Bostadsmarknadsanalys Västerbottens län 2020

BOSTADSMARKNADSANALYS

2020

Titel: Bostadsmarknadsanalys 2020, Västerbottens län Utgiven av: Länsstyrelsen i Västerbottens län

Redaktörer: Ida Backe, Anton Brännvall, Nina Sandvik, Johanna Wadstein Omslagsbild: Länsstyrelsen Västerbotten

Bilder: Länsstyrelsen Västerbotten och Mostphotos

Kontakt: Enheten för samhällsutveckling, Länsstyrelsen Västerbotten Adress: Länsstyrelsen Västerbotten, Storgatan 71B, 901 86 Umeå Telefon: 010-225 40 00

E-post: vasterbotten@lansstyrelsen.se

Webbplats: www.lansstyrelsen.se/vasterbotten Diarienummer: 4554-2020

Förord

Länsstyrelsen ska varje år i en rapport analysera utvecklingen på bostadsmarknaden i länet i enlighet med

förordningen (SFS 2011:1160) om regionala bostadsmarknadsanalyser och kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Bostadsmarknadsanalysen lämnas till Boverket som sammanställer och sammanfattar länens regionala analyser av bostadsmarknaden.

Rapporten ska, utöver analysen, innehålla en redovisning av hur kommunerna lever upp till kraven enligt lagen (SFS 2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, hur Länsstyrelsen lever upp till kravet enligt 2 § lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar samt hur planeringen av bostadsförsörjningen samordnas inom kommunen, med andra kommuner och regionalt.

Som underlag för den regionala bostadsmarknadsanalysen används främst kommunernas svar i Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät, men också statistik hämtad från bland annat Statistiska Centralbyrån. Analysen riktar sig till länets kommuner, bostadsföretag och andra aktörer som kan ha intresse av bostadsmarknadens utveckling i länet Årets bostadsmarknadsanalys baseras primärt på statistik och bedömningar som rapporterats in före det att vi alla gick in i ett läge av pandemi, och som en följd av det även en samhällskris. Rapporteringen syftar främst till att utgöra en lägesbeskrivning av hur länets bostadsmarknad såg ut före pandemin, även om vissa reflektioner görs över pandemins konsekvenser på bostadsmarknaden.

Länsstyrelsen vill rikta ett stort tack till länets alla kommuner som besvarat årets enkät och våra följdfrågor. Vår förhoppning är att analysen ska utgöra underlag för strategisk planering på regional, mellankommunal och kommunal nivå. Inte minst i kommunernas arbete med översiktsplaner och riktlinjer för bostadsförsörjningen.

Umeå, juli 2020

Ulf Lindberg Anton Brännvall Biträdande enhetschef Samhällsplanerare

Innehållsförteckning

Sammanfattning

6

Kort om befolkningsutvecklingen i länet

8

Ojämn regional utveckling 8

Befolkningsminskning bromsas av invandring 9

Läget på bostadsmarknaden i länet

10

Balans i fler kommuner 10

Regional obalans och olika förutsättningar 12

Byggande i länet 13

Bostadsbeståndet i Västerbottens län 19

Stigande priser i de flesta kommuner 20

Läget för olika grupper

24

Svårt att ge heltäckande bild av läget för olika grupper 24

Inkomster och boende 24

Osäker arbetsmarknad 26

Tillgång till bostäder påverkar jämlikheten 27 Utredning om socialt hållbar bostadsförsörjning har tillsatts 27

Läget för ungdomar 28

Läget för studenter 30

Andelen äldre ökar 31

Läget för äldre

Läget för funktionsnedsatta Läget för nyanlända

Våldsutsatta i nära relationer

31 33 34 35 Personer som inte kan tillgodose sina behov på ordinarie marknad 36

Kommunernas verktyg för bostadsförsörjning

40

Riktlinjer för bostadsförsörjningen 40

Samverkan inom och mellan kommuner 41

Allmännyttan 41

Förturer 41

Planering för bostadsbyggande 42

Markpolitik 43

Tomma hus får nya ägare? 43

Länsstyrelsens roll

44

Länsstyrelsen ska verka för att behovet av bostäder tillgodoses 44 Länsstyrelsens roll i kommunala planeringsprocesser 44

Länsstyrelsen handlägger investeringsstöd 44

Länsstyrelsens roll enligt lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 44 Länsstyrelsernas arbete med bostadsförsörjning 44

Sammanfattning

Av Västerbottens läns femton kommuner bedömde nio att det var balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet i januari 2020. Situationen har gradvis förbättrats sedan år 2016 då enbart en kommun i länet uppgav att det var balans på bostadsmarknaden. De regionala skillnaderna är dock stora och de olika villkoren på bostadsmarknaden i länet gör att det krävs olika strategier för att tillgodose behovet av bostäder. Takten i bostadsbyggandet i länet var lägre under 2019 jämfört med året innan men ligger fortfarande på en hög nivå sett över en 20-års period. Av de bostäder som färdigställdes i länet 2019 finns ca 83 % i Umeå kommun och ca 12 % i Skellefteå kommun. I de kommuner som har sämre marknadsförutsättningar är det svårt att tillgodose bostadsbehoven genom nybyggnation och det kan istället krävas att det befintliga beståndet anpassas och byggs om för att kunna nyttjas mer effektivt.

I kommuner med stark bostadsmarknad är det snarare en utmaning att göra det möjligt för fler att kunna efterfråga de bostäder som blir tillgängliga på marknaden.

Kommunerna har möjlighet att söka statligt investeringsstöd för byggande av hyresrätter och bostäder för studerande. Länsstyrelsen bedömer att investeringsstödet har varit avgörande för genomförande av projekt i länets mindre kommuner med en svag bostadsmarknad. För projekt som beviljats stöd i

kommuner med bättre marknadsförutsättningar har stödet inte varit avgörande för att bostäderna blivit byggda, men det har bidragit till lägre hyresnivåer i jämförelse med annan nyproduktion.

Medelpriset för ett småhus har ökat i länet de senaste åren. I flera kommuner är dock medelpriset lågt i förhållande till medelpriset i länet och i riket. Som en följd av detta kommer en del bostäder inte ut till försäljning utan behålls istället och nyttjas som fritidshus. Den absolut största ökningen av medelpriset på bostadsrätter har skett i Skellefteå kommun där priserna ökat med närmare 40 % det senaste året. Detta är sannolikt en följd av den pågående etableringen av en batterifabrik som förväntas generera tusentals arbetstillfällen i kommunen vilket höjer efterfrågan på bostäder.

Rörlighet kan bidra till en bättre matchning på bostadsmarknaden. Det är dock vanligt att människor väljer att bo kvar i en bostad som inte är anpassad efter hushållets behov och förutsättningar av bl.a. ekonomiska skäl. De lägenheter som tillkommer genom nyproduktion kräver ofta en hög betalningsförmåga vilket gör att många har inte möjlighet att efterfråga dem. Rörligheten är också svår att skapa i kommuner där det finns ett underskott av bostäder generellt eller för en viss typ av bostäder.

Situationen på bostadsmarknaden för olika grupper varierar över länet men trenden är positiv. Fler och fler av länets kommuner bedömer att det råder balans på bostadsmarknaden för olika grupper. När det gäller ungdomar bedömer tio kommuner att råder balans vilket är fler än tidigare år. I de kommuner där gruppen studenter finns svarar sju av åtta att det råder balans på bostadsmarknaden för denna grupp. Elva kommuner bedömer att det råder balans på bostadsmarknaden vad gäller särskilt boende för äldre och tio kommuner uppger att det råder balans på bostadsmarknaden för personer med funktionsnedsättning,vilket är fler kommuner än tidigare år. Tio av femton kommuner anger också att det råder balans för anvisade nyanlända personer vilket är en markant förbättring från 2016 då alla kommuner uppgav att det fanns ett underskott av bostäder för denna grupp. Att det råder balans, underskott eller överskott av bostäder i olika delar av kommunerna och för olika grupper ger en fingervisning om de utmaningar eller problem som finns. Det är dock svårt att bedöma vilka och hur många av kommunernas medborgare som inte har en godtagbar boendesituation idag, som kanske bor för trångt eller som lägger en allt för stor andel av sin inkomst på sitt boende. Det är också svårt att bedöma i vilken utsträckning människor har möjlighet att påverka sin egen boendesituation, vilka som kan eller inte kan efterfråga de bostäder som blir tillgängliga på bostadsmarknaden i kommunerna och för vilka det finns möjlighet till rörlighet på bostadsmarknaden i takt med att behoven förändras. En indikation på olika gruppers möjlighet att efterfråga bostäder går att få genom att titta på hur stor andel som räknas som ekonomiskt utsatta. Av länets invånare levde 14 % i hushåll som räknas som ekonomiskt utsatta år 2018. En särskilt hög andel ekonomisk utsatta fanns bland ensamstående kvinnor med barn 0-19 år (42 %) och utrikes födda personer (34 %).

Den pågående coronapandemin har fört med sig en samhällskris som kan komma att pågå under lång tid. Tidigare kriser och konjunkturnedgångar visar att vissa grupper drabbas hårdare än andra. Arbetsförmedlingen rapporterade redan i slutet av april att de varsel om uppsägning som då lagts särskilt drabbar de med kortare arbetslivserfarenhet såsom ungdomar och utrikes födda. Pandemin kommer sannolikt att få konsekvenser som påverkar olika gruppers möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden och kan också komma att påverka bostadsbyggandet i länet.

Kort om befolkningsutvecklingen i länet

Ojämn regional utveckling

När 2019 övergick i 2020 så bodde det totalt

271 736 personer i Västerbottens län. Det var 1 582, eller ca 0,59 % fler än vid föregående årsskifte.1 Befolkningsökningen kan framförallt förklaras av utvecklingen i Umeå kommun som har ett positivt flyttnetto från andra kommuner i länet, från andra län och från andra länder, kombinerat med ett högt barnafödande. Det är ungefär så det har sett ut under 2000-talet: en liten befolkningsökning i länet som helhet men med stora regionala skillnader. År 2019 var således ett ganska typiskt år.

De senaste tio åren är det bara tre kommuner i länet, Skellefteå, Umeå och Vännäs som har ökat i folkmängd. Dessa tre kommuner är idag hemvist för ca 77 % av länets invånare. I flera av länets kommuner har folkmängden minskat med så mycket som 10 % sedan 2009 och tre av landets befolkningsmässigt minsta kommuner, Bjurholm, Sorsele och Dorotea finns i Västerbottens län. Bilden av en regionalt ojämn befolkningsutveckling förstärks ytterligare vid en ännu längre tillbakablick. De senaste 30 åren har alla kommuner utom Skellefteå, Umeå och Vännäs minskat i folkmängd med mer än 10 % och flera kommuner har minskat med uppemot 30 %.2

Tabell 1. Befolkningsutveckling

Trots att länets folkmängd har ökat i en obruten trend ända sedan 2006 så utgör västerbottningarna idag en allt mindre del av Sveriges befolkning. År 2006, som var det senaste året folkmängden minskade i Västerbotten, fanns ca 2,8 % av Sveriges befolkning i länet, jämfört med ca 2,6 % år 2019.3

År 2005 var befolkningen i Västerbotten i princip jämnt fördelad mellan män och kvinnor, det bodde då 150 fler män än kvinnor i länet. Sedan dess har andelen män ökat för varje år och 2019 utgjordes befolkningen av 50,7 % män och 49,3 % kvinnor. Det innebär att det bodde ca 3 600 fler män än kvinnor i länet 2019.4

Kommun Folkmängd 2019 Folkökning 2018-2019 Förändring 2009-2019

Bjurholm 2 408 -42 (-1,71 %) -3,68 % Dorotea 2 551 -17 (-0,66 %) -12,03 % Lycksele 12 245 17 (+0,14 %) -1,46 % Malå 3 068 -548 (-1,73 %) -6,89 % Nordmaling 7 143 25 (+0,35 %) -0,86 % Norsjö 3 986 -108 (-2,64 %) -8,60 % Robertsfors 6 747 -15 (-0,22 %) -1,93 % Skellefteå 72 589 122 (+0,17 %) 1,14 % Sorsele 2 489 -33 (-1,31 %) -9,26 % Storuman 5 852 -60 (-1,01 %) -6,02 % Umeå 128 901 1782 (+1,4 %) 13,00 % Vilhelmina 6 668 -84 (-1,24 %) -6,82 % Vindeln 5 423 -13 (-0,24 %) -1,74 % Vännäs 8 872 87 (+0,99 %) 6,16 % Åsele 2 794 -25 (-0,89 %) -10,82 % Västerbottens län 271 736 1582 (+0,59%) 5,10 %

1. SCB statistikdatabasen, folkmängd efter region. 2. ibid.

3. ibid. 4. ibid.

Befolkningsminskning bromsas av

invandring

En viktig förklaring till hur befolkningsutvecklingen ser ut är att det, i de flesta av länets kommuner, dör fler än vad som föds. Endast Umeå och Vännäs hade ett positivt födelsenetto 2019, en utveckling som med enstaka undantag har sett ungefär likadan ut sedan 2009.5 En annan förklaring kan hittas i flyttmönster. Av länets kommuner är det endast Umeå som har haft ett positivt flyttnetto varje år sedan 2009. Flera av länets kommuner kan dock uppvisa ett positivt flyttnetto under ett flertal år sedan 2009. Dock är det, med något undantag, endast Umeå kommun som har en positiv trend vad gäller inflyttning från övriga län. För länet som helhet så var flyttnettot till andra län negativt 2019 liksom det varit de senaste tio åren. För länet som helhet, liksom i flera kommuner är flyttnettot negativt i åldersgruppen 25-34 år, både för män och för kvinnor.6

De senaste tio åren har fler män än kvinnor flyttat till länet. Ett mönster som är särskilt tydligt när det gäller de som flyttat till länet från andra länder.

Under 2019 var flyttnettot från utlandet positivt i alla länets kommuner och med enstaka undantag har det sett ut så åtminstone sedan år 2000. Totalt var det ca 1 600 fler som flyttade till länet från andra länder under 2019 än som flyttade från länet till andra länder.7 _{På grund av} de restriktioner för resor mellan länder som införts med anledning av coronapandemin kan flyttmönstren från andra länder komma att se annorlunda ut 2020 jämfört med föregående år.

5. SCB statistikdatabasen, levande födda och döda efter region, 2009-2019. 6. SCB statistikdatabasen, flyttningar - inrikes och utrikes, 2009-2019. 7. ibid.

Läget på bostadsmarknaden i länet

baseras på de svar som länets kommuner lämnat i Boverkets bostadsmarknadsenkät 2020. Enkäten har skickats ut till landets kommuner under en lång rad år och är ett viktigt underlag som gör det möjligt att följa utvecklingen på bostadsmarknaden i Sverige. Svarsfrekvensen är vanligtvis mycket hög. Årets enkät besvarades av samtliga kommuner i Västerbottens län.

Balans i fler kommuner

Av länets femton kommuner gör nio i årets enkät bedömningen att det råder balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Det är tre fler än föregående år. Det är endast fem kommuner som i år bedömer att det råder ett underskott av bostäder vilket är fyra färre än föregående år. Det är första gången sedan 2014 som fler kommuner bedömer att det är balans än obalans på bostadsmarknaden. En kommun, Vindeln, bedömer att det finns ett överskott på bostäder i kommunen. Jämfört med 2016 är det endast Robertsfors, Storuman, Skellefteå, Umeå och Vännäs som fortfarande gör bedömningen att det finns ett underskott av bostäder i kommunen som helhet. Alla kommuner bedömer att läget kommer att vara oförändrat om tre år.

Tabell 2. Läget på bostadsmarknaden i kommunen 2016-2020 + 2023 Kommun 2016 2017 2018 2019 2020 2023 Bjurholm Dorotea Lycksele Malå Nordmaling Norsjö Robertsfors Skellefteå Sorsele Storuman Umeå Vilhelmina Vindeln Vännäs Åsele

Figur 1. Läget på bostadsmarknaden i kommunen som helhet

När det gäller läget i kommunernas centralorter så gör åtta av femton kommuner bedömningen att det finns ett underskott av bostäder. Det är en kommun färre än föregående år men en stor förändring jämfört med 2017 då 13 kommuner uppgav att det fanns ett underskott av bostäder i centralorten. I år uppger sex kommuner att det är balans på bostadsmarknaden i centralorten och en kommun, Dorotea, att det finns ett överskott av bostäder. År 2023 bedömer ytterligare två kommuner att det kommer att vara balans på bostadsmarknaden i centralorten medan sju kommuner bedömer att det fortsatt kommer att finnas ett underskott.

I kommunens övriga delar ser läget något annorlunda ut. Fem kommuner uppger att det råder balans på bostadsmarknaden, fyra att det finns ett överskott av bostäder och sex att det finns ett underskott av bostäder i kommunens övriga delar. Jämfört med föregående år är det denna gång fler kommuner som uppger balans eller överskott än vad det är som uppger att det råder ett underskott av bostäder i kommunens övriga delar. År 2023 bedömer sju kommuner att det kommer att finnas ett underskott på bostäder, fyra kommuner att det kommer råda balans och fyra kommuner att det kommer att finnas ett överskott av bostäder i kommunens övriga delar.

Figur 2. Läget på bostadsmarknaden i centralorten

Figur 3. Läget på bostadsmarknaden i kommunens övriga delar

Regional obalans och olika

förutsättningar

Som kommunernas svar vittnar om är den regionala bostadsmarknaden i obalans. I Umeå kommun är efterfrågan hög, marknaden stark och byggandet ligger på höga nivåer. Även Skellefteå kommun har ”växtvärk” och behov av snabbt och storskaligt byggande för att tillgodose den förväntade efterfrågan de närmaste åren. Samtidigt befinner sig inlandskommunerna utanför byggbolagens intressesfär och det byggs knappt alls med undantag för delar av fjällvärlden.

Även i inlandskommunerna finns dock en efterfrågan på olika typer av bostäder, men med dåliga

marknadsförutsättningar är det svårt att tillgodose den genom nybyggnation. I tillväxtområdena, framförallt i Umeå kommun, kan de goda marknadsförutsättningarna, den höga efterfrågan och de höga priserna innebära att vissa har svårare att vara med och konkurrera om de bostäder som finns tillgängliga, i såväl befintligt bestånd som i nyproduktion.

Flera inlandskommuner uppger i enkäten att de har haft en inflyttning till centralorterna de senaste åren. Den inomkommunala centraliseringstrenden och utflyttningen till andra kommuner har fått till följd att många hus står tomma i kommunernas landsbygdsområden. Både eterfrågan och priser på dessa hus är låga vilket kan förklaras av läget i förhållande till arbetsplatser och service. De låga priserna gör också att en del bostäder inte kommer ut till försäljning och därmed inte kan efterfrågas.

Det finns dock undantag. Åsele kommun uppger att det är större efterfrågan på hus utanför än inom kommunens tätorter. Även i Storumans kommun är efterfrågan större utanför centralorten och det finns brist på små lägenheter för säsongsboende i Hemavan/Tärnaby. Detsamma gäller för Vilhelmina kommun som uppger att det finns ett underskott av bostäder i fjällvärlden.

De olika villkoren på bostadsmarknaden i länet gör att det krävs olika strategier för att tillgodose de behov som finns. Nybyggnation är ett alternativ som inte står särskilt många av länets kommuner till buds. Om inte möjligheterna att finansiera nybyggnation förändras så är det i dessa kommuner snarare en fråga om att hitta vägar att kunna nyttja det befintliga beståndet på ett mer ändamålsenligt och effektivt sätt. Det kan handla om ombyggnation av bostäder så att de blir tillgängliga för exempelvis äldre, ungdomar eller för personer med funktionsnedsättning. Det kan också handla om insatser för att se till att fullt beboeliga och funktionsdugliga hus som idag inte används kommer ut på marknaden och hittar nya ägare. För Umeå och kommuner med en starkare bostadsmarknad finns det istället utmaningar i att skapa ett utbud av bostäder som fler kan efterfråga.

Byggande i länet

HÖG BYGGTAKT I DE STÖRRE KOMMUNERNA

Den stora majoriteten av det framtida bostadsbeståndet är redan byggt och nyproduktionen tillför som mest någon procent varje år. Byggandet i Västerbottens län har under de senaste fem åren legat på en väsentligt högre nivå med ca 50 - 100 % fler färdigställda lägenheter8 _jämfört med genomsnittet för perioden 2000 - 2019. Sedan 2015 har antalet färdigställda lägenheter per år legat mellan ca 1 200 och 1 500.9

Under 2019 färdigställdes 1 205 lägenheter i flerbostadshus och småhus i Västerbottens län vilket är 48 % över snittet för perioden 2000 - 2019. Svängningarna i antal färdigställda lägenheter kan till stor del bero på att flera stora byggprojekt pågår där tidpunkt för projektering och genomförande och hur dessa sammanfaller i tid får stor inverkan på hur siffrorna fördelas mellan åren. När det gäller andelen påbörjade lägenheter har siffran sjunkit gradvis sedan 2017 och 2019 låg nivån 18 % lägre än snittet för perioden 2000 - 2019, vilket är den lägsta nivån sedan 2012.10 Även denna tillsynes nedåtgående trend kan förklaras av att flera stora byggaktörer är uppbundna i större byggprojekt som ska realiseras kommande år.

Bostadsbyggandet i länet sker huvudsakligen i Umeå och Skellefteå. Närmare 90 % av alla lägenheter som byggts sedan år 2000 har byggts i Umeå, det vill säga 14 154 av totalt 16 241 lägenheter. Under samma period har 1 180 lägenheter byggts i Skellefteå och 907 lägenheter i resterande 13 kommuner.11

Skellefteå kommun har sedan 2010 haft en svagt positiv utveckling jämfört med perioden som helhet med toppnoteringar under 2017 och 2019 med 153 nya lägenheter. För övriga kommuner i länet går det inte att läsa ut någon tydlig trend, utan siffrorna varierar relativt mycket från år till år. Vissa kommuner har haft ett förhållandevis jämnt bostadsbyggande medan andra kommuner upplever allt från periodvisa tillskott enstaka år till mycket små eller inga tillskott alls. För dessa kommuner kan enskilda projekt ge mycket stora utslag i statistiken.

Figur 4. Färdigställda och påbörjade lägenheter i Västerbottens län 2000-2019 1800 1600 1400 et er ₁₂₀₀ lä ge nh 1000 800 A nt al 600 400 200 0 _{2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019} äganderätt 113 121 165 125 177 229 240 255 235 197 155 173 153 253 121 246 313 210 171 172 bostadsrätt 26 110 303 68 102 326 184 151 187 118 83 24 185 207 197 494 392 204 574 156 hyresrätt 80 209 178 143 789 294 341 419 630 121 294 200 220 228 352 519 833 771 828 877 Totalt färdigställda 219 440 646 336 1068 849 765 825 1052 436 532 397 558 688 670 1259 1538 1185 1573 1205 Påbörjade 513 475 400 659 1200 1016 1370 523 632 291 607 490 676 834 1020 1704 1380 1649 1029 708

8. Med lägenhet avses en bostadslägenhet avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, oavsett i vilken hustyp den ligger. Även bostäder i småhus definieras således som lägenheter.

9. SCB statistikdatabasen, färdigställda lägenheter i nybyggda hus efter region. 10. SCB statistikdatabasen, påbörjade lägenheter i nybyggda hus

Figur 5. Antal nybyggda lägenheter 2000-2019 1600 A nt al lä ge nh et er 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Västerbotten totalt 219 440 646 336 1068 849 765 825 1052 436 532 397 558 688 670 1259 1538 1185 1573 1205 Umeå 188 406 615 302 958 804 695 741 1001 326 429 327 439 530 545 1152 1303 953 1435 1005 Skellefteå 23 3 11 24 31 25 22 35 29 24 13 37 57 113 104 83 126 153 114 153 Övriga kommuner 8 31 20 10 79 20 48 49 22 86 90 33 62 45 21 24 109 79 24 47 Jämfört med de övriga nordliga länen har byggandet i

Västerbottens län legat betydligt högre under den senaste 20-årsperioden. Då antalet nybyggda lägenheter sjönk i Västerbotten under 2019 jämfört med året innan har det för övriga län fortsatt att öka med undantag av Gävleborg som låg närmast oförändrad.

Figur 6. Nybyggda lägenheter i de nordliga länen 2000-2019

Norrbottens län, som på senare år har haft en kraftig ökning i antal nybyggnationer, passerade Västerbottens län under 2019 i antal färdigställda lägenheter.12 _En väsentlig del av ökningen beror troligen på de pågående stadsomvandlingarna i Kiruna och Gällivare kommuner och en hög byggtakt i Luleå kommun.

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 A nt al lä ge nhe te r

Gävleborgs län Jämtlands län Norrbottens län Västerbottens län Västernorrlands län

FÖRVÄNTNINGAR PÅ BOSTADSBYGGANDET

I Bostadsmarknadsenkäten redovisar kommunerna varje år sina förväntningar på hur många lägenheter i flerbostadshus respektive småhus som kommer att påbörjas de två kommande åren.

I början av året kan det vara svårt att förutse vilka projekt som kommer att påbörjas under året och nästkommande år. Det finns därför en viss osäkerhet vad gäller dessa uppgifter, vilket kommunerna också påpekar.

I bostadsmarknadsenkäten 2016 förväntade länets kommuner sig att totalt nästan 3 000 bostäder skulle påbörjas under året. Därefter har förväntningarna gradvis sjunkit till ca 2 200 nya bostäder enligt svaren 2017, 2 000 nya bostäder enligt svaren 2018 och 1 500 bostäder enligt svaren från 2019. Även i årets enkät fortsätter siffran att sjunka, antalet bostäder som förväntas påbörjas i länet 2020 uppgår till knappt 1 100. Från och med 2021 stiger dock kommunernas förväntningar då ca 1 800 bostäder förväntas påbörjas. Kommunernas förväntningar på hur mycket som ska byggas har alltid varit högre än det som faktiskt har påbörjats. Under 2016 förväntade sig kommunerna att ca 3 000 bostäder skulle påbörjas medan det verkliga antalet som påbörjades var ca 1 400. Även 2017 och 2018 var förväntningarna högre än det antal som faktiskt påbörjades.

Enligt statistik från SCB har ungefär 500 lägenheter påbörjats under det första kvartalet 2020 (varav 457 i flerbostadshus och 34 i småhus), vilket innebär att förväntningarna för 2020 kan komma att överträffas om byggtakten håller i sig under resten av året.

En stor andel av den framtida byggnationen, ungefär 66 %, förväntas ske i Umeå kommun.

Bostadsförsörjningen är en nyckelfråga för kommunens arbete med att realisera tillväxtmålet om 200 000 invånare år 2050. Enligt översiktsplanen som antogs 2018 behöver kommunen fördubbla byggtakten för att detta tillväxtmål ska kunna nås. Enligt enkätsvaren i årets BME förväntas antalet påbörjade bostäder i Umeå kommun att öka från 738 år 2020 till 1 235 nya bostäder år 2021.

Ungefär 22 % av den framtida byggnationen förväntas ske i Skellefteå där efterfrågan på mark för bostäder är högre än på många år. Här antas etableringen av en batterifabrik samt planerade infrastrukturinvesteringar som Norrbotniabanan kunna bidra till en ökning av bostadsbyggande under åren fram till och även efter 2030. I övrigt förväntas tillskott i bostadsbeståndet även ske i kommuner som Nordmaling, Vännäs, Vindeln och Lycksele. I över en tredjedel av länets kommuner förväntas samtidigt ett mycket litet eller inget byggande alls.

STATLIGA INVESTERINGSSTÖD I VÄSTERBOTTEN

Sedan hösten 2016 har det varit möjligt att söka investeringsstöd för byggande av hyresrätter och bostäder för studerande. Syftet med stödet är att öka byggandet samt att göra det lönsamt att bygga hyresbostäder med en, i jämförelse med annan

nyproduktion, relativt lägre hyra i lägen där det annars inte är lönsamt att bygga trots att det finns ett behov av bostäder. Stödet är utformat för att det ska sänka byggkostnaderna och att det ska komma hyresgästerna till del genom en relativt lägre hyra. Investeringsstödet ska öka möjligheterna att bygga bostäder där det finns ett bostadsbyggnadsbehov, men där lönsamheten i dagsläget anses otillräcklig.

Stöd får lämnas för hyresrätter i områden med bostadsbrist och bostäder för studerande i eller i anslutning till kommuner där det finns universitet, högskola eller annan eftergymnasial utbildning eller folkhögskola. Stöd får också lämnas för hyresrätter i en kommun om det finns brist på en viss typ av bostäder och behovet inte kan tillgodoses på annat sätt.

I Västerbotten har det totalt inkommit 33 ansökningar om stöd för byggande av hyres- och studentbostäder. Totalt har 18 projekt beviljats stöd13 _{vilka tillsammans omfattar} 644 lägenheter. Av dessa har tio projekt färdigställts och fått stödet utbetalt.

Stödet ställer krav på att bostäderna ska ha en lägre energianvändning än vad som gäller för övrig nyproduktion. Det finns även möjlighet att få en energibonus om 75 % av stödbeloppet om projektet uppnår en hög energiprestanda i byggnaden, motsvarande högst 56 % av Boverkets byggregler. I Västerbotten har det i 15 ansökningar uppgetts att projektet kommer att klara en energiprestanda i byggnaden motsvarande högst 56 % av Boverkets byggregler.

Sedan stödet infördes har det skett en rad förändringar i förordningen som reglerar förutsättningarna för stödet. Bland annat har stödnivåerna och den tillåtna normhyresnivån höjts för investeringsstödet i hela landet. Även en påbyggnadsbonus har införts vilken innebär att grundstödet kan höjas med 75 % om ett byggnadsprojekt leder till att antalet våningsplan med bostäder utökas i en befintlig byggnad och minst fem lägenheter byggs per nytt våningsplan. I Västerbotten har påbyggnadsbonus sökts och beviljats för ett projekt.

Från och med den 1 februari 2020 finns ett villkor i förordningen som fastställer att stödmottagaren ska erbjuda kommunen att hyra eller förmedla var åttonde bostad till sociala kontrakt och till ungdomar och unga vuxna. Utifrån det lokala behovet får kommunen själva bedöma hur lägenheterna ska användas.

I Västerbotten fanns i juni 2020 sex inkomna ansökningar om investeringsstöd som ännu inte har fått ett beslut. Av dessa ärenden inväntar länsstyrelsen kompletteringar i fem ärenden och i ett ärende väntar länsstyrelsen på tilldelning av medel för att kunna fatta beslut. Dessa sex ärenden omfattar knappt 400 lägenheter.

Figur 7. Lägenheter som beviljats statligt investeringsstöd

Investeringsstöden har stimulerat byggandet I Västerbottens län har det totalt inkommit 21 Länsstyrelsen bedömer att investeringsstödet på de

svagare bostadsmarknaderna många gånger har varit avgörande för att det ska vara möjligt att genomföra projekten. På en starkare bostadsmarknad, exempelvis i Umeå, är investeringsstödet inte avgörande för projektens genomförande men har bidragit till lägre hyresnivåer i de projekt som beviljats stöd jämfört med övrig nyproduktion. Bostäderna som beviljas stöd kommer att färdigställas under en period av flera år varför det först i efterhand är fullt möjligt att jämföra med övrigt byggande av hyresrätter. Under 2018 och 2019 färdigställdes 86 respektive 121 bostäder i Västerbotten som fått investeringsstöd. Som jämförelse färdigställdes det under samma tidsperiod totalt ca 1 700 hyresrätter i länet. Hittills har alltså de bostäder som byggts med hjälp av statligt stöd enbart utgjort en liten del av det totala antalet hyresrätter som byggts. Statligt stöd för byggande av bostäder för äldre personer

Det statliga stödet till bostäder för äldre personer trädde i kraft den 15 november 2016. Syftet med stödet är att det ska byggas fler hyresbostäder för äldre personer, som särskilda boenden och så kallade trygghetsbostäder. Stöd får lämnas för ny- eller ombyggnad av särskilda bostäder för äldre eller hyresbostäder för äldre på den ordinarie bostadsmarknaden, så kallade trygghetsbostäder. Stöd kan även lämnas för förbättring av gemensamma utrymmen om åtgärderna främjar kvarboende genom ökad tillgänglighet och trygghet. Det kan exempelvis avse förbättringar i utrymmen såsom trapphus, tvättstugor, soprum, lokaler och andra gemensamma utrymmen.

ansökningar om stöd sedan förordningen trädde i kraft 2016. Samtliga åtta ansökningar som hittills har beviljats stöd är färdigställda och har fått stödet utbetalt. Tio ärenden väntar på tilldelning av medel medan ett ärende har avskrivits. Av de 21 inkomna ansökningarna avser fyra särskilda boendeformer för äldre, nio ansökningar avser hyresbostäder för äldre på den ordinarie bostadsmarknaden, en ansökan avser biståndsbedömt trygghetsboende och sju ansökningar avser anpassningsåtgärder. I samtliga ansökningar som avser anpassningsåtgärder har det handlat om installation av hiss.

HINDER FÖR BOSTADSBYGGANDE

Många av svaren i bostadsmarknadsenkäten om vilka faktorer som begränsar bostadsbyggandet i länets kommuner är kopplade till den svaga bostadsmarknaden. Den vanligaste begränsande faktorn är svårigheten för privatpersoner att få lån (12 av 15 kommuner), vikande befolkningsunderlag (8 av 15 kommuner), svag andrahandsmarknad för bostäder (6 av 15 kommuner) och svårigheter för byggaktörer att få lån (5 av 15 kommuner). Det gäller även i Robertsfors och Storuman som uppgett att det finns ett underskott av bostäder i kommunen. Dessa faktorer lär fortsätta begränsa bostadsbyggandet så länge marknadsläget eller finansieringsmöjligheterna för nyproduktion inte förändras.

I många kommuner är allmännyttan den aktör som svarat för den nyproduktion som skett de senaste åren. Fyra av länets kommuner, Bjurholm, Dorotea, Norsjö och Storuman har dock svarat att kommunen eller det allmännyttiga bostadsbolagets avsaknad av ekonomiska resurser begränsar bostadsbyggandet. Som beskrivs ovan har dock de statliga investeringsstöden inneburit att bostäder byggts som inte hade tillkommit utan stöd. Även Skellefteå kommun, där marknadsläget är bättre än i flera av länets andra kommuner, uppger att svårigheterna för byggaktörer att få lån är en begränsande faktor. Det är endast Umeå och Vännäs kommuner som inte angett svårigheter för antingen privatpersoner eller byggaktörer att få lån som begränsande faktorer för bostadsbyggandet.

I Umeå, med hög takt i bostadsbyggandet, uppger kommunen att de faktorer som begränsar byggandet är de höga produktionskostnaderna, konflikter med statliga intressen och överklaganden av detaljplaner. Skellefteå, Vännäs och Nordmaling uppger att brist på detaljplanerad mark för bostäder begränsar byggandet. Problem med att finansiera och behov av att underlätta nybyggnation av bostäder på svaga bostadsmarknader har uppmärksammats i betänkanden14 _{och i utredningar.}15 På uppdrag av regeringen tog Boverket 2019 fram ett förslag till statligt topplån där en eventuell förlust på lånet föreslås delas mellan staten (65 %), kommunen (25 %) och den enskilde (10 %).16 _{Så sent som 2020} föreslogs i Kommunutredningens slutbetänkande att regeringen bör vidta åtgärder för att underlätta finansiering av bostadsbyggande i kommuner där låga marknadsvärden försvårar finansiering.17 _{Några åtgärder} har ännu inte vidtagits men genomförda utredningar visar att liknande lösningar skulle bidra till förbättrade förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande i flera av länets kommuner.

14. SOU 2017:1 15. SOU 2017:108 16. Boverket (2019a) 17. SOU 2020:8

Bjurholm Dor otea Lycksele Rober tsfors Malå

dmaling Norsjö _Skellef Sorsele

teå St

Nor oruman UmeåVilhelmina

Vindeln Vännäs Åsele LÄNE

T

Bostadsbeståndet i Västerbottens län

2019 fanns 141 434 bostadslägenheter18 _{i Västerbottens} län. I länet finns ungefär lika många lägenheter i småhus (45 %) som lägenheter i flerbostadshus (44 %).

I småhusbeståndet är äganderätten dominerande, drygt 94 % av alla småhus upplåts med äganderätt. Motsvarande siffra för riket är 91 %.19

I flerbostadshusbeståndet utgör hyresrätten den

dominerande upplåtelseformen. 63 % av lägenheterna i flerbostadshus i länet är hyresrätter, medan knappt 37 % utgörs av bostadsrätter. Andelen hyresrätter är något större i Västerbottens län än i riket som helhet, där andelen hyresrätter i flerbostadshusbeståndet utgör 58 %. Det finns dock stora regionala skillnader vad gäller upplåtelseformer i flerbostadshus. I länet finns tre kommuner där hela flerbostadshusbeståndet består av hyreslägenheter (Bjurholm, Dorotea och Nordmaling).20 Fördelningen mellan hustyper skiljer sig åt mellan länets kommuner. De mindre kommunerna med mindre tätorter har en större andel småhus jämfört med Umeå kommun som har en större andel lägenheter i flerbostadshus än i småhus. Umeå är den enda kommun som har fler lägenheter i flerbostadshus än lägenheter i småhus. Bjurholm utmärker sig genom att ha en väldigt låg andel lägenheter i flerbostadshus (10 %).

Figur 8. Fördelning mellan hustyper i länets kommuner 2019 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

Ett varierat utbud av bostäder i olika upplåtelseformer är viktigt för att hushållen ska kunna anpassa sig till ändrade livsförhållanden och tillgodose sina behov av bostäder. Vanligtvis efterfrågas olika typer av bostäder av studenter, enpersonshushåll, barnfamiljer och pensionärer etc. Under förutsättning att det finns lediga hyresrätter är hyresrätten en lättillgänglig boendeform där en hyresgäst kan flytta in och senare byta bostad på ett enklare sätt än den som äger sin bostad.

Av det totala småhusbeståndet i Västerbottens län byggdes nästan 29 000 bostäder (45 %) mellan åren 1961 och 1990. Nästan vart sjätte (15 %) av småhusen är dock byggda så tidigt som före 1930. När det gäller bostadsbeståndet i flerbostadshus byggdes hälften av lägenheterna (50 %) mellan 1951 och 1980.21 _{Under 50- och 60-talen då en stor del av länets} bostadsbestånd byggdes var det fortfarande tillåtet att bygga trevåningshus utan hiss och det fanns inte heller krav på att badrummen skulle utformas så att de var anpassade för personer i behov av rullstol. Som en konsekvens av detta är många av länets flerbostadshus inte tillgänglighetsanpassade vilket medför svårigheter för äldre personer och personer med funktionsnedsättningar att hitta tillgängliga

bostäder. För länets kommuner kan detta också innebära kostnader i form av bostadsanpassningsbidrag för att lägenheterna ska fungera för dem som har bestående funktionsnedsättningar.

0%

Småhus Flerbostadshus Övriga hus Specialbostäder

18. Med bostadslägenhet avses en lägenhet avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, oavsett i vilken hustyp den ligger. Även bostäder i småhus definieras således som lägenheter.

19. SCB statistikdatabasen, antal lägenheter efter region, hustyp och upplåtelseform.

20. Övriga hus avser byggnader som inte huvudsakligen är avsedda för bostadsändamål sominnehåller bostadslägenheter, Specialbostäder avser bostäder för äldre och funktionsnedsatta, studentbostäder och övriga specialbostäder.

Stigande priser i de flesta kommuner

amorteringskrav. Boverket konstaterade i slutet av 2019 att bostadspriserna i landet närmar sig nivåerna från tiden före det abrupta prisfallet under fjärde kvartalet 2017.22 Statistik från SCB visar också att bostadspriserna i Västerbottens län har ökat de senaste åren.

Som tabell 3 visar har medelpriset på småhus för permanentboende ökat i samtliga av länets kommuner mellan 2008 och 2018.23 _{Vindelns kommun är den} kommun där småhuspriserna har ökat mest procentuellt sett mellan 2008 och 2018. Värt att notera är att

priserna under samtliga jämförelseperioder har ökat mer (procentuellt sett) i Västerbottens län än vad de har gjort i riket. Samtidigt är medelpriset för ett småhus högre i riket än vad det är i Västerbottens län.

I tabell 3 visas förutom prisförändringen även antalet sålda småhus under 2018 och medelpriset på småhus sålda under 2018. Då prisutvecklingen i flera kommuner baseras på ett mindre antal sålda småhus ska statistiken tolkas med försiktighet.

I Skellefteå och Umeå kommuner såldes betydligt fler småhus än i övriga kommuner under 2018. Umeå kommun sticker också ut med ett avsevärt högre

medelpris på småhus än övriga kommuner i länet. I flera kommuner är medelpriset för ett småhus mycket lågt i förhållande till medelpriset i länet och riket.

I årets bostadsmarknadsenkät samt vid kontakter med några av länets kommuner framkommer att en del bostäder aldrig kommer ut till försäljning på grund av de låga priserna. Bostäderna behålls och nyttjas istället som fritidshus eller ibland inte alls. Att en minskad andel av småhusen i en ort utgörs av permanentbostäder kan påverka möjligheten att tillhandahålla olika typer av service, såsom dagligvaruhandel, skola och förskola, vilket i sin tur även gör det svårt för nya familjer att etablera sig i dessa områden. Som statistiken vittnar om befinner sig flera kommuner i länet i en situation där det är svårt att få lån för nyproduktion då marknadsvärdena på småhus understiger produktionskostnaderna.

Tabell 3. Prisförändring medelvärde småhus för permanentboende

Kommun Prisförändring

(%) 2008-2018 Prisförändring (%) 2013-2018 Prisförändring (%) 2017-2018 Antal sålda småhus 2018 Medelpris i tkr 2018

Bjurholm 44 22 1 18 476 Dorotea 32 16 11 12 450 Lycksele 88 43 21 95 1 094 Malå 44 45 41 21 533 Nordmaling 79 69 20 58 958 Norsjö 39 26 -7 32 410 Robertsfors 75 62 24 61 884 Skellefteå 95 60 6 468 1 685 Sorsele 99 76 61 17 632 Storuman 50 -3 -17 45 656 Umeå 73 52 5 589 3 495 Vilhelmina 27 13 -2 59 525 Vindeln 132 130 25 37 1 005 Vännäs 82 62 6 70 1 720 Åsele 27 20 33 25 352 Länet 82 47 8 1 607 2 076 Riket 64 33 0 54 725 2 976 22. Boverket (2019b)

Svensk mäklarstatistik redovisar prisutvecklingen på bostadsrätter från jämförelseperioden februari - april 2019 till februari - april 2020. Antalet sålda bostadsrätter är för få i de flesta av länets kommuner för att kunna analysera prisutvecklingen. Anmärkningsvärt i statistiken är dock att medelpriset på bostadsrätter i Skellefteå kommun har ökat med 36,7 % mellan 2019 och 2020. Under samma period har medelpriset på bostadsrätter i Umeå kommun ökat med 1,4 %. Den stora prisökningen i Skellefteå kommun beror sannolikt på att efterfrågan samt hushållens tilltro till en fortsatt positiv prisutveckling har ökat som en följd av etableringen av en batterifabrik. Fabriken förväntas generera tusentals jobb under såväl bygg- som driftskedet. Som ytterligare jämförelse kan nämnas att priset på bostadsrätter i riket har ökat med 6,5 % under samma period som priset har ökat med 36,7 % i Skellefteå kommun.24

Statistik från SCB visar att medelårshyran i

Västerbottens län är något lägre än medelårshyran för riket.25 _{De högsta medelhyrorna för hyreslägenheter i} länet finns i Umeå, Skellefteå och Vännäs kommuner. De senaste årens procentuella förändring av medelårshyran för en hyreslägenhet varierar mellan länets kommuner. Den högsta ökningen av medelårshyran mellan 2016 och 2019 återfinns i Malå, Vännäs, Umeå och Nordmaling kommuner där hyran har ökat med mer än 9 %. Detta kan förklaras med att det under denna period har byggts nya hyresbostäder i dessa kommuner och att hyrorna i nybyggda hyresbostäder normalt är högre än hyrorna i äldre hyresbostäder.

Tabell 4. Medelårshyra per m2 _2016-2019

Kommun 2016 2017 2018 2019 Förändring 2016-2019 Nordmaling 797 814 871 9,3 % Bjurholm 760 731 746 -Vindeln 806 819 816 807 0,1 % Robertsfors 802 819 841 867 8,1 % Norsjö 762 774 770 759 -0,4 % Malå 719 756 763 820 14,0 % Storuman 789 828 794 801 1,5 % Sorsele 737 755 -Dorotea 812 846 855 854 5,2 % Vännäs 828 879 924 11,6 % Vilhelmina 834 854 853 894 7,2 % Åsele 814 823 828 827 1,6 % Umeå 1 020 1 043 1 107 1 121 9,9 % Lycksele 870 874 884 884 1,6 % Skellefteå 941 945 940 948 0,7 % Länet 958 974 1 013 1 025 7,0 % Riket 1 050 1 073 1 099 1 134 8,0 % Figur 9. Medelårshyra kr/m2 1200 1150 1100 1050 1000 950 900 2016 2017 2018 2019 Västerbottens län Riket 24. Svensk mäklarstatistik, 2020-05-28.

RÖRLIGHET PÅ BOSTADSMARKNADEN

De lägenheter som tillkommer genom nyproduktion (såväl bostadsrätter som hyresrätter) ligger i ett högre kostnadsläge än befintliga bostäder vilket kan medföra att vissa grupper på bostadsmarknaden inte har tillräcklig betalningsförmåga för att kunna efterfråga dessa bostäder. Om rörligheten är hög och flyttkedjorna fungerar kan de nya bostäderna dock innebära att andra, billigare, bostäder blir tillgängliga. Detta fungerar dock sällan på orter där det fins ett underskott av bostäder. Bostadsköerna för hyresrätter kan vara långa och kraven på betalningsförmåga för att hyra eller köpa en bostad kan vara höga. Även om det finns en viss rörlighet på bostadsmarknaden gynnar den inte socioekonomiskt svaga hushåll eller nya på bostadsmarknaden, t.ex. unga och utrikes födda.

Det är också vanligt att hushåll på 1-2 personer med utflyttade barn önskar flytta till en mindre bostad, men bor kvar p.g.a. att månadskostnaden skulle bli högre vid en flytt eller för att det i kommunen råder brist på lägenheter. Detta minskar rörligheten på bostadsmarknaden och gör att fler bor i en bostad som inte är anpassad efter hushållets behov och förutsättningar. I länets mindre kommuner går det att anta att rörligheten på bostadsmarknaden minskar när bostäder behålls som fritidshus istället för att läggas ut till försäljning.

Läget för olika grupper

Svårt att ge heltäckande bild av läget

för olika grupper

Det är idag svårt att ge en heltäckande bild av hur situationen på bostadsmarknaden ser ut för olika grupper av människor i länets kommuner. Att det råder balans, underskott eller överskott av bostäder i olika delar av kommunerna och för olika grupper ger en fingervisning om de utmaningar eller problem som finns. Det är dock svårt att bedöma vilka och hur många av kommunernas medborgare som inte har en godtagbar boendesituation idag, som kanske bor för trångt eller som lägger en allt för stor andel av sin inkomst på sitt boende. Det är också svårt att bedöma i vilken utsträckning människor har möjlighet att påverka sin egen boendesituation, vilka som kan eller inte kan efterfråga de bostäder som blir tillgängliga på bostadsmarknaden i kommunerna och för vilka det finns en möjlighet till rörlighet på bostadsmarknaden i takt med att behoven förändras. I utredningen Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar konstaterades att ingen kommun gör någon bedömning av skillnaderna mellan det utbud av bostäder som finns tillgängligt och det utbud som skulle ge alla hushåll en godtagbar bostad.26 _{Sedan utredningen presenterades har} Boverket fått i uppdrag av regeringen att lämna förslag på hur bostadsbrist ska beräknas som ska presenteras under hösten 2020. Förhoppningsvis kan det bidra till att ge både kommunerna, länsstyrelsen och andra aktörer bättre verktyg att se och möta de utmaningar som finns på bostadsmarknaden i länet.

Inkomster och boende

En fingervisning om olika gruppers möjlighet att efterfråga bostäder kan fås genom att titta på hur stor andel och vilka som räknas som ekonomiskt utsatta.27 Av länets invånare levde 14,4 % i hushåll som räknades som ekonomiskt utsatta år 2018. Det innebar att de hade en disponibel inkomst som var lägre än ca 153 000 kr per år. Bland utrikes födda personer var motsvarande andel hela 34,8 %.28

Tabell 5. Andel i ekonomiskt utsatta hushåll 2018

Kommun Samtliga Utrikes födda

Bjurholm 18,0 38,8 Dorotea 19,9 44,9 Lycksele 16,3 44,0 Malå 16,0 42,9 Nordmaling 15,6 38,2 Norsjö 16,8 50,1 Robertsfors 15,1 37,0 Skellefteå 12,9 36,4 Sorsele 19,8 49,8 Storuman 19,9 40,2 Umeå 13,9 31,9 Vilhelmina 20,9 49,1 Vindeln 16,1 36,2 Vännäs 14,9 32,3 Åsele 20,1 41,0 Länet 14,4 34,8 26. SOU 2018:35

27. Som ekonomiskt utsatt räknas den som har en disponibel inkomst per konsumtionsenhet som är lägre än 60% av medianvärdet för samtliga. För att kunna göra jämförelser av disponibel inkomst mellan hushåll används ett viktsystem där konsumtion viktas efter hushållets sammansättning.

Nor St V Hur hög andel som räknas som ekonomiskt utsatta skiljer

sig åt beroende på vilken typ av hushåll en person ingår i. Den hushållstyp i länet där högst andel, hela 42,4 %, var ekonomiskt utsatta 2018 var ensamstående kvinnor med barn mellan 0-19 år.29

Tabell 6. Andel personer i ekonomiskt utsatta hushåll efter hushållstyp 2018

Hushållstyp Andel

ensamstående utan barn 31,2 ensamstående kvinnor utan barn 34,9 ensamstående män utan barn 27,6 ensamstående med barn 0-19 år 36,7 ensamstående kvinnor med barn 0-19 år 42,4 ensamstående män med barn 0-19 år 24,0 ensamstående med kvarboende unga vuxna

20-29 år 11,8 ensamstående kvinnor med kvarboende unga

vuxna 20-29 år 12,2 ensamstående män med kvarboende unga

vuxna 20-29 år 11,5 sammanboende utan barn 4,1 sammanboende med barn 0-19 år 8,2 sammanboende med kvarboende unga vuxna

20-29 år 2,1 övriga hushåll utan barn 11,8 övriga hushåll med barn 0-19 år 16,2

Andelen ekonomiskt utsatta skiljer sig också åt beroende på ålder, 2018 fanns det en högre andel ekonomiskt utsatta bland de mellan 20-29 år och de över 80 år jämfört med andra åldersgrupper.30

Tabell 7. Andel i ekonomiskt utsatta hushåll efter ålder 2018 Ålder Andel 20-29 år 20,0 30-49 år 12,4 50-64 år 8,3 65-79 år 11,5 80+ år 26,4

I alla länets kommuner har män en högre genomsnittlig förvärvsinkomst än kvinnor. Störst är skillnaden i Skellefteå där mäns genomsnittliga förvärvsinkomst per år är ca 83 000 kr högre än kvinnors. Minst är skillnaden i Vilhelmina där mäns genomsnittliga förvärvsinkomst per år är ca 45 000 kr högre än kvinnors.31

Figur 10.Förvärvsinkomst, medelvärde, tusentals kronor, 2018 100,0 150,0 200,0 250,0 300,0 350,0 400,0

Bjurholm Dor

otea Lycksele M alå dmaling Norsjö Rober tsfors Skellef teå

Sorsele oruman Umeåilhelmina Vindeln Vännäs Åsele Länet Riket

män kvinnor samtliga

29. SCB statistikdatabasen, andel personer 20+ år i hushåll med låg inkomst i förhållande till medianen efter region och hushållstyp. 30. SCB statistikdatabasen, andel personer i hushåll med låg inkomst i förhållande till medianen efter region och ålder.

Inkomst förefaller vara kopplat till hur människor bor. I Sverige är medianinkomsten för villaägare i genomsnitt 44% högre, och för bostadsrättsägare i genomsnitt 38% högre, än medianinkomsten för de som bor i hyresrätt. I Västerbottens län är skillnaden minst i Sorsele och Lycksele kommuner där medianinkomsten för de som äger sitt boende i genomsnitt är 36% högre än för de som hyr sitt boende. Störst är skillnaden i Vännäs kommun med 48% och Umeå kommun med 44%.32

En undersökning gjord av SCB 2017 visar att de som bor i hyresrätt i Sverige lägger en större andel av sin inkomst på sitt boende än de som bor i bostadsrätt eller äganderätt (se figur 11). Detta gäller i samtliga åldersgrupper, men störst skillnad är det bland äldre (över 70 år) där de som bor i hyresrätt i snitt lägger nästan 40 % av sin inkomst på boendeutgifter. Detta kan jämföras med äldre som bor i äganderätt vilka i snitt lägger 15-20 % av sin inkomst på boendeutgifter.33

Osäker arbetsmarknad

I vilken omfattning coronapandemin kommer att påverka arbetsmarknaden och Västerbottningarnas inkomster är svårt att veta i dagsläget. Mycket tyder på att de ekonomiska konsekvenserna och därmed påverkan på arbetsmarknaden kommer att märkas under lång tid framöver. I januari 2020 var 5,9 % av arbetskraften i Västerbotten inskrivna som arbetslösa. Andelen arbetslösa hade då sjunkit under en lång rad år, från ca 9,2 % år 2010. I maj 2020 hade andelen arbetslösa stigit till 6,5 % av den totala arbetskraften i länet, 5,9 % av kvinnorna och 7 % av männen.34 _{Under perioden mars} till juni hade totalt ca 800 personer i länet varslats om uppsägning.

Figur 11.Boendeutgiftsprocent riket 2017

Ekonomiska kriser och konjunkturnedgångar drabbar vissa grupper hårdare än andra. Arbetsförmedlingen rapporterade redan i slutet av april att de varsel som då lagts särskilt drabbar de med kortare arbetslivserfarenhet som ungdomar och utrikes födda.35 _{Detta i ett läge} då dessa grupper redan i vanliga fall har svårare att etablera sig på bostadsmarknaden än andra då de ofta samtidigt ska etablera sig på arbetsmarknaden. Dessutom oftare under mer osäkra anställningsförhållanden än andra. Inkomstkrav för att få hyra en bostad, krav om kontantinsats och amortering och gränser för hur stora belopp olika personer får låna baserat på inkomst är därför särskilt svåra att möta för dessa grupper. Trösklar som i alla grupper riskerar att försvåra för kvinnor i högre utsträckning än män då de i genomsnitt har lägre inkomster. 0 , 0 5 , 0 1 0 , 0 1 5 , 0 2 0 , 0 2 5 , 0 3 0 , 0 3 5 , 0 4 0 , 0 18-29 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-64 år 65-69 år 70-79 år 80 + år

hyresrätt bostadsrätt äganderätt

32. Hyresgästföreningen (2020).

33. SCB statistikdatabasen, boendeutgiftsprocent, per hushåll efter upplåtelseform. 34. Arbetsförmedlingens månadsstatistik januari och maj 2020.

Tillgång till bostäder påverkar

jämlikheten

I långtidsutredningens huvudbetänkande 2019 konstateras att inkomstskillnaderna ökar och att tillgången till bostäder påverkar jämlikheten.36 _De som äger sitt boende har under lång tid ökat sitt bostadskapital. Det innebär att deras köpkraft på bostadsmarknaden har ökat i förhållande till de som inte äger sitt boende och som inte kunnat ta del av värdeökningarna. Denna ojämlikhet tar sig också uttryck i att de med lägre inkomster och som inte äger sitt boende har sämre möjligheter att flytta till arbete eller studier. Ökande inkomstskillnader och det faktum att bostadspriserna ökat snabbare än inkomsterna innebär också att det idag dels finns fler hushåll för vilka det är orealistiskt att alls kunna spara ihop till en ägd bostad, och dels att tiden det tar att spara ihop till en kontantinsats ökar.37

Utredning om socialt hållbar

bostadsförsörjning har tillsatts

I maj 2020 tillsatte regeringen en utredning som syftar till att skapa förutsättningar för en socialt hållbar bostadsförsörjning som underlättar för de hushåll som har svårt att skaffa en bostad på marknadens villkor.38 Utredningen ska dels titta på uppgiftsfördelningen mellan stat och kommun inom bostadspolitiken och dels de bostadspolitiska verktyg som idag finns. Det handlar bland annat om att analysera systemet med hyresgarantier, hur förturssystemen fungerar, allmännyttans roll i en socialt hållbar bostadsförsörjning och villkoren för förstagångsköpare. Utredningen ska presentera sina resultat senast 8 november 2021.

36. SOU 2019:65. Långtidsutredningen analyserar utvecklingen och utmaningar för ekonomin på lång sikt. 37. SOU 2018:35.

Läget för ungdomar

I årets bostadsmarknadsenkät uppger 10 kommuner att det råder balans på bostadsmarknaden för ungdomar. Det är en stor förändring jämfört med 2017 då endast två kommuner bedömde att det var balans på bostadsmarknaden för ungdomar. Av de som angett att det finns ett underskott av bostäder för ungdomar menar Umeå och Skellefteå kommun att det kan förklaras av en generell brist på bostäder. Umeå kommun uppger även, tillsammans med Bjurholms kommun, att bostäder som blir lediga är för dyra för ungdomar. Bjurholms kommun uppger även att lediga bostäder ligger i områden som inte är attraktiva för ungdomar. Storumans kommun förklarar underskottet med att lediga bostäder är för stora. Vännäs och Lycksele kommun har inte uppgett vad de tror att underskottet beror på.

Att fler kommuner nu bedömer att det råder balans på bostadsmarknaden innebär dock inte att det saknas utmaningar för att tillgodose de behov som finns - och som ser olika ut i olika delar av länet. För unga i inlandskommuner och kommuner med en svag bostadsmarknad kan det begränsade utbudet av olika typer av bostäder innebära svårigheter att påverka sin boendesituation i takt med att behoven förändras.

Bostäder som skulle kunna efterfrågas kommer inte alltid ut till försäljning och finns dessa i områden som är attraktiva för fritidsboenden så kan unga behöva konkurrera med mer kapitalstarka personer om

bostäderna. Detta speglar de problem med tröskeleffekter i form av amorteringskrav och krav på kontantinsats som särskilt kan försvåra ungas inträde på bostadsmarknaden. Tröskeleffekter som förstärks i de delar av länet som har en starkare bostadsmarknad och högre priser. Unga är därför ofta hänvisade till det hyrda boendet. Av de mellan 20-29 år bor 36 % i hyresrätt, vilket kan jämföras med ca 15 % av de mellan 40-69 år.39 _{För att unga ska kunna} påverka sin boendesituation är det därför viktigt att det finns ett utbud av hyresrätter med rimliga hyresnivåer.

Figur 12.Läget på bostadsmarknaden för ungdomar

FÅ KOMMUNER GÖR SÄRSKILDA INSATSER FÖR UNGA

Enligt svaren i bostadsmarknadsenkäten gör de flesta av länets kommuner inga särskilda insatser för att underlätta för ungdomar att skaffa en egen bostad. Skellefteå ger dock bostadsinformation särskilt riktad till ungdomar. Storuman och Vilhelmina kommuner gör insatser för att underlätta för två eller fler att hyra en lägenhet tillsammans. Vilhelmina kommun erbjuder även hyresrabatter till ungdomar. Vindelns kommun gör en generell satsning på bostadsbyggande som de menar även gynnar ungdomar. Lycksele, Skellefteå och Vilhelmina kommuner har särskilda ungdomsbostäder. Även Umeå kommun öronmärker, genom allmännyttan, bostäder för unga, ett nytt initiativ från 2019.

De flesta hyresrätterna i länet förmedlas dock via en rak kö, det gäller både för allmännyttan och privata hyresvärdar och för såväl nyproducerade som äldre lägenheter. De högre hyrorna i nyproduktion gör det svårare för ungdomar att efterfråga de bostäder som tillkommer. Även de lägenheter i äldre bestånd som frigörs om flyttkedjor uppstår till följd av nyproduktion kan vara svårare att efterfråga för unga på grund av att de har kortare kötid än äldre personer.

Om arbetslösheten ökar i spåren av coronapandemin riskerar det att påverka ungdomars möjligheter att tillgodose sina bostadsbehov i högre utsträckning än andra varför fler insatser, så som förturer eller särskilda ungdomsbostäder, kan bli aktuella för att underlätta för ungdomar att skaffa en bostad.

MÅNGA UNGA BOR KVAR HEMMA

I Hyresgästföreningens rapport om unga vuxnas boende framgår att 27 % i åldersgruppen 20-27 år ofrivilligt bor kvar i föräldrahemmet. Det är en ökning jämfört med 2017 då samma siffra uppgick till 24 %.40

Andelen 27 % gäller riket som helhet och några uppgifter om situationen för unga mellan 20-27 år i Västerbottens län finns inte. Det finns dock uppgifter om hur stor andel av unga mellan 21-24 år som är hemmaboende, vilket betyder att de är folkbokförda på samma adress som minst en förälder. Statistiken visar att i nästan alla länets kommuner har andelen unga som är hemmaboende minskat mellan år 2009 och 2018. Även om andelen minskar så är den fortfarande relativt hög i flera av länets kommuner. I exempelvis Bjurholm, Nordmaling och Sorsele kommuner är över 40% av de mellan 21-24 år hemmaboende. Skillnaderna mellan män och kvinnor är dock stora. I Nordmalings kommun 40. Hyresgästföreningen (2019)

41. SCB statistikdatabasen, andel hemmaboende vuxna barn. 42. Socialförsäkringsbalken (2010:110), kap. 95 §2.

är ca 49% av männen och ca 29% av kvinnorna mellan 21-24 år hemmaboende. I Umeå kommun var ca 21 % av männen och 13 % kvinnorna mellan 21-24 år hemmaboende 2018. I Skellefteå kommun har andelen hemmaboende minskat sedan 2009 men 2018 var ändå ca 36% av männen och ca 27% av kvinnorna mellan 21-24 år hemmaboende. Jämfört med år 2000 har dock andelen hemmaboende unga ökat i både Skellefteå och Umeå.41 _{I praktiken kan andelen unga som är} hemmaboende vara något lägre än vad statistiken visar då många som bor på en adress fortfarande är folkbokförda hos någon av sina föräldrar. Statistiken ska därför tolkas med viss försiktighet. Att många fortsätter vara skrivna hos någon förälder kan dock innebära att de har en osäker boendesituation och är hänvisade till att hyra under kortare perioder i andra hand.

BOSTADSBIDRAG

Bostadsbidrag kan sökas av hushåll med eller utan barn där mottagarna är mellan 18 och 28 år. Det kan lämnas både som ett bidrag till kostnader för bostad, bidrag för familjer med hemmavarande barn, växelvis hemmavarande barn eller som ett umgängesbidrag till föräldrar som tidvis har barn boende hemma.42 _{I maj 2020 tillkännagav regeringen} att ett tillfälligt tilläggsbidrag till barnfamiljer som har rätt till bostadsbidrag ska införas med anledning av de ekonomiska konsekvenserna av coronapandemin. I december 2019 betalades bostadsbidrag ut till totalt 3 935 personer i Västerbottens län. I 3 177 av fallen betalades bidragen ut till en sökande. Av dessa var 2 155 kvinnor och 1 022 män. Antalet bostadsbidragsmottagare har varit relativt stabilt och legat kring 4000 utbetalningar i december månad varje år mellan 2015-2019.43 _{Riksrevisionen har i en rapport} om bostadsbidraget visat att det genomsnittliga beloppet som betalas ut som bidrag har ökat. De hushåll som beviljas bostadsbidrag uppbär det dessutom under längre perioder än tidigare och har till stor del disponibla inkomster som ligger under gränsen för låg ekonomisk standard (under 60% av medianinkomsten).44 _{De som} mottar bostadsbidrag är således mer känsliga än andra för kostnadsförändringar vid exempelvis renovering och har sannolikt svårare än andra att påverka sin boendesituation.

43. Försäkringskassan, bostadsbidrag till barnfamiljer och unga (under 29 år). 44. Riksrevisionen (2017).

Läget för studenter

I årets bostadsmarknadsenkät var det möjligt att välja att svara att gruppen studenter inte finns i kommunen vilket sex av länet kommuner har svarat. Av de kommuner där gruppen studenter finns har sju kommuner svarat att det råder balans och endast en, Storuman att det är ett underskott. I Storumans kommun avser svaret dock läget för gymnasieungdomar och inte studerande vid universitet eller högskola. Umeå kommun har inte svarat utan uppger istället att det inte finns någon bra analys gjord över läget på bostadsmarknaden för studenter. Kommunen är dock rödlistad av Sveriges förenade studentkårer (SFS). I sin rapport om bostadssituationen för landets studenter 2019 uppger de att nya studenter i Umeå i princip är hänvisade till andrahandsmarknaden men att det under andra delar av året är lägre

söktryck och att det då finns goda möjligheter att få korridorsrum45_{. Enligt Umeå kommun har ca} 20-25% av allt som byggts sedan 1990-talet utgjorts av studentbostäder. Det är endast i Skellefteå, Umeå och Vännäs som det finns särskilda studentbostäder. I bostadsmarknadsenkäten uppges endast ett fåtal av dessa vara lediga.

Beroende på hur arbetsmarknaden utvecklas i spåren av coronapandemin de kommande åren så kan fler komma att söka sig till högre utbildning. Det kan i sin tur öka trycket på bostäder som kan efterfrågas av studenter i framförallt Umeå, men även i Skellefteå.

Figur 13.Läget på bostadsmarknaden för studenter

Andelen äldre ökar

Västerbottens län har en något högre andel än riket i ålderskategorierna över 65 år. Även medelåldern i länet är något högre än i riket, 41,8 år jämfört med 41,3 år. Inom länet finns det dock stora skillnader mellan kommunerna. Exempelvis är medelåldern i Umeå kommun 38,9 år och i Dorotea 48,5 år. I alla kommuner utom två, Lycksele och Vindeln, har medelåldern stigit sedan 2009.46

Den andel av länets befolkning som är över 65 år har sedan 2009 ökat från 18,7 % till 21,2 % . Även vad gäller andelen äldre så finns det stora regionala skillnader. I Umeå är 16,8 % av invånarna över 65 år. I Dorotea och Åsele utgör samma åldersgrupp ca 30 % av invånarna. I såväl Umeå, Dorotea och Åsele, som i länets övriga kommuner har dock andelen över 65 år ökat sedan 2009.47 _{Behoven av olika boendeformer anpassade} för äldre kommer således att vara stort även i framtiden.

Läget för äldre

I år bedömer elva kommuner att det råder balans på bostadsmarknaden vad gäller utbudet av särskilt boende för äldre. Att döma av svaren de senaste fem åren har allt fler kommuner vänt ett underskott till balans. Av de 14 kommuner som svarat på om behovet av särskilda boendeformer för äldre kommer att vara täckt om två år bedömer 13 att det kommer att vara täckt. Av 12 kommuner som svarat på om behovet av särskilda boendeformer för äldre kommer att vara täckt om fem år bedömer elva att det kommer att vara täckt. Ingen kommun bedömer dock att det kommer att påbörjas byggnation av särskilt boende för äldre under 2020 eller 2021.

Nio kommuner uppger att det finns seniorbostäder i kommunen och fyra kommuner uppger att det finns trygghetsbostäder. Två kommuner har infört boendeformen biståndsbedömt trygghetsboende och ytterligare tre kommuner planerar att inrätta denna boendeform. Av kommunernas svar framgår att det inte finns särskilt många vakanser vad gäller trygghets- och seniorbostäder. Det tyder på att det är en populär boendeform för gruppen äldre som inte är i behov av stöd och service dygnet runt, men som kan ha behov av tillgängliga bostäder, ett visst stöd samt social samvaro med andra äldre. Det är dock endast Umeå kommun som bedömer att det kommer att påbörjas byggnation av seniorbostäder under 2020 eller 2021. Ingen kommun bedömer att det kommer att påbörjas byggnation av trygghetsbostäder under 2020 eller 2021.

Figur 14.Andel av befolkningen efter ålder och kön 2019 0 , 0 % 2 , 0 % 4 , 0 % 6 , 0 % 8 , 0 % 1 0 , 0 % 1 2 , 0 % 1 4 , 0 % 1 6 , 0 % 0-4 år _{5-14 år 15-24 år 25-34 år 35-44 år 45-54 år 55-64 år 65-74 år 75-84 år 85-94 år 95 + år}

män länet kvinnor länet män riket kvinnor riket

46. SCB statistikdatabasen, befolkningens medelålder efter region och kön. 47. SCB statistikdatabasen, folkmängd efter region, ålder och kön.

År 2015 uppskattades kostnaden för en person i särskilt boende till i genomsnitt 650 000 kr/år. Kostnaden för hemtjänst för en person uppskattades samma år till 150 000 kr/år.48 _{Kommunerna kan alltså göra stora} besparingar om fler äldre kan bo kvar i det ordinarie beståndet och klara sig med hemtjänst istället för att flytta till särskilt boende.

Gruppen pensionärer, vars inkomster sjunker med ålder, kan dock ha svårt att efterfråga trygghetsbostäder i nyproduktion, både i kommuner med svag och i kommuner med stark bostadsmarknad. Som för övriga grupper är det även bland gruppen pensionärer svårare för kvinnor att efterfråga olika typer av bostäder då de generellt har lägre inkomst än män.

BOSTADSTILLÄGG

För personer över 65 år med låg pension finns möjlighet att ansöka om bostadstillägg. Det kan som mest uppgå till 6 540 kronor per månad och syftar till att bidra till en skälig levnadsnivå och bostadsstandard.

I april 2020 betalades bostadstillägg ut till totalt 6 571 personer i Västerbottens län. Av dessa var 76,5 % eller 5 028 kvinnor. Hur stort tillägg som betalas ut beror på pensionen, övriga inkomster samt boendekostnader. Medelbeloppet för de utbetalningar som gjordes i april 2020 var 2 512 kr för kvinnor och 2 368 kr för män.49 Riksrevisionen har visat att bostadstillägget för pensionärer är underutnyttjat och att ca en tredjedel av de pensionärer som skulle kunna vara berättigade till denna förmån riskerar att inte använda den. Av de som potentiellt kan vara berättigade till bostadstillägg men som inte utnyttjar det så visar Riksrevisionens analys att mer än hälften kan klassas som ekonomiskt utsatta.50 Riksrevisionen bedömer att om de pensionärer som kan ha rätt till bostadstillägg skulle nyttja det så skulle andelen ekonomiskt utsatta minska med 30 % i denna grupp. Någon analys av hur stort mörkertalet avseende bostadstillägg är i Västerbottens län är inte gjord. Det finns dock ingen anledning att tro att mörkertalet skulle vara varken större eller mindre här varför det är angeläget att informera och uppmuntra de som kan vara berättigade till tillägget att söka det då det kan göra stor skillnad för den enskilde.

Figur 15.Utbudet av särskilt boende för äldre

48. SOU 2015:85.

49. Pensionsmyndigheten, bostadstillägg månadsutbetalningar. 50. Riksrevisionen (2019).