Energideklarationer enligt EU-direktivet

(1)

Förord

Detta examensarbete omfattar tio högskolepoäng och är den avslutande delen av utbildningsprogrammet Fastighetsföretagande – Service Manager 120 poäng vid Teknik och samhälle på Malmö högskola. Ett stort tack till samtliga medverkande fallföretag som tog sig tid att delta i studien trots deras höga arbetsbelastning. Vi vill även tacka alla som har tillhandahållit intressanta referenser och de som granskat studien med kritisk blick och lämnat synpunkter på uppsatsens innehåll.

Tack

(2)

Sammanfattning

Den 16 december 2002 beslutade Europaparlamentet om direktivet 2002/91/EG ”Om

byggnaders energiprestanda”. Detta direktiv innebär att EU vill minska unionens

importberoende inom energiområdet genom att effektivisera energianvändningen i byggnader. Sverige har som medlem i EU ett krav på att införliva detta direktiv i landets lagstiftning. Olika utredningar har gjorts i detta syfte och pågår fortfarande. Den 16 mars 2006 överlämnades propositionen 2005/06:145 ”Nationellt program för energieffektivisering och energismart byggande” till riksdagen.

Uppsatsen vill lyfta fram om, och i så fall hur fastighetsbranschen förberett sig inför det kommande systemet med energideklarationer. Studien berör även om systemet med energideklarationer kan minska energianvändandet i Sverige. Genom litteratursökning, undersökningar av valda remissinstanser samt genomförandet av intervjuer med fyra företag har undersökningen genomförts.

Fastighetsföretagare intervjuades och resultatet visade att medvetenheten i fråga om energi redan idag är tydliggjord enligt dem själva. De arbetar redan idag med att energioptimera sina byggnader. Informanterna upplevde att den kommande deklarationen inte skulle innebära någon besparing.

Vid analysen av insamlat material drog vi slutsatsen att en energideklaration i sig själv inte sparar energi. För att energideklarationen skall uppfylla sitt syfte är det viktigt att de förslagna åtgärderna utförs. Om energideklarationen enbart görs för att uppfylla direktivet blir det endast ett resultat av byråkratiska pålagor, men används deklarationen som ett beslutsunderlag för investeringar blir den en användbar fastighetsutvecklings-procedur.

(3)

Abstract

Energy performance declarations according to EU

directive

16 December 2002 the EU – parliament decided upon directive 2002/91/EG “on the energy performance of buildings”. The directive was made because EU wants to reduce its dependence of import of energy through more efficient use of energy in buildings. Sweden, as a member of EU, is required to include this directive in its legislation. Different studies have been performed on this task and are still in progress. 16 March 2006 the proposition 2005/06:145 “national program for rational use of energy and energy smart buildings” was handed over to the Swedish parliament.

This paper is intending to clarify if and how property owners have prepared themselves to the upcoming system with energy performance declarations. The study is also considering whether the new system can decrease the energy consumption in Sweden or not. Through searches of literature and in various interested parties, and with four companies the study has been performed.

Property managing companies have been interviewed and, according to them, there is already an awareness of the energy issue among them. They already work to optimize the energy use of their buildings. The informants, based on their experience, do not think that the coming declaration will cause any savings.

By analysing the compiled material we made the conclusion that the energy performance itself will not save any energy. If the energy performance declaration should be able to fulfil its purpose the most important thing is how the proposed measures are followed. If the energy performance is only done in order to satisfy the directive, the result will only be bureaucratical, but if the declaration is used as a basis for making investment decisions, the product will be useful.

(4)

Innehållförteckning

1 INLEDNING ...7

1.1 SYFTE...9 1.2 FRÅGESTÄLLNINGAR...9 1.3 AVGRÄNSNINGAR...9 1.4 MÅLGRUPP...9

2 METOD ...10

2.1 ÄMNESVAL...10 2.2 UNDERSÖKNINGENS GENOMFÖRANDE...10 2.2.1 Introduktion ...10 2.2.2 Litteraturgenomgång ...10 2.2.3 Val av fallföretag ...11

2.2.3.1 Wihlborgs Fastigheter AB... 11

2.2.3.2 Stena Fastigheter AB Malmö ... 11

2.2.3.3 Hugo Åberg Fastighetsförvaltning ... 11

2.2.3.4 HSB Malmö och HSB Sundsfastigheter... 12

2.2.4 Intervjupersoner...12

2.2.5 Empiri ...12

2.2.6 Val av remissinstanser ...13

2.2.6.1 Boverket ... 13

2.3.6.2 Fastighetsägarnas bransch organisation... 13

2.2.6.3 HSB Riks... 13

2.3.6.4 SABO ... 13

2.2.7 Källkritik ...14

3 TEORI OCH BAKGRUND ...15

3.1 KYOTOAVTALET...15

3.2 EG-DIREKTIVET...15

3.3 HISTORIK INFÖR ENERGIDEKLARATIONER SVERIGE...16

3.4 LAGSTIFTNINGSPROCESSEN, FRÅN INITIATIV TILL BESLUT...17

3.4.1 Vägen till en färdig lag ...18

3.4.1.1 Kommittédirektiv ... 18

3.4.1.2 SOU... 18

3.4.1.3 Lagrådsremissförslag... 19

3.4.1.4 Proposition ... 19

3.5 ENERGIDEKLARATIONER I BYGGNADER...19

3.5.1 Skyldighet att energideklarera byggnader ...19

3.5.2 Giltighetstid/Ansvar ...20

3.5.3 Oberoende expert/Tillsynsmyndighet...20

(5)

3.6.1 Vilka åtgärdsförslag kan deklarationen innehålla?...23

3.6.2 För ägare av hyresrätt och bostadsrättsinnehavare ...23

3.6.3 Genomförandet av en energideklaration ...23

3.6.4 Register för energideklarationer...23

3.6.5 I vilken grad kan en fastighetsägare förbereda sig?...24

3.7 NÄR TRÄDER REGELVERKET OM ENERGIDEKLARATIONER I KRAFT?...24

3.8 BERÄKNAD KOSTNAD FÖR ATT UPPRÄTTA ENERGIDEKLARATIONER...25

4 EMPIRI...26

4.1 WIHLBORGS FASTIGHETER AB...26

4.1.1 Företagskaraktäristik...26

4.1.2.1 Energideklarationer ... 26

4.1.2.2 Energioptimering... 27

4.2 STENA FASTIGHETER MALMÖ AB...29

4.2.2 Besöksintervju med Stena Fastigheter Malmö AB ...29

4.3 HUGO ÅBERG FASTIGHETSFÖRVALTNING...32

4.3.2 Besöksintervju med Hugo Åberg Fastighetsförvaltning...32

4.4 HSB MALMÖ...34

4.4.2 Besöksintervju med HSB Malmö...35

4.5 REMISSINSTANSERNA...37

4.5.1 SABO...37

4.5.1.1 SABOs yttrande över Remiss SOU 2005:67 Energideklarationer. Metoder, utformning, register och expertkompetens. ... 38

4.5.1.2 Energiprestanda... 38

4.5.1.3 Energideklarering av befintliga byggnader... 38

4.5.1.4 Två steg ... 38

4.5.1.5 Oberoende experters kompetens... 39

4.5.2 Fastighetsägarnas branschorganisation...39

4.5.2.1 Energideklarationer bra men onödigt dyra och krångliga... 39

4.5.3 Boverket ...40

4.5.3.1 Boverkets yttrande över Remiss SOU 2005:67 Energideklarationer. Metoder, utformning, register och expertkompetens... 40 4.5.3.2 Teoretisk beräkning... 41 4.5.3.3 Klassificering ... 41 4.5.3.4 Introduktion... 42 4.5.3.5 Regler ... 42 4.5.4 HSB Riksförbund...42

4.5.4.1 HSB riksförbunds yttrande kring Remiss: Energideklarering av byggnader för effektivare energianvändning ... 43

(6)

4.5.4.3 Kostnadseffektivt?... 44

5ANALYS ...45

5.1 HAR STÖRRE FASTIGHETSBOLAG FÖRBERETT SIG INFÖR INFÖRANDET AV ENERGIDEKLARATIONSSYSTEMET?...45

5.2 KOMMER STÖRRE FASTIGHETSBOLAG BLI MER ENERGI-MEDVETNA TILL FÖLJD AV SYSTEMET MED ENERGIDEKLARATIONER?...46

5.3 HUR KAN SYSTEMET MED ENERGIDEKLARATIONER MINSKA ENERGIANVÄNDANDET I SVERIGE? ...48

6 SLUTSATS ...50

7 REFERENSER...52

LITTERATUR...52 MUNTLIGA KÄLLOR...53 INTERNET...53

BILAGOR...56

BILAGA 1 INTERVJUFRÅGOR ANGÅENDE ENERGIDEKLARATIONER...56

BILAGA 2 LAGRÅDSPROPOSITION 2005/06:145...57

(7)

1 Inledning

Trots att energianvändningen för uppvärmning har minskat, är den totala energianvändningen relativt oförändrad. Detta kan bero på att användningen av el till annat än uppvärmning har ökat markant under de senaste 20 åren (Boverket, 2005). Sedan december 2002 finns det ett direktiv (Europaparlamentet och rådets direktiv 2002/91/EG om byggnaders energiprestanda). Syftet med detta direktiv är att göra EU mindre importberoende av energi genom att effektivisera energianvändningen och därigenom också minska EG: s utsläpp av klimatpåverkande föroreningar. Direktivet är en del av de förbindelser som EU: s medlemsstater åtagit sig genom undertecknandet av Kyotoavtalet (www.goteborgenergi.se).

EG-direktiv är rättsakter som vänder sig till medlemsstaten för att få till stånd samordnade regler. Ett visst givet resultat skall uppnås inom en viss tid, medan form och tillvägagångssätt för genomförandet överlåts till medlemsstaterna. Detta kan ske genom lag, förordning eller myndighetsföreskrifter, allt efter omständigheterna i det aktuella landet (Strömholm, 2001).

Inför det planerade införandet av energideklarationer utifrån EU-direktivet har fastighetsbransch och myndigheter förstått att energideklarationer kommer att innebär stora förändringar. Innan införandet av energideklarationer måste det utbildas och byggas upp en effektiv administrativ organisation. Samtidigt måste en beräkningsmodell för energiprestanda utformas samt beslut fattas om vilka kriterierna och procedurerna är och hur energideklareringen ska genomföras på ett kostnadseffektivt och enkelt sätt.

Beräkningar av den energi som behövs för en fastighet från det att den byggs till dess den rivs visar att den allra största energiåtgången sker under fastighetens livstid. Ca 15 % av det totala energibehovet under en fastighets livscykel kan härledas till produktionen och reparation av fastigheten. Inte ens 1 % av det totala energibehovet går åt för rivning och borttransportering av rivningsmassor. Övriga 85 % förbrukas under fastighetens brukstid (Petersson, 2004).

(8)

≈ 15 % Bygga ≈ 85 % Drift < 1 % Riva

Figur 1 Energianvändningen i småhus från dess byggande till dess rivning (Petersson

2004).

I figuren ovan kan man utläsa att under en byggnads livstid sker den största energiåtgången under husets brukstid. Med dessa fakta ställde vi oss frågan om vad energideklarationerna kommer att leda till? Hur kommer energideklarationerna att bemötas inom fastighetsbranschen?

Energideklarationerna kommer konkret att visa förbrukningen och på samma gång komma med åtgärdsförslag.

Kommer fastighetsbranschen att arbeta mer med energioptimering i och med energideklarationens införlivande i den svenska lagstiftningen? Eller arbetar de redan idag med dessa frågor?

(9)

1.1 Syfte

Syftet med denna uppsats är att klargöra vad systemet med energideklaration innebär och hur detta kommer att bemötas inom fastighetsbranschen.

1.2 Frågeställningar

• Har större fastighetsbolag förberett sig inför införandet av energideklarationssystemet?

• Kommer större fastighetsbolag bli mer energimedvetna till följd av införandet av systemet med energideklarationer?

• Hur kan systemet med energideklarationer minska energianvändandet i Sverige?

1.3 Avgränsningar

För att begränsa studiens omfattning har den riktat sig till vad större fastighetsbolag i Malmö anser om det kommande systemet med energideklarationerna De utvalda fastighetsbolagen är privata fastighetsföretag och en fastighetsentreprenör till

bostadsrättsföreningar. Dessutom har en litteratursökningsgjorts kring vad fyra

remissinstanser anser om systemet med energideklarationernas införande i Sverige.

1.4 Målgrupp

Uppsatsen riktar sig till personer som är intresserade av fastighetsbranschen och till studenter inom fastighetsvetenskap.

(10)

2 Metod

2.1 Ämnesval

Intresset för att närmare studera införandet av energideklarationer uppstod som ett resultat av de kurser vi läst inom fastighetsdriften. Dessa kurser berör mycket om byggnadskonstruktioner och byggnaders tekniska utrustning som använder energi. När nu energideklarationerna är i antågande, är det intressant att studera hur de kommer att implementeras. Med dagens priser på energi borde det vara av intresse för fastighetsägare att minska energianvändandet. Kommer då energideklarationerna att hjälpa till med att sänka energianvändandet eller är fastighetsägarna redan så medvetna att de anser att systemet med energideklarationer inte kommer att hjälpa dem i deras arbete som fastighetsförvaltare?

2.2 Undersökningens genomförande

2.2.1 Introduktion

Denna studie har byggts upp genom att en teoretisk förståelse inhämtats, vilket sen använts för att kunna genomföra ett resultatbaserat arbete. Frågan som vi ställde till oss själva var – vad är en energideklaration? Detta för att få en förförståelse och ett djupare perspektiv inför vårt genomförande av studien. I studien har vi undersökt och analyserat olika utredningarna, remissvaren samt lagrådsremissen utifrån direktivet. Utan sådan kunskap skulle det bli mycket svårt att föra en fackmannamässig diskussion med de personer som deltar i intervjuerna.

2.2.2 Litteraturgenomgång

I samband med att vårt intresse för energideklarationer väcktes, började vår insamling av relevanta fakta. Via Malmö Högskolas bibliotek sökte vi väsentliga fakta om ämnet. Biblioteket har även hjälpt till med inköp av artiklar i ämnet samt fjärrlån. SABO har varit behjälplig med information via e-post. Vid frisökning i databaser och på webben har sökorden: energideklarationer, energioptimering, EU-direktiv, kyotoavtal, energy performance, miljö med flera använts.

(11)

2.2.3 Val av fallföretag

Hur urvalet av intervjuobjekt rent vetenskapligt bör utföras är väl dokumenterat i metodlitteraturen. Exempelvis kan ett bekvämlighetsurval eller ett slumpmässigt urval göras. Oavsett tillvägagångssättet, finns det alltid en risk. Risken är den att vi tro att en speciell grupp kommer att ge en representativ bild. Men så är inte alltid fallet (Jacobsen, 2002). Enligt Jacobsen (2002) så behöver inte urvalet vara representativt. För att hitta företag med kunskap om energideklarationer och goda kunskaper inom energioptimering blev urvalet riktat till fastighetsbolag i Malmöregionen. Syftet med att endast undersöka stora aktörer på marknaden är att de har stora ekonomiska resurser och därför borde ha kunnig personal med huvuduppgifter inom den tekniska driften. Efter denna specificering har ett antal potentiella fallföretag kontaktats och informerats om uppsatsens syfte. Målet är att få intervjua mellan tre till fem företag som kan ge konkret information beträffande deras synsätt på energideklarationer och energioptimering. På grund av vissa företags höga arbetsbelastning under våren har det varit svårt att hitta företag. Detta har lett till att flera företag kontaktats med motsvarande förutsättningar. Det kan även nämnas att fastighetsbolag som lagt ut hela sin tekniska drift på entreprenad avseende energi inte tagits med. Syftet är att undersöka hur insatta fastighetsägarna är i energideklarationerna som är i antågande och om detta kommer ökar energimedvetenheten.

Genom att välja flera olika företag kan man urskilja eventuella likheter och olikheter angående deras syn på energideklarationer. Men eftersom den här studien även innehåller en litteratur baserad del ökar den vetenskapliga analysens tyngd. Anledningen till varför just nedan nämnda företag medverkar i uppsatsen beror på snabba svar och uttryckt vilja att delta.

2.2.3.1Wihlborgs Fastigheter AB

Wihlborgs är ett väl etablerat företag i Malmö regionen med fokus på kommersiella fastigheter, tidigare har de även haft verksamhet i Stockholm, men nu är fokus i Öresundsregionen. Wihlborgs är studiens enda börsnoterade bolag vilket eventuellt leder till att bolaget har andra avkastningskrav på dess investeringar från sina ägare.

2.2.3.2 Stena Fastigheter AB Malmö

Stena Fastigheter är en av Malmös största fastighetsägare med stort bestånd bostäder men även ett stort antal kommersiella lokaler. Stena fastigheter är privatägt.

2.2.3.3 Hugo Åberg Fastighetsförvaltning

Hugo Åberg Fastighetsförvaltning är privatägt, drivs som enskild firma, vilket är mycket ovanligt i förhållande till andra förvaltningar i Malmö.

(12)

2.2.3.4 HSB Malmö och HSB Sundsfastigheter

HSB Malmö skiljer sig en del från de övriga undersökta företagen i studien. HSB i Malmö har en roll som både fastighetsägare och som fastighetsentreprenör till bostadsrättsföreningar. Som entreprenör erbjuder dem diverse fastighetsknutna tjänster. Som fastighetsägare går de under namnet HSB Sundsfastigheter, och som entreprenör under namnet HSB Malmö. Det som är intressant med att undersöka HSB är att här kan information samlas från två typer av fastighetsägare, bostadsrättsföreningar och traditionell fastighetsägare.

2.2.4 Intervjupersoner

Följande personer medverkar i intervjuerna:

• Jan Larsson – Driftsansvarig på Wihlborgs Fastigheter AB i Malmö. • Mats Celind – Driftchef på Stena Fastigheter AB Malmö.

• Bo Olsson – Ventilationsansvarig på Stena Fastigheter AB Malmö.

• Bertil Forsberg – Tekniskt ansvarig fastighetsförvaltare vid Hugo Åberg Fastighetsförvaltning.

• Jörgen Åkesson – Driftsansvarig på Fastighetsteknik HSB Malmö. • Jan Lindahl – Driftsansvarig på Fastighetsteknik HSB Malmö.

2.2.5 Empiri

För att samla in den information som behövs för att kunna analysera hur energideklaration kan tänkas komma fungera i Sverige har intervjuer med fastighetsföretag i Malmö använts. Intervjuerna har varit till viss del strukturerade och därmed inte helt öppna (Se bilaga 1). Valet att inte använda en helt öppen intervjumetod grundas främst på risken att betydelselös information insamlas. En helt strukturlös intervju skulle lätt kunna skrida in på områden som inte är till gagn för uppsatsens frågeställning. De intervjuer som denna uppsats omfattar har utförts med en viss grad av struktur (Wiendersheim-Paul, 1984). Detta innebär att det finns utrymme för att ställa ytterligare frågor under intervjun som kan vara av intresse för studien.

Intervjuerna förbereddes med frågor som sändes via e-post till informanterna. Detta för att de skulle få tid till att förbereda sig och kunna få fram relevant information i tid för

(13)

intervjun. Varje intervju spelades in med hjälp av en digital diktafon. Detta för att inte viktig information skulle gå förlorad. Inför varje intervju tillfrågades informanterna om de gick med på att vi spelande in intervjun. Alla företagsrepresentanter samtyckte till detta.

De främsta anledningarna till att den empiriska fasen baserades på besöksintervjuer är dels att man får en kontrollerad intervjusituation, den går fort att genomföra och intervjuaren kan följa upp med frågor. Nackdelen med detta tillvägagångssätt är att det kan vara svårt att få intervjupersonerna att ta emot besök och dels kan det vara svårt att ställa känsliga frågor. Dessutom kan besöksintervjuer medföra höga kostnader berodde på var geografiskt företagen ligger, men i detta fall blir den kostnaden irrelevant på grund av att studiens avgränsningar i förhållande till de undersökta företagen inte sträcker sig utanför Malmö (Wiendersheim-Paul, 1984 )

2.2.6 Val av remissinstanser

Vid vårt val av remissinstanser inriktade vi oss på att få en helhetsbild vad fastighetsbranschens organisationer anser i frågan om energideklarationerna. De utvalda myndigheterna och organisationerna är:

2.2.6.1 Boverket

Boverket är den myndighet som arbetar med frågor kring byggande, förvaltning, bebyggelse och för olika bondefrågor. Boverket är även den instans som biträder regeringen med utredningar och olika yttranden i frågor.

2.3.6.2 Fastighetsägarnas bransch organisation

Fastighetsägarna är en bransch och intresse organisation som arbetar för en väl fungerade fastighetsmarknad, och har ca 20 000 medlemmar.

2.2.6.3 HSB Riks

HSB Riks är en bostads kooperation med cirka 540 000 medlemmar.

2.3.6.4 SABO

SABO är en intresse organisation för 300 allmännyttiga bostadsbolag. SABO företagen finns i hela Sverige och i storleksordningen från 33 st till 47 000 lägenheter och är den största aktören på den lokala hyresmarknaden

(14)

2.2.7 Källkritik

Fyra fastighetsföretag är med i undersökningen men vi borde ha intervjuat fler företag eller fler medarbetare på respektive företag för att på så sätt få en bredare och därmed mer vetenskaplig grund att stå på. Men vi fick dålig respons i början på vårt arbete när vi försökte få intervjuer till vår studie.

De företag som ställde upp på intervju var mycket seriösa och intresserade av att medverka. Flertalet av informanterna hade många års erfarenhet och gav omfattande svar på de flesta av våra frågor. Tyvärr var ibland inte våra frågor kanske tillräckligt öppna och vi fick ett nej eller ja till svar. Men då fick vi använda oss av följdfrågor. Under våra intervjuer var det vissa frågeställningar som vi inte fick de uttömmande svar på som vi önskat. Som exempel fråga tre om hur mycket av omsättningen som avsattes till energieffektivisering. Där önskade vi en procentsats eller en siffra på hur mycket detta avsåg, men detta gick tyvärr inte att få.

Företagen tyckte att det var ett bra och aktuellt ämne som låg i tiden. Mycket fakta om energideklarationer har insamlats på regeringens hemsida samt via email från SABO. Informationen som erhölls har varit mycket stor och kändes emellanåt svårhanterlig. Men utifrån våra frågor har vi granskat och valt ut den information som var relevant för rapporten.

(15)

3 Teori och Bakgrund

3.1 Kyotoavtalet

Syftet med Europarlamentets och rådets direktiv 2002/91/EG är att EU vill minska sitt beroende av importerad energi och att minska utsläppen av växthusgaser. Grunden till detta är bland annat Kyotoavtalet som kom tillstånd i Kyoto år 1997 mellan parterna i klimatkonventionen. Målet är att reducera växthusgaserna, vilket för EU: s medlemsstater innebär totalt en 8-procentig minskning varje år av växthusgasutsläpp jämfört med 1990. Denna minskning ska ske mellan åren 2008-2012. (Statsrådets redogörelse till riksdagen)

Utsläppsminskningarna har fördelats inbördes inom gemenskapen och baseras på bland annat strukturen på industri- och energisektorn samt utsläpp per capita. För Sveriges del innebär det en ökning på 4 procent medan till exempel Danmark och Tyskland måste minska sina utsläpp med drygt 20 procent.

EU har satt in diverse åtgärder för att minska gemenskapens utsläpp, utsläppen berör många sektorer, bland annat energi, transporter, byggande och på hushållssidan, (www.stem.se)

Riksdagen har beslutat att Sverige ska minska sina utsläpp av växthusgaser med ett medelvärde på minst 4 procent för perioden 2008-2012 i jämförelse med år 1990. Trots att Sverige inte behöver det enligt Europeiska Unionen. (Energimyndigheten)

3.2 EG-Direktivet

Ett EG-direktiv är rättsakter som vänder sig till medlemsstaterna för att få till stånd samordnade regler. Ett visst givet resultat skall åstadkommas inom en begränsad tid, medan tillvägagångssätt och form för genomförandet överlåts till medlemsstaterna. Detta kan ske genom lag, förordning eller myndighetsföreskrifter, allt efter omständigheterna i det aktuella landet (Strömholm, 2001)

(16)

3.3 Historik inför Energideklarationer Sverige

Genom ett beslut den 6 november 2003 bemyndigade regeringen chefen för Näringsdepartementet att tillkalla en särskild utredare med uppgift att lämna förslag till hur Europaparlamentets och rådets direktiv 2002/91/EG om byggnaders energiprestanda skall genomföras i Sverige. (kommittédirektiv 2003:139). Till särskild utredare förordnades fr.o.m. den 18 November 2003 direktör Bengt Nyman. Denna utredning, som antagits namnet ”Utredningen om byggnaders energiprestanda SOU 2004:109(SOU 2005:67).

Detta betänkande innehöll förslag till lagstiftning och behandlade alla principiella frågeställningar som rörde direktivet. På samma gång fastslogs att många problem kvarstod att lösa.

Med anledning av de många frågeställningarna lämnade regeringen den 28 oktober 2004 ett tilläggsdirektiv till utredaren Bengt Nyman. Direktivet visar i korta drag att utredaren skall undersöka och lämna förslag om vilka uppgifter en energideklaration skall innehålla och hur energiprestanda skall beräknas.

Utredaren skall även ange vilken kompetens som bör ställas på de energiexperter som skall upprätta deklarationerna. I denna utredning skall det även lämnas förslag på ett register för all insamlade fakta och vilket ändamål och funktion registret skall ha. Detta tilläggsdirektiv redovisades den 4 augusti 2005 Energideklarationer, Metoder, utformning och expertkompetens (SOU 2005:67).

Den 9 februari 2006 skickades en Lagrådsremiss från regeringen till lagrådet ”Energi

och inomhusmiljödeklaration för byggnader”. Det är ett förslag till lagtext som

regeringen skickar till lagrådet för granskning. Lagens syfte är att understödja för en effektiv energianvändning och en bra inomhusmiljö i byggnader.

Lagen innehåller föreskrifter om ett ansvar för ägaren till en fastighet att se till att den besiktigas. Bland annat ska vissa fakta om byggnadens energianvändning och inomhusmiljö anges i deklarationen. Den 16 mars 2006 överlämnades propositionen 2005/06:145 ”Nationellt program för energieffektivisering och energismart byggande” till riksdagen. Detta är den slutgiltiga versionen av lagförslaget som riksdagen kommer att ta ställning till (www.regeringen.se).

(17)

3.4 Lagstiftningsprocessen, från initiativ till beslut

Det är Sveriges riksdag som fattar beslut om nya lagar eller lagändringar i Sverige. Regeringen ligger bakom de flesta lagförslagen men riksdagsledamöter, partier, intresseorganisationer, myndigheter och medborgare kan också ta initiativ till nya lagar

(www.regeringen.se).

(18)

3.4.1 Vägen till en färdig lag

Lagkedjan 1. Kommittédirektiv 2. SOU 3. Lagrådsremiss 4. Proposition 5. Riksdagens utskottsbetänkanden 6. Riksdagens beslut

7. Färdiga lagar och förordningar (SFS)

(www.regeringen.se)

Ovanstående punkter förklarar hur en lag blir till. Men i vår beskrivning av punkterna så har vi förklarat så långt som lagen om energideklarationer kommit till dagens datum 2006-05-15. Det vill säga fram till och med punkt fyra i ovanstående lista. Den 16 mars 2006 överlämnades propositionen 2005/06:145 ”Nationellt program för energieffektivisering och energismart byggande” till riksdagen.

3.4.1.1 Kommittédirektiv

När regeringen förordnar en statlig undersökning eller kommitté får den i uppgift att utreda en fråga. Regeringen anger utgångspunkterna i ett så kallat kommittédirektiv. Direktiven specificerar vilken fråga som skall utredas och vilka uppgifter som skall lösas samt när utredningen ska vara färdig (www.regeringen.se).

Kommittédirektivet avseende energideklarationerna är daterat 6 november, 2003

(kommittédirektiv 2003:139)

3.4.1.2 SOU

Olika utredningar som blir gjorda presenteras för regeringen i form av en redogörelse. Denna rapport är ett betänkande som presenteras som ett förslag till regeringen i en skriftlig rapport (www.regeringen.se).

Detta tilläggsdirektiv slutredovisades den 4 augusti 2005 och är namngiven SOU 2005:67. Energideklarationer, Metoder, utformning och expertkompetens.

(19)

3.4.1.3 Lagrådsremissförslag

Innan regeringen lämnar en proposition till riksdagen lämnar regeringen ett förslag, ett ”lagrådsremissförslag” till Lagrådet. Lagrådet ser till så att det nya lagförslaget inte kommer i konflikt med och strider mot grundlagen.

(www.regeringen.se)

Den 9 februari 2006 skickades en Lagrådsremiss från regeringen till lagrådet ”Energi

och inomhusmiljödeklaration för byggnader”.

3.4.1.4 Proposition

När remissvaren anlänt till berört departement går de ansvariga igenom underlaget och diskuterar det med ansvarig minister. Efter denna genomgång skrivs det ett utkast till en proposition som regeringen sedan överlämnar till riksdagen. Även berörda departement inom regeringskansliet får en tilldelning av propositionen så att de kan lämna sin åsikt (www.regeringen.se).

Den 16 mars 2006 överlämnades propositionen 2005/06:145 ”Nationellt program för energieffektivisering och energismart byggande” till riksdagen. Detta innebär att Sverige idag 2006-05-15 kommit till punkt fyra i nämnda ordning.

3.5 Energideklarationer i byggnader

Propositionen 2005/06:145 innehåller ett lagförslag på energideklarationer för byggnader. Lagförslaget innebär att byggnader kommer att besiktigas, samt att vissa data om byggnaders energianvändning och inomhusmiljö kommer att deklareras i en så kallad deklaration. Detta kommer att ske vid försäljning, uthyrning och vid nybygge. Ägaren har i och med klargörandet av energianvändningen en möjlighet att sänka energiförbrukningen genom att ta del av åtgärdsförslag som kommer att presenteras i deklarationen.

3.5.1 Skyldighet att energideklarera byggnader

När byggnad uppförs, innan en byggnad säljs eller en bostad/lokal ska hyras ut eller en bostadsrätt ska överlåtas ska den deklareras. Det är den som äger byggnaden som skall se till att detta sker. Dessutom ska alla specialbyggnader enligt 2 kap. 2 § (Se bilaga 2) fastighetstaxeringslagen (1979:1152) större än 1 000 m² med offentlig verksamhet energideklareras (prop.2005/06:145, s6).

(20)

I den föreslagna lagen omfattas de flesta byggnader av kravet på energideklaration, med vissa undantag enligt nedanstående:

• Tillfälliga byggnader som är avsedda att andvändas högst två år

• Fristående byggnader med total användbar golv area som är mindre än 50m2

• Jordbrukets ekonomibyggnader med lågt energibehov

• Byggnader eller del av byggnad för industriell och likvärdig verksamhet • Byggnader som används för andakt och religiös verksamhet.

(prop.2005/06:145, s65)

Energiutredningen har bedömt att försvarsbyggnader skall undantas. Detta finns inte med i direktivet men i en not i EU direktivet 296.1a står det att ingen medlemsstat skall vara förpliktigad att lämna sådan information, vars avslöjande medlemsstaten anser strider mot sina väsentliga säkerhetsintressen.

3.5.2 Giltighetstid/Ansvar

Enligt: 5 § Den som äger en byggnad skall se till att det för byggnaden alltid finns en

energideklaration som inte är äldre än tio år (prop.2005/06:145).

När väl en energideklaration är upprättad av en oberoende expert så ska ägaren till fastigheten se till att ett exemplar av deklarationen lämnas till Boverket som ska ansvara för ett deklarationsregister (www.regeringen.se).

3.5.3 Oberoende expert/Tillsynsmyndighet

Energideklarationen av en fastighet eller en byggnad skall utföras av en oberoende expert, som ska upprätta en energideklaration eller ett besiktningsprotokoll.

Den oberoende experten skall utses av den som svarar för att sådana

deklarationer eller protokoll upprättas (Prop.2005/06:145 s51).

Mer precisa föreskrifter om vilka krav som kommer att ställas på en oberoende expert kommer att meddelas av regeringen eller Boverket. De krav som kan komma att ställas berör utbildning, yrkeserfarenhet och teknisk kompetens vederbörande bör ha som skall utföra detta arbete. Vilka regler som kommer att ställas kring certifieringen kommer bli slutligt klart när riksdag och regering beslutat om lag och förordning och när Boverkets föreskrifter fastställts (www.regeringen.se)

(21)

3.6 Vad ska en energideklaration innehålla

?

En energideklaration ska innehålla uppgifter om:

• den mängd energi som behöver användas i byggnad per år för att uppfylla de

behov som är knutna till ett normalt bruk av byggnaden (energiprestanda)

• att obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystemet har utförts i byggnaden • om radonmätning har utförts i byggnaden

• Ett referensvärde för att kunna jämföra och bedöma byggnadens

energiprestanda

• Förslag till lämpliga energieffektiviseringsåtgärder för byggnaden. (www.regeringen.se)

EG-direktivet fastställer att en deklaration på ett tydligt sätt ska klargör mängden energi som används i den berörda byggnaden. Utredningen föreslår att en sammanfattande sida i färg med de olika energianslagen klargörs, det s.k. energianslaget. Detta energianslag skall placeras väl synligt i de byggnader som blivit deklarerade. Det skall på ett enkelt sätt framgå om fastigheten är bra eller dålig ur energisynpunkt. I anslaget ska det även tydligt framstå olika åtgärdsförslag som kan vidtas för att på så sätt minska energianvändandet och miljöbelastningen (www.goteborgsenergi.se).

(22)

Figur 3: Bilden visar ett exempel på ett energianslag. Illustrationen visar

energiprestandamåttet för den aktuella byggnaden samt ett referensvärde mot en liknande byggnad uppförd enligt nybyggnadsregler. I anslaget finns även den energianvändning byggnaden har efter att de föreslagna åtgärderna är utförda (SOU 2005:67 ).

(23)

3.6.1 Vilka åtgärdsförslag kan deklarationen innehålla?

En energideklaration ska ge förslag på olika kostnadseffektiva åtgärder som är till för att optimera en byggnads energiprestanda. Vissa förslag innebär ett förändrat beteendemönster och andra förslag innebär investeringar. Därför föreslås det att dessa rekommendationer konstrueras så att fastighetsägaren på ett enkelt sätt ska kunna bedöma om de föreslagna åtgärderna är lönsamma att genomföra. Vissa investeringar är endast lönsamma att utföra i samband med reparationer och underhåll av en byggnad. De olika rekommendationerna är på samma gång en information till köpare och blivande nyttjanderättsinnehavare om en fastighets skick och framtida investeringsbehov för underhåll och drift (www.regeringen.se).

3.6.2 För ägare av hyresrätt och bostadsrättsinnehavare

Byggnader som upplåts som nyttjanderätt i form hyresrätter eller bostadsrätter skall det finnas en energideklaration för byggnaden som inte är äldre än tio år. Detta innebär att ägaren till flerfamiljshus och eller hus med lokaler skall se till att denna energideklaration skall vara tillgänglig på en väl synlig plats i byggnaden. Dessa fastigheter skall energideklareras senast vid utgången av 2008.

(www.goteborgsenergi.se)

3.6.3 Genomförandet av en energideklaration

Vid en energideklaration kommer troligtvis fastighetsägaren redovisa vissa uppgifter: ansvarig person, organisationsnummer, byggnadens typkod, fastighetsbeteckning, byggnadens area, ritningsunderlag, genomförda och planerade energibesparingsåtgärder, uppmätt årlig energimängd som är uppdelad på energianvändningen, vattenförbrukningen mm. Med dessa fakta i handen skall energiexperten bedöma riktigheten och om dessa värden är relevanta för byggnaden. En okulärbesiktning kommer sedan att utföras och när mängden information sedan är tillräcklig kommer lämpliga åtgärdsförslag att tas fram. Alla dessa fakta kommer sedan att sammanställas i en rapport som registreras i en nationell databas.

(www.goteborgsenergi.se)

3.6.4 Register för energideklarationer

Den som ser till att det upprättas en energideklaration skall även se till att det sänds ett protokoll till Boverket som skall införa protokoll i ett register. Registret är föreslaget att i första hand användas till arkivering av energideklarationer. Registret är även tänkt till ge statistikunderlag för forskning, uppföljning och utvärdering av energianvändningen i bebyggelsen. Det är regeringen som ger föreskrifter om vilka uppgifter som får

(24)

registreras i detta energiregister, urval, bearbetningar samt utlämnande medium samt direktåtkomsten till registret (Prop.2005/06:145, s92).

3.6.5 I vilken grad kan en fastighetsägare förbereda sig?

• Identifiera samtliga mätare inom fastigheten samt reda ut vad respektive mätare

betjänar (värme, el, vatten).

• Hålla ordning på energifakturor, som exempelvis elräkningar,

fjärrvärmefakturor, olje-, gas-, ved-, pellets flisleveranser inklusive levererad mängd och datum för leveransen.

• Tagit fram relevanta ritningsunderlag för beräkning av det nya areamåttet. • Redan nu genomföra åtgärder (för att få ett bra prestandavärde i

deklarationen).

• Eventuellt teckna avtal med hyresgäster om tillgång till energiuppgifter.. (www.goteborgsenergi.se).

3.7 När träder regelverket om energideklarationer i kraft?

2006 skall energideklarationerna vara i full gång enligt EG-direktivet. Men om det saknas energiexperter som skall göra deklarationerna så får tillämpningen av deklarationerna skjutas upp till 2009 enligt direktivet.

Enligt lagtextförslaget så skall specialbyggnader enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxerings lagen (1979:1152) (Se bilaga 2) och som har en total golvarea som är större än 1000 kvadratmeter samt byggnad eller del av upplåts med nyttjanderätt eller säljs samt flerbostadshus deklareras senast 31 december, 2008.

Fastigheter som inte är flerbostadshus skall deklareras första gången efter den 31 Dec 2008

För byggnader under uppförande 1 januari, 2009 och som inte är flerbostadshus skall skyldighet att deklarera inte gälla om bygganmälan gjorts före den 1 januari 2009 (Proposition 2005/06:145 s10).

(25)

3.8 Beräknad kostnad för att upprätta energideklarationer

Vad en deklaration skall kosta kan man inte säga med exakthet. Men regeringens utredare har uppskattat tiden för detta ändamål. Med tiden som måttstock kan man göra en kostnadsuppskattning. Nedanstående är en uppskattning av en konsultkostnad vid upprättande av en deklaration.

Tidsåtgång Kostnad (800 kr/tim)

Småhus: 4-6 timmar 3 200-4 800 kr

Flerbostadshus: 1-2 mandagar 6 400-12 800 kr

Lokalbyggnader 1-20 mandagar 6 400 –76 800 kr

Tabell 1 visar hur mycket tid regeringens utredare tror det tar för att deklarera olika typer av fastigheter. Utöver dessa utgifter, tillkommer kostnader för administration samt utgifter för eventuell avsatt tid för intern personal som t ex fastighetsskötare, förvaltare etc. (www.fastighetsagarna.se).

(26)

4 Empiri

4.1 Wihlborgs Fastigheter AB

4.1.1 Företagskaraktäristik

Bransch Fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i

Öresundsregionen

Ägarform Börsnoterat på Stockholmsbörsen

Wihlborgs är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet är beläget i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. I Malmö och Helsingborg är Wihlborgs ett av de ledande fastighetsbolagen. Wihlborgs har tidigare ägt ett stort bestånd bostäder men idag är verksamheten inriktad på kommersiella fastigheter. Fastigheternas bokförda värde uppgick per 31 december, 2005 till 7 900 Mkr. Wihlborgs Fastigheter AB börsnoterades den 23 maj på Stockholmsbörsens O-lista. Wihlborgs är det enda av de undersökta bolagen som är börsnoterat (www.wihlborgs.se)

4.1.2 Besöksintervju med Wihlborgs Fastigheter AB

Jan Larsson – Driftsansvarig 2006-04-10 15:00

4.1.2.1 Energideklarationer

Wihlborgs har deltagit i två föreläsningar i Stockholm angående energideklarationer. Föreläsningar har dock inte gett mycket fakta kring området. I stället har det varit dyra föreläsningar som inte vara till någon större nytta. Jan Larsson anser att det fortfarande finns stor brist på kunskap inom området. Under tiden utredningen pågått har de inte följt med i diskussionerna kring förslaget och väntar nu på kriterierna till utbildningen kring certifieringen.

(27)

Energideklarationen kommer inte att ändra företagets strategi för energiåtgärder. Idag sker redan uppföljning och dokumentation av hur mycket energi som förbrukas i fastigheterna.

Wihlborgs tycker att incitament är av intresse. Storleken på incitamentet och hur stort det ska vara för att vara intressant beror på hur lång pay back tiden blir. Wihlborgs använder sig av en pay back tid på max tre år.

Fastighetsägarföreningen försöker arbeta fram ett avtal så eventuella energivinster kan delas med hyresgästerna. Detta gäller dock endast för kontrakt med varmhyra. Det finns inget motsvarande för kontrakt med kallhyra då man fakturerar ut kostnaden på kunden. Larsson tycker att man skjuter för högt med energideklarationerna, det kommer att bli för omfattande. I stället anser han att man borde ha gjort en enklare version. Den skulle ha gått tillväga så att man vet vilka årtal fastigheterna är byggda och utifrån det skickar man in den förbrukningen man har till en central databas. Med dessa värden får man fram de fastigheter med störst avvikelse på energianvändningen, och då skulle man till och med kunna tvinga de fastighetsägarna att utföra energibesparande åtgärder.

Jan tror inte att Wihlborgs kommer bli mer medvetna när energideklarationerna kommer. Wihlborgs anser sig vara energimedvetna redan i dag, och har sysslat med energibesiktningar i sju till åtta år, men energideklarationerna kan få energimedvetenheten till att eventuellt växa ut mer i organisationen.

Wihlborgs har inte gjort några direkta förberedelser med tanke på att energideklarationen är på väg att lagstiftas. De har sina energiprogram och sin uppföljning, och det är det viktigaste enligt Jan Larsson.

4.1.2.2 Energioptimering

När det gäller energieffektiviseringar genomför Wihlborgs några stycken per år, men antalet kan variera lite från år till år. Utredning, besiktning samt åtgärder gör de internt. Det kommer antagligen fler i framtiden efterhand som energin blir dyrare. Det finns ingen långsiktig underhållsplan för energieffektivisering. Investeringarna lägger man på årsbasis.

Vid en utredning är det förbrukningen som de tittar på först, men en granskning startas även vid eventuella klimatproblem i fastigheterna. Det är oftast för varmt i fastigheterna eller för dålig ventilation. Då åtgärdas två problem samtidigt d.v.s. bättre klimat samt sänkt energiförbrukning.

(28)

Wihlborgs har ingen direkt åtgärdsplan utan de går efter eget huvud, de känner sina fastigheter och de bekymmer som finns i dessa. Andra tillfällen som kräver åtgärder är om energi förbrukningen är så hög att den inte går att fakturera till kunden. Wihlborgs fastighetsbestånd hyrs till största delen ut med kallhyra och där de genomför åtgärder är det förvånansvärt lätt att spara energi poängterar Jan. Hyresgästerna kommer i första hand och ska trivas. God funktion på anläggningarna är det viktigaste men att ha låg driftskostnad kommer på en god andraplats.

Det finns ingen siffra på hur stor del av omsättningen som går åt till energibesparing, istället gäller det att hålla kostnaden på en rimlig nivå för varje åtgärd.

När Wihlborgs fortfarande hade bostäder och de skulle genomföra en energioptimering började de med att räkna på antalet kWh/m². Därefter åkte de ut till fastigheten och undersökte vad som skulle kunna förbättras. Ofta handlade de om att byta värmeväxlaren. Därefter är det tekniken i undercentralen som granskas avseende styrreglerutrustningen. Inregleringen av värmesystemen är nästa steg. Varvtalsstyrda pumpar monteras vilket gör att trycket kan variera. Detta resulterar i mindre läckage i ventilerna på grund av minskat tryck. På vintern kan man även reducera luftflödet. Jan Larsson menar att man hittar brister i huset när man bytt värmeväxlaren och styrutrustningen. Förekommer det klagomål i en viss lägenhet kan man mäta och göra punktinsatser där bekymren finns, där kan man tjäna mycket. Alla dessa investeringar betalar sig på tre år.

Wihlborgs informerade om att snittförbrukningen för bostäder tidigare låg runt 175 kWh/m². För kontoren är det svårare att få en vägledande snittförbrukning eftersom det skiljer sig åt så pass mycket mellan dessa byggnader. Vissa byggnader är nya och vissa gamla, några har kyla andra inte och det finns de med bra och dålig ventilation.

(29)

4.2 Stena Fastigheter Malmö AB

4.2.1 Företagskaraktäristik

Bransch Fastighetsbolag med störst andel bostäder men även stora

bestånd på lokal sidan

Ägarform Privatägt och ingår i Stenasfären. Ägare familjen Sten A

Olsson

Stena Fastigheter äger och förvaltar fastigheter i Göteborg, Malmö, Stockholm, Lund, Halmstad, Uppsala och Umeå. De har även fastigheter runt om i Europa.

Genom köp av Bostads AB Drott hösten 2004, fördubblade Stena sin fastighetsportfölj. I dag är Stena Fastigheter Malmös största privata fastighetsägare och Sveriges sjunde största fastighetsbolag.

Bolagets affärsidé är att genom förvärv, förädling och försäljning av fastigheter öka bolagets substans och i tillväxtregioner vara hyresgästens första val när det gäller attraktiva, trygga och säkra bostäder och lokaler. (www.stenafastigheter.se)

4.2.2 Besöksintervju med Stena Fastigheter Malmö AB

Mats Celind - driftchef 2006-04-13 08:00

Bo Olsson - ställföreträdare till Mats Celind och ansvarig för ventilationen. 2006-04-13 08:00

Både Mats Celind och Bo Olsson anser att de är så insatta som det går att vara som fastighetsförvaltare. De har tagit del av den information som kommit ut och har under de senaste ett och ett halvt åren varit på tre informationsmöten. Det senaste var i januari 2006 och hölls i Stockholm. Information har de även erhållit via e-post av en person som suttit med i utredningen av energideklarationer. Stena har nu har de kommit till den punkten då de anser att det inte är lönt att gå på fler informationsmöten förrän lagen träder i kraft och man vet hur den ska tillämpas.

(30)

När väl energideklarationerna kommer igång anser Stena att det inte kommer påverka deras energisparåtgärder. De kommer att fortsätta arbeta som de gör idag. Stena påtalade att jakten på energibesparing är redan i gång.

Om staten skulle gå in och subventionera vissa investeringar är det klart av intresse, eftersom investeringskalkylen då kommer se annorlunda ut. Det är dock inte säkert investeringarna skulle löna sig ändå, det beror helt på vad för typ av investering de gäller. Stena har en koncernregel som säger att alla investeringar ska vara högst tre års pay back tid. Energibesparande åtgärder som kräver mer än tre år för att återbetala sig är inte av intresse. Detta brukar inte vara ett problem när det gäller energioptimering av hus enligt Mats Celind. Den är oftast betald långt innan de tre åren gått, såvida det inte är de sista procenten som går att spara, för dessa är oftast fruktansvärt dyra att plocka hem. Då går det inte att tillämpa treårsregeln och det är frågan om man vill ha de sista procenten.

Stena har inte ändrat sin strategi med tanke på att energideklarationer är i antågande. De anser att man skjuter för högt med energideklarationen. Både Mats Celind och Bo Olsson tycker den skulle kunna vara mycket enklare utformad. Som den ser ut nu kommer stora ekonomiska resurser läggas på deklarationen som i stället skulle kunna läggas på åtgärder.

De anser man skulle låta energileverantörerna rapportera till en central databas hur mycket varje fastighet förbrukar och utifrån dessa värden skulle man agera. I så fall hade pengarna kunna gå till åtgärder i stället för till dyra konsulter.

De jämför även med det danska systemet som använder sig av kylskåpsmetoden med klassificering i A,B,C och D hus. Har man då t.ex. ett C-hus som ligger på gränsen till B kan det vara ett incitament att satsa pengarna som krävs för att höja huset till B-nivån, vilket kan vara bra.

Mats Celind tror inte de kommer att bli mer medvetna och investera på fler energibesparande åtgärder än i dag när de får resultatet från energideklarationen för en fastighet. Men det skulle kunna bli så att har de ett D-hus eller C- hus som de vill ha upp ett steg, kan de lägga lite extra resurser på det huset. Då kan det påverka, men det är nog mer stolthet som kommer in då. Det kan bli så att Stena bara ska ha vissa typer av hus, men det finns ingen uttalad policy om detta.

Mats Celind och Bo Olsson var inte helt säkra på om minskning av klimatpåverkande gaser står med i Stenas miljöplan men de tror det är så.

(31)

Stena har en strategi för hur de ska minska sin energiförbrukning men de har ingen nedskriven tidsplan. Detta har inte funnits sedan de slog sig samman med Drott. Stena hade en plan för det gamla Stenabeståndet men den är i princip avslutad. Det projektet startade 1998. Nu går det en del tid åt att lära känna det nya fastighetsbeståndet, och de husen är nyare än det gamla beståndet vilket betyder att de har bättre energivärden. Det är svårt att hitta enkla ekonomiska lösningar i det nya beståndet för att minska energianvändandet. För tillfället är inte energin högprioriterad på grund av att Bo Olsson lägger ner mycket tid på systematiskt brandskyddsarbete. Men uppföljning av all energianvändning sker fortlöpande.

Det finns inga siffror på hur stor del av omsättningen som går till energioptimering men när det gäller de ekonomiska besluten är det fastighetschefer och förvaltarna som tar dessa. Bo och Mats tar fram förslag och lösningar på åtgärder och sedan är det upp till respektive förvaltningschef och förvaltarna att besluta om åtgärder ska genomföras. För tillfället finns inga planer nedskrivna på energieffektivisering, men det finns en ambition. Stena har planer på att börja bygga nya fastigheter och där finns idéer och visioner att göra mycket för att minska på energin för driften. Visionen är att man inte behöver tillföra några större mängder energi, utan husen ska i princip vara självförsörjande.

Arbetet med att minska energianvändandet i det gamla beståndet kommer dock att fortsätta, men det blir svårare och svårare att identifiera åtgärder som inte kostar för mycket. Det är de sista procenten som kostar.

Vi prioriterar funktionen, och sedan kommer energin säger Mats Celind. Vi i Stena vill behålla vårt goda rykte om att vara en seriös fastighetsägare och vi ska vara pålitliga i det vi levererar.

Stena har på fjärrvärmesidan en genomsnittförbrukning på 160 kWh/m². Detta gäller dock för Stenas gamla bestånd, för Drotts bestånd ligger det på 140 kWh/m². Dessa värden är snittet av alla bostäder och lokaler. För det gamla beståndet är målet 140 kWh/m², delmålet var 160 och när de började låg det på 180 – 190 kWh/m².

Vid optimering börjar Stena titta på styrutrustningen i undercentralerna och sedan på övriga komponenter, såsom byta värmeväxlare, bättre pumpar, bättre reglerdon. Oftast ger det en besparing på 15 – 20 % om det är gammal utrustning som byts ut. Fortsättningen på optimeringen är att börja justera in radiatorstammarna i fastigheterna, men detta är kostsamt och en justering håller inte många år. Detta på grund av att obehöriga går och vrider på rattarna till stammarna. Stena har funderingar på att testa

(32)

något som kallas EB- metoden. Kort beskrivet betyder det att man öppnar alla stammar fullt och att det monteras en lämpligt stor plugg i varje radiator för att få rätt flöde.

4.3 Hugo Åberg Fastighetsförvaltning

4.3.1 Företagskaraktäristik

Bransch Fastighetsbolag med störst andel bostäder men även en del

lokaler

Ägarform Enskild firma. Ägare Ulla Åberg.

Hugo Åberg Fastighetsförvaltning förvaltar ca 2100 lägenheter i Malmö. De är belägna

på Almgården, kvarteret Kronprinsen och i Slottsstaden. Bolaget har även lokaler och kontor i Kronprinsen. Beståndet består av åtta fastigheter som är uppdelat i 15

byggnadskroppar. Det taxerade värdet för byggnaderna är drygt 930 miljoner kr. Hugo

Åberg har förvaltat fastigheter i Malmö sedan 30-talet. (www.abergfastighet.se)

(E-post,Tommy Åberg)

4.3.2 Besöksintervju med Hugo Åberg Fastighetsförvaltning

Bertil Forsberg - Tekniskt ansvarig fastighetsförvaltare 2006-04-21 13:00

Bertil Forsberg är så pass insatt att han har läst lagrådspropositionen, dessutom har han tagit del av en förenklad version från fastighetsägarföreningen. Bertil har inte varit på några kurser än, men i september, oktober är det ett antal anställda som åker till Stockholm på en kurs gällande energideklarationer.

När väl energideklarationerna kommer i gång tror inte Bertil Forsberg de kommer att ändra sin strategi för energisparåtgärder, de har så pass bra kontroll i dag. Energi bovarna är redan lokaliserade i deras fastighetsbestånd och åtgärdat.

Tidigare har Hugo Åberg använt sig av räntebidragsgivande incitament, men Bertil tycker det finns viktigare saker att prioritera än att minska energianvändningen genom

(33)

incitament i form av skattelättnader. Han anser det skulle läggas större resurser på miljöåtgärder så som att få bort freon gaser och diverse kemikalier. När det gäller storleken på incitamentet föredrar de att det ska vara räntebidragsgivande. För att få bidrag gäller det att man ska presentera sitt projekt bra, och budgetera det och därefter kommer detta granskas och förhoppnings vis godkännas. I dag har det däremot ingen betydelse om incitamentet är stort eller litet, för nu är problemet att få tag på hantverkare, menar Bertil.

Hugo Åberg har ingen generell policy för pay back tider. När de började med energioptimering hade de ett halvårs pay back tid, men nu är de uppe i 3 till 4 år och ibland 5 år.

Hugo Åberg medarbetare har diskuterat om de ska ändra sina energibesparande investeringar med tanke på att energideklarationerna är på väg. Men de kom fram till att det inte fanns någon anledning till detta. Vid en energideklarering av fastigheterna kommer denna inte leda till ökad kunskap om energiförbrukningen, eftersom de redan har bra uppsikt sedan tidigare. Åbergs förvaltning kommer inte att ändra sin strategi för investeringar. Avläsning av energiförbrukningen har skett sedan 1988 och den har minskat sakta men säkert sedan dess. Däremot kan de inte läsa av energin för varje huskropp eftersom det finns flera huskroppar per undercentral, men det går att läsa av den proportionellt.

Hugo Åberg har en miljöplan men den är inte så omfattande att den innehåller planer på att de ska minska utsläppen av koldioxid.

Hugo Åberg har ingen direkt strategi för energioptimering. De har dock planerade investeringar för alla renoveringar men inte dock enbart för att spara på energin. Mycket av det sker löpande, men är det någon större åtgärd är det längre framförhållning, dock inte mer än ett år. Då det sker en ombyggnad, liten eller stor, sker en beräkning av värme, ventilation och andra behov och så byts de gamla anläggningarna ut och ersätts med nytt. Detta sker löpande så både entreprenörer hinner med och att Bertil Forsberg kan hålla sin underhållsbudget. Exempelvis om ett fläktaggregat i ett hus som är 40 till 50 år gammalt skulle gå sönder bytes inte bara den trasiga komponenten ut. Istället görs en ny beräkning på behovet av luftflöden så att de uppfyller lokalens och verksamhetens krav och efter det byts hela anläggningen ut. Det är framför allt viktigt att anläggningarna är funktionella. Den goda driftsekonomin kommer ofta med på köpet. Det finns ingen siffra på hur stor del av Hugo Åbergs omsättning som går till energibesparande åtgärder, efter som det integreras med övriga investeringskostnader.

(34)

Skattemässigt är det viktig att tänka på vad som är en investering och vad som är ett underhåll, och detta ska balanseras in med husets övriga investeringar och underhållskostnader.

Hugo Åberg har provat på lite olika åtgärder för att minska energikostnaderna. Bland annat ute på Almgården har de tilläggsisolerat sex stycken 10 vånings hus med 150 mm på utsidan av fasaden och det har visat sig vara olönsamt rent ekonomiskt. Men i de husen där fönstren är utbytta har det skett en märkbar minskning av energiåtgången. De har även försökt minska tappvattenanvändningen genom att installera snålspolande munstycken och där har de inte heller sparat något. Men den åtgärden gjordes ute vid Limhamnsvägen och där bor det nästan bara äldre som förbrukar mindre vatten än yngre människor. Däremot tror Bertil Forsberg man kan minska förbrukningen via information som kommer via tv.

Hugo Åberg har löpande service av sina undercentraler för att få Delta-T så högt som möjligt. Vad som menas med Delta-T är att man vill ha så hög temperaturskillnad som möjligt mellan tillfört hetvatten till värmeväxlaren i undercentralen och returvattnet för att på så vis minska flödestaxan på fjärrvärmen. Byte av styrutrustningen sker kontinuerligt eftersom den inte håller mer än 10 – 12 år menar Bertil Forsberg. När det gäller radiatorstammarna får de justeras vart sjunde till åttonde år, eftersom diverse människor går och ändrar på strypventilerna i källarna.

När det gäller snittförbrukningen hade Kronprinsen år 1990 en förbrukning på 152 kWh/m² och år 2005 låg den på 117 kWh/m² vilket är mycket lågt. Dessa värden är normalårskorrigerade.

4.4 HSB Malmö

4.4.1 Företagskaraktäristik

Bransch Fastighetsekonomisk förening med iden att bygga bostäder

åt sina bostadsrättsinnehavare. Sundsfastigheter agerar som traditionell fastighetsägare med stort fokus på uthyrning av bostäder.

Ägarform Ekonomisk förening och ägs av bostadsrättsföreningarna.

(35)

HSB Malmö är en ekonomisk förening och ägs av bostadsrättsföreningarna.

HSB-Sundsfastigheter ägs av HSB Malmö och Sundsfastigheter agera som ett enskilt bolag inom koncernen. HSB Malmö har en separat teknikavdelning som arbetar mycket med energifrågor. Den arbetar både för Sundsfastigheter och för sina medlemmar i bostadsrättsföreningarna (Jörgen Åkeson – Driftsansvarig).

4.4.2 Besöksintervju med HSB Malmö

Jörgen Åkeson – Driftsansvarig

2006-04-26 10:30

Jan Lindahl – Driftsansvarig 2006-04-26 10:30

HSB anser de har ganska bra insikt kommande energideklarationerna. HSB Malmö får fortlöpande information från HSB Stockholm. Jörgen Åkeson och Jan Lindahl sitter även med i en energigrupp där information utvecklas. Lagrådspropositionen har studerats utifrån det som kan vara av intresse. Det har blivit två till tre sammankomster. HSB har en välfungerande uppföljning hur mycket värmeenergikostnad en fastighet har. Det har delat upp husen i vilket decennium det är byggt och vilket geografiskt läge de har. Utifrån energivärdena de knappar in i sina datasystem kan de sedan följa hur mycket varje byggnad drar. I och med att de vet vilket år huset är byggt och vilken energiförbrukning det har kan de bedöma om det är ett bra hus eller ett dåligt hus i förhållande till dess ålder. För närvarande lägger de ner lite extra tid på att få bättre uppsikt på vattenförbrukningen och framförallt elförbrukningen.

När det gäller incitament av något slag är det oftast en fråga för HSB centralt, det är mer lobbyverksamhet. Jan Lindahl menar dock att intresset hos bostadsrättsföreningarna antagligen skulle öka om de fick skattelättnader eller annan subvention vid energibesparande åtgärder. Storleken på incitamenten om det ska vara av intresse är svårt att avgöra, det har helt med att göra hur förutsättningarna i föreningarna är.

HSB ser till fastighetens livslängd när de gör en investering, detta gäller för bostadsrätterna och för HSB Sundsfastigheter. I och med det kan de ha ganska långa pay back tider. En pay back tid på sex till sju år är inget problem, den kan till och med

(36)

vara längre än så. Men det har helt och hållet att göra med vad för typ av investering det är. Lysrörsarmaturer till lågenergiarmaturer är det ganska lång payback tid och då kanske det är mer en miljöinvestering. Däremot när det gäller ventilationen är elbesparingen nästan 50 %, så den typen betalar sig ganska snabbt, det går kanske på två till tre år.

HSB kommer eventuellt att rekrytera en medarbetare till för att kunna utföra energibesiktningarna, men annars har de inte ändrat sin strategi med tanke på att deklarationen är i antågande. De avvaktar tills de vet hur det kommer att bli. Det kan bli hur omfattande som helst menar Jörgen Åkeson. HSB har haft invändningar på att de redan har driftsuppföljning, energibesparing är inget nytt för dem. Vissa av föreningarna ligger redan på låga värden så där kommer man inte mycket längre utan att göra dramatiska åtgärder. Då tycker HSB att det känns lite märkligt att de ska energideklarera dessa fastigheter på djupet. De fastigheter som ligger lite högre däremot är det klart man ska titta djupare på, för att se vad man kan göra för att minska energiförbrukningen.

Jörgen Åkeson och Jan Lindahl tror däremot de kommer att bli mer medvetna när de får reda på hur energisnåla hus de har enligt en energibesiktning, detta eftersom det går att upplysa bostadsföreningarna bättre. Det har också att göra med att ju högre energipriset blir desto större intresse för energibesparande åtgärder. När det gäller hur deras miljöplan ser ut angående koldioxid utsläpp vet de inte.

HSB har en uttalad strategi avseende energieffektivisering. Från och med 2006 har det skett en omorganisation med en utökad del som heter fastighetsteknik. Där ska det fokuseras på bland annat energidelen i föreningarna och på HSB Sundsfastigheter. Detta har inte inneburit att det varit ointressant tidigare utan nu vill HSB Malmö fokusera mer kring energifrågorna eftersom det är den enskilt största kostnaden för en bostadsrättsförening.

För den tekniska biten har de haft en långsiktig underhållsplanering. Det finns en plan som löper år för år. HSB ger råd över vilka komponenter som bör bytas i undercentralerna eller i fastigheten generellt. Vissa åtgärder kan slås ihop med andra fastigheter. Detta försöker de samordna med underhållsplanen, om det finns en sådan, för fastigheten. Dessa planer ligger 20 år fram i tiden men 10 år är mer realistiskt. För att få ett verklighetsperspektiv på det hela arbetar utifrån tre år. Vid åtgärder är det funktionen som prioriteras och efter det är det en kompromiss för att få låga driftskostnader.

(37)

När det gäller hur stor del av omsättningen som går åt till åtgärder kan inte Jörgen Åkeson svara på eftersom det är upp till varje förening.

HSB börjar alltid med att titta på förbrukningen när det är dags att göra en optimering av en fastighet, sedan tittar de på om in justeringar är gjorda, därefter kollar de om det finns ytterligare saker som kan trimmas in, t.ex. undersöka temperaturen i lägenheterna. Det kan vara en 10 punkts lista som följs påpekar Jörgen. Ventilationen är viktig, där kan det göra stor skillnad. Det händer ganska ofta att det överventileras.

HSB har idéer om att man ska kunna presentera information om hur mycket energi föreningen förbrukar via Internet. Det är tanken att man ska kunna se hur energin tickar timme för timme och på så vis göra människor mer medvetna. Men det krävs en del installationer för att kunna genomföra detta.

HSB gav oss exempel på tre typhus från olika decennier med ganska bra energivärden. Dessa värden är normalårskorrigerade och är avlästa under år 2005.

• Ett hus från 1940 talet där förbrukning låg på 181 kWh/m²

• Ett hus från 1960 talet med mindre än 250 lägenheter ligger förbrukningen på 139,1 kWh/m²

• Ett hus från 1960 talet med fler än 250 lägenheter ligger förbrukningen på 134,7 kWh/m²

4.5 Remissinstanserna

4.5.1 SABO

Är en intresseorganisation för 300 allmännyttiga bostadsföretag och bildades 1950. SABO företagen finns i hela Sverige och i storleksordningen från 33 st till 47 000 lägenheter och är den största aktören på hela den lokala hyresmarknaden. Flertalet av de allmännyttiga bostadsföretagen ägs av kommunerna. SABOs-verksamhetsidé är bl.a. att stödja medlemmar genom att vara med och utveckla bostäder och bostadsmiljöer, representera medlemmar i frågor av gemensamt intresse, bistå medlemmar med olika stöd som efterfrågas och att förmedla information kunskap erfarenheter mellan medlemmar och omvärlden.

(38)

Bostadsbolagens arbetsuppgift är att erbjuda goda, hälsosamma och prisvärda bostäder för alla grupper av individer. Ofta utmärks verksamheten av stort hyresgästinflytande. Sammanlagt äger och förvaltar SABOs medlemsföretag ca 835 000 bostäder med omkring 1,4 miljoner hyresgäster. Omkring var sjätte invånare bor hos ett av SABOs medlemsföretag (www.sabo.se).

4.5.1.1 SABOs yttrande över Remiss SOU 2005:67 Energideklarationer. Metoder, utformning, register och expertkompetens.

Enligt utredning SOU 2005:67 skall det lämnas förslag på vilka data energideklaration skall innehålla samt hur denna uträkning skall utföras. Vilken kompetens krav som skall ställas på dem som skall utföra energideklarationer. Även förslag på hur registret ska utformas och vilket ändamål och funktion ett sådant skall ha.

SABO anser att det är bra att utredaren lyssnat på flerbostadshusbranschen och försökt anpassa sitt förslag till våra idéer, men vi vill redovisa några synpunkter (www.sabo.se) 4.5.1.2 Energiprestanda

Enligt förslaget är det officiella energiprestandabegreppet en sammanslagning av energin för uppvärmning och fastighetselen. Vi anser att man tydligt måste särskilja dessa för att tydliggöra var besparingspotentialen finns (www.sabo.se).

4.5.1.3 Energideklarering av befintliga byggnader

Under en övergångsperiod skall offentliga fastigheter över 1000 m² samt flerbostadshus för offentlig verksamhet kunna deklareras med ett förkortat förfarande. Detta ska ske under 2006-2008. Byggnader med lokaler över 1000 m² och flerbostadshus för offentlig verksamhet skall kunna deklareras med ett förkortat förfarande under en övergångsperiod 2006–2008 med syftet att upprätta en övergående deklaration med begränsad giltighetstid, om vissa krav är uppfyllda (www.sabo.se).

4.5.1.4 Två steg

SABO framhåller att deklarationen skall delas upp i två steg. Det första steget är att deklarera energiprestanda med hjälp av faktisk uppmätta värden. Fastigheter med dåliga värden skall då i ett andra steg besiktigas och få specifika förslag till olika åtgärder för att få ner energiförbrukningen (www.riksdagen.se)

(39)

4.5.1.5 Oberoende experters kompetens

I enlighet med utredningen skall personer anställda vid ackrediterade företag utföra energideklarationer. Dessa experter skall ha genomgått ett certifieringsförfarande, där grundläggande utbildning, yrkeserfarenhet och teknisk kompetens bedöms och prövas. SABO anser att det inte är befogat att konstruera ett sådant komplicerat system för ackreditering och certifiering. För de byggnader som inte är energislukande och inte kräver åtgärder är det orimligt att kräva certifierad expertkompetens. Då behöver enbart fastighetens energiförbrukning redovisas, det kan i stort sett vem som helst göra. I de fastigheter som förbrukningen visar sig vara för hög är det befogat att ta in en specialist. Detta sker då på fastighetsägarens eget initiativ (SABOs Remiss 2005-02-02)

SABO avstår vidare från att uttala sig om utredningens förslag men ställer sig bakom det särskilda yttrande som bostadsbranschens experter har lämnat (www.sabo.se).

4.5.2 Fastighetsägarnas branschorganisation

Fastighetsägarna är en bransch och intresseorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad. Fastighetsägarna representerar nästan 20 000 medlemmar. De ger stöd och service till sina medlemmar såsom hjälp till hyresförhandlingar, kontakter tvister med hyresgäster och myndigheter. Fastighetsägarna bedriver också opionsbildning mot politiker, myndigheter och media samt råd i tekniska, ekonomiska och juridiska frågor (www.fastighetsagarna.se).

4.5.2.1 Energideklarationer bra men onödigt dyra och krångliga

Att byggnader skall energideklareras tycker Fastighetsägarna är bra men de vill undvika onödigt och fördyrande krångel. En energideklaration är en form av statuskontroll av en byggnads energiprestanda. Ett EG direktiv ligger bakom kravet på att deklarera och syftet är att minska på växthusgaser. I den föreslagna propositionen 2005/06:145 är det en paragraf om att alla byggnader skall besiktigas, men det föreslagna innehållet kan tolkas olika av olika personer beroende på myndighet eller person. I EG-direktivet finns inget krav på att byggnader skall besiktigas. Fastighetsägarna tillsammans med andra fastighetsägarorganisationer och hyresgäster har förespråkat att deklarationerna delas upp i två steg. Första steget innebär en deklaration med hjälp av den använda energin dvs. den faktiska förbrukningen. Byggnader med dåliga energiprestanda ska då i ett andra steg besiktigas och få specifika åtgärdsförslag i syfte minska energiförbrukningen. Fastighetsägarna bedömer att lagen bör utarbetas så det tydligt framgår att besiktningar bara måste ske i byggnader med dåliga energiprestanda. I propositionen framgår det att den myndighet som regeringen bestämmer får meddela vilka krav som skall ställas på