Optimizing the distribution of housing lots at Berga äng

Full text

(1)LiU-ITN-TEK-G--21/018--SE. Optimering av tomtfördelning i Berga äng Erik Fridlund Malgorzata Wieczorek 2021-06-02. Department of Science and Technology Linköping University SE-601 74 Norrköping , Sw eden. Institutionen för teknik och naturvetenskap Linköpings universitet 601 74 Norrköping.

(2) LiU-ITN-TEK-G--21/018--SE. Optimering av tomtfördelning i Berga äng Examensarbete utfört i Logistik vid Tekniska högskolan vid Linköpings universitet. Erik Fridlund Malgorzata Wieczorek Norrköping 2021-06-02. Department of Science and Technology Linköping University SE-601 74 Norrköping , Sw eden. Institutionen för teknik och naturvetenskap Linköpings universitet 601 74 Norrköping.

(3) Upphovsrätt Detta dokument hålls tillgängligt på Internet – eller dess framtida ersättare – under en längre tid från publiceringsdatum under förutsättning att inga extraordinära omständigheter uppstår. Tillgång till dokumentet innebär tillstånd för var och en att läsa, ladda ner, skriva ut enstaka kopior för enskilt bruk och att använda det oförändrat för ickekommersiell forskning och för undervisning. Överföring av upphovsrätten vid en senare tidpunkt kan inte upphäva detta tillstånd. All annan användning av dokumentet kräver upphovsmannens medgivande. För att garantera äktheten, säkerheten och tillgängligheten finns det lösningar av teknisk och administrativ art. Upphovsmannens ideella rätt innefattar rätt att bli nämnd som upphovsman i den omfattning som god sed kräver vid användning av dokumentet på ovan beskrivna sätt samt skydd mot att dokumentet ändras eller presenteras i sådan form eller i sådant sammanhang som är kränkande för upphovsmannens litterära eller konstnärliga anseende eller egenart. För ytterligare information om Linköping University Electronic Press se förlagets hemsida http://www.ep.liu.se/ Copyright The publishers will keep this document online on the Internet - or its possible replacement - for a considerable time from the date of publication barring exceptional circumstances. The online availability of the document implies a permanent permission for anyone to read, to download, to print out single copies for your own use and to use it unchanged for any non-commercial research and educational purpose. Subsequent transfers of copyright cannot revoke this permission. All other uses of the document are conditional on the consent of the copyright owner. The publisher has taken technical and administrative measures to assure authenticity, security and accessibility. According to intellectual property law the author has the right to be mentioned when his/her work is accessed as described above and to be protected against infringement. For additional information about the Linköping University Electronic Press and its procedures for publication and for assurance of document integrity, please refer to its WWW home page: http://www.ep.liu.se/. © Erik Fridlund, Malgorzata Wieczorek.

(4) Sammanfattning Eftersom det råder bostadsbrist i Sverige finns det ett stort behov att producera bostäder på ett mer effektivt och prisvärt tillvägagångsätt. För att lyckas med det behöver olika delar av planeringen utvecklas och förbättras. Det är Sveriges kommuner som ansvarar för planprocessen och de har en stor utmaning att hitta nya innovativa sätt att utveckla och effektivisera planprocessen. Det är en komplex process med många intressenter som kommunen behöver ta hänsyn till vilket gör det till en stor utmaning. Linköpings kommun har vid planprocessen för bostadsområdet Berga äng valt att testa en samverkansform som kallas för byggherresamverkan. Det innebär att byggherrar får vara med och påverka planprocessen, förhoppningen är att genom det göra den mer effektiv och såldes kunna producera bostäder snabbare. För Berga äng har sex byggherrar vunnit en markanvisningstävling och är det är dessa som kommer vara en del av byggherresamverkan för området. Vid tävlingen tilldelades också byggherrarna hur många samt vilken bostadstyp – bostadsrätt eller hyresrätt – som de fick bygga. Inom byggbranschen finns det få standardiseringar då förutsättningarna för varje projekt förändras, detta gör att varje nytt bostadsområde som byggs måste planeras enligt unika premisser. Dessa förutsättningar gör att bygglogistiken har en stor påverkansgrad för hur snabbt bostäder kan produceras. För Berga äng har Linköpings kommun gett byggherrarna ansvaret att bestämma vilken byggherre som ska bygga på vilken tomt. Det innebär en förhandling mellan byggherrarna för att komma överens om en fördelning av tomterna. Det kan göras genom att godtyckligt förhandla fram en lösning men byggherrarna har eftersökt ett neutralt perspektiv vilket kan göras genom att använda sig av optimering. Syftet med denna studie är att genom en optimeringsmodell fördela ut tomterna mellan byggherrarna för att ge dem ett neutralt perspektiv som inte bygger på godtycklighet eller känslor. Intervjuer genomfördes för att få en förståelse för byggherresamverkan och hur byggherrarna värderade tomterna. Utifrån dessa togs sedan en optimeringsmodell fram. För att optimeringsmodellen skulle kunna fördela ut tomterna mellan byggherrarna behövde alla tomter värderas till ett numeriskt värde. Olika värderingsmetoder undersöktes och där en värderingsmetod valdes vilket innebar att alla byggherrarna fick rangordna alla tomter. Dessa värderingar användes i optimeringsmodellen för att kunna fördela ut tomterna mellan byggherrarna. Tre resultat presenterades med olika fördelningar samt hur bra byggherrarna ansåg respektive resultat var. Studiens slutsats visar vad som var viktig för att kunna fördela tomterna i Berga äng men även vad som är viktigt på ett mer övergripande plan. Avslutningsvis ges förslag på vidare studier.. i.

(5) Abstract In Sweden, there is a great need to produce new residences in a more efficient and affordable approach as there is a shortage of accommodation in Sweden. To succeed in this, different parts of the planning need to be developed and improved. Sweden's municipalities that are responsible for the planning process have a great challenge in finding new innovative ways to develop and make a more effective planning process. It is a complex process with many stakeholders that the municipality needs to consider which makes it a major challenge. The municipality of Linköping has decided that in the planning process for the new residential area Berga äng to test a new form of cooperation called developer dialogue. This means that developers can be involved and influence the planning process, where the hope is that it will be more efficient to be able to produce residences faster. For Berga äng, six developers have won a land allocation competition and are the ones who will be part of the developer dialogue for the area. At the competition, the developers were also assigned how many and which type of housing - condominium or rented apartment - they could build. In the construction industry, there are few standardizations as the conditions for each project change, which means that each new residential area that is built must be planned according to unique premises. This means that an important and central part that also affects how quickly residences can produce is how the construction logistics are organized for a residential area. Regardless of whether it is the municipality's planning process or construction logistics, early planning is important to be able to create efficient processors. For Berga äng, the municipality of Linköping has given the developers the responsibility to decide which developer will build on which housing lot. This means a negotiation between the developers to agree on a distribution of the housing lots. They can do this by arbitrarily negotiating a solution, but where the developers are looking for a neutral perspective which can be done by using optimization. The purpose of this study is to distribute the housing lots among the developers through an optimization model to give them a neutral perspective that is not based on arbitrariness or feelings. Interviews were conducted to gain an understanding of the developer dialogue and how the developers valued the housing lots to be able to develop an optimization model. For the optimization model to be used, all developers needed to value all the housing lots, this was done by first evaluating different valuation methods where a method was chosen and where the developers then valued all housing lots. Three results were presented with different distributions and how good the developers considered each result was. The study's conclusion shows what was important to be able to distribute the housing lots in Berga äng but also what is important on a more general level. Finally, suggestions for further studies are given.. ii.

(6) Förord Detta examensarbete är den avslutade delen på kandidatutbildningen, Samhällets logistik, på Tekniska högskolan vid Linköpings Universitet. Vi vill börja med att tacka vår handledare Stefan Engevall och examinator Anna Fredriksson för er feedback, användbara diskussioner och tips under studiens gång. Vi vill även rikta ett tack till byggherrarna som bidragit med värdefull information och deltagit i intervjuer. Ett extra stort tack till Esbjörn Larsson för alla samtal och diskussioner under arbetes gång. Slutligen vill vi även tacka Linköpings kommun för de intervjuer vi fick möjlighet att genomföra med er.. iii.

(7) Begrepp och förkortningar Tomt. En tomt i denna studie innebär en utvald del av Berga äng som ska tilldelas en byggherre för att bygga en bostad på.. Kvarter. Ett kvarter i denna studie är en sammansättning av ett visst antal tomter. PBL. Plan- och bygglagen – Den lag som reglerar användning av mark och vatten i Sverige. BTA. Bruttoarea – Den summerade ytan av varje våningsplan i ett hus inklusive ytterväggar, trapphus eller hissar. Ska inte blandas ihop med boarea.. BRF. Bostadsrätt. HRF. Hyresrätt. iv.

(8) INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. Inledning........................................................................................................................................... 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6. Problembakgrund ..................................................................................................................... 1 Mål .......................................................................................................................................... 3 Syfte ........................................................................................................................................ 3 Frågeställningar ........................................................................................................................ 3 Avgränsningar ........................................................................................................................... 4 Rapportens struktur .................................................................................................................. 4. Teoretisk referensram ........................................................................................................................... 6 1.7 Logistik..................................................................................................................................... 6 1.8 Bygglogistik .............................................................................................................................. 6 1.9 Plan- och bygglagen .................................................................................................................. 7 1.10 Byggsamverkan ......................................................................................................................... 9 1.10.1 Aktörer i planprocessen ............................................................................................................... 9 1.10.2 Byggherresamverkan ................................................................................................................ 10 1.11 Optimeringslära ...................................................................................................................... 10 1.11.1 Optimeringsmodell.................................................................................................................... 11 1.11.2 Tillordningsproblem .................................................................................................................. 12 1.11.3 AMPL, CPLEX, ............................................................................................................................ 13 1.11.4 Tidigare studier ......................................................................................................................... 13 2. Metodteori ..................................................................................................................................... 14 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5. 3. Tillvägagångssätt ............................................................................................................................. 17 3.1 3.2 3.3 3.4. 4. Områdesbeskrivning ................................................................................................................ 21 Byggherresamverkan i Berga äng .............................................................................................. 22 Byggherrarnas interna fördelning .................................................................................................. 24 Första intervjun med byggherregruppen ................................................................................... 26 Tankar kring byggherresamverkan ................................................................................................ 26 Byggherrarnas värdering av tomter ............................................................................................... 26 Intervju med Linköpings kommun ............................................................................................. 27 Tankar om byggherresamverkan ................................................................................................... 27 Hur har byggherresamverkan fungerat för Berga äng ................................................................... 27. Optimeringsmodell till fördelning av tomter ....................................................................................... 29 5.1 5.2. 6. Litteratursökning..................................................................................................................... 17 Datainsamling ......................................................................................................................... 18 Intervjuer ............................................................................................................................... 18 Validitet och reliabilitet............................................................................................................ 19. Berga äng........................................................................................................................................ 21 4.1 4.2 4.2.1 4.3 4.3.1 4.3.2 4.4 4.4.1 4.4.2. 5. Kvantitativ och kvalitativ metod ................................................................................................ 14 Litteratursökning..................................................................................................................... 14 Primär- och sekundärdata ........................................................................................................ 14 Intervjuer ............................................................................................................................... 15 Validitet och reliabilitet............................................................................................................ 15. Antaganden och tillvägagångsätt .............................................................................................. 29 Matematisk formulering .......................................................................................................... 31. Värderingsmetod ............................................................................................................................. 35 6.1 Tillvägagångsätt och motivering av valda värderingsmetoder ...................................................... 36 6.1.1 Bakgrund ....................................................................................................................................... 36 6.1.2 Val av mått för utvärdering av värderingsmetoderna .................................................................... 38 6.1.3 Val och motivering av värderingsmetoder ..................................................................................... 40. v.

(9) 6.2 6.3 6.4 6.5 6.5.1 6.5.2 7. Metod 1 – Jämn fördelning av poäng ........................................................................................ 41 Metod 2 – Poängfördelning sett till BTA .................................................................................... 42 Metod 3 – Rangordning ........................................................................................................... 43 Val och motivering av värderingsmetod .................................................................................... 45 Jämförelse av värderingsmetoderna .............................................................................................. 45 Val av värderingsmetod till optimeringsmodellen .......................................................................... 48. Reslutat och analys .......................................................................................................................... 50 7.1 7.2 7.3 7.4. Resultat 1 – Byggherrarnas rangordning där tilldelad BTA ej får överstigas ................................... 51 Resultat 2 – Byggherrarnas rangordning där tilldelad BTA får överstigas ....................................... 54 Resultat 3 – Rangordning utifrån intervjuer ............................................................................... 57 Uppföljande intervju – byggherregruppens synpunkter på resultat och optimering som metod...... 60. 8. Diskussion ....................................................................................................................................... 62. 9. Slutsats ........................................................................................................................................... 64 9.1 9.2. Frågeställningar ...................................................................................................................... 64 Vidare studier ......................................................................................................................... 65. Referenser ............................................................................................................................................... 66 Bilaga 1. Intervjuguide – Första intervjun med byggherrarna ........................................................................ 70 Bilaga 2 – Uppföljningsintervju med byggherrar .......................................................................................... 71 Bilaga 3 – Intervjuer med plankontorchefen vid Linköpings kommun ............................................................ 72 Bilaga 4 – Intervjuer med två projektledare vid Linköpings kommun ............................................................. 73. FIGURFÖRTECKNING Figur 1 - Illustration av Berga äng Referens: (Linköpings kommun, 2021a) ............................................................. 2 Figur 2 – Rapportens struktur .................................................................................................................................. 5 Figur 3 - Illustration av Bruttototalarea BTA Referens: inspirerad av (Uppsalavatten, u.å.) .................................... 7 Figur 4 – Bruttototalarea (BTA) vid snedtak Referens: Inspirerad av (Uppsalavatten, u.å.) .................................... 7 Figur 5 – Översikt över plan- och bygglagens olika planer ....................................................................................... 8 Figur 6 – Standardförfarande vid framtagandet av en detaljplan Referens: Inspirerad av (Boverket, 2020b). ........ 9 Figur 7 – Linköpings kommuns planplanprocess Referens: Inspirerad av (Linköpings kommun, 2010) .................. 10 Figur 8 - Optimeringsprocessen Referens: Inspirerad av (Lundgren et al., 2008) .................................................. 11 Figur 9 – Illustration av bivillkor inom linjärprogrammering .................................................................................. 12 Figur 10 – Illustration av bivillkor inom heltalsprogrammering ............................................................................ 12 Figur 11 – Illustration av validitet och reliabilitet Referens: Inspirerat av (Persson, 2016) .................................... 16 Figur 12 – Arbetets tillvägagångsätt ..................................................................................................................... 17 Figur 13 – Illustration över området Berga äng ..................................................................................................... 22 Figur 14 – Tilldelning av antalet BTA per byggherre och bostadstyp ..................................................................... 24 Figur 15 – Byggherrarna uppdelning av tomter i Berga äng .................................................................................. 30 Figur 16 – Uppdelning av tomter efter aggregering .............................................................................................. 30 Figur 17 – Illustration över två angränsande tomter i kvarter B ............................................................................ 32 Figur 18 – Illustration över angränsade tomt ........................................................................................................ 32 Figur 19 – Tillvägagångsätt för utvärdering av respektive värderingsmetod ......................................................... 36 Figur 20 – Medelpoängen i procent för alla körningar i optimeringsmodellen för metod 1 ................................... 42 Figur 21 - Medelpoängen i procent för alla körningar i optimeringsmodellen för metod 2 ................................... 43 Figur 22 - Medelpoängen i procent för alla körningar i optimeringsmodellen för metod 2 ................................... 45 Figur 23 – Illustration av differensmåtten.............................................................................................................. 46 Figur 24- Differenser för metod 1 .......................................................................................................................... 47 Figur 25 – Differenser för metod 2 ......................................................................................................................... 47 Figur 26 - Differenser för metod 3 ......................................................................................................................... 48 Figur 27 – Genomsnittlig differens per metod ....................................................................................................... 48 Figur 28 - Tilldelade tomter för resultat 1 .............................................................................................................. 52 Figur 29 – Byggherrarnas resultatpoäng, poäng utifrån BTA, samt byggherrarnas maximala poäng ................... 54. vi.

(10) Figur 30 - Tilldelade tomter för resultat 2 .............................................................................................................. 55 Figur 31 - Byggherrarnas resultatpoäng, poäng utifrån BTA, samt byggherrarnas maximala poäng .................... 57 Figur 32 – Tilldelade tomter för resultat 3 ............................................................................................................. 58 Figur 33 - Byggherrarnas resultatpoäng, poäng utifrån BTA, samt byggherrarnas maximala poäng .................... 60. TABELLFÖRTECKNING Tabell 1 – Datum för intervjuer med byggherregruppen ....................................................................................... 19 Tabell 2 – Datum för interjuver med Linköpings kommun ..................................................................................... 19 Tabell 3 – Byggherrar som valdes ut till projektet och bildade byggherregruppen i Berga äng ............................. 23 Tabell 4 - Tabell och diagram över antalet BTA för varje tomt innan aggregering ................................................ 23 Tabell 5 – Byggherrarnas interna värdering av tomterna ...................................................................................... 24 Tabell 6 – Resultat av byggherrarnas egna fördelning av tomterna, samt antalet tilldelade BTA ......................... 25 Tabell 7 – Tabell och diagram över antalet BTA för varje tomt efter aggregering ................................................. 31 Tabell 8 – Byggherrarnas första interna värdering av tomterna ............................................................................ 36 Tabell 9 – Poängmatris .......................................................................................................................................... 37 Tabell 10 - Resultat från optimeringsmodellen ...................................................................................................... 38 Tabell 11 – Procentuell fördelning av BTA per byggherre ...................................................................................... 39 Tabell 12 – Föräntad poäng per byggherre utifrån storlek på BTA ........................................................................ 39 Tabell 13 – Byggherrarnas maximal poäng ........................................................................................................... 39 Tabell 14 – Byggherrarnas poäng till fördelning utifrån likvärdig poängfördelning – Metod 1.............................. 40 Tabell 15 - Byggherrarnas poäng till fördelning utifrån den procentuella tilldelningen av BTA – Metod 2 ............ 40 Tabell 16 – Exempel på slumpfördelning som används för metod 1 ...................................................................... 41 Tabell 17 – Tilldelad poäng per byggherre ............................................................................................................. 42 Tabell 18 - Exempel på slumpfördelning som används för metod 2 ....................................................................... 42 Tabell 19 - Exempel på slumpfördelning som används för metod 3 ....................................................................... 44 Tabell 20 – Byggherrarnas rangordning av tomterna ............................................................................................ 50 Tabell 21 – Rangordning baserad på byggherrarnas interna värdering ................................................................. 51 Tabell 22 – Resultat 1 av tilldelad BTA per byggherre ............................................................................................ 52 Tabell 23 – Resultat 1 av tilldelad poäng per byggherre och tomt ......................................................................... 52 Tabell 24 – Resultat 2 av tilldelad BTA per byggherre ............................................................................................ 55 Tabell 25 – Resultat 2 av tilldelad poäng per byggherre och tomt ......................................................................... 55 Tabell 26 – Resultat 3 av tilldelad BTA per byggherre ............................................................................................ 58 Tabell 27 – Resultat 3 av tilldelad poäng per byggherre och tomt ......................................................................... 58. vii.

(11) 1 INLEDNING Idag råder bostadsbrist i många av Sveriges kommuner och fler bostäder behöver byggas. Att bygga bostäder kan vara mer eller mindre utmanade beroende på vilken typ av bostad, var de ska byggas, storlek etcetera. I Sverige regleras byggnationer av bostäder av plan- och bygglagen (PBL) vars syfte är att reglera användningen av mark och vatten. Detta ansvar har lagts på Sveriges alla kommuner vilket brukar benämnas som planmonopolet. Plan- och tillståndsprocessen anses vara både ineffektiv och tidskrävande (Sverige & Plangenomförandeutredningen, 2013). I ett försök till en effektiv plan- och tillståndsprocess har det på senare år påbörjats en utformning av en ny samverkansform som benämns som byggherresamverkan. Det innebär att kommunen bjuder in byggherrar till ett specifikt byggprojekt och låter dem vara med och påverka planprocessen för området. Med byggherresamverkan skapas nya möjligheter för en mer effektiv planprocess. Med den här typen av samverkan kan kompetens förhoppningsvis utbytas mellan både byggherrarna och kommunen. Men, där det finns möjligheter finns det även utmaningar och det finns alltid en risk vid alla typer av samarbeten att det inte fungerar som önskat. Detta till trots är förhoppningen att denna nya samverkan ska öka effektiviteten för bostadsbyggandet (Malmö stad, 2014; Linköpings Kommun, 2018a).. 1.1 Problembakgrund I Linköping kommer ett nytt lägenhetsområde som heter Berga äng att byggas och husen planeras bli klara under 2026. Området kommer att vara beläget i stadsdelen Berga som ligger i de södra delarna av Linköping. Berga är beläget ca 2 km från stadskärnan och området börjades byggas under 1950 talet (Linköpings Kommun, 2018a). Berga äng är en ny stadsdel där det kommer att byggas bostäder i form av flerfamiljshus och småhus, kombinerad skola och förskola, gång- och cykelvägar samt ytor för lek och aktivitet (Linköpings kommun, 2021a). I Figur 1 finns en översikt hur området är tänkt att se ut efter byggnationen är klar.. 1.

(12) Figur 1 - Illustration av Berga äng Referens: (Linköpings kommun, 2021a). Till byggnationen av Berga äng har kommunen valt metoden byggherresamverkan och tanken är att byggherrarna ska vara med under hela processen där de har möjlighet att påverka specifika delar. Genom samarbete och dialog mellan parterna finns det potential att hitta nya lösningar, utveckla området och utbyta kunskaper. Utan byggherresamverkan är det troligt att kommunen hade bestämt alla delarna av byggprocessen själva (Malmö stad, 2014). Målet för byggherresamverkan i Berga äng är att en tidig samverkan ska kunna utveckla fler effektiva lösningar. De ska tillsammans ta fram ett stadsbyggnadskoncept utifrån de specifikationer som kommunen tar fram men även utifrån de förutsättningar som finns för området. De ska även delta i framtagandet av detaljplanen samt gemensamt ansvara för själva byggnationen (Linköpings Kommun, 2018a). Efter en markanvisningstävling vann sex byggherrar rätten att bygga i Berga äng och dessa benämns som byggherregruppen. Utifrån tävlingen tilldelades respektive byggherre ett antal bostäder att bygga i området och tilldelningens storlek varierade i byggherregruppen. Utöver byggherrarnas tilldelning kommer även Linköpings kommun att bygga delar av Berga äng. I detta projekt har byggherrarna fått ansvar att tillsammans komma överens om vem som ska bygga på vilken tomt. Det kan finns olika för- och nackdelar med att bygga på olika tomter vilket gör att det inte är självklart hur de ska fördela tomerna mellan sig. Dessa för- och nackdelar beror mycket på hur varje byggherre subjektivt värderar de olika tomterna. Generellt är vissa tomter mer attraktiva inom. 2.

(13) byggherregruppen och utifrån detta har det uppkommit flera funderingar mellan byggherrarna hur man ska hantera detta. Beroende på hur tomterna fördelas kan respektive byggherre bli mer eller mindre nöjd. Att alla ska vara helt nöjda är troligen inte något som går att lösa och fokus ligger i stället på att minimera missnöjdheten. Med hjälp av optimeringslära går det att skapa modeller som i detta fall kan sätta byggherrarnas värderingar i relation till varandra. Utifrån detta fördelar sedan optimeringsmodellen ut tomterna för att på så vis skapa en fördelning som minimerar missnöjdheten. I optimeringslära finns det ett typ av problem som kallas för tillordningsproblem vilket är vanligt när man exempelvis ska bestämma vem som ska göra vad (Lundgren et al., 2008). Problemet med hur tomter ska fördelas kommer att modelleras och lösas som ett tillordningsproblem.. 1.2 Mål Målet är att bygga en optimeringsmodell som fördelar ut tomterna i Berga äng mellan de sex byggherrarna, samt att utvärdera hur väl optimering fungerar att applicera på fördelningen av tomter vid en byggherresamverkan.. 1.3. Syfte. Syftet är att genom optimeringsmodellen bidra med en lösning som ger en objektiv fördelning genom en matematisk formulering där optimeringsmodellens syfte är att minimera missnöjdheten mellan byggherrarna.. 1.4 Frågeställningar För att kunna uppnå mål och syfte har fyra frågeställningar skapats. Den första frågeställningen undersöker vad som är viktigt för byggherrarna när de ska värdera en tomt. Berga än är det område som ska byggas och värderas vilket kommer vara utgångspunkten för denna frågeställning. Det finns även en mer generell aspekt som också kommer undersökas för att få en mer övergripande bild vad byggherrar anser vara viktigt.. 1. Vilka aspekter är centrala när byggherrarna värderar vilka tomter de föredrar att bygga?. Den andra frågeställningen syftar till att undersöka och avgöra vilka mått som anses vara rimliga för att kunna bygga en optimeringsmodell som sedan fördelar ut tomterna för att minimera byggherrarnas missnöjdhet.. 2. Vad av byggherrarnas värderingar ska tas med som ett mått för att kunna skapa en optimeringsmodell vid fördelning av tomter?. Den tredje frågeställningen syftar till att avgöra vilken byggherre som borde tilldelas vilken tomt i Berga äng vilket kommer att göras genom att skapa och lösa en optimeringsmodell.. 3. Hur bör tomterna fördelas mellan byggherrarna för att uppnå minsta möjliga missnöjdhet?. 3.

(14) Den fjärde frågeställningen syftar till att utvärdera huruvida en optimeringsmodell är en metod som kan var till stöd för byggherrarna när tomter ska tilldelas och om det är något de tror kan vara till hjälp i framtida byggherresamverkan.. 4. Vad är för och nackdelarna för att använda en optimeringsmodell som beslutstöd i framtida byggherresamverkan?. 1.5 Avgränsningar I denna studie har endast byggprojektet Berga äng undersökts och inga andra byggprojekt har studerats. Utgångspunkten har varit att få byggherrarnas subjektiva värderingar av tomter. Det är enbart aktörer som är kopplade till byggprojektet Berga äng som har intervjuats, i detta fall byggherrarna och Linköpings kommun. Inga externa byggherrar eller andra aktörer har intervjuats i denna studie. Vidare har det inte tagits någon hänsyn i optimeringsmodellen till tidsplanen på projektet och att vissa byggherrar vill bygga allt på en gång och vissa vill dela upp sin byggnation. Vilken bostadstyp – hyresrätt och bostadsrätt– som respektive byggherre bygger togs ej med optimeringsmodellen. Tomternas storlek har anpassats efter optimeringsmodellen och enskilda byggherrars önskemål togs inte med i beaktning. All infrastruktur som kommer finnas i projektet har det inte tagit någon hänsyn till, exempelvis placering av byggkranar och transporter inom området.. 1.6 Rapportens struktur Rapporten består av tio kapitel och strukturen presenteras i Figur 2.. 4.

(15) Figur 2 – Rapportens struktur. 5.

(16) TEORETISK REFERENSRAM I detta kapitel beskrivs och presenteras de teorier som ligger till grund för att kunna utföra och analysera detta examensarbete. Kapitlet ger en övergripande beskrivning av logistik, plan- och bygglagen, byggherresamverkan och optimeringslära.. 1.7 Logistik Logistik genomsyrar hela vår samhällsuppbyggnad och struktur på olika sätt varje dag. Det är en självklarhet att kunna gå i butiker för att handla eller beställa produkter online som levereras inom ett par dagar. Jonsson & Mattsson (2016) beskriver det som läran om effektiva materialflöden där det handlar om att produkter finns på rätt plats vi rätt tid. Jonsson & Mattsson (2016) definierar detta djupare: planering, organisation och styrning av alla aktiviteter i materialflödet, från råvaruanskaffning till slutlig konsument och returflöden av produkt och material, och som syftar till att tillfredsställa kunders och övriga intressenters behov och önskemål, dvs. Ge en god kundservice, låga kostnader, låg kapitalbindning, små miljökonsekvenser och goda sociala förutsättningar (Jonsson & Mattsson, 2016, s 20). Oskarsson et al., (2013) beskriver att det inte bara handlar om att göra saker rätt utan det gäller också att göra rätt saker. Detta exemplifieras med beskrivningen av en person som orienterar: det gäller inte bara att springa fort och effektivt utan lika mycket kunna läsa kartan och springa rätt. Ett viktigt mål med logistik är att den totala kostnaden vara så låg som möjligt i kombination med att leveransservicen ska hålla så hög kvalitet som möjligt (Oskarsson et al., 2013).. 1.8 Bygglogistik Inom tillverkningsindustrin finns det möjlighet att skapa standardiseringar av logistiken då produkterna generellt inte är unika för varje ny enhet som produceras. Byggbranschen är inte är lika standardiserad utan byggprojekt sker i projektform. Det vill säga att varje bygge är ett unikt projekt som innehåller förutsättningar som är specifika för just det projektet. Genom detta skapas nya utmaningar för logistiken då det inte går att skapa standardiseringar av flöden (Janné et al., 2018a). Logistik inom byggbranschen har i huvudsak fyra karaktärsdrag. Det första är att varje byggarbetsplats kräver en unik logistiklösning. Det andra är att byggarbetsplatser har en ständig leverans av material där innehållet i transporterna förändras beroende på i vilken fas som byggnationen är i. Det tredje är att vid en byggarbetsplats sker alla aktiviteter i en viss följd och om en aktivitet blir försenad kommer alla efterföljande aktiviteter att påverkas negativt av förseningen. Det fjärde och sista är att byggbranschen är fragmenterad och består av många olika aktörer, exempelvis olika byggföretag vilket kan leda till att dessa aktörer har samma funktion men arbetar på olika sätt (Janné et al., 2018b). Byggtransporter i Sverige står för ca 20 procent av alla godstransporter vilket påverkar övriga samhället negativt och det gör bygglogistik till en viktig del för samhället i stort (Janné et al., 2018a). Transporterna påverkar inte enbart samhället utan genererar även utsläpp av växthusgaser vilket är ytterligare en utmaning med byggtransporter (Fredriksson et al., 2021). Detta gör att det finns stort behov av att planera logistiken väl inom byggbranschen. Janné et al (2018b) har tagit fram konceptet SMART GOVERNANCE CONCEPT vilket är en handbok för planering av bygglogistik. Det består av sju steg för planering av bygglogistiken. Det första steget handlar om att skapa en vision för hur logistiken ska fungera och att fundera på helheten kring projektet. Det är viktigt att redan i detta steg fundera på vilka typer av transporter som kommer att ske då det är en central del av en byggarbetsplats. Steg två handlar det om att hitta en konceptuell bygglogistiklösning för det specifika byggprojektet. I det tredje steget tas policys, riktlinjer och avtal fram. När detta sker är det är viktigt att inkludera byggherrar då dessa dokument sätter en standard för hur bygglogitiken ska fungera. I det femte steget analyseras olika bygglogistiklösningar för att därefter avgöra vilken lösning som ska användas för det specifika byggprojektet. I det sjätte steget ska bygglogistiklösningen implementeras av en leverantör och olika mått för att kunna mäta hur väl lösningen fungerar. Det sjunde och sista steget är uppföljning av steg ett, samt utvärdera hur alla steg fungerat (Janné et al., 2018b). 6.

(17) Vid nybyggnationer finns det några förkortningar som är central att förstå och veta vad skillnaden är mellan dessa förkortningar. För en privatperson är boarea (BOA) ett begrepp som är bekant då det beskriver storleken av den yta som är bebolig i en bostad. Inom byggbranschen finns ett begrepp som används och det är bruttotalarea (BTA). BTA innebär alla mätbara delar av ett hus inklusive ytterväggarna (Mittbygge, 2021; SS21054:2009). I Figur 3 illustreras vad som tillhör BTA. Till BTA räknas alla mätbara delar av ett hus, både golvytan, samt alla väggar inklusive ytterväggar (Mittbygge, 2021). Vid snedtak beräknas BTA genom att endast mäta den golvyta där takhöjden är minst 1,9 m, samt extra 60 cm golvyta på vardera sida om den punkt där takhöjden går under från 1,9 m (se Figur 4).. Figur 3 - Illustration av Bruttototalarea BTA Referens: inspirerad av (Uppsalavatten, u.å.). Figur 4 – Bruttototalarea (BTA) vid snedtak Referens: Inspirerad av (Uppsalavatten, u.å.). 1.9 Plan- och bygglagen Plan- och bygglagen (PBL) är en lagstiftning som behandlar kommunen, statens och övriga aktörers roll i planering och exploatering av mark och vatten. Huvudansvaret för planläggning och användning av mark och vatten har lagts på Sveriges kommuner (Nyström & Tonell, 2012). Syftet med lagen sammanfattas i 1 kap. 1 § av Plan- och bygglagen (SFS 2010:900):. 7.

(18) I denna lag finns bestämmelser om planläggning av mark och vatten och om byggande. Bestämmelserna syftar till att, med hänsyn till den enskilda människans frihet, främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och en god och långsiktigt hållbar livsmiljö för människorna i dagens samhälle och för kommande generationer.. PBL reglerar i huvudsak fyra planer som finns för fysisk planering och som Sveriges kommuner ansvarar för: regionplan, översiktsplan, områdesbestämmelser och detaljplan. I Figur 5 finns en översikt för hur de fyra planerna hierarkiskt är uppbyggda. Alla planerna är kopplade till hur mark och vatten ska används men de fyller olika syften (Nyström & Tonell, 2012). Regionplanen är en plan som tas fram då det finns behov att planera över kommungränser, en eller fler kommuner går samman för att ta fram riktlinjer och mål som gäller för alla kommunerna gemensamt. Att ta fram en regionplan är frivilligt och inget som är obligatoriskt (Nyström & Tonell, 2012). Översiktsplanen är däremot obligatorisk för varje kommun och målet med den är ta fram strategiska riktlinjer och långsiktiga mål för hur mark och vatten ska användas i kommunen. Det som fastslås i översiktsplanen är inte bindande utan vägledande (Nyström & Tonell, 2012). Områdesbestämmelser är regleringar som kommunen gör i ett område där något specifikt vill uppnås, exempelvis att bevara ett naturområde eller kulturminne (Nyström & Tonell, 2012). Detaljplanen är något som är obligatoriskt vid nyetablering av ett område och reglerar noggrant hur området ska utformas, vad den ska innehålla, hur det får byggas etcetera (Boverket, 2020a). Det som står i detaljplanen är bindande och det är inte tillåtet att göra något i ett område som inte finns inskriven i detaljplanen (Nyström & Tonell, 2012). När en detaljplan påbörjas kallas det för planprocessen. Även om det i teorin ska vara en process som påbörjas kan det i praktiken innebära att utformningen i området mer eller mindre är klart vilket inte är syftet med en planprocess (Sverige & Plangenomförandeutredningen, 2013).. Figur 5 – Översikt över plan- och bygglagens olika planer Referens: Inspirerat av (Mellerud, u.å.). PBL är en ramlagstiftning vilket innebär att den i huvudsak anger riktlinjer. Detta är en utmaning för Sveriges kommuner som genom sin ensamrätt – vilket benämns som planmonopolet – ska tolka riktlinjerna. Det kan leda till att kommuner väljer att tolka PBL olika (SFS 2010:900). Exempelvis finns det så kallade hänsynsregler som ska ta hänsyn till enskilda och allmänna intressen. Dessa två intressen kan hamna i konflikt med varandra och det är upp till den enskilda kommunen att lyckas ta hänsyn till dem båda. Att göra detta är unikt för varje kommun då de besitter olika förutsättningar och får ge en subjektiv tolkning från fall till fall. Även om det är en stor utmaning för kommunerna så har de också genom detta. 8.

(19) givits ett stort mandat vilket ger dem stor makt att påverka hur mark och vatten ska användas (Nyström & Tonell, 2012).. 1.10 Byggsamverkan I detta kapitel beskrivs vilka aktörer som finns i planprocessen samt vad byggherresamverkan är.. 1.10.1 Aktörer i planprocessen Det finns ett flertal aktörer som påverkar en byggnation där plan- och bygglagen är det som styr aktörernas roller. På en mer övergripande nivå är staten ansvarig för utformningen av plan- och bygglagen. Kommunernas roll är mer praktiskt där de fungerar både som myndighet och fastighetsägare. Kommunerna ansvarar för framtagandet av översiktsplan, detaljplaner och områdesbestämmelser vilket kan ses som myndighetsrollen. Kommunernas roll som fastighetsägare är att de har ett visst ansvar för vatten- och avlopp och avfall (SFS 2010:900). Inom varje kommun ska det finnas en byggnadsnämnd som består av både förtroendevalda och tjänstemän. Nämndens huvudsakliga uppgift är att hantera de olika skedena i en byggprocess och besluta om lov (SFS 2010:900). Utöver stat och kommun finns det ett antal andra aktörer, exempelvis byggherren, fastighetsägaren och byggbolag (SFS 2010:900). Av dessa kommer enbart byggherren att beskrivas djupare då övriga aktörer inte är tillräckligt central för denna studie. Boverket (2021c; i (SFS 2010:900)) förklarar en byggherre genom: Byggherre är den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten. Byggherren behöver inte vara en fysisk person utan kan även vara en juridisk person som till exempel ett företag, en bostadsrättsförening, en kommun, en region eller en statlig myndighet.. Vidare beskriver Boverket (2021c; i (SFS 2010:900)) vad byggherren ansvarar för: Det är byggherren som ska se till att alla bygg-, rivnings- och markåtgärder genomförs enligt de krav som gäller för åtgärden.. Utöver regleringarna som finns i plan- och bygglagen finns det ytterligare lagar där byggherrarna har skyldigheter utifrån civilrättsliga åtagande (SFS 2010:900). Det innebär förhållandet mellan privatpersoner och företag, exempelvis skadeståndsrätt och fastighetsrätt (Åklagarmyndigheten, u.å.). När en kommun beslutar sig för att ta fram en detaljplan för ett område kallas det för en planprocess. Boverket har tagit fram ett standardförfarande för hur en planprocess går till och som är applicerbart på de flesta framtagningar av detaljplaner, se Figur 6 (Boverket, 2020b). Hur kommuner väljer att framställa en planprocess kan variera något från Boverkets standardförfarande. Linköpings kommun har valt en planprocess som skiljer sig något från Boverkets vilket kan ses i Figur 7. Eftersom det är kommunen som ansvarar för planprocessen har de stor makt att välja hur den ska gå till även om det finns vissa standardförfaranden som måste vara med (Nyström & Tonell, 2012).. Figur 6 – Standardförfarande vid framtagandet av en detaljplan Referens: Inspirerad av (Boverket, 2020b).. 9.

(20) Figur 7 – Linköpings kommuns planplanprocess Referens: Inspirerad av (Linköpings kommun, 2010). 1.10.2 Byggherresamverkan Det finns en form av samverkan som kallas för byggherresamverkan och som består av två aktörer, kommunen och byggherrar. Vanligtvis är inte byggherrar med och påverkar planprocessen utan det är något som kommunen har skött utan byggherrars hjälp. I en byggherresamverkan ska byggherrarna involveras i planprocessen där de får engageras i ett avgränsat område av processen. Det ska vara ett samarbete där byggherrarna och kommunen får ett utbyte av varandra under processen (Malmö stad, 2014). Det finns en enighet mellan kommuner och byggherrar att ett fördjupat samarbete och kunskapsutbyte kan addera ett värde för båda parter, vilket exempelvis potentiellt kan leda till klimatanpassning, effektivare byggnationer eller liknade (Storbjörk et al., 2019). Även om det finns potential i byggherresamverkan kan ett samarbete skapa vissa utmaningar. Mäntysalo & Saglie (2010) visar att vid offentligt och privat samarbete kan byggherren ges en priviligierad ställning och makten förskjuts till dem. De visar vidare att det är väldigt viktigt att det finns en öppen och ärlig dialog mellan det offentliga och privata för att samarbetet ska fungera väl. Nya former av samverkan kan skapa svårigheter i samarbetet mellan kommunen och byggherrarna och i stället för ett utvecklat samarbete som ökar effektiviteten kan spänningar uppstå vilket kan leda till det motsatta (Storbjörk et al., 2019). För att skapa en ny typ av samarbete behöver denna form praktiseras för att således lära sig mer av varandra (Harman et al., 2015). Hur byggherresamverkan går till i praktiken är inget som litteraturen specificerar, vilket troligen beror på att förutsättningarna förändras då varje byggprojekt är unikt. Byggherresamverkan gör att planprocessen förändras då rollerna för kommunen och byggherrarna förändrats.. 1.11 Optimeringslära För att finna bästa handlingsalternativet i olika beslutssituationer kan optimeringslära användas, där man genom tillämpad matematik bygger matematiska modeller och metoder. Det handlar om att man försöka göra någon så bra som möjligt i en beslutssituation (Lundgren et al., 2008). För att finna ett handlingsalternativ med optimeringslära kan ett tillvägagångsätt som kallas för optimeringsprocessen användas vilket kan ses i Figur 8. Utgångspunkten är att identifiera ett verkligt problem, göra avgränsningar och förenkla så att det därefter kan formuleras matematisk och lösas med någon form av optimeringsmetod. Efter att ett resultat har generats bör resultatet och modellen utvärderas (Lundgren et al., 2008).. 10.

(21) Figur 8 - Optimeringsprocessen Referens: Inspirerad av (Lundgren et al., 2008). Optimeringslära kan ses som tvärvetenskapligt då tillämpningen kan appliceras på många olika områden, exempelvis produktionsplanering, logistik och trafikplanering. Det kan användas inom operativ-, taktisk- och strategisk planering vilket ger både bredd och höjd för tillämpningen av optimeringslära (Lundgren et al., 2008). Många problem som optimeringslära kan lösa är både stora och komplexa vilket gör att datorprogramvaror krävs för att kunna generera en lösning. Genom utvecklingen av datorer har optimeringslära parallellt kunnat utvecklas för att lösa större och mer komplexa problem (Lundgren et al., 2008). Det går att klassificera lösningsmetoder för optimeringsproblem genom optimerande- och heuristiska metoder. Optimerande metoder resulterar i en optimal lösning på ett problem medan heuristiska metoder söker en så bra lösning som möjligt. En heuristisk metod kan inte visa hur optimal en lösning egentligen är, eller avgöra exakt hur långt ifrån en optimal lösning finns. Vilken av dessa två metoder som ska användas beror på det problem som ska lösas (Lundgren et al., 2008). Linjärprogrammering är en metod inom optimering som kan lösa många olika typer av problem vilket gör att den är en av de mest användbara och vanligaste metoderna (Fourer et al., 2003). Vid linjärprogrammering ges en garanterat optimallösning. Det är vanligt att man löser problem som innefattar att maximera vinst eller minimera kostnader (Lundgren et al., 2008). En heltalmodell är en typ av linjärprogrammering som innebär att alla värden i lösningen måste vara heltal vilket generellt brukar göra dessa problem svårare att lösa (Fourer et al., 2003).. 1.11.1 Optimeringsmodell För att skapa och bygga en optimeringsmodell krävs det vissa byggstenar som beskrivs närmare i detta kapitel. Vanligen finns variabler, parametrar, mängder, bivillkor och en målfunktion med. En variabel är något som ändras och kan tilldelas olika värden Motsatsen till en variabel är en konstant då värdet på en konstant inte ändras (Nationalencyklopedin, u.å.b). En parameter är under en viss process något som är konstant för att därefter kunna förändras och tilldelas ett annat värde (Nationalencyklopedin, u.å.c). En mängd är ett antal definierbara objekt (Nationalencyklopedin, u.å.a). Bivillkor är de begränsningar eller restriktioner som sätts in i modellen och som gör att endast lösningar inom uppsatta begräsningar är tillåtna, lösningar utanför bivillkoren är inte tillåtna. I Figur 9 och Figur 10 illustreras hur bivillkor påverkar området med potentiella lösningar (Lundgren et al., 2008; Nationalencyklopedin, u.å.b). Målfunktion är det som är själva målsättningen i en optimeringsmodell. 11.

(22) och kan exempelvis vara att maximera vinsten eller att minimera kostnaden. Målfunktionen ska hitta det maximala eller det minimala värdet och ska samtidigt uppfylla de bivillkor som finns i modellen (Lundgren et al., 2008; Nationalencyklopedin, u.å.b).. Figur 9 – Illustration av bivillkor inom linjärprogrammering. Figur 10 – Illustration av bivillkor inom heltalsprogrammering. 1.11.2 Tillordningsproblem Tillordningsproblem är ett problem där en eller flera uppgifter ska fördelas på ett antal olika utförare. Objekt i en mängd kopplas ihop med objekt i en annan mängd, det vill säga att det fördelas en rad olika uppgifter till exempelvis olika maskiner eller att det tilldelas uppgifter till ett visst antal personer (DarbyDowman et al., 1997; Lundgren et al., 2008). Målet är att exempelvis minimera kostnader eller att maximer vinst. (Hooker, 2000; Lundgren et al., 2008). Det finns olika typer av tillordningsproblem där ett generaliserat tillordningsproblem är en annan typ och som skiljer sig från ett vanligt tillordningsproblem genom att inkludera en begränsad kapacitet för varje uppgift, exempelvis en maskin i en fabrik (Lundgren et al., 2008).. 12.

(23) 1.11.3 AMPL, CPLEX, A Modeling Language For Mathematical Programming – AMPL är i grunden ett algebraiskt modelleringsspråk och är speciellt designat för att formulera och tillämpa matematiska programmeringsmodeller (Fourer et al., 2003; IBM, 2010). I AMPL beskrivs optimeringsproblem med mål, begränsningar, variabler och mängder. Vidare kan optimeringsproblemet lösas med hjälp av exempelvis optimeringslösaren Cplex och på så vis få fram en optimal lösning till problemet. Cplex är designat för att kunna lösa linjära problem och använder sig av simplexalgoritmen som är en beräkningsmetod för linjär programmering (IBM, 2010; ILOG, 2008). När Cplex har hittat en optimal lösning avslutas också optimeringen av problemet vilket kan innebära att det finns fler optimala lösningar till samma problem (IBM, 2010).. 1.11.4 Tidigare studier Hultin & Puecek (2015) genomförde en studie som tittade på hur fördelningen av lägenhetsstorlekar kan ske i nyproduktioner av bostadsrätter. När ett bostadshus ska byggas kan byggherren välja mellan olika storlekar på lägenheten, exempelvis från ett rum och kök upp till fem rum och kök. Hultin & Puecek (2015) använde optimering för att fördela ut lägenhetsstorlekar givet vissa begräsningar och kostnader som byggherrarna behövde ta hänsyn till. Det som begränsade fördelningen av lägenheterna var bland annat antalet trapphus i byggnaden vilket påverkade storleken på byggbar yta per våningsplan. De kostnader som påverkade optimeringsmodellen var bland annat valet av antalet badrum i lägenheten, samt att det även uppstod administrativa kostnader vid försäljning. Fördelningen av lägenhetstyper löstes som ett heltalsproblem där varje lägenhetstyp var en variabel i modellen där kostnaderna minimerades givet begränsningarna som fanns (Hultin & Puecek, 2015). Gara-Ali et al. (2016) genomförde en annan studie som visar på en tillämpning av tillordningsproblemet där flera parallella maskiner ska tilldelas olika arbetsorder. Genom att skapa en matris med information från produktionssystemet kan en optimeringsmodell enligt tillordningsproblemet fördela ut och ordna arbetsorderna till respektive maskin och samtidigt ta hänsyn till uppsatta krav. Tillordningsproblemet i denna studie definierar vilken ordning arbetsorderna ska bearbetas i respektive maskin (Gara-Ali et al., 2016).. 13.

(24) 2 METODTEORI I detta kapitel beskrivs vetenskaplig teori kring de metoder som användes för att kunna utföra denna studie. Kapitlet innehåller vetenskaplig teori kring kvalitativ och kvantitativ metod, litteratursökning, primär- och sekundärdata, intervjuer samt validitet och reliabilitet.. 2.1 Kvantitativ och kvalitativ metod Olika frågeställningar kräver olika typer av metoder, beroende på vad det är för karaktär på den data som samlas in. Det behövs olika tekniker för att samla in och analysera olika typer av data. Dessa tekniker kan delas in i kvantitativa och kvalitativa metoder. Enligt Bryman & Bell (2013) kan kvantitativ och kvalitativ metod ses som olika forskningsstrategier beroende på vilken typ av resultat som eftersträvas Karaktäristiskt för kvantitativ metod är att man mäter i antal, omfattning, storlek, grad etcetera. Det går att sätta ett numeriskt värde på den data som genereras (Säfsten & Gustavsson, 2019). Gällande kvalitativ forskning är det inte alltid helt självklart hur det ska beskrivas då det finns olika synsätt (Bryman & Burgess, 2002). Kvalitativ forskning brukar användas då det inte går att beskriva något med ett numeriskt värde (Wallén, 1996). Även om det finns två olika forskningsstrategier, finns det möjlighet att kombinera dem i något som benämns som flermetodforskning. Det innebär att den kvantitativa och kvalitativa data som genereras ska belysa varandra genom att kvalitativa berättelser kombineras med kvantitativa siffror (Bryman & Bell, 2013; Pluye et al., 2014). Om fokus endast finns på kvalitativa eller kvantitativa metoder finns det en risk att viktiga perspektiv och bevis inte kommer med (Pluye et al., 2014). Vidare menar Pluye et al., (2014) att det finns tre huvudskäl att kombinera kvalitativa och kvantitativa metoder. Den första anledningen när kvalitativa metoder behövs är för att kunna tolka de kvantitativa resultaten. Den andra anledningen är för att kunna generalisera kvantitativa resultat. Den tredje anledningen är för att förstå ett nytt fenomen och kvantitativa för att kunna mäta eller se effekter av det nya fenomenet.. 2.2 Litteratursökning En litteratursökning görs för att ta reda på vilka kunskaper som redan finns på området som ska studeras. Dels för att ta reda på vad som har gjorts tidigare, dels för att inte uppfinna hjulet på nytt (Bryman & Bell, 2013). Vidare menar Bryman & Bell (2013) att en litteratursökning stärker trovärdigheten för det arbete som har gjorts. Vid en litteratursökning används oftast böcker, artiklar, rapporter men även andra typer som essäer och konferensbidrag och det är även viktigt att noga tänkta ut vilka källor som ska användas då olika typer av källor har olika syften (Ejvegård, 2019; Patel & Davidson, 2011). Är syftet att finna den absolut senaste informationen är det lämpligt att söka bland vetenskapliga artiklar medan böcker ofta inte alltid är aktuella men de kan ge en bred bild inom ett visst ämnesområde. Även valet av sökord är viktigt vid en litteratursökning då relevanta sökord har för syfte att hitta relevant litteratur (Patel & Davidson, 2011). En specifik teknik som kan appliceras på litteratursökning är något som kallas för snöbollsurval eller snöbollsteknik. Grundprincipen är att ett antal individer alternativt litteratur som anses vara relevant för de forskningsfrågor som ska studeras väljs ut. Dessa är därefter utgångspunkten som kan leda vidare till andra relevanta källor (Bryman & Bell, 2013).. 2.3 Primär- och sekundärdata Att samla in data och information brukar delas upp i två olika typer av karaktärer, primär- och sekundärdata. Den största skillnaden mellan dem är att primärdata finns närmare verkligheten än sekundärdata. Patel & Davidson (2011) beskriver primärdata som ögonvittnesskildringar och förstahandsinformation och sekundärdata som allt övrigt utöver det. Ejvegård (2019) exemplifierar detta genom att beskriva sekundärdata som statistik som finns i en bok medan primärdata är den statistiken som boken tagit statistiken ifrån. Primärdata samlas oftast in med syfte att besvara en viss. 14.

(25) frågeställning, det är data som samlas in direkt från källan eller genom observationer, intervjuer eller liknande. Data som däremot inte har samlas inte direkt utan fås genom att läsa ett dokument eller liknande kallas för sekundärdata (Säfsten & Gustavsson, 2019). Primärkällan är att föredra över sekundärkällan då det finns en risk att innehållet i sekundärkällan potentiellt kan har tolkats eller vinklats felaktigt på något vis. Ska man exempelvis citera en lagtext är det bättre att gå till primärkällan som i detta fall är lagtexten i stället för att läsa en kommentar och sammanfattning som någon person gjort över lagtexten. Det viktigt att vara extra kritiskt när man använder sig av en sekundär källa (Ejvegård, 2019).. 2.4 Intervjuer Intervjuer inom kvalitativ forskning kan delas in i tre kategorier, ostrukturerad, semi-strukturerad och strukturerad. Vissa forskare brukar ibland kalla ostrukturerade och semi-strukturerade interjuver för kvalitativa intervjuer och särskiljer såldes dem ifrån strukturerade intervjuer (Bryman & Bell, 2013). Uppdelningen är fördelaktig när man ska beskriva karaktären på intervjutyperna. Det som karakteriserar kvalitativa intervjuer är att man kan låta intervjun röra sig i olika riktningar beroende på hur intervjun utvecklas. Det går att avvika ifrån en intervjuguide och ställa uppföljande frågor som kompletterar guiden. Skillnaden mellan en ostrukturerad och semi-strukturerad intervju är att den ostrukturerade inte har några specifika frågor utan att det i stället endast finns en grundtanke med intervjun (Bryman & Bell, 2013). Patel & Davidsson (2011) använder en annan terminologi där intervjuer beskrivs utifrån hur standardiserade och strukturerade de anses vara. Intervjuer som anses vara ostandardiserade och mindre strukturerade beskrivs på ett liknade sätt som kvalitativa intervjuer. Intervjuer med hög standardisering och mycket struktur har en liknade beskrivning som strukturerade intervjuer. Enligt Burgess (1984; i (Bryman & Bell, 2013)) tenderar ostrukturerade intervjuer att vara som ett vanligt samtal. Den semi-strukturerade utgår från en intervjuguide men det finns stor frihet för den som intervjuar att röra sig ifrån och ställa följdfrågor, samtidigt som respondenten också har större frihet då frågorna besvaras (Bryman & Bell, 2013). Patel & Davidsson (2011) beskriver det som att intervjun formas beroende på vilka svar som intervjupersonen ger. Inom strukturerade intervjuer ska svaren inte kunna tolkas utan är mer inriktade på exempelvis ja- eller nejfrågor. Det ska finns en form av standardisering som utgångspunkt och det bör man inte röra sig ifrån (Bryman & Bell, 2013). I en strukturerad intervju är det viktigt att ge personen som intervjuas snäva svarsmöjligheter då fokus är att ge svarsalternativ (Patel & Davidson, 2011). I de kvalitativa intervjuerna kan en person intervjuas flera gånger medan i en strukturerad intervjuas personer enbart vid ett tillfälle (Bryman & Bell, 2013).. 2.5 Validitet och reliabilitet Enligt Bryman & Bell (2013) används validitet och reliabilitet vanligtvis inom kvantitativ forskning men det finns även inom kvalitativ forskning. Validitet och reliabilitet handlar om hur trovärdigt och tillförlitligt resultat är (Persson, 2016). Validitet innebär att den data mäts verkligen mäter det som är tänkt att mäta. Det ska inte finns några tvivel på att den data som används generar ett korrekt resultat. För att säkerställa detta är det viktigt att man gör en noggrann planering och får en tydlig uppfattning av begrepp, definitioner och bakgrundsfaktorer (Wallén, 1996). Reliabilitet berör det som handlar om pålitlighet och att det resultat som generas anses vara tillförlitlig. Wallén (1996) menar att reliabilitet visar hur stabil en mätning är och reliabilitet kan anses vara hög när samma resultat uppmäts vid upprepade mätningar. Ett annat sätt att testa reliabiliteten är att en oberoende person utför samma mätning och ett liknande resultat uppnås (Bryman & Bell, 2013). Persson (2016) exemplifierar validitet och reliabilitet genom att beskriva träffbilden på en piltavla, i Figur 11 finns en illustration hur det kan se ut. Den mittersta cirkeln på alla tre tavlorna symboliserar det sanna värdet. På den vänstra tavlan är resultat ungefär samma varje gång vilket tyder på en hög reliabilitet men då träffsäkerheten inte är tillräckligt nära det sanna värdet är validitet låg. I den mittersta tavlan är däremot träffsäkerheten bättre vilket tyder på en bättre validitet men då träffarna är utspridda. 15.

(26) och samma resultat inte fås varje gång anses reliabiliteten låg. I den högra tavlan är träffarna samlade kring den mittersta cirkeln vilket ger både en hög reliabilitet och validitet.. Figur 11 – Illustration av validitet och reliabilitet Referens: Inspirerat av (Persson, 2016). 16.

(27) 3 TILLVÄGAGÅNGSSÄTT I detta kapitel beskrivs tillvägagångsättet där litteratursökning, datainsamling, interjuver samt validitet och reliabilitet presenteras i varsitt kapitel. I inledningen till detta kapitel beskrivs och illustreras det övergripande tillvägagångsättet, vilket kan ses i Figur 12. Tillvägagångssätten har delats in I fyra områden, initialläge, utveckling, resultat och uppföljning. Initialläget bestod av litteratursökning efter relevant litteratur och datainsamling för att få en förståelse för projektet i Berga äng. Utvecklingsfasen bestod av två fokusområden. I det första fokusområdet utvecklades optimeringsmodellen genom att först göra vissa avgränsningar och förenklingar innan problemet kunde formuleras matematiskt. Den matematiska formuleringen kunde därefter översättas till AMPL. I samma fokusområde togs tre värderingsmetoder fram och utvärderades. I det andra fokusområdet genomfördes intervjuer med byggherrarna för att skapa en förståelse hur de värderade tomterna i Berga äng. Därefter samlades data in i form av byggherrarnas värdering av tomterna vilket användes i optimeringsmodellen. Tre olika lösningar generades och presenterades därefter för byggherregruppen. Som en avslutning för studien gjordes en utvärdering i form av intervjuer med byggherregruppen för att få deras tankar och upplevelse om resultatet som optimeringsmodellen genererade samt hur de upplevde användningen av optimering som metod.. Figur 12 – Arbetets tillvägagångsätt. 3.1 Litteratursökning Litteratursökningen påbörjades genom att söka efter tidigare studier där optimeringslära i form av ett tillordningsproblem har kombinerats med nyproduktion av bostäder. Följande sökord har använts vid litteratursökning vid tidigare studier: Tillordningsproblem tomter, Tillordningsproblem fördelning, Tillordningsproblem tilldelning, Assignment problem, Assignment problem building plot, "Assignment problem" & "Developer dialogue", Optimering byggherresamverkan. Efter sökning via Linköpings universitetsbiblioteks sökmotor Uniserch, DIVA och Google Scholar kunde det konstateras att en studie hittades och behandlade ett liknande typ av problem. I den studien undersöktes hur lägenhetsstorlekar skulle kunna fördelas vid nyproduktion av bostadsrätter. Sökord: Optimering nyproduktion • (Hultin & Puecek, 2015). 17.

No results found