1
”Befintligt skick” - hur påverkar klausulen parterna vid
en bostadsrättstvist?
“As is” – how does the clause affect the parts in a
condominium dispute?
Ella Håkansson Josefine Zimmermann
Fastighetsvetenskap med inriktning fastighetsförmedling Kandidatuppsats
15 hp VT 2020
Sammanfattning
Användandet av klausulen ”befintligt skick” vid överlåtelser av bostadsrätter sker
regelmässigt och det råder en osäkerhet över hur säljare och köpare påverkas av klausulen. Det är ett allmänt förbehåll där balansen mellan säljarens och köparens ansvarsfördelning rubbas. Klausulen får en stor påverkan på köparens möjlighet till framgång i en tvist vid köprättsligt fel. Rättstillämpningen blir olika utifrån om ett allmänt förbehåll används eller inte i köpeavtalet. Istället för att bedöma ett fel utifrån 17 § Köplagen, tillämpas istället 19 § KöpL. Skillnaden mellan 19 § och 17 § är att det ändå föreligger ett fel utifrån tre olika aspekter; 1) att varan inte stämmer med de uppgifter som säljaren har gett, 2) att säljaren har underlåtit att lämna upplysningar om varan som köparen med fog haft anledning att räkna med att bli upplyst om, eller 3) att varan är i väsentligt sämre skick utifrån hur stora kostnader det blir att åtgärda felet i relation till köpeskillingen. Hur hög procentsats som anses vara ett väsentligt fel är även beroende av de övriga omständigheterna som finns, bland annat hur bostadsrätten har marknadsförts. Exempelvis ansåg Svea hovrätt, mål nr T 711-15 att en procentsats på cirka 8,5% inte var av väsentlig karaktär, medan i Svea hovrätt, mål nr. T 11138-14 var en procentsats på 3,5% ett väsentligt fel eftersom bostadsrätten hade
marknadsförts i ”toppskick”. I NJA 2019 s.807 visade badrummet, som renoverades år 2009, ha flera brister, bland annat saknades tätskiktet. Procentsatsen blev cirka 3%, samtidigt som köparen inte hade eget badrum i tre månader. Domstolen fastställde att felet inte var av väsentlig karaktär, trots de övriga omständigheterna. Svårigheterna av att bedöma dem väsentliga förhållandena i relation till de övriga omständigheterna medför en oro för säljare och köpare; hur påverkar klausulen parterna vid en bostadsrättstvist?
Abstract
The use of the “as is” clause in the transfer of condominiums is commonplace and there is uncertainty about how the parties are affected by the clause. It is a general limitation of liability where the balance between the seller's and the buyer's responsibilities is distorted. The clause has a major impact on the buyer's possibility of success in a dispute in the event of a defect of the Sales of Goods Act. The legal application will be different based on whether a general reservation work or not in the purchase agreement. Instead of judging a defect based on 17 §, 19 § the Sales of Goods Act are applied instead. The difference between 19 § and 17 §, the Sales of Goods Act, is that it still generalizes a defect based on three different aspects; 1) the product does not match the information given by the seller, 2) the seller has failed to provide information about the product that the buyer had reasonably expected to be informed about, or 3) the product is in much worse condition on the basis of the cost of rectifying the defect in relation to the purchase price. The percentage that is considered to be a material defect also depends on other circumstances that exist, including how the condominium has been marketed. For example, Svea court of appeal in case T 711-15 considered a percentage of approximately 8.5% was not of a substantial nature, while in Svea court of appeal in case T 11138-14, a percentage of 3.5% was a significant defect as the condominium had been marketed in "top condition".In NJA 2019 p.807, the bathroom, which was renovated in 2009, showed several shortcomings, such as the lack of waterproof materials in the bathroom. The percentage was approximately 3%, while the buyer did not have his own bathroom for three months. The Court ruled that the defect was not of essential character, despite the other circumstances. The difficulties of judging the concerned defect in relation to the other
circumstances cause a concern for sellers and buyers: how does the clause affect the parties in a condominium dispute?
Förkortningar
AvtL – Avtalslagen (1915:218) JB – Jordabalken (1970:994) KöpL – Köplagen (1990:932) NJA – Nytt juridiskt arkiv I Prop. - Proposition
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 1
1.1 Bakgrund ... 1
1.2 Syfte och frågeställning ... 2
1.3 Avgränsningar... 3
1.4. Material och metod... 3
1.5 Disposition ... 3 2. Allmänt om friskrivningar ... 5 2.1 Egenskapsfriskrivning ... 5 2.2 Påföljdsfriskrivning ... 5 2.3 Allmänt förbehåll ... 6 3. Köplagen ... 8 3.1 Felregler ... 8
3.2 Köparens befogade förväntningar ... 10
3.3 Säljarens upplysningsplikt... 11 3.4 Köparens undersökningsplikt ... 12 4. Befintligt skick ... 15 4.1 19 § 1 st 1 p köplagen... 15 4.2 19 § 1 st 2 p köplagen... 16 4.3 19 § 1 st 3 p köplagen... 17 4.4 NJA 2019 s.807 ... 19
5. Analys och diskussion ... 21
6. Slutsats... 25
1
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Varje år säljs det cirka 100 000 bostadsrätter i Sverige.1 Vid förmedling av bostadsrätter finns det alltid en risk för att komplikationer uppstår. När tvister uppstår mellan köpare och säljare beror det huvudsakligen på att antingen köpeobjektet inte stämmer överens med vad som avtalats, eller att köpeobjektet avviker från vad köparen har rätt att förvänta sig. Vid tvister försöker man avgöra om det är säljaren eller köparen som står för felansvaret. Det kan finnas vissa begränsningar för köparen gällande dennes rätt att åberopa felet. En av dessa
begränsningar är det allmänna förbehållet att bostadsrätten säljs i “befintligt skick”.
”Befintligt skick” är en typ av friskrivningsklausul som idag används som en standardklausul vid överlåtelse av bostadsrätter. Syftet med denna friskrivningsklausul i köpeavtalet är att säljaren önskar avsäga sig ansvaret för fel. Med det allmänna förbehållet “befintligt skick” skapas en effekt både gällande ansvaret för dolda fel, samt säljarens upplysningsskyldighet, enligt 19 § KöpL. Med detta menas att säljaren behöver upplysa om de fel denne vet om för att köparen sedan inte ska kunna klandra felet.2
Det råder en stor missuppfattning om klausulens innebörd för både köpare och säljare.
Huruvida klausulen finns med i köpekontraktet eller inte, har en direkt påverkan på relationen mellan köpare och säljare då parterna tolkar klausulen på två olika sätt.3 Säljaren tror att denne befrias från felansvar medan köparen tror att begreppet inte har någon specifik
innebörd, utan bara finns med i samband med försäljning av begagnade varor.4 Köparen kan även få för sig att det inte är möjligt att förvänta sig mer av varan än “som den är”. Ingen av dessa uppfattningar är korrekta. Hur ska parterna veta vad som gäller om klausulen å ena sidan är en standardklausul, men å andra sidan enkelt kan missuppfattas?
Om klausulen “befintligt skick” finns med i köpekontraktet krävs det till exempel att felet även behöver vara i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förvänta sig med hänsyn till priset samt övriga omständigheter för att köparen ska ha framgång vid en tvist, enligt 19 § KöpL. Väsentlighetskravet stärks på grund av att man vid bedömning av ett fel med klausulen utgår ifrån 19 § 1 st 2-3 p KöpL istället för 17 § om klausulen inte funnits
1 Svensk mä kla rsta tistik, Om statistiken (2019) https://www.ma kla rsta tistik.se/om -oss/om-statistiken/ Hä mtad: 2020-02-22
2 Tegelberg (2019), s.148-149. 3 Ibid, s.155.
2 med. Effekten blir att felet dessutom måste ha en prispåverkan på köpeskillingen. I ett senare rättsfall, NJA 2019 s.807, uppgick åtgärdskostnaderna för felen i bostadsrätten endast till cirka 3% av köpeskillingen och Högsta domstolen fastställde att fel inte ansågs föreligga på grund av att procentsatsen inte var tillräckligt hög och att de övriga omständigheterna inte var av tillräckligt stor tyngd. Utgången i detta och liknande rättsfall väcker funderingar gällande köpeskillingens relation till den geografiska faktorn. Rättsfallet kommer att behandlas mer ingående i kapitel 4.3.1. Prispåverkan, och därmed köparens möjlighet till framgång i en tvist, kan alltså bli olika stor beroende på var i landet bostadsrätten finns. Är detta egentligen rimligt? Vid höga köpeskillingar har köparen ännu sämre möjlighet att åberopa fel, trots att det föreligger fel i köprättslig mening. Utgången i rättsfallet väcker bland annat frågan var gränsen går för felansvaret. Det skapas en osäkerhet om gränsdragningen för väsentligt fel vid användandet av ett allmänt förbehåll.
Historiskt sett har fastigheter haft högre värde än bostadsrätter men numera representerar även bostadsrätter höga värden, speciellt i storstadsregionerna. Vid köp av bostadsrätt tillämpas bostadsrättslagen (1991:614) och köplagen (1990:931). Köplagen tar i grund och botten sikte på generiska varor, det vill säga allmänna tillverkade varor som framställs i stora uppsättningar, exempelvis bilar eller möbler. Bostadsrätter är mer likt fastigheter än lösa saker. Därav kan det vid tvister beträffande bostadsrätter sneglas på jordabalkens (1970:994) bestämmelser5, men i slutändan är det ändå köplagen som tillämpas. Både köplagens och
jordabalkens bestämmelser är dispositiva i konsumentfall, vilket betyder att det är upp till parterna att bestämma vad som ska finnas med i kontraktet eller inte. Detta ger i sin tur öppningar till motstående intressen; säljare och köpare vill båda undgå felansvar så långt som möjligt.
Vid tvister som rör bostadsrätter bedöms processrisken vara hög.6 Med hög processrisk menas att det finns en stor risk att domstolen kommer fram till ett oväntat domslut. Detta kan - beroende på vilken domstol som hanterar fallet - medföra att resultaten blir olika eftersom rättsläget hanteras subjektivt, och dessutom påverkas av var i landet tvisten uppkommer.
1.2 Syfte och frågeställning
Uppsatsen syftar till att konkretisera den rättsliga innebörden av att använda sig av klausulen “befintligt skick”, samt hur klausulen påverkar parterna vid en överlåtelse av bostadsrätt.
5 NJA 1998 s.792. 6 Aldmo (2017), s.11.
3 Följande delfrågor tas härvid upp och besvaras:
• I vilken utsträckning har en säljare möjlighet att begränsa sitt felansvar med denna typ av friskrivningsklausul i enlighet med 19 § 1 st 2 p KöpL?
•
V
ad innebär “väsentligt sämre skick” samt “övriga omständigheter” såsom avses i 19 § 1 st 3 p KöpL?• Varför förekommer befintligt skick i köpeavtal om bostadsrätter men inte fastigheter?
1.3 Avgränsningar
Vår uppsats begränsas till säljarens och köparens ansvarsfördelning rörande faktiska fel i bostadsrätter. Fastigheter kommer att beröras men begränsas till varför klausulen “befintligt skick” inte används som en friskrivning för fast egendom. Eventuella påföljder på grund av avtalsbrott behandlas inte. Uppsatsen kommer beröra samtliga punkter i 19 § KöpL, men fokus kommer att ligga på 19 § 1 st 2 p och 3 p. I vårt arbete kommer vi att använda oss av ett flertal rättsfall; NJA 2019 s.807 är dock huvudkärnan i studien
1.4. Material och metod
Genomförandet av uppsatsen sker genom en rättsdogmatisk metod som innehåller tolkningar och tillämpning av gällande rätt. Metoden består av lagtext, rättspraxis, förarbeten och doktrin. Här finns en rangordning för lagtolkningen, lagtexten exempelvis måste följas, förarbeten och rättspraxis bör följas samt doktrinen utgör en vägledning för tolkningsarbetet. Sedan tolkas och analyseras materialet.
Uppsatsen har bearbetat material från samtliga rättskällor. En av frågeställningarna, som behandlar varför ”befintligt skick” förekommer vid försäljning av bostadsrätt men inte vid fastighet, kan egentligen ses som ett helt separat uppsatsämne. Vi har därför valt att begränsa forskningsstudien av ämnet.
Vad gäller rättspraxis finns få avgöranden från Högsta domstolen som behandlar 19 § ur ett bostadsrättsligt perspektiv. Hovrättsavgöranden, som visserligen inte är prejudicerande och därmed har ett lägre rättskällevärde, har därför fått tjäna som vägledning för bedömning av hur tvister bedömts i detta sammanhang.
1.5 Disposition
Efter det inledande kapitlet behandlar kapitel två olika friskrivningar, samt hur både
bostadsrätter och fastigheter förhåller sig till dessa. Kapitel tre konkretiserar köplagen, både genom hur felansvaret bedöms enligt 17 § KöpL men även vilket ansvar säljaren och köparen
4 har i säljprocessen. I kapitel fyra behandlas 19 § KöpL.Här presenteras de olika
bestämmelserna som reglerar felansvaret med klausulen “befintligt skick”, samt genomgås NJA 2019 s.807 grundligt. De två nästkommande kapitlen är analys och diskussion samt slutsats. Det är här vi kommer analysera och diskutera allt inhämtat material för att till sist presentera en slutsats där vi besvarar uppsatsens frågeställningar.
5
2. Allmänt om friskrivningar
Säljaren ansvarar för dolda fel i bostadsrätter i två år, enligt 32 § 2 st KöpL. En säljare som vill avlägsna ansvaret för fel kan göra det på olika sätt. Bland annat kan säljaren upplysa om alla dolda fel som denne känner till för att de inte längre ska betraktas som dolda eller genom en friskrivningsklausul i köpeavtalet.7
Eftersom kontraktsbrottsreglerna i konsumentfall är dispositiva både för bostadsrätter och fastigheter, kan såsom nämnts ovan, säljaren välja att begränsa sitt ansvar genom
friskrivningar.8 Friskrivningen ska framgå tydligt i köpeavtalet.9
Det finns tre typer av friskrivningar; egenskapsfriskrivning, påföljdsfriskrivning samt allmänt förbehåll.10 I samband med överlåtelser av bostadsrätter kan samtliga användas på olika sätt, men allmänt förbehåll av typen befintligt skick är det vanligaste. När det däremot kommer till fastigheter förekommer endast egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning förekomma.11 2.1 Egenskapsfriskrivning
En egenskapsfriskrivning handlar om att säljaren friskriver sig från en viss del av köpeobjektet, exempelvis att säljaren inte ansvarar för en kamins skick. Genom en
egenskapsfriskrivning förändrar man köplagens felbegrepp, och kommer överens om att om kaminen inte fungerar, anses det inte längre vara ett fel i lagens mening. Detta för att
köplagen är dispositiv.Eftersom felet har avtalats bort kan alltså köparen inte åberopa felet mot säljaren.12
2.2 Påföljdsfriskrivning
En påföljdsfriskrivning gör att man eliminerar köparens rätt att kräva påföljder, såsom
prisavdrag, hävning eller skadestånd. Med denna klausul övertar köparen säljarens ansvar för dolda fel, men inte för de dolda fel säljaren känner till eftersom det är i strid mot tro och heder. Klausulen kan på så sätt inte användas för att lura köparen. Dock kan det vara svårt för köparen att bevisa att säljaren var medveten om det dolda felet.13
7 Tegelberg (2019), s.147. 8 Gra uers (2016), s.219. 9 Ibid, s.96. 10 Tegelberg (2019), s.148. 11 Gra uers (2016), s.220. 12 Tegelberg (2019), s.148. 13 Ibid, s.148.
6
2.3 Allmänt förbehåll
Ett allmänt förbehåll, så som befintligt skick i 19 § KöpL är den vanligaste friskrivningen vid försäljning av lös egendom. Detta ger en effekt både gällande säljarens ansvar för dolda fel, säljarens upplysningsplikt14, samt för köparens möjlighet att åberopa fel i bostadsrätten.15 Detta kommer att diskuteras mer ingående senare i kapitel 4.
Hur kommer det sig att allmänt förbehåll inte finns som en friskrivning inom fastigheter? Klausulen “befintligt skick” innebär konkret att en säljare endast har ansvar för att fastigheten är i precis det skick som den är i avtalets ögonblick vid avlämnandet, det vill säga tillträdet. Detta inkluderar alltså både dolda och synliga fel.16 I förarbeten till jordabalken har några uttalanden om egenskapsfriskrivningar gjorts, vilket kan ge intrycket att generella
friskrivningar inte ska godtas. Det anförs att en sådan generell klausul som var allmänt hållen gällande att fastigheten såldes i ”befintligt skick”, inte fråntog säljaren allt felansvar.17 Det uttalades även att det är viktigt att klargöra i vilket hänseende säljaren inte ville ansvara för fastighetens egenskaper och på så sätt låta köparen vara mer noggrann i sin undersökning i den delen.18 Uttalandena kan tolkas som att säljaren alltså skulle behöva räkna upp samtliga egenskaper som denne inte vill ansvara för. Oklarheterna i förarbetena har retts ut genom några avgöranden genom rättsfall.
I NJA 1975 s.545 jämförde Högsta domstolen den aktuella friskrivningen i kontraktet och klausulen “befintligt skick”. Högsta domstolen kritiserade den allmänt hållna friskrivningen på grund av bristande klarhet, varvid man syftade på att klausulen inte ger ett tydligt svar om köparen har rätt att avstå från samtliga anspråk mot säljaren vid fel i fastigheten.
NJA 1976 s.217 behandlade också en friskrivningsklausul med ungefär samma slutsats som ovannämnda rättsfall. Fastigheten i tvisten var 30 år gammal och hemsökt av råttor. Frågan gjordes gällande om friskrivningen skulle begränsas till att enbart gälla byggnadstekniska brister då friskrivningen gjordes i anslutning till ett besiktningsutlåtande. Högsta domstolen menade på att friskrivningen var generell och att säljaren inte begränsade sig till vissa egenskaper. Köparen borde förstått detta och friskrivningen tolkades enligt sin ordalydelse.
14 Ibid, s.149. 15 Ibid, s.155 ff.
16 Ra mberg. C & Ra mberg. J (2019), s.237. 17 Prop. 1970:20 del B 1 s. 212.
7 I NJA 1983 s. 808 underkände Högsta domstolen klausulen “överlåts sådan den av köparen har besiktigats” som en giltig friskrivning. Det lämnades ingen motivering till
ställningstagandet men formuleringen i kontraktet är snarlik klausulen “befintligt skick”. Genom generella friskrivningar gällande fastighet kan man ifrågasätta om klausulen även innefattar rättsliga fel och rådighetsfel.19 Rättsligt fel innebär att säljaren inte är rätt innehavare till objektet eller att objektet är belastad med någon rättighet som består mot köparen.20 Med rådighetsfel menas att rådigheten över objektet är inskränkt på grund av lag eller myndighetsbeslut. Vid friskrivningar är det oftast fastighetens fysiska egenskaper man avser.21 Det finns således en risk att en allmänt formulerad klausul inte omfattar några rättsliga fel eller rådighetsfel. Detta då domstolarna tenderar att tolka friskrivningsklausuler restriktivt. Domstolarna begränsar alltså räckvidden av klausulerna genom höga krav på tydlighet.
Det förekommer fall där en allmän friskrivning har jämkats med stöd av 36 § avtalslagen (1915:218).22 Om kravet på klarhet faktiskt är uppfyllt, ska en vidare bedömning göras genom att se om klausulen på grund av särskilda omständigheter ändå ska betraktas som oskälig. I rättsfallet NJA 1983 s.865 rörde ett näringsidkare-konsumentfall, där den
dispositiva karaktären av kontraktsbrottsreglerna istället blev tvingande.23 Kommunen som sålde bostaden hade marknadsfört bostadshuset med orden ”nyrenoverat” och
”moderniserat”. Det visade sig finnas fel som både var grundläggande och omfattande. Högsta domstolen fastställde att det skulle vara oskäligt att tillämpa friskrivningsklausulen. Det bör påpekas att en allmänt hållen friskrivning inte gäller om säljaren har gjort en
utfästelse, 19 § 1 st 1 p. KöpL. Detta då, enligt den allmänna avtalsrättsliga principen, den allmänt hållna klausulen får ge vika för en mer preciserad. Utfästelser är garantier eller enuntiationer, det vill säga att säljaren intygar att en egenskap i bostaden är på ett visst sätt.24 Utfästelser kommer behandlas mer ingående senare kapitel 3.1 och 3.3.
19 Ibid, s.221. 20 Tegelberg (2019), s.147. 21 Gra uers (2016), s.221. 22 Ibid, s.222. 23 Ibid, s.219. 24 Ibid, s.222.
8
3. Köplagen
I proposition 1988/89:76 till den nya köplagen (1990:931) kom ett förslag över hur den nya köplagen skulle ersätta den gamla som trädde i kraft år 1905. Den nya köplagen hade som syfte att modernisera gällande rätt. 1905 års köplag saknar bestämmelser om vad som ska anses vara ett fel och därmed gavs förslag om hur felbegreppet ska bedömas. Det fanns bestämmelser om vilka möjliga påföljder parterna hade att tillgå. Utgångspunkten för felbedömningen ska vara utifrån det enskilda avtalet och dess förhållanden, samt att köpeobjektet ska överensstämma med avtalet.25
3.1 Felregler
Vid köp av bostadsrätter tillämpas köplagen eftersom bostadsrätter betraktas som lös egendom, 1 § KöpL. Lös egendom är all egendom som inte är fast, 1 kap. 1 § JB. Lagen är dispositiv enligt 3 § KöpL, vilket betyder att parterna kan avtala bort köplagens regler.26 Detta medför även att om det omtvistade felet inte regleras av avtalet krävs det att man gör en felbedömning utifrån köplagens regler.27
Felreglerna i 17 och 18 §§ KöpL aktualiseras i hög grad vid köp av bostadsrätt. Det finns några undantag, i 17 § 2 st 2-4 p KöpL, där det bland annat står att varan ska ha egenskaper som framgår av prov eller modell, samt att varan ska vara förpackad på vanligt eller
försvarligt sätt om en förpackning på varan behövs. Dessa undantag är alltså inte tillämpliga när det gäller köp av bostadsrätter.
Säljaren ska avlämna bostadsrätten till köparen i det skick som avtalats, enligt 17 § och 19 § 1 st 1 p KöpL. Som komplement till avtalet finns bestämmelser i 17-21 §§, som handlar om varans beskaffenhet. Här definieras med andra ord köparens förväntningar på varan gällande art, mängd, kvalitet, andra egenskaper samt förpackning. Fel i bostadsrätten
föreligger således om bostadsrätten avviker från någon av dessa bestämmelser. Det finns två feltyper, avvikelser från avtalet (konkret fel) och avvikelser från förväntad standard (abstrakt fel). För att avgöra om det föreligger fel i bostadsrätten jämför man det faktiska skicket med skicket en köpare har rätt att kräva.28 Riskövergången mellan säljaren och köparen är
25 Proposition 1988/89:76 s.1 ff. 26 Tegelberg (2019), s.86. 27 Aldmo (2017), s. 35. 28 Aldmo (2017), s.34.
9 utgångspunkten i denna bedömning, vilket i regel är när köparen tillträtt bostadsrätten, 21 § KöpL.
Den huvudsakliga utgångspunkten för felbedömningen finns i 17 § KöpL. Om det exempelvis står fel angiven boarea eller fel angiven månadsavgift föreligger det fel i
köprättslig mening.29 I ett rättsfall, RH 1994:124, angavs det i köpeavtalet att bostadsrätten var 266 kvm men i själva verket endast var 236 kvm. Detta ansågs utgöra fel i köprättslig mening. I en annan dom från Svea hovrätt i mål nr. T 5254-04, ansågs en angiven
månadsavgift på 4 156 kr som i själva verket var 5 317 kr också utgöra ett köprättsligt fel. Sådana fel kallas konkreta fel och beskriver en avvikelse mellan det avtalade och det verkliga skicket på bostadsrätten på tillträdesdagen.30
Avvikelsen handlar inte endast om det avtalade innehållet, utan även om vad säljaren har berättat för köparen eller vad som utlovats i marknadsföringen.31 Detta resulterar i att säljaren kan undgå felansvar genom att i avtalet nämna uppgifter om bostaden som annars kan grunda felansvar.32 Detta hänger ihop med huruvida ett fel räknas som dolt eller inte, då köparen inte får åberopa fel som denne känt till eller måste antas ha känt till vid köpet.33 Med dolt fel i bostadsrätten menas ett fel som köparen inte upptäckt eller borde upptäcka vid en
undersökning. En köpares undersökningsplikt måste först aktiveras, och detta görs genom säljarens uppmaning eller köparens egna initiativ till att undersöka bostadsrätten, enligt 20 § KöpL. Huvudregeln är att köparen har ansvar för upptäckbara fel och säljaren för dolda fel. Däremot kan en säljare undgå felansvaret för ett dolt fel om denne friskriver sig från ansvaret för dolda fel eller gör upplysningar om ett specifikt fel.34 I 18 § KöpL finns riktlinjer för säljarens ansvar för uppgifter som denne lämnar till köparen före köpet.
Enligt 17 § 3 st KöpL är en vara också felaktig om den är i sämre skick än vad en köpare med fog kunnat förutsätta. Här rör det sig om omständigheter som inte har reglerats tidigare mellan parterna.35 Dessa abstrakta fel bestämmer säljarens felansvar utifrån köparens
befogade förväntningar.36 För att göra en korrekt bedömning gällande abstrakta fel krävs det att man försöker fastställa om det rör sig om en avvikelse från vad en genomsnittlig och
29 Tegelberg (2019), s.164. 30 Ibid, s.145.
31 Ibid, s. 145.
32 Victorin & Flodin (2016), s.176. 33 Tegelberg (2019), s. 144. 34 Ibid, s.144.
35 Ibid, s.146.
10 normalt kunnig köpare hade skäl att förvänta sig i det enskilda fallet. Det rör sig alltså dels om vad en köpare kan förvänta sig av bostadsrätten med hänsyn till beskrivningen som lämnats samt även vad en köpare i allmänhet typiskt sett kan förvänta sig av just en sådan bostadsrätt.37
3.2 Köparens befogade förväntningar
Som utgångspunkt kan köparen av en bostadsrätt förvänta sig en viss standard. Om det finns en avvikelse från den standarden så stämmer det alltså inte in med köparens befogade
förväntningar.38 Vilka befogade förväntningar kan då köparen ha? Som huvudregel gäller att köparens intryck av bostadsrätten styr förväntningarna. Man utgår även ifrån bostadens ålder eller bostadens standard. Verkar bostadsrätten vara i gott skick så ökar förväntningarna, likaså tvärtom. Om en bostadsrätt exempelvis är i normalt skick med ett badrum med några år på nacken har en köpare rätt att kräva att bostadsrätten ska vara bebolig. Syftet med
bostadsrätten är en bostad och om en köpare inte kan bo där föreligger det fel i köprättslig mening. NJA 1998 s.792 är ett exempel på vad köparen med fog kunnat förvänta sig. Parterna hade inte reglerat frågan om eventuell ohyra och därför betraktades det som ett abstrakt fel. Högsta domstolen menade att köparens hade skäl att förvänta sig att bostadsrätten inte hade ohyra.
En köpare har även med fog rätt att förvänta sig att renoveringsåtgärder ska vara fackmässigt utförda. Med fackmässigt menas åtgärder som ha utförts på det sätt som en normalt kunnig fackman skulle ha utfört renoveringen. Renoveringarna förväntas ha utförts enligt vid tidpunkten gällande standard och byggnorm. Renoveringsåtgärderna ska dessutom vara godkända av bostadsrättsföreningen. Om tidigare ägare exempelvis ändrat planlösningen utan föreningens godkännande kan detta dessutom räknas som ett rådighetsfel.39
En normalköpare av en bostadsrätt bör dessutom kunna utgå ifrån att bostadsrätten är fri från fuktskador. Detta förutsätter dock att våtrummen inte är uttjänta. Till sist kan köparen även kunna utgå ifrån att elinstallationerna är utförda enligt fackmässig standard och inte farliga ur säkerhetssynpunkt.40
I Svea hovrätts dom i mål nr. FT 3483-13, det så kallade “nyckelfallet”, grundande sig i problemet att köparen på tillträdesdagen endast fått två nycklar till bostadsrätten, men i
37 Tegelberg (2019), s.146. 38 Aldmo (2017), s.49. 39 Ibid, s.50.
11 efterhand fått veta att säljaren kvitterat ut tre nycklar när bostadsrätten var nybyggd. Köparen påstod att den tredje borttappade nyckeln utgjorde fel i bostadsrätten. Huvudfrågan i målet var alltså huruvida köparen hade rätt att förvänta sig att överlåtelsen skulle omfatta alla nycklar som säljaren erhållit vid sitt köp av bostadsrätten. Svea hovrätt fastställde att det var ett abstrakt fel att inte få tillgång till alla nycklar.
Säljaren kan alltså inte bli ansvarig om det visar sig att köparen har orimliga förväntningar på bostadsrättens skick. Det är endast köparens befogade förväntningar som täcks av säljarens ansvar. Skillnaderna mellan de befogade och de obefogade förväntningarna är alltså helt beroende av situationen. Köpeavtalet och dess utformning har en viktig del i detta. Genom både beskrivning, samt prissättning av bostadsrätten kan säljaren ha en möjlighet att påverka de förväntningar som en i allmänhet förnuftig köpare har. Likaså spelar köparens kunskaper om bostadsrätten roll för gränsdragningen. De brister köparen har vetskap om kan denne i senare skede inte ha befogade förväntningar om att de inte ska finnas. Grundprincipen i 17 § 3 st KöpL anknyter på detta sätt till de bestämmelser som finns om köparens undersökningsplikt av bostadsrätten, som återfinns i 20 § KöpL.
3.3 Säljarens upplysningsplikt
Säljaren har ingen lagstadgad upplysningsplikt.41 Den kan dock aktiveras om
omständigheterna kan vara betydelsefulla för en köpare att känna till. Begreppets användning har ifrågasatts om det är motiverat att påstå att den ena parten är skyldig att utföra vissa handlingar i ett obligationsrättsligt förhållande. Istället kan man välja att tala om en riskfördelning, då säljaren faktiskt även kan dra nytta av att upplysa köparen om att varan avviker från köparens befogade förväntningar.42 Om så är fallet, resulterar detta i att säljarens ansvar minskar, enligt 17 § 3 st KöpL samt att köparens möjlighet att åberopa felet också minskar, enligt 20 § 1 st KöpL. Benämningen upplysningsplikt är väletablerat och kommer därför användas genomgående i uppsatsen.
Säljaren har ingen generell lagstadgad upplysningsplikt, däremot finns det flera skäl varför en säljare bör upplysa om eventuella fel och brister som kan förekomma i bostadsrätten. En aspekt är att transaktionskostnaderna minskar med upplysningsplikten. Köparen hade kanske inte behövt investera i en grundlig genomsökning om säljaren redan känner till felet. En säljare får inte heller exempelvis strida mot tro och heder genom att utnyttja köparens
41 Tegelberg (2019), s.149. 42 Kihlman (1999), s.37.
12 okunskap eller förleda köparen genom att tiga.43 Det borde ligga i säljarens intresse att
informera köparen om sådana fel som säljaren visste om eftersom de då blir kända för köparen och således inte får åberopas efter köpet. Det finns inte en skyldighet för säljaren att berätta om skicket, men om säljaren skulle få en fråga från köparen, får inte säljaren tiga eller bagatellisera svaret på frågan för att vägleda köparen fel. Oftast sker säljarens upplysningar om skicket redan innan bostadsannonsen har publicerats, genom en så kallad frågelista. Frågelistan reducerar säljarens ansvar mot dolda fel och gör att köparen får större ansvar att undersöka varningssignaler i frågelistan. Frågelistan kan ibland vara vag beroende på hur den har formulerats och köparen måste vara kritisk till den.44
Det finns tre olika rekvisit som grundar säljarens upplysningsplikt; 1) säljaren har faktiskt kännedom om vissa omständigheter, 2) säljaren vet att köparen saknar sådan kännedom och 3) att säljarens själv inser att omständigheterna är av betydelse för köparen.45 Exempelvis i NJA 2007 s.86, motorcrossbanefallet, valde säljaren att medvetet tiga om en uppgift som köparen uttryckligen hade poängterat var viktig för denne. Köparen hade kunnat upptäcka felet, men domstolen ansåg ändå att denne var berättigad att åberopa felet på grund av säljarens svek.
Om säljaren upplyser om någonting specifikt om bostadsrättens skick medför det att säljaren har friskrivit sig från ansvar från den egenskapen. Om säljaren vill ha en friskrivningsklausul i köpekontraktet måste säljaren upplysa om alla dolda fel som denne känner till för att friskrivningen ska vara gällande. Här finns det alltså en upplysningsplikt för säljaren för att undvika ansvar, trots friskrivningen.46
3.4 Köparens undersökningsplikt
Vid en överlåtelse av en bostadsrätt hamnar mycket av ansvaret på köparen. Köparens undersökningsplikt är inte en plikt i den rättsliga meningen att köparen är tvingad till att undersöka bostadsrätten. Enligt 20 § 1 st KöpL får köparen inte åberopa fel som denne måste antas ha kännedom om vid köpet. Denna bestämmelse kan hänga ihop med bestämmelsen i 17 § 3 st KöpL. Har köparen vetskap om varans egenskaper kan denne inte ha befogade förväntningar om att varan ska ha andra egenskaper. I 20 § 2 st KöpL anges att om köparen före köpet har undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens
43 Tegelberg (2019), s.150. 44 Ibid, s.143 ff.
45 Ibid, s.149.
13 uppmaning att undersöka bostadsrätten, får denne inte såsom fel åberopa vad denne borde märkt vid undersökningen,dock under förutsättning att säljaren inte har handlat i strid mot tro och heder. Köparen kan försöka göra anspråk på felet, men får alltså ingen framgång om felet hade kunnat upptäckas vid en undersökning. Det finns dock undantag då köparen kan åberopa upptäckbara fel då exempelvis säljaren bagatelliserar köparens oro och ger lugnande
besked.47
Eftersom köplagen tillämpas är undersökningsplikten relativ, och det finns två sätt att aktivera köparens undersökningsplikt på. Köparens undersökningsplikt aktiveras om säljaren uppmanar köparen att undersöka bostadsrätten. Det finns inga formkrav för att denna
uppmaning ska lämnas skriftligen men den tas ofta med i objektsbeskrivningen.48 Köparen kan också utlösa undersökningsplikten genom att påbörja en undersökning på egen hand. I ett fall från Svea hovrätt, i mål nr. T 45-65-99 fastställdes att en uppmaning kan ske ”tyst” genom att hålla bostadsrätten tillgänglig på en visning. Frågan är dock om detta är tillräckligt för att utlösa hela undersökningsplikten. Köparens undersökningsplikt omfattar även
bostadsrättsföreningens ekonomi och gemensamma egendom.49
Hur noggrann ska en undersökning vara? I NJA 1996 s.598 definieras undersökningsplikten gällande lös egendom utifrån köparens erfarenheter och kunskaper har för att kunna upptäcka felet. Om köparen inte har kunskapen själv för att undersöka skicket på bostaden kan denne låta någon annan med mer kunskap göra det. I de flesta fall kan ett antal subjektiva moment resultera i att undersökningsplikten antingen ökar eller reduceras.50 Om det uppkommer varningssignaler utökar det alltså köparens ”skyldighet” att undersöka bostadsrätten och därmed blir det ännu större ansvar hos köparen.51 Om säljaren ger lugnande besked i form av enuntiationer eller garantier, minskar det köparens undersökningsplikt, så länge det inte finns anledning till att misstänka att uppgifterna inte stämmer.52
I ett tidigare rättsfall, NJA 1978 s.301, påstod säljaren att vattnet var utmärkt, kallt och friskt. Efter köpet gjorde köparna en vattenanalys där det framgick att vattnet inte var drickbart. Vid besiktningen av fastigheten hade köparna sett att vattnet rann vid kohagen, och att de därmed borde ha förstått att det inte kunde stämma att vattnet var utmärkt. Säljarens uppgifter
47 NJA 1996 s.598. 48 Ibid, s.162. 49 Ibid, s.163. 50 Gra uers (2016), s.195 ff. 51 Tegelberg (2019), s. 158. 52 Gra uers (2016), s.142.
14 neutraliserades av köparens egna iakttagelser. Köparen kan därmed inte blunda för eventuella misstankar under säljprocessen, då det kan påverka utgången om skicket betraktas som ett fel eller inte i en rättsprocess. Enligt 31 § KöpL har köparen även skyldighet att undersöka bostadsrätten i enlighet med god affärssed53 efter avlämnandet, vilket sammanfaller med tillträdet.
53 God a ffärssed ä r ett övergripa nde begrepp som ska a npa ssa s till olika bra nscher. Köpa ren ska utgå frå n en eventuell norm i bra nschen och undersökningen blir så ledes dispositiv utifrå n omstä ndigheterna . Se Prop. 1988/89:76 s.121.
15
4. Befintligt skick
I en motivering till den nya köplagen sades att bestämmelserna i 17 § ska vara utformad på det sättet att säljaren, även om denne sålt varan i befintligt skick som i 19 §, alltid ansvarar för att varan inte är i sämre skick än vad köparen med fog ska kunna förutsätta. De krav som ställs på köpeobjektets skick sänks vid användandet av ett allmänt förbehåll. Men det innebär inte att en köpare ska behöva acceptera vilket skick som helst. Därför kom lagförslaget att om en vara säljs med ett allmänt förbehåll, föreligger det ändå ett fel i tre olika aspekter;
1. Varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller
användning som säljaren lämnat innan köpet och som kan antas ha inverkat på köpet, 2. Säljaren har underlåtit att upplysa köparen före köpet om ett väsentligt förhållande
som rör varans egenskaper eller användning som säljaren måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om. Detta under
förutsättningarna att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
3. Om varan är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta.54
Det finns risk för att parterna missförstår den faktiska innebörden av klausulen “befintligt skick”. Säljare kan exempelvis tro att denne friskriver sig helt ifrån sitt ansvar. Köparen däremot kanske tror att det är en överenskommelse om att bostadsrätten ska tillträdas i det skick som var vid undersökningen. Köparen kan även ges intrycket att denne inte har rätt att åberopa köprättsliga fel. Därmed kan köparens förväntningar på bostadsrättens skick
förändras. Den riktiga rättsverkan av klausulen är att säljaren får både en friskrivningseffekt samt en upplysningsskyldighet.55
4.1 19 § 1 st 1 p köplagen
Säljaren ansvarar för lämnade uppgifter som har inverkat på köpet. Detta gör att säljaren blir bunden till uppgifterna trots det allmänna förbehållet. Uppgifterna ska ha påverkat på så sätt att om köparen hade fått korrekta uppgifter av säljaren skulle köparen inte ha fullföljt köpet eller inte ha betalt lika hög köpeskilling.56 Dessa uppgifter måste ställas i relation till
54 Proposition 1988/89:76 s.34 ff. 55 Tegelberg (2019), s.155. 56 Ibid, s.155.
16 18 § KöpL, att uppgifterna som säljaren har överlämnat genom marknadsföring och
muntligen ska stämma överens med objektet.57
I NJA 2016 s.237 stämde inte arean överens med vad som säljaren framfört i
objektbeskrivningen till en bostadsrättslokal. Areauppgiften om 1 297 m2 kom visserligen från föreningen men den ansågs trots det vara en avtalad egenskap som säljaren fick ansvara för. Det visade sig att ytan var 1 187 m2 enligt en mätning av ett företag och enligt köparens egna mätningar var ytan 1 195 m2. Uppgiften i marknadsföringen var preciserad och köparen hade därmed rätt att åberopa felet trots säljarens friskrivning med ett allmänt förbehåll. Uppgifter från säljaren som inte stämmer överens med köpeobjektet strider direkt mot köpeavtalet, och säljaren kan inte undgå ansvar genom att friskriva sig från samma uppgift.58 4.2 19 § 1 st 2 p köplagen
Köpeavtal som avser bostadsrätter innehåller som tidigare nämnts oftast friskrivningen “befintligt skick”. Detta resulterar att 19 § 1 st 2 p KöpL blir tillämplig. Paragrafen anger att varan är felaktig om säljaren före köpet har försummat att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som denne måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om. Detta även om varan har sålts i “befintligt skick”. För säljaren kan detta innebära en viss upplysningsplikt. Enligt paragrafen kan man urskilja att det alltså inte räcker att det är en fråga om väsentligt
förhållande, utan det krävs dessutom att köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om det. Vad en köpare med fog kunnat räkna med att bli upplyst om är svårt att avgöra, men bestämmelsen gäller alltså endast om sådana uppgifter som säljaren kan antas ha vetskap om. Med andra ord omfattas det inte av sådana uppgifter som en säljare borde känna till. Det kan däremot hända att säljaren drabbas av en upplysningsplikt även om denne inte faktiskt känt till felet, då man anser att säljaren inte kunnat undgå att lägga märke till hur felet förhåller sig.59
Svea hovrätt i mål nr. T 10231-02 rörde en säljare som kände till ett kommande stambyte som medförde en betydlig höjning av årsavgiften. Tvisten prövades mot 19 § 1 st 2 p. KöpL och domstolen menade att sådan information var av väsentlig betydelse. Dock visade inte köparna att frågan hade någon avgörande betydelse för dem och således biföll domstolen inte
57 Munukka , Jori, Köpla gen (SFS: 1990:931) 19 § Ka ronov la gkommentar (Juno) hä mta d: 2020-05-16. 58 Högsta domstolen fastställde att areauppgiften var ett köprättsligt fel men att köparna reklamerade felet för sent. Köpa ren förlora de dä rmed tvisten.
17 käromålet. Det räcker alltså inte att informationen är av väsentlig betydelse, utan
informationen ska även antas påverka köpet och säljarna borde ha förstått det. Det rör sig således om kumulativa rekvisit, det vill säga att samtliga rekvisit måste vara uppfyllda för att lagen ska bli tillämplig. Köparen måste alltså aktivera upplysningsskyldigheten och försätta säljaren i ond tro.60
Motorcrossbanefallet NJA 2007 s.86 berörde fast egendom men Högsta domstolen använder även rättsfallet som riktlinjer vid tvister av lös egendom. Utifrån rättsfallet kan man kärna ut tre utgångslägen där säljaren har en upplysningsplikt; 1) säljaren kände till felet,
2) säljaren inser eller borde inse att köparen inte är medveten om felet och 3) säljaren inser eller borde inse att felet är av väsentlig betydelse för köparna.61 Dock kan man samtidigt sammanfatta domen på så sätt att det inte finns en generell upplysningsskyldighet för
svårupptäckta fel eller dolda fel men att säljarens handlande inte får vara svikligt eller strida mot tro och heder. Köparna kan skapa en upplysningsskyldighet för säljaren genom att försätta säljaren i ond tro, att säljaren känner till, eller borde känna till att någonting har betydelse för köparna. Rättsfallet är betydelsefullt för säljarens upplysningsplikt. Domslutet visade att det uppstår en upplysningsplikt redan innan man har nått fram till ett svikligt förledande eller handlande som strider mot tro och heder.62
4.3 19 § 1 st 3 p köplagen
Denna bestämmelse anknyter till 17 § 3 st KöpL, med den skillnaden att varan inte bara ska avvika från det köparen kunnat förvänta sig utan varan ska vara i väsentligt sämre skick. Ett allmänt förbehåll i avtalet är en omständighet i sig som faktiskt påverkar vad en köpare med fog kan förvänta sig.
Bestämmelsen gör att prispåverkan får en ytterst central betydelse vid avvikelser från den tidigare förväntade standarden. Detta resulterar i att köparens pris ska vara i uppenbart missförhållande till bostadsrättens verkliga värde.63 I en dom från Svea hovrätti
mål T 711-15 bedömde domstolen att köpeskillingen på 12 000 000 kr inte stått i uppenbart missförhållande till marknadsvärdet trots att det berörda felet värderades till 1 000 000 kr. Det framgår även att man ska beakta de så kallade övriga omständigheterna vid domstolens bedömning. Dessa övriga omständigheter behöver ha tillräcklig tyngd för att felet ska
60 Ibid, s.156.
61 Jingryd och Segergren (2018) s.280. 62 Tegelberg (2019), s.150.
18 betraktas som väsentligt. I NJA 2019 s.807, som kommer diskuteras ytterligare nedan, hade köparen inte kunnat använda badrummet på tre månader och det var således ett hinder för köparen att använda bostaden. Trots att köparen inte kunde använda badrummet på tre månader, ansåg Högsta domstolen att den omständigheten inte var ett väsentligt fel då köparens hinder att nyttja bostaden var till en begränsad yta.
Ett annat exempel som kan betraktas som fel trots ett allmänt förbehåll är felaktig angiven månadsavgift i marknadsföringen. Storleken på månadsavgiften har i sig betydelse för bostadsrättens marknadsvärde. Däremot behöver man reda ut om den faktiska avvikelsens storlek har påverkat marknadsvärdet. En avvikelse på 100 kr kan vara svår att argumentera för att ha påverkat bostadsrättens värde och kommer därför inte utgöra ett köprättsligt fel.64 Det förekommer dock köprättsliga fel med avvikelser från förväntad standard även om det visar sig att avvikelsen egentligen inte är i uppenbart missförhållande till bostadsrättens verkliga värde. Då måste däremot avvikelsen medföra att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förvänta sig. Dessa fall uppstår när bostadsrätten bland annat marknadsförts med begrepp såsom ”topprenoverad” eller ”toppskick”. Huvudregeln är här att köparen ska haft anledning att förvänta sig denna standard, eller om felet skulle vara oacceptabelt även för den normala köparen.65 I ännu ett fall från Svea hovrätt,
mål nr. T 11138-14, hade bostadsrätten varit i väsentligt sämre skick än vad köparen haft anledning att förvänta sig. Felet beräknades till 500 000 kr och köpeskillingen låg på 14 000 000 kr. Procentuellt motsvarande felet 3.5% av köpeskillingen och ansågs vara av väsentlig betydelse då bostadsrätten just marknadsförts med begreppet ”toppskick”. Vissa fel i bostadsrätter kan också vara så pass allvarliga att de inte är acceptabla även för normalköparen. Dessa fel behöver inte ha stor påverkan på marknadsvärdet som förutses i 19 § 1 st 3 p KöpL. Exempelvis är förekomst av kackerlackor ett oacceptabelt fel eftersom man ska kunna förvänta sig som köpare att bostadsrätten man köper inte ska ha ohyra, vilket fastställdes i NJA 1998 s.972.
Felbedömningen med klausulen “befintligt skick” kan enligt 19 § 1 st 3 p KöpL förklaras enligt följande:
64 Aldmo (2017), s.52. 65 Ibid, s.53.
19 1. Felbedömningen görs enligt felets påverkan på marknadsvärdet. Köparens
köpeskilling ska dessutom stå i uppenbart missförhållande till marknadsvärdet på bostadsrätten.
2. Det kan föreligga fel trots att köpeskillingen inte står i uppenbart missförhållande av marknadsvärdet på bostadsrätten. Förutsättningen är således att bostadsrätten ska vara i väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat förvänta sig.
3. Felet kan vara ett så kallat oacceptabelt fel, att även normalköparen inte accepterar det. Detta fel behöver alltså inte ställas i relation till bostadsrättens bedömda marknadsvärde.66
4.4
NJA 2019 s.807I NJA 2019 s.807 hävdade köparen att bostadsrätten var i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta, i enlighet med bostadens pris, utseende och badrummets ålder. Badrummet i bostaden, som renoverades 2009, saknade tätskikt. Köparen var tvungen att renovera badrummet för att förhindra vattenskador, och hade därmed inte tillgång till badrummet i tre månader. Säljaren menade att bostadsrätten sålts i “”befintligt skick” och att den inte varit i väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat förutsätta, samt att bristerna borde ha upptäckts vid undersökningen av bostadsrätten. Dessutom gjorde säljaren gällande att köparen haft en mer ingående undersökning än vad som framgår enligt 20 § KöpL. I det besiktningsprotokoll som fanns vid överlåtelsen fanns det noterade brister i badrummet. Köparen reklamerade felet i tid.
Tingsrätten ogillande köparens talan. Hovrätten ansåg att bostadsrätten var i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta. Högsta domstolen, som anslöt sig till tingsrättens domslut, framhöll i domskälen att säljaren kan begränsa felansvaret genom att friskriva sig från ansvar över köparens förväntningar på bostadsrättens skick, varefter man utvecklade väsentlighetsbedömning i 19 § 1 st 3 p KöpL. Högsta domstolen fastställde därvid med stöd av förarbeten67 att bestämmelsen är avsedd att träffa de fall där varans skick
objektivt sätt står i uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter. Åtgärdskostnaderna ska vara tillräckligt höga gentemot köpeskillingen för att det ska anses vara ett väsentligt fel. Om så inte är fallet krävs att de övriga omständigheterna är av
tillräcklig tyngd. Om utgiften endast blir några procent finns således inget väsentligt fel men det kan alltså ändå föreligga fel om omständigheterna kräver det. Dessa omständigheter är
66 Ibid, s.55.
20 bland annat om köparen lider av väsentlig olägenhet, exempelvis att köparen får ett hinder i nyttjanderätten under en långvarig period eller drabbas av andra utgifter som då inte rör felavhjälpandet.
Sammanfattningsvis gäller att ju mindre missförhållande mellan pris och värde, desto mer måste alltså de övriga omständigheterna överväga för att det ska anses vara felaktigt enligt 19 § 1 st 3 p KöpL. Högsta domstolen menade att köparen inte borde ha upptäckt felet vid en undersökning i enlighet med 20 § KöpL eller att en mer ingående besiktning skulle ha skett. Utgiften för avhjälpandet av felet motsvarade mindre än 3 % av priset. Därför ansågs inte bostadsrätten vara i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta. De övriga omständigheterna var därmed tvungna att ha tillräcklig tyngd, såsom att inte ha tillgång till eget badrum. Felet var ett hinder i nyttjanderätten men hindret varade endast i tre månader. Detta hinder i nyttjanderätten begränsades dessutom till endast badrummet. Högsta domstolen fastställde att bostadsrätten inte var felaktig.
21
5. Analys och diskussion
Som framgått ovan är rättsläget gällande ett allmänt förbehåll osäkert vid felbedömningen. Friskrivningar är till för att skydda säljaren från olika grader av felansvar. Det finns inga lagar som säger om och när en friskrivning ska användas. När det gäller ett allmänt förbehåll skapas en del frågetecken eftersom köpare och säljare tolkar klausulens innebörd olika. Detta medför problem då säljaren kan tro att denne slipper ansvar medan köparen tror att denne inte har rätt att åberopa fel eftersom bostadsrätten såldes i ett befintligt skick. Om köparen tolkar det så, kan köparen lätt känna sig lurad av säljaren om köparen inte har blivit korrekt
informerad om klausulens innebörd. Det finns ju, trots säljarens försök till total friskrivning, ett ansvar hos säljaren om felet är av väsentlig karaktär.
Om man jämför ett allmänt förbehåll med egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning, framgår det ganska tydligt att det inte finns utrymme för egna tolkningar. En
egenskapsfriskrivning gör att man inte har möjlighet att som köpare åberopa ett fel för den specifika del av köpeobjektet som säljaren har friskrivit sig ifrån. Man förändrar på så sätt köplagens felbegrepp och det som tidigare var ett fel, inte längre kan vara ett fel. En
påföljdsfriskrivning förändrar inte köplagens felbegrepp som en egenskapsfriskrivning, utan den utsläcker köparens möjlighet att rikta felansvar mot säljaren. Säljaren ansvarar för dolda fel i två år gällande bostadsrätter men med en påföljdsfriskrivning reglerar man säljarens ansvar gällande dolda fel. Detta gäller dock inte om säljaren är medveten om ett dolt fel, då säljaren inte får strida mot tro och heder.
En egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning skiljer sig mot ett allmänt förbehåll. Det finns ingen väsentlighetsbedömning gentemot köpeskilling eller övriga omständigheter som gör att det på något sätt kan betraktas olika beroende på situation, som framgår i
19 § 1 st 3 p KöpL. Däremot kan friskrivningarna ifrågasättas utifrån klausulens utformning eftersom de måste vara tydliga med dess innebörd för att anses vara giltiga.
En intressant aspekt gällande ett allmänt förbehåll är att den anses vara giltig vid köp av bostadsrätter men anses vara en för allmänt hållen friskrivning för fastigheter. Vid förmedling av fastigheter har flera domslut från Högsta domstolen underkänt klausulen “befintligt skick” på grund av bristande egenskaper som säljaren friskriver sig från. Det har även skapat
oklarheter ifall klausulen medför friskrivning likväl från rättsliga fel och rådighetsfel, eller om den bara omfattar de byggnadstekniska felen i fastigheten. Syftet med klausulen är som sagt att säljaren vill friskriva sig från allt ansvar från och med överlämnandet. Klausulen kan
22 alltså inte uppfylla sitt syfte helt och hållet vid överlåtelse av fastigheter och behöver i så fall kompletteras med ytterligare friskrivningar som avsäger säljaren ytterligare ansvar.
Vid köp av bostadsrätt aktualiseras ett allmänt förbehåll. Detta anses vara en alltför generell friskrivning för fast egendom. Genom köplagen förstår man att bostadsrätter länge har behandlats enligt samma bestämmelser som lösöre, så som bilar, vitvaror osv. Kanske har detta att göra med att bostadsrätter tidigare haft en lägre prisnivå än fastigheter.
Konsekvensen är att man vid köp av bostadsrätter tillämpa tre olika lagar; köplagen, jordabalken, bostadsrättslagen, och möjligen fyra med avtalslagen. I dag kan bostadsrätter kosta betydligt mer än fastigheter och behöver därför andra bestämmelser som kommer bort från att behandla bostadsrätter som vilket lösöre som helst. Istället bör man behandla det mer likt fastigheter, och därför drar man analogier till jordabalken när det behövs idag.
Fel i köplagen definieras först och främst i 17 § KöpL, gällande bostadsrättens skick, där det framgår att varan ska överensstämma med avtalet så som art, mängd, kvalitet, andra
egenskaper och förpackning. Dessutom ska det anses att ett fel föreligger om bostadsrätten avviker mot vad en normal köpare med fog kunnat förutsätta. Detta i enlighet med
bostadsrättens ålder, skick och vad som framgått i marknadsföringen. 17 § KöpL behandlar faktiska fel, som är indelat i konkreta och abstrakta fel, varav de konkreta strider direkt mot avtalet och abstrakta fel mot vad man som köpare kan förvänta sig. I 17 § KöpL betraktar man ett fel utan en väsentlighetsbedömning, som används i 19 § KöpL.
Om man jämför 19 § med 17 § KöpL, finns det tydliga skillnader hur ett fel bedöms. När man använder en klausul i avtalet som säger att man säljer bostadsrätten i “befintligt skick”
tillämpas 19 § KöpL. Med en sådan friskrivning skapas det andra kriterier för att det ska räknas som ett fel.
19 § 1 st 1 p KöpL anger att bostadsrätten ska stämma överens med säljarens uppgifter och att uppgifterna ska ha inverkat på köparen. Uppgifterna som säljaren upplyser om genom enuntiationer, garantier eller i marknadsföringen är en del av avtalet. Köparen kan inte vara naiv i förhållande till säljarens uppgifter utan köparen måste även vara kritisk så att
uppgifterna stämmer. Uppgifterna behöver inte regleras i köpeavtalet men de är ändå bindande.
19 § 1 st 2 p KöpL säger att säljaren ska upplysa köparen om väsentliga förhållanden gällande varans egenskaper och dess användning, samt om det köparen med fog kunna förutsätta att bli upplyst om. Säljaren har alltså en upplysningsplikt gentemot köparen för att
23 köparen ska kunna fatta ett välgrundat affärsbeslut. I Svea hovrätt i mål nr. T 10231-02 bedömdes egentligen felet, med avgiftshöjningen på grund av stambyte, som ett köprättsligt fel men då köparen inte tydliggjort för säljaren att det var av avgörande betydelse, avslog domstolen köparens åberopan. Trots att avgiftshöjningen kanske haft en påverkan på marknadsvärdet bedöms felet ändå inte vara tillräckligt eftersom köparen måste aktivera säljarens upplysningsplikt.
19 § 1 st 3 p KöpL anger att felet ska vara väsentligt med hänsyn till köpeskillingen och övriga omständigheter. Ett allmänt förbehåll tar inte bort köparens rätt att åberopa abstrakta fel. Däremot är det en väsentlig skillnad jämfört med 17 § 3 st KöpL, där det framgår det att om det är en avvikelse ”från vad köparen med fog kunnat förutsätta” anses varan därmed vara felaktig. Om man däremot har skrivit in ett allmänt förbehåll i köpeavtalet får utfallet en annan bedömning. Gränsdragning till ett fel blir då längre, då avvikelsen måste vara i väsentligt sämre skick än vad köparen förväntade sig. Om man tillämpar 17 § är det därför lättare för en köpare att åberopa ett abstrakt fel än om bedömningen utgår från 19 §.
Utfallet i Svea hovrätts dom i mål nr. T 711-15 innebär att en bostadsrätt med en köpeskilling på 12 000 000 kr med fel som värderats till 1 000 000 kr inte ansetts vara i uppenbart
missförhållande till marknadsvärdet för att betraktas som väsentligt fel. Detta innebär en avvikelse som motsvarar 8.3% av köpeskillingen. Domstolen ställde ett väldigt högt krav på prispåverkan. I ett annat rättsfall, Svea hovrätt, mål nr. T 11138-14 utgjorde en procentsats på 3,5 % ett väsentligt fel eftersom bostadsrätten hade marknadsförts i ”toppskick”. I det senare fallet vägde de övriga omständigheterna tyngre och därmed var det ett väsentligt fel.
I NJA 2019 s.807 menade Högsta domstolen att bristerna i badrummet inte utgjorde ett väsentligt fel eftersom åtgärdskostnaderna att avhjälpa felet inte stod i uppenbart
missförhållande till köpeskillingen. Dessutom var inte de övriga omständigheterna tillräckligt omfattande. I detta fall fanns ett hinder i nyttjandet av badrummet . Hindret pågick i tre månader och betraktades inte som en sådan olägenhet att det ansågs nå upp till väsentligt fel. Sammanfattningsvis är väsentlighetsbedömningen vid användningen av ett allmänt förbehåll vag och skapar en hög processrisk. Bedömningen av felet angående åtgärdskostnader i relation till köpeskillingen kommer att variera utifrån den geografiska faktorn. Olika städer, samt områden i samma stad kan skilja sig väsentligt åt vid jämförelsen av
kvadratmeterpriserna. Samtidigt är inte kostnaderna för att åtgärda felen beroende av vart man befinner sig i landet, då det normalt sätt inte är dyrare i Stockholm än i en förort för att
24 anlita en hantverkare. Procentsatsen som Högsta domstolen använder sig av för att bedöma om ett fel är av väsentlig karaktär eller inte skapar därmed missförhållanden, då procentsatsen för samma fel kommer variera beroende på den geografiska faktorn. Dessutom ska man beakta att alla människor ska behandlas lika inför lagen. Man ska inte behöva lägga ut mer pengar på att åtgärda ett fel för att man köper en dyrare lägenhet. Läget på bostadsrätten ska inte avgöra om man får en lyckad framgång i en domstolsprocess vid ett allmänt förbehåll som i 19 § KöpL. Bedömningen av de övriga omständigheterna är även en tolkningsfråga vid varje tvist och är därmed beroende av vad som anses vara betydelsefullt i just den tvisten.
25
6. Slutsats
Även om bostadsrätten har överlåtits utan allmänt förbehåll om “befintligt skick” är säljaren skyldig att informera köparen om egenskaper som kan antas ha betydelse för köparen. Om bostadsrätten överlåts med förbehållet ändras dynamiken på så sätt att säljarens
upplysningsplikt endast omfattar väsentliga förhållanden. Var går gränsen för om ett fel räknas som väsentligt eller inte?
Väsentlighetskravet i 19 § 1 st 3 p KöpL medför att felet bland annat ställs i relation till prispåverkan på köpeskillingen. Detta resulterar alltså i att köparens pris ska vara i uppenbart missförhållande till bostadsrättens verkliga värde. Om inte felet i förhållande till
köpeskillingen räcker för att anse att felet är väsentligt krävs det att andra omständigheter har en viss tyngd. Har bostadsrätten marknadsförts med “toppskick” har köparen högre befogade förväntningar än om den inte hade marknadsförts så. Utfallet i NJA 2019 s.807 skapar
frågetecken och rättsosäkerhet för både köpare och säljare för vad som faktiskt gäller vid felbedömningen med ett allmänt förbehåll såsom “befintligt skick”. Hade tvisten prövats med 17 § istället för 19 § KöpL, hade avvikelserna med störst sannolikhet räknats som ett
köprättsligt fel. Men eftersom klausulen “befintligt skick” prövas utifrån 19 § KöpL måste felet även vara väsentligt för att köparen ska ha möjlighet att åberopa felet.
Enligt 19 § 1 st 2 p KöpL måste säljaren informera om väsentliga förhållanden som rör bostadsrättens egenskaper som säljaren måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om. För att köparna ska kunna grunda felansvaret mot säljaren krävs däremot att informationen som undanhållits måste antas påverkat köpet och att säljarna borde ha förstått det. Rekvisiten måste således vara uppfyllda för att bestämmelsen ska bli tillämplig. Detta försätter köparen i en position att köparen måste uttryckligen redogöra för säljaren vad de anser är av stor vikt. De måste alltså försöka aktivera säljarens upplysningsskyldighet. Säljaren å andra sidan kan alltså friskriva sig från ansvar för just den egenskapen.
Klausulen “befintligt skick” underkänns som en godtagbar allmän friskrivning vid försäljning av fastigheter. Säljaren behöver uppge mer preciserade egenskaper som denne vill avsäga sig felansvar för och på så sätt ge köparen en chans att undersöka dessa egenskaper närmare. Klausulen medför även tveksamheter gällande om säljaren avsäger sig från rättsliga fel och rådighetsfel, eller om det endast rör sig om de byggtekniska felen. Om en allmänt skriven
26 klausul finns med vid förmedling av fastighet kan felansvaret jämkas med stöd av 36 § AvtL. Däremot är detta endast prövat i näringsidkare-konsumentfall.
Varför klausulen “befintligt skick” är godkänd i samband med försäljning av bostadsrätt men inte fastighet beror förmodligen på att bostadsrätter anknyter mest till köplagen och inte jordabalken. Köplagen tar som sagt främst sikte på generiska varor och dessa säljs huvudsakligen alltid i “befintligt skick”. Förklaringen till varför bostadsrätter inte har kopplats till jordabalkens felregler grundar sig i att förr i tiden ansågs inte bostadsrätter ha tillräckligt stort ekonomiskt värde jämfört med fastigheter. Nu för tiden kan bostadsrätter ha lika stort marknadsvärde, eller till och med mer än fastigheter.
I uppsatsen har vi ställt frågan “hur påverkar klausulen parterna vid en bostadsrättstvist?”. Det är uppenbart att processrisken är hög i denna typ av tvist eftersom bedömningen i instanserna skiljer sig från fall till fall. Det är en gråzon över vad som betraktas som ett väsentligt fel. Dessutom ställer “övriga omständigheter” till det ytterligare, och beroende på fall till fall får man olika utfall. Kanske kommer man i framtiden behöva införa en tydligare klausul som inte är lika allmänt hållen. Kanske kommer klausulen “befintligt skick” rentav dömas ut i framtiden såsom den redan gjorts vid försäljning av fastigheter.
27
Referenser
Författningar Avtalslagen (1915:218) Jordabalken (1970:994) Köplagen (1990:931) Propositioner Prop. 1988/89:76, Om ny köplagProp. 1970:20 del B 1 s. 212, Med förslag till jordabalk
Rättsfall NJA 1975 s.545 NJA 1976 s.217 NJA 1978 s.301 NJA 1983 s. 808 NJA 1998 s.792 NJA 2016 s.237 NJA 2019 s. 807 Svea Hovrätt i mål nr. T 5254-04 Svea hovrätt mål nr. FT 3483-13 Svea hovrätt mål nr. T 11138-14 Svea hovrätt mål nr. T 711-15 RH 1994:124 Doktrin
Aldmo, Fredrik. Fel i bostadsrätt. Wolters Kluwer, Stockholm, 2017. Grauers, Folke. Fastighetsköp. Upplaga 21, Juristförlaget i Lund, 2016.
28 Kihlman, Jon. Fel: Särskilt vid köp av lös och fast egendom, MercurIUS, Handelshögskolan, Stockholm, 1999.
Ramberg, Jan och Ramberg, Christina, Allmän avtalsrätt, 11 uppl. Norstedts juridik, Stockholm, 2019.
Tegelberg, L. Köp av bostadsrätt. Norstedts Juridik, Stockholm, 2019.
Victorin, Anders & Flodin, Jonny. Bostadsrätt med översikt över kooperativ hyresrätt , uppl. 4:1, Iustus, Uppsala, 2016.
Lagkommentar
Munukka, Jori, Köplagen (SFS: 1990:931) 19 § Karnov lagkommentar (Juno) hämtad: 2020-05-16.
Elektroniska källor
Mäklarstatistik, Om statistiken (2019) https://www.maklarstatistik.se/om-oss/om-statistiken/ Hämtad: 2020-02-22
