster, logistik, ansvar och gaInklude-rantier. Utveckla tillsammans den bästa och mest kostnadseffektiva byggnaden.”

Hans Ewander, vd Byggmaterialindustrierna

»

«

B Y G G F R Å G A N

Trä

Miljö Att använda trä innebär minskad

miljöbelastning genom lägre koldioxid-utsläpp och minskad energiåtgång. Trä är det enda förnybara byggmaterialet.

Energi Energiåtgången för framställning

av träbyggnadslösningar är dramatiskt mindre än för andra byggmaterial – även från återvunnet material.

Priset En rationell, fuktsäker och

kvali-tetssäkrad produktion inomhus leder till lägre byggkostnader. Det är kostnadsef-fektivt att bygga med trä.

Flexibilitet Materialets styrka i

förhål-lande till dess låga vikt gör hanteringen flexibel.

Livslängd Enligt Niclas Svensson finns

ingenting som tyder på hus med stom-mar av trä generellt sett skulle ha kortare livslängd än hus med stommar av andra material. Det finns många exempel på hus som är flera hundra år gamla som är byggda med stommar av trä.

Buller Trä klarar de uppställda krav som

finns på ljudkvalitet.

Industriellt byggande

Träbyggnadstek-nikens lämpar sig väl för produktion av byggnader i industriell miljö och även för export.

Brandsäkerhet Moderna byggnader

med trästommar klarar brandkraven pre-cis som alla andra byggnader. I dag är det inredningar i lägenheterna som utgör brandfara, och det är i de sammanhang-en som insatser måste göras.

Övrigt Vi har ett stort skogsinnehav i

Sverige. Trä ger unika miljöfördelar och dokumenterad kostnadseffektivitet.

Stål

Miljö Med stålreglar i ytterväggar

mini-meras risker med fuktproblem och dålig innemiljö. Många av de stålprodukter som används är framställda av återvunnet material eller rent av återanvända pro-dukter.

Energi Stål ger möjligheter till tekniska

lösningar med god energihushållning under byggnadens bruksskede, vilket står för 90 procent av en byggnads miljöpåver-kan. Vid framställning av stål så är energi-åtgången jämförbar med de övriga materi-alen. Stålet i sig är 100 procent återvin-ningsbart och stål i byggnader kan enkelt återvinnas eller återanvändas när det är dags att riva eller demontera byggnaden.

Priset Stålets låga vikt sänker kostnader

för grundläggning.

Flexibilitet Med stål i stommen finns

möjlighet till stor flexibilitet när det gäller planlösningar. Utöver flexibiliteten får man även en större uthyrningsbar yta.

Livslängd Stål uppfyller alla krav som

finns i dag. Med rätt val minimerar man risk för fukt och andra typer av ingrepp.

Buller Bostadshus med stålstomme kan

uppfylla såväl de krav som byggnormerna ställer på ljudisolering, som högre krav på god ljudmiljö.

Industriellt byggande Formstabilitet,

hanterbarhet och höga toleranser under-lättar industriella metoder som kortar led-tider och minimerar arbete på byggplat-sen.

Brandsäkerhet Uppfyller de krav på

brandsäkerhet som finns på byggnader i dag. Vid höga temperaturer minskar håll-fastheten. Man kan skydda stål till exem-pel med hjälp av gips eller färger som täcker stålet.

Övrigt Man bör välja stål för en effektiv

och kort byggprocess. Det ger i bruksske-det en flexibel byggnad med god energi-hushållning och minimerad risk för dålig innemiljö, samt en i byggnadens slutske-de återvinningsbar produkt.

Betong

Miljö Betong är ett robust, säkert,

oorga-niskt material. Till skillnad från organiska material är det ingen risk för mögel om det utsätts för vattenpåverkan under själ-va bygget.

Energi Tunga material är bra för att lagra

både värme och kyla över dygnet. Studier visar att man kan uppnå besparingseffek-ter om man gör på rätt sätt. På vintrarna kan man komma upp i 9 procent lägre energiförbrukning. Den kylande effekten på sommaren och i varmare klimat är ännu större.

Priset Per volym- och viktenhet kostar

det lite, även sett till funktion är priset lågt. Man får mycket för pengarna. Betongfasader är billiga att underhålla.

Flexibilitet Betong är funktionellt, har

bra bärförmåga och god flexibilitet. Man kan bygga betonghus där bjälklagen håller för minst 10 meter, och behöver inga bärande väggar mer än mellan lägenheterna, vilket gör det flexibelt att ändra om i lägenheten över tid.

Livslängd Betong har, rätt hanterat, en

lång livslängd, vilket över tid sänker kostna-derna. Pantheon i Rom är 2 000 år gammal, ser man till de bostadshus som byggts under de senaste hundra åren så är det inte många som rivits på grund av utslitning.

Buller Den tunga stommen skyddar mot

låg- och högfrekventa ljud.

Industriellt byggande De senaste åren

har intresset ökat för prefabricerade betongelement. Mats Björs tror att det i större utsträckning kommer att tas fram koncept där man lägger ner krut på en optimal konstruktion, som sedan kan repeteras med viss anpassning.

Brandsäkerhet Ur säkerhetsaspekten så

är ett betonghus mer säkert vid en brand än ett hus med en brännbar stomme. Eld-svåda sprids inte till angränsande lägenhe-ter i ett betonghus. Betong skadas heller inte av fukt och vattenpåverkan.

Övrigt Betong är beprövat och användes

redan på romartiden. Det är världens mest använda material. Med det är också ett komplext material som det finns mycket kvar att lära om.

«

Mats Björs, Betongvaruindustrin Hans Olson, Stålbyggnadsinstitutet Niclas Svensson, Sveriges Träbyggnadskansli

26 f o r u m

I ÅR KOM NYA BYGGREGLERför bygg-akustik. De ska leda till att bostadsprojekt kan dimensioneras och optimeras tydli-gare än tiditydli-gare. WSP Akustik, som varit

med och utformat de nya reglerna, har under våren undersökt hur

de påverkar upphandling och konkurrens, kompe-tensuppbyggnad och kun-skapsöverföring, kostnaden inom industriellt byggande samt

hur de kan göra byggprocessen effektivare.

– Beräkningar och mätningar är färdiga och nu befinner vi

oss i utvärderingsfasen, berättar Klas Hagberg,

avdelningschef för akustik på WSP Group.

Resultaten kommer att utvärderas både enligt den gamla och den nya standar-den, så att man kan jämföra hur kostnaden skiljer sig åt. Projektet ska redovisas sista juni och kommer även att presenteras internatio-nellt på Internoise 2006. WSP har fått 500 000 kronor i bidrag från Boverkets Byggkostnadsforum.

Varför bara vara en del av

byggproces-sen när man lika gärna kan styra den? Så tänkte PAR Arkitekter, en sammanslutning av 28 arkitektföretag, och hörde av sig till Stockholms stad. De fick en markanvisning i Årsta, söder om Stockholm, och bildade ett fastighetsbolag, PAR Fastigheter.

– Vi vet att vi kan ta fram vettiga bostäder med en tilltalande arkitektur,

hög kvalitet och till en bra kostnad, säger Lars Hallin, vd för PAR.

En intern tävling anordnades för att få fram det bästa förslaget. Ett valdes ut som man nu arbetar vidare med i olika grupper för att se över energifrågor, pro-cesser, ekonomi och finansiering samt hur bygget ska gå till. Parallellt genom-förs utbildningar för att föra ut den nya kunskapen bland PAR-företagen.

Själva bygget är ett bostadshus med 55– 60 lägenheter, mestadels 3:or och 4:or. Planprocessen har kommit långt, i maj/juni ska projektet ställas ut och pro-jekteringen är påbörjad. Intresset hos PAR-företagen är stort.

– Det här har gått så bra att många vill driva frågorna vidare. Jag tror att vi kom-mer att söka fler markanvisningar i fram-tiden, säger Lars Hallin.

Projektet har fått 2 160 000 kronor i stöd från Boverkets Byggkostnadsforum för att genomföra fallstudien.

INDUSTRIALISERAT BYGGANDEär en aktu-ell fråga inom byggbranschen. Sveriges Bygg-industrier studerar i samarbete med landets fyra stora tekniska högskolor hur långt vi kom-mit nationellt och internationellt på området. De ska se över och beskriva innebörden av industrialiserat byggande. Befintliga system, teoretiskt tänkta eller tillämpade i praktiskt byggande, ska beskrivas liksom andra viktiga delkomponenter som logistik, upphandlings-rutiner och inköp.

– Det medför också att vi får en bild av utvecklingstrender och möjligheter. Förhopp-ningsvis ger det inspiration till alla som jobbar med de här frågorna, säger Pär Åhman, Sveriges Byggindustrier.

Hittills har man samlat in under-lag, bland annat från ett exa-mensarbete som gjorts vid Chalmers tekniska högskola. Till hösten planeras semi-narier tillsammans med högskolorna och aktö-rer i byggsektorn. Stu-dien ska vara klar vid årets slut.

Bidrag från Boverkets Byggkostnadsforum: 550 000 kronor.

En förbättrad lufttäthet är lönsam i och

med att den ger en bättre innemiljö och minskade förvaltningskostnader. Bygg-herrar/beställare har ett avgörande in-flytande över hur lufttätheten blir genom kraven de ställer när de ska upphandla.

Så resonerar Egnahemsbolaget när de nu kartlägger konsekvenserna av en dålig lufttäthet, och vad denna kostar.

– Vi vill sätta kronor och ören på det här och visa att man har igen att vara nog-grann. Alltför ofta uppvisar byggprojekt stora brister i lufttätheten. Det handlar inte om slarv utan om att man måste ställa rätt krav från början, säger Bertil Rignäs, vd för Egnahemsbolaget.

I projektet medverkar representanter för byggherrar och entreprenörer, samt forskare från Chalmers och Sveriges Provnings- och Forskningsinstitut. Syftet är att utveckla material och metoder för att informera byggherrar/beställare om olika aspekter på lufttäthet. Man kommer också ta fram riktlinjer för hur de kan ställa krav i upphandlingen, och sedan följa upp dessa på ett bra sätt.

Projektet har fått 555 000 kronor i stöd från Boverkets Byggkostnadsforum och ska redovisas i april 2007.

Nya akustikregler

utvärderas

Rätt krav på

lufttäthet

spar pengar

Industrialiserat byggande

under luppen

N YA P I L O T P R O J E K T

Arkitekter blir byggherre

PELLE BERGSTRÖM/BILDHUSET BENGT OL

OF OLSSON/BILDHUSET

f o r u m 27

Varmt inne året runt utan

uppvärmningssystem

Tänk dig ett hus som värms upp av människors kroppstemperatur

och elektriska apparater. Det låter som science fiction, men är

verk-lighet och vardag i 35 lägenheter utanför Landskrona.

Jan Olsson och Gipsy fryser inte, trots att lägenheten saknar radiatorer. De bor i ett välisolerat hus, där de själva står för uppvärmningen.

28 f o r u m

UTÅT SETT SER kvarteret Nornan i Glumslöv ut som vilka moderna bostadshus som helst. Men inuti är det annorlunda. Huset värms upp med hjälp av energi från de som bor i huset – deras kroppar, strykjärn, teveappara-ter och spisar. Medeltemperaturen lig-ger på 20grader, utan något fast upp-värmningssystem, under hela året. Hemligheten ligger i de totalt täta husen, där väggarna är extra tjocka med fyra lager av isolering.

– Det fungerar ungefär som en kaffe-termos, berättar Werner Strolz, som tillsammans med Karin Adalberth är projektledare och konceptutvecklare för bygget.

– Termosen med sina dubbla väggar isolerar och håller värmen väldigt bra, till skillnad från en glasflaska där innehållet snabbt blir kallt.

Värmen återvinns

I stället för självdrag sköts ventilatio-nen av avancerade luftaggregat. Varje lägenhet har ett eget till- och frånlufts-aggregat där upp till hela 95procent av värmen kan återvinnas. Själva husen står på en grund, isolerad med 350 millimeter cellplast i tre skikt.

– Fler och fler byggherrar intresserar sig för tekniken eftersom den sparar stora uppvärmningskostnader, berättar Werner Strolz.

Karin Adalberth är byggnadsfysiker och har arbetat med konceptet tillsam-mans med Werner Strolz. Hon gör bland annat energiberäkningar, lufttäthetslös-ningar och fuktsäkerhetsplanering.

– Jag tycker att vi har gjort ett genom-brott med lågenergihusen. Energian-vändningen är halverad och

uppvärm-ningsenergin har reducerats upp emot fem gånger, vilket innebär fem gånger lägre miljöpåverkan, säger hon.

Hon berättar att de nya lågenergi-husen har utvecklats så pass bra att man i dag inte kan minska uppvärm-ningsenergibehovet mer med dagens teknik. Men, som hon säger; ”vem vet hur det ser ut om tjugo år”?

– Och fortfarande brottas vi med problematiken kring energiåtgången vid produktion av varmvatten och hushållsel.

Karin Adalberth tror att lågenergi-husen kan vara början på en ny utveck-ling, att detta byggnadssätt är en själv-klarhet om tio år.

– Det verkar som att byggherrarna börjar förstå poängen. Det har funnits ett motstånd eftersom de måste lära sig något nytt. De menar att byggproces-sen är tillräckligt svår som den är redan, förklarar hon.

Hela projektet Nornan har överva-kats från början till slut av Werner Strolz, som har optimerat hela bygg-nadsprocessen; från val av material till arbetsflöden och boendeyta. Energi-tekniken kräver exempelvis välisolerade fönster, och han såg till att de fönster som gav mest för pengarna köptes in till bygget. Att vara extra noggrann är ett absolut krav för den som vill bygga fastigheter utan fast uppvärmning.

I kvarteret Nornan finns en fjärrav-läsning av energiförbrukningen, så att

var och en kan bilda sig en egen upp-fattning om energiflödena.

– Vi mäter inte temperaturen i varje hushåll. Men om en hyresgäst säger att han eller hon fryser, är det inte okej. Då måste vi kontrollera om någonting i systemet är fel eller inte fungerar. Fast exakt hur kall eller varm man uppfattar sin lägenhet brukar vara väldigt indivi-duellt. 20grader kan kännas på olika sätt, säger Werner Strolz.

Inte kallt bo ensam i en 3:a

Blir det kallt när man inte är hemma i ett självuppvärmande hus?

– Temperaturen kan gå ned med några grader, men hemmet värms snabbt upp när man kommer hem igen. Till viss del hänger också inomhus-temperaturen ihop med vilka vädringsvanor man har. Folk som vädrar ofta och länge kan få svalare i lägenheten. Nornan är tåligt mot kyla tack vare den extremt goda isoleringen. Minus

20grader ska inte vara något problem. Lägenheterna ska även, i princip, klara av ensamstående personer i en tre-eller fyrarummare. I Nornan finns en kvinna som bor i en trea och hon har, vad Werner Strolz vet, aldrig klagat. Men har man en jättefest i en etta blir det värmeslag, konstaterar han och skrattar.

– Varje människa alstrar lika mycket värme som en 120watts glödlampa. Det säger sig självt att temperaturen stiger när man har fest och det dessutom finns tända ljus överallt. Men temperaturen stiger å andra sidan vid en fest i en normaluppvärmd lägenhet också…

Elisabeth Eriksson

»Har man jättefest i en etta

blir det värmeslag.«

Om det blir kallt inomhus så har Jan, Inga-Britt och Gipsy ett knep: de rör på sig.

Då stiger temperaturen snabbt.