“Befintligt skick”- klausul i samband med
överlåtelse av bostadsrätt - en juridisk analys
“As is”-clause in association with sales of a tenant-ownership - a legal analysis
Författare: Carl Börjesson, Philip Nilsson & Victor Werner
Fastighetsvetenskap med inriktning mot fastighetsförmedling Kandidatnivå
15 Högskolepoäng VT 2021
Sammanfattning
Under ett år sker det många bostadsrättsförsäljningar i Sverige och vid vissa händer det att köparna upptäcker fel i bostaden. Vid försäljningarna används den allmänna friskrivningsklausulen “befintligt skick”, som under 2019 och 2020 har kommit att bli omdiskuterad och omprövad. För att en bostadsrätt, såld med friskrivningen “befintligt skick” ska anses vara fel görs en väsentlighetsprövning. Prövningen innehåller en kvantitativ del och en del som inkluderar övriga omständigheter i fallet. Vad som omfattar de övriga omständigheterna har från juridiskt håll efterfrågats bland annat av Oskar Gentele. Uppsatsen ämnar därför att undersöka hur HD gjort sin bedömning gällande “befintligt skick”-klausulen och om bedömningen skiljer sig från 2019 års rättsfall.
I HD:s domslut från 2020 gjordes även ett uttalande hur undersökningsplikten för bostadsrätter skiljer sig mot fastigheter och visar att den inte är lika omfattande. Tidigare har det sagts att undersökningsplikten aktiveras på en visning genom att köparen antingen påbörjar undersökningen självmant eller att säljaren uppmanar till en undersökning. I och med detta domslut så ses inte visningen längre som en påbörjad undersökning.
Genom att analysera olika former av juridiskt material och applicera dessa på de två olika prejudikaten, kan en tydligare bild skapas över HD:s uttalande. Den övergripande bilden av rättsfallen framkommer i uppsatsens fjärde och femte kapitlet för att sedan i det sjätte kapitlet diskuteras. Sammanfattningsvis kom domen från 2020 med lite andra synvinklar gällande hur de bedömer de övriga omständigheterna i väsentlighetsprövningen, samt att de även gjorde ett uttalande om hur de ser på undersökningsplikten. Även om 2019 och 2020 års fall är liknande i många avseenden, görs olika bedömningar gällande vilken funktion ett badrum har.
Abstract
During a year, there are many tenant-ownership sales in Sweden and in some cases, buyers discover defects in their dwelling. Sellers typically use the general disclaimer "as is", which in 2019 and 2020 has been discussed and reconsidered by courts. In order for a tenant-ownership sold with the disclaimer “as is” to be considered defective, a materiality test is performed, the test contains a quantitative part and one that includes the other circumstances in the case. What includes the other circumstances has been legally requested by among others Oskar Gentele. The thesis therefore intends to examine how the Supreme Court made its assessment in 2020, unlike the case the year before.
In the Supreme Court ruling from 2020, a statement was also made on how the duty to investigate tenant-ownership apartments differs from real estate and is not as extensive. It has previously been said that the duty to investigate is activated at a viewing by the buyer either starting the investigation voluntarily or the seller requests the buyer to investigate. With this ruling, the viewing is no longer seen as an ongoing investigation of the dwelling.
By analyzing different forms of legal material and then applying it to the two different legal cases from the Supreme Court, a clearer picture can be created of the Supreme Court statement. The overall picture emerges in the fourth and fifth chapters and is then commented on in the sixth. In summary, the judgment from 2020 came with slightly different points of view on how they assess the other circumstances in the materiality test and that they also made a statement on how they view the duty to investigate. Although the case from the year before is largely similar to the case of 2020, they make different assessments of what function a bathroom has.
Förkortningar
AvtL Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på
HD Högsta domstolen
HovR Hovrätt
JB Jordabalken (1970:994)
KöpL Köplagen (1990:931)
NJA Nytt juridiskt arkiv
Prop. Propositioner
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 5
1.1 Bakgrund ... 5
1.2 Syfte och frågeställning ... 6
1.3 Avgränsningar ... 7
1.4 Metod ... 8
1.5 Disposition... 8
2. Felregler vid köp av bostadsrätt ... 10
2.1 Inledning ... 10
2.2 Köplagen i förhållande till bostadsrätter ... 10
2.3 Feltyper i bostadsrätt ... 11
2.4 Vilken standard kan en köpare förvänta sig på en bostadsrätt?... 11
2.5 Ansvarsfördelning vid köp av lös egendom ... 13
2.5.1 Risken för varan... 13 2.5.2 Undersökningsplikt... 14 2.5.3 Upplysningsplikt ... 16 2.5.4 Friskrivningar ... 17 3. Befintligt skick... 19 3.1 Inledning ... 19
3.2 Befintligt skick ur ett historiskt perspektiv... 19
3.3 Befintligt skick - Rättslig innebörd ... 19
4. Befintligt skick i rättspraxis ... 22
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Varje år sker många bostadstransaktioner i Sverige där en betydande del är bostadsrätter och där flertalet av dessa bostadsrättsförsäljningar är oproblematiska.1 Vid vissa av försäljningarna händer det att köpare upptäcker att bostadsrätten är behäftad med fel som inte varit känt innan köpet. Många av de fel som uppstår hänger ihop med fel i elinstallationer, fel i vattenledningar eller andra renoveringar som inte är korrekt utförda. Det som toppar listan på de mest förekommande tvisterna är fel som är kopplade till badrummet.2
Eftersom bostadsrätter klassificeras som lös egendom regleras köpen genom köplagen (1990:931), till skillnad från köp av fastigheter som regleras genom jordabalkens (1970:994) bestämmelser.3 Trots att bostadsrätter räknas som lös egendom, kvarstår faktum att det likt fastigheter handlar om överlåtelser av bostäder där syftet är synonymt, oavsett vilken upplåtelseform det gäller. Av den anledningen gör domstolen i vissa fall analoga tillämpningar av jordabalken.4
Vid köp av bostadsrätt kan köpare och säljare komma överens om att i köpekontraktet skriva in en friskrivning. Det finns flera olika typer av friskrivningar, den vanligaste och mest förekommande är att en bostadsrätt säljs i “befintligt skick”.5 Det många inte vet med denna friskrivning är att den ger säljaren en upplysningsplikt för fel som han känner till eller borde känt till. I och med införandet av en “befintligt skick”-klausul påverkas även köparen, i form av en mer långtgående undersökningsplikt.6
I 19 § KöpL finns det bestämmelser som behandlar en vara som säljs med klausulen “befintligt skick”. Paragrafen är uppdelad i tre punkter som säger att varan ändå ska anses vara felaktig om:
1 Svensk Mäklarstatistik, Bostadsrätter, https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/#/bostadsratter, hämtad 10 februari 2021.
2 Hallqvist Advokatbyrå Bostadsjuristerna, 10 vanligaste tvisterna vid bostadsrättsaffärer,
https://bostadsjuristerna.se/10-vanligaste-tvisterna-vid-bostadsrattsaffarer/, hämtad 10 februari 2021. 3 Prop. 1988/89:76 s. 60–61.
4 Lars Tegelberg, Köp av bostadsrätt, 1:1. uppl., Stockholm: Norstedts Juridik, 2019, s. 143.
5 Oskar Gentele, Procentmetod vid felbedömning av bostadsrätt såld i befintligt skick. Kan metoden förbättras?,
Juridisk Tidskrift, 2020/21, s. 453.
1. “varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,
2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.”
Den tredje punkten är en form av väsentlighetsprövning, vilket innebär en bedömning gällande om bostadsrätten anses vara i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta. Genom denna prövning sätts köpeskillingen i förhållande till vad bostadens värde skulle anses vara med det förekommande felet. Rättsfall har påvisat att kravet är högt ställt på pris-förhållandet mellan att bostadsrätten är felaktig till det priset den sålts för.7
Under senare år har väsentlighetsprövningen behandlats i HD, där efterföljande praxis har skapat diskussioner om hur bedömningen ska göras. Bland annat efter NJA 2019 s. 807, har det från juridiskt håll efterfrågats ett förtydligande kring de övriga omständigheterna i väsentlighetsbedömningen. Denna uppsats ämnar därför att klargöra om ett sådant förtydligande framkom i domen från slutet av 2020 och om väsentlighetsbedömningen skiljer sig i andra hänseenden.
Vid köp av antingen bostadsrätter eller fastigheter råder det en undersökningsplikt för köparen. Skillnaden är att vid köp av bostadsrätter måste undersökningsplikten bli aktiverad för att gälla. Aktiveringen kan ske på två sätt; säljaren uppmanar köparen att undersöka bostadsrätten eller att köparen redan har påbörjat en undersökning. Säljarens uppmaning att köparen ska undersöka bostadsrätten sker oftast via en lydelse i objektsbeskrivningen som erhålls på visningen. Troligtvis är det också på visningen som köparen själv börjar att undersöka varan.
1.2 Syfte och frågeställning
Grunden för denna typ av bedömning är en prövning av de övriga omständigheterna samt de kvantitativa aspekterna. Vad som är avgörande inom bedömningen av övriga omständigheter har inte klargjorts i tidigare prejudicerande domar, vilket har efterfrågats från juridiskt håll efter 2019 års fall. Studien ämnar vidare att undersöka om HD gjort någon form av klargörande hur tolkningen av “befintligt skick” ska göras i framtida fall och hur undersökningsplikten påverkar parternas felansvar. För att understödja syftet med uppsatsen behandlas följande frågeställningar:
● Vad innebär “befintligt skick”-klausulen?
● Hur görs väsentlighetsbedömningen i och med 2019 samt 2020 års rättsfall?? ● Tydliggör HD vilka övriga omständigheter som har betydelse?
● Vad gör HD för tolkning av undersökningsplikten?
1.3 Avgränsningar
Vid försäljning av bostadsrätt med hjälp av en fastighetsmäklare omfattas förmedlingen av fastighetsmäklarlagen (2011:666). Mäklaren har enligt denna lag en skyldighet att hålla berörda parter informerade samt delge information som är av väsentlig betydelse. Arbetet går inte in djupare på vilken rådgivningsplikt samt omsorgsplikt mäklaren har mellan de berörda parterna. Påföljder som mäklaren kan göra sig skyldig till genom att åsidosätta fastighetsmäklarlagen bortses ifrån i uppsatsen. Vidare lämnas mäklarens roll i att införa en “befintligt skick”-klausul i kontraktet åt sidan på grund av utrymmesskäl.
Uppsatsen ämnar undersöka användandet av “befintligt skick”-klausul vid överlåtelse av bostadsrätt. Det finns andra typer av objekt eller varor klausulen går att applicera på vilket inte kommer undersökas i uppsatsen.8
Försäljningar av bostadsrätter kan ske mellan både privatpersoner och näringsidkare eller sinsemellan. Fokus i uppsatsen gäller överlåtelser mellan privatpersoner, således kommer inte försäljningar mellan privatperson och näringsidkare undersökas i uppsatsen.
1.4 Metod
I uppsatsen tillämpas en rättsanalytisk metod som, till skillnad från en rättsdogmatisk metod, innehåller mer än bara “fastställa gällande rätt”. Vid användandet av en rättsanalytisk metod är inte bundenheten till ett antal källor aktuellt, utan ett friare val av källor kan göras.9
Med en rättsanalytisk metod kan en djupare analys av gällande rätt utföras samt kritiskt granskas.10 I arbetet appliceras den så kallade trattprincipen, där grunderna läggs brett för att sedan smalnas av genom att bearbeta och analysera de beslut som kom från HD under 2019 och 2020.11 Domen från 2020 analyseras mer noggrant, för att se om HD gör ett förtydligande kring väsentlighetsprövningen i 19 § 1st. 3p. KöpL.
I en rättsanalytisk metod ingår det att kritisera uttalanden och domar från domstolarna. Kritiken kan bland annat gälla att domstolar avviker från exempelvis prejudikat där underlaget för denna kritik kan komma från olika typer av källor.12 Arbetets upplägg med den så kallade trattprincipen leder till att den avslutande diskussionen är den del där den rättspolitiska diskussionen hålls. Syftet med denna del är att diskutera bedömningen gällande införandet av en “befintligt skick”-klausul.
Analyserandet av lagkommentarer, doktrin och praxis har bearbetats för att kunna ge en tydligare helhetsbild av väsentlighetsbedömningen. Bland de rättskällor som finns råder en hierarki där lagar står överst, därefter är ordningsföljden förarbeten, domstolspraxis och sist doktrin.13 I uppsatsen används praxis från samtliga domstolar, det vill säga tingsrätt, hovrätt och Högsta domstolen. Trots att tingsrättens beslut inte har en stark juridisk vägledning, anses det fylla en funktion i arbetet eftersom deras bedömning ska utgå från de prejudikat som finns beträffande “befintligt skick” klausulen i 19 § KöpL.
1.5 Disposition
För att underlätta för läsaren påbörjas arbetet med att förklara grunderna gällande en överlåtelse av en bostadsrättslägenhet med en “befintligt skick”-klausul. Det redogörs genom att i andra kapitlet förklara viktiga element såsom köplagens betydelse, vad en köpare kan förvänta sig av bostadens skick och ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare. Vidare i kapitel tre analyseras “befintligt skick”-klausulens rättsliga innebörd grundligt med hjälp av doktrin,
9 Claes Sandgren, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, 4:1. uppl., Stockholm: Norstedts Juridik, 2018, s. 50–51. 10 Ibid, s. 50–51.
11 Sandgren 2018, s. 24. 12 Ibid. s. 51.
2. Felregler vid köp av bostadsrätt
2.1 Inledning
Avsikten med följande del är att skapa en förståelse för de juridiska grunder som gäller vid en överlåtelse av bostadsrätt. Det sker genom en redogörelse för hur ansvarsfördelningen mellan parterna ser ut och vad undersöknings- samt upplysningsplikt innebär i förhållande till en “befintligt skick”-klausul i överlåtelseavtalet.
2.2 Köplagen i förhållande till bostadsrätter
Köplagen (1990:931) är den lag som reglerar köp av lös egendom. Eftersom bostadsrätter till skillnad från fastigheter ses som lös egendom, tillämpas lagen på de typerna av objekt. Det var via ett samarbete mellan de nordiska länderna som förslaget om ny köplag arbetades fram genom prop. 1988/89:76.14
Jordabalkens (1970:994) regler tillämpas på fast egendom, men som det framkommer i propositionerna går det att ta vissa avsteg från den strikta bedömningen av köplagens bestämmelser.15 Genom att använda jordabalken analogt ger det en mer rättvis bedömning där tvister uppstått.16
Köplagens bestämmelser är dispositiva enligt 3 § KöpL, vilket betyder att om inte något annat avtalats, är det köplagens regler som tillämpas. Den dispositiva karaktären betyder ändå inte att parterna kan avtala om vad som helst. Om ett villkor i överlåtelseavtalet anses oskäligt eller rent av missgynna någon av parterna träder 36 § AvtL in. Det innebär att villkoret som anses oskäligt inte gäller, alternativt att avtalsinnehållet justeras.17 I propositionen framkommer ett exempel på en producent som i ett avtal med en “styrkemässigt underlägsen köpare”, avtalat bort allt ansvar för skicket på varan genom en friskrivning, där köparen har som avsikt att förmedla vidare varan. Här träder 36 § AvtL in och skyddar konsumenten med det ansvar som en mellanhand besitter. Det anses oskäligt att mellanhanden inte regressvis har möjlighet att kräva samma ansvar från producenten.18
14 Se Munukka, Köplag (1990:931), 1 §, Karnov, 2021-02-25 (JUNO). 15 Prop. 1988/89:76 s. 61.
16 Tegelberg 2019, s. 143.; jfr. NJA 1998 s. 792. 17 Prop. 1988/89:76, sid 23.
2.3 Feltyper i bostadsrätt
Vid en felbedömning måste två frågor beaktas; om varan avviker från det avtalade eller om det avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta. Om varan avviker från det avtalade definieras det som ett konkret fel. Om varan istället avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta, definieras det som ett abstrakt fel. Ett konkret fel innebär inte bara vad som skriftligen avtalats, utan även det som säljaren utfäst och det som uttalats i objektsbeskrivningen samt marknadsföringen. Dock har uppgifterna i objektsbeskrivningen endast verkan för säljarens felansvar om uppgifterna har stöd av säljarens godkännande eller om det är säljarens egna uppgifter det bygger på.19 Lagrådets remiss till ny köplag nämner att säljarens ansvar inte bör begränsas kring uppgifter som senare kommer lämnas av någon annan. De anser att fel bör föreligga om varans egenskaper inte stämmer överens med sådana uppgifter som lämnats ut till köpare via marknadsföringen.20
De abstrakta felen är förhållanden som inte reglerats mellan parterna. För att ta reda på om det är ett abstrakt fel, måste det bevisas att det är ett fel som avviker från vad en normalköpare med fog kunnat förutsätta.21 Rättspraxis som har behandlat frågan om abstrakt fel vid köp av bostadsrätt är “kackerlacksfallet”, NJA 1998 s. 792. Bostaden var belamrad med kackerlackor och det fanns inget avtalat mellan parterna om skadedjur, säljaren hade inte heller nämnt något om det för köparen. Domstolens utgångspunkt i fallet var att bostadsrätten avvek från vad en köpare med fog kunnat förutsätta och bedömde att det förelåg ett fel i köprättslig mening.
2.4 Vilken standard kan en köpare förvänta sig på en bostadsrätt?
Grauers beskriver en viss “gråzon” kring en köpares normala standard, eftersom det är svårt att avgöra exakt vad definitionen av normal standard är. En köpare måste förvänta sig en viss förslitning och åldersförändringar, det är först när lägenheten är i sämre skick än vad en köpare med fog kunnat förutsätta som det föreligger ett köprättsligt fel.22
Vid överlåtelse av bostadsrätt har köpare fog att kunna förutsätta en viss standard beträffande lägenhetens skick. Är intrycket vid visningen att lägenheten är sliten och i allmänt dåligt skick, minskas de förväntningar som en köpare kan ställa på bostaden. Skulle det vara
19 Tegelberg 2019, s. 145.; jfr. NJA 1983 s. 858. 20 Prop. 1988/89:76 s. 34.
21 Tegelberg 2019, s. 146.
motsatsen att lägenheten framstår exempelvis som nyrenoverad, kan en köpares förväntningar angående standarden öka.23
Utgångspunkten för en bostadsrätt är att dess skick ska vara så pass gott att en köpare ska kunna bosätta sig i den, eftersom det är en lägenhets primära syfte.24 Vad som anses utgöra fel i bostadsrätten och gör den obeboelig vid köp kan variera. Faktorer som fastighetens skick och vad som har marknadsförts påverkar vad en köpare kan förvänta sig.25 Svea hovrätt T 57– 13 är ett fall där köparna ansåg att köprättsligt fel förelåg i en bostadsrätt. Bostadsrättsföreningens fastighet var enligt objektsbeskrivningen ”väl underhållen”, men visade sig sedermera ha omfattande renoveringsbehov. Bostadsrättsföreningen beslutade innan köparens förvärv om renoveringar av bland annat värmesystem, fasad, fönster samt byte av tak. Renoveringarna skulle höja avgiften för lägenheten i framtiden. Hovrätten ansåg att köparna genom en ytlig undersökning av byggnaden samt genom att läsa årsredovisning, borde förstått att ett omfattande renoveringsbehov förelåg. Hovrätten ansåg av den anledningen att bostadsrätten inte var i väsentligt sämre skick än vad en köpare kunnat förvänta sig.26 Renoveringar och förbättringar utförda av bostadsrättsföreningen kan inte anses som fel om en köpare borde kunnat förvänta sig det, om det inte skulle innebära en avsevärt högre månadsavgift.27
Om bostadsrätten är renoverad ska en köpare kunna förvänta sig att de är utförda på ett sådant sätt att de kan klassificeras som fackmannamässigt utförda för den tiden. Renoveringar utförda av säljaren själv, ska även de göras på ett sånär fackmannamässigt vis som möjligt. Exempelvis om köparen ser att väggen är målad nyligen, då ska köparen kunna förvänta sig att färgen sitter kvar på väggen samt att hela väggen är målad. De renoveringar som utförts i bostadsrätten ska även erhållit de tillstånd som behövs för att utföras. Enligt bostadsrättslagen behövs ett godkännande av bostadsrättsföreningen vid förändring av planlösning eller ingrepp som medför annan väsentlig ändring i lägenheten.28
En köpare ska inte behöva förvänta sig att bostadsrätten är behäftad med några fuktskador, om det inte framkommer att exempelvis badrummet är i behov av renovering. Även renoveringar som utförts i bostadens elinstallationer, ska vara fackmannamässigt utförda enligt
23 Fredrik Aldmo, Fel i bostadsrätt, 1:1. uppl., Stockholm: Wolters Kluwer, 2017, s. 49. 24 Jfr. NJA 1998 s. 792.
25 Aldmo 2017, s. 49. Jfr. NJA 2016 s. 237. 26 Jfr. NJA 1998 s. 792.
de regler som för tiden var gällande då arbetet genomfördes.29 I NJA 2010 s. 286 berördes en bristfällig konstruktion där betongplatta på mark helt saknade kapillärbrytande skikt i en fritidsfastighet. HD tog utgångspunkt i sin felbedömning hur golvkonstruktioner byggdes på den tiden. Eftersom betongplatta direkt på mark utan kapillärbrytande skikt var enligt den gällande byggnormen 1967 ansåg HD att köprättsligt fel inte förelåg, då en köpare inte borde kunna förvänta sig något annat av den här typen av konstruktion.
Säljarens ansvar täcker endast en köpares befogade förväntningar, därför blir det naturligt att en säljare inte kan ansvara vid fall då köpare har haft överdrivna förväntningar om bostadens skick. Om köparen har förtydligat sina förväntningar på bostadens skick, till exempel att balkongen ska ha sol hela dagen trots ett östligt läge, skulle säljaren teoretiskt sett kunna bli ansvarig. Det förutsätter att säljaren insåg att köparen hade obefogade förväntningar och trots det inte bemötte dessa.30
2.5 Ansvarsfördelning vid köp av lös egendom
2.5.1 Risken för varan
Huvudregeln som gäller vid riskens övergång är att den förs över på köparen när varan är avlämnad. När varan anses avlämnad, regleras i vad som följer avtalet parterna emellan. Vid köp av bostadsrätt anses varan överlämnad vid tillträdesdagen.31 Tillträdet är även avgörande om säljaren är i dröjsmål med avlämnandet av bostadsrätten enligt 13 § KöpL. Om det är köparen som står för dröjsmål med avhämtning eller mottagande av varan, tillämpas mora accipiendi. Det juridiska begreppet innebär att risken övergår på köparen, trots att varan inte är avlämnad. Påföljderna regleras sedermera i 50 och 51 § KöpL.32 Visar det sig senare att bostadsrätten är felaktig är utgångspunkten det skick som varan hade på tillträdesdagen. Prisavdraget motsvarar då skillnaden mellan värdet på bostadsrätten vid felaktigt och avtalsenligt skick, 38 § KöpL.33
En missuppfattning som kan uppstå mellan parterna är att säljaren står för samtliga skador som tillkommer mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen. Det finns två undantag,
29 Ibid. s. 50. Jfr. Grauers 2016, s. 191.
30 Aldmo 2017, s. 51. Jfr. NJA 2007 s. 86, 17 § 2 st. 2p KöpL. 31 Se Munukka, Köplag (1990:931), 13 § 1 st., Karnov, 2021-02-25 (JUNO).
skador som är så pass obetydliga att de enbart är av marginella avvikelser samt skador som uppkommer på grund av åldersslitage.34 Marginella avvikelser är en helhetsbedömning av faktorer som har betydelse för marknadsvärdet, hur viktig funktionen och den estetiska skadan är för en normal köpare.
Åldersslitage är skador som säljaren inte har skyldighet att stå för eftersom de är förväntade och inte har uppkommit på grund av säljarens vanvård eller olyckshändelse. Skador som uppkommer efter tillträdet är vanliga, ofta i samband med flyttstädningen. För att identifiera vem som bär ansvaret över skadan behövs följande frågor ställas; när och varför inträffade skadan? Om köparen bevisar att tiden för skadan var då säljaren stod för faran kan säljaren i sin tur invända med att skadan tillkom på grund av åldersslitage. Om en sådan invändning är rimlig i förhållande till åldern på objektet, kan köparen troligen inte räkna med någon ersättning för skadan.35
2.5.2 Undersökningsplikt
Vid köp är det vanligt att spekulanten undersöker objektet innan denne i slutändan förklarar sig som köpare. Vid köp av lös egendom såsom bilköp, tar kunden oftast en testrunda för att göra en kontroll av bilens funktioner, innan han bestämmer sig för att köpa. Vid fastighets- samt bostadsrättsköp har spekulanten möjlighet att gå på visning och undersöka objektet på plats innan spekulanten lägger ett bud.36
Det är viktigt att klargöra att undersökningsplikt inte är en plikt, utan en ansvarsfördelning mellan köpare och säljare, där köpare bär risken för upptäckbara fel och säljaren för dolda fel.37 Omfattningen av en köpares undersökningsplikt är inte tydligt uttryckt i köplagen, utan beror på omständigheterna i det enskilda fallet.
Det finns två faktorer som aktiverar undersökningsplikten i 20 § 2st. KöpL. Det ena är att köparen själv börjar undersöka varan och det andra är att säljaren av objektet ger köparen en uppmaning att göra en undersökning. Väljer köparen trots säljarens uppmaning att avstå undersökning av bostadsrätten, är ändå undersökningsplikten aktiverad.38 Undantag vid
34 Aldmo 2017, s. 42. Jfr. Grauers 2016, s. 214. 35 Aldmo 2017, s. 44.
36 Se Kihlman, Köplag (1990:931), 20§, avsnitt 2.2.1 Undersökningsplikt och undersökningsrisk, Lexino 2021-03-01 (JUNO).
37 Tegelberg 2019, s. 156.
uppmaning kan göras om köparen har giltiga skäl, det kan vara till exempel att köparen av geografiska anledningar, inte har möjlighet att följa den uppmaning som givits honom.39
Som huvudregel har köparen inte något ansvar att anlita en fackman på området. Finns det däremot indikationer på felsymptom såsom fuktfläckar i en lägenhet kan köparen få en utökad undersökningsplikt.40 En sådan situation uppmärksammades i en tingsrättsdom där köparen av en bostadsrätt åberopade fel på grund av en bristfällig badrumsrenovering som inte hade utförts fackmannamässigt. Tingsrätten ansåg att köparen hade en fördjupad undersökningsplikt på grund av rådande omständigheter, såsom avsaknaden av golvbrunn och ledningsdragningar.41
Undersökningsplikten kan reduceras eller helt falla bort genom en säljares utfästelser och garantier. Preciserande uttalanden om bostadens skick förändrar ansvarsfördelningen på så vis att säljaren ansvarar för det denne har utfäst.42 En sådan utfästelse har prövats i NJA 1978 s. 301. I rättsfallet uttalade sig säljaren om att dricksvattnet i vattenbrunnen var “friskt och kallt”. Det visade sig att vattnet rann genom åkermark, varför köparna borde förstått att vattnet var olämpligt att dricka. HD ansåg att säljarens uttalande om dricksvattnet endast var allmän och köparna borde insett att vattnet förorenats av åkermarken.
Köplagen har till skillnad från jordabalken inte någon uttrycklig undersökningsplikt, den måste som tidigare nämnts bli aktiverad för att gälla.43 Juridiskt sett kan det därmed begränsa köparens rättigheter att undersöka varan före köpet. Det är dock inte helt sanningsenligt eftersom all form av undersökning påverkar ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare.44
Om säljaren uppmanar spekulanten att undersöka varan innan avtalsslut, fyller det ur säljarens perspektiv, liknande verkan som en “befintligt skick”- klausul. Denna uppmaning begränsar säljarens risk och vid en försäljning måste uppmaningen vara tydligt formulerad för att få en önskad effekt som aktiverar undersökningsplikten hos en köpare.45 Säljarens uppmaning att köparen ska undersöka lägenheten, sker oftast via objektsbeskrivningen.
39 Se Herre och Ramberg, Köplag (1990:931), 20§, avsnitt 5.5.2 Betydelsen av vad köparen kunnat iaktta vid en undersökning av varan, Norstedts Juridik 2019-09-01 (JUNO).
40 Grauers 2010, s. 215.
41 Lunds tingsrätt mål nr T 821–12. 42 Tegelberg 2019, s. 158; jfr. RH 135:83. 43 Prop. 1988/89:76 s. 94.
44 Se Kihlman, Köplag (1990:931), 20§, avsnitt 2.2.1: Undersökningsplikt och undersökningsrisk, Lexino 2021-03-01 (JUNO).
Undersökningen omfattar inte enbart lägenheten utan hela objektet såsom föreningens ekonomi, stadgar och fastigheten som bostadsrätten är belägen i.46
Det finns inga direkta formkrav på hur säljarens uppmaning till köparen att undersöka lägenheten ska formuleras. I rättspraxis har även uppmaningen skett “tyst”, det vill säga ingen muntlig eller skriftlig uppmaning har skett till spekulanten. Genom att hålla bostadsrätten tillgänglig på visning har undersökningsplikten aktiverats och detta har använts som en “tyst” uppmaning. Rättsfallet från Svea hovrätt T 4565–99, behandlar säljarens uppmaning. Domstolen gjorde ett uttalande om att “Säljarens uppmaning till köparen att undersöka varan kan ofta ha framgått av omständigheterna, genom att vid förhandlingar förevisats eller hållits tillgänglig.” Tegelberg tolkar hovrättens uttalande att en tillgänglig visning ses som en uppmaning från säljaren att spekulanter ska undersöka bostadsrätten. Han ställer sig kritisk till att säljaren endast genom att ha sin bostadsrätt tillgänglig på visning, skulle aktivera en undersökningsplikt hos köparen, som även omfattar bostadsrättsföreningens ekonomi.47 2.5.3 Upplysningsplikt
Bestämmelsen i 19 § 1 st. 2p. KöpL innebär en upplysningsplikt från säljarens sida. Trots att lägenheten säljs med den allmänna friskrivningen “befintligt skick”, bör säljaren upplysa köparen om de fel och brister som han borde eller bort känna till och som en köpare har fog att förvänta sig att bli upplyst om. Underlåter säljaren att upplysa om sådana fel och brister, blir han ansvarig för avvikelserna.48
Martinson har anfört att det även i den nuvarande köplagens förarbeten och den litteratur som bearbetar den äldre köprätten, finns tydliga uttalanden om att säljaren faktiskt har en upplysningsplikt.49 Ansvaret för fel hos en säljare är omfattande, då han kan ansvara oavsett om han kände till felet eller om han bort känna till felet. Om köparen av någon anledning skulle känna till felet, friskrivs säljaren från felansvar.
Det omtalade “motocrossbanefallet”, NJA 2007 s. 86, är vägvisande för upplysningsplikten. Fallet berör en överlåtelse av fast egendom, men får trots det betydelse vid affärer av bostadsrätt. I den prejudicerande domen fick säljaren en upplysningsplikt för buller från en motocrossbana, trots att felet dessutom ansågs vara upptäckbart för köparen. HD:s
46 Ola Jingryd och Lotta Segergren, Fastighetsförmedling, 5. uppl., Lund: Studentlitteratur, 2018, s. 289–291. 47 Tegelberg 2019, s. 163.
motivering i domskälen var; “Det finns skäl för en säljare av fast egendom - liksom säljare av lös egendom i befintligt skick - i viss utsträckning bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köpare bort upptäcka men förbisett”. Tegelberg kritiserar HD:s jämförelse med köp av lös egendom med en friskrivningsklausul, eftersom det i 19 § KöpL redan finns en upplysningsskyldighet för väsentliga fel. Han menar att en jämförelse istället skulle gjorts med köp av lös egendom utan friskrivningar.50 Sammanfattningsvis väljer Tegelberg att definiera en säljares upplysningsplikt utan friskrivningar, genom att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt för dolda eller svårupptäckta fel. Om säljaren däremot har förtigit kring omständigheter som han vetat om, kan förfarandet anses vara svikligt enligt AvtL 30 §.51
Säljaren ansvarar för fel om det varit dolt vid köptillfället, medan köparen ansvarar för fel om det varit upptäckbart vid en “vanlig” undersökning. Grauers beskriver att “säljarens vetskap har således i princip ingen självständig betydelse för felansvaret”. Med det sagt har säljarens onda tro vid köp av bostadsrätt sällan någon betydelse för utfallet av felbedömningen. En rekommendation till säljaren är även om han har vetskap om felen, bör han lämna upplysningar om fel han känner till för att friskriva sig dessa. En lösning för bevisningens skull, är att lämna upplysningarna i en så kallad frågelista eller i överlåtelseavtalet.52
I Hovrättsfallet T 999–13 såldes en bostadsrättslägenhet 2012 med en “befintligt skick”-klausul. Köparen åberopade felaktigheter såsom en spricka i badrummets ytskikt, vilket på sikt kunde resultera i omfattande fuktskador på bakomliggande konstruktion. Säljaren hade underlåtit sig upplysa om förhållandet i badrummet och köparen ansåg att säljaren svikligt förtigit om felet. Köparen gjorde även gällande att lägenheten var i väsentligt sämre skick än vad han med fog kunnat förutsätta, vilket hovrätten inte ansåg gick att styrka. I hovrättens utredning framgick det att sprickan i kaklet inte nödvändigtvis skulle leda till en fuktskada på bakomliggande konstruktion. Hovrätten fann med sin utredning att det inte är något säljaren måste ha upplyst om.
2.5.4 Friskrivningar
Vid försäljningar där en säljare vill undkomma ansvar för fel i bostaden kan denne göra det genom att föra in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Som tidigare förklarats är köplagens
50 Tegelberg 2019, s. 150.
51 Tegelberg 2019, s.150. Jfr Erika Björkdahl, Säljarens upplysningsplikt vid fastighetsköp - en regel om lojalitet
före avtalsslut, Juridisk Tidskrift, 2009/10, s. 5.
bestämmelser dispositiva enligt 3 § KöpL, vilket skänker en möjlighet för säljare att kunna avsäga sig, eller i vart fall, begränsa sitt ansvar genom en friskrivning i kontraktet. Friskrivningar kan formuleras olika beroende på vad syftet är. En säljare kan friskriva sig både från bostadens skick men också mot köparens möjligheter att rikta påföljder gentemot honom.53 Vid köp av bostadsrätt används ofta ett allmänt förbehåll om att varan är såld i “befintligt skick”, vilket är en form av friskrivning.54
3. Befintligt skick
3.1 Inledning
Vid försäljning av bostadsrätter används i stor utsträckning den allmänna friskrivningen “befintligt skick”. I denna del av uppsatsen redogörs för hur friskrivningen initialt tolkades för att senare övergå till hur den förändrats i nutid.
3.2 Befintligt skick ur ett historiskt perspektiv
Caveat emptor är ett latinskt juridiskt uttryck vilket innebär att en köpare får stå för den risk som kan uppstå när varan inte motsvarar en köpares förväntningar. En direkt översättning av caveat emptor betyder “köpare varnas”.55 Historiskt tillämpades caveat emptor på juridiska fall genom att varan såldes i det befintliga skick som den var vid köptillfället. Principen skapade begränsningar för köpare att åberopa fel gentemot säljaren, vilket lade grund till att köparna mer noggrant undersökte varan. Tids nog försvann denna princip mer och mer och köpare började få rätt i sin talan vid de fel som åberopades. Eftersom köparna kunde åberopa fel i större utsträckning försökte säljarna återskapa förhållandet som det var tidigare, vilket gjordes genom att köparna fick köpa varan i “befintligt skick”. Genom att skapa ansvarsbegränsningar genom uttalanden såsom “hästen är gammal, halt och orkeslös” kunde de genom dessa vaga uttryck friskriva sig från framtida fel. Senare stärktes köparens rättigheter allt mer och för att skydda denne skapades en “befintligt skick”-klausul genom 19 § KöpL.56
3.3 Befintligt skick - Rättslig innebörd
“Befintligt skick” är en variant av friskrivning en säljare kan använda sig av när han vill begränsa sitt risktagande i samband med försäljningen. När det vid köp av bostadsrätt förs in en “befintligt skick”-klausul i kontraktet, blir rättsföljderna de som nämns i 19 § KöpL. Problemet med det allmänna förbehållet ”befintligt skick” är att parterna kan missförstå dess innebörd. Ur säljarens perspektiv kan klausulen misstolkas för en friskrivning som tar bort allt felansvar, vilket till viss del kan förstås då den vaga formuleringen skapar utrymme för missförståelse. Från köparens perspektiv kan klausulen underskattas, att den innebär att bostadsrätten ska tillträdas i dess besiktigade skick och säljaren då inte behöver vidta några
55 Nationalencyklopedin, Caveat Emptor,
https://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/l%C3%A5ng/caveat-emptor, hämtad 10 februari 2021.
åtgärder för att förbättra skicket. Rent sanningsenligt är parternas tolkningar inte helt rätta, då ”befintligt skick” innehåller en viss friskrivningseffekt men säljaren har fortfarande en upplysningsplikt.57
Lagstiftarens specialmotivering i propositionen kring hur den tilltänkta verkan för en klausul som “befintligt skick” sägs följande:
“Utgångspunkten för en reglering av frågan vilken verkan som skall tillmätas klausulen i befintligt skick" och liknande bör vara, att dylika förbehåll även i fortsättningen i princip skall tillerkännas giltighet mellan parterna. Det är emellertid angeläget att motverka uppfattningen att en säljare genom en sådan klausul undgår allt ansvar för varan, oavsett omständigheterna. Förevarande paragraf är avsedd att ange vilken ansvarsfriskrivning som ett sådant allmänt förbehåll av säljare medför.”58
Enligt Folke Grauers är “befintligt skick” en ”allmänt intetsägande friskrivning” för fastigheter men som fyller en funktion på lös egendom som bostadsrätter.59 Vid intagande av denna friskrivning blir rättsverkan att den reglerar ansvaret till viss del vid dolda fel samt hur säljarens upplysningsskyldighet kommer regleras gentemot motparten.60
Trots en “befintligt skick”-klausul i avtalsmaterialet kan en vara fortfarande anses vara felaktig enligt 19 § KöpL. Lagrummet består av tre punkter där den första innebär att säljaren är ansvarig för de uppgifter han utfäster före köpets bindande verkan. Det får betydelse om säljarens uppgifter har inverkat på köpet. Principen illustreras i NJA 2016 s. 237, där kontorslokaler som skulle ombildas till en bostadsrättsförening, överlåts i “befintligt skick”. Säljaren marknadsförde köpeobjektet med en total-area om cirka 1297 kvm. I realiteten var fastigheten 100 kvadratmeter mindre, vilket HD ansåg var en felaktig utfästelse från säljarens sida. I förlängningen ansågs felet som väsentligt samt att det haft inverkan på köpet.
19 § 1st. 2p. KöpL beskriver att säljaren bör upplysa om de fel och brister som han känner till om lägenhetens skick. Avvikelserna måste vara av den karaktär där en spekulant kunnat räkna med att bli upplyst av säljaren beträffande felen.61 Tegelberg beskriver punkten
57 Tegelberg 2019, s. 155. 58 Prop. 1988/89:76, sid. 91. 59 Grauers 2016, s. 225. 60 Tegelberg 2019, s. 149.
som ett införande av en upplysningsplikt gällande “väsentliga förhållanden”.62 Fallet från Svea hovrätt T 10231–02, berörde en tvist gällande säljarens upplysningsplikt mot en köpare. Säljaren kände till ett kommande stambyte som skulle höja årsavgifterna med en betydande summa. Avtalet innehöll en “befintligt skick”-klausul, därför valde säljarna att åberopa 19 § 1 st. 2p. KöpL i tvisten. Domstolen gjorde bedömningen att det kommande stambytet skulle utgöra ett väsentligt förhållande gällande användningen av bostadsrätten. De ansåg att säljaren förvisso inte gjort några utfästelser kring att stambytet ska genomförts, då köparna inte tog upp någon fråga gällande stambytet förrän vid avtalsdagen ansågs det inte ha en avgörande betydelse för köpet. Det framkom även att köparna kunde kontaktat bostadsrättsföreningen för att få information om huruvida ett stambyte var utfört. Slutligen bedömde domstolen att köparna inte kunnat förutsätta att bli informerade gällande det kommande stambytet trots det var av ett “väsentligt förhållande”, det vill säga var av sådan vikt att det kunde påverkat köpet. Om upplysningsplikten ska kunna åberopas räcker det inte med att felet är av väsentlig betydelse, det ska även inverkat på köpet och att säljaren måste förstått det.
19 § 1st. 3p. KöpL är en väsentlighetsprövning, där faktorer som köpeobjektets pris i förhållande till kostnader för fel samt övriga omständigheter tas i beaktning.63 Det kan även vara det omvända, om lägenheten ligger lågt i pris vilket medför att felet är skäligt i proportion till priset.64 Tillämpningen av rättsregeln har gjorts i flera fall, varav ett hovrättsfall T 833-18, där en nyproducerad bostadsrätt såldes med klausulen “befintligt skick”, som senare visade sig vara behäftad med fel i lägenhetens badrum. I fallet var lägenhetens avlopp felaktigt monterat och det var omöjligt att upptäcka felet vid en “vanlig” undersökning av lägenheten. Bostadsrätten marknadsfördes som ett påkostat och renoverat boende, i frågelistan framgick det att badrummet hade renoverats i sin helhet av entreprenör. Eftersom arbetet hade utförts av entreprenör, hade köparen inte anat oråd gällande renoveringen då de förutsatte att renovering skett enligt dåvarande branschregler. Kostnaden för att åtgärda avloppet motsvarade tre procent av köpeskillingen och sett enbart utifrån den förutsättningen var felet inte väsentligt. Eftersom avloppet var felaktigt monterat innebar det att lägenheten var i väsentligt sämre skick än vad en köpare med fog kunnat förutsätta sett utifrån pris och omständigheterna. Inte minst eftersom avloppets grundläggande funktion att leda bort vatten är en central egenskap för att skydda lägenheten mot olägenheter.
62 Tegelberg 2019, s. 155. 63 Prop. 1988/89:76 s. 93.
4. Befintligt skick i rättspraxis
4.1 Inledning
Under 2020 såldes det ungefär 120 000 bostadsrätter i Sverige och över tid leder ett flertal till konflikter mellan köpare och säljare rörande fel i bostaden.65 Felet som parterna oftast tvistar om berör badrummet, där avsaknad av tätskikt, feldragna rörledningar eller mögelangrepp är bland de vanligaste förekommande.66 I följande del av uppsatsen kommer det därför att redogöras för några av de domar som finns från de olika instanserna som berör bostadsrätter sålda med klausulen “befintligt skick”.
4.2 NJA 2019 s. 807
Fallet rör ett tvistemål där köpare av en bostadsrättslägenhet ansåg sig ha rätt till prisavdrag på grund av fel i lägenheten. Överlåtelsen genomfördes 28 april 2015 till en köpeskilling av 7 500 000 kr. Kontraktshandlingarna innehöll paragrafen om att bostadsrätten överlåtits i “befintligt skick”. Efter tillträdet upptäckte köparen brister och fel i bostadens badrum och valde således reklamera köpet. Säljaren förnekade att det förelåg fel och hänvisade till- “befintligt skick”- klausulen i kontraktet.
Köparen grundade sin talan på att bostadsrätten avvikit väsentligt från vad han med fog kunnat förvänta sig enligt 19 § 1st. 3p. KöpL. Utifrån lägenhetens pris, badrummets ringa ålder och avsaknaden av heltäckande tätskikt menade köparen att bostaden avvek från dåvarande branschregler för våtrum. HD konstaterade i sina domskäl att det införts en “befintligt skick”-klausul i överlåtelseavtalet. De poängterar att en sådan friskrivning är begränsad och hänvisar till 19 § 1 st. 3p. KöpL; “Varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta”.
Väsentlighetsbedömningen ska enligt HD i första hand utgå från en kvantitativ metod där priset jämförs med kostnaden för avhjälpandet av bristerna. Uppgår kostnaderna enbart till några procent, anses det inte finnas ett uppenbart missförhållande. Utöver den kvantitativa bedömningen kan det finnas andra omständigheter som påverkar utfallet, HD förklarar att det kan röra sig om exempelvis hinder i nyttjanderätten. I NJA 1998 s. 792, det så kallade “kackerlacksfallet”, ansåg HD att det var ett sådant hinder i nyttjanderätten. Det utgjorde då ett
65 Svensk Mäklarstatistik, Bostadsrätter.
fel i köprättslig mening, eftersom lägenheten var obeboelig under tiden saneringsfirman bekämpade ohyran.
I badrumsfallet bedömde HD att det var bristfälligt utfört, då det saknade heltäckande tätskikt och det fanns flera anmärkningar gällande utförandet. Säljaren har inte heller påvisat att parterna avtalat om att köparen skulle göra en mer ingående undersökning av lägenheten än vad som krävs för en normalköpare. Säljaren har inte kunnat påvisa att köparen skulle märkt bristerna från badrummet vid en ”vanlig” undersökning av bostadsrätten. HD:s bedömning var att 197 000 kr, kostnaden för renoveringen, jämfört med köpeskillingen på 7 500 000 kr, inte kunde ses som väsentligt då de endast uppgick till ungefär tre procent. Bostadsrätten kan ändå ses som felaktig om de övriga omständigheterna har tillräcklig tyngd, vilket kan vara fallet vid hinder i nyttjanderätten. Köparens hinder i nyttjanderätten ansågs inte heller vara av den art som krävs för en fällande dom, då det enbart avsåg bostadsrättens badrum och tiden endast uppgick till tre månader. HD:s sammanvägda bedömning blev således att bostadsrätten inte skulle anses som felaktig.
HD konstaterade att den undersökningsplikt som köparen har haft är den som gäller enligt köplagen. Han har därmed inte haft någon utökad undersökningsplikt som det framgår av 3 § i överlåtelseavtalet. HD menade att undersökningsplikten hade aktiverats, eftersom köparen haft möjlighet vid två tidigare tillfällen att undersöka lägenheten innan tillträdet. Det första tillfället var vid huvudvisningen, som pågick i 20–30 minuter. Det andra tillfället var efter överlåtelseavtalet var undertecknat, då köparen besökte lägenheten med en inredningsdesigner i cirka 30 minuter. Det som framgick av frågelistan som bifogats till visningen och överlåtelseavtalet var att säljaren inte anat oråd gällande brister eller fel i badrummets ventilation, el-, gas-, vatten- eller avloppssystem. Säljaren har själv använt badrummet i sex år, HD ansåg att om inte säljaren märkt bristerna under de åren borde inte köparen heller ansetts göra det, speciellt inte under en visning på 20–30 minuter.
Oskar Gentele har jämfört svensk och norsk rätt beträffande felbedömning av bostadsrätter.67 Gentele konstaterar inledningsvis att norsk rätt gör en helhetsbedömning, de väger in den kvantitativa aspekten med den kvalitativa. Det vill säga att de i bedömningen väger in kostnaden för felen i relation till priset samt de övriga omständigheterna i väsentlighetsbedömningen. De kvantitativa aspekterna i bedömningen grundar sig likt svensk rätt i förhållandet mellan priset och kostnaden för felen. Bedömningen gällande den kvalitativa dimensionen beaktas sådant som försäljningssituation, felets art, standarden och bostadens
karaktär. I artikeln uttalar Gentele sig kring HD:s bedömning i NJA 2019 s. 807. Han menar att de kvantitativa elementen har en alltför framträdande roll. Läsaren utav ett sådant prejudikat kan få uppfattningen att bedömning enbart härrör sig till de ekonomiska konsekvenserna av felet.
Under hösten 2019 meddelade HD prövningstillstånd i målet T 2829–19, där ytterligare fel i bostadsrätt ska prövas. Gentele uppmanar HD att tydliggöra betydelsen av de kvalitativa elementen i sin väsentlighetsbedömning. HD:s bedömning av fallet kommer bli ett senare föremål för studien.68
4.3 Underinstanser
4.3.1 Svea hovrätt T 9947–18
I hovrättsfallet från 2016 såldes en bostadsrätt i “befintligt skick” för en köpeskilling om 6 210 000 kr. Köparen hade blivit upplyst av mäklaren att bostadsrätten var genomgående renoverad där bland annat badrummet hade fått en totalrenovering 2012. Enligt mäklarens objektsbeskrivning var lägenheten “mycket tilltalande renoverad”. När köparen hade tillträtt bostadsrätten uppdagades brister som enligt köparen behövde åtgärdas. Hovrättens bedömning var att den totala avhjälpandekostnaden uppgick till 342 409 kr, vilket motsvarade fem och en halv procent av bostadsrättens köpeskilling. Enligt hovrätten var inte det tillräckligt vid en rent kvantitativ bedömning. De beskriver de övriga omständigheterna som bland annat att nyttjanderätten inskränktes och andra utgifter som uppstod kring renoveringen. Hindret i nyttjanderätten skulle endast uppgå till 25 dagar och därmed ansågs det inte ha tillräcklig tyngd. Hovrätten konstaterade att bostadsrätten inte kunde anses vara felaktig i köprättslig mening.
Oskar Gentele kommenterar ovanstående fall, då avhjälpandekostnaderna motsvarade fem och en halv procent av köpeskillingen bör det vara nära tröskelvärdet i väsentlighetsbedömningen. Köparen hade även upplyst om att badrummet renoverades i sin helhet fyra år innan förvärvet, även det utlämnade hovrätten i sin bedömning kring de övriga omständigheterna.69
4.3.2 Svea hovrätt T 711–15
Fallet berör ett köp av en bostadsrätt i utkanten av Stockholm som enligt överlåtelseavtalet sålts i “befintligt skick”. Köpet genomfördes i december 2015, där köparna inte tillträdde bostaden utan sålt den vidare till nya köpare. Varefter de nya köparna bott i bostaden upptäcker de att köket var flyttat utan erforderliga tillstånd. Hovrätten utgår i bedömningen från den 19 § 1st. 3p. KöpL och prövar om lägenheten var i väsentligt sämre skick i och med avsaknaden av bygglov. Väsentlighetsbedömningen utgår från två delar, varav den ena är om bostadens egenskaper kan medföra att den är i väsentligt sämre skick, vilket de inte ansåg vara. Utifrån den andra delen som är den kvantitativa bedömningen ansåg de att en avvikelse på åtta och en halv procent i förhållande till försäljningspriset på 12 000 000 kr, inte medförde att bostaden var i väsentligt sämre skick. Hovrätten ansåg inte att köparna kunnat påvisa att bostadens värde varit 1 000 000 kr under försäljningspriset om felet vore känt, varför de ansåg att inget fel förelåg i det avseendet. Bostaden var således inte behäftad med något fel då väsentlighetskravet inte uppfyllts.
4.3.3 Svea hovrätt T 11138–14
4.3.4 Malmö tingsrätt T 11337–18
I detta fall hade en bostadsrätt sålts för 1 350 000 kr i “befintligt skick” år 2017. Badrummet i lägenheten hade renoverats under 1999–2000 men under sommaren 2018 påträffades en vattenläcka som hade orsakat skador på badrummet och för felet krävdes säljaren på ersättning av köparen. Bedömningen var att den totala avhjälpandekostnaden uppgick till 193 621 kr, vilket motsvarade cirka 14 procent av bostadsrättens köpeskilling. Tingsrätten tog avstamp i att avhjälpandekostnaden var väsentligt hög i förhållande till den köpeskilling bostadsrätten såldes för. Den oundvikliga renoveringen samt att ingen andrahandsuthyrning kunde ske under åtta månader, ansåg tingsrätten orsakade ett hinder i nyttjanderätten. Med detta sagt konstaterade tingsrätten att bostadsrätten var i väsentligt sämre skick än vad en köpare kunnat förutsätta och därmed förelåg fel i köprättslig mening.
4.3.5 Attunda tingsrätt T 8490–18
5. HD:s dom 2020-12-10, mål T-2829-19
5.1 Inledning
I NJA 2019 s. 807 utfärdade HD en hård dom mot köparen, som till viss del blev revolutionerande, utifrån den tidigare tolkningen av “befintligt skick”-paragrafen i köpekontraktet. HD:s bedömning i 2020 års fall visar det motsatta, det vill säga en hård väsentlighetsbedömning mot säljaren.
5.2 Bakgrund
5.2.1 19 § 1st. 1p. KöpL
“(...) varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet.”
I punkt 60 konstaterar HD att bostadsrätten var felaktig trots att den var såld i “befintligt skick”. Tidigare i sina domskäl har HD med hjälp av NJA 1983 s. 865 konstaterat att utfästelser såsom “moderniserad” och “nyrenoverad”, vid marknadsföring av en bostadsrättslägenhet inte alltid resulterar i att en köpare med fog kan förutsätta att lägenheten är fri från allvarliga fel. Om köparen ska kunna åberopa fel gällande utfästelser, krävs det att utfästelsen gäller en specifik del av lägenheten och denna del sedan visar sig vara behäftad med fel.70
I det aktuella fallet T 2829–19, har säljaren enligt HD vid två tillfällen gjort sig skyldig till sådana utfästelser som påverkar felbedömningen. I objektsbeskrivningen angavs det att badrummet var “helkaklat”. Eftersom plattsättningen utförts bristfälligt, ansåg HD att det var avtalsinnehåll som gett köparen felaktiga uppgifter. Vidare hade det i objektsbeskrivningen också angivits att badrummet var “fräscht” samt “nyrenoverat från 2009”, vilket medförde att köparen bör kunnat förvänta sig en badrumsrenovering som uppfyllde de då gällande branschreglerna. HD delar köparens syn på att renoveringarna i lägenheten var nödvändiga för att åtgärda de brister som påträffats. Uttalanden som gjordes i kombination med bristernas dignitet, ansåg HD att köparen hade fog att förvänta sig en renovering som utförts fackmannamässigt. Den sammanvägda bedömningen blev således att bostadsrätten ansågs som felaktig i det hänseendet.
5.2.2 19 § 1st. 3p. KöpL
“(...) varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.”
Trots att säljaren inte har lämnat några närmare uppgifter om varan ska denne kunna hållas ansvarig för fel, om varan är i väsentligt sämre skick i förhållande till pris och övriga omständigheter. Syftet med bestämmelsen är att skydda köpare i situationer där varan inte motsvarar de befogade förväntningarna som finns.
NJA 2019 s. 807, där tre procent inte ansågs ha tillräcklig tyngd för att vara i väsentligt sämre skick. I punkt 66 anför HD en värdeskillnad på sex procent vid en jämförelse mellan avtalsenligt samt felaktigt skick. Vid en rent kvantitativ bedömning från HD ansågs skillnaden uppfylla väsentlighetskriteriet.71
Även om den kvantitativa bedömningen inte uppfyllt kriterierna, kan det enligt HD föreligga andra omständigheter vilket ändå gör att det kan anses vara fel. Om differensen mellan köpeskillingen och kostnaden för felets avhjälpande är liten, desto större tyngd krävs kring de övriga omständigheterna. Till det räknas sådant som att “en köpare typiskt sett genom bristernas art lider betydande olägenhet”, exempelvis hinder i nyttjanderätten. Utöver det tas även beaktning om varan är “ny eller begagnad” samt om felet har en väsentlig eller mindre betydelse för en köpare.
Kring de övriga omständigheterna benämner HD att bristerna i badrummet, medförde att det inte kunde användas under tiden renoveringen ägde rum. Ett badrum i en bostadsrättslägenhet har en avgörande betydelse för lägenhetens funktion. HD lägger även vikt på att bristerna medför betydande risk för brand- och vattenskada.
5.2.3 20 § KöpL
2 st.: “Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.”
I sina domskäl beskriver HD undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt som något mildare än vid fast egendom. Första visningen syftar inte till att köparen ska undersöka lägenhetens skick, utan snarare samla på sig underlag för ett eventuellt köpbeslut. HD fann det inte styrkt att köparen blivit uppmanad att undersöka lägenheten i någon djupare mån. Avsaknaden av uppmaning från säljarens sida påverkar köparens undersökningsplikt och därmed vad köparen borde eller bort ha upptäckt vid en undersökning. Det framgår även att de fel som fanns i badrummet inte var upptäckbara vid en “vanlig” undersökning. För de resterande felen behövdes en djupare kunskap än vad en vanlig lekman besitter och därför kan inte köparen åläggas ansvaret. Att köparen fick en förhandsvisning av lägenheten hindrar inte honom att åberopa påföljder för de fel som fanns vid visningen. I marknadsföringen har det angivits att
badrummet var “helkaklat”, med denna utfästelse har köparen haft tron att badrummet skulle ha fackmannamässig standard.
5.3 Analys av domslutet
5.3.1 19 § 1st. 1p. KöpL
Säljarens utfästelser kring badrummets standard var “fräscht”, “nyrenoverat från 2009“ och “helkaklat” har haft en betydande roll i rättsfallet. Uttalandena i objektsbeskrivningen har dels resulterat i att bostadsrätten avviker från avtalet, men också det en köpare med fog kunnat förutsätta. Utifrån bedömningen kan det fastslås att det är av stor betydelse hur en säljare lämnar uppgifter innan köpet. HD jämför med NJA 1983 s. 865, där allmänt lovprisande om skicket inte betungar en säljares ansvar. Avgörande i fallet är uppgifterna som lämnades var riktade enbart till badrummet. Liknande företeelse kan vi se i NJA 2016 s. 237, där en preciserad uppgift i objektsbeskrivningen om lokalens storlek var felaktig. Skillnaden i de båda fallen är felens karaktär, en preciserad uppgift om bostadens kvadratmeter kan antingen vara felaktig eller korrekt, medan uttrycket “helkaklat” handlar om vad en köpare kan förvänta sig av ett helkaklat badrum. Utifrån HD:s resonemang ska en säljare vara medveten om de uppgifter som lämnas om konstruktionen också kan ge ett omfattande funktionsmässigt ansvar.
5.3.2 19 § 1st. 3p. KöpL
Utifrån fallets kvantitativa bedömning uppgick skillnaden till sex procent, vilket med hjälp av norsk rätt kunde fastslås som väsentlig med hänsyn till bostadens pris. Eftersom HD i 2019 års fall fastslår att en nivå under tre procent inte ansågs vara väsentlig, kan det antas utifrån en ren kvantitativ bedömning att intervallet för det ska föreligga ett fel startar på tre procent. Vid tidigare domar från underinstanserna har gränsen varierat från allt mellan 5,5 - 14%. Exempelvis visade Svea hovrätt T 711–15 att åtta och en halv procent inte var tillräckligt, eftersom köparna inte kunnat påvisa att lägenheten var i väsentligt sämre skick.72 Efter 2019 års prejudicerande dom, konstateras det att underinstanserna har rättat sig efter beslutet. Ett exempel är Malmö tingsrätts dom, där hänvisning sker utifrån “om kostnaden för åtgärdandet endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften”.73
I NJA 2019 s. 807 beskrev HD övriga omständigheter som exempelvis hinder i nyttjanderätten. Fallen från 2019 och 2020 skiljer sig åt i huruvida en begränsning av nyttjandet av badrummet värderas. I 2020 års fall ses badrummet som en “central funktion i en lägenhet”, till skillnad från fallet året innan då de inte ser en begränsning, eftersom det “enbart rört badrummet”.
De domar som tidigare presenterats i arbetet från underinstanserna, visar att det skiljer sig stort i hur de värderat hinder i nyttjanderätten. I hovrättsfallet från 2016 ansågs 25 dagar inte tillräckligt under tiden badrummet renoverades.74 Hovrättsfallet från 2014 samt tingsrättsfallet från 2019, visar att instanserna anser hinder som överstiger tre månader kan antas vara ett fel enligt köprättslig mening.75 I samband med 2019 års fall efterfrågades bland annat av Oskar Gentele, ett tydliggörande av HD kring vad de övriga omständigheterna i väsentlighetsbedömningen innebär.76
I 2019 års fall resonerar HD kring övriga omständigheter, vilket kan vara att en köpare hindras i sitt nyttjande av bostaden eller kostnader som drabbar köparen för att åtgärda felet.77 De framhåller inte något om hur dessa övriga omständigheter ska definieras. Det som framkommer i 2020 års fall som kan läggas till dessa övriga omständigheter, är om det medför “fara för brand och vattenskada”. De väger även in i sin bedömning att köparen åläggs från bostadsrättsföreningen att åtgärda felen, genom att uppföra badrummet på nytt.78 HD:s bedömning att det föreligger fel i fallet från 2020, men inte i fallet från 2019 som i många hänseenden liknar varandra gör att vissa jämförelser kan dras mellan domsluten. I 2019 års fall läggs i princip inte någon vikt vid de övriga omständigheterna och de fokuserade till stor del på den kvantitativa bedömningen, till skillnad från det senare där de även väger in de övriga omständigheterna.
HD anför i T 2829–19, “ju mindre skillnaden mellan det avtalade priset och värdet i felaktigt skick är, desto större tyngd måste övriga omständigheter ha för att varan ska kunna anses vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta”. Vid en jämförelse med NJA 2019 s. 807, vilket har en mindre skillnad mellan priset och värdet i felaktigt skick, borde det lett till att de lagt större tyngd på de övriga omständigheterna. De övriga omständigheterna har inte alls fått stor uppmärksamhet, trots att skillnaden var mindre. I
74 Jfr. Svea hovrätt T 9947–18.
75 Jfr. Malmö tingsrätt T 11337–18 & Svea hovrätt 11138–14. 76 Gentele 2020/21, s. 453–462.
jämförelse med 2020 års fall, där skillnaden är större har de ägnat mer fokus kring dessa omständigheter.
5.3.3 20 § KöpL
HD:s formulering att första visningen inte syftar till att köparen ska undersöka lägenhetens skick utan att istället samla på sig underlag för köpbeslut går emot vad som tidigare sagts. Kihlman nämner i sin lagkommentar att en köpares undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt, aktiveras på två sätt. Det ena är när köparen själv börjar undersöka varan alternativt när säljaren ger en uppmaning till köparen att undersöka den.79 Tidigare i uppsatsen har det framkommit att en uppmaning inte har några formkrav och bara genom det faktum att bostadsrätten hålls tillgänglig för visning, aktiveras undersökningsplikten.80 Uppfattningen är dock inte helt samstämmig, där bland annat Tegelberg ställer sig kritisk till om en sådan åtgärd även skulle aktivera en undersökningsplikt som även omfattar bostadsrättsföreningens ekonomi.
I domen skriver HD att säljarens preciserande uttalande om att badrummet var “helkaklat” har haft betydelse för felbedömningen. Resonemanget går i linje med vad som sagts i tidigare rättskällor och likt det Grauers säger, en preciserad uppgift om en vara är en form av utfästelse.81 Köparen har enligt säljarens utsago att badrummet är “helkaklat”, medfört att han haft fog att förutsätta att det ska vara korrekt utfört, enligt 19 § 1p. KöpL.
I 2019 års fall bedömde HD att köparen var tvungen att ta bort kommoden på visningen för att upptäcka bristerna, vilket inte ska krävas vid en vanlig undersökning. Besiktningsmannen påtalade att bristerna i badrummet inte skulle gått att upptäcka för en vanlig lekman. Beträffande undersökningsplikten tar hovrätten med ett citat från Jon Kihlman, “det är säljaren som har bevisbördan för att visa att köparen borde ha upptäckt den omständighet som påstås utgöra fel”.82 Utifrån tidigare sagda gör HD bedömningen att säljaren inte kan bevisa att köparen borde märkt av “bristerna vid en sedvanlig undersökning av lägenheten före köpet” och med hänsyn till endast den omständigheten föreligger ett fel i bostadsrätten.
79 Se Kihlman, Köplag (1990:931), 20§, avsnitt 2.2.1: Undersökningsplikt och undersökningsrisk, Lexino, 2021-03-01.
80 Svea hovrätt T 4565–99. 81 Jfr. Grauers 2016, s. 140–145.
6. Avslutande diskussion
Väsentlighetsbedömningen för bostadsrätter som sålts i “befintligt skick” har traditionellt utgått från en kvantitativ bedömning. Vi finner det problematiskt eftersom faktorer som geografiskt läge betingar ett högre marknadsvärde. Framför allt i städer där bostadspriserna är högre leder det till att “befintligt skick”-klausuler ofta är mindre effektiva än i mindre orter. Det nyss anförda illustreras inte minst i NJA 2019 s. 807, där köparen trots renoveringskostnader på 205 000 kr, på grund av allvarliga fel i badrummet, inte fick rätt. I domen från 2019 beskrev HD att det finns andra omständigheter som exempelvis hinder i nyttjanderätten som också påverkar, trots att köparna inte kunde använda sitt badrum på tre månader ansågs inte detta vara väsentligt. Domen har som sig bör blivit ifrågasatt eftersom gemene man kan uppfatta att väsentlighetsbedömningen enbart utgår från den kvantitativa dimensionen. Innan analysen av T 2829–19 hoppades vi på att kunna identifiera ett förtydligande från HD vad som, förutom rent monetära faktorer, spelar roll i väsentlighetsbedömningen. I punkt 27 uttrycker HD att det finns skäl att beakta om varan är ny eller begagnad samt om den egenskap som har brustit har en större eller mindre betydelse. Vid en direkt jämförelse mellan NJA 2019 s. 807 och T 2829– 19 kan vi se skillnader i hur domstolen värderar badrummets roll. I det förstnämnda beskrivs felet inte vara väsentligt eftersom det “enbart” har berört badrummet och tiden för begränsandet endast var tre månader. I T 2829–19 beskrivs badrummet istället som en central del av bostadsrätten. Trots att felen utifrån den kvantitativa bedömningen uppgick till sex procent och ändå hade ansetts felaktig är det glädjande att HD nu ser ett hinder i att nyttja badrummet under tre månader som något väsentligt.
till mäklaren att det är korrekt utfört. HD:s bedömning att ordet “helkaklat” ska likställas med ordet fackmannamässigt och därmed ge säljaren ett funktionsmässigt ansvar är något vi tycker är märkligt. En mäklare har som uppgift genom marknadsföringen beskriva bostaden för spekulanterna, i samband med det även utformningen av badrummet. Hur ska då ett badrum som har kakel på väggar och klinker på golvet beskrivas bättre än som helkaklat? Ska ordet “helkaklat” ha den betydelse som utfästelse anser vi att mäklaren bör informera säljaren om det ansvar som medföljer.
Vid marknadsföringen av bostadsrättslägenheten lämnades aldrig någon utfästelse om elinstallationerna eller när de var utförda. På grund av utelämnandet av informationen hade köparen inte någon fog att förutsätta att de stämde överens med de krav som gäller för nutidens elinstallationer. HD ansåg att utifrån den information som utlämnas, avvek det inte får vad köparen med fog kunnat förvänta sig och därmed förelåg inte ett köprättsligt fel. Frågan vi kan ställa oss är hur ansvarsfördelningen skulle påverkats av en utfästelse likt “helkaklat” badrum som vi tog upp i ovanstående stycke. Om vi nu utgår från det som sagts tidigare angående utfästelser, antar vi att en utfästelse som “renoverad samt nydragen el” hade gjort säljaren ansvarig gällande bristerna i elinstallationerna och köparen hade även kunnat få ersättning för det av säljaren. Om vi istället leker med tanken om en utfästelse likt “helkaklat” men utfästelsen är riktad mot elen såsom “framdragen el i alla lägenhetens rum”. Borde denna typ av utfästelse ge en köpare fog att förutsätta att elen har fackmannamässig standard?
