De fastighetsmäklare som var involverade i arbetet var båda villiga att ge säljare kontaktuppgifter till energiexperter som kan hjälpa till att utföra energibesiktning och energideklaration. Detta borde inte vara något problem om man inte framställer någon som bättre än någon annan och ger säljaren flera alternativ. Enligt 14 § 2 st. FML får inte fastighetsmäklare ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet. Risk finns att han överträder detta förbud om han favoriserar en energiexpert eller gör vinst på rekommendationen. Med utgångspunkt i detta förbud vore det intressant att se närmare på vad Svensk
Fastighetsförmedlings tjänst Varudeklarerat, som i sin tur skulle påskynda tiden från
beställande till utförande av energideklarationen. Det är dock utom ramarna för denna uppsats och var gränsen går är väl snarast en bedömningsfråga för FMN.
8 Referenser:
Intervjupersoner:• Ekman Mikael, Svensk Fastighetsförmedling mikael.ekman@svenskfast.se • Grauers Per Henning, Malmö högskola per.grauers@mah.se
• Melin Magnus, Mäklarsamfundet magnus.melin@maklarsamfundet.se • Nilsson Stefan, Anticimex stefan.nilsson@anticimex.se
• Persson Mari-Louise, Boverket energideklaration@boverket.se • Persson Peter Jakobssons Bjäremäklaren peter@jajab.se • Sigemalm Marie-Louise, Mäklarsamfundet 08-544 96 550
Internet: • http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/Sve/Filer/fmn_faktablad_energideklarationer. pdf(2008-12-02) • http://www.skatteverket.se/download/18.121b82f011a74172e588000233/Aktuella_typ koder_2008-06-10.pdf(2008-11-24) • http://www.uppsatser.se/om/energideklaration/(2009-01-02) Författningstexter:
• Boverkets föreskrifter och allmänna råd för certifiering av energiexpert, BFS 2007:5 CEX 1
• Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energideklaration för byggnader, BFS 2007:4 BED 1
• Fastighetsmäklarlagen 1995:400
• Förordning om energideklaration av byggnader, SFS 2006:1592
Lagförarbeten:
• Energideklarationer – Metoder, utformning, register och expertkompetens, SOU 2005:67
Litteratur:
• Backman, J., (1998), Rapporter och uppsatser, Lund: Studentlitteratur.
• Grauers, F., (2006), Fastighetsköp, Lund: Juristförlaget.
• Magnus M., (2005), Fastighetsmäklarlagen En kommentar, Stockholm: Norstedts.
• Denelin, T. & Eriksson M., (2006), Energideklarationsutformning, Karlstad: Karlstads universitet, Institutionen för ingenjörsvetenskap, fysik och matematik.
9 Bilagor
Bilaga 1 – Intervjufrågor Energideklaration
Bilaga 2 – Lag om energideklaration för byggnader
Bilaga 3 – Förordning om energideklaration för byggnader
Bilaga 4 – Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energideklaration för byggnader
Bilaga 5 – Boverkets föreskrifter och allmänna råd för certifiering av energiexpert
Bilaga 1
Intervjufrågor Energideklaration
Påverkas förmedlingsprocessen av energideklarationen? Fastighetsmäklare
Vilket är syftet med energideklarationen?
Hur informerar ni säljaren/villaägaren om kravet på energideklaration? Hur kommer villaägaren i kontakt med auktoriserad energiexpert? Hur upplever ni villaägarnas kunskapsnivå kring energideklarationen? Vilka kostnader innebär energideklarationen för villaägaren?
Hur lång tid är det mellan bokning av besiktning till färdig deklaration?
De kostnader som åtgärdsförslagen innebär – hur behandlas dessa i samband med en försäljning?
Vilka risker för prutning av försäljningspris ser ni i kostnaderna för åtgärdsförslagen? Vilka risker ser ni för i samband med värdering vid intag och kostnaderna för
åtgärdsförslagen? Bör värderingen ta hänsyn till ev. brister ur ett energiperspektiv? Vad har fastighetsmäklaren för roll i samband med energideklaration inför försäljning? Enligt 14 § i lagen om energideklaration för byggnader uppges att om säljaren ej utfört besiktning och energideklaration av byggnaden har köparen rätt att på säljarens bekostnad, inom sex månader efter tillträdet, utföra det. Ser du några problem med detta? Hur löser man detta?
Om en energideklaration ej är gjord vid överlåtelse, utan enligt överenskommelse sker i efterhand. Hur löses detta? Är en besiktningsklausul öppen/med tröskel lämplig, liknande förfarandet vid byggnadsteknisk besiktning i samband med överlåtelse?
Auktoriserad firma för energideklaration Vilket är syftet med energideklarationen?
Vad innehåller tjänsten ni erbjuder?
Hur informeras villaägaren om kravet på energideklaration? Hur kommer villaägaren i kontakt med auktoriserad energiexpert? Hur upplever ni villaägarnas kunskapsnivå kring energideklarationen? Vad ska villaägaren göra i förberedelse inför er besiktning?
I vilken intervall ligger kostnaderna för de olika åtgärdsförslagen? Hur lång tid är det mellan bokning av besiktning till färdig deklaration?
Vilken ev. roll har fastighetsmäklaren i samband med energideklaration inför försäljning? Vilka åtgärder finns att rekommendera för en genomsnittsvilla?
Boverket
Vilket är syftet med energideklarationen?
Hur informeras villaägaren om kravet på energideklaration? Hur kommer villaägaren i kontakt med auktoriserad energiexpert? Hur upplever ni villaägarnas kunskapsnivå kring energideklarationen? Vilka kostnader innebär energideklarationen för villaägaren?
Är kostnaden för energibesiktning/energideklaration avdragsgill i samband med kapitalvinstbeskattningen?
Vilken ev. roll har fastighetsmäklaren i samband med energideklaration inför försäljning? Vilka åtgärder finns att rekommendera för en genomsnittsvilla?
Vid försäljning av småhusfastighet, tillhandahåller ni en kopia av energideklarationen vid förfrågan från fastighetsmäklare eller är det upp till säljaren att kunna visa upp det?
Bilaga 2
Svensk författningssamling
Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader; Lagens syfte och tillämpningsområde
1 § Lagens syfte är att främja en effektiv energianvändning och en god inomhusmiljö i byggnader.
2 § Lagen skall tillämpas på byggnader för vilka energi används i syfte att påverka byggnadernas inomhusklimat.
Definitioner
3 § I denna lag avses med
energiprestanda: den mängd energi som behöver användas i en byggnad för att uppfylla de behov som är knutna till ett
normalt bruk av byggnaden under ett år,
oberoende expert: en person som enligt denna lag och föreskrifter som meddelats med stöd av lagen är oberoende i
förhållande till sin uppdragsgivare och har särskild sakkunskap om energianvändning och inomhusmiljö i byggnader, och
tillsynsmyndighet: den eller de kommunala nämnder som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggväsendet. Skyldighet att energideklarera byggnader
4 § Den som för egen räkning uppför eller låter uppföra en byggnad skall se till att det finns en energideklaration för byggnaden.
5 § Den som äger en byggnad skall se till att det för byggnaden alltid finns en energideklaration som inte är äldre än tio år
1. om byggnaden är indelad som specialbyggnad enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och har en total användbar golvarea som är större än 1 000 kvadratmeter, eller
2. om byggnaden eller en del av byggnaden upplåts med nyttjanderätt.
6 §När en byggnad eller en andel i en byggnad säljs, skall den som äger byggnaden se till att det för byggnaden finns en energideklaration som vid försäljningstidpunkten inte är äldre än tio år.
Undantag från skyldigheten att energideklarera byggnader
7 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om undantag från skyldigheterna i 4–6 §§.
Besiktning av en befintlig byggnad
8 § Innan en energideklaration upprättas för en befintlig byggnad skall byggnadens ägare se till att byggnaden besiktigas, om det behövs för att en deklaration skall kunna upprättas. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om besiktning.
Energideklarationens innehåll
9 § I en energideklaration skall det anges 1. en uppgift om byggnadens energiprestanda,
2. om obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystemet har utförts i byggnaden, 3. om radonmätning har utförts i byggnaden,
4. om byggnadens energiprestanda kan förbättras med beaktande av en god inomhusmiljö och, om så är fallet, rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder för att förbättra byggnadens energiprestanda, och
5. referensvärden, som gör det möjligt för konsumenter att bedöma byggnadens energiprestanda och att jämföra byggnadens energiprestanda med andra byggnaders. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om hur en byggnads energiprestanda enligt första stycket 1 skall fastställas, vilka referensvärden som skall användas enligt första stycket 5 och vilka uppgifter som utöver första stycket 1–5 skall lämnas i en deklaration.
10 § Om det i en byggnad finns ett luftkonditioneringssystem med en effekt som är högre än 12 kilowatt, som huvudsakligen drivs med elektricitet, skall det i en energideklaration anges
1. uppgifter om systemets energieffektivitet och systemets storlek i förhållande till behovet av kyla i byggnaden, och 2. om en effektivare energianvändning kan uppnås i det befintliga systemeteller genom att systemet ersätts med ett annat system eller en annan metodatt kyla byggnaden.
Besiktning av luftkonditioneringssystem i vissa fall
11 § Om en byggnad inte skall energideklareras enligt 5 eller 7 §, men det finns ett sådant luftkonditioneringssystem i byggnaden som anges i 10 §, skall byggnadens ägare se till att systemet regelbundet besiktigas på det sätt som behövs för de uppgifter som anges i 10 § 1 och 2 och att sådana uppgifter antecknas i ett besiktningsprotokoll. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om besiktningsintervall och om besiktningens omfattning.
Oberoende expert
12 § Den som enligt 4, 5, 6 eller 11 § första stycket skall se till att det finns en energideklaration eller ett besiktningsprotokoll skall utse en oberoende expert, som gör en besiktning enligt 8 eller 11 § och upprättar en energideklaration eller ett besiktningsprotokoll. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om de krav i fråga om sakkunskap och oberoende som skall ställas på en oberoende expert.
Tillgång till energideklarationerna
13 § Den som äger en byggnad skall se till att den energideklaration som senast har upprättats för byggnaden är tillgänglig
1. på en för allmänheten väl synlig och framträdande plats i byggnaden, om den är en sådan byggnad som anges i 5 § 1, eller
2. på en väl synlig plats i byggnaden, om den är en sådan byggnad som anges i 5 § 2.
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om att en energideklaration får placeras på en annan plats i en byggnad eller i anslutning till en byggnad.
14 § Har den som säljer en byggnad eller en andel i en byggnad, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra sin skyldighet enligt 6 § får köparen, senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden, låta upprätta en
energideklaration på säljarens bekostnad.
Överlämnande av energideklarationer och besiktningsprotokoll till Boverket
15 § Den som enligt 4, 5, 6 eller 11 § första stycket skall se till att det finns en energideklaration eller ett besiktningsprotokoll eller den som enligt 14 § låter upprätta en energideklaration skall se till att ett exemplar av deklarationen eller protokollet lämnas till Boverket. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om elektronisk överföring av energideklarationer och besiktningsprotokoll.
Energideklarationsregister
16 § Boverket skall föra ett register över de energideklarationer och besiktningsprotokoll som lämnats till verket enligt 15 §.
17 § Boverket är personuppgiftsansvarigt för behandlingen av personuppgifter i energideklarationsregistret. 18 § Uppgifterna i energideklarationsregistret får behandlas för
1. framtagande av statistik, 2. forskning,
3. uppföljning och utvärdering av energianvändningen och inomhusmiljön i bebyggelsen, 4. tillsyn, och
5. annan allmän eller enskild verksamhet där information om byggnader och deras energiprestanda och inomhusmiljö utgör underlag för bedömningar och beslut.
19 § Regeringen får meddela föreskrifter om
1. vilka uppgifter som får registreras i energideklarationsregistret, 2. urval och bearbetningar av personuppgifter,
3. utlämnande på medium för automatiserad behandling, och 4. direktåtkomst till registret.
20 § Om personuppgifter behandlas i strid med denna lag eller i strid med föreskrifter som meddelats med stöd av lagen, tillämpas bestämmelserna om rättelse i personuppgiftslagen (1998:204).
Skadestånd
21 § Den som lider skada på grund av ett tekniskt fel i energideklarationsregistret har rätt till ersättning av staten. Ersättningen skall sättas ned med skäligt belopp eller helt falla bort, om den skadelidande har medverkat till skadan genom att utan skälig anledning ha låtit bli att vidta åtgärder för att bevara sin rätt eller om den skadelidande på något annat sätt har medverkat till skadan genom eget vållande. I ärenden om ersättning företräds staten av den myndighet som regeringen bestämmer.
22 § Utöver vad som följer av 21 § gäller bestämmelserna i personuppgiftslagen (1998:204) om skadestånd vid behandling av personuppgifter enligt denna lag eller de föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen.
Alternativa energiförsörjningssystem
23 § Den som för egen räkning uppför eller låter uppföra en byggnad med en total användbar golvarea som är större än 1 000 kvadratmeter skall innan byggnadsarbetena påbörjas låta utreda alternativa energiförsörjningssystem för byggnaden och redovisa om sådana system är tekniskt, miljömässigt och ekonomiskt genomförbara för byggnaden. Redovisningen skall lämnas till tillsynsmyndigheten.
Tillsyn
24 § Den eller de kommunala nämnder som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggväsendet skall utöva tillsyn över att den som äger en byggnad fullgör de skyldigheter som anges i 11 § första stycket och 13 §.
25 § Tillsynsmyndigheten får meddela de förelägganden som behövs för att ägaren till en byggnad skall fullgöra en sådan skyldighet som anges i 11 § första stycket eller 13 §. Ett föreläggande får förenas med vite. Tillsynsmyndigheten skall på begäran, i den utsträckning det behövs för tillsynen, få tillträde till sådana byggnader som avses i 13 § samt utrymmen och områden som hör till sådana byggnader. Denna rätt omfattar inte bostäder. Om byggnadens ägare inte ger tillsynsmyndigheten tillträde när myndigheten har rätt till det får Kronofogdemyndigheten, efter
tillsynsmyndighetens ansökan, besluta om särskild handräckning. Bestämmelser om sådan handräckning finns i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.
Överklagande
26 § En tillsynsmyndighets beslut om föreläggande som förenats med vite enligt 25 § första stycket och Boverkets beslut om rättelse enligt 20 § får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Prövningstillstånd krävs vid
överklagande till kammarrätten.
1. Denna lag träder i kraft den 1 oktober 2006.
2. Byggnader som vid lagens ikraftträdande omfattas av bestämmelsen i 5 § 1 skall vara energideklarerade senast den 31 december 2008. 3. Byggnader som vid lagens ikraftträdande omfattas av bestämmelsen i 5 § 2 och som är flerbostadshus skall vara energideklarerade senast den 31 december 2008.
4. I fråga om andra byggnader än flerbostadshus skall bestämmelsen i 5 § 2 tillämpas från och med den 1 januari 2009.
5. Byggnader som avses i 4 eller 6 § skall energideklareras första gången efter den 31 december 2008.
6. Luftkonditioneringssystem som avses i 11 § första stycket skall besiktigas första gången efter den 31 december 2008.
7. För byggnader under uppförande den 1 januari 2009 skall skyldigheten enligt 4 § inte gälla om bygganmälan gjorts före den 1 januari 2009. 8. För byggnader under uppförande den 1 oktober 2006 skall skyldigheten enligt 23 § inte gälla om bygganmälan gjorts före den 1 oktober 2006.
Bilaga 3
Svensk författningssamling
Förordning (2006:1592) om energideklaration för byggnader; Utfärdad den 21 december 2006. Regeringen föreskriver1följande.
Definitioner
1 § Termer och uttryck som används i denna förordning har samma betydelse som i lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader.
Undantag från skyldigheten att energideklarera byggnader
2 § Följande typer av byggnader är undantagna från skyldigheten att energideklareras.
1. Byggnader som inte kan bli föremål för någon åtgärd enligt 9 § första stycket 4 lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader på grund av att de
a) förklarats som byggnadsminnen enligt 3 kap. 1 § lagen (1988:950) om kulturminnen m.m. eller 1 § förordningen (1988:1229) om statliga byggnadsminnen m.m., eller
b) inte får förvanskas enligt 3 kap. 12 § plan- och bygglagen (1987:10) för att de är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt eller ingår i ett bebyggelseområde av sådan karaktär. 2. Byggnader som huvudsakligen används för andakt eller religiös verksamhet.
3. Industrianläggningar och verkstäder. 4. Fritidshus med högst två bostäder.
5. Tillfälliga byggnader som är avsedda att användas högst två år.
6. Ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk och därmed jämförlig näring.
7. Fristående byggnader med en total användbar golvarea som är mindre än 50 kvadratmeter.
8. Byggnader som är avsedda för totalförsvaret och som, på grund av byggnadens utformning eller den verksamhet som bedrivs i byggnaden, är av hemlig natur.
3 § Skyldigheten att energideklarera enligt 5 § 2 lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader gäller inte om 1. upplåtelsen är tillfällig eller avser en sådan liten del av byggnaden att upplåtelsen har en obetydlig påverkan på byggnadens energiprestanda,
2. upplåtelsen sker mellan företag som tillhör samma koncern,
3. upplåtelsen sker genom arrende, vars huvudsakliga syfte är upplåtelse av jord och byggnaden eller delen av byggnaden används till annat än bostad åt arrendatorn, eller
4. byggnaden är ett en- eller tvåbostadshus som upplåts
a) av byggnadens ägare på grund av dennes arbete eller studier på annan ort, utlandsvistelse, sjukdom eller därmed jämförbara personliga förhållanden,
b) med testamentarisk nyttjanderätt, eller
c) till någon som är närstående till byggnadens ägare eller som av annat skäl redan disponerar byggnaden när upplåtelsen sker.
4 § Skyldigheten att energideklarera enligt 6 § lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader gäller inte vid försäljning
1. mellan företag som tillhör samma koncern, 2. genom expropriation eller inlösen,
3. från ett konkursbo eller genom exekutivt förfarande, eller
4. till någon som är närstående till byggnadens ägare eller som av annat skäl redan disponerar byggnaden. 5 § Boverket får meddela närmare föreskrifter om undantag enligt 2–4 §§.
Besiktning av en befintlig byggnad
6 § Om en energideklaration enligt 9 § första stycket 4 lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader skall innehålla rekommendationer om åtgärder för att förbättra byggnadens energiprestanda, skall deklarationen föregås av en besiktning som gör det möjligt att bedöma åtgärdens påverkan på inomhusmiljön och kostnadseffektivitet. Boverket får meddela föreskrifter om hur omfattande en besiktning behöver vara med hänsyn till byggnadens energiprestanda samt de ytterligare föreskrifter som behövs om besiktningen av befintliga byggnader enligt 8 § lagen om energideklaration för byggnader.
1
Jfr Europaparlamentets och rådet direktiv 2002/91/EG av den 16 december 2002 om byggnaders energiprestanda (EGT L 1, 4.1 2003, s. 65 Celex 32002L0091).
Energideklaration
7 § När en uppgift om en byggnads energiprestanda anges i en energideklarationenligt 9 § första stycket 1 lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader skall byggnadens uppvärmningsformer, eventuella kylsystem och annan energianvändning redovisas. För en byggnad som är ett en- eller tvåbostadshus skall energiprestandan enligt 9 § första stycket 1 lagen om energideklaration för byggnader dessutom fastställas med utgångspunkt i byggnadens tekniska egenskaper och en normal användning av byggnaden.
Boverket får meddela närmare föreskrifter om hur en byggnads energiprestanda skall anges i en energideklaration. Innan sådana föreskrifter meddelas skall Boverket alltid ge Statens energimyndighet tillfälle att yttra sig.
8 § Boverket får meddela föreskrifter om
1. när en energideklaration enligt 4 § lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader senast skall vara upprättad, 2. vilka referensvärden som skall användas enligt 9 § första stycket 5 lagen om energideklaration för byggnader, och 3. vilka uppgifter som utöver 9 § första stycket 1–5 lagen om energideklaration för byggnader skall anges i en energideklaration. Innan föreskrifter enligt första stycket 2 meddelas skall Boverket alltid ge Statens energimyndighet tillfälle att yttra sig.
Besiktning av luftkonditioneringssystem i vissa fall
9 § Boverket får meddela föreskrifter om besiktningsintervall och om besiktningens omfattning i fråga om sådana luftkonditioneringssystem som avses i 11 § lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader.
Oberoende experter
10 § En oberoende expert som utses för att upprätta en energideklaration eller ett besiktningsprotokoll skall ha särskild sakkunskap om energianvändning och inomhusmiljö i byggnader.
Expertens oberoende och sakkunskap skall kunna styrkas 1. genom att
a) experten, eller den som experten är anställd eller anlitad av, är ackrediterad som kontrollorgan enligt 14 § lagen (1992:1119) om teknisk kontroll, och
b) kontrollorganet, i fråga om det arbete som experten utför, har minst en person i arbetsledande ställning som certifierats för uppgiften av ett ackrediterat certifieringsorgan, eller
2. genom att experten uppfyller de krav på oberoende och sakkunskap som enligt bestämmelser i ett annat land i Europeiska unionen eller i Europeiska ekonomiska samarbetsområdet tillämpas för motsvarande experter i det landet. I fråga om byggnader som ägs av kontrollorganet, eller av någon som tillhör samma koncern som kontrollorganet, får energideklarationer och besiktningsprotokoll inte upprättas av den som även ansvarar för service, reparationer eller underhåll av samma byggnader.
11 § Boverket får meddela föreskrifter om
1. de krav som enligt 10 § första stycket skall ställas i fråga om särskild sakkunskap om energianvändning och inomhusmiljö i byggnader,
2. vilken typ av ackrediterat kontrollorgan som enligt 10 § andra stycket 1 a krävs för att säkerställa kontrollorganets oberoende ställning med hänsyn till uppdragsgivare, ägar- och affärsmässiga förhållanden och andra omständigheter, och
3. de krav som skall ställas för certifiering enligt 10 § andra stycket 1 b samt om certifieringsförfarandet.
Tillgång till energideklarationerna
12 § Boverket får meddela föreskrifter om att en energideklaration eller en del av en energideklaration får placeras på en annan likvärdig plats i en byggnad än vad som anges i 13 § första stycket lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader, eller i anslutning till en sådan byggnad som avses i 13 § första stycket lagen om energideklaration för byggnader.
Överlämnande av energideklarationer och besiktningsprotokoll till Boverket
Energideklarationsregister
14 § Uppgifter som hämtats från energideklarationer och besiktningsprotokoll får registreras i energideklarationsregistret.
15 § Vid urval eller bearbetningar av personuppgifter som Boverket gör för någon annans räkning för direkt marknadsföring får uppgifter i energideklarationsregistret om personnummer, fastighetsbeteckning,
byggnadsbeteckning, adress, en byggnads energiprestanda, referensvärden eller radonmätning inte behandlas. 16 § Sådana uppgifter som anges i 15 § får lämnas ut på medium för automatiserad behandling endast för de ändamål som anges i 18 § 1–4 lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader.
17 § Boverket får i det enskilda fallet medge direktåtkomst till energideklarationsregistret för
1. den eller de kommunala nämnder som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggväsendet, om det sker för