STUDENTBOSTÄDER I JÖNKÖPING
– var och hur?
Magnus Lerstorp
Giedre Marcinkeviciute
EXAMENSARBETE 2009
Postadress: Besöksadress: Telefon: Box 1026 Gjuterigatan 5 036-10 10 00 (vx)
551 11 Jönköping
STUDENTBOSTÄDER I JÖNKÖPING
– var och hur?
STUDENT HOUSING IN JÖNKÖPING
– where and how?
Magnus Lerstorp
Giedre Marcinkeviciute
Detta examensarbete är utfört vid Tekniska Högskolan i Jönköping inom ämnesområdet byggnadsteknik. Arbetet är ett led i den treåriga
högskoleingenjörsutbildningen Byggnadsteknik med inriktning
Husbyggnadsteknik och Byggnadsteknik med inriktning Byggnadsutformning och Arkitektur. Författarna svarar själva för framförda åsikter, slutsatser och resultat.
Handledare: Kaj Granath
Omfattning: 15 högskolepoäng (C-nivå) Datum: 2009-06-04
I
Abstract
Everything from articles in newspapers, to demonstrations and occupations indicates that the lack of housing for young people and students is huge right now. By the autumn of 2009 it’s expected unusually many new applicants for higher education in the entire country and therefore it is in time to examine what to do about the lack of student housing.
This work aims to develop proposals and investigate solutions to the municipality of Jönköping, in order to help out in their work in creating new opportunities for student housing.
Site inventories, together with studies of reference objects have been carried out and presented in this report. This led to that three different sites were selected and each given suggestions on apartments. These were included in a questionnaire that was given out to students at Jönköping University, which showed how and where students want to live, and some of their conditions.
As a result of this report statistics from the survey are presented, which among other things presents that students want access to a kitchen in their own apartment, and also that approximately one quarter of the students owns one or more cars. Furthermore, the results mean that the students want to live on half-center distance from the school, with a monthly rent of up to 3500-4000 SEK. Together with this, an area in the old “Kabe Sommarland”, which was the winning proposal in the survey, was planned. Finally, the report summarizes some tips on what students want and how to solve these needs. In addition we also mention some ideas for future work.
Sammanfattning
II
Sammanfattning
Allt från artiklar i tidningar, till demonstrationer och ockupationer tyder på att
bostadsbristen för unga och studenter är stor just nu. Till hösten 2009 väntas ovanligt många söka till högskolestudier runt om i landet och därför ligger det i tiden att undersöka vad man kan göra åt bristen på studentbostäder.
Detta arbete syftar till att ta fram förslag och undersöka lösningar åt kommunen i Jönköping, för att underlätta deras arbete i att skapa nya möjligheter till
studentbostäder kommunen.
Tomtinventeringar och studier av referensobjekt har genomförts och redovisas i denna rapport. Detta ledde till att tre olika områden valdes ut och gavs förslag på lägenheter. Dessa inkluderades i en enkät som gavs ut till studenter vid Högskolan i Jönköping, vilken visade på hur och var studenter vill bo i Jönköping, samt några av deras förutsättningar.
Som resultat av denna rapport redovisas statistik från undersökningen, bland annat att studenter vill ha tillgång till kök i den egna lägenheten, samt att ungefär en fjärdedel av studenterna äger en eller flera bilar. Dessutom menar resultatet att studenter vill bo på halvcentralt avstånd från skolan, med en månadshyra på max 3500-4000kr. Tillsammans med detta redovisas en områdesplanering över det gamla ”Kabe Sommarland”, som var det vinnande förslaget i undersökningen.
Slutligen sammanfattas även några punkter med tips på vad studenter vill ha och hur man kan lösa dessa behov. Vidare nämns också några förslag på framtida arbete.
III
Nyckelord
Studentbostäder Tomtinventering Jönköpings Kommun
Tenhult Kabeland Kv. Lappen
Utformning Planlösning Enkätundersökning
Förord
Vi vill rikta ett stort tack till våra handledare på Jönköpings Kommun, Kerstin Nilsson, Elin Forsberg och Susanna Hultgren för goda synpunkter och stöd i vårt arbete. Ett väldigt tack till vår handledare på Högskolan i Jönköping, Kaj Granath som bidrog med idéer och synpunkter för vårt arbete. Även många tack till alla de som svarade på vår undersökning och gjorde detta examensarbete möjligt.
Innehållsförteckning IV
Innehållsförteckning
1INLEDNING ... 1
1.1
BAKGRUND ... 1
1.2
SYFTE OCH MÅL ... 2
1.3
METOD ... 2
1.4
AVGRÄNSNINGAR ... 2
1.5
DISPOSITION ... 3
2
FÖRUTSÄTTNINGAR ... 4
2.1
GÄLLANDE RÅD OCH KRAV FÖR BOSTÄDER ... 4
2.2
TIDIGARE UNDERSÖKNINGAR ... 6
2.3
REFERENSOBJEKT... 8
3
GENOMFÖRANDE ... 15
3.1
TOMTINVENTERING ... 15
3.2
UTVALDA TOMTER ... 24
3.3
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR UTFORMNING ... 25
3.4
FÖRSLAGEN ... 26
3.5
ENKÄTUNDERSÖKNING ... 36
4
RESULTAT ... 39
4.1
RESULTAT AV UNDERSÖKNINGEN ... 39
4.2
OMRÅDESFÖRSLAG ‐ ALLMÄNT ... 49
4.3
OMRÅDESFÖRSLAG ‐ KABELAND ... 49
5
SLUTSATS OCH DISKUSSION ... 52
5.1
TIPS FÖR NYBYGGNATION AV STUDENTBOSTÄDER ... 52
5.2
DISKUSSION AV UNDERSÖKNINGEN ... 54
5.3
DISKUSSION AV ARBETET ... 55
5.4
FÖRSLAG PÅ FRAMTIDA ARBETE ... 56
6
REFERENSER ... 57
7
SÖKORD ... 61
8
BILAGOR ... 62
1
1 Inledning
Dagens bostadsbrist för studenter i Jönköping är stor, till hösten väntas många börja studera vid Högskolan i Jönköping, men bostäder saknas fortfarande. För att lösa problemet behövs stora insatser från högskola, kommun och byggbolag. Om inget görs finns risk att högskolan förlorar många studenter på grund av avsaknad av bostäder.
Detta examensarbete ger kommunen en idé om var och hur man kan bygga
studentbostäder i kommunen. En undersökning, tillsammans med uppritade förslag presenteras för att visa vad studenterna vill ha.
1.1 Bakgrund
Ett högst aktuellt ämne är just nu den rådande bostadsbristen för studenter. Man läser ofta i tidningar och ser på nyheterna att studenter och unga människor har svårt att hitta bostad. När nu finanskrisen troligen håller i sig över sommaren kommer säkerligen fler människor att välja att börja studera då det blir svårare att få jobb.1 En rapport, gjord av Jönköpings kommun i samarbete med högskolan i Jönköping, i maj 2008, visar på att kommunens planer på nybyggnationer av studentbostäder inte räcker till. Högskolans vision är att ha 9600 programstudenter år 2012, jämfört med drygt 6500 som det var då rapporten skrevs. Kommunens planer innefattar cirka 650 nya studentbostäder, varav ca 100 är tillfälliga bostäder. Däremot visar rapporten på ett bostadsbehov på 900-1600 nya studentlägenheter, vilket betyder att utöver kommunens planer behövs 250-950 extra studentbostäder byggas fram till år 2012.2 I Jönköping har man löst den värsta bostadsbristen temporärt med tillfälliga
lägenheter i tillexempel ”Teliahuset” där ca 175 studenter, främst utbytesstudenter bor.3
Det behövs riktiga studentlägenheter där studenter kan bo och leva under normala förhållanden. Skall Jönköping kunna växa som studentstad måste det ske en drastisk förbättring av bostadsläget för studenter inom de närmaste åren. Detta är viktigt för att Högskolan skall kunna behålla sin vision om antalet studenter för framtiden.
1
Widsell & Göransson ”Bristen på studentbostäder förvärras”. Metro Riks (2009-03-09)
2
Jönköpings Kommun, m.fl. ”Prognos av studentutveckling och bostadsbehov 2008-2012 med
utblick mot 2020”.
3
Inledning
2
1.2 Syfte och mål
Syftet med detta arbete är att ge förslag och idéer till Jönköpings kommun om lösningar till den rådande bostadsbristen för studenter. Att ta fram förslag på tomter, utformning av studentbostäder och en förenklad undersökning av var studenter kan tänka sig bo ingår även i arbetet.
En översiktlig planering av det förslag som anses mest attraktivt enligt
undersökningen görs sedan och redovisas som ett resultat av detta arbete. Målet är att, i undersökningen få fram vad studenter värdesätter i sitt boende, om det är närhet till högskolan eller storlek på lägenheten som anses viktigast.
1.3 Metod
Arbetet genomförs i fem huvuddelar; tomtinventering, studie av referensobjekt,
förslagskissning, undersökning och planering av område.
Arbetet inleds med att söka upp potentiella tomter att arbeta med. Dessa inventeras på plats för att få fram för- och nackdelar med varje tomt. Tre tomter väljs därefter, att arbeta vidare med.
Andra studentbostäder runt om i Sverige studeras för att få en överblick över hur man bygger studentbostäder idag. Studien genomförs även med anledning av att få idéer och inspiration för hur nya studentlägenheter kan utvecklas.
Förslag skissas upp och tre olika planlösningar tas fram, ett på vardera tre tomter som väljs att arbeta med. Tomter med olika avstånd till högskolan väljs, en väldigt nära, en på cykelavstånd och en tomt på pendlingsavstånd. Hyror för lägenheter omkring de olika områdena, samt för de studerade referensobjekten tas i beaktande vid planering av storleken på lägenheterna.
De tre förslagen inkluderas sedan i en enkät som lämnas ut till studenter på Högskolan i Jönköping där vilket förslag som är mest attraktivt för studenterna undersöks. I detta tas även fram, på vilket avstånd till högskolan studenter helst vill bo, samt några av studenternas förutsättningar.
Efter att resultatet av undersökningen tagits fram görs en översiktlig planering av området som studenterna anser mest attraktivt. Områdesplanen som tas fram är menad som ett förslag till framtida nyexploatering av studentbostäder. Detta områdesförslag redovisas under kapitlet Resultat.
1.4 Avgränsningar
I detta arbete redovisas inga ritningar, utan endast presentationsmaterial för att redovisa förslagen. Detta inbegriper planlösningar och grafiska situationsplaner i en överblicklig skala. Inga detaljlösningar eller liknande redovisas.
3
Undersökningen i detta arbetet hålls kort och koncis. Framförallt sammanställningen av undersökningen väljs att göras ganska enkel, och ingen fördjupande analys av enkätens svar görs. Undersökningen väljs att göras på svenska, och därav vänder sig enkäten endast till svenska studenter. Detta motiveras med att
sammanställningsarbetet av enkäten blir för omfattande med att skilja på de svenska studenterna och utbytesstudenterna.
1.5 Disposition
Kapitel 2 – Förutsättningar
Här presenteras kortfattat några gällande råd och krav som är aktuella i arbetet för att ta fram planlösningar. Vidare visas tidigare arbeten och undersökningar som har gjorts, vilka är relevanta för detta arbete. Därefter tas några referensobjekt upp som visar på hur man bygger studentbostäder i Sverige idag.
Kapitel 3 – Genomförande
I detta kapitlet utreds de tomter som funnits som potentiella områden för
nybyggnation av studentbostäder. En presentation av de olika studenthusen som har planerats visas här, likaså tas även information kring undersökningen upp.
Kapitel 4 – Resultat
Här redovisas resultatet av undersökningen, samt presenterar de översiktliga planer som har tagits fram för ett av områdena.
Kapitel 5 – Slutsats och Diskussion
Här ger vi några tips på vad man bör tänka på vid nybyggnation av studentbostäder ur studenternas synvinkel. Här belyses även styrkor och svagheter med resultatet och genomförandet av arbetet. Till sist ges förslag och tankar på vilka framtida arbeten som kan göras inom samma område.
Förutsättningar
4
2 Förutsättningar
För läsare som inte är insatta i de råd och krav som finns för att rita bostadshus, följer här en kort sammanställning av de viktigaste delarna ur den litteratur som har använts. Vidare i detta kapitel följer även en redovisning av tidigare undersökningar som gjorts inom samma ämne. Därefter presenteras några referensobjekt som ger information och inspiration för arbetets gång.
2.1 Gällande råd och krav för bostäder
Vid framarbetning av planlösningar har Boverkets byggregler (BBR 08) 4 och Svensk Standard (SS 91 42 21; SS 91 42 22) 5.
2.1.1 Boverkets byggregler
BBR ges ut av Boverket och innehåller råd och krav för svenska byggnader. BBR skall alltid följas vid nybyggnationer och det är upp till Byggherren (den som låter utföra arbetet) som ansvarar för att BBR följs. I arbetet har främst kapitel 3 i BBR använts, vilket innehåller råd och krav på tillgänglighet, utformning, rumshöjd och driftutrymmen. Mycket av kapitel 3 handlar om tillgänglighet för rullstolsbundna personer, och eftersom det finns en baktanke att det i framtiden skall vara möjligt att konvertera studentbostäderna till äldrebostäder, har minimimått och liknande ur detta kapitel använts. Detta självklart även för att göra det möjligt för rullstolsbundna studenter att bo i studentlägenheterna.
2.1.1.1 BBR kapitel 3:223 Bostäder om högst 55m2
I BBR finns råd och krav på vad som ska ingå i en normal lägenhet, kraven är uttryckta som minimikrav. Dock finns det några undantag för lägenheter mindre än 55m2. Bland annat räcker det att antingen rum avsett för sömn och vila eller rum avsett för matlagning är avskiljbart. Dessutom behövs inte göras plats för parsäng.
2.1.1.2 BBR kapitel 3:227 Boendeformer för studerande
Det finns även specificerade råd och krav i BBR för bostäder för studerande. Med detta menas lägenheter om högst 25m2 avsedda för en student. I en sådan lägenhet behöver varken rummet för daglig samvaro, rummet för sömn och vila eller rummet avsett för matlagning vara avskiljbart. Det står även att avskiljbara delar av rum avsedda för matlagning inte behöver ha fönster mot det fria. Dock skall avskiljbar del av rum avsedd för matlagning ha tillgång till indirekt dagsljus enligt kap. 6:322 6.
4
Boverket, ”Boverkets Byggregler” (2008) Karlskrona
5
SiS 1994, ”Svensk Standard SS 91 42 21; SS 91 42 22”
6
5
2.1.1.3 BBR kapitel 6.253 Vädring
BBR nämner även att, i bostäder avsedda för studenter skall avskiljbar del av rum för matlagning ha indirekt tillgång till öppningsbart fönster eller vädringslucka. Det räcker alltså att kök/pentry i studentlägenheter har tillgång till ett fönster för att åstadkomma vädringsmöjligheter. Det finns således inget krav på att installera en spisfläkt i anslutning till köket/pentryt.
2.1.2 Svensk Standard
De två kapitlen ur Svensk Standard som har använts, inriktar sig på att beskriva standardstorlekar på fast och lös inredning, så som köks- och badrumsinredning, soffor, sängar mm. Dessa mått är anpassade för ”vanliga” lägenheter, vilket har gjort att modifiering av vissa mått har fått göras då de inte alltid är tillämpningsbara för studentbostäder. Exempelvis för kök/pentry och sovalkov. Svensk Standard är trots detta en mycket bra grund för att rita planlösningar. Svensk Standard ges ut av SiS – Standardiseringskommissionen i Sverige. Utgåvan som har använts är från 1994. 2.1.3 Ola Nylanders begrepp
I arbetet med att ta fram planlösningar för studentbostäder används ofta några begrepp framtagna av Ola Nylander och Kjell Forshed. Dessa begrepp kan även, med fördel, användas för att beskriva en bostads värden, och har valts att användas i detta arbete. De begrepp som främst används i detta arbete beskrivs kortfattat nedan:
2.1.3.1 Axialitet
I bostaden är axialitet en linje som förbinder två intressanta punkter. En axel sträcker sig igenom, involverar, två eller flera rum. En axel kan också skapa
genomsiktsmöjligheter och genomblickar i en bostad.
En axel måste börja i något meningsfullt och peka ut en riktning. Där två axlar möts förstärks arkitekturupplevelsen. 7
2.1.3.2 Mörk kärna
Den mörka kärnan utnyttjas för service- funktions- och kommunikationsrum. En mörk kärna innehåller ofta badrum, klädkammare, passager och/eller schakt av olika slag. En mörk kärna förutsätter att rummen i den kan skapas utan fönster mot det fria. 8
2.1.3.3 Funktions- och teknikindelad plan
Planlösningen bygger på en uppdelning av rum med tekniska installationer (kök och badrum) och neutrala rum. Ofta sammanfogas badrum och kök till ett gemensamt schakt för att skapa en teknikindelad planlösning. 9
7
Forshed, Kjell & Nylander, Ola (2003) ”Bostadens omätbara värden”
8
Nylander m.fl. (2007) ”Bostadens rum, Chalmersarkitekter om bostadens kvalitéer”
9
Förutsättningar
6
2.2 Tidigare undersökningar
2.2.1 Vad unga människor värdesätter i sin lägenhet
Konsultföretaget Tyréns Temaplan har gjort en kvalitativ undersökning via en internetpanel hos 1679 hyresgäster. Tidningen Hem&Hyra 10 har sedan gjort en fri tolkning av denna undersökning som visar på att unga människor värdesätter god ljudisolering och hög standard i badrum och kök högst. Man kan förstå att unga människor sätter värde på att kunna ha fester och spela musik utan att det stör grannarna. Nedan redovisas rangordningslistan från Hem&Hyra för vad unga utan barn värdesätter.
1. Bra ljudisolering mellan lägenheterna. 2. Hög standard i kök och badrum. 3. Bra ljudisolering mellan rummen. 4. Tvättmaskin i lägenheten.
5. Stor möjlighet att påverka planlösning och utrustning i lägenheten.
2.2.2 Efterfrågan på studentboende i Jönköping
Två studenter på Internationella Handelshögskolan i Jönköping undersökte i sin kandidatuppsats i nationalekonomi 11, under 2004, vilka bostadsområden som är mest attraktiva för studenter vid Högskolan i Jönköping. Även vad som anses viktigt att ha närhet till, som student, redovisas i undersökningen. Undersökningen gjordes med en enkät som, via posten, skickades ut till 390 programstudenter.
Författarna till rapporten har använt sig av en undersökningsmodell där
respondenterna får uppskatta ett områdes värde i form av en hyreshöjning eller hyressänkning. Resultatet visar på att respondenterna skulle kräva en hyressänkning för att flytta utanför centrumdistriktet, och vidare gå med på en hyreshöjning för att flytta in till centrumdistriktet. Områdena Råslätt och Öxnehaga är de områdena som skulle kräva högst hyressänkning för att flytta till. Detta tror författarna till rapporten kan bero på det dåliga rykte som finns för de två miljonprogramområdena.
Ett resultat av undersökningen visar att närheten till vänner och Högskolan väger tyngst, därefter kommer närhet till centrum, livsmedelsaffär och natur. Vad som menas med natur är något oklart i rapporten då de i enkäten inte har separerat natur i form av parker och natur i form av skog och mark. Nedan redovisas hela listan för vad studenter värdesätter närhet till.
10
Jacobsson, Eva (2009) ”Så här vill vi bo” Hem&Hyra 2/09
11
7
Tabell 1: Rangordning av faktorer som anses viktiga för studenter att ha närhet till. 12
Ranking Alternativ Poängsumma
1 Högskolan 538 2 Centrum 440 3 Vänner 401 4 Livsmedelsaffär 246 5 Natur 242 6 Studiero 193 7 Busshållplats 181 8 Jobb 126 9 Nöjesliv 124 10 Gym/träningslokal 110 11 Tågstation 85 12 Cykelväg 68 13 Akademien (kåren) 24 14 Dela hushåll med internationella studenter 9 15 Bo nära internationella studenter 5 16 Samma hus som internationella studenter 3
Enkäten har även undersökt åldersfördelning, civilstånd, samt hur många som har barn. Resultaten utifrån denna undersökning har valts att tas med i vårt arbete, då förutsättningarna inte bör skilja sig märkvärdigt från 2004, då undersökningen gjordes.
Majoriteten av studenterna på Högskolan i Jönköping är i åldern 19-25, men det finns även en relativt stor grupp på studenter över 30 år. Medelåldern på HHJ är 28,2 år, på HLK är medelåldern 26,6 år, 24,2 år på JTH och 23,8 år på IHH.
Enligt rapporten är de flesta av studenterna ensamstående, 57 %. 25 % har sambo och 18 % är gifta. Om man förutsätter att de som är gifta bor ihop får man 43 % som bor ihop med respektive, vilket är en ganska stor grupp.
Av studenterna i undersökningen är 19 % föräldrar. I enkäten har de frågat ifall den svarande har hemmaboende barn. Därför förutsätts att de som svarat ja på denna fråga har barn som bor hos dem på hel- eller deltid.
12
Förutsättningar
8
2.3 Referensobjekt
Under arbetet har studentlägenheter i olika studentstäder studerats. Städer som har undersökts är Göteborg, Kristianstad, Linköping, Jönköping, Borås och Malmö. Städer som liknar Jönköping har valts i första hand, dvs. en stad i någorlunda samma storlek, med högskolan centralt placerad i staden. Städerna Kristianstad och
Linköping har tagits med för att visa på hur städer där högskolan ligger lite utanför stadskärnan har löst sin studentbostadssituation. Kristianstad är en relativt liten studentstad där övriga boende inte märker av högskolan så mycket. Medans
Linköping är en mer utpräglad studentstad. Både Göteborg och Malmö är betydligt större städer än Jönköping, men faktumet att campus i de bägge städerna ligger centralt placerade är, enligt oss, det stora problemet för bostadssituationen i Jönköping. Samma problem finns även i Borås, som är relativt lik Jönköping till storlek, geografiskt läge, samt att högskolan ligger centralt placerad.
Med hjälp av referensobjekten har kunskap skaffats för att ge en god
bakgrundskunskap för hur man i vanliga fall utformar studentbostäder. Exempelvis har storlek på badrum och kök, förvaring och allrum tagits i beaktande. Även nivåer på hyror, hur många månader som normalt är hyresfria osv.
2.3.1 Chabo, vid campus Chalmers i Göteborg
Huset Chabo, på Kemivägen på Chalmers campusområde i Göteborg, är ritat av Wingårdhs arkitektkontor och färdigställdes under hösten 2006. Bygget innehåller 479 studentlägenheter 13 där 470 är av typen 1 rum med trinettkök och toalett på ca 27-30kvm. Hyran på dessa är 12-månaders på ca 4000-4500 kr/månaden, inkl. värme och vatten. Dessutom tillkommer en obligatorisk avgift för kabel-tv, internet och för Förtroenderådet på 185kr/månaden. 14
Bilderna nedan visar studenthuset Chabo tillsammans med en vanlig lägenhet i huset. Lägenheten på 28m2 har en lång hall med ett litet trinettkök i. Lägenheten saknar garderober, men har istället en stor klädkammare och ett väl tilltaget badrum vilket höjer värdet på lägenheten. Tyvärr är fönstret och den franska balkongen placerade så att ingen axialitet kan åstadkommas i just denna lägenhet. Detta kan bero på att arkitekten prioriterade byggnadens exteriör med den varierande fönsterplaceringen framför lägenheternas axialitet,
vilket antagligen var motiverat då de stora fönstren troligtvis ändå ger goda ljusförhållanden inne i lägenheterna. 13 Chalmersfastigheter (2009) http://www.chalmersfastigheter.se/projekt/projekt.asp?id=24 (Acc. 2009-03-27) 14 Chalmers studenthem (2009) http://www.chalmersstudentbostader.se/bostader/chalmerscampus/kemiv7/ (Acc. 2009-03-27)]
Bild 1: Chabo, Kemivägen i Göteborg. Studentrum på 28m2.
9
2.3.2 Fältvägen, vid campus i Kristianstad
I Kristianstad ligger Högskolan en bit utanför stadskärnan, vilket har gjort att Kristianstad kommun inte har haft några större problem med att bygga
studentbostäder med närhet till Högskolan. Närmast skolan ligger åtta tvåvåningshus med studentkorridorer. Husen är byggda 1995 och har 9 lägenheter per våning. Rummen i korridoren är på 19m2 med egen dusch, men gemensamt kök, allrum och balkong/uteplats. Hyran är 10-månaders och ligger på ca 2600kr/månaden inklusive värme, vatten, el, tv och bredband.15
Nedan visas ett av de hus som ligger närmast campusområdet i Kristianstad.
Studentrummen här är ganska enkla i formen med ett större rum och ett relativt stort badrum. Lägenheterna har fönster som ger viss axialitet genom studentrummet. Hörnlägenheterna har fönster i hörnet vilket gör att öppenheten i lägenheten ökar betydligt. Lägenheterna rymmer, trots sin lilla storlek, ganska mycket och vi anser att 19m2 är tillräcklig storlek på ett studentrum utan eget kök.
2.3.3 Studentbostäder i Linköping
Även i Linköping ligger högskolan strax utanför centrumkärnan. I nästan direkt anknytning ligger området Ryd som är ett stort flerbostadsområdet. Här finns gott om studentbostäder med gång och cykelavstånd till högskolan. En stor blandning av lägenheter finns i området, från studentrum med gemensamt kök till treor med egen kokvrå. Hyran är 10-månaders, och för ett studentrum på 20m2 ligger den på ca 2700 kr/månaden inklusive el, värme, vatten och kabel-tv. 16
Bilderna nedan visar två olika typer av studentlägenheter i Linköping. Den vänstra är en etta med egen dusch och toalett på ca 20m2. Den har ett stort fönster som ger god axialitet genom den lilla lägenheten. I andra avseende är detta en ganska enkel lägenhet. Positivt är att man kan stänga en dörr ut till hallen, vilket gör lägenheten tystare och hjälper även till att hålla smuts och dammpartiklar ute.
15
ABK (2009) http://abk.se/HSS/Object/object_list.aspx?objectgroup=6 (Acc. 2009-03-27)
16
Studentbostäder i Linköping (2009) http://www.studentbostader.se/sv/sokande/Pages/Sokbostad.aspx (Acc. 2009-03-27)
Förutsättningar
10
Den andra lägenheten är en trea på 59m2 med en liten kokvrå separerat med dörr från vardagsrummet. Denna lägenheten är ganska liten för att vara en trea, men samtidigt stor för att vara en studentlägenhet.
2.3.4 Jönköping
I direkt närhet till Högskolan i Jönköping ligger redan några befintliga studentbostäder i de gamla spårvagnshallarna, se bild 4. Dessa ägs av
fastighetsföretaget Brandtornet AB som har 16 studentrum i byggnaden. Rummen har egen toalett och dusch men delar på två gemensamma kök. Rummen är på 25m2 och hyran på 11 månader är på drygt 3000kr/månaden. I detta ingår el, värme, vatten, kabel-tv och bredband. 17
Bild 4: Spårvagnshallarna i Jönköping. Studentbostäder i direkt anslutning till Högskoleområdet.
17
Etel Lund, Brandtornet AB, telefonsamtal 2009-04-15
Bild 3:
t.v. Typiskt studentlägenhet på 20m2 i området Ryd, med egen dusch och toalett, men med gemensamt kök.
mitten. Studenttrea med egen kokvrå och badrum på ca 59m2. Hörnlägenhet med fönster i två riktningar.
11
2.3.5 Borås
Högskolan i Borås ligger mitt i centrala Borås ca 700 meter från centralstationen. I Borås ligger många studentbostäder utspridda i staden. Det finns även 48
studentlägenheter i kårhuset som ligger mitt emot högskolan. Då Borås högskola, likt Jönköpings, ligger centralt i staden och ganska nära Jönköping geografiskt har här valts att ta upp tre olika studentbostadshus.
2.3.5.1 Herrljungagatan
Studentlägenheter finns mestadels lite utanför stadskärnan och högskolan. Exempelvis finns studentbostäder på Herrljungagatan i närhet till Knalleland drygt en kilometer från högskolan. Här är majoriteten av lägenheterna studentrum med eget badrum och litet pentry. Ett gemensamt kök finns även på varje plan. Det finns även bad och relaxrum och ett eget gym i byggnaden. Hyran är 12-månaders på ca 3500 kr/månaden för en studentlägenhet på ca 29m2. Hyran är inklusive el, bredband, parkering och fri tillgång till gymavdelningen. 18
Lägenheten som visas nedan har plats för dubbelsäng, samtidigt som soffgrupp och matbord lätt ryms på de 29m2. Lägenheten har en bra planlösning då det djupa badrummet medför en rymlig sovhörna i det större rummet. Lägenheten saknar dock betydande förvaringsutrymmen då det endast finns en garderob inne i lägenheten. De stora fönsterna ger god axialitet från entrén.
2.3.5.2 Balder studenthem
Studentlägenheter finns även centralt i Borås, bland annat finns Balder studenthem som ligger på Yxhammargatan i Borås, ca 100m från högskolan. Här finns 60 studentrum på 14-23m2, samtliga med egen dusch och toalett. Hyran ligger på 2600-3200kr/månaden för dessa lägenheter, inklusive el, vatten och bredband. Hyran är 10-månaders. 19
18
Västerstaden (2009) http://www.vasterstaden.se/studentbostad/index.htm (Acc. 2009-03-27)
19
Studentbostad i Borås (2009) http://www.studentbostadiboras.com/ (Acc. 2009-03-27)
Förutsättningar
12
Bild 6: Studentrum i huset ”Balder” i Borås. Bilden är från när byggnaden var hotell.
2.3.5.3 Kårhuset Sjuhärad
Kårhuset Sjuhärad ligger direkt över gatan mittemot högskolan i Borås. I samma byggnad finns även studentkåren, festlokal och konferenslokal. Här finns även 48 lägenheter, varav 30 av dem är med eget pentry och egen toalett och dusch. Övriga är studentrum med egen toalett, men utan pentry. Hyran ligger, för ett studentrum, på 13,5 m2 på omkring 2300kr/månaden. 20 Ett rum med pentry på 32m2 har en hyra på omkring 4300kr/månaden. Hyran är, för samtliga lägenheter, på 10 månader och här ingår värme, vatten, el, kabel-tv, samt bredbandsuppkoppling. Här har de boende direkt närhet till både högskolan och kåren, samt centrum på 5 min gångavstånd.
20
Stenson, Elisabeth (2009) Kårhuset Sjuhärad, mailkonversation 2009-03-31
13
2.3.6 Studenthuset Gripen i Malmö
I Malmö finns det en hel del olika studentbostäder runt om i staden, trots detta är det ganska svårt att få studentlägenhet som nyinflyttad till staden. De flesta
studentbostäder ligger på omkring 15-20 min cykelavstånd från högskoleområdet, dvs. en liten bit utanför centrala Malmö. Studenthuset Gripen är ett relativt nytt studenthus som har byggts om från gammalt kommunhus till studentbostäder. Huset ligger i området Rosengård och rymmer ca 400 lägenheter på 21-33 m2 med eget kök och badrum. Hyran ligger på ca 3400-3900 kr/månaden inkl värme, vatten. Hyran är 10 månaders. 21
Lägenheten nedan är långsmal, med liten toalett och ett mindre pentry. Någon definitiv axialitet finns inte, då lägenhetsdörren inte är parallell med fönsterna. Dock höjer den stora balkongen värdet på lägenheten.
21
Malmö Högskola (2009) http://www.mah.se/pages/4374/Studentbostadsguide_v4.pdf (Acc. 2009-05-05)
Bild 8: Studenthuset Gripen i Malmö. Planlösning för lägenhet på 25kvm. Hyra 10 månaders: 3617kr/månaden.
Förutsättningar
14
2.3.7 Sammanfattning av referensobjekten
Man kan tydligt se att hyrorna blir högre för de lägenheter som ligger mer centralt i respektive stad, något som inte är speciellt förvånande. Däremot verkar det inte som att närheten till högskolan påverkar hyran speciellt mycket. Lägenheterna som ligger nära högskolorna utanför stadskärnan, exempelvis Linköping och Kristianstad har bägge lägre hyror än lägenheter som ligger nära högskolan centralt i staden. Det verkar alltså som att det är enbart närheten till centrum som ger en högre hyra och inte närheten till högskolan.
Storleken på staden verkar däremot inte ha så stor inverkan på hyrorna, trots att det överlag brukar vara dyrare att bo i de större städerna. Jämför man Chabo i Göteborg, och Gripen i Malmö ser man att hyrorna är ganska lika (4000-4500 mot 3500-4000). Ca 500kr/månaden skiljer dem åt, vilket antagligen beror på att Gripen i Malmö ligger en bit ifrån centrala Malmö och dessutom är ett äldre, renoverat hus, medans Chabo är helt nybyggt. Jämför man i sin tur med studenthuset på Herrljungagatan i Borås ser man att hyran är lika hög som i Malmö, trots att Borås är en betydligt mindre stad. Detta kan i och för sig ha sin förklaring i att standarden i lägenheterna på
Herrljungagatan är relativt god, och dessutom att de boende har tillgång till eget relaxrum, bad och gym.
Majoriteten av de mindre studentrummen har inte eget kök eller pentry i lägenheten, däremot har samtliga lägenheter egen toalett och dusch. Då pentry byggs in i
lägenheten blir ofta lägenhetsarean större, även för ett väldigt litet pentry. Vi har dock sett att en lägenhet på 20-22m2 klarar ett litet pentry i lägenheten. Detta tycker vi höjer värdet på lägenheten och gör att man i framtiden kan använda lägenheten även för andra målgrupper. Det finns en stor fördel i att ha möjligheten att i framtiden kunna använda lägenheterna för till exempel äldreboende eller som vanliga lägenheter.
Table 2: Jämförelse av referensobjekten
Stad Lägenhet Storlek Månadshyra Antal Inklusive: Årshyra Årshyra/m2
kvm kr/månaden mån. Vä Va El Tv Int kr/år kr/kvm * år
Göteborg Chabo 27‐30 4000 ‐ 4500 12 x x 48000‐54000 1778‐1800 Kristianstad Fältvägen 19 2600 10 x x x x x 26000 1368 Linköping Ryd 20 2700 10 x x x x 27000 1350 Jönköping Spårvagnshallarna 25 3000 11 x x x x x 33000 1320 Borås Herrljungagatan 29 3500 12 x x x x 42000 1448 Balder 14‐23 2600 ‐ 3200 10 x x x x 26000‐32000 1857‐1391 Kårhuset Sjuhärad 13,5‐32 2300 ‐ 4300 10 x x x x x 23000‐43000 1704‐1344 Malmö Gripen 21‐33 3400 ‐ 3900 10 x x 34000‐39000 1619‐1182
15
3 Genomförande
3.1 Tomtinventering
En landskapsanalys har använts i arbetet med att inventera tomterna. Detta innebär observationer, på plats, av terräng, buller, befintlig växtlighet, omkringliggande miljö, väderstreck, lutningar mm. Mindre iakttagelser av flora och fauna har gjorts, dock har ingen större tyngd valts att läggas på dessa faktorer. Vi har lagt större vikt vid
topografiska strukturer och omgivning. Likaså närhet till kollektivtrafik har undersökts då det är viktigt för studenter att lätt kunna ta sig in till högskolan och centrum. Även bullerproblematik har inspekterats genom besök av områdena.
Genom inventering av de olika områdena och information från kommunen och andra källor har några korta för- och nackdelar sammanställts. Endast de mest relevanta för- och nackdelarna har tagits med i rapporten. Även en beskrivning av tomterna finns i detta kapitlet. För att enklare se var områdena ligger, finns en karta bifogad som bilaga 1.
3.1.1 Kv. Herrgårdsgärdet i Tenhult
Som en tomt lite längre från Jönköping har ett område i södra Tenhult valts, ca 16 km från högskolan. Det tar ca 5-10 min att gå från området till tågstationen i Tenhult, och därifrån tar det ca 25 min till resecentrum i centrala Jönköping. Enligt möte med kommunen skapar nybebyggelse vissa problem med avloppshantering och
tillgänglighet med bil. Den befintliga serviceledningen som ligger i marken är i för dåligt skick för att byggas ut, och avloppsvatten kommer därför att behöva pumpas ut från området till en serviceledning längre bort. Dagvatten planeras att omhändertas lokalt, något som kommunen förespråkar vid alla nybyggnationer. 22
Tomten, på 14 hektar, är aktuell för bebyggelse av bostäder, men om man kan visa på att studenter har intresse att bo i området är det inte omöjligt att exploatera en del av området med studentbostäder. Dessa studentbostäder skulle rikta sig främst till
studenter med barn eller studenter som värdesätter närhet till natur högre än närhet till stadsliv. En förskola planeras även att byggas i området, vilket ännu mer höjer värdet för studenter med barn i den åldern.
22
Genomförande
16
Bild 9: Utsikt över omgivningarna på tomten i Tenhult, med järnvägen och berget.
3.1.1.1 Fördelar:
• Bra tomtmark, åkermark. Inga träd eller buskage behöver avverkas innan bebyggelse. Marken består av främst silt och sandmorän på
grundläggningsnivå.23
• Naturnära, nära till vacker, anrik naturmiljö.
• Området kan bebyggas med blandade bostadstyper. Studentbostäder kan blandas med villor och vanliga flerbostadshus.
• Närhet till kollektivtrafik, bland annat tågstation. Möjlighet finns att ta sig hem från stan även på fredags- och lördagskvällar.
• Området är planerat att bebyggas inom snar framtid.
• Sluttning på tomten mot sydväst ger ett soligt läge på tomten och god utsikt mot omkringliggande berg och sjön, se bild 9.
• Närhet till badplats i Tenhultasjön.
3.1.1.2 Nackdelar:
• Bullerproblem i och med järnvägen. Bostäder kan byggas närmast 60 m från järnvägen. 24
• Sluttningen mot järnvägen ger svårigheter med bullerskydd. Den parallella vägen genererar även buller. I vår mening är vägen ett större problem än järnvägen.
• Problem med avlopp, befintlig serviceledning är i för dåligt skick och kan inte byggas på. Spillvatten måste pumpas bort, vilket medför en extra kostnad för pumpstation. 25
• Långt ifrån Jönköping.
• Problem med tillfartsgator/matargator till området då de måste byggas över järnvägen. 26
• Kostnad för kollektivtrafik tillkommer (480 kr/månaden). 27
23
BGK (2009) ”Geotekniskt utlåtande för Tenhult 24:47 Tenhults herrgård 2009-02-16”
24
Intervju med Kerstin Nilsson och Elin Forsberg 2009-03-24, Jönköping
25 ibid. 26 ibid. 27 JLT (2009) http://www.jlt.se/ (Acc. 2009-03-24)
17
3.1.2 Backamo
Backamo ligger beläget i norra Bankeryd, ca 11km från högskolan. Tomten som är aktuell ligger mellan Kortebovägen, 195:an och ett villaområde. Tomten är på 2-3 ha och är ganska kuperad med tallskog och blåbärssnår, se bild 10. En djup ravin skär igenom området vilket gör den svårare att bebygga.
Bild 10: Tallskog på tomten i Backamo
3.1.2.1 Fördelar
• Naturnära
• Rikt fågelliv, måste dock utredas ifall något fågelhabitat förstörs på grund av exploatering.
• Relativt goda kommunikationer till Jönköping. Buss 26 går tre gånger i timmen på vardagar. Busshållplats ca 300m från området.
• Cykelvägar finns redan i området, som används frekvent av de boende i närheten.
• Fina, närbelägna strövområden.
3.1.2.2 Nackdelar
• Närliggande industri bullrar mycket och vid inventeringstillfället hörde vi ett oerhört pipande ljud från industriområdet.
• Bullerproblematik från Kortebovägen i norr som är relativt vältrafikerad och 195:an i väster. Bullervallar eller –plank är nödvändiga.
• Väldigt kuperad tomt gör att tomten är ganska svårbebyggd. En stor ravin sträcker sig rakt genom tomten.
Genomförande
18
3.1.3 Vilhelmsro
Vilhelmsro ligger vackert beläget på västra sidan av Vättern, ca 4 km från Högskolan i Jönköping. Här finns redan studentbostäder där mestadels utbytesstudenter bor. Tomten i Vilhelmsro ligger med utsikt över Vättern och Jönköping. Här finns äldreboende, rehabiliteringscentrum för äldre, en kristen skola och kyrka. En del övergivna byggnader finns i området, se bild 11, vilka bör undersökas ifall de kan användas för exempelvis studentbostäder eller liknande. Annars är vår åsikt att de bör rivas.
Bild 11: Övergivna byggnader vid tomten i Vilhelmsro, samt tomten med utsikt över Vättern.
3.1.3.1 Fördelar
• Fint läge vid Vättern med utsikt över sjön och Jönköping, se bild 11. • Lugnt område en bit från större väg. Dock närhet till järnväg som kan störa
något.
• Befintlig cykelbana i bra skick gör det enkelt att ta sig in till Jönköping till fots eller med cykel.
• Relativt nära till busshållplats, ca 500 meter.
• Plan åkermark, avsaknad av träd och stora stenar förenklar bebyggelse. • Närhet till badplats och grillplats vid stranden.
3.1.3.2 Nackdelar
• Närhet till vatten skapar en framtida risk för erosion av marken. Detta bör beaktas vid bebyggelse.
• Förlorad åkermark.
• Bristfällig kommunikation på helgkvällar, dock är det endast 3 km att gå från Tändsticksområdet.
19
3.1.4 Kabeland
Tomten, som vi har valt att kalla Kabeland, ligger i sydvästra Jönköping, vid södra infarten från E4:an, mellan Gräshagen och Haga, söder om Jordbrovallen. 1985-1995 låg Kabeland här, ett sommarland grundat av husvagnsföretaget KABE.
Sommarlandet stängdes 1995 och sedan dess har tomten stått orörd. Tiden innan Kabeland, på samma tomt, låg här en soptipp, vilket gör att tomten till stor grad är förorenad. Tillsammans med allt bråte som finns kvar sedan sommarlandet stängdes och rivdes måste tomten saneras. I Gräshagen finns redan studentbostäder och tomten är intressant då den för tillfället inte används till något utan är inhägnad och
övergiven. Jönköpings kommun äger idag marken, men Kabe innehar tomträtten. Enligt Kabes VD Alf Ekström 28, är företaget mycket intresserade av att bebygga tomten. Tyvärr har de mött motstånd från kommunen som är tveksamma att bygga på tomten då den är förorenad. Dock finns Kabeland med i Jönköpings
stadsbyggnadsvision 2.0 som föreslagen tomt för bostadsutbyggnad. Tomten, som förutom markföroreningen, är en mycket bra tomt att bebygga med närhet till centrum samtidigt som man bor en bit utanför stan. Då studentbostäder redan finns i närheten i Gräshagen och bussförbindelserna är bra ser vi denna tomten som en perfekt
möjlighet att exploatera med studentbostäder.
Bild 12: Utsikt mot söder från Kabeland.
3.1.4.1 Fördelar
• Tomten har närhet till busshållplats. Busshållplatser för både 1:ans och 3:ans linje finns inom kort gångavstånd.
• En liten lutning mot söder ger en solig tomt, se bild 12.
28
Genomförande
20
• Tomten har många möjligheter på grund av sitt läge. Tabergsån går igenom området och närhet till bostäder, restauranger och kommunikationer ger goda möjligheter för tomten.
• Närhet till E4:an och riksväg 40, samt eventuellt en framtida station för Götalandsbanan, vilket ger goda kommunikationer.
• Befintliga vattendrag och kullar på tomten ger en naturlig tomt som kan passa perfekt som en liten parkstad eller ekoby, tillsammans med studentbostäder, centralt i Jönköping.
3.1.4.2 Nackdelar
• Tomten måste saneras. Bråte från sommarlandet ligger kvar, samt att marken är förorenad sedan det var soptipp på området.
• Närheten till motorvägen och järnväg gör att det bullrar ganska mycket. Industri i närheten låter även en del.
• Nya detaljplaner behöver upprättas. De gamla från 80-talet är föråldrade. • Väldigt kuperad terräng och mycket små träd och snår som måste avverkas.
21
3.1.5 Munksjökajen, södra Munksjön och Simsholmen
Industrierna kring södra och västra Munksjön är i Stadsbyggnadsvision 2.0 planerade att rivas eller byggas om i framtiden. 29 Detta för att ge plats åt den nya
Götalandsbanan och bostäder kring Munksjön. Här finns möjlighet att samtidigt bygga studentbostäder med utsikt över Munksjön och hela Jönköping. Även vid Munksjöpappers gamla fabrik finns möjlighet att bygga studentbostäder med bra avstånd till Högskolan.
Bild 13: Det södra området kring Munksjön som det i framtiden finns möjlighet att exploatera, är markerat inom den röda markeringen.
3.1.5.1 Fördelar
• Perfekta lägen, nära till Högskolan, och samtidigt gångavstånd till centrum. • Potentiell utsikt över hela Munksjön och Jönköpings stadskärna.
29
Genomförande
22
• Närhet till den framtida stationen för Götalandsbanan ger bra kommunikationer med övriga Sverige.
3.1.5.2 Nackdelar
• Marken är förorenad och måste saneras.
• Områdena prioriteras antagligen till andra, dyrare bostäder då läget är väldigt eftertraktat.
• Bullerproblem från den nya järnvägen.
• Grundvattennivån ligger högt, det är alltid problematiskt att bygga i närhet till vatten.
• Området är endast på visionsstadiet. Det är osäkert när i framtiden området kommer att bebyggas. Industrierna måste rivas först och marken saneras. Området kommer att vara en byggarbetsplats under lång tid.
3.1.6 Kv. Lappen, vid campus i Jönköping
Kv. Lappen ligger belägen precis intill Hälsohögskolan på den grusparkering som finns där nu. Det finns önskemål från högskolan och kommunen att i framtiden bygga studentbostäder på tomten, ihop med en eventuell arena eller liknande. Tomten är därför intressant för oss att använda som vår centrala tomt. Nu ligger tomten på +90,6 möh, vilket är ganska lågt jämfört med omgivningen. Gatan norr om tomten ligger på höjden +92,2 möh. Detta betyder att man slipper stora schaktmassor och i stort sett kan grundlägga ett källarplan direkt på den befintliga marknivån. Tomten sluttar något mot Munksjön, så detta betyder att det eventuella källarplanet skulle få möjlighet till fönster mot sjön. På grund av att man bygger över en befintlig parkering, se bild 14, är man även tvungen att lösa parkeringssituationen. Detta bör göras i ett eller två
källarplan varpå man därefter bygger lägenheter och eventuell arena.
Bild 14: Kv. Lappen, nuvarande parkering för studenter. Parkeringsmöjligheter bör behållas, i exempelvis parkeringsgarage, vid framtida bebyggelse.
23
3.1.6.1 Fördelar
• Väldigt nära till skolan och centrum.
• Vacker utsikt över Munksjön i östlig-riktning.
• Utgift för kollektivtrafik undgås (besparing på 480kr/månaden). 30
• Tomten är redan nersänkt, vilket gör att större schakt undviks. Den nuvarande marknivån är ungefär i lagom nivå för källarplan.
3.1.6.2 Nackdelar
• Detaljplaner måste göras om, befintliga planer från 60-talet är föråldrade. • Dyr och trång tomt, grundvattennivån är hög vilket gör att ev. källarplan måste
vattentätas.
• Hyran blir hög för en relativt liten lägenhet.
• Attraktiv tomt med högt värde ger en dyr tomtmark för studentbostäder. • Närbelägen industri som bullrar. Denna ska troligen rivas, men det är ovisst
när.
• Genomfartsväg till industriområdet och varumottagning till Hälsohögskolan finns på tomten, denna måste troligtvis behållas.
30
Genomförande
24
3.2 Utvalda tomter
Av dessa sex områdena har vi valt att använda följande tre tomter: 3.2.1 Kv. Lappen - som central tomt
Tomten är planerad att bebyggas, ev. med studentbostäder. Tomten ligger mycket nära skolan och var därför intressant i vårt fortsatta arbete. Då det är troligt att tomten bebyggs med en arena eller liknande som expansion på högskolan har vi valt att endast göra ett hus med studentlägenheter på tomten. Det nord-östra hörnet på tomten har valts att användas, och eventuellt överbygga den befintliga vägen.
3.2.2 Kabeland - som halvcentral tomt.
Trots att det finns många nackdelar med tomten ser vi den som mycket intressant och med hög potential. Den stora tomten ligger relativt nära staden och det är därför synd att den ska behöva stå övergiven och förfalla. Vi anser att tomten är perfekt för ett framtida studentbostadsområde. Detta är en stor och relativt central tomt som det är svårt att motivera endast studentbostadshus på. Det nord-östra hörnet på denna tomten har valts, då denna delen av tomten passar bra då man får direkt närhet till cykelbana och busshållplats.
3.2.3 Herrgårdsgärdet i Tenhult - som tomt längre bort.
Tomten på ca 14 ha är väldigt stor, och ligger nära till järnvägsstationen i Tenhult. Trots sina 16 km till Högskolan, tar det endast dryga 30 minuter att ta sig dit. Tomten är även intressant ur kommunens synvinkel då de för tillfället håller på att utreda tomtens framtida användningsområde. Vi har valt att inrikta oss på det nord-västra hörnet av tomten, närmast järnvägsspåret. Detta eftersom kommunen hade problem med buller från järnvägen och vägen, kan det vara aktuellt att placera studentbostäder här. På grund av att ett studentbostadshus inte kräver uteplatser och balkonger på samma sätt som ett vanligt flerbostadshus kunde detta vara en realistisk idé.
25
3.3 Förutsättningar för utformning
För att lättare få en överblick på vad som ska finnas med i de tre olika
lägenhetsalternativen har vi gjort upp en lista. Dessutom har vi undersökt hyresläget i befintliga lägenheter omkring de olika områdena. I Tenhult har Vätterhem lägenheter för ca 5000kr/månaden (varmhyra). 31
Dessa är 2 rok på ca 62 kvm. Vi räknade om detta till vår lägenhet på ca 50 kvm och fick fram att hyran i Tenhult skulle hamna på drygt 4000kr/månaden. Dock ligger Vätterhems lägenheter centralt i Tenhult, och våra något utanför. Dessutom är våra studentlägenheter och vi har därför valt att lägga en något lägre hyra på ca 3800kr/månaden.
Detta undersöktes även hos fastighetsbolaget Brandtornet som äger ett antal studentrum i de gamla spårvagnshallarna i direkt närhet till Högskolan. Hyran för dessa ligger på drygt 3000kr/månaden. 32 Dessutom har vi talat med vänner och bekanta som bor i Jönköping. Utifrån detta har vi märk att hyrorna på
studentlägenheter och enrummare ligger på runt 3000-4000 kr/månaden i centrala Jönköping.
Detta sammantaget anser vi att en hyra på 3800kr/månaden kan vara rimlig för alla tre områdena och har därför använt oss av detta. Hyran kan sedan justeras till 10-, 11-, eller 12-månaders hyra, vilket vi inte har räknat in.
Nedan har vi listat vilka kvaliteter som bör ingå i vardera lägenhet, samt storlek på dessa, för att få en överblick av hur vi ska utforma våra lägenheter.
Kv. Lappen: Ett litet badrum
Ett litet pentry/trinettkök
Ett litet rum, ej avskiljbar sovplats. Ca 25 kvm
Kabeland: Ett litet badrum
Ett litet kök i eget rum/avskiljbart En liten avskiljbar sovplats Ca 35 kvm
Tenhult: Normalstort badrum
Normalstort kök med liten matplats i eget rum Ett eget sovrum med fönster
Ca 45 kvm
31
Mailkonversation med Vätterhem 2009-03-25
32
Genomförande
26
3.4 Förslagen
Vid planering av studentbostäderna fanns vissa egenskaper i tankarna som skulle vara gemensamma för samtliga tomter och lägenhetstyper. Den första var att ha så billig produktionskostnad som möjligt, men samtidigt bibehålla en hög kvalitet på boendet. Även om produktionen inte redovisas i detta arbete mer än kort beskrivande, har det funnits i baktanke, något som alltid är viktigt vid planering av byggnationer. Faktorer som konstruktion, produktionstid, tekniska egenskaper m.m. har även tagits i
beaktande. En av de viktigaste bitarna var att skapa en funktions- och teknikindelad planlösning, för att skapa så få installationsschakt som möjligt. Dörrar och fönster har placerats för att få så god axialitet som möjligt i lägenheterna.
En annan tanke var att skapa samma förutsättningar i samtliga lägenheter på
respektive tomt. Alltså att lägenhetsstorlek, tillgång till sol och utsikt, samt likvärdig utrustning i lägenheten var samma i hela byggnaden. Bullerproblematiken var också viktig i förslagen, vilket har lösts genom att lägga entréer mot bullerkällan och därefter placera badrum och kök närmast entrén.
Samtliga förslag har gjorts handikappsanpassade för att möjliggöra att även handikappade studenter kan bo i lägenheterna. En baktanke fanns även att skapa möjlighet att omvandla studenthusen till äldreboende i framtiden.
För att förstärka känslan av gemenskap i bostäderna har gemensamma lokaler för umgänge, fester, studier och andra aktiviteter skapats. Detta gör att de boende får extra utrymme att röra sig på, trots att lägenhetsarean har försökts hållas nere. 3.4.1 Kv. Lappen
I lägenheterna på Kv. Lappen är det viktigt att hålla nere utrymmet för att få en rimlig månadshyra. Då studentlägenheter har byggts länge och de bästa lösningarna redan har uppfunnits, speciellt när det kommer till liten yta, har vi använt oss av inspiration från befintliga studentbostäder.
3.4.1.1 Huset
För att komma ner i kostnad och tid, har prefabricerade moduler av betong valts att användas. Varje modul består av två lägenheter som delar på ett gemensamt
installationsschakt. På grund av modulernas storlek monteras de ihop på byggarbetsplatsen och lyfts därefter på huset.
Fem moduler på vardera sida av den gemensamma korridoren skapar 20 lägenheter på varje våning. Huset är i fem våningar vilket gör att hela byggnaden innehåller 100 lägenheter. Samtliga våningar har 2,4 m i takhöjd. Detta är minimikrav idag, även om 2,5 m i takhöjd är rekommenderat i bostäder har den lägre höjden valts för att komma ner i byggnadshöjd och för att hålla nere kostnaderna.
27
Källarplanet är tänkt att byggas i två plan, varav det undre är helt under markyta och det övre något i suterräng, vilket gör att det här kan finnas fönster mot Munksjön. Parkering placeras i det övre och undre källarplanet och tvättstuga finns i det övre planet. Då tomten för närvarande är en stor parkering för studenter vid högskolan är det viktigt att bibehålla parkeringsmöjligheterna. Parkeringsgaraget under byggnaden är menad att vara tillgänglig för samtliga studenter vid högskolan.
Varje modul är förskjuten i sidled med 300mm, vilket bildar en huskropp som är något förskjuten, se bild 15. Detta har valts för att få spel i fasaden och göra den genomgående korridoren mer levande. Samtidigt ger förskjutningen bättre förutsättningar för utsikt hos de lägenheter som har fönster mot norr.
Bild 15: Våningsplan, Kv. Lappen.
Från korridoren finns två anslutande trapphus på motsatta sidor, se bild 15. I det större finns både trappa och hiss, medan det endast finns en trappa i det andra. Det mindre trapphuset valdes att ha med på grund av utrymningsbehov. Det större trapphuset ansluter ner till källarplan, där tvättstuga och parkeringsgarage finns. I anslutning till det större trapphuset finns även gemensamma lokaler i form av kök och allrum på samtliga plan. Härigenom har de boende tillgång till en stor balkong med otrolig utsikt över Munksjön, Jönköping och Vättern. De gemensamma lokalerna har valts att placeras på den mest värdefulla sidan av huset för att ge så lika förutsättningar för samtliga lägenheter då alla i huset får tillgång till utsikten och läget.
3.4.1.2 Placeringen
Placeringen för studenthuset har valts till den nordliga delen av kvarteret Lappen, strax innan den planerade överbyggnaden över vägen. Huset får långsidor mot norr och söder, men tack vare burspråken i lägenheterna och husformen har alla lägenheter tillgång till direkt solljus minst någon gång under dagen. Husets placering ger de boende direkt närhet till högskolan, och den södra delen av tomten görs tillgänglig för annan bebyggelse med bättre förutsättningar till sol och sjöutsikt.
Genomförande
28
3.4.1.3 Lägenheterna
Ett långsmalt rum, med fönster i burspråk på kortsidan har valts, se bild 16. Detta för att ge möjlighet att få in så många lägenheter som möjligt på en korridor. Burspråket har valts för att skapa bättre förutsättningar för utsikt och tillgång till solljus.
Burspråket är planerat att kunna sitta i, för att göra det möjligt att sitta och läsa, eller bara njuta i.
Badrummet har valts att placeras närmast entrén för att skydda mot oljud från korridoren, men även för att behålla tillgången till fönster och fasad primärt till allrummet. Badrummet är planerat med standardmått och är
handikappanpassat. Mellan badrummet och allrummet är ett litet hörnkök placerat. Här finns de viktigaste
funktionerna som behövs i ett kök i denna storlek. I anslutning till köket finns ett barbord som kan användas som arbetsyta, matplats eller studieplats. Kök och badrum nås från den långsmala hallen, vilken rymmer hatthylla, tre standardgarderober och kyl/frys. Där intill har en
regelvägg placerats för att skapa en liten hörna med plats för en säng.
Rummen hyrs ut omöblerade, men möjlighet bör finnas att hyresvärden hyr ut de viktigaste möblerna, som säng och skrivbord, till exempelvis utbytesstudenter som väljer att bo i lägenheterna då dessa sällan har egna möbler i någon större
utsträckning.
Möjlighet att omvandla huset till äldreboende finns då samtliga lägenheter är handikappanpassade.
3.4.2 Kabeland
Området Kabeland ligger vid sydvästra sidan av Munksjön, söder om Jordbrovallen vid södra infarten från E4:an. Här finns stora möjligheter att bygga olika typer av hus och området passar bra som bostadsområde, speciellt för studenter. Då ett stort antal studentlägenheter behöver byggas i Jönköping inom de närmsta åren, är området Kabeland en perfekt tomt för detta ändamål.
Lägenheterna här är tänkta att vara ca 10m2 större än på kvarteret Lappen. Det stora området tillåter även en friare planering och placering av lägenheter.
29
3.4.2.1 Huset
De H-formade punkthusen har fyra lägenheter per våning, vilka samtliga är
hörnlägenheter, se bild 17. Ett stort trapphus i kärnan på huset inhyser hiss och trappa. Det stora trapphuset gör det lätt att flytta in och ut ur lägenheterna. Ett gemensamt allrum och kök finns även i bottenplan på huset, vilket kan nyttjas vid fester eller likande. Husen byggs utan källare, och tvättstugan är därför placerad i entréplan, där det även finns ett fastighetsförråd för extra möbler, städutrustning och likande. På grund av detta är det endast två lägenheter på entréplan.
Huset är i fem våningar med omvänt sadeltak, med lutning mot mitten, se bilaga 5. Här läggs en avvattningsränna för att effektivt leda bort vattnet från taket. Husen har 18 lägenheter per hus. Fem hus är planerade i en bågform i det norra hörnet av området, detta ger sammanlagt 90 lägenheter, se bilaga 5 Samtliga lägenheter har en takhöjd på 2,4 m.
Bild 17: Våningsplan, Kabeland.
3.4.2.2 Placering
Platsen, i det norra hörnet av området, har närhet till befintlig cykelväg, se bild 18. Cykel är tänkt att vara det primära transportmedlet för boende i detta området då det endast tar ca fem minuter att cykla till skolan. Det finns, trots detta, även närhet till två olika busshållplatser som ger goda kommunikationer via två olika busslinjer, röd och grön linje.
De planerade husen är vridna så att samtliga lägenheter får tillgång till solljus någon gång under dagen.
Genomförande
30
Den befintliga växtligheten är relativt låg på det valda området, vilket förenklar exploateringen. Dock måste hela området saneras då det tidigare har legat en soptipp på platsen, vilket höjer exploateringskostnaden betydligt.
Bild 18: Karta över Kabeland. Det aktuella området är markerat inom den röda rektangeln.
3.4.2.3 Lägenheterna
Lägenheterna är något L-formade och samtliga är identiska, men spegelvända. I lägenheten kan man fastställa tre huvuddelar; hallen, badrummet och det stora rummet med köket, se bild 19. Samtliga lägenheter har ett eget installationsschakt, placerat mellan köket och badrummet. Köket ligger öppet i det stora rummet för att skapa en modern planlösning med många möjligheter till möblering. Något som unga
människor värdesätter högt enligt undersökningen gjord av Tyréns Temaplan. 33 Hallen är rymlig, och försedd med en dörr till det stora rummet för att göra att man kan stänga ute smuts och damm utifrån. I hallen finns fyra standardgarderober (tre 800 mm och en 500mm), samt hatthylla. Från hallen når man badrummet och det stora rummet. Badrummet är handikappanpassat enligt Svensk Standard. I badrummet finns även ett litet fönster.
33
31
Det stora allrummet har fönster i två riktningar och även en fransk balkong. I det raka köket finns även ett fönster över arbetsbänken. På grund av detta har köket valts att göras utan överskåp, bortsett från spiskåpan. Det skapar en mer modern och luftig atmosfär. I övrigt har det stora rummet många möjligheter till intressant möblering som passar bra både för den ensamstående studenten, som ett par. Avsteg har tagits från förutsättningarna i kapitel 3.3 som nämnde att denna lägenheten skulle ha en avskiljbar sovplats och kök. Detta gjordes för att få en mer flexibel planlösning. Rummen hyrs ut omöblerade, men möjlighet finns även här att få hyra de viktigaste möblerna, för exempelvis utbytesstudenter.
Genomförande
32
3.4.3 Tenhult
Tomten ligger i södra Tenhult, med en svag lutning mot söder, samt ett trafikerat järnvägspår och en bilväg. Det låga studentbostadshuset är planerat att byggas på den delen av tomten som ligger närmas järnvägsspåret, se bild 20. Detta för att ge den övriga tomten en bättre ljudmiljö vid framtida exploatering.
På denna tomt är de största lägenheterna placerade, då tomten ligger längst från Jönköping. Huset är byggt som ett loftgångshus, något som sällan används vid nybyggnationer i Sverige idag. Planlösningen för lägenheterna i huset har tagits fram med gemensamma diskussioner, samt studier av liknande hus i boken ”Designer
Apartments” .34 Området passar bra för studenter med barn, då det planeras att bygga en förskola inom samma område.
Bild 20: Karta över området i Tenhult, det aktuella området är markerat inom den röda markeringen. Den totala tomtmarken ligger mellan järnvägen och den ljusblåa markeringen.
34
33
3.4.3.1 Huset
Huset är planerat att byggas med platsgjuten betong för den bärande delen, därefter väljs utfackningsväggar till övriga stommen. Väggen mot järnvägen byggs något tjockare men även denna i betong för att få en god ljudisolering. Huset är ett L-format loftgångshus med pulpettak, med 10 lägenheter på varje våning, se bild 21.
I varje ände av loftgången ligger en större lägenhet på 3 rok, anpassat för studenter med barn. Resterande lägenheter är 2 rok. Huset är i två våningar och innehåller därmed totalt 20 lägenheter. Samtliga lägenheter har 2,4 m i takhöjd. Ingen källare finns i huset och tvättstuga placeras därför med anslutning till trapphuset på varje plan. I anslutning till trapphuset finns även gemensamma utrymmen för umgänge och fester. På grund av att huset endast är i två våningar har huset ingen hiss, men det finns möjlighet att anordna en trapphiss om behov skulle uppkomma. Två hus är placerade i området, vilket skapar 40 nya studentbostäder.
Genomförande
34 Bild 22: Lägenhetsplan 47,5kvm, Tenhult
3.4.3.2 Placering
För att bäst nyttja områdets potential har husen valts att läggas med spetsen mot sydväst och järnvägsspåret. På det sättet får alla loftgångsbalkonger direkt solljus någon gång under dagen. Samtidigt som alla sovrum och vardagsrum hamnar mot den tysta sidan. Husen är vridna med en vinkel för att inte skugga varandra.
Tomtlutningen mot söder, den låga byggnadshöjden och taklutningen mot gården gör tillsammans att husen inte skuggar den övriga tomten nämnvärt. Detta är önskvärt för att skapa en god miljö vid framtida bebyggelse.
Enligt bullerberäkningen från kommunen får husen inte ligga närmare järnvägen än 60m. Bullerproblemen löses med ljudvall och ev. plank för att skapa ett tyst och lugnt område.
Det valda området består till största del av åkermark och kräver därför ingen större bearbetning innan exploatering.
3.4.3.3 Lägenheterna
Lägenheterna är rektangulära med en liten nisch vid ingången, se bild 22. Varje nisch delas med en granne, bortsett från
lägenheterna närmast trapphuset som har en egen nisch. Dessutom delas balkong i direkt anslutning till entrén med samma granne. Balkongen hör samman med loftgången.
På grund av bullerproblematiken i området har en planlösning med stängbara rum valts framför en öppen planlösning. Detta gör att man enkelt kan skapa en tyst miljö inne i lägenheten. I lägenheten finns en tydlig, mörk kärna i mitten som bidrar till en tyst miljö i den bakre delen av lägenheten.
Till den mörka kärnan hör badrummet och en klädkammare. Mellan badrummet och klädkammaren, med anslutning till köket, finns även ett installationsschakt som tillhör den mörka kärnan.
35
Den rymliga hallen har tre standardgarderober och hatthylla. Från hallen når man köket, badrummet och vardagsrummet. Badrummets mått är standardiserade och handikappanpassade. Här finns även plats att sätta in en egen tvättmaskin, vid behov. Köket ligger närmast loftgången och har ett fönster mot den. Som kök har en L-form valts tillsammans med överskåp för att få så mycket förvaringsutrymme i köket som möjligt. Köket rymmer även ett matbord med plats för minst fyra personer.
Vardagsrummet är ganska stort, relativt till lägenhetens storlek. Även axialiteten genom hallen bidrar till upplevelsen av rummets storlek. Från vardagsrummet når man sovrummet, som är ganska litet men har samtidigt plats för en dubbelsäng och ett skrivbord. I anslutning till sovrummet finns en generös klädkammare.
Denna lägenhet passar bra både för ensamstående studenter eller par. Lägenheterna i ändarna på loftgången är perfekta för studenter med barn. Lägenheterna hyrs ut omöblerade.
