Energideklaration för småhus
Vilken innebörd har den för konsumenten, fastighetsmäklaren och förmedlingsprocessen?
Lukas Lindberg
Handledare: Lotta Segergren Urbana Studier, Malmö högskola Fastighetsvetenskap 76-90 hp HT08
Sammanfattning
Uppsatsen fokuserar på energideklaration i samband med överlåtelse, och vad den innebär för konsumenten, fastighetsmäklaren och förmedlingsprocessen, av småhus. Därför har två fastighetsmäklare samt representant från Boverket intervjuats, för att ge sin åsikt om ämnet. En representant för energiexperterna skulle även ge sin syn på ämnet, men försvann under tider för intervjuerna. Från och med 1 januari, 2009 är det krav på att alla byggnader, som tillhör en fastighet vilken säljs, skall energideklareras. Detta krav framförs i Lagen om energideklaration för byggnader, som i sin tur grundar sig i ett EG-direktiv från 2002. Under arbetet har även sakkunniga tillfrågats i syfte att ge ett klarare besked i vissa frågor. I samband med energideklarationen är det vanligt att byggnaden behöver besiktigas utav ackrediterad besiktningsman. Energibesiktningen och energideklarationen innebär en mindre, avdragsgill kostnad för fastighetsägare. Efter utförd energideklaration skickas resultatet, i ett elektroniskt formulär, in till Boverket för registrering. I resultatet finns referenstal samt åtgärdsförslag för att kunna jämföra olika byggnader mot varandra inför ett fastighetsköp respektive att som fastighetsägare förbättra sin energiförbrukning och sänka tillhörande kostnader. De kostnader som utförandet av åtgärdsförslagen innebär kan komma att resultera i prutningsförsök. Därför är det viktigt att fastighetsmäklaren informerar sina kunder dels om kravet på energideklarationens utförande, men också dess syfte för att köpare ska förstå att energideklarationen inte är till för felsökning i fastigheten. Fastighetsmäklarens skyldigheter sträcker sig också till att uppföra klausuler som bekräftar det parterna kommer överens om i samband med överlåtelsen, till exempel vem som ska ansvara och betala för energideklarationen eller eventuellt en besiktningsklausul. Den sistnämnde är komplicerad att komponera och fastighetsmäklaren riskerar att bli varnad av Fastighetsmäklarnämnden om dess betydelse blir tvetydig. Då fastighetsmäklaren bör verka för att energideklarationen är gjord i god tid före försäljningen bör förekomsten av sådana klausuler minimeras. Energideklarationen innebär idag för alla inblandade parter ytterligare ett steg i förmedlingsprocessen, samt risker för diskussioner och prutningar. Dess syfte, att främja effektiv energianvändning och en god inomhusmiljö i byggnader, berättigar dock dess existens.
Abstract
Title: Declaration of energy – Which consequences are there for the consumer, the real estate agent and the conveyance of real estate?
This paper is focusing on declaration of energy in relation to conveyance of real property and what it means to the consumer, real estate agent and the mediating process. Therefore has two real estate agents and a representative of Boverket been interviewed, to give there opinion of the matter. A representative for the energy experts was also to give his opinion, but he disappeared during the interviewing phase. From January 1, 2009 there is a demand that all buildings, which belongs to a real estate that is sold, are to be energy declared. This demand is presented in the law of declaration of energy in buildings, which is based on an EC-directive from 2002. Legal advisers have been asked to give a clearer answer to some matters during the working process. In connection to the declaration of energy it is common that an energy inspection is required, which is performed by an energy expert. The energy inspection and declaration of energy involves a small fee, which is tax-deductible, for the real estate owner. When the declaration of energy has been accomplished the result is sent to Boverket on an electronic form for registration. From the result referential numbers and in proposals for measures can be read, to make it possible for buyers to compare different buildings and for home owners to improve the energy performance of the home and to lower the enclosing costs. The costs that the performance of the propositions for measures would mean can lead to attempts of bargaining. Therefore it is important that real estate agent informs his clients both of the demand for declaration of energy but also that the purpose of it is not to find faults in the property. The obligations of the real estate agent also extends to making clauses which confirms what the parties has agreed in connection to the conveyance of real property. For example who is responsible of and paying for the declaration of energy or possible an inspection clause. The last one is complicated to produce and the real estate agent risks getting warned, if its meaning is ambiguous, by real estate committee. But as the real estate agents is to work for that the declaration of energy is performed in plenty of time before the sale the occurrence of these kind of clauses should be minimized. Today the declaration of energy means one more step fore all parties involved in the mediating process and risks of discussions and bargaining. Its purpose however, to promote an efficient use of energy and a good indoor environment, authorizes its existence.
Innehållsförteckning
Sammanfattning ... 1 Abstract ... 2 1 Inledning... 5 1 Inledning... 5 1.1 Syfte... 5 1.2 Problemprecisering... 5 2 Metod ... 6 2.1 Förförståelse... 6 2.2 Tidigare studier ... 6 2.3 Intervjupersoner ... 7 2.4 Undersökningsområde ... 8 2.5 Avgränsningar ... 8 2.6 Primärdata ... 9 2.7 Bortfall... 10 2.8 Källkritik ... 10 2.9 Målgrupp... 11 3 Juridiska utgångspunkter... 12 3.1 Historik ... 12 3.2 Bestämmelser för energideklarationen ... 123.3 Försäljning och förmedling... 12
3.3.1 Fastighetsmäklaren skyldigheter ... 13
3.3.2 Fastighetsmäklarlagen ... 13
3.3.3 Fastighetsmäklarnämnden... 14
3.3.4 Besiktningsklausul... 14
3.3.4.1 Öppen besiktningsklausul ... 15
3.3.4.2 Besiktningsklausul med tröskel... 15
3.4 Kapitalvinstbeskattning ... 15
4 Undersökning... 16
4.1 Energideklarationens syfte... 16
4.2 Konsumenten och energideklarationen ... 16
4.2.1 Kostnader ... 17 4.3 Fastighetsmäklaren... 18 5 Analys ... 21 5.1 Energideklarationen... 21 5.2 Konsumenten ... 22 5.3 Kostnader ... 23 5.4 Fastighetsmäklaren... 24 6 Slutsatser ... 26 6.1 Energideklarationen... 26
6.2 Energideklarationens påverkan på förmedlingsprocessen... 26
6.3 Fastighetsmäklaren... 28
7 Reflektioner ... 30
7.1 Ansvaret för energibesiktningens utförande ... 30
7.2 Besiktningsklausul... 30
7.3 Prutningsrisk ... 31
7.4 Rekommendation av energiexpert... 31
Intervjupersoner: ... 32 Internet:... 32 Författningstexter: ... 32 Lagförarbeten:... 33 Litteratur:... 33 9 Bilagor... 34
1 Inledning
Uppsatsen tar sin utgångspunkt i energideklaration för byggnader. Från årsskiftet 2008/2009 ska alla byggnader som säljs ha en tillhörande energideklaration. Vid varje förmedling av fastighet som har en tillhörande byggnad kommer alltså fastighetsmäklaren att genom säljarens skyldighet, upprättande av energideklaration, att komma i kontakt med ämnet. För att fastighetsmäklaren ska kunna erbjuda en så god tjänst som möjligt är det därför viktigt att känna till vad energideklarationen innebär för konsumenten.
1.1 Syfte
Arbetet kommer att ge klarhet när det gäller syftet med energideklarationen, dess innehåll och hur resultatet bör utnyttjas. Vidare ska uppsatsen lyfta fram vad energideklarationen innebär i form av kostnader för konsumenten och vad denne måste göra för att fullfölja sin skyldighet att upprätta en energideklaration innan hon säljer sin byggnad. Syftet med detta är att ge en förståelse vad konsumenten står inför och hur fastighetsmäklaren på bästa sätt ska kunna utforma sin tjänst utifrån säljarens behov.
1.2 Problemprecisering
Då energideklarationen är en nyhet för småhusägare, men även för
fastighetsmäklarbranschen, är det intressant för de förstnämnda att få information i ämnet medan det är viktigt för fastighetsmäklarna att reflektera över hur de ska kunna fullfölja sina plikter på bästa sätt.
• Vad är energideklaration?
• Vad är mäklarens roll i samband med energideklaration och förmedling?
2 Metod
Ur detta avsnitt framgår hur genomförandet av arbetet har gått till väga och anledningen till tillvägagångssättet.
2.1 Förförståelse
Mina förkunskaper inom det specifika området inför arbetets upptakt var mycket
knapphändiga och kom ifrån en gästföreläsning vid Malmö högskola under vårterminen 2007. Ingen egentlig kunskap om hur en energibesiktning eller energideklaration går till väga eller vad den innehåller fanns innan faktainhämtningen påbörjades. Utgångspunkten i mina egna tankar är att energideklarationen är ett rimligt sätt att få konsumenter av energikrävande produkter, och köpare av byggnader att bli mer energimedvetna. Däremot har jag viss skepsis mot den då risken finns att den i samband med försäljning endast kommer att användas som en möjlighet för köpare att pruta på priset. Då jag som författare har denna uppfattning är det med stor vaksamhet som jag valt mina intervjufrågor, så att mina egna tankegångar ej ska påverka svaren för mycket.
2.2 Tidigare studier
Inför arbetet söktes på Internet efter uppsatser som hade anknytning till ämnet
energideklaration, ett tiotal påträffades (www.uppsatser.se). Av dessa var dock så gott som alla inriktade på den kommersiella delen av byggnadsbeståndet, det vill säga flerbostadshus och lokaler. Ett par handlade om själva byggprocessen med tyngdpunkt på Boverkets byggregler (BBR). I en av uppsatserna fanns en infallsvinkel som handlade om småhus, åtminstone delvis. I rapporten (Denelin & Eriksson, 2006) redovisas utformningen av energideklarationen, tillämpad på två olika byggnader – en villa och ett flerbostadshus.
Denelin och Eriksson (2006) utförde själva i fallet med småhusenheten en energibesiktning för att få värden och mått att räkna med i den energideklaration som sedan sammanställdes med hjälp av energiberäkningsprogrammet Enorm 1000. De kom fram till att villan låg inom gränsvärdena för energikravet som syftar till en referensvilla, men med vissa åtgärder kunde energianvändningen effektiviseras ytterligare.
2.3 Intervjupersoner
Intervjupersonerna är dels två fastighetsmäklare, Peter Persson på Jakobssons Bjäremäklaren (nedan kallat Jakobssons) i Torekov och Mikael Ekman på Svensk Fastighetsförmedling (nedan kallat SF) i Limhamn. Peter Persson är utvald eftersom kontakten redan fanns, då han agerar som mentor för författaren under dennes praktik. Mikael Ekman valdes då kontakt togs med honom efter rekommendation av Lotta Segergren, programledare för
fastighetsmäklarprogrammet på Mah. Han skulle i första skedet verka som inspirationskälla inför uppsatsen då han, enligt Lotta Segergren, skulle ha ett stort intresse av
energideklarationsfrågor. Vidare är Mari-Louise Persson på Boverkets Bygg- och förvaltningsenhet i Karlskrona medverkande. Avslutningsvis var Leif Kummlin, chef Anticimex Energicenter utvald, efter rekommendation av Mikael Ekman på Svensk
fastighetsförmedling. Även Stefan Nilsson, avdelningschef byggnadsmiljö syd, kontaktades i hopp om att komma i kontakt med Anticimex.
Dessa fem personer är nyckelindivider för uppsatsen, de har alla betydande roller i samband med energideklarationen ur en byggnadssäljande privatpersons perspektiv.
Fastighetsmäklarna är aktiva i förmedlingen, Anticimex eller motsvarande auktoriserad firma är aktiv vid energibesiktning och energideklaration medan Boverket är den myndighet som tar fram föreskrifter och allmänna råd samt håller registret för energideklarationer. Antalet
intervjupersoner är anpassat efter de inblandade parterna kring energideklarationen. Det är dessa branscher som privatpersonen kommer i kontakt med i samband med försäljning och energideklaration.
Fastighetsmäklarnas svar kan säkert vara färgat av den kontakt de haft med exempelvis energiexperter, beroende av vilken information de fått av dem samt beroende på om de har någon utbildning i ämnet. Peter Persson, Jakobssons, hade så sent som dagen innan intervjun deltagit vid en endagskurs, som hölls för fastighetsmäklare, om energideklaration med tyngdpunkt på energianvändning. Mari-Louise Perssons svar speglar Boverkets hållning i frågan, en av de myndigheter som är inblandade i energideklarationens utformning. Detta kan resultera i att hennes svar speglar processen så som den är tänkt att fungera och samtidigt märks det att hon inte har någon större kontakt med konsumenten. Lika för alla tillfrågade är att de bara kan tro hur framtiden kommer att se ut, då energideklaration för småhus ännu inte har varit aktuellt i praktiken.
Efterhand som arbetet fortgick uppstod frågor som lämpade sig för sakkunniga. Därför togs även kontakt med Magnus Melin, förbundsjurist på Mäklarsamfundet, Marie-Louise
Sigemalm, förbundsjurist Mäklarsamfundet och Per Henning Grauers, jurist och kursansvarig för Skatterätt för fastighetsmäklare på Mah.
2.4 Undersökningsområde
För att få fram en så klar bild som möjligt av energideklarationens betydelse för
förmedlingsprocessen, har tyngdpunkten lagts på vilken roll energideklarationen spelar för konsumenten, det vill säga säljaren och köparen, och fastighetsmäklaren. Då dessa aktörer är de som är minst insatta i frågan, jämfört med energiexperten, är det av intresse att lyfta fram undersöka vad deras möte med energideklarationen kommer att innebära för dem.
2.5 Avgränsningar
Energideklaration ska upprättas för alla byggnader, med vissa undantag. För att göra arbetet överskådligt och relevant för privatpersoner och fastighetsmäklare, har avgränsning gjorts till fastigheter med småhus det vill säga typkoder 210, 211. (www.skatteverket.se) Antalet intervjupersoner är begränsat till fem nyckelpersoner, på grund av tidsramen av arbetet.
Undersökning av de olika åtgärdsförslagen vore av intresse, både ur privatpersoners och fastighetsmäklares synvinkel, men innebär ett omfattande merarbete som ej ryms inom tidsramen. Detsamma gäller en undersökning av de olika referensvärden (se bilaga 4) som kommer att figurera i energideklarationen.
Vidare har diverse uträkningar för normalårskorrigering, referensvärden med mera uteslutits då det hade krävt ett arbete på högre nivå, samt ej heller är av vidare intresse för konsument eller fastighetsmäklare.
Då luftkonditioneringssystem än så länge är sällan förekommande i småhus, har bestämmelser kring dessa valts att ej inkluderas.
2.6 Primärdata
Traditionellt och kvalitativt är två olika perspektiv som en uppsats kan utgå ifrån. Det traditionella utgår från en objektiv verklighet som separeras från individen, medan det kvalitativa ser verkligheten som en individuell, social och kulturell konstruktion. I det senare alternativet studeras hur människan tolkar den omgivande verkligheten, till skillnad från den förstnämnda där den ”mer eller mindre givna verkligheten” verkligheten observeras, och registreras och mäts. (Backman 1998, s. 31)
Den kvantitativa metoden innebär att statistik och matematik används. Dessa observationer resulterar i numeriska framställningar eller låter sig omvandlas till sådana. Den kvalitativa metoden utgår från och resulterar i verbala formuleringar, skrivna eller talade, och använder sig alltså inte av siffror och tal. (Backman, 1998, s.31)
De olika metoderna och perspektiven kan kombineras, om än kvalitativt perspektiv och kvantitativ metod inte är särskilt vanligt.
(Backman, 1998, s.31)
Denna uppsats kommer att ha ett traditionellt perspektiv, då den utgår ifrån en given verklighet i lagen och strama riktlinjer, och metoden kommer att vara kvalitativ genom semistrukturerade intervjuer med ovan nämnda nyckelpersoner.
Intervjuerna var tänkta att styra ämnet, men ge intervjupersonerna möjlighet att fritt tala kring det som var viktigt för dem. Samtliga intervjupersoner fick instruktion att, som nämnt ovan, tala respektive skriva så fritt som möjligt med utgångspunkt i varje fråga. Utöver frågorna var de även fria att skriva om saker som de fann viktiga för ämnet. Intervjufrågor återfinns i bilaga 1. Frågorna har som syfte att undersöka hur, de i teorin diskuterade paragraferna från, Fastighetsmäklarlagen och Lag om energideklaration för byggnader fungerar i verkligheten i samband med energideklaration och förmedling. Det vill säga hur omsätter de olika aktörerna de regler och förpliktelser som finns till en välfungerande process, som i sin tur ska vara förstålig för lekmannen – i detta fall villaägaren.
Intervjun med Peter Persson, Jakobssons, ägde rum på dennes kontor och pågick i ungefär 30 minuter. Med Mikael Ekman, SF, var intervjun tänkt äga rum på hans kontor i Malmö, men
då han blev sjuk under tiden för undersökningen blev e-postsvar lösningen. På samma sätt löstes frågestunden med Mari-Louise Persson, Boverket, på grund av hennes geografiska placering.
När frågor uppstod kring kapitalvinstbeskattning samt besiktningsklausul tog e-postkontakt med Per Henning Grauers, Mah, och Magnus Melin, Mäklarsamfundet, som i sin tur svarade via e-post. Vid bearbetningen av Magnus Melins e-post uppstod oklarheter, varvid Marie-Louise Sigemalm, Mäklarsamfundet, kontaktades per telefon.
Alla intervjupersoner fick frågorna e-postade till sig i förväg för att få tid att reflektera över frågorna. Intervjun med Peter Persson, Jakobssons, samt telefonkontakten med Marie-Louise Sigemalm, Mäklarsamfundet, dokumenterades med diktafon och anteckningar, medan e-postkorrespondens med de övriga redan var nedskrivna.
2.7 Bortfall
Varken Leif Kummlin eller Stefan Nilsson, båda från Anticimex, blev en del av undersökningen. Den förstnämnda då Anticimex kundtjänst ej var behjälplig med
kontaktuppgifter och den sistnämnda då han gick på semester istället för att leverera utlovade svar.
De intervjufrågor som var ämnade för energiexperter återfinns bland övriga intervjufrågor (se bilaga 1).
2.8 Källkritik
Önskvärt vore självklart att ha möjlighet att träffa Mikael Ekman, SF, och Mari-Louise Persson, Boverket, något som rent praktiskt inte gick att lösa. För att få en mer heltäckande bild av hur fastighetsmäklarna kommer att behandla energideklarationen i samband med förmedling, borde fler fastighetsmäklare ha tillfrågats. Vidare hade det varit intressant att låta privatpersoner svara på frågeenkät för att se vilka kunskaper de besitter samt vad de önskar för stöd från de olika branscherna. Avslutningsvis vore det förmodligen givande att ha med någon form av representant från de energiexperter som kommer att utföra energibesiktningar och energideklarationer, såsom tänkt från början. Det bortfall som Anticimex står för innebär
att analys och slutsatser samt författarens egna reflektioner kommer att styras mot sambandet mellan konsument, energideklaration och fastighetsmäklare och inte omfatta energiexperter i den tilltänkta utsträckningen.
2.9 Målgrupp
Uppsatsen skrivs på C-nivå i fastighetsvetenskap på Fastighetsmäklarprogrammet, Malmö högskola. Den riktar sig till utbildare och studenter på programmet.
3 Juridiska utgångspunkter
I detta avsnitt redovisas kort bakgrundsinformation, aktuella lagtexter och liknande.
3.1 Historik
I december 2002 antog Europiska unionens råd ett EG-direktiv, 2002/91/EG. Direktivets syfte är att minska energianvändningen i bebyggelse vilket i sin tur skall leda till minskat utsläpp av klimatpåverkande växthusgaser och reducerat importberoende av energi.
Direktivet ställer krav beträffande:
• Beräkningsmetodik för byggnaders integrerade energiprestanda,
• Minimikrav avseende energiprestanda för nya byggnader och byggnader som genomgår större renovering,
• Energideklarering av byggnader,
• Regelbundna kontroller alternativt rådgivningsinsatser avseende värmepannor, och regelbundna kontroller av luftkonditioneringssystem.
Detta direktiv ligger i dag som grund för Lagen om energideklaration för byggnader, SFS 2006:98. (Energideklarationer – Metoder, utformning, register och expertkompetens, SOU 2005:67)
3.2 Bestämmelser för energideklarationen
I bilagor finns lagen om energideklaration för byggnader, förordning om energideklaration för byggnader samt Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energideklaration för byggnader. Det redovisade materialet är begränsat till de paragrafer som är vidare behandlade i uppsatsen, fullständiga texter återfinns i bilagorna 2, 3 och 4.
3.3 Försäljning och förmedling
I samband med energideklarationen och överlåtelse av fastighet och tillhörande byggnad träder vissa skyldigheter och rättigheter in. Detta gäller fastighetsmäklare och säljare samt köpare av fastigheten i fråga. Nedan finner ni dessa bestämmelser redovisade.
3.3.1 Fastighetsmäklaren skyldigheter
Här nedan kommer en redovisning av fastighetsmäklarlagen (1995:400) (FML), utifrån de paragrafer som är aktuella i samband med ämnet för arbetet. Efter varje paragraf kommer en kort kommentarer hämtad ur boken Fastighetsmäklarlagen En kommentar, Magnus Melin, förbundsjurist Mäklarsamfundet Service. Märk väl att dessa kommentarer alltså är hämtade ur hans bok och ej från den e-postkorrespondens som redovisas senare. Vidare redovisas den rekommendation som fastighetsmäklarnämnden (FMN) har gått ut med, med hänsyn till energideklarationen och FML. Avslutningsvis kommer en redovisning av vad en
besiktningsklausul är.
3.3.2 Fastighetsmäklarlagen
De paragrafer som är aktuella, i samband med förmedling av småhusfastigheter och
energideklarationen är 16 och 19 §§ FML. Nedan redovisas deras lydelse samt en kommentar från Magnus Melin.
16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra
förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren för överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. (FML)
Kommentar: Magnus Melin menar att fastighetsmäklaren skall ge råd kring juridiska, tekniska eller ekonomisk frågor, men har samtidigt möjlighet att neka rådgivning vid tillfällen då fastighetsmäklaren känner att han ej behärskar området i fråga. Vidare skriver han att
upplysningar skall lämnas i så god tid att säljaren respektive köpare får en reell möjlighet att utvärdera och agera utifrån informationen, inför köpet. Med andra ord det räcker inte att fastighetsmäklaren upplyser en part om dess skyldigheter och rättigheter i samband med kontraktsskrivningen. (Melin, 2005 s.174)
19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. (FML)
Kommentar: Magnus Melin skriver att fastighetsmäklaren bör vara aktiv och observant kring frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Detta gäller frågor inför överlåtelsen och som skall regleras i köpekontraktet, men även återgångsavtal och eventuella tilläggsavtal som tecknas efter köpekontraktet kan bli aktuella. Han framhäver därför vikten av att avtalen skall vara aktuella och återge parternas intentioner och tolkningsutrymmet skall minimeras. Därför är det av stor vikt att fastighetsmäklaren rensa bort inadekvata formuleringar från standardavtal och själv formulera de aktuella klausulerna. Vidare skriver han om
fastighetsmäklarens skyldighet att dokumentera överenskommelser mellan parterna. Dvs. vid avtalsskrivning skall det klart framgå hur parterna avser att lösa t.ex. en
energideklarationsfråga. I sådant fall att säljaren åtar sig att utföra en åtgärd efter överlåtelsen bör mäklaren verka för någon sorts säkerhet för köparen, exempelvis att en del av slutlikviden deponeras hos fastighetsmäklaren eller bank till dess att energideklarationen är utförd. (Melin, 2005 s. 206)
3.3.3 Fastighetsmäklarnämnden
FMN framhåller de två ovan nämnda paragraferna, ur FML, som är de aktuella i samband med energideklaration av byggnader i samband med försäljning. Enligt 16 § FML skall
säljaren alltså upplysas, av fastighetsmäklaren, om dennes plikt att om det inte finns en aktuell energideklaration för fastighetens byggnader upprätta en sådan till försäljningen. Dessutom skall säljaren upplysas om köparens möjlighet att, om det inte finns en gällande
energideklaration, efter köpet upprätta en sådan på säljarens bekostnad. Enligt 19 § FML skall fastighetsmäklaren även verka för att i köpekontraktet reglera en eventuell överenskommelse om upprättande av energideklaration. FMN nämner objektsbeskrivningen som lämplig plats att ange om energideklaration för objektet har upprättats.
(www.fastighetsmaklarnamnden.se)
3.3.4 Besiktningsklausul
En besiktningsklausul har som syfte att ge köparen rätt att efter undertecknande av
köpekontraktet utföra en (byggteknisk) besiktning och med denna som grund begära att köpet ska återgå. Klausulen kan skrivas som öppen alternativt med tröskel. (Melin, 2005, s. 215) En besiktningsklausul är inte lätt att formulera och därför kommer de två varianterna att
presenteras nedan. (Grauers, 2006, s. 237) Gemensamt för de båda varianterna är att det klart ska framgå inom vilken tid besiktningen ska ske samt hur, till vem och när köparen senast ska meddela att han låter köpet återgå. (Melin, 2005, s. 216)
3.3.4.1 Öppen besiktningsklausul
Den öppna klausulen ger möjligheten för köparen att frånträda köpet utan att uppge anledning därtill. Detta innebär en klausul som i princip aldrig leder till tvister kring dess innebörd. (Melin, 2005, s. 215) En öppen klausul innebär för köparen samma köprättsliga möjligheter som om besiktningen utförts innan köpet, alltså – han kan välja att ej köpa genom att frångå köpet alternativt förhandla vidare genom att frångå köpet och upprätta ett nytt köpekontrakt. (Grauers, 2006, s. 239) Denna form av klausul är mycket köparvänlig och kompletteras därför ibland med ett villkor om att återgången ska innebära att köparen ska erlägga en viss summa pengar till säljaren. (Grauers, 2006, s. 238 & Melin, 2005, s. 215) Summan kan motiveras av att säljaren tappar tempo i försäljningen, spekulanter tappar intresse, nya annonskostnader etcetera. (Grauers, 2006, s. 238). En nackdel med denna typ av klausul är att även om
fastigheten har klart undermåligt skick så kommer det att kosta köparen att kräva återgång av köpet. (Melin, 2005, s. 215)
3.3.4.2 Besiktningsklausul med tröskel
Vid klausul med tröskel villkoras rätten till återgång, med hänsyn till fel av ett visst slag eller att vissa åtgärdskostnader upptäck. (Melin, 2005, s. 215) Detta innebär att om man ej kommer över denna tröskel är köparen bunden till köpet. (Grauers, 2005, s. 239) Fördelen med denna form av villkor är att den bättre speglar jordabalkens bestämmelser för fel i fastigheter och därmed ger en mer förnuftig ansvarsfördelning mellan köpare och säljare. Nackdelen med klausul med tröskel är tvisterna som kan uppkomma i samband med avgörandet av vad som är allvarliga fel eller vad det kommer att kosta att åtgärda. (Melin, 2005, s. 215)
3.4 Kapitalvinstbeskattning
Enligt Inkomstskattelagen 44:13 skall utgifter för avyttring av kapital dras ifrån ersättningen då kapitalvinsten beräknas. Då energideklarationen krävs för försäljning av fastigheter med byggnader faller den inom ramen för sådana kostnader.
4 Undersökning
Nedan kommer resultaten från mötet med Peter Persson, Jakobssons, och
e-postkorrespondensen med Mari-Louise Persson, Boverket, Mikael Ekman, SF, Per Henning Grauers, Mah, och Magnus Melin samt Marie-Louise Sigemalm, båda från Mäklarsamfundet, att redovisas.
4.1 Energideklarationens syfte
Mikael Ekman, SF, menar att hela EU ska ta ansvar för att minska energiförbrukningen. Energideklarationen kommer att visa hur det står till med det befintliga tillståndet av byggnader, samt ge förslag till energibesparande åtgärder. Mari-Louise Persson, Boverket, uppger att syftet är att minska energianvändningen, i samhället, som går till byggnader och att samtidigt få en bättre inomhusmiljö. Peter Persson, Jakobssons, går på samma linje och betonar att den ska ge konsumenten förslagsunderlag för att förbättra sin individuella
energiförbrukning, och därigenom spara både energi och pengar, samt ge större möjlighet för köpare att jämföra olika objekt.
4.2 Konsumenten och energideklarationen
Mari-Louise Persson, Boverket, säger att konsumenten hittar en lista över ackrediterade energiexperter på www.swedac.se. Peter Persson, Jakobssons, kan tänka sig att ge sina uppdragsgivare kontaktuppgifter till olika energiexperter på samma sätt som de idag kan ge kontaktuppgifter till besiktningsmän, i samband med byggteknisk besiktning. På samma sätt skriver Mikael Ekman, SF, att de erbjuder flera alternativ och kontakter till sina
uppdragsgivare.
Villaägarnas kunskaper kring energideklarationen är än så länge väldigt låg, men är på uppgång enligt Peter Persson, Jakobssons. Mikael Ekman, SF, i sin tur menar att han inte riktigt vet än då det först blir aktuellt efter årsskiftet 2008/2009. Han skriver dock att ”generellt kan man säga att någon har hört något men ingen har en aning”. Än så länge vet inte Boverket hur pass kunniga konsumenterna är enligt Mari-Louise Persson.
Enligt de besiktningsmän som Peter Persson, Jakobssons, varit i kontakt med är väntetiden från beställning av till färdig energideklaration cirka 14 dagar, om det krävs att
energibesiktning ska utföras. Mikael Ekman vet ej ännu, men säger att Svensk
Fastighetsförmedling erbjuder energideklaration i samband med deras tjänst Varudeklarerat (förbesiktning) och då kan det gå snabbt vid en försäljning. Annars tror han att det kommer att vara mycket längre väntetider då det ännu inte finns så många energiexperter.
Mari-Louise Persson från Boverket, berättar att energideklarationen automatiskt sänds i en elektronisk version till deras register. Därefter får fastighetsägaren en kopia som han kan visa upp till köparen i samband med överlåtelsen.
4.2.1 Kostnader
I samband med energideklarationen och tillhörande besiktning kommer vissa kostnader att figurera, t.ex. kostnad för besiktning och deklaration samt de kostnader som redovisas i samband med åtgärdsförslagen. Dessa kostnader är dock avdragsgilla i samband med
kapitalvinstbeskattning enligt Mari-Louise Persson, Boverket, och Per Henning Grauers, Mah.
De energiexperter som Peter Persson, Jakobssons, varit i kontakt med säger att priserna för utförande av energibesiktning och energideklaration inte är riktigt klara ännu, men att de kommer att ligga runt 5 800 kr inklusive energibesiktning eller 2 000 kr exklusive.
Motsvarande kostnader enligt Mikael Ekman, SF, ligger mellan 3 000 kr och 5 000 kr. Vissa firmor kommer troligen att erbjuda kombinerade produkter (med byggteknisk besiktning) och då kan priset vara något lägre än vid enbart energibesiktning/deklaration säger Peter Persson, Jakobssons. Mari-Louise Persson, Boverket, skriver att det är marknaden, genom utbud och efterfrågan, som styr priset och konsumenten bör höra med flera olika energiexperter vad de tar för tjänsten och vad den innehåller.
Trots att kostnaderna, som kommer att redovisas i samband med åtgärdsförslagen i
energideklarationen, och de konsekvenser de får i en förhandling mellan säljare och köpare fortfarande är ovissa, kommer de att framkalla många diskussioner parterna emellan. Dessa diskussioner kommer troligtvis att skapa problem för säljare, köpare och fastighetsmäklare tror de båda tillfrågade fastighetsmäklarna.
Både Mikael Ekman, SF, och Peter Persson, Jakobssons, ser en mycket stor risk för att presumtiva köpare kommer att använda sig av åtgärdsförslagens kostnader som argument för prutning på försäljningspriset. Mikael Ekman betonar även att dessa prutningar i många fall kommer att vara ”helt irrelevanta”, då han anser att energideklarationens syfte ej är att påpeka brister i fastigheten. Båda fastighetsmäklarna menar att om det i energideklarationen är noterat att om exempelvis fönsterna byts ut, från tvåglasisolerfönster till treglasisolerfönster, så skulle energiförbrukningen minska. En sådan åtgärd skulle kanske kunna kosta 80 000 kr, en summa som en köpare lätt tar för rimlig prutmån. Peter Persson menar att en sådan kostnad redan indirekt är inkluderad i helheten som ligger till grund för värderingen som diskuteras nedan.
I samband med intaget och värdering av fastigheter kommer mäklaren att ställas inför nya uppgifter med hänsyn till energideklarationen. De åtgärder som följer åtgärdsförslagen måste bli en del av fastighetsmäklarens bedömningsgrunder när han värderar fastigheten enligt Peter Persson, Jakobssons. Mikael Ekman, SF, beskriver det kort och gott som något som
fastighetsmäklaren måste kunna hantera, och Peter Persson nämner att fastighetsmäklaren efter hand kommer att få lära sig vad diverse åtgärder kan komma att kosta. Detta för att på bästa sätt ta hänsyn till eventuella prutningar p.g.a. uppkomna brister, i samband med energibesiktningen, och på så sätt kunna få ihop en värdering och ett utgångspris som så bra som möjligt kan spegla ett slutgiltigt försäljningspris.
4.3 Fastighetsmäklaren
Fastighetsmäklarens roll, enligt Mari-Louise Persson Boverket, Peter Persson, Jakobssons, och Mikael Ekman, SF, i samband med energideklarationen är framförallt att verka
upplysande för parterna. Mikael Ekman tillägger att en hel del frågor kring
energideklarationen och tvister därom naturligtvis hamnar på fastighetsmäklarens bord.
De båda fastighetsmäklarna har valt att informera om lagkravet på energideklaration för byggnader redan vid första mötet med kunden, alltså direkt vid intaget. Peter Persson,
Jakobssons, berättar även att nuvarande kunder informeras för att underlätta om försäljningen av deras objekt inte sker innan årsskiftet 2008/2009. Mikael Ekman har även med information i Svensk Fastighetsförmedlings broschyrmaterial, objektsbeskrivning, frågelista med mera. Peter Persson har väljer att ha med en informationsklausul i köpekontraktet, för att vid ev.
tvist kunna bevisa att han har fullföljt sin upplysningsplikt. Boverkets representant säger att informationen till säljaren ska komma från fastighetsmäklaren, samt att säljaren även informeras genom Boverkets informationskampanjer.
I normala fall då en säljare ej har utfört energibesiktning till försäljningen, innebär det rätt för köparen att utföra det på säljarens bekostnad. Här går de två fastighetsmäklarnas åsikter isär något. Peter Persson, Jakobssons, menar att det lagkrav, om energideklaration av byggnader, som finns inte går att förhandla bort. Något som Mikael Ekman, SF, och Magnus Melin, mäklarsamfundet, ej håller med om. Vid friskrivning från ansvaret att energideklarera byggnader uppmärksammas köparen ”på att fastigheten är behäftad med fel i form av utebliven energibesiktning”, enligt Magnus Melin. Mikael Ekman påpekar att ansvaret för energideklarationen, som åligger säljaren, enkelt kan överföras till köparen. I de fall då köparen utför en energideklaration, och säljaren ska faktureras så kommer det inte att finnas många kontrollorgan som vill anta sig ärendet. Chansen för att få betalt som kontrollorgan eller som köpare om denne har lagt ut pengarna, är mycket lägre än vid normala fall, då säljaren själv står för både beställning och betalning av tjänsten. Marie-Louise Sigemalm, mäklarsamfundet, i sin tur vidhåller att energideklarationen skall utföras och en friskrivning från den skyldigheten knappast är lämplig. Risk finns att det i sådant fall blir satt i system av oseriösa fastighetsmäklare. Däremot kan parterna avtala om att köparen skall utföra
energideklarationen vid senare tillfällen, då kön för att få energibesiktning och energideklaration utförd av energiexpert kan vara lång. Givetvis ska en sådan
överenskommelse finnas med i köpekontraktet, där det även skall anges vem som åtar sig att bekosta det.
Vid intervjun med Peter Persson, Jakobssons, uppkommer diskussion kring en ev.
besiktningsklausul möjlighet att köpet ska återgå med energibesiktningen i åtanke, exempelvis om det framkommer att åtgärdsförslagen skulle innebära en viss kostnad att utföra. Peter Persson tycker att det känns mycket riskabelt att ha med en sådan återgångsklausul, då det redan idag sker många avhopp från fastighetsöverlåtelser p.g.a. besiktningsklausuler som hänvisar till byggtekniska besiktningar. Därför menar han att det bästa sättet att lösa
problemet på är att få säljaren att redan vid intaget se till att energideklarationen utförs i god tid innan försäljningen. Mikael Ekman, SF, däremot menar att det utan problem går att använda sig av en besiktningsklausul, dock syftar han inte på någon återgångsklausul när han skriver detta. Besiktningsklausul med tröskel, att köpet ska återgå om fel överstiger ett visst
belopp menar, han renderar i varning från FMN. Vidare skriver han att villkoren ska begränsas i tiden till innan tillträdesdagen, då uppförande av villkor som sträcker sig längre skulle strider mot god fastighetsmäklarsed. Alltså, avslutar han, en klausul kan uppföras men att den då ska ha som syfte att frambringa en energideklaration och inte någon som helst möjlighet för köpet att återgå. Han menar att man har den byggtekniska besiktningen till att leta fel i fastigheten.
Mikael Ekman, SF, skriver vidare att fastighetsmäklaren måste vara tydlig mot parterna och se till att alla förstår innebörden av det som de skriver under på samt vilka risker det innebär. Därför anser han att det vore att föredra att skriva in att köparen avstår från rätten att inom sex månader energideklarera på säljarens bekostnad alternativt att det redan är utfört innan
kontraktsskrivningen så att inga missförstånd och problem uppstår på vägen.
Avslutningsvis tror Magnus Melin, mäklarsamfundet, däremot inte att det finns intresse av eller anledning till att använda sig av en besiktningsklausul som syftar till energibesiktningen.
5 Analys
5.1 Energideklarationen
De bestämmelser som finns kring energideklarationen finns i lagen om energideklaration av byggnader, förordning om energideklaration och Boverkets föreskrifter och allmänna råd energideklaration.
Enligt 1 § i lagen, om energideklaration för byggnader, är energideklarationens syfte att effektivisera energianvändningen och skapa en god inomhusmiljö. Energianvändningens definition återfinns i 2 § av Boverkets föreskrifter och allmänna råd, om energideklaration av byggnader. Den lyder som nedan:
”Den energi som vid normalt brukande under ett normalår behöver levereras till en byggnad (oftast benämnd köpt energi) för uppvärmning, komfortkyla, tappvarmvatten samt drift av byggnadens installationer (pumpar, fläktar eller dylikt) och övrig fastighetsel [kWh/år].”
De tillfrågade intervjupersonerna Mikael Ekman, SF, Peter Persson, Jakobssons, och Mari-Louise Persson, Boverket talar alla om att minskad energiförbrukning är syftet med energideklarationen. Detta skall uppnås genom redovisning av befintliga byggnaders
energiförbrukning och förslag till energisparåtgärder. Huruvida denna målsättning kommer att nås är ännu ovisst och lämpar sig väl för framtida studier.
Mari-Louise Persson, Boverket, skriver att en bättre inomhusmiljö även är viktigt. Peter Persson, Jakobssons, tillägger att genom att konsumenten får förslag, på hur denne kan minska sin individuella energikonsumtion, kan han därmed också sänka sin individuella energikostnad. Han nämner även att den ska utöka det jämförelsematerial som ligger till grund för valet av fastighet för en köpare. De referensvärden som nämns i 9 § lagen, om energideklaration för byggnader, och 7 § Boverkets föreskrifter och allmänna råd, om energideklaration för byggnader, ska göra det möjligt för fastighetsspekulanter att bedöma den mängd energi som används i en byggnad jämfört med en annan.
2 § i lagen, om energideklaration för byggnader, uttrycker att lagen ska användas på
byggnader där energi används med syfte att påverka byggnadens inomhusklimat. Tillsammans med 6 § i samma lag, som säger att alla byggnader som säljs ska ha en energideklaration som inte är äldre än 10 år, innebär det att vid varje försäljning av småhusfastigheter kommer en energideklaration att krävas. Till detta hör att lagens 7 § ger möjlighet för vissa undantag från energideklarationskraven. Peter Persson, som arbetar utifrån ett område som är mycket rikt på fritidshus, påpekar att han ofta kommer att förmedla fastigheter som ej behöver
energideklareras. Enligt 2 § 4 p. är just fritidshus med högst två bostäder undantagna från kravet att ha en aktuell energideklaration.
Energideklarationens innehållskrav står i 9 § lagen om energideklaration för byggnader, 6, 7 §§ förordning om energideklaration för byggnader och framgår utav Boverkets. Formuläret ifylls på elektronisk väg och skickas för registrering i Boverkets register enligt Mari-Louise Persson, Boverket, och sedan får fastighetsägaren en kopia. Bestämmelserna kring detta återfinns i 15, 16 §§ lagen om energideklaration för byggnader, 13, 14 och 17 §§ förordning om energideklaration för byggnader samt 16 och 17 §§ i Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energideklaration för byggnader. Av dessa paragrafer framgår det även att det är energiexperten som fyller i formuläret.
5.2 Konsumenten
När en fastighetsägare vill få sin energibesiktning och energideklaration utförd behöver han ta hjälp av en ackrediterad energiexpert. Detta följer av 12 § av lagen, om energideklaration av byggnader. Definitionen för energiexperten lyder enligt 3 § av samma lag enligt följande:
”oberoende expert: en person som enligt denna lag och föreskrifter som meddelats med stöd av lagen är oberoende i förhållande till sin
uppdragsgivare och har särskild sakkunskap om energianvändning och inomhusmiljö i byggnader”
Bestämmelser kring energiexpertens oberoende och sakkunskap återfinns i 10, 11 §§
förordning om energideklaration samt 12, 13 §§ Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energideklaration för byggnader. Enligt Mari-Louise Persson, Boverket, finner
tillfrågade fastighetsmäklarna uppger att de gärna hjälper sina kunder att komma i kontakt med energiexperter, på samma sätt som de idag kan lägga fram flera alternativ till
besiktningsmän inför en byggteknisk besiktning.
De båda fastighetsmäklarna är överens om att det råder okunskap kring 6 § lagen om energideklaration och kraven som finns på att den ska utföras bland fastighetsägarna, men Mikael Persson, SF, tillägger att efterhand kommer kunnandet att öka. Mari-Louise Persson, Boverket, menar att de ännu inte har någon uppfattning om hur kunnig allmänheten är.
Då energibesiktning krävs, enligt 8 § lagen om energideklaration av byggnader och 6 § förordning om energideklaration för byggnader, innebär det en väntetid om cirka 14 dagar enligt de besiktningsmän som Peter Persson, Jakobssons, varit i kontakt med. Mikael Ekman har än så länge inte någon uppfattning om ev. väntetid, men erbjuder i samband med Svensk Fastighetsförmedling energideklaration och då kan det gå snabbt vid försäljning. I övrigt tror han på mycket längre väntetider då det än så länge finns för få energiexperter.
5.3 Kostnader
Då besiktning och energideklaration ska utföras av energiexpert enligt 8 § lagen om
energideklaration uppkommer vissa kostnader för fastighetsägaren. De direkta kostnaderna är avdragsgilla i samband med beskattningen av kapitalvinst enligt Per Henning Grauers, Mah, och Mari-Louise Persson, Boverket, och lagstöd för detta återfinns i IL 41 kap. 1, 2 §§ och huvudregeln i 44 kap. 13 §. Fastighetsmäklarna säger att kostnaden för energideklaration inklusive energibesiktning, som i vissa fall måste utföras enligt 6 § förordning om
energideklaration för byggnader, ligger kring 5 500 kronor medan endast energideklaration kan kosta ner mot 2 000 kronor, enligt de energiexperter de varit kontakt med. Peter Persson, Jakobssons, tillägger att vid kombinerade tjänster, med byggteknisk besiktning, kan priset vara något lägre än annars. Boverket nämner inga summor utan konstaterar att priset kommer bero på utbud och efterfrågan, det vill säga desto fler som utför tjänster desto lägre pris och desto fler som önskar tjänsten desto högre pris.
De åtgärder som skall rekommenderas, enligt 6 § förordning om energideklaration för byggnader, innebär i sin tur kostnader – om de utförs. Trots att dessa framtida kostnader fortfarande är ovissa, tror de båda fastighetsmäklarna att det kommer uppstå diskussioner
parterna emellan. Diskussioner som kommer att medföra problem för säljare, köpare och även fastighetsmäklarna. Detta då summorna kan komma att användas som prutningsargument från köparens sida, prutningar som Mikael Ekman, SF, tror kommer vara baserade på felaktiga grunder i många fall. För att minimera sådana prutningsförsök menar fastighetsmäklarna att det är viktigt att informera spekulanterna om att syftet med energideklarationen, och
energibesiktningen ej är att finna fel i fastigheten. Med risk för att glida in på nästa kapitel om fastighetsmäklarens del i det hela, så säger Peter Persson, Jakobssons, att fastighetsmäklarens bedömningsgrunder måste utvidgas för att också omfatta dessa åtgärdsförslag. Då han idag och i framtiden värderar fastigheten i samband med intag ställs det nya krav på honom. Mikael Ekman menar att detta är något som fastighetsmäklaren ska kunna hantera, medan Peter Persson säger att det får komma efterhand. Detta för att kunna ta hänsyn till ovan nämnda prutningar på priset, och hjälpa säljaren att hitta ett utgångspris som i framtiden är ska ligga så nära ett slutgiltigt försäljningspris som möjligt.
5.4 Fastighetsmäklaren
Fastighetsmäklarna som är tillfrågade uppger att de informerar kunder om lagkravet på energideklaration redan vid intaget. Enligt 16 § FML ska fastighetsmäklaren, enligt ”god fastighetsmäklarsed”, ge parterna råd och upplysningar som samhänger med
fastighetsöverlåtelsen. Mikael Ekman, SF, informerar även genom broschyrer och dylikt material medan Peter Persson, Jakobssons, även skriver in en informativ klausul i
köpekontraktet för att kunna styrka att han uppfyllt sin plikt. Mari-Louise Persson, Boverket, säger att detta är rätt väg för informationen att gå, samt att övriga fastighetsägare får
information genom kampanjer. Magnus Melin, mäklarsamfundet, skriver i sin bok att fastighetsmäklarna ska ge råd, men även inse sina begränsningar och hänvisa till experter, i detta fall energiexperter. Råd och upplysningar som ges skall ges i god tid för att ge den frågande parten tid att värdera svaret.
Då en säljare ej utfört energideklarationen äger köpare rätt att utföra det på säljarens bekostnad inom ett halvt år enligt 14 § lagen om energideklaration för byggnader. Peter Persson, Jakobssons, är tydlig i sin åsikt att detta lagkrav ej går att avtala bort. Mikael Ekman, SF, menar att skyldigheten enkelt kan avtalas över till köparen. Peter Perssons svar på det är att om en köpare beställer tjänsten från en energiexpert och begär fakturering till säljaren innebär det att få kontrollorgan vill ta hand om ärendet. Då Magnus Melin, mäklarsamfundet,
kontaktas framför han att fastigheten kan säljas ”behäftad med fel i form av utebliven energibesiktning” om friskrivning sker samt att köparen informeras. Avslutningsvis tillfrågades även Marie-Louise Sigemalm, mäklarsamfundet, i ärendet. Hon säger att energideklarationskravet är till för att energideklarationen skall utföras, varvid avtal om friskrivning från detta ansvar inte är rimligt. Hon ser en risk för att oseriösa fastighetsmäklare systemsätter det i sådant fall. Dock är parterna fria att avtal om vem som ansvarar för att utföra energideklarationen samt vem som står för kostnaden, något som kan vara lämpligt vid långa väntetider till energiexperterna. Sådana avtal skall naturligtvis dokumenteras, något som stöds av 19 § FML som säger att fastighetsmäklaren skall verka så att parterna kommer
överens och upprätta de nödvändiga handlingarna. Magnus Melin skriver i sin bok att fastighetsmäklaren ska agera för att frågor kring fastighetsöverlåtelsen ska regleras i
köpekontraktet. Han skriver även att om säljaren ska bekosta en åtgärd som utförs i efterhand bör en del av köpesumman deponeras hos på fastighetsmäklaren eller bank tills åtgärden är utförd och betald. FMN håller, även de, 16 och 19 §§ som aktuella i samband med
energideklarationen.
Diskussion uppstod med Peter Persson, Jakobssons, huruvida en återgångs/besiktningsklausul kunde användas om köparen äger rätt att energideklarera byggnaden efter köpet. Tanken uppstod i samband med resonemanget kring de kostnader som utförandet av de föreslagna åtgärderna skulle innebära. Om dessa kostnader är väldigt stora eller någon speciell punkt i besiktningsprotokollet är av allvarlig, ska parterna då kunna ha avtalat om köpets återgång liknande fallet vid byggteknisk besiktning? Peter Persson tycker att det känns riskfyllt då det sker så pass många avhopp p.g.a. besiktningsklausuler redan idag. Hans lösning på frågan är därför att vara förutseende och se till att säljaren gör energideklarationen i god tid innan försäljningen. Mikael Ekman, SF, fyller i att en besiktningsklausul med tröskel resulterar i varning från FMN. Han menar att den enda klausulen som kan införas skall begränsas till innan tillträdesdagen och ha som syfte att energideklarationen skall utföras och inte att köpet skall återgå. Leta fel gör köparen när han utför den byggtekniska besiktningen. Därför anser han att en bättre lösning är att skriva in köparens avstående från rätten att besiktiga i efterhand på säljarens bekostnad. Magnus Melin, mäklarsamfundet, avslutar resonemanget med sin tanke att det varken finns anledning till eller intresse av att utforma och använda sig av en sådan klausul.
6 Slutsatser
6.1 Energideklarationen
Med utgångspunkt i ett EG-direktiv och senare lagen om energideklaration för byggnader är idag energideklarationen som den kommer att redovisas nedan ett verktyg för att effektivisera energianvändningen i byggnader samt förbättra inomhusmiljön.
Energideklarationen utförs av ackrediterad energiexpert, som anlitats av byggnadsägaren. För att komma i kontakt med sådan expert får konsumenten vända sig till www.swedac.se, där lista över kontrollorganen finns.
Då det i många fall behövs en energibesiktning för att kunna framställa en energideklaration innebär det att energiexperten måste komma ut och undersöka byggnaden i fråga.
Kontrollorganet behöver från bokningen cirka två veckors tid för att hinna med att utföra tjänsten. Rimligtvis är det längre väntetid i inkörningsskedet. Tjänstens kostnad kommer att variera beroende på efterfrågan och utbud, för tillfället någonstans mellan 2 000 och 5 500 kr beroende på om energibesiktning är nödvändigt.
Energideklarationen utförs på av Boverket utställt formulär och skickas elektroniskt in till samma myndighet för registrering. Innehållet i energideklarationen, omfattar bland annat referensvärden och åtgärdsförslag och framgår av det nämnda formuläret.
Energideklarationen utförs alltså av fastighetsägare för att kartlägga energiförbrukning och möjligheter att förbättra den och inomhusklimatet.
6.2 Energideklarationens påverkan på förmedlingsprocessen
Energideklarationen skall utföras, om inte en som är nyare än tio år finns, inför försäljningen av fastighet med småhus. Dock finns ett undantag, som är relativt vanligt förekommande i vissa delar av Sverige, nämligen fritidsfastigheter.
Energideklarationen ska, utöver ovan nämnda funktioner, fungera som jämförelseunderlag vid fastighetsöverlåtelser för köpare. Då den inkommit till Boverket, som ovan, erhåller
Konsumenterna kommer att informeras om energideklarationskravet utav fastighetsmäklarna och Boverket genom olika kampanjer, broschyrer och kommer att finnas med som informativ klausul i vissa köpekontrakt.
Då väntetiden för en energideklaration kan variera, och än så länge är något oviss är det lämpligt för säljare att i god tid kontakta en energiexpert för att få den utförd. Svensk
Fastighetsförmedling erbjuder en tjänst, som de säger ska påskynda utförande i samband med försäljning. Ett annat alternativ för säljare kan vara att kombinera energideklarationen med en byggteknisk besiktning för att bara ha en väntetid, men också för att få ett lägre paketpris.
I vissa fall, framförallt i inkörsperioden, då lång väntetid föreligger får köparen utföra
energideklarationen på säljarens bekostnad i ett halvår. Om så bestäms, eller om man på annat sätt avtalar om utförandet av energideklarationen, bör det upptas i köpekontraktet för att undvika framtida tvister parterna emellan. Då viss oklarhet förelåg i denna fråga under intervjuerna, finns risken att det i framtiden kommer att uppstå diverse problem i frågan, till exempel med fall då utförandet av energideklarationen helt avtalats bort. Energideklarationen syfte är att bli utförd och är därför inte avsedd att bli bortavtalad.
En risk som påpekats under intervjuerna är att spekulanter kan komma att använda sig av de föreslagna åtgärderna som möjlighet att få ner försäljningspriset. Energideklarationens syfte är inte att finna fel i fastigheten och därmed utgöra prisreduktionsutrymme, och bör därför inte heller användas till det. Rimligtvis kommer omfattningen av prutningsförsök att variera beroende på kunskapsnivån hos säljare respektive köpare. En part som har klart för sig om innebörden av anledningen till och resultatet av energideklarationen sansar sannolikt sina diskussioner i frågan.
Eventuellt kommer det att uppkomma fall då köpare önskar en besiktningsklausul som syftar till att låta köpet återgå om energibesiktningens och energideklarationens resultat ej är tillfredställande. Det finns dock anledning att tro att efterfrågan på en sådan klausul kommer att vara mycket liten.
Energideklarationen innebär således ett ytterligare steg i förmedlingsprocessen, som går smidigare ju bättre pålästa parterna och fastighetsmäklaren är och desto tidigare i processen den utförs.
6.3 Fastighetsmäklaren
Då konsumenternas kunskapsnivå än så länge är låg eller åtminstone oviss är det viktigt att fastighetsmäklare informerar säljare av fastigheter om det lagkrav som medföljer
energideklarationen. Lämpligt tillfälle för denna information är redan vid intaget, så att säljaren har god tid att ta till sig informationen och låta utföra energideklarationen. I takt med att förekomsten av energideklarationen ökar, kommer även att allmänhetens kunskap att växa vilket i sin tur avlastar fastighetsmäklaren. Fortfarande är det dock självklart att säljare med mindre kunskap bör få erforderlig information från fastighetsmäklaren.
Fastighetsmäklarens upplysningsskyldighet innebär även att han lämpligen informerar om möjligheten att utföra energideklarationen efter köpet. Det är då upp till fastighetsmäklaren att verka för utformning av lämplig klausul i köpekontraktet. Fastighetsmäklarna bör här vara vaksamma på önskningar från parterna att avtala bort utförandet av energideklarationen. Det är knappast förenligt med god fastighetsmäklarsed att göra så då kravet på energideklaration syftar till att den skall utföras.
Risken med prutning, på grund av åtgärdsförslagen, bör fastighetsmäklaren informera säljaren om. Det borde även vara rimligt att informera köpare om vad förslagen innebär och att
energideklarationen inte har som syfte att leta fel i fastigheten. Fastighetsmäklaren bör framhålla att åtgärdsförslagen är till för, att vid försäljning, en framtida fastighetsägare ska ges möjligheten att lätt överskåda de möjligheter han har att förbättra energiförbrukningen, inomhusmiljön och sina energikostnader.
Skulle ovan nämnda besiktningsklausul komma på tal, innebär det för fastighetsmäklaren att informera parterna om vad den innebär för rättigheter och skyldigheter. Då en sådan klausul inte är helt enkel att formulera är det önskvärt att fastighetsmäklaren som ovan i tidigt skede informerat säljaren om energideklarationen. Denna klausul skulle nämligen utgöra ytterligare en risk för honom att en överlåtelse ej skulle bli av. Om det ändå blir så att klausulen skall frambringas bör fastighetsmäklaren vara vaksam i sin formulering och helst använda sig av en
öppen besiktningsklausul, då formulering av en med tröskel är svår och tolkningstvister av sådana ofta leder till varning från FMN.
Energideklarationen ställer ytterligare krav på fastighetsmäklarens kunskaper och innebär ytterligare område där hans upplysnings- och rådgivningsplikt är tillämplig. Hans skyldighet att verka för att parterna träffar de överenskommelser som krävs och upprätta tillhörande handlingar utökas också i den mån det blir aktuellt med eventuella informationsklausuler, besiktningsklausuler eller klausuler som reglerar ansvaret för energideklarationen. Denna utökning kan dock begränsas genom ett grundligt informativt förarbete av fastighetsmäklaren mot båda parterna.
7 Reflektioner
I detta avsnitt finner läsaren författarens personliga reflektioner som uppkommit under de olika delarna av arbetets gång.
7.1 Ansvaret för energibesiktningens utförande
En klausul som bestämmer vilken av parterna som ansvarar för att besiktningen skall utföras är absolut lämplig vid de tillfällen då en besiktning inte har hunnit utföras inför en snabb försäljning. Däremot anser jag att fastighetsmäklare i alla fall informera säljaren i så tidigt skede som möjlighet om att energideklarationen ska utföras. Detta för att det absolut smidigaste sättet att lösa problematiken är att den aldrig ska uppstå genom att energideklarationen redan är utförd i tidigt skede.
7.2 Besiktningsklausul
Då tanken först uppstod kring denna form av klausul var jag ännu inte långt kommen i arbetets gång. Därför tog jag mina egna tankar om besiktningsklausul för byggteknisk besiktning som även kallas överlåtelsebesiktning med mera. Tanken var att överföra problematiken vid en byggteknisk besiktning som utförts efter köpekontraktets
undertecknande och upptäcker exempelvis fukt i syllarna. Ett sådant problem innebär i sin tur en åtgärd som kostar en stor summa pengar. Denna åtgärdskostnad likställde jag därmed med exempelvis åtgärdskostnaden för utbyte av befintliga fungerande tvåglasisolerfönster mot nya, ur energisynpunkt bättre, treglasisolerfönster. Om parterna använt sig av en öppen
besiktningsklausul i fallet med de fuktiga syllarna är risken stor att köparen låter köpet återgå alternativt erbjuder en köpesumma som är reducerad med kostnaden för syllbyte plus
marginal. Därför såg jag en risk att det samma skulle kunna ske i fallet med
energibesiktningen och isolerglasfönsterna. Givetvis går det rent praktiskt att skriva in en besiktningsklausul för energibesiktning, dock utan tröskel då en med tröskel med stor
sannolikhet resulterar i varning från FMN vid någon som helst tvetydighet i dess formulering. Dock är jag numera även skeptisk till lämpligheten i att använda sig av en öppen
besiktningsklausul. Detta då energideklarationen inte syftar till att leta fel i fastigheten och därför borde det inte vara förenligt med god fastighetsmäklarsed att använda sig av den på det
viset heller. Därför var det också skönt att höra att de tillfrågade fastighetsmäklarna hade samma inställning.
7.3 Prutningsrisk
Den omtalade prutningsrisken som grundar sig i åtgärdsförslagens kostnader är högst aktuell både enligt mig själv och de fastighetsmäklare jag varit i kontakt med. Därför är det enligt mig av högsta vikt att ge parterna bästa möjliga förutsättning att gå välinformerade, om kostnadernas betydelse, in i affären samt att den värdering som fastighetsmäklaren ger är verklighetsbaserad. Detta genom att han har tagit dessa kostnader i beaktning, redan tidigare bör ju fastighetsmäklaren ha tagit äldre fönster eller en ineffektiv uppvärmningskälla i
beaktande vid värderingen. Självklart vore det smidigt om energideklarationen redan är utförd vid intaget och värderingen då kostnaderna i och med det är fastställda, något som med tiden kommer att bli allt vanligare.
7.4 Rekommendation av energiexpert
De fastighetsmäklare som var involverade i arbetet var båda villiga att ge säljare kontaktuppgifter till energiexperter som kan hjälpa till att utföra energibesiktning och energideklaration. Detta borde inte vara något problem om man inte framställer någon som bättre än någon annan och ger säljaren flera alternativ. Enligt 14 § 2 st. FML får inte fastighetsmäklare ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet. Risk finns att han överträder detta förbud om han favoriserar en energiexpert eller gör vinst på rekommendationen. Med utgångspunkt i detta förbud vore det intressant att se närmare på vad Svensk
Fastighetsförmedlings tjänst Varudeklarerat, som i sin tur skulle påskynda tiden från
beställande till utförande av energideklarationen. Det är dock utom ramarna för denna uppsats och var gränsen går är väl snarast en bedömningsfråga för FMN.
8 Referenser:
Intervjupersoner:• Ekman Mikael, Svensk Fastighetsförmedling mikael.ekman@svenskfast.se • Grauers Per Henning, Malmö högskola per.grauers@mah.se
• Melin Magnus, Mäklarsamfundet magnus.melin@maklarsamfundet.se • Nilsson Stefan, Anticimex stefan.nilsson@anticimex.se
• Persson Mari-Louise, Boverket energideklaration@boverket.se • Persson Peter Jakobssons Bjäremäklaren peter@jajab.se • Sigemalm Marie-Louise, Mäklarsamfundet 08-544 96 550
Internet: • http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/Sve/Filer/fmn_faktablad_energideklarationer. pdf(2008-12-02) • http://www.skatteverket.se/download/18.121b82f011a74172e588000233/Aktuella_typ koder_2008-06-10.pdf(2008-11-24) • http://www.uppsatser.se/om/energideklaration/(2009-01-02) Författningstexter:
• Boverkets föreskrifter och allmänna råd för certifiering av energiexpert, BFS 2007:5 CEX 1
• Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energideklaration för byggnader, BFS 2007:4 BED 1
• Fastighetsmäklarlagen 1995:400
• Förordning om energideklaration av byggnader, SFS 2006:1592
Lagförarbeten:
• Energideklarationer – Metoder, utformning, register och expertkompetens, SOU 2005:67
Litteratur:
• Backman, J., (1998), Rapporter och uppsatser, Lund: Studentlitteratur.
• Grauers, F., (2006), Fastighetsköp, Lund: Juristförlaget.
• Magnus M., (2005), Fastighetsmäklarlagen En kommentar, Stockholm: Norstedts.
• Denelin, T. & Eriksson M., (2006), Energideklarationsutformning, Karlstad: Karlstads universitet, Institutionen för ingenjörsvetenskap, fysik och matematik.
9 Bilagor
Bilaga 1 – Intervjufrågor Energideklaration
Bilaga 2 – Lag om energideklaration för byggnader
Bilaga 3 – Förordning om energideklaration för byggnader
Bilaga 4 – Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energideklaration för byggnader
Bilaga 5 – Boverkets föreskrifter och allmänna råd för certifiering av energiexpert
Bilaga 1
Intervjufrågor Energideklaration
Påverkas förmedlingsprocessen av energideklarationen? Fastighetsmäklare
Vilket är syftet med energideklarationen?
Hur informerar ni säljaren/villaägaren om kravet på energideklaration? Hur kommer villaägaren i kontakt med auktoriserad energiexpert? Hur upplever ni villaägarnas kunskapsnivå kring energideklarationen? Vilka kostnader innebär energideklarationen för villaägaren?
Hur lång tid är det mellan bokning av besiktning till färdig deklaration?
De kostnader som åtgärdsförslagen innebär – hur behandlas dessa i samband med en försäljning?
Vilka risker för prutning av försäljningspris ser ni i kostnaderna för åtgärdsförslagen? Vilka risker ser ni för i samband med värdering vid intag och kostnaderna för
åtgärdsförslagen? Bör värderingen ta hänsyn till ev. brister ur ett energiperspektiv? Vad har fastighetsmäklaren för roll i samband med energideklaration inför försäljning? Enligt 14 § i lagen om energideklaration för byggnader uppges att om säljaren ej utfört besiktning och energideklaration av byggnaden har köparen rätt att på säljarens bekostnad, inom sex månader efter tillträdet, utföra det. Ser du några problem med detta? Hur löser man detta?
Om en energideklaration ej är gjord vid överlåtelse, utan enligt överenskommelse sker i efterhand. Hur löses detta? Är en besiktningsklausul öppen/med tröskel lämplig, liknande förfarandet vid byggnadsteknisk besiktning i samband med överlåtelse?
Auktoriserad firma för energideklaration Vilket är syftet med energideklarationen?
Vad innehåller tjänsten ni erbjuder?
Hur informeras villaägaren om kravet på energideklaration? Hur kommer villaägaren i kontakt med auktoriserad energiexpert? Hur upplever ni villaägarnas kunskapsnivå kring energideklarationen? Vad ska villaägaren göra i förberedelse inför er besiktning?
I vilken intervall ligger kostnaderna för de olika åtgärdsförslagen? Hur lång tid är det mellan bokning av besiktning till färdig deklaration?
Vilken ev. roll har fastighetsmäklaren i samband med energideklaration inför försäljning? Vilka åtgärder finns att rekommendera för en genomsnittsvilla?
Boverket
Vilket är syftet med energideklarationen?
Hur informeras villaägaren om kravet på energideklaration? Hur kommer villaägaren i kontakt med auktoriserad energiexpert? Hur upplever ni villaägarnas kunskapsnivå kring energideklarationen? Vilka kostnader innebär energideklarationen för villaägaren?
Är kostnaden för energibesiktning/energideklaration avdragsgill i samband med kapitalvinstbeskattningen?
Vilken ev. roll har fastighetsmäklaren i samband med energideklaration inför försäljning? Vilka åtgärder finns att rekommendera för en genomsnittsvilla?
Vid försäljning av småhusfastighet, tillhandahåller ni en kopia av energideklarationen vid förfrågan från fastighetsmäklare eller är det upp till säljaren att kunna visa upp det?
Bilaga 2
Svensk författningssamling
Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader; Lagens syfte och tillämpningsområde
1 § Lagens syfte är att främja en effektiv energianvändning och en god inomhusmiljö i byggnader.
2 § Lagen skall tillämpas på byggnader för vilka energi används i syfte att påverka byggnadernas inomhusklimat.
Definitioner
3 § I denna lag avses med
energiprestanda: den mängd energi som behöver användas i en byggnad för att uppfylla de behov som är knutna till ett
normalt bruk av byggnaden under ett år,
oberoende expert: en person som enligt denna lag och föreskrifter som meddelats med stöd av lagen är oberoende i
förhållande till sin uppdragsgivare och har särskild sakkunskap om energianvändning och inomhusmiljö i byggnader, och
tillsynsmyndighet: den eller de kommunala nämnder som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggväsendet. Skyldighet att energideklarera byggnader
4 § Den som för egen räkning uppför eller låter uppföra en byggnad skall se till att det finns en energideklaration för byggnaden.
5 § Den som äger en byggnad skall se till att det för byggnaden alltid finns en energideklaration som inte är äldre än tio år
1. om byggnaden är indelad som specialbyggnad enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och har en total användbar golvarea som är större än 1 000 kvadratmeter, eller
2. om byggnaden eller en del av byggnaden upplåts med nyttjanderätt.
6 §När en byggnad eller en andel i en byggnad säljs, skall den som äger byggnaden se till att det för byggnaden finns en energideklaration som vid försäljningstidpunkten inte är äldre än tio år.
Undantag från skyldigheten att energideklarera byggnader
7 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om undantag från skyldigheterna i 4–6 §§.
Besiktning av en befintlig byggnad
8 § Innan en energideklaration upprättas för en befintlig byggnad skall byggnadens ägare se till att byggnaden besiktigas, om det behövs för att en deklaration skall kunna upprättas. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om besiktning.
Energideklarationens innehåll
9 § I en energideklaration skall det anges 1. en uppgift om byggnadens energiprestanda,
2. om obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystemet har utförts i byggnaden, 3. om radonmätning har utförts i byggnaden,
4. om byggnadens energiprestanda kan förbättras med beaktande av en god inomhusmiljö och, om så är fallet, rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder för att förbättra byggnadens energiprestanda, och
5. referensvärden, som gör det möjligt för konsumenter att bedöma byggnadens energiprestanda och att jämföra byggnadens energiprestanda med andra byggnaders. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om hur en byggnads energiprestanda enligt första stycket 1 skall fastställas, vilka referensvärden som skall användas enligt första stycket 5 och vilka uppgifter som utöver första stycket 1–5 skall lämnas i en deklaration.
10 § Om det i en byggnad finns ett luftkonditioneringssystem med en effekt som är högre än 12 kilowatt, som huvudsakligen drivs med elektricitet, skall det i en energideklaration anges
1. uppgifter om systemets energieffektivitet och systemets storlek i förhållande till behovet av kyla i byggnaden, och 2. om en effektivare energianvändning kan uppnås i det befintliga systemeteller genom att systemet ersätts med ett annat system eller en annan metodatt kyla byggnaden.
