Huvudområde: Miljövetenskap Kandidatnivå, 15 hp
VT 2015
Handledare: Karin Westerberg
Energieffektivisering av bostäder
En studie om energistrategiskt arbete i fastighetsbolag
Measures of energy efficiency
in dwellings
A study on energy strategy in real estate companies
Abstract
Buildings account for a large part of society's energy consumption and therefore action is needed to improve energy efficiency in today's real estate properties. This study concerns five real estate companies in Malmö and their work with energy efficiency measures. The study is based on semi-structured interviews with representatives of the five companies. The
interviews have been analyzed using a resource-based theoretical framework on strategic environmental work in organizations. The framework describes how a successful strategic work requires investment in four key categories of resources; physical resources, human resources, social resources and organizational resources. The study shows that the property owners consider energy as a priority and see both opportunities and problems with actions of energy efficiency, as they highlight the lack of financial incentives as the most problematic. The study shows that companies prioritize in different ways when it comes to energy activities, depending on the size of their organization. Larger property companies highlight investments in physical and organizational resources as important, while smaller companies focus on social resources, rather than organizational. The size of the organization also seems to influence whether they choose to have energy expertise internally or choose to buy
external knowledge when needed. Overall, the study shows that the property owner’s claims to prioritize the energy issue and their efforts to improve energy efficiency are underway.
Sammanfattning
Fastigheter står för en stor del av samhällets energianvändning och därför behövs åtgärder för att effektivisera energianvändningen i dagens fastighetsbestånd. Denna studie handlar om fem fastighetsägare i Malmö och deras arbete med energieffektivisering. Studien bygger på semi-strukturerade intervjuer med representanter från de fem fastighetsbolagen. Intervjuerna har analyserats med hjälp av ett resursbaserat teoretiskt ramverk kring strategiskt miljöarbete i organisationer. Ramverket beskriver hur ett framgångsrikt strategiskt arbete kräver
investeringar i fyra centrala resurskategorier; fysiska resurser, personalresurser, sociala resurser samt organisatoriska resurser. Studien visar att fastighetsägarna ser energi som en prioriterad fråga och ser både möjligheter och problem med att energieffektivisera i sina bostadsbestånd, då de lyfter fram bristen på ekonomiska incitament som det mest
problematiska. Studien visar att större respektive mindre fastighetsbolag prioriterar olika när det gäller sitt energiarbete. I det strategiska arbetet lyfter större fastighetsbolag fram
investeringar i fysiska samt organisatoriska resurser som viktiga, medan mindre bolag snarare fokuserar mer på de sociala än de organisatoriska resurserna. Storleken på organisationen verkar också ha betydelse för om man väljer att ha energikompetens internt eller om man väljer att köpa in extern kompetens vid behov. Sammantaget visar studien att
fastighetsbolagen anser sig prioritera frågan och att deras arbete med att energieffektivisera är igång.
Innehållsförteckning
FASTIGHETER OCH ENERGI 1
Syfte och frågeställningar 2
ENERGIEFFEKTIVISERING – EN LÖSNING PÅ PROBLEMET? 3
Energieffektivisering, effektiv energianvändning samt energisparande 4 Energieffektivisera eller inte energieffektivisera? 6
Sammanfattning 7
METOD OCH TILLVÄGAGÅNGSSÄTT 9
URVAL 11 Fastighet AB Trianon 11 Contentus 11 Willhem 11 MKB Fastighets AB 12 Stena Fastigheter AB 12
STRATEGISKT ARBETE I FÖRETAG – UPPSATSENS TEORETISKA
RAMVERK 13
Vad är strategiskt arbete? 13
Investeringar i resurser som bas för ett lyckosamt strategiskt arbete 14
Fysiska resurser 15
Personalresurser 15
Sociala resurser 16
Organisatoriska resurser 17
STRATEGISKT ARBETE I FASTIGHETSBOLAG – ANALYS AV EMPIRI 19
Fysiska resurser 19 Personalresurser 22 Sociala resurser 25 Organisatoriska resurser 29 AVSLUTANDE DISKUSSION 37 REFERENSER 40
1
Fastigheter och energi
Att minska samhällets energianvändning anses vara en av de viktigaste insatserna för att förebygga klimatförändringar och minska utsläpp av växthusgaser (Högberg 2011a, s.5). En samhällssektor som står för stor del av vår energianvändning är fastighetssektorn. Bostäder och service använder idag cirka 146 TWh per år, vilket innebär cirka 34 % av Sveriges totala energianvändning (Energimyndigheten, 2014).
Det finns flera sätt att minska energianvändningen i bostäder och fastigheter. Att tänka energieffektivt när nya fastigheter byggs är en viktig insats i detta arbete. Boverket (Sveriges myndighet för samhällsplanering, byggande och boende) har under de senaste åren skärpt gränsvärdena för den maximala energimängd som nyproducerade fastigheter får förbruka och under 2015 kommer ytterligare krav att implementeras för att minska byggnaders
energianvändning (Boverket, 2015a; 2015b). Dessa ökade krav samt andra styrmedel, ny teknik och ökad kunskap, har medfört att det byggs fler energisnåla hus idag än någonsin tidigare (Danielski, 2014).
Att satsa på energisnåla nybyggda fastigheter är viktigt, men samtidigt tillför nybyggnation endast någon procent till det totala fastighetsbeståndet varje år. 2014 hade Sverige cirka 40 000 nya bostadslägenheter i produktion (SCB, 2015), vilket kan jämföras med att det totalt finns över 2,3 miljoner befintliga lägenheter i flerbostadshus i Sverige (Statistiska
centralbyrån, 2015). För att minska energianvändningen i det totala fastighetsbeståndet, krävs alltså även åtgärder i Sveriges befintliga fastighetsbestånd (Högberg, 2011a, s.5). Inom det befintliga fastighetsbeståndet, utgör fastigheter byggda under 1960- och 1970-talen en stor del. Av dessa står närmre 600 000 lägenheter inför kommande renoveringar de närmsta åren (Vidén, 2012). När fastigheterna ska rustas upp, finns det samtidigt möjlighet för
fastighetsägare att genomföra energiåtgärder. Detta skulle kunna leda till stora
energibesparingar totalt sätt. Med rätt insatser skulle fastigheternas energianvändning nästan kunna halveras (Dahlenbäck, 2012).
Många fastighetsägare arbetar idag med att minska energianvändningen i sina fastigheter och försöker hitta sätt att arbeta strategiskt med energifrågan inom organisationen. Vissa
fastighetsägare som renoverat upp sina bestånd har genomfört stora energiåtgärder (Högberg 2011a, s.5) samtidigt som det finns många fastighetsägare som renoverar och rustar upp, utan att genomföra åtgärder som förbättrar energiprestandan.
2
Syfte och frågeställningar
Syftet med denna uppsats är att studera hur det energistrategiska arbetet tar sig uttryck i olika fastighetsföretag. Mina frågeställningar är:
● Hur arbetar företagen med att minska energianvändningen i sina bostäder? ● Vilka olika strategiska resurser använder sig företagen av i sitt energistrategiska
arbete?
● Vilka strategiska resurser lyfter de större, respektive mindre fastighetsbolagen fram som viktiga för att det energistrategiska arbetet ska bli effektivt?
Genom en sådan analys hoppas jag kunna bidra med en tydligare bild av hur fastighetsföretag ser på och arbetar med energianvändningen och vilka delar av energiarbetet som anses vara mest prioriterade.
3
Energieffektivisering - en lösning på problemet?
Sveriges energianvändning kommer till största delen från kärnkraft och vattenkraft, men fortfarande kommer cirka 18 % från fossila energikällor (Energimyndigheten, 2014).
Förbränning av fossila bränslen är en av de största orsakerna till klimatförändringar, men alla former av energiproduktion har en negativ inverkan på miljön. Att minska den totala
energianvändningen och öka energieffektiviteten leder därför inte bara till minskade
koldioxidutsläpp, utan har samtidigt andra positiva effekter. Till exempel minskar behovet av att använda mark, vatten och andra resurser för att bygga nya kraftverk eller
energiproduktionssystem (Naturvårdsverket, 2014). En ökad användning av förnyelsebara energikällor är också ett viktigt led i förändringen av energianvändningen och diskuteras ibland i samband med energieffektivisering. Idag är dock fortfarande bristen på förnyelsebara energikällor ett problem, vilket gör att samhällets höga energianvändning måste backas upp med fossila bränslen och kärnkraft (Energimyndigheten, 2014). Forskare anser att samhället inte kan förlita sig på att förändra energianvändningen genom en övergång till bättre
energikällor, det kan inte vara hela lösningen, utan vi måste effektivisera den användningen som vi har (Jansson & Wall, 2012, s. 300). Att minska vår energianvändning, leder samtidigt till att vi sparar på de resurser vi har och gör oss mindre beroende av framtida tillförsel av energi.
Av Sveriges totala energivändning, går cirka 34 % till energianvändningen i fastigheter (Energimyndigheten, 2014). Genom att minska energianvändning i fastigheter, minskar Sverige sin totala energianvändning vilket bidrar till att minska utsläpp och minska påverkan på miljön. Eftersom byggnader består under många år, är bygg- och fastighetsbranschen en god marknad att investera i, genom att försöka bygga och effektivisera bort den höga energiförbrukningen som vi har idag.
Vid uppförande av en ny byggnad, finns generella föreskrifter som reglerar den maximala energiförbrukningen i byggnaden (Ryding, 2012, s. 62-63). Reglerna berör täthet,
isoleringskrav, krav på ventilationssystem, med mera. Det finns också maximumvärden för hur mycket en ny byggnad får förbruka. Ett flerbostadshus som ligger i södra Sverige och som värms upp med el, får ha en maximal energiförbrukning på 55 kWh/m2 och år. Om fastigheten värms upp på annat sätt än med hjälp av el, exempelvis med fjärrvärme, får energiförbrukningen maximalt ligga på 90 kWh/m2 och år. En byggnads energiförbrukning
4 har flera ursprung och den totala användningen beror på flera faktorer. I en fastighets
energianvändning inkluderas energi för uppvärmning, tappvarmvatten, energi för
komfortkyla, fastighetsenergi1 , hushållsenergi2 och verksamhetsenergi3 (Boverket, 2015b). Beroende på vad byggnader har för uppvärmningssystem och vilket typ av verksamhet som bedrivs i den, kan en byggnads energianvändning skilja sig väsentligt från en annan.
Idag finns det krav på att alla byggnader måste ha en energideklaration som redovisar hur mycket energi som den förbrukar, alltså vilken energiprestanda byggnaden har (Boverket, 2014c). Energideklarationen innehåller ibland åtgärdsförslag för att minska
energianvändningen samt en klassificering av energiprestandan som gör att byggnader kan jämföras med varandra. Klassificeringen är standard sedan januari 2014 och följer systemet A-G där A är bästa prestanda.
När det gäller renovering av en fastighet, finns inga generella krav på vilken energiprestanda en byggnad måste ha (Ryding, 2012, s. 62). Vid upprustning eller renovering av en fastighet gäller egentligen samma sak som vid nybyggnad, men kravnivån anpassas till varje projekt och är beroende på ändringen som görs i fastigheten. Ofta finns det endast krav på den delen som ändras men inte på byggnaden i sin helhet (Ryding 2012, s. 64). Eftersom
energiprestanda räknas för hela byggnaden (Boverket, 2014c), kan det bli problematiskt att sätta gränsvärden för vad en viss ändring i byggnaden ska medföra i minskad
energiförbrukning.
Energieffektivisering, effektiv energianvändning samt energisparande
Det finns flera olika benämningar på energibesparande åtgärder och dessa benämningar har lite olika fokus. Energieffektivisering är det vedertagna begrepp som används för att förklara minskning av energi i ett fastighetsbestånd. Ordet energieffektivisering innebär att nyttan av varje använd kWh maximeras för att uppnå en effektivare användning av energi, genom att få ut samma nytta med en mindre mängd energi (Ryding, 2012, s. 264-265). Detta genomförs ofta genom någon form av teknikutveckling som gör att mindre energi behövs. Begreppet
effektiv energianvändning syftar till att ta vara på energi från olika användare, exempelvis
1
Den del av energin som används för byggnadens behov, till exempel pumpar, fläktar, fasta ljuskällor, m.m. (Boverket, 2014a).
2
Individuell energi för respektive bostad, energi för hushållsändamål, exempelvis för diskmaskin, tvättmaskin, belysning, datorer, TV, m.m. (Boverket, 2014b).
3
Den energi som används för verksamheter i lokaler, exempelvis processenergi, energi för datorer, maskiner, kopiatorer, m.m. (Boverket, 2014b).
5 använda industriell spillvärme till att värma upp bostäder (Ryding, 2012, s. 264). Begreppet
energisparande handlar om en reell minskning i energi, oftast genom ett ändrat beteende. Det
kan vara genom att släcka lampor eller använda färre hushållsapparater. Detta bidrar däremot ofta till en mindre nytta (Ryding, 2012, s. 265). När det gäller fastigheter är det begreppet
energieffektivisering som används, eftersom det handlar om att få ut samma nytta i fastigheter
men till en lägre energiförbrukning.
Det finns många sätt att effektivisera en byggnads energianvändning. Några vanliga tekniska lösningar är att byta fönsterpartier och sätta in lågenergifönster samt att tilläggsisolera fasader och tak (VVS-Företagen, 2012, s. 6-7). Dessa åtgärder bidrar till ett lägre u-värde
(Energimyndigheten, 2011) som är ett mått på värmeförlust. Genom att byta fönster och tilläggsisolera fasader, minskas värmeförluster och byggnaden kräver inte lika mycket energi för ny uppvärmning. Detta medför en lägre energiförbrukning. Andra tekniska sätt att
energieffektivisera är att byta ventilationssystem och installera FTX-system(VVS-Företagen, 2012, s. 7). Detta innebär från- och tilluftsventilation med värmeåtervinning som medför att uppvärmd luft återvinns och inte går till spillo. En annan åtgärd är att minska
varmvattenförbrukningen, då uppvärmning av varmvatten står för en stor del av
energianvändningen i bostäder. Dessa typer av åtgärder kan med fördel göras i samband med annan renovering, eller när det ska göras andra ingrepp i fastigheterna (Warfvinge & Kling, 2012 s.278-279). Att göra “passa på”-åtgärder kan vara gynnsamt eftersom hyresgästerna inte behöver störas mer än nödvändigt, samtidigt som det ofta blir mer ekonomiskt lönsamt att samordna energilösningar med underhållsåtgärder.
I Sverige finns det stora möjligheter att genomföra energieffektiviseringsåtgärder, inte minst i de drygt en miljon bostäder som byggdes mellan 1965 och 1975 (Warfvinge & Kling, 2012 s.278). Projektet kom att kallas Miljonprogrammet och subventionerades av staten för att minska den rådande bostadsbristen och trångboddheten i Sverige. Idag, cirka 50 år senare, är närmare 80 % av fastigheterna i behov av upprustning, framför allt gäller detta byte av avloppsstammar samt fasadrenoveringar. Forskning visar att det finns potential att spara stor del av den energi som används i dessa fastighetsbestånd och man brukar tala om ett ”window of opportunity” (Högberg, Lind & Grange, 2011, s. 1354) som är öppet då det finns stora möjligheter att samordna energiåtgärder med renovering i dessa fastigheter. Begreppet “energy efficiency gap” (Högberg 2011a, s. 5) syftar till att beskriva klyftan mellan de faktiska och de optimala förhållandena när det gäller fastigheters energiförbrukning i vårt
6 samhälle. Detta visar hur mycket som fastigheterna skulle kunna minska sin
energiförbrukning, bara insatser genomförts. Att satsa på effektiviseringsåtgärder i det befintliga fastighetsbeståndet, bör därför rimligtvis prioriteras.
Energieffektivisera eller inte energieffektivisera?
Det finns alltså en stor potential att minska energianvändningen i det befintliga
bostadsbeståndet i Sverige. Tidigare studier av fastighetsföretagares strategiska arbete, visar dock på stora skillnader i ambitionsnivå mellan företagen när det gäller energi och strategier i energiarbetet (Högberg 2011a, s. 9-11). Högberg (2011b) har undersökt ett antal
fastighetsägare och deras arbete med energieffektiviseringsåtgärder. Studien visar att fastighetsägare ser flera positiva effekter av att genomföra åtgärder, men att de främst genomför energiåtgärder på grund av ekonomiskt lönsamhet, då energieffektivisering minskar driftskostnader samtidigt som en låg energiförbrukning kan göra fastigheten mer attraktiv vid försäljning. Att som fastighetsbolag arbeta aktivt med energi- och miljöfrågor, kan också vara till hjälp i marknadsföringen av bolaget. Detta gäller främst fastighetsägare som förvaltar kontor och lokaler och inte generellt de som endast förvaltar bostäder.
Ekonomiska omständigheter är inte bara den vanligaste anledningen till att bolagen genomför energiåtgärder, utan också den vanligaste anledningen till att sådana åtgärder inte genomförs (Högberg 2011b, s. 6). Ekonomiska hinder som bromsar åtgärder kan exempelvis vara svårigheter att genomföra större investeringar på grund av brist på kapital, svårigheter att räkna hem projekt på grund av transaktionskostnader eller marknadshinder, att energiåtgärder konkurrerar med andra investeringar i fastigheterna eller att kunskap saknas inom
organisationen. Enligt Högberg (2011a, s.5) saknas det större ekonomiska incitament för fastighetsföretag att genomföra energirenoveringsprojekt. Tekniska investeringar och fysiska renoveringar som genomförs endast för att minska energianvändningen, kan vara kostsamma på kort sikt. Därför genomför en del fastighetsägare energiåtgärder i samband med annan renovering, vilket kan göra åtgärderna mer lönsamma.
Dahlenbäck (2012 s. 266) håller med om att det saknas ekonomiska drivkrafter och menar att det kan behövas en förändring i de ekonomiska ramverk som finns. Till exempel skulle organisationerna behöva arbeta med längre avkastningstider och lägre avkastningskrav. Sådana förändringar skulle göra det möjligt för organisationer som står inför större
7 genomföra de åtgärder som behövs. En studie gjord i Tyskland (Cajias & Piazolo, 2013) visar att energieffektiva byggnader har ett högre marknadsvärde samtidigt som de medför lägre driftskostnader. Detta innebär positiva ekonomiska incitament till att genomföra
energiåtgärder. Oavsett hur långsiktigt fastighetsbolaget har tänkt förvalta fastigheten, kan energiåtgärder därför ses som en finansiell investering istället för en kostnad.
Det finns ytterligare faktorer som kan påverka energiarbetet. En studie av Kiss & Neij (2011) visar att internationella eller nationella policys och styrmedel är effektiva medel för att öka och uppmuntra energieffektivisering. Dahlenbäck (2012 s. 266) menar att problemet med att för få fastighetsbolag genomför åtgärder, kan lösas genom tydligare handlingsplaner för hur fastighetsföretag ska gå tillväga för att nå EUs uppsatta energimål. Det finns även de som menar att arbetet med miljöcertifieringssystem för fastigheter är ett bra verktyg när det kommer till hållbar renovering av flerbostadshus (Malmqvist & Brown, 2012).
Miljöcertifieringar ger incitament till energiåtgärder, genom att generera ett aktivt och strukturerat miljöarbete. Ett sådant aktivt miljöarbete kan också generera ett högre marknadsvärde och attrahera nya kunder.
En faktor som bromsar utvecklingen hos fastighetsägare, anser Dahlenbäck (2012 s. 266) är bristen på lämplig utbildning eller kompetens inom organisationer. Han menar att både tekniken och kunskapen finns i samhället, men att organisationer måste anamma kunskapen genom utbildning. Att genomföra effektiviseringsåtgärder är komplexa processer där det gäller att balansera luftflöden genom husen och få luft, värme och fukt måste samspela (Arfridsson, 2012, s.303). Sådana komplexa åtgärder kräver god kompetens, annars riskerar resultaten att bli mögelskador och fuktproblem i fastigheterna.
Sammanfattning
Att minska samhällets energianvändning är en viktig fråga och bör också prioriteras inom fastighetsvärlden. Idag finns regelverk som syftar till att minska energianvändningen i Sveriges totala fastighetsbestånd, samtidigt som det kan vara svårt att få fastighetsägare att göra insatser i befintliga byggnader. Ekonomi kan ses både som ett hinder och som ett incitament till att genomföra energiåtgärder, samtidigt verkar det vara trögt att få igång arbetet i fastighetsbolag. Flera faktorer spelar in, det måste finnas kunskap och kompetens, en struktur på miljöarbetet samt tid och energi att ta tag i det. Men om det nu är lönsamma investeringar på lång sikt - och fastighetsägare är medvetna om den miljöpåverkan som hög
8 energianvändning medför i samhället - varför genomförs inte fler effektiviseringsåtgärder, särskilt i de fall bostadsbeståndet ändå ska rustas upp?
9
Metod och tillvägagångssätt
Den här uppsatsen bygger på kvalitativa intervjuer med representanter från fem
fastighetsbolag. Intervjuerna var semi-strukturerade, vilket hjälper till att fånga informantens helhetsbild av ämnet (Bryman, 2011, s 413-415), här företagens strategiska energiarbete. Med semi-strukturerade intervjuer kommer man som forskare åt information och fakta, men också andra reflektioner och värderingar kring företaget och energiarbetet. Intervjuerna följde en förberedd intervjumall, med relativt öppna frågor vilket gav utrymme för informanterna att resonera kring ämnet utan att bli för styrda i någon viss riktning.
Intervjuerna spelades in med hjälp av röstinspelning via en mobiltelefon och tre av
intervjuerna genomfördes på respektive fastighetsbolags kontor. Två av intervjuerna, med Contentus och Willhem, genomfördes som telefonintervjuer efter önskemål från
informanterna själva. Det kan medföra att dessa intervjuer inte gav lika mycket information som de andra, eftersom det inte går att läsa av kroppsspråk eller gester. Det är svårt för mig att avgöra i vilken grad detta har påverkat min analys. Jag kan dock se att det har påverkat hur ofta en viss informant kommer till tals i intervjuerna. De vanliga intervjuerna jag
genomfört, blev längre och informationstätare, vilket avspeglar sig i hur ofta jag återkom till dem i analysen. Detta kan dock också bero på informanternas personlighet och frispråkighet. Jag har dock hittat intressanta teman och bidrag från alla intervjuer och de utgör tillsammans det samlade underlaget för analysen, även om direkta citat oftare kommer från de intervjuer där jag träffade informanterna. I den färdiga uppsatsen har jag gjort mindre revideringar i citaten för att öka läsbarheten och förståelsen av budskapen.
Efter att intervjuerna genomförts, transkriberades materialet så att röstinspelningarna blev till ett textmaterial. Det är utifrån den texten som jag har gjort min analys. Texterna har
analyserats tematiskt, först utifrån begrepp och teman som fanns i intervjuerna, exempelvis att många talade om investeringar i teknik samt problemet med att räkna hem investeringar. Dessa empiriska teman har sedan ställts emot teman hämtade ur studiens teoretiska ramverk; Lucas resurser (2009). Ramverket är en sammanställning och kategorisering av resurser (fysiska resurser, personalresurser, sociala resurser och organisatoriska resurser) som
beskriver hur organisationers miljöstrategiska arbete kan fungera i praktiken, beroende på hur dess strategiska arbete fungerar. Jag använder mig av detta ramverk som en modell för
10 intressant sätt kan kopplas till detta ramverk och därigenom skapa ytterligare en dimension i materialet. Med hjälp av detta har jag försökt att analysera vilka resurser som
fastighetsföretagen framhäver att de använder sig av och hur deras energiarbete ter sig
strategiskt. I min slutdiskussion har jag även kategoriserat strategiska mönstren utifrån svaren från de mindre, respektive större fastighetsbolagen i min studie, då det visade sig att det strategiska arbetet såg något annorlunda ut mellan mindre och större bolag. Jag drar gränsen för vad som är ett större respektive mindre företag vid 50 anställda, utifrån vad Bolagsverket (2012) definierar som mindre respektive större företag.
11
Urval
De fastighetsbolag som jag har intervjuat, är av olika storlek och karaktär. Fyra är privata fastighetsbolag, medan MKB är ett allmännyttigt bolag. Jag har intervjuat personer på olika positioner i företagen, eftersom idén var att intervjua personer som har kunskap om
organisationens energiarbete och som vet hur beslut tas när det gäller energistrategiska åtgärder. På grund av fastighetsbolagens olika storlek och sammansättning, blev det därför personer med olika positioner i de olika bolagen. I vissa fall blev det VDn, medan det i andra bolag blev energistrateg eller miljöansvarig. I analysen får dessa individer representera företaget men det är deras yrkesmässiga resonemang som är i fokus för studien. Följande fastighetsföretag ingår i min studie:
Fastighets AB Trianon
Fastighets AB Trianon är ett lokalt fastighetsbolag som äger och förvaltar bostäder och kommersiella lägenheter i Malmö och Limhamn (Trianon, u.å.). Totalt sett förvaltar
Fastighets AB Trianon 1 100 bostäder, varav 400 av dessa ligger på Lindängen i Malmö där stora upprustningar och energiåtgärder genomförts under de senaste åren. Företaget har 27 anställda och är ett av de mindre fastighetsbolagen i min studie. Intervjun genomfördes med Trianons VD Olof Andersson, den 8/4-2015.
Contentus AB
Contentus är ett Skånebaserat fastighetsföretag med verksamhet i Malmö, Ystad och Kristianstad. Contentus förvaltar både bostäder och kommersiella fastigheter.
Bostadsförvaltningen omfattar ungefär 1 100 lägenheter (Contentus u.å.). Contentus blev utsedd till årets fastighetsvärd 2014, mycket på grund av de stora upprustningar som genomförts i ett av deras förvaltningsområden i Malmö, där även stora energiåtgärder genomförts. En telefonintervju genomfördes med Rickard Ohlsson, VD för Contentus, den 29/4-2015. Contentus kategoriseras som ett litet bolag.
Willhem AB
Willhem är ett fastighetsbolag som förvaltar främst bostäder men även lokaler, inom 9 stadsregioner runt om i Sverige (Willhem, 2013). Huvudkontoret finns i Göteborg. Willhem äger och förvaltar cirka 17 600 bostäder, varav lite drygt 2000 i Malmö. Företaget har cirka
12 140 anställda och kategoriseras som ett större fastighetsbolag. En telefonintervju
genomfördes med Pär Holmlund, tf. fastighetschef i Malmöregionen, den 23/4 2015.
MKB Fastighets AB
MKB Fastighets AB är Malmös enda kommunalt ägda fastighetsbolag och ägs av Malmö Stad (MKB, 2014). MKB förvaltar bostäder och kommersiella lokaler runt om i Malmö. MKB förvaltar 23 000 hyreslägenheter i Malmö, vilket är cirka 33 % av Malmös totala hyresbestånd. MKB har 284 anställda och kategoriseras som ett stort fastighetsbolag.
Intervjun genomfördes med MKBs energistrateg Ulla Jansson på MKBs kontor i Rosengård, den 17/4 2015.
Stena Fastigheter AB
Stena Fastigheter AB äger och förvaltar fastigheter, främst i Stockholm, Göteborg och Malmö, men har även verksamhet på andra orter och även utomlands (Stena Fastigheter, u.å.). I Sverige har Stena Fastigheter AB 23 700 hyreslägenheter och 250 personer arbetar inom företaget, därav klassas Stena Fastigheter som ett stort fastighetsbolag i min studie. Intervjun genomfördes med miljö- och energichef Jonas Larsson den 15/4 2015, på kontoret i Malmö.
13
Strategiskt arbete i företag - uppsatsens teoretiska ramverk
Många fastighetsföretag arbetar idag med att minska sin energianvändning och anser att arbetet är viktigt och väsentligt för deras organisation (Högberg, 2011a, s. 7). Men för att fastighetsbolag ska kunna driva energiarbetet framåt, bör det hamna på en strategisk nivå inom organisationen (Bruzelius & Skärvad, 2011, s. 158). För att skapa en förståelse för vad energiarbete innebär och vilka aktiviteter det medför inom fastighetsföretag, har jaganalyserat mina intervjuer utifrån Lucas (2009) ramverk för strategiskt miljöarbete. Detta ramverk skapar en struktur som den insamlade empirin kan ställas emot och gör att de mönster som jag har kunnat urskilja, kan förstås i ett större sammanhang.
Kapitlet inleds med en översiktlig teoretisk beskrivning av vad strategi är och hur organisationer arbetar strategiskt för att uppnå mål. Därefter kommer jag rikta in mig på strategiskt miljöarbete och vad som bör ingå i ett sådant arbete. För att göra det har jag använt ett ramverk för strategiskt miljöarbete som är sammanställd av Lucas (2009) där hon
diskuterar vilka fyra områden som organisationer bör inkludera i sitt strategiska miljöarbete. Detta ramverk kommer jag sedan applicera på mitt empiriska material i min analys.
Vad är strategiskt arbete?
Strategiskt arbete innebär att på ett välplanerat sätt arbeta för att uppnå vissa mål inom organisationen (Bruzelius & Skärvad, 2011, s. 158). En strategi är det tillvägagångsätt och handlingsbeteende som en organisation använder sig av för att nå ett visst tillstånd. Främst handlar en strategi om hur företagets mål ska uppnås. Ofta tar därför ett företags
strategiarbete utgångspunkt i organisationens affärsidé. Affärsidén skapar en identitet och handlar om grundläggande värderingar, värdegrund och kärnan i en organisation (Skärvad & Olsson, 2013, s.74). En strategi innefattar tankemodeller, angreppsmetoder och verktyg för att nå dit organisationen vill. Ett företags övergripande strategi handlar ofta om att vara annorlunda gentemot sina konkurrenter och hitta unika konkurrensfördelar som gör att organisationen får ökade marknadsandelar (Bruzelius & Skärvad, 2011, s.170).
Genom att arbeta strategiskt, menar Skärvad & Olsson (2013, s. 81-84) att ett företag kan öka sin medvetenhet kring förändringar i yttre faktorer som till exempel nya kundkrav, ny
teknologi, nya regelverk och nya värderingar. För att kunna arbeta med sådana yttre faktorer krävs dock ett öppet sätt att tänka inom företaget (Bruzelius & Skärvad, 2011, s. 180). Om
14 företaget klarar av det, kan det vara förberett för att dynamiskt kunna anpassa verksamhet och målsättningar till nya förutsättningar. Det hjälper också företaget att samordna resurser och satsningar på ett strategiskt sätt. Strategiskt arbete handlar därmed inte bara om företaget i sig, utan i allra högsta grad om hur företaget samspelar med sin omvärld. När det gäller fastighetsbolag, skulle det exempelvis kunna handla om hur organisationen samverkar med hyresgäster, kommuner eller genom att delta i samverkansprojekt med andra organisationer.
Investeringar för ett lyckosamt strategiskt arbete
Att arbeta på en strategisk nivå med energifrågor, kräver satsningar inom flera olika delar av företaget. Det är inte bara i organisationens affärsplan eller i de ekonomiska kalkylerna som energifrågan ska implementeras. Lucas (2009) framställer en bild av ett strategiskt
miljöarbete, där hon inkluderar flera olika aktörer, resurser och nivåer inom företaget. Med hjälp av Lucas bild av strategiskt arbete kan man alltså fånga in flera nyanser i ett
fastighetsföretags energiarbete. Arbetet med energifrågor har också stora likheter med arbetet med andra miljöfrågor, vilket gör att modellen kan användas för att analysera flera viktiga insikter om organisationers energistrategiska arbete. Genom att gå igenom Lucas (2009) resurskategorier och skildra mitt material utifrån dem, går det att utläsa mönster i hur mina informanter tänker kring sitt eget arbete och vad som prioriteras eller kanske saknas, för att deras arbete ska bli strategiskt framgångsrikt.
Lucas menar att en organisations hantering av en fråga, till stor del beror på hur
organisationens resurser ser ut. Det handlar både om vilka resurser organisationen redan har, hur de använder sina resurser samt hur nya satsningar i olika resursområden ser ut. I sitt ramverk lyfter Lucas fram fyra olika resursområden inom en organisation (Lucas, 2009, s. 544, jfr. också Barney, 1991 och Yandt et al, 2004) som hon menar att organisationen måste arbeta med, för att det strategiska arbetet ska fungera och för att ett förändringsarbete ska ge företaget konkurrensfördelar inom hållbarhetsområdet. De fyra resursområdena är fysiska
resurser, personalresurser, sociala resurser samt organisatoriska resurser. Beroende på hur
en organisation investerar i och organiserar dessa resurser, når den olika fördelar inom det strategiska arbetet. För att organisationens strategiska arbete ska bli framgångsrikt, måste organisationen dock inkludera alla fyra områdena i sina satsningar och det måste finnas en samstämmighet i hur man investerar och organiserar de olika resurserna till en strategisk helhet.
15
Vad menas med fysiska resurser?
De fysiska resurserna innefattar den teknologi som en organisation använder (Lucas, 2009, s. 548-549). Det handlar om utrustning, anläggningar, geografiska förutsättningar, tillgång till material och inköp av råvaror. Här ingår även investeringar i nya tekniska system, inköp av miljövänliga produkter, investeringar i nya produktionsmetoder och system. Det handlar alltså om fysiska produkter eller delar som ingår i organisationens produktion eller arbetsgång, det som organisationen fysiskt behöver för att genomföra sina affärer.
Ur ett fastighetsföretags perspektiv handlar de fysiska resurserna så klart om fastigheterna i sig, men också om de tekniska system som finns i fastigheterna. Det kan också handla om den dagliga, praktiska förvaltningen ute i bostadsområdena. Investeringar i fysiska resurser kan handla om olika former av energisparande åtgärder, inköp av nya styrsystem eller upprustning av fastigheternas ytskikt.
Vad menas med personalresurser?
I personalresurser ingår den individuella kompetens som finns hos de anställda inom en organisation (Lucas, 2009, s. 548-551). Här ingår träning, erfarenhet, insikt och kunskap hos de anställda. Här ingår även personalens möjligheter att utvecklas och skapa ytterligare kompetenser. Personalresurserna inom en organisation är väldigt viktiga för hur det
strategiska arbetet fungerar, eftersom det är individerna i organisationen som genomför det praktiska arbetet. Lucas (ibid.) pekar på att kunskapen hos medarbetarna blir allt viktigare för en organisations strategiska arbete, eftersom kunskap om olika tekniska system och metoder som företagen använder sig av, blir allt mer avancerat. Detta medför att förändringsarbete ofta kräver nya kompetenser, oavsett på vilken nivå eller vilket produktionsled de anställda arbetar. För att det strategiska arbetet ska kunna genomföras, krävs att både nya och
befintliga medarbetare kontinuerligt erbjuds utvecklingsmöjligheter, utbildning och träning.
Personalens resurser är särskilt viktiga i miljöarbetet, eftersom det i många organisationer är de individuella medarbetarnas kunskap och intressen som driver miljöarbetet framåt (Lucas, 2009, s. 548-551). Sådana engagerade medarbetare hjälper till att öka kunskapen om
miljöfrågor i hela organisationen. Därför är det viktigt att uppmärksamma och utveckla dessa individer för att öka möjligheterna till ytterligare kompetenser inom området. Samtidigt kan en organisation inte bara förlita sig på enskilda eldsjälar för att driva sitt miljöarbete. Det är också viktigt att det finns ett ledarskap inom miljöområdet, en eller flera personer som
16 ansvarar för miljöfrågorna och som har kunskap kring hur organisationen kan arbeta med att bli mer hållbart (Lucas, 2009, s. 551).
Inom ett fastighetsbolag kan personalresurserna handla om de anställdas kunskap om
energianvändningens koppling till miljö, ekonomi eller andra viktiga områden. Det kan också handla om de anställdas kunskaper kring olika energiåtgärder eller om skötsel av tekniska system. Det handlar så klart också om vem som har vilken kunskap och var i organisationen den finns. I vissa fall kan det handla om att energikunskap ska bäras av en särskild person, medan det i andra handlar om att flera personer delar på kunskapen till exempel genom att alla bovärdar utbildas för att kunna hantera och optimera styrsystem. Det kan också handla om att ha interna energiexperter eller om att ta in externa konsulter för att hantera
energiarbetet.
Vad menas med sociala resurser?
En organisations sociala resurser är framförallt dess interna och externa relationer och
nätverk samt deras samarbete med andra organisationer och intressenter (Lucas, 2009, s. 551-552). Att investera i sociala resurser, kan innebära att organisationen utbyter idéer, deltar i specifika projekt med andra aktörer, eller samarbetar med andra organisationer för att öka kunskapsnivån inom branschen och för att lära av varandra.
De interna sociala resurserna handlar främst om hur kunskap förmedlas inom organisationen, hur kommunikation och marknadsföring inom en viss fråga hanteras, hur organisationen använder sig av teambuilding för att skapa nya sätt att arbeta och därigenom öka möjligheten till utveckling av nya produkter eller erbjudanden (Lucas, 2009, s. 551-552). De externa sociala resurserna handlar om relationer med utomstående aktörer. Det kan handla om hur organisationen förhåller sig till hur media, branschtidningar och samhället ser på en viss fråga eller om relationer till kunder, leverantörer och entreprenörer. Externa sociala resurser kan även innefatta deltagande i vissa specifika projekt, exempelvis forskningsprojekt, för att främja nya tekniker och innovationer för framtiden. Att medverka i projekt medför flera positiva saker för en organisation. Det kan ge ett stort kunskapslyft för företaget, öka antalet kontakter och relationer inom branschen, ge tillfälle att testa nya arbetssätt och
produktionsmetoder, med mera. Projekt kan även ge god reklam och marknadsföring, exempelvis öka organisationens publicitet i miljö- och hållbarhetsfrågor.
17 Utifrån ett fastighetsföretags perspektiv kan investeringar i de sociala resurserna handla om att organisationen skapar tätare relationer till sina hyresgäster. Detta kan skapa förtroende och öka möjligheter till samarbete kring energifrågorna. Det kan också leda till minskad
skadegörelse eller större intresse för förändringar i energisystemen. Sociala resurser handlar även om att delta i samverkansprojekt med kommunen eller andra intressenter. Slutligen kan det handla om att skapa en tydlig bild av företagets energiarbete och marknadsföra den utåt.
Vad menas med organisatoriska resurser?
Organisatoriska resurser innefattar organisationens struktur (Lucas, 2009, s. 552). Det handlar om styrning, planering, rapportering och koordinering av arbetsmoment. Här ingår
organisationens arbete med ledningssystem, dess vedertagna arbetsmetoder och rutiner, databaser, system och manualer samt organisationens infrastruktur. Även arbetet med organisationens policys ingår här, samt den formella, strategiska planeringsprocessen kring hur vissa mål ska uppnås. Ju mer långsiktiga åtaganden som organisationen gör, ju bättre organisatoriska resurser och strukturer behövs för att kunna styra organisationens
förändringsarbete.
När det gäller fastighetsbolag, kan organisatoriska resurser bestå av organisationens ledningssystem, rutiner, hur energiarbetet är prioriterat och inkluderat i affärsplan eller policys. Det kan också handla om i vilken utsträckning organisationen arbetar med miljöcertifieringssystem eller hur ledning och ägare prioriterar energifrågan.
För bästa resultat bör energifrågan implementeras i företaget affärsidé, till exempel genom att organisationen har en bild av sig själva som en organisation som sätter stort fokus på minskad energianvändning. För att nå fram till ett sådant strategiskt arbete behöver företaget ha
energisparmål och effektiviseringsmål som är konkreta. Det behöver även ha utarbetade strategier, handlingsplaner och åtgärder för att nå målen. Ju mer strategiskt arbetet är, ju större är sannolikheten att organisationen kommer långt i sitt arbete med att
energieffektivisera fastighetsbestånd.
Här följer en sammanställning av de resurser som Lucas (2011) lyfter fram för ett lyckat strategiskt miljöarbete, se Tabell 1.
18
Tabell 1. Sammanställning av resurser där investeringar krävs för att nå ett lyckat strategiskt arbete, enligt Lucas (2009)
Resurser för investeringar i strategiskt arbete
Fysiska resurser Personalresurser Sociala resurser Organisatoriska resurser
Investering i anläggningar, teknisk utrustning, tillgång till råvaror, inköp av material, system, produktionsmetoder, fysiska produkter
Individuell kunskap hos anställda, träning, erfarenhet, utbildning, möjlighet till utveckling och kompetenshöjning. Intern kunskap Kommunikation internt och externt, marknadsföring, nätverk, deltagande i projekt, workshops, samarbete
Affärsidé, policys, rutiner och arbetssätt,
ledningssystem, certifieringssystem, planeringsprocess, styrning, ledning, lagar
Fysiska resurser för energiarbete inom fastighetsbolag Personalresurser för energiarbete inom fastighetsbolag Sociala resurser för energiarbete inom fastighetsbolag Organisatoriska resurser för energiarbete inom fastighetsbolag Fysiska energiåtgärder i fastigheterna, upprustning, teknisk utrustning, teknisk styrreglering, fysiska inköp och material
Anställdas kunskap, kompetensutveckling, satsning på intern kunskap och kompetens istället för extern konsulthjälp
Samarbete med andra fastighetsbolag, utbyte av idéer, projekt med energibolag, utbildningsdagar Miljöledningssystem, miljöcertifieringssystem, miljöpolicy, energistrategier, prioriteringar ifrån ledningen
19
Strategiskt energiarbete i fastighetsbolag
“Vår största påverkan som fastighetsägare är ju faktiskt energi” – Jonas Larsson, Stena Fastigheter AB.
Den här studien är uppbyggd med hjälp av intervjuer med anställda inom fastighetsbolag och materialet har analyserats och kategoriseras utifrån Lucas (2011) ramverk för resursområden inom en organisation. Jag kommer successivt arbeta mig igenom de fyra resursområdena (fysiska, personal-, sociala och organisatoriska resurser) som jag kategoriserat empirin utifrån samt diskutera hur fastighetsföretagen pratar om sitt energiarbete och inom vilka kategorier de satsar. Genom detta hoppas jag skapa en förståelse för hur de olika fastighetsbolagen tänker kring sitt energiarbete och vilka strategiska delar som de lyfter fram som viktiga.
Fysiska resurser
Mina intervjuer visade tydligt att energiarbete till stor del förstås som kopplat till
investeringar i företagets fysiska resurser. Det primära sättet för fastighetsbolagen att arbeta med att minska energianvändningen, är genom investeringar i tekniska åtgärder.
Tilläggsisolering och fönsterbyten är klassiska lösningar för att öka energieffektiviteten, vilket också de flesta fastighetsbolagen nämner. Till exempel Rickard Ohlsson, Contentus, uttrycker sig såhär: “Vi har tilläggsisolerat alla väggarna som varit mot balkongen [...] alla balkonger [...] sedan bytte vi fönster också”.
Förutom tilläggsisolering och fönsterbyten, pratar informanterna mycket om att kunna styra och reglera fastigheterna på det mest effektiva sättet. Att skapa central kontroll över systemen som reglerar luftflöden och temperaturer i fastigheterna medför en lägre energiförbrukning:
Styrsystemen är rätt så viktigt, att man har koll på dem [...] att man kan styra och lägga upp optimala kurvor för respektive byggnad [...] det ger också möjlighet till driftsbesparingar så att man lägger kurvorna optimalt [...] det sparar ju energi absolut, det gör det ju (Rickard Ohlsson, Contentus).
I intervjuerna har informanterna svårt att generalisera åtgärder för energieffektivisering och det anses svårt att prata generellt om tekniska investeringar i fastighetsbestånd, eftersom varje fastighet är unik och fungerar på olika sätt. Detta betyder att alla fastigheter inte kan åtgärdas på samma vis. Rickard Ohlsson förklarar vikten av att se individuellt på fastigheter: “Det är ju lite från fastighet till fastighet. Man får se individuellt på dem, vad behovet är”. När det gäller fastigheter inom miljonprogrammet är däremot de flesta hus väldigt lika. Fastigheter
20 som byggts samtidigt på ett nästan identiskt sätt, har ofta liknande problem och snarlika behov av upprustning. När det gäller renovering och energibesparing inom dessa typer av områden, menar Ulla Jansson, MKB, att en pre fab-lösning skulle kunna vara aktuell i framtiden eftersom det finns ett stort antal fastigheter av denna typ. Hon förklarar:
Miljonprogrammet är byggt på ett väldigt rationellt sätt, det skulle vara jättefort och så. Jag tror att vi skulle behöva få till en pre fab-modell av vissa komponenter som skulle behöva bytas ut, till exempel det här balkongpartiet. För att om vi kunde göra det, för det är ju standardiserat, det här huset och det här huset, det är samma mått. Allting ser likadant ut. Då skulle man kanske kunna få fram en väldigt rationell underhållsprocess som skulle kosta väldigt lite. Tyskland har kommit skitlångt på det sättet [...] och tror att vi behöver komma dit också i miljonprogrammet, vi har inte råd att plocka bort de här för hand [...] Gud det tar för lång tid.
Det verkar dock skilja sig lite mellan företagen när det gäller vilka åtgärder eller vilka
problem som anses ge bästa resultat energimässigt. Ulla Jansson, MKB, menar att den absolut viktigaste åtgärden för att minska energiförbrukningen i MKBs miljonprojektsbestånd är en energibesparingsåtgärd, nämligen debitering av varmvatten:
Debitering av varmvatten [...] är den enskilt viktigaste posten för oss. [...] Miljonprogrammet använder inte mycket energi [...] De använder jättemycket för varmvatten men jättelite energi för uppvärmning [...] Bara genom att sätta våra mätare ute, utan att ta betalt, ingenting sånt, bara sätta upp mätaren, minskar varmvattenanvändningen med 15-17 procent. Det är helt sjukt [...] Det är lönsamt överallt.
Ulla Jansson menar att minskning av varmvattenanvändningen är en prioriterad åtgärd, fast den inte ses som en klassisk energiåtgärd: “Det har verkligen blivit energiåtgärder fast inte på det traditionella sättet, du vet tilläggsisolering och tak [...] Vi ser att energianvändningen från varmvatten har gått ner med över 30 %. ”. Ulla Jansson nämner en ytterligare lösning för att minska varmvattenanvändningen “[...] snålspolande armaturer”, vilket även Rickard Ohlsson på Contentus nämner: “Vi [har] varit noga och valt sådana här lågspolande blandare [...] det är också en energibesparingsåtgärd när man byter det”.
Att minska varmvattenanvändningen verkar därför inte främst genomföras som en
energiåtgärd utan av andra skäl. Jonas Larsson, Stena Fastigheter, uttrycker att de inte ska genomföra energiåtgärder inom ett visst projekt, men att varmvattenmätning kanske det finns utrymme för: “Det finns ingen peng till energiåtgärder. Det enda skulle vara att vi sysslar med varmvattenmätning, så man kan ju säga att det är en typ av åtgärd. Det kommer vi göra i detta projekt”. Han menar dock att det är ett bra initiativ: “Det är en ganska rättvis modell. Vi sätter in en mätare, hyresgästerna får själva betala vad den förbrukar och oftast leder det till en minskad förbrukning”. Rickard Olsson, Contentus, menar att införande av debitering av
21 individuell varmvattenförbrukning gör stor skillnad på förbrukningen: ”[...] Hyresgästerna blir ju mer medvetna, det blir ju en mer direkt påverkbar kostnad för dem, istället för som det är idag, att det är inbakat i hyran”. Det nämns också andra åtgärder som inte främst
genomförs för att minska energianvändningen, men som i allra högsta grad blir en energieffektiviseringsåtgärd. Ulla Jansson förklarar: “Vi kommer jobba mycket med
komfortunderhåll, vi driftoptimerar, vi märker att kunder i utsatta lägen, vid gavel, mot vind eller så, har en lägre temperatur. Då behöver vi åtgärda det, kanske med vindisolering”. Det finns även en diskussion om energiåtgärder som ligger utanför själva fastigheternas energiförbrukning, nämligen vad för energi som tillförs. Pär Holmlund, Willhem, menar att det även är viktigt att tänka större än endast de fysiska fastigheterna, och arbeta med
energikällan: “[...] försöker arbete i de större [...] att ha en bra energikälla att utgå ifrån”. Att arbeta med energikällor är det fler informanter som berör. Flera fastighetsbolag har nämnt installering av solpaneler och fjärrvärme som komplement till effektiviseringslösningar. Pär Holmlund fortsätter: “Just nu håller vi på att sätta upp solceller på en fastighet och vi har installerat värmepumpar i en fastighet”.
Det finns också tankar kring att det inte är specifika energiåtgärder som behövs, utan att energisparande åtgärder kan bli en effekt av de tekniska investeringar som görs för att rusta upp fastigheterna. Jonas Larsson förklarar att ibland är en upprustning av fastigheterna det enda som krävs:
Jag tror att det har varit så hög energiförbrukning i miljonprogrammet för att det har varit så eftersatt. Ser man till att ha koll på läget, byter ut gammalt mot nytt, så kommer energiförbrukningen minska.
Ulla Jansson, MKB, håller med om att ibland behövs det inte så komplicerad teknik:
Vi har byggbolag som bygger teknikjulgranar, för att de tror att tekniken gör att energianvändningen går ner. När i själva verket “less is more” är bättre, för nu helt plötsligt står vi med hus som inte fungerar över huvud taget och då går ju energianvändningen i höjden.
För att återkoppla till de miljöstrategiska resurserna, så kan vi se att det som Lucas kallar fysiska resurser (Lucas, 2009, s. 548) fått stort fokus hos informanterna. De talar om flera typer av investeringar inom kategorin, framför allt i tekniska lösningar eller i övergripande renoveringar av fastigheten som helhet. De diskuterar också förnyelsebara energikällor och åtgärder som ligger utanför själva fastigheten, men fokus verkar ändå ligga i den tekniska infrastrukturen, som informanterna gärna diskuterar. Fokus ligger på tekniska justeringar eller
22
uppdateringar, snarare än på mer genomgripande förändringar i hur man ser på eller hanterar företagets energianvändning. För ett lyckat energistrategiskt arbete kan det dock vara av största vikt att energiåtgärder samordnas med den långsiktiga förvaltningen av hela
bostadsbeståndet, eftersom de investeringar som görs i fastigheter består under så lång tid. När väl en renovering är genomförd, är det svårt att hitta incitament för att genomföra enskilda energiåtgärder efteråt. Lucas (ibid.) menar att det är viktigt att förstå relevansen av investeringar i fysiska resurser och detta verkar vara ett resursområde som informanterna både arbetar mycket med och lägger stor strategisk vikt vid.
Personalresurser
I intervjuerna framgår det att kunskap om energieffektivisering är viktig inom den egna organisationen. För att kunna energieffektivisera och sänka energiförbrukningen, förutsätter det att de anställda inom organisationen har kompetens om hur de ska arbeta mot detta mål. Eftersom det handlar om kunskap på individnivå, hamnar dessa frågor under
personalresurser. Ulla Jansson, MKB, menar att kunskap om energieffektivisering och hur det ska gå till, finns inom branschen: “Kunskapen finns, Sverige var bäst på att bygga
energieffektivt i hela världen på 80-talet”. Jonas Larsson på Stena Fastigheter menar att det med enkla medel går att sänka energiförbrukningen i ett fastighetsbestånd: “Jag har ganska enkelt att gå in i en fastighet och sänka energiförbrukningen med 25 %. Jag vet vad som ska göras”.
I intervjuerna diskuterar informanterna olika typer av kunskaper som behövs inom ett fastighetsbolag. En stor fråga verkar vara hur man ser på att ha kompetens om energifrågor inom företaget, eller ifall organisationen väljer att köpa in den vid behov. Genom att anställa en specifik person som har fokus på energiarbetet, medför det att kompetensen stannar inom organisationen och kan växa med tiden. Det kan även ha fler fördelar, informanterna lyfter fram att en intern kompetens både påskyndar och underlättar arbetet med att
energieffektivisera fastigheterna. En del företag föredrar därför att ha en anställd person i organisationen som ansvarar för att kunskap och kompetens kring energifrågan finns tillgänglig. Detta kan medföra att frågan får större tyngd, eftersom en energiansvarig hela tiden är på och trycker frågan framåt. Sedan Ulla Jansson anställdes som energistrateg på MKB har energifrågan fått större fokus i organisationen. Hon nämner samtidigt att det skapar förtroende utåt om bolaget har en specifik person som ansvarar för energifrågor:
23
Givetvis gör det skillnad att jag står och skriker ”Ah det där är inte okej!”. Så jag tror funktionen är skitviktig och jag ser ju också att vi får en trovärdighet utåt när vi pratar med konsulter, att vi har kompetensen in house, att jag kan svara på frågor, att vi inte blir överkörda i energifrågan. Energi är ju ganska stort och hett nu och det finns ganska många ”gold diggers” där ute [...] att jag sitter här, det har betydelse, absolut.
Innan Ulla Jansson fick tjänsten som energistrateg 2005, fanns en anställd konsult som jobbat länge med energifrågor på MKB. När den personen sedan försvann, så försvann även
energiprioriteringen. “När han gick i pension så släppte vi taget” förklarar hon, men sedan hon fick positionen så är de tillbaka på banan: “[...] Men nu är vi nere där igen”.
Stena Fastigheter har också valt att ha kompetensen själva, inom organisationen. Miljö- och energichef Jonas Larsson berättar:
Vi ska ha vår egen energi- och miljöchef, vi ska inte förlita oss på någon utomstående utan vi ska jobba med frågorna själva. Jag tror att det är i grund och botten det viktigaste att göra på det viset, för det är bäst. Jag börjar se att det blir fler och fler bolag som jobbar på det viset [...] På så sätt tror jag att energifrågorna har fått större fokus [...] för då lyfter du frågan i bolaget [...] Dels tror jag att man ska ha kompetensen själv i bolaget så att man inte ska förlita sig på utomstående. Det finns ju massor av sådant, att man köper in kompetens så får man betala väldigt mycket för det.
Andra företag har av olika skäl valt att köpa in kompetens vid behov, främst på grund av ekonomiska skäl, eftersom vissa organisationer inte anser sig ha möjlighet att ha en person som sysslar med energiarbetet på heltid. Detta gäller framför allt de mindre fastighetsbolagen som ofta köper in extern hjälp vid behov. Trianon till exempel, menar att de är ett för litet bolag för att ha någon energiansvarig eller hållbarhetschef och att ansvaret istället ligger på företagets VD. Detta verkar dock inte ses som alltför positivt, då kunskapen istället kan begränsa organisationens arbete, Olof Andersson förklarar sin syn på saken: “Kunskap är en faktor (som begränsar), speciellt i ett litet företag som oss. Ett stort fastighetsbolag kan ha en ansvarig endast för energifrågor och det kan inte vi ha. All kunskap går ju att köpa”.
Contentus, som också är ett mindre fastighetsbolag, har inte heller någon heltidsanställd person specifikt för miljö- eller energifrågor. Rickard Olsson menar att det är på grund av storleken på organisationen: “Det blir svårt i en sådan organisation när man har 16 anställda, att ha en heltid på det”. Istället köper de in kompetens vid behov, vilket Rickard Ohlsson inte anser vara någon nackdel. Rickard Ohlsson menar att det inte påverkar organisationens prioriteringar: “Jag tycker att vi tar det på allra största allvar ändå faktiskt”.
24 Willhem arbetar i nära samröre med en konsultbyrå som hjälper till med arbetet med kalkylering och val av energiåtgärder. Pär Holmlund menar att det inte har så stor betydelse om kompetensen finns inom organisationen eller ifall den köps in:
Antingen lägger man resursen internt [...] eller så tar man utifrån. Det är bara ett vägval man gör. Antingen så anställer man eller så tar man in den vid behov. Vi behöver olika sorters kunskap och det får man ju köpa in om man inte själv har det.
När det gäller att köpa in kunskap, verkar det som att fastighetsbolagen är något kritiska till konsulthjälp och vad konsultfirmorna erbjuder dem. Pär Holmlund menar att det gäller att hitta en firma som man kan ha förtroende för: ”Det gäller att hitta en bra part som man kan anförtro sig åt”. Olof Andersson, Trianon, håller med:
Om man köper kunskap just på energieffektiviseringsområdet så får man rätt så många olika svar beroende på vem man pratar med. Så därför har vi liksom, vi har lyssnat och vi har gjort en analys. Men vi har själva tagit besluten, utifrån vad vi tror på.
Som jag redan diskuterat poängterar Ulla Jansson, MKB, att det är viktigt med förtroende utåt, gentemot konsulter, så man inte blir överkörd i frågan: “Vi får en trovärdighet utåt när vi pratar med konsulter, att vi har kompetensen in house”.
Rickard Ohlsson, Contentus, menar att det behövs mer kunskap inom en organisation oavsett:
Om det är så att man inte har kunskapen, vilket man inte alltid har [kan man] ju anlita konsulter och ta hjälp i de frågor man behöver. För man kan ju aldrig själv klara allt, så är det ju. Men utnyttjar man bara de redskap som finns där, så klarar man sig nog bra på det. Men kunskap, det behövs alltid, det kan man egentligen aldrig få för mycket av.
Det finns fler nyanser av individuell kunskap som informanterna belyser. Ulla Jansson, MKB, menar att det finns problem med kompetens på själva arbetsplatsen när man ska bygga nytt. Hon förklarar:
Sedan handlar det om kompetens på arbetsplatsen. Det kanske inte är alla som vet hur man gör när man bygger energieffektivt idag. Det läskiga är att de stora bolagen har ju kompetensen. Men sedan kommer det stress och så är det personalomsättningar och så helt plötsligt så, jag vet inte vad de bygger.
Hon poängterar även att energiberäkningarna inte alltid helt stämmer med det slutliga resultatet: “Det som är problemet är att få vad vi beställer [...] energiberäkningarna är en akilleshäl”.
25 När det gäller bovärdar och fastighetsskötare, verkar det som att kunskap kring energi behövs inom denna personalgrupp och kan göra stor skillnad. Ulla Jansson, MKB, poängterar vikten av att ha en förvaltning som är engagerad i frågan också: “Jag har hela förvaltningen i
ryggen, de är helt fantastiska [...] Det är därför vi lyckas”. Jonas Larsson, Stena Fastigheter, menar att det är problematiskt att de anställda inom förvaltningen inte har tid att arbeta med energioptimering: “Förvaltningens dagliga dilemma är [...] de försöker mest få sin dag att räcka till, de har inte tiden till att jobba med energifrågor också, vilket de borde ha för att öka lönsamheten”.
Avsaknad av kunskap verkar vara ett hinder inom vissa fastighetsbolag, vilket kan tyda på en lägre prioritering inom området. När Lucas (2009) diskuterar personalresurser, syftar det till den individuella kunskapen hos medarbetare inom organisationen och handlar om vad för kompetenser som rekryteras och hur den får växa och utvecklas inom organisationen.
Ju mer komplex tekniken blir, desto större kunskap behövs för att kunna hantera och styra den. Kunskap verkar saknas hos de anställda som arbetar närmast fastigheterna, så som bovärd och fastighetsvärd. De har endast kunskap angående avläsning, men har ingen direkt kunskap om optimering av systemen. Detta gör att de exkluderas ur det strategiska arbetet och det saknas satsningar och tro på att en ökning av deras kompetens kan göra skillnad.
Hos de studerade fastighetsföretagen verkar synen på den individuella kunskapen inom organisationen variera. De som har en anställd enbart för energifrågor, anser att det är väsentligt att ha det. De mindre företagen som tar hjälp vid behov, anser inte att det är lika nödvändigt, utan att det är bra att kompetensen finns att köpa när den behövs. Lucas (2011, s.549-551) belyser vikten av möjligheter för individer att öka sin kunskap och kompetens inom området, för att med tiden öka intern kompetens och prioriteringar. Samtidigt faller möjligheten till att låta specifik kunskap växa inom den enskilda organisationen bort, ifall unik kompetens köps in vid varje behovstillfälle. Detta är ett resonemang kring
kunskapsutveckling i företagen som jag saknar i flera av intervjuerna.
Sociala resurser
Investeringar i sociala resurser kan ses ur både ett internt och ett externt perspektiv. Båda kategorierna lyfts fram som prioriterade områden att arbeta inom, enligt informanterna. Ulla
26 Jansson menar att satsningar på interna sociala resurser har medfört att kunskapsnivån har ökat inom hennes organisation den senaste tiden:
Vi har haft workshops, utbildningar och sådant, senast igår hade vi en utbildning med ekonomi[avdelningen] och energianvändningen har ju gått ner jättemycket och det helt fantastiskt.
Dessa interna utbildningar gör att medarbetarna får mer energi att orka jobba med frågorna och: “Det är ett svar på “varför?” Jo därför. Okej - och då orkar de”. Men Ulla Jansson menar att fler satsningar på att lyfta kunskapen inom andra delar av organisationen borde prioriteras: “En ökad kunskapsnivå hos vår ledning och styrelse”.
Av intervjuerna att döma, är fastighetsbolagen intresserade av hur andra bolag arbetar. Det verkar vara av intresse att få inspiration från andra håll, se föregångsexempel och resultat från andra företag och organisationer som jobbar med energi. Pär Holmlund tror att detta är
viktigt:
Samarbete, kommunikation, tror jag är jätteviktigt [...] att man tittar på fastighetsägare som har gjort energiprojekt, att man håller sig medveten [...] uppdaterad om vad andra har gjort. Så man får lite idéer och inte behöver uppfinna hjulet igen [...] att man håller sig a jour, är ute och kanske lyssnar på föreläsningar, om energiförbättrande åtgärder som andra har genomfört. För det kommer mycket ny teknik [...].
Ulla Jansson tycker dock att det saknas förebilder när det gäller genomförande av större energiåtgärder inom branschen: “Jag skulle vilja se någon [...] våga gå före”.
Ett exempel på hur aktörer kan lära av varandra och öka sitt energiengagemang, är genom gemensamma projekt. Energibolag, fastighetsbolag och statliga organisationer har
tillsammans genomfört ett flertal energiprojekt som fungerat som pådrivande krafter och motiverar fastighetsbolag till insatser. Trianon hade tidigare inte genomfört några
energiåtgärder i sina fastigheter, men lockades med i ett projekt med hjälp av Malmö Stad:
Vi har ju väldigt mycket samverkan med Malmö Stad, i olika projekt. Vi är med i ett EU-projekt som Malmö stad har ordnat till oss, just när det gäller energieffektivisering [...] Vi har fått väldigt mycket input och kunskap av att vara delaktiga i de här projekten.
Olof Andersson menar dock att det saknas styrmedel ifrån kommunens sida: “De driver ju på för att fastighetsägare ska energieffektivisera men de har ju inte de rätta styrmedlen. Utan det måste ju bygga på affärsmässighet hos respektive fastighetsföretag”. Trianon har planer på att fortsätta med energiåtgärder i fler fastigheter, efter att ha deltagit i Malmö stads projekt, men
27 vill först dra lärdomar från det nuvarande arbetet: “Vi började med denna fastighet för det är den största vi har [...] vi ska dra lärdomar av det vi gjort här”.
En del av ett fastighetsbolags sociala relationer, handlar om samverkan med hyresgäster. Fler av fastighetsbolagen poängterar vikten av kommunikationen med sina hyresgäster, bland annat för att inkludera dem i arbetet med att minska energiförbrukningen. Pär Holmlund, Willhem, berättar:
Det man behöver jobba mycket med gällande energi, är faktiskt hyresgästerna, hur de förhåller sig med energi, hur man själv kan påverka i sitt boende [...] Vi kan inte ta för givet att kunskapen finns genom skola eller liknande, utan här måste den komma ifrån oss som fastighetsägare.
Han menar att sociala relationer är viktiga på flera håll: “Man får jobba från olika håll hela tiden, mycket kommunikation krävs. Man jobbar utåt mot andra fastighetsägare, jobba inåt mot hyresgästerna och jobba inom den egna organisationen”. Jonas Larsson, Stena
Fastigheter, menar att hyresgästernas kunskap blir viktigare i framtiden:
Ur ett längre perspektiv måste vi jobba med våra hyresgäster, för att få dem medvetna [...] där behöver vi kanske en acceptans, av hyresgästerna. Det är bara att titta i tidningar, i media, vad det är som händer i världen. Översvämningar och stormar och allt vad det nu är [...] acceptans om jag går in och sänker [temperaturen].
Jonas Larsson, Stena Fastigheter nämner företagets arbete med någonting de kallar för relationsförvaltning:
Vår starka sida har tidigare varit något som kallas för relationsförvaltning. Vi vill gärna [...] jobba väldigt nära våra hyresgäster. Och vi skjuter till väldigt mycket pengar i sådana här projekt. Vi kör projekt tillsammans med skolorna, vi kör projekt tillsammans med fritidsgårdar i våra områden. Det finns givetvis en ekonomisk bakgrund till det. För ju mer hyresgästerna trivs, ju bättre områden vi har, ju mindre slitage [...] Stena är duktiga på att jobba med sina hyresgäster och tar väl hand om sina hyresgäster.
Trianon har genomfört stora insatser för sina hyresgäster och anser det viktigt för en god förvaltning:
När vi köpte området bestämde vi oss för att vi skulle rusta upp det både fysiskt och socialt. Vi engagerar oss där vi är [...] hela vårt investeringsprogram är kopplat med sociala villkor, som innebär att de ska anställa hyresgäster hos oss som är arbetslösa. [...] att man kan koppla det här med sociala villkor i en upphandling för att människor ska komma i arbete och vilka vinster där är, samhällsvinster där är, när människor går från utanförskap, till att vara del i ett sammanhang.
Olof fortsätter: “Sedan ska man ha respekt för det här, det är inte så enkelt. Vår småskalighet är fördelen”.
28 Att kommunicera med hyresgäster behöver inte alltid vara enkelt, men Ulla Jansson, MKB, menar att hyresgästerna aldrig ifrågasätter MKBs arbete med energiåtgärder:
Frågan har ju aldrig varit varför vi gör det, det är ju självklart [...] vi måste rädda världen och göra det mer rättvist. Och det ifrågasätts inte [...] Men man hade nog tjänat på att bli än tydligare i energifrågan utåt.
Hon menar också att det gäller att ändra hyresgästernas beteende när det gäller förbrukning av varmvatten:
Det är så jäkla enkelt att spara energi där [inom miljonprogramsområden]. Det är ju bara att vi ska komma åt varmvattenanvändningen. Att förändra ett beteende [...] se till att man blir varse om vad man gör, så kommer vi kunna minska energianvändningen.
Att hyresgästerna ställer sig positiva till energiåtgärder där de bor, är tydligt. Däremot tror inte fastighetsägarna att energieffektiva byggnader är något som skulle locka fler hyresgäster, på grund av den rådande bostadsbristen i Malmö. Ulla Jansson förklarar: “Men sedan är det väl också så, vi är väl lite den här tjocka feta katten liksom, mätt och så. Alla vill bo hos oss”. Olof Andersson på Trianon håller med: “Att vi har en bra produkt som vi levererar och att den är energieffektiv och så vidare, det är bra. Men vi får ju inte fler hyresgäster på grund av det”.
För att koppla samman dessa resonemang med Lucas (2009, s 551-552) teori om sociala resurser, verkar det som att fastighetsbolagen förstår vikten av att arbeta med sina interna och externa relationer. Att investera i interna sociala resurser ökar chansen att den interna
kunskapen inom organisationen växer, genom interagerande mellan individer och genom att nätverk mellan funktioner eller avdelningar skapas. Detta kan göras genom workshops, gemensamma föreläsningar eller aktivitetsdagar för att öka nätverk och tillfällen att utbyta kunskap och information mellan varandra. Det är dock endast MKB som har nämnt interna utbildningsdagar i intervjuerna, därför kanske denna resurs är något som fastighetsbolag generellt borde satsa mer på.
När det gäller investeringar i externa resurser, verkar det som att det finns ett stort fokus på att utbyta information med andra bolag för att öka kunskap och lära av varandra. Enligt Lucas (2009, s. 552) har detta sätt att arbeta flera fördelar. Det skapa nya perspektiv att se på
