Är ett förhandsavtal vid köp av
nyproducerade bostadsrätter giltigt?
Is a pre-contract on the purchase of newly
produced condominiums valid?
Rebecka Emanuelsson
Jasmine Andersson
Hanna Ohlsson
Fastighetsvetenskap – Inriktning mot fastighetsförmedling Kandidatnivå
15 högskolepoäng VT 2020
2
Sammanfattning
Uppsatsen ämnar utreda huruvida ett förhandsavtal anses giltigt enligt de lagstiftade kriterierna i 5 kap 3 § BRL. Rekvisitet ”beräknad tidpunkt för upplåtelse” har flertalet gånger bedömts i tingsrätterna, där bland annat ett tidsintervall på 6 månader har ansetts vara en godkänd formulering. Vidare finns det utrymme för spekulation kring hur Högsta domstolen skulle gjort sin bedömning. Vid tingsrättens bedömning refererade de till rättsfallet NJA 2016 s. 3, där Högsta domstolen uttalat att lagtextens ordalydelse är det viktigaste vid tolkning av en lagregels innebörd, men att lagregler även måste tolkas med hänsyn till andra förhållanden, såsom syftet med lagstiftningen. Detta kan framgå av doktrin, rättspraxis och förarbeten. Enligt just förarbetena så är syftet med att sätta ut en tidpunkt i förhandsavtalet att fastställa startpunkten för en ev. dröjsmålsbedömning, vilken är lagstiftad i 5 kap 8 § första stycket andra punkten BRL. Tingsrätterna har i 9 av 10 granskade fall dömt till förhandstecknarnas nackdel och därmed bedömt förhandsavtalen som giltiga. Att parterna blir bundna till förhandsavtalet i ett så tidigt skede av byggprocessen gör att förhandstecknaren utsätts för flertalet risker, som varken föreningen eller mäklaren är särskilt måna om att upplysa om.
Lösningar för att stärka konsumentskyddet har bland annat presenterats i SOU 2017:31 där man föreslår införandet av en informationsskyldighet för bostadsrättsföreningen. Ytterligare lösningar har kommit från flera av byggbranschens största aktörer som skapat organisationen Trygg BRF där man gör en striktare tolkning av “beräknad tidpunkt” och menar att tidpunkten för upplåtelse ska sättas till månad och år. Branschorganisationen Mäklarsamfundet rekommenderar att man skriver ett så exakt datum som möjligt och tidsintervallet bör inte överskrida två veckor. Att i praktiken genomföra dessa förslag utmanas mot bakgrund av den finansieringsmodell som i dagsläget används vid byggprojekt. Där blir man som bostadsutvecklare hårt pressad med krav från banken för att få beviljat byggkreditiv. För att undvika risken med att behöva köpa upp osålda bostäder vid byggnadens färdigställande, binder bostadsutvecklarna tidigt upp framtida köpare genom förhandsavtal. Vidare skapar den långa byggprocessen svårigheter i att fastställa en exakt tidpunkt för upplåtelse, vilket flertalet domstolar har med i beaktning.
3
Abstract
The thesis intends to investigate whether a pre-contract is considered valid in accordance with the statutory criteria in chapter 5, article 3 BRL. Requisition "estimated time for leasing" has been assessed several times in district courts, where, among other things, a time interval of 6 months has been considered an approved formulation. Furthermore, there is room for speculation about how the Supreme Court would make its assessment. In the district court's judgment, they referred to the NJA 2016 s. 3, where the Supreme Court stated that the wording of the statute is the most important in interpreting the meaning of a statute, but that statutory rules must also be interpreted with regard to other circumstances, such as the purpose of the legislation. This can be seen in the doctrine, case law and legislative history. According to the legislative history, the purpose of setting a time in the pre-contract is to determine the starting point for a delay assessment, which is legislated in chapter 5, article 8, first paragraph BRL. The district courts have, in 9 out of 10 cases reviewed, judged to the disadvantage of the pre-signers and thus deemed the pre-contracts to be valid. The fact that the parties become bound to the pre-contract at such an early stage of the construction process means that the pre-signer is exposed to several risks, which neither the association nor the broker is particularly keen to disclose.
Solutions to strengthen consumer protection have, among other things, been presented in SOU 2017: 31 where it proposes the introduction of an information obligation for the housing association. Additional solutions have come from several of the largest players in the construction industry who created the organization Trygg BRF, where they make a stricter interpretation of the “estimated time” and believe that the time for leasing should be set to month and year. The industry organization Mäklarsamfundet recommends that you write as accurate a date as possible and the time interval should not exceed two weeks. In practice, implementing these proposals is challenged considering the financing model currently used in construction projects.There, as a housing developer, you are under pressure with demands from the bank to get a building credit. In order to avoid the risk of having to buy unsold apartments at the completion of the building, the housing developers early tie up future buyers through pre-contracts. Furthermore, the long construction process creates difficulties in determining an exact time for leasing, which is taken into account by most courts.
4
Förord
Efter en treårig utbildning i fastighetsvetenskap med inriktning fastighetsförmedling på Malmö Universitet har vi avslutningsvis lagt vår sista kraft på ett examensarbete med ämnet
förhandsavtal. Arbetet är utfärdat under vårterminen 2020 och omfattar 15 högskolepoäng.
Vi vill tillägna ett extra stort tack till vår handledare Ola Jingryd. Detta hade inte varit möjligt utan hans smittsamma engagemang, utmärkta rådgivning, vägledning och framför allt gedigna kunskap.
Malmö, maj 2020
5
Förkortningslista/beskrivningar
AB 04 Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader
ABT 06 Allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings, och installationsarbeten
AvtL, Avtalslagen Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område BRF Bostadsrättsförordningen (1991:630) BRL Bostadsrättslag (1991:614) KkL Konsumentköplag (1990:932) KöpL Köplag (1990:931)
A.a. Anfört arbete
Förening Bostadsrättsförening
NJA Nytt juridiskt arkiv
Prop. Regeringens proposition
SOU Statens offentliga utredningar
Riksrevisionen En myndighet som har i uppgift att granska verksamhet som bedrivs av staten1
Bolagsverket Har till uppdrag att registrera samt tillhandahålla företagsinformation2
1 Riksrevisionen. Om riksrevisionen. 2 Bolagsverket. Om Bolagsverket.
6
Innehållsförteckning
1.Inledning ... 7-11 1.1 Hur definierar man tid? ... 7-9
1.2 Syfte och frågeställningar ... 9
1.3 Avgränsningar ... 9
1.4 Metod ... 10
1.5 Disposition... 11
2. Tillämpliga lagar och partskonstellationen ... 12-15 2.1 Bostadsrättslagen ... 12
2.2 Avtalslagen ... 12-14 2.3 Köplagen och konsumentköplagen ... 13
2.4 Partskonstellationen ... 14-15 3. Avtal vid nyproduktion av bostadsrätt... 16-21 3.1 Förhandsavtal ... 16-19 3.1.1 Uppsägning av avtalet ... 18 3.1.2 Medlemskap ... 18 3.1.3 Beräknad tidpunkt ... 19-21 3.2 Upplåtelseavtal ... 20-21 4. Byggprocessen i nyproduktion ... 22-27 4.1 Finansiering ... 22 4.1.2 Bankens risk ... 23 4.1.3 Bostadsutvecklarens risk ... 23-25 4.1.4 Hushållens risk ... 25-27 4.2 Konsumentskyddet ... 26-27 5. Rättspraxis ... 28-33 5.1 Tidsintervall... 28-31 5.2 Byggprocessen... 30 5.3 Konsumentskyddet ... 31-33 6. Analys ... 34-39 6.1 Diskussion ... 34 6.1.2 Beräknad tidpunkt - tidsintervall ... 34-37 6.1.3 Riskfördelningen ... 36-39
7. Slutsatser ... 40-41
7
1.Inledning
1.1 Hur definierar man tid?
Bostadsbyggandet i Sverige är ett ständigt hett ämne. I fem år i rad ökade takten för bostadsbyggandet, fram till 2018 då antalet påbörjade byggen stannade av gentemot tidigare siffror. Efter hösten 2017 då bostadspriserna i landet sjönk markant, kan man se att investeringarna i bostäder fortsatte att minska hela vägen in i 2018. Trots en ökad byggtakt under mitten av 2010-talet uppger hela 83% av landets kommuner att de har ett underskott på bostäder,3 vilket gör att intresset och efterfrågan på såväl successionsbostäder som nyproduktion är hög.4 Det vanligaste sättet vid tillförandet av nya bostadsrätter sker genom nyproduktion. Dessa skapas vanligen genom att större s.k. bostadsutvecklare och organisationer exploaterar mark i syfte att bygga bostadshus, som sedan blir till nya bostadsrättsföreningar.5
I Sverige idag så finns det ca 32 700 registrerade bostadsrättsföreningar och det är själva föreningen som förvärvar marken, genomför byggprocessen och slutligen upplåter de nyproducerade bostadsrätterna.6 Det finns väsentliga skillnader i hur processen ter sig vid köp av nyproduktion jämfört med förmedling av “traditionella” överlåtelser, s.k. successionsbostäder. En av de största skillnaderna är de olika avtal som används vid upplåtelse av en nyproduktionslägenhet. Förutom själva upplåtelseavtalet så är det även vanligt förekommande med förhandsavtal och ibland till och med s.k. reservationsavtal eller bokningsavtal.7 Förhandsavtal tecknas mellan föreningen (i praktiken byggherren) och förvärvaren av bostaden innan det slutgiltiga upplåtelseavtalet skrivs, något som många gånger sker flera år innan projektet är färdigställt. I 5 kap BRL återges bl.a. reglerna för upprättande av förhandsavtal, de rekvisit som ska vara uppfyllda för avtalets giltighet samt vad man som förhandstecknare har för rätt att frånträda avtalet. Förhandsavtalet binder såväl föreningen som får en skyldighet att upplåta bostaden till köparen, och köparen blir skyldig att förvärva den specifika lägenheten.8
3 Boverket, Bostadsmarknadsenkäten 2019.
4 Statistiska centralbyrån. Lugnare tempo på bolånemarknaden. 2019. 5 Tegelberg, Köp av bostadsrätt, (2019), s. 194.
6 A.a., s. 201. 7 A.a., s. 194.
8
I en snabbt svängande marknad där priserna har fallit, har förhandsavtalens utformning dragit till sig mycket ljus de senaste åren då förhandstecknare velat frånträda avtalen, vilket resulterat i flera uppmärksammade domar. Avtalens giltighet har ifrågasatts, framförallt i fråga om den
beräknade tidpunkten för upplåtelse, som enligt formkravet i 5 kap 3 § BRL ska stå angivet.
Förhandsavtal kan se olika ut, en del beskriver tidpunkten för upplåtelse som ett kvartalsintervall, en del har satt en månad som gräns. Otydligheten kring vad en tidpunkt är skapar oro och problematik på marknaden, framförallt då det i lagstiftning eller praxis inte finns någon stark vägledning. Konsumenter kan därmed inte vara säkra på när upplåtelseavtal (och efterföljande tillträde) ska komma att ingås.9 Det är också just där en stor del av problematiken infinner sig, att som byggföretag “beräkna” när lägenheten är klar för inflyttning. Denna beräkning ska fastställas på uppskattningar av ett flerårigt byggprojekt som är beroende av flera olika faktorer. Att kunna sätta ut en exakt tidpunkt för upplåtelse samt tillträde, är det ens möjligt?10
9 Hellekant, Johan. Många vittnar om otydliga avtal i nyproduktionen. SvD Näringsliv. 2018-02-12. 10 Örstadius, Kristoffer. Bromsat byggande pressar upp priserna. Dagens Nyheter. 2016-07-31.
9
1.2 Syfte och frågeställningar
Då nuvarande bostadsrättslag inte ger någon tydlig vägledning angående hur rekvisitet
beräknad tidpunkt ska tolkas, har frågan om hur en tidpunkt faktiskt definieras kommit att bli
ett allt mer frekvent ämne för diskussion på bostadsmarknaden. Som en följd av fallande priser på marknaden har åtskilliga förhandstecknare velat frånträda förhandsavtalen, med yrkandet att de är ogiltiga enligt 5 kap 3 § BRL, något som blivit föremål för tingsrätten att avgöra.
Syftet med uppsatsen är att utreda och diskutera rättsläget när det gäller beräknad tidpunkt för
upplåtelse av bostadsrätt, samt att undersöka om de förhandsavtal man ser på
bostadsmarknaden idag bedöms vara giltiga enligt formkraven.
Mot bakgrund av ovanstående presenterat syfte, ämnar uppsatsen besvara följande frågeställning:
• Hur bör tidpunktskriteriet vid upplåtelse av bostadsrätt förstås?
1.3 Avgränsningar
Studien fokuserar på att utreda förhandsavtal vid nyproduktion av bostadsrätter i Sverige, och tar därmed inte upp andra upplåtelse- eller boendeformer som exempelvis villor och/eller fritidsboenden.
Det kan finnas flera faktorer och skäl som ligger till grund för frånträdande samt hävning av förhandsavtal i olika fall. Den här uppsatsen fokuserar på utformningen av begreppet tidpunkt, och tar därmed inte hänsyn till andra orsaker som kan ligga till grund för uppsägning av förhandsavtalet.
10
1.4 Metod
Uppsatsen är skriven och utformad med hjälp av en rättsvetenskaplig metod.11 Empirin inom rättsvetenskapen är själva materialet (som är av rättslig karaktär) och det är analysen av materialet som studien byggs på.12 Genom den s.k. rättskälleläran utgår man ifrån de olika rättskällorna, deras inbördes relation till varandra samt principer för tolkning av dessa källor, vilka utgör viktiga beståndsdelar för att kunna fastställa gällande rätt.13
Traditionella rättskällor som lagtext, förarbeten, rättsfall och doktrin utgår grunden och det är genom tolkningen av dessa som syftet uppfylls och de formulerade frågeställningarna besvaras. Rättskällorna har olika auktoritet och det finns en inbördes hierarki mellan dem, man talar om
rättskällevärde. Domstolarna gör gärna en samlad bedömning vid rättstillämpningen, där såväl
den något vagare doktrinen vävs samman med lagtext, som givetvis har en klar position i hierarkin.14
I skrivande stund finns det främst tingsrättsdomar till förfogande när det kommer till valt ämnesområde, vilket blir begränsande då dessa inte ger någon tyngre vägledning. De ger dock en indikation om hur rättsläget ser ut idag utifrån tillämpliga rättskällor och tillför kunskap och perspektiv till debatten. Utöver det nyss sagda har utredningar från Sveriges riksbank, Finansinspektionen, diverse artiklar samt olika myndigheters praxis bearbetats och vägts in, som i sig inte utgör gällande rätt men som påverkar den aktuella frågan och har en plats i det rättsvetenskapliga arbetet. De är framförallt värda att ta i beaktning då frågan som undersökts är omdebatterad i media och i berörda branscher, där man finner svag vägledning utifrån de klassiska rättskällorna.15
Ovanstående nämnda material har undersökts, diskuterats och analyserats i syfte att kunna svara på frågeställningarna, vilket slutligen lett fram till en slutsats.
11 Sandgren, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare: ämne, material, metod och argumentation, s. 48. 12 A.a., s. 43.
13 A.a., s. 45. 14 A.a., s. 46. 15 A.a., s. 54–56.
11
1.5 Disposition
I kapitel två framgår den aktuella lagstiftningen för ämnesområdet. Denna kunskap bidrar till att läsaren skapar sig en grund och förståelse som sedan utvecklas i nästkommande kapitel. Här redogörs även för de olika typer av entreprenad som används vid nyproduktion samt den partskonstellation som föreligger. Kapitel tre redogör för de olika avtalstyper som är förknippade med köpet av en nyproducerad bostad. Ingående förklaring av lagarnas tillämpning utvecklas samt beskrivning av avtalens syfte och konsekvenser. Det fjärde kapitlet behandlar byggprocessen inom nyproduktion. Kunskap som bidrar till insikt och skapar förståelse kring varför lagstiftningen ser ut som den gör samt redogör för riskerna hos de olika inblandade parterna. Kapitel fem lyfter de tingsrättsdomar som är aktuella i dagsläget. Dessa kategoriseras utefter underrubrikerna tidsintervall, byggprocessen och konsumentskyddet. Avslutningsvis finner vi analys i kapitel sex. Här förs en diskussion om rättsläget, vilken sedan utmynnar i en slutsats i kapitel sju. Slutligen finner vi uppsatsens källförteckning. Här redovisas samtliga källor som använts i arbetet.
12
2. Tillämpliga lagar och partskonstellationen
Nedan följer de lagar som ligger till grund för uppsatsen och undersökningen av det problemområde som identifierats. Lagtexten analyseras mer ingående i nästkommande kapitel, där den sätts i sammanhang som knyter an till frågeställningen. Partskonstellationen mellan förhandstecknare, bostadsrättsförening och entreprenad samt vilka typer av entreprenader det finns, behandlas också.
2.1 Bostadsrättslagen
Bostadsrättslagen (1992:614) utgör speciallagstiftning i förhållande till lagen om ekonomiska föreningar (2018:672), och reglerar bl.a. frågor som kan bli aktuella i en bostadsrättsförening. Detta innefattar bland annat föreningens bildande, medlemskap, ekonomi, övrig skötsel samt in- och utträde. Bostadsrättslagen tar således i första hand sikte på associationsrättsliga frågor. Bestämmelser om förhandsavtal, upplåtelse och tillträde vid köp av en nyproducerad bostadsrätt är också något som regleras i bostadsrättslagen.16
2.2 Avtalslagen
Avtalslagen (1915:218) aktualiseras vid köp av nyproduktion genom 36 §, som reglerar avtalsvillkors skälighet med hänsyn till avtalets innehåll och omständigheterna vid avtalets tillkomst. Är avtalsvillkoret oskäligt ska detta kunna jämkas, framförallt uppger paragrafens andra punkt att man ska ta särskild hänsyn till behovet av skydd för den part som är konsument eller som står i underlägsen ställning i avtalsförhållandet.
Detta går även att utläsa i förarbetena till 5 kap BRL, där det framgår att allmänna avtalsrättsliga grunder ska anses gälla i fråga om giltigheten av förhandsavtal. Här syftar man främst till 36 § AvtL, som behandlar jämkning p.g.a. oskälighet.17 Detta berörs även i SOU 2000:218 samt av Grönfors och Dotevall.19
16 5 kap BRL.
17 Prop. 1990/91:92 s. 91. 18 SOU 2000:2 s. 95.
13
Vid köp av nyproducerade bostadsrätter är köparens motpart emellertid inte en näringsidkare, utan en bostadsrättsförening. Det medför att principen om föreningsintresset ska tillämpas, vilket påverkar möjligheten att yrka på oskäliga avtalsvillkor på samma sätt som vid andra typer av köp. Föreningsintresset innebär att den enskilde medlemmens intresse måste vägas mot övriga medlemmars intresse (vilka alltså utgör föreningen). Detta är välmotiverat när föreningen består av boende medlemmar och när det är en styrelse som drivs av dessa medlemmar. Principen fungerar dock inte tillfredsställande eller ändamålsenligt när det är en byggmästarbildad förening som säljer nyproduktion, då den tillsatta byggstyrelsen i praktiken kan agera utifrån bostadsutvecklarens intressen, istället för föreningens.20
2.3 Köplagen och konsumentköplagen
Köplagen (1990:931) är tillämpbar på köp av lös egendom mellan två formellt jämbördiga parter, så som köp mellan näringsidkare eller köp mellan privatpersoner.21 Enligt jordabalken (1970:994) är fast egendom jord som är indelad i fastigheter.22 Motsatsvis är därmed bostadsrätter lös egendom och omfattas således av köplagen. Vid förvärv av en nyproducerad bostadsrätt sker dock en upplåtelse av lägenheten där bostadsrättsföreningen är motpart, istället för en överlåtelse mellan privatpersoner/näringsidkare och privatperson. Detta resulterar i att nyproduktionsförvärv faller utanför köplagens regelverk. Konsumentköplagen (1990:9312) reglerar köp av lösa saker mellan näringsidkare och konsument.23 Nyproducerade bostadsrätter faller utanför konsumentköplagens regler och istället blir bostadsrättslagen samt avtalslagen tillämpliga.
Dock är många bestämmelser i bostadsrättslagen otydliga, svårtillämpade eller saknas helt och hållet vid en jämförelse med konsumentlagstiftningen. Det gäller exempelvis regleringar om tidpunkt för leverans, bestämmelser om betänketid och avbeställning. Detta gör det svårt för förhandstecknare att hävda sin rätt om det skulle uppstå förseningar med såväl upplåtelse som tillträde, samt att få stöd vid en eventuell tvist.24
20 Riksrevisionen, Konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter, 2020. 21 1 § KöpL, (1990:931).
22 1 kap 1 § JB, (1970:994). 23 1 § KkL, (1990:9312).
14
2.4 Partskonstellationen
När man tecknar ett förhandsavtal med föreningen som motpart, så går man som förhandstecknare indirekt även in som part i ett entreprenadavtal via föreningen (eftersom man som framtida medlem utgör en del av föreningen). Huvudregeln är att det finns tre entreprenadformer; delad entreprenad, generalentreprenad och totalentreprenad, varav de två första gemensamt kallas för utförandeentreprenader.25
Det finns således olika standardavtal och regler som tillämpas för utförandeentreprenad.26 AB 04 är upprättad för utförandeentreprenader.27 Utförandeentreprenad är som nämnt en delentreprenad då beställaren ansvarar för projekteringen medan entreprenören ansvarar för utförandet.28 I praktiken innebär detta att beställaren tar fram bygghandlingar och ansvarar för eventuella felaktigheter i det som tas fram i projekteringen.29 ABT 06 är helt och hållet avsett
att tillämpas på totalentreprenader.30 Beträffande totalentreprenad är det istället entreprenören i förhållande till beställaren som ansvarar för projekteringen och utförandet. Entreprenören vid totalentreprenad får ett funktionsansvar,31 vilket innebär att entreprenören har ett mycket större ansvar över slutprodukten och att den blir utförd, jämfört med en utförandeentreprenad.32 Beställaren av totalentreprenaden har ett ansvar att ange de krav man har på funktionerna som man önskar att entreprenaden ska uppfylla.33
Principen om föreningsintresset medför att bostadsrättsföreningen (som är bildad genom bostadsutvecklaren) och dess byggstyrelse kan fatta sådana beslut som eventuellt ändrar bostadens utformning och föreningens ekonomi, även om detta är beslut som inte nödvändigtvis främjar de framtida medlemmarna. Förhandstecknarna, vilka är de framtida medlemmarna, har ingen inblick i vilka beslut som tas och kan därmed inte påverka dem. Skulle det uppstå ändringar som medlemmarna senare vill få rättelse för genom att rikta krav till byggbolaget, så krävs det att det finns underlag för detta i entreprenadavtalet. Det här avtalet ingås i praktiken mellan bostadsutvecklaren, dess byggbolag och den egentillsatta byggstyrelsen, där
25 AB 04, s. 3, ABT 06, s. 3
26 Byggherrarna, AB 04 och ABT 06. 27 AB 04, 1:1.
28 Projektledning, Generalentreprenad. 29 AB 04, 1:6.
30 ABT 06, 1:1. 31 A.a.
32 Byggherrarna, AB 04 och ABT 06. 33 Projektledning, Generalentreprenad.
15
förhandstecknaren varken har insyn eller inflytande. Samtidigt är de, som nämnts, indirekt en avtalspart i entreprenadavtalet då de själva kommer att utgöra föreningens medlemmar så småningom. Trots det, så är det svårt för förhandstecknarna att kunna försäkra sig om att det som står avtalat om i förhandsavtalet med föreningen faktiskt levereras med förväntat resultat.34
Riksrevisionen menar att köparens ställning är svag i förhållande till den byggmästarbildade bostadsrättsföreningen och dess byggstyrelse.35 Det finns fyra myndigheter som på något sätt berör köp av nyproducerade bostadsrätter; Boverket, Fastighetsmäklarinspektionen, Finansinspektionen och Konsumentverket.36 Riksrevisionen bedömer dock att ingen av myndigheterna har ett utpekat ansvar för att se till att bostadsrättslagstiftningen tillämpas på ett
sådant sätt så att köparens intressen tillgodoses.37
34 Riksrevisionen, Konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter, 2020. 35 A.a., s. 58-59.
36 A.a., s. 56. 37 A.a., s. 57.
16
3. Avtal vid nyproduktion av bostadsrätt
3.1 Förhandsavtal
Ett förhandsavtal utgör en bindande överenskommelse mellan föreningen och förvärvaren om att i framtiden teckna upplåtelseavtal för en bostadsrätt. Förhandsavtal regleras i bostadsrättslagens 5 kap och 1 §, där avtalets innebörd, och hur bägge parter binds till varandra, anges. Föreningen får en skyldighet att upplåta den avtalade lägenheten med bostadsrätt och förhandstecknaren får i sin tur en skyldighet att förvärva lägenheten med bostadsrätt.
Att kunna teckna förhandsavtal har inte alltid varit en självklarhet och användningen av dem har förmodligen aldrig varit så frekvent som idag. I tidigare bostadsrättslag från 1971 valde man att plocka bort bestämmelsen om förhandsavtal vid köp av nyproduktion,38 vilket till stor del grundades i att man ansåg att förhandstecknaren blev bunden till avtalet under alldeles för lång tid.39 Ett annat motiv till borttagandet var att det ansågs problematiskt att man inte blev medlem i föreningen förrän i ett sent skede, och på så vis inte kunde vara delaktig eller få insyn i den nybildade bostadsrättsföreningen (en s.k. byggmästarförening som tillsatts av byggbolaget).40 Till skillnad från idag, så förekom det knappast inte heller s.k. tillvalsavtal, där man som blivande bostadsrättshavare har möjlighet att välja tapeter, vitvaror, golvmaterial, dörrar, skåpsluckor m.m. eller på annat vis påverka lägenhetens inredning och utformning.41
Vid framväxten av dagens bostadsrättslag menade man emellertid att lagstiftningen bör anpassas till utvecklingen av vad som sker på bostadsmarknaden.42 I och med förändringarna med bl.a. tillvalsavtal så återinfördes bestämmelsen om förhandsavtal i lagtext inför den nu gällande bostadsrättslag som utformades 1991/1992. Förslaget grundades till viss del på att man som konsument behöver vara säker på att man kommer kunna förvärva just den specifika bostadsrätten som man valt material till.43 En annan viktig faktor vid återinförandet av förhandsavtal kopplas till bostadsutvecklaren, som vid ett tidigt stadium i processen vill binda upp framtida förvärvare till en upplåtelse och på detta vis få tillgång till kapital genom förskottsbetalningar. Detta har gynnat såväl bostadsutvecklaren som kreditgivaren (oftast
38 Prop. 1971:12, s. 80.
39 Mäklarsamfundet, Kontraktsbrott vid nyproduktion av bostadsrätt. 40 Riksrevisionen, 2020.
41 SOU 1988:14 s. 122. 42 A.a, s. 83.
17
banken), genom att kapital tillförs i projektet och en avläsning även kan göras av marknadsintresset.44
För att ett förhandsavtal ska anses giltigt krävs det att vissa formkrav är uppfyllda, då det är ett formalavtal. Formkraven återges i 5 kap 3 § BRL, varpå följande anges:
• Avtalet ska upprättas skriftligen
• Avtalet ska innehålla parternas namn
• Det ska framgå vilken lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt
• Det ska framgå beräknad tidpunkt för upplåtelsen
• De beräknade avgifterna för bostadsrätten ska framgå
• I de fall förskott lämnas ska beloppet stå med
Uppgiften om “beräknad tidpunkt för upplåtelse” är enligt förarbetena kopplad till 8 §, som bland annat reglerar förhandstecknarens möjlighet till uppsägning av förhandsavtalet om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätten.45 Syftet med bestämmelsen är alltså att fastlägga en startpunkt för dröjsmålsbedömningen, vilken utgår från när beräknad upplåtelse ska ske. Detta kommer behandlas i nästa del av kapitlet.
Vidare framgår det av 5 kap 4 § BRL att ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 5 kap 3 § är ogiltigt. Avtalslagens bestämmelser om rättshandlingars ogiltighet bör vara tillämpliga även här, då allmänna avtalsrättsliga grundsatser torde gälla även i fråga om förhandsavtal. När ett förhandsavtal tecknas mellan en förening och en bostadssökande, kan denne enligt förarbetena anses inta en underlägsen ställning i förhållande till bostadsrättsföreningen som står som motpart46 Skulle då ett förhandsavtal brista i förutsättningarna för dess giltighet enligt 5 kap 3 § BRL, så torde förhandstecknaren kunna häva avtalet eller begära jämkning enligt 36 § andra stycket avtalslagen.47 Detta grundar sig i att man tar särskild hänsyn till konsumentförhållandet vid bedömningen av om avtalet är oskäligt. Huruvida en domstol antar den bedömningen, att en förhandstecknare står som underlägsen i förhållande till föreningen, kommer ges exempel på i kapitel 5, Rättsfall.
44 Tegelberg (2019), s. 207.
45 Prop. 1990/91:92 s. 183, Julius, Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen: En kommentar, s. 137. 46 Prop. 1990/91:92 s.91.
18
3.1.1 Uppsägning av avtalet
I 5 kap 8 § BRL anges det under vilka förutsättningar en förhandstecknare har rätt till att frånträda förhandsavtalet, trots att detta är juridiskt bindande avtal.48 Genom tre scenarier har en förhandstecknare rätt att efter uppsägning frånträda avtalet:
1. I det fall då lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttning,
2. I det fall då upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelsen på grund av föreningens försummelse, eller
3. Om avgiften är väsentligt högre än vad som avtalats i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då hen fick kännedom om den högre avgiften.
Liksom rekvisitet beräknad tidpunkt för upplåtelse, vilket återges i 5 kap 3 § BRL, har flertalet domar tagit upp punkt 2 i ovanstående stycke, d.v.s. huruvida upplåtelsen blivit försenad på grund av föreningens försummelse.49 Diskussionen om huruvida “beräknad tidpunkt för upplåtelse” kan utgöras av exempelvis ett tidsintervall, är nära sammankopplad med 5 kap 8 § 2 p BRL. Enligt förarbetena ska “skälig tid” tolkas restriktivt i förhållande till den beräknade tidpunkten för upplåtelse i förhandsavtalet.50 Detta innebär alltså att upplåtelse bör ske i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för upplåtelse. Att för en bostadsutvecklare kunna ange ett precist, fastställt datum flera år i förväg för när tidpunkt för upplåtelse beräknas, kan vara svårt, vilket skapar en problematik för såväl förhandstecknaren som bostadsutvecklaren. Utfallet i de tvister som hittills avgjorts i domstol går ofta åt olika håll51 och det är några av dessa avgöranden som kommer redogöras för senare i denna uppsats.
3.1.2 Medlemskap
Föreningen är vid ingåendet av förhandsavtalet inte skyldig att bevilja förhandstecknaren medlemskap i föreningen.52 Vad som står lagstadgat i 1 kap 3 § BRL är att förhandstecknaren inte behöver bli medlem i föreningen förrän vid upplåtelsen. Emellertid verkar förhandsavtalet
48 Lundén och Bokelund Svensson, Bostadsrätt, s. 26.
49 Attunda tingsrätt mål T 9309-18, Solna tingsrätt mål T 6973-18, Stockholms tingsrätt mål T 12895-18,
Attunda tingsrätt mål T 10539-18.
50 Prop. 1990/91:92. 51 Tegelberg, (2019), s. 208.
19
som en typ av säkerhet för förhandstecknaren, som enligt detta blir bunden att i framtiden teckna upplåtelseavtal för den aktuella bostadsrätten och föreningen är å sin sida skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt till den/de som tecknat förhandsavtalet. I praktiken bör alltså föreningen göra en medlemskapsprövning redan innan förhandsavtalet upprättas, då den blir skyldig att bevilja medlemskap genom avtalets tecknande.53
En problematik som kan uppstå bottnar i det faktum att ett förhandsavtal många gånger tecknas flera år innan det är dags för inflyttningen, där förutsättningar som ligger till grund för medlemskapet kan komma att förändras. Därför är det inte ovanligt att en del förhandsavtal innehåller en bestämmelse om att förhandstecknaren har för avsikt att permanent bosätta sig i bostadsrätten.54 Att det förekommer s.k. spekulationsköp på bostadsmarknaden, och framförallt inom nyproduktion, är ett problem som bl.a. Finansinspektionen berört. I dessa fall är förhandstecknarens syfte med förvärvet att sälja till ett högre pris innan inflyttningen har skett, och på så sätt gå med vinst. Detta problem har framförallt uppmärksammats på senare år i kombination med fallande priser, då många förhandstecknare velat frånträda avtalen, samt ifrågasättandet av förhandsavtalens juridiska kvalitet.55
3.1.3 Beräknad tidpunkt
Formkravet i 5 kap 3 § BRL angående att ett förhandsavtals giltighet kräver att avtalet har utskrivet den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, är som nämnts starkt omdiskuterat. Ett argument som läggs fram med återkommande mellanrum, som Nilsson och Uggla också redogör för, är att lagstiftaren inte angivit någon beskrivning av denna formulering. Det står inte angivet någon “exakt tidpunkt”. Sådana argument gör att bostadsutvecklare anser sig följa gällande lagstiftning, när förhandsavtal upprättas i ett tidigt stadium av byggprocessen. Författarna framför även att de bestämmelser som finns lagstadgade ska vara till skydd för den enskilde konsumenten, och att det bör ligga på föreningens (bostadsutvecklarens) ansvar att se till att formkraven följs till fullo. Att tolka lagen som att en tidpunkt sträcker sig så långt som ett 6 månaders intervall56 ligger i bostadsutvecklarens fördel. Denna typ av tidsangivelse möjliggör ett projekterande som inte är lika specifikt och detaljerat, som hade krävts om en tidpunkt definierades som ex. ett visst datum. Uggla och Olsson menar också att även om lagens
53 Tegelberg, (2019), s. 207. 54 Kruljac Rolén och Uggla, s. 26.
55 SvD Näringsliv, Branschen såg vågen av spekulationsköp – som FI missade. 56 Stockholms tingsrätt mål T 5260-18.
20
förarbeten inte är tydliga nog (vilket också kan diskuteras), så anser de att en beräknad tidpunkt inte är samma sak som ett beräknat tidsintervall.57
Det finns å andra sidan inget direkt förbud uttryckt i bostadsrättslagen mot att ange ett tidsintervall för när upplåtelsen beräknas äga rum, vilket gör att det kan antas vara tillåtet. Även detta redogörs för i förarbetena, där det framgår att allmänna avtalsrättsliga grunder ska anses gälla i fråga om giltigheten av förhandsavtal. Här syftar man främst till 36 § AvtL, som reglerar jämkning p.g.a. oskälighet.58 Detta berörs även i SOU 2000:259 samt av Grönfors och Dotevall.60
3.2 Upplåtelseavtal
En bostadsrätt i juridisk mening börjar först existera vid en upplåtelse. En upplåtelse sker vid en försäljning av en nyproducerad lägenhet eller om en hyresrätt ombildas till bostadsrätt. I andra fall när en bostadsrätt byter ägare så är det inte en upplåtelse man talar om utan en överlåtelse.61 Upplåtelseavtalet tecknas vanligtvis när det är bara några månader kvar till tillträdet. Det reglerar villkor som insats, årsavgift och eventuell upplåtelseavgift.62
Genom upplåtelsen får förvärvaren ansvara för bostadsrätten till bostaden, men fortfarande är det bostadsrättsföreningen som äger byggnaden. Med upplåtelsen följer enbart nyttjanderätten och inte en äganderätt till lägenheten.63 Förvärvaren köper även in sig i föreningens ekonomi, där andelstalet som anges i den ekonomiska planen är av stor betydelse. Andelstalet är unikt för respektive bostadsrätt och anger hur stor andel av den totala årsavgiften som belöper på den aktuella bostadsrätten samt fördelningen av medlemmarnas insatser.64
Reglerna om upplåtelse av bostadsrätt finner man i 4 kap BRL, som anger flera rekvisit som ska vara uppfyllda för att en upplåtelse får ske. Av 1 § kan man utläsa att en ekonomisk plan ska vara upprättad för föreningens verksamhet och den ska även vara registrerad hos Bolagsverket. Den ekonomiska planen ska innehålla uppgifter som är av betydelse för
57 Olsson och Uggla, Upplåtelse av bostadsrätt - duger förhandsavtal?. 58 Prop. 1990/91:92 s. 91.
59 SOU 2000:2 s. 95.
60 Grönfors och Dotevall, s. 239.
61 Tegelberg, Köp och förmedling av bostadsrätt, (2016), s. 217. 62 Tegelberg, (2019), s. 197.
63 Grauers, Nyttjanderätt, s. 199. 64 Tegelberg, (2019), s. 196.
21
bedömningen av föreningens verksamhet och den ska även granskas av två intygsgivare.65 Information om föreningens löpande kostnader (bl.a. räntor), anskaffningskostnaden för föreningens hus och hur dessa finansieras, löpande intäkter, beräknade avgifter och driftkostnader är centrala uppgifter i den ekonomiska planen. Det är av vikt att påpeka att uppgifterna som lämnas kan grundas på beräkningar, men då blir uppgifterna bara preliminära. Det finns därför ett intresse av att upprätta en ekonomisk plan vid ett relativt sent skede i byggprocessen då föreningens verksamhet kommit så långt att uppgifterna lägger en bra grund för beräkning av föreningens ekonomiska stabilitet.66
Vid upplåtelsen av en nyproducerad bostadsrätt finns det ännu inga årsredovisningar som kan redovisa föreningens ekonomi. Av denna anledning används den ekonomiska planen i dess ställe. Detta grundar sig mycket i en strävan att skydda konsumenterna mot dåligt ekonomiskt planerade bostadsprojekt.67 En anledning till att man använder sig av förhandsavtal och att man inte skriver upplåtelseavtal vid ett tidigare skede bottnar i att man då måste upprätta en ekonomisk plan vid ett tidigare skede i processen. Detta har ansetts göra den mindre “trovärdig” och kvaliteten av planen skulle urholkas. Det blir här något paradoxalt i att man som bostadsutvecklare gärna vill binda upp framtida förvärvare så tidigt som möjligt, men samtidigt måste förhålla sig till att upprätta en så precis ekonomisk plan som möjligt. Av konsumentskyddsskäl har lagstiftaren därmed möjliggjort ett framtida förvärv mellan förening och förvärvare, genom införandet av förhandsavtal.68
65 Julius, Nilsson Hjort och Uggla, s. 84. 66 A.a., s. 87.
67 Tegelberg, (2019), s. 199. 68 Prop. 1990/91:92 s. 84.
22
4. Byggprocessen i nyproduktion
Syftet med upprättandet av det förhandsavtal som framgår av 5 kap 1 § BRL är bl.a. att binda förhandstecknarna till upplåtelsen vid ett tidigt skede i processen för att få in kapital till projektet. Detta är i sin tur kopplat till de krav bostadsutvecklarna har från andra involverade aktörer, såsom kreditgivaren (vanligtvis banken). Hushåll, bostadsutvecklare och banker är alla parter som utsätts för omfattande risker, beroende på vilken del av projektet man befinner sig i. Nedan följer en redogörelse för hur de olika aktörerna agerar och vilka krav de ställer gentemot varandra, för att minimera de risker som förekommer vid nyproduktionsprojekt.69
4.1 Finansiering
Det första som sker i processen av att bygga nyproducerade bostäder är förvärv av mark, s.k. ackvisition. Detta sker i ett stadie innan produktionsstart och vanligtvis långt innan man som förvärvare av en nyproducerad bostadsrätt har tillträde. Enligt Veidekke tar det ca 9 år i genomsnitt från de att mark har förvärvats tills dess att man kan flytta in.70 För att kunna finansiera projektet ansöker bostadsutvecklaren vanligtvis om ett s.k. byggnadskreditiv hos banken. Ett byggnadskreditiv är ett slags lån som används när man bygger om befintliga bostäder eller bygger helt nya bostäder. Den kreditgivande banken betalar de löpande produktionskostnaderna under byggets gång, vilket också gör att det lånade beloppet växer kontinuerligt. När byggnaden och bostäderna är färdigställda, läggs byggnadskreditivet om till ett traditionellt lån till bostadsrättsföreningen, där banken får säkerhet i fastigheten. Storbankernas utlåning till finansiering av bostadsfastigheter 2018 var ungefär 750 miljarder kronor, varav 60 miljarder kronor bestod av utbetalda byggnadskreditiv till nyproduktion.71 Skillnaden mellan dessa två låneformer ligger i att man måste ha en bostad som säkerhet för ett bolån. Bygger man en helt ny bostad finns inte möjligheten att sätta den som pant förrän byggnationen är helt klar. Det är också därför man inte kan teckna ett bolån från början utan istället tecknar ett byggnadskreditiv.72
69 Sveriges riksbank, Fördjupning - Nyproduktion av bostäder och finansiell stabilitetsrapport 2018:2.
70Veidekke. Bostadsutveckling – Hur funkar det?
71 Sveriges riksbank, Fördjupning - Nyproduktion av bostäder och finansiell stabilitetsrapport 2018:2.
23
4.1.2 Bankens risk
Det finns olika risker man som bank tar när man låter teckna ett byggnadskreditiv till en bostadsutvecklare, den största är givetvis risken att bostadsutvecklaren får problem att betala tillbaka lånet. För att minimera denna risk är det vanligt att banken ställer krav på att bostadsutvecklaren ska ha en väsentlig andel av bostäderna sålda på förhand (genom förhandsavtal), redan innan byggnadskreditivet börjar betalas ut. Hur stor andel av bostäderna varierar, beroende på bostadsutvecklarens kreditvärdighet, men det är inte ovanligt att 50 - 80 % av lägenheterna ska vara sålda före produktionsstart.73
Ytterligare krav banken vanligtvis ställer är att bolagen måste köpa de eventuellt osålda bostäderna. Detta grundar sig i att banken vill minska sin kreditrisk gentemot den nybildade bostadsrättsföreningen när bostäderna väl är färdigställda, eftersom det är föreningen som sedan tecknar bolån.74 Skulle föreningen vara den part som står för kostnaden av de osålda bostäderna, blir skulderna högre än vad som beräknats enligt den ekonomiska planen, då intäkterna uteblir. Ännu en konsekvens av osålda bostäder är det faktum att medlemsantalet i föreningen blir lägre och färre personer får dela på kostnaderna, som dessutom har ökat.75
4.1.3 Bostadsutvecklarens risk
För att bostadsutvecklaren inte ska hamna i en situation där de tvingas köpa eventuellt osålda lägenheter, utifrån bankens krav, vill de självklart att en stor andel av bostäderna ska vara sålda före produktionsstart. Detta innebär att byggstarten vanligtvis inte inleds förrän man har tecknat bindande förhandsavtal med hushållen, ibland så långt som två år innan tillträde. Det blir således hushållen som står med såväl en finansieringsrisk som en prisrisk, då de tecknar ett förhandsavtal där priset på bostaden är förutbestämd, med risken av att marknaden svänger under en tvåårsperiod.
Detta är något som även bostadsutvecklaren får ha med i beaktande. Efterfrågan på bostäder kan ju avvika under en så lång byggprocess, vilket skulle påverka bolagets möjligheter att sälja ytterligare bostäder i den pågående produktionen. Om de vid byggets färdigställande står med
73 Sveriges riksbank, Fördjupning - Nyproduktion av bostäder och finansiell stabilitetsrapport 2018:2. 74 A.a.
24
flera osålda bostäder, kan de själva komma att behöva förvärva dessa av bostadsrättsföreningen.76 Vanligt idag är att bostadsutvecklaren erbjuder en s.k. trygghetsgaranti, som ofta innefattar ansvar för ev. osålda bostäder.77 Står bolaget med för få sålda bostäder i flera projekt, kan kostnaderna för dessa bli betydande och problem med att betala tillbaka byggnadskreditivet kan uppstå. Detta kan i nästa steg leda till att banken gör kreditförluster. Således finns det såklart ett incitament för bostadsutvecklaren att ha tecknat så många förhandsavtal som möjligt, vid ett väldigt tidigt skede i byggprocessen.78
Något som representanter från branschen har uttalat sig om, är hur de många gånger har möjlighet att bygga snabbare, men istället väljer att bygga i etapper med anledning av marknadsmässiga skäl. De menar att man med denna strategi håller bostadspriserna uppe, då andelen bostäder på marknaden hålls på en återhållsam nivå och det föreligger ett större intresse att teckna förhandsavtal när det finns ett begränsat antal lägenheter på marknaden. Detta är sammanlänkat med hur finansieringsmodellen ser ut för byggbolagen, då banken ofta ställer ett krav på att flertalet av bostäderna ska vara sålda på förhand. Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, uttalar:
Man vill ju inte försäljningsstarta fler lägenheter än man vet att marknaden klarar av att svälja inom en viss tidsram. Eftersom vi måste sälja hälften av bostäderna innan vi kan lyfta byggkreditivet och starta byggprocessen vill man inte ha för många lägenheter i en enskild säljstart.79
Den risk som föreligger i att bostadsutvecklaren eventuellt måste köpa de bostäder som inte sålts i projektet, har de senaste åren varit förhållandevis liten. En problematik som uppdagat sig mot bakgrund av att så många förhandsavtal skrivs flera år innan tillträde, är att tidpunkten för upplåtelse och därmed inflyttning, inte har kunnat fastställas med säkerhet i avtalen. I stället har man sett variationer av förhandsavtal där tidpunkten angivits som olika långa tidsintervaller. Risken av att förhandstecknare med anledning av detta försöker frånträda förhandsavtal som bedöms som ogiltiga, ökar därmed, och så även bostadsutvecklarens risker.80
76 Sveriges riksbank, Fördjupning - Nyproduktion av bostäder och finansiell stabilitetsrapport 2018:2.
77Weconstruction. Trygghetsgaranti Brf Skegrie By, HSB. HSBs trygghet håller verkligen vad den lovar.
78 Sveriges riksbank, Fördjupning - Nyproduktion av bostäder och finansiell stabilitetsrapport 2018:2. 79 Örstadius, Kristoffer. Bromsat byggande pressar upp priserna. Dagens nyheter. 2016-07-31. 80 Sveriges riksbank, Fördjupning - Nyproduktion av bostäder och finansiell stabilitetsrapport 2018:2.
25
4.1.4 Hushållens risk
Hushållen ingår ett bindande avtal om ett förutbestämt pris på en bostad som ännu inte färdigställts. Nuvarande lagstiftning kan leda till att hushållen hamnar i en sits där det finns få juridiska möjligheter att frånträda förhandsavtalet och man kan i de situationer där man inte kan fullfölja avtalet bli tvingad att betala skadestånd till föreningen för den ekonomiska skada de lider.81
Ett potentiellt frånträdande utgör samtidigt en skada för de andra parterna som är involverade. Det kan innebära att bostaden måste säljas till ett lägre pris vid ett senare tillfälle om marknaden inte visar sig köpstark, anlitande av en mäklare, marknadsföringskostnader, uteblivna årsavgifter och dröjsmålsränta på insatsbetalningar som förfallit. Dessa kostnader kan bli omfattande om det skulle ta lång tid för bostadsrättsföreningen att hitta en ny köpare.82
Vi tecknandet av förhandsavtal kräver bostadsutvecklaren vanligtvis att ett giltigt lånelöfte finns, då avtalet som nämnt är juridiskt bindande. Lånelöften som banken ger ut är delvis ingen garanti för att man som köpare faktiskt kommer att få teckna ett lån och framförallt är de oftast begränsade till en tidsperiod om 6 månader. Det här kan tveklöst skapa problem då omständigheterna förändras för en köpare. Det är vanligt att hushållet som har tecknat förhandsavtal redan äger en befintlig, belånad bostad, i väntan på tillträde till den nyproducerade bostaden. Skulle marknadspriserna på bostadsmarknaden falla innan hushållet har tillträtt den nya lägenheten, kan det tänkas att hushållets kontantinsats minskar, då vinsten från försäljningen av den nuvarande bostaden blir betydligt lägre. Denna situation kan därtill leda till att banken inte längre beviljar det lånelöfte som var “lovat”, med hänsyn till de ändrade förhållandena.83 De scenarier som ger förhandstecknare rätt att frånträda avtalet går som nämnt att utläsa i 5 kap 8 § BRL. Bland dessa scenarier så är inte ett “avslaget lånelöfte” en giltig anledning för frånträdande. Mot bakgrund av ovanstående, så finns det en betydande risk för hushåll att ingå bindande avtal flera år innan tillträde.
Denna risk utgörs inte bara av förändrade marknadsförhållanden, utan kan också handla om att projektet blir försenat. Som köpare av en nyproducerad bostadsrätt är chansen stor att man har sålt sin föregående bostad eller har ett hyreskontrakt som löpt ut och i förekommande fall blir
81 A.a. 82 A.a.
26
bostadslös. Därtill finns det ett flertal domar som berör frågan huruvida föreningarnas angivelse av “tidpunkt” är giltiga, och hur kraven på att hushållen ska hålla sin del av avtalet, är höga. I avsaknad av domar från högre instans, är rättsläget fortsatt oklart.84
4.2 Konsumentskyddet
Konsumentskyddet för förhandstecknare på nyproduktionsmarknaden har på senare år granskats på flera håll. Riksrevisionen framhåller bl.a. i sin senaste rapport att man som köpare befinner sig i en svag ställning, där riskerna är betydande.85
Även i SOU 2017:31 uppmärksammas behovet av ett stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden. En lösning som föreslås är införandet av en informationsskyldighet för bostadsrättsföreningen. Syftet är att lindra den osäkerhet som kan uppstå hos förhandstecknaren mellan det att förhandsavtal och upplåtelseavtal skrivs. Denna tidsperiod kan vara relativt lång och präglas ofta av en bristande insyn i föreningens beslutsfattande och byggprojektets gång.86
Med anledning av ovanstående har flera av byggbranschens största aktörer gått samman och skapat organisationen Trygg BRF. Denna s.k. kvalitetsmärkning ska uppfylla både fler och hårdare krav på byggprojektet än vad både myndigheter och lagstiftning kräver. De menar att tidpunkten för upplåtelse i ett förhandsavtal ska sättas till månad och år, vilket då ska anses vara en något striktare tolkning av “beräknad tidpunkt”, enligt 5 kap 3 § BRL.87 Även branschorganisationen Mäklarsamfundet rekommenderar att ange ett så exakt datum som möjligt, beträffande tidpunkten för upplåtelseavtal. De har en ännu snävare linje än Trygg BRF och anser att tidsintervallet inte bör överskrida två veckor.88
Med hänsyn till den tidigare växande bostadsmarknaden, där de reala småhuspriserna har mer än tredubblats sedan 1990-talets mitt, har konsumentskyddet inte uppmärksammats på samma vis tidigare. Prisfallet som skedde under hösten 2017 och en efterföljande osäkerhet på marknaden, har gjort att de risker som en förhandstecknare utsätts för, har exponerats. Tydligt
84 Creo Advokaterna, Förhandsavtal, allt fler kan vara ogiltiga och tvisterna fortsätter. 85 Riksrevisionen, Stora brister i konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter. 86 SOU 2017:31 s. 25.
87 Trygg BRF, Vår märkning. 2019. 88 Mäklarsamfundet. 2018.
27
är problemet med att banker och bostadsutvecklare använder hushållen för minska sina egna risker, med tanke på att byggstart inte kan ske förrän en stor andel förhandsavtal har tecknats. Finansieringsmodellen gynnar banker och bostadsutvecklare, men sätter press på de enskilda hushållen.89
28
5. Rättspraxis
Nedan följer en redogörelse för några av de mest relevanta tingsrättsdomarna som berört frågan om förhandsavtals giltighet, utifrån formkraven i 5 kap 3 § BRL. I de flesta fallen så ligger det ofta andra orsaker och faktorer som grund till varför förhandstecknaren vill frånträda avtalet, nedan kommer det emellertid att fokuseras på huruvida avtalen är giltiga utifrån beskrivningen av “beräknad tidpunkt för upplåtelse av bostadsrätt”.
5.1 Tidsintervall
Den 7 mars 2019 meddelade Stockholms tingsrätt en dom, mål T 5260-18, där förvärvarna (köparna) av en nyproducerad bostadsrätt tvistade mot föreningen som upplät bostadsrätten. I det aktuella fallet ogillades käromålet, och föreningen hade rätten på sin sida.
Köparna hade tecknat förhandsavtal med föreningen i september 2017, där ”preliminär tid för upplåtelse” angavs till ”från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019”, medan ”preliminär inflyttning” angavs till ”från kvartal 4, 2019 till kvartal 1, 2020”. I januari 2018 informerade köparna föreningen att de inte längre hade möjlighet att genomföra affären då deras lånelöfte hade gått ut och att det på grund av det nya amorteringskravet, inte kunde förnyas. Föreningen svarade att det som anförts inte utgör ett giltigt skäl för hävning, enligt 5 kap 8 § 2 p BRL. Köparnas ombud meddelade föreningen att förhandsavtalet enligt deras uppfattning inte är giltigt, enligt 5 kap 3 § BRL.
Köparna framförde att både formuleringen “preliminär” tid för upplåtelse samt tidsintervallet på 6 månader (2 kvartal) stred mot bostadsrättslagen. Både delvis för att “preliminär” inte kan anses uppfylla formkravet på “beräknad tidpunkt för upplåtelse” och för att en tidpunkt enligt deras mening innebär en “bestämd punkt i tiden”, inte ett intervall som sträcker sig över ett halvår. Föreningen bestred det som anfördes.
Tingsrätten framhöll att förarbetena inte ger något tydligt svar på hur rekvisitet ”beräknad tidpunkt för upplåtelse” ska tolkas och det finns en avsaknad av praxis för hur lagen ska tolkas. I doktrinen beskrivs det som att tidpunkten i första hand ska anges med ett datum, och att ett
29
tidsintervall som sträcker sig över mer än ett par veckor inte uppfyller rekvisitet av tidpunkt.90 Tingsrätten ansåg emellertid att den information som ges via Nilsson, Hjort & Uggla,
Bostadsrättslagen, i brist på ett mer förankrat stöd i praxis eller förarbeten, inte kan utgöra
rättskälla av större värde.
Tingsrätten tolkade i aktuellt fall 5 kap 3 § BRL som att en “beräknad tidpunkt” inte är en helt fastställd tidpunkt. Därmed anses det inte strida mot lagtexten om man använder formuleringen “preliminär” tidpunkt för upplåtelse, då ett förhandsavtals innehåll kan komma att förändras. Ordvalet preliminär medför inte att föreningen slipper undan allt ansvar, det är fortfarande ett bindande avtal enligt avtalsrättsliga regler. Tingsrätten gjorde dock en tolkning av “beräknad tidpunkt” som något som är just preliminärt, därav ansåg de att denna formulering inte var ogiltig i just detta fall.
Vidare refererade tingsrätten till rättsfallet NJA 2016 s. 3, där Högsta domstolen uttalat att lagtextens ordalydelse är det viktigaste vid tolkning av en lagregels innebörd, men att lagregler även måste tolkas med hänsyn till andra förhållanden, såsom syftet med lagstiftningen.91 Detta kan framgå av doktrin, rättspraxis och förarbeten. Enligt just förarbetena så är syftet med att sätta ut en tidpunkt i förhandsavtalet att fastställa startpunkten för en ev. dröjsmålsbedömning, vilken är lagstiftad i 5 kap 8 § första stycket andra punkten BRL. Man utgår ifrån den sista dagen av tidsintervallet vid bedömning av dröjsmål, och därmed anses man inte åsidosätta lagstiftningens syfte genom att använda sig av ett tidsintervall.92
Denna argumentation används även i flera andra fall.93 I de berörda fallen menar respektive tingsrätt att formkravets syfte (dröjsmålsbedömning) inte skulle förfelas genom en utsträckt tolkning enligt vilken en ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen” kan utgöra ett tidsintervall. I ett fall var tidsintervallet satt på 3 veckor94 och i de andra fallen var det satt som ett kvartal.95 I alla fallen dömde tingsrätten till föreningens fördel och det ansågs alltså inte bryta mot någon uppsatt lagregel att använda sig av ett tidsintervall. I Stockholms tingsrätt T 12895-18 ansåg tingsrätten dock att tidsintervallet inte får sträcka sig hur långt som helst, men att 3 veckor som i det berörda fallet, var acceptabelt. Detta var något som även Solna och Attunda tingsrätt lade
90 Julius, Nilsson Hjort och Uggla, s. 137. 91 NJA 2016 s. 3.
92 Stockholms tingsrätt mål T 5260-18.
93 Stockholms tingsrätt mål T 12895, Solna tingsrätt mål T 6973-18, T 7268-18, T 8462-18 samt Attunda
tingsrätt mål T 9309-18.
94 Stockholms tingsrätt mål T 12895-18.
30
fram.96 Även i mål T 10539-18 från Attunda tingsrätt godkändes 1 kvartal som en giltig “beräknad tidpunkt”.97
Något som Solna tingsrätt för fram i sin argumentation för tolkning av lagtextens ordalydelse, är det faktum att en restriktiv tolkning av rekvisitet innebär att förhandsavtalet faktiskt bör anses vara ogiltigt. Detta grundas i att ordet tidpunkt enligt allmänt språkbruk anses innebära en bestämd tidpunkt i tiden. Det som komplicerar tolkningen av formkravet är att det i förarbetena på olika ställen talas om begreppet “tid”, vilket får anses vara en vidare och generösare benämning. Man kan bl.a. utläsa att en förhandstecknare har rätt att frånträda förhandsavtalet om bostadsrätten inte upplåts ”inom den beräknade tiden för bostadsupplåtelsen”.98 Detta ger därav stöd till att ange ett tidsintervall inom vilket en upplåtelse ska ske.99
Även i det ovan refererade fallet, Stockholms tingsrätt T 5260-18, accepterades ett tidsintervall om hela 6 månader, och ansågs inte gå emot giltighetskravet enligt 5 kap 4 § BRL. Domen har dock överklagats till Svea hovrätt, och målet är alltså i skrivande stund inte slutligen avgjort.
5.2 Byggprocessen
Anförandet i flera av fallen är att beakta just i vilken kontext ett förhandsavtal förekommer, vid tolkning av den ordagranna formuleringen. Stockholms tingsrätt menade i mål T 6260-18 att fastighetsutveckling ofta utgörs av omfattande projekt som kräver lång tid och planering för att kunna fullföljas. Kombinationen av alla de aktörer som är involverade och en lång byggprocess, bör beaktas vid tolkning av formkravets innebörd, där rekvisitet “tidpunkt” inte bör tolkas särskilt strikt. En annan dom som meddelades av Stockholms tingsrätt i maj 2019, mål T 1646-18, innehöll liknande argument. De menade att förhandsavtal tecknas av en förening i syfte att införskaffa kapital till produktionen, i ett skede långt ifrån byggnadens färdigställande. Att kunna fastställa ett mer specifikt datum blir svårt, med anledning av förhandsavtalens tidiga tecknande i processen.
96 Stockholms tingsrätt mål T 12895-18, Solna tingsrätt mål T 6973-18 och Attunda tingsrätt mål T 9309-18. 97 Attunda tingsrätt mål T 10539-18.
98 Prop. 1990/91:92 s. 85, SOU 1988:14 s. 125. 99 Solna tingsrätt mål T 8462-18.
31
5.3 Konsumentskyddet
I Riksrevisionens granskning av konsumentskyddet vid köp av en nyproducerad bostadsrätt, framkommer det att konsumentskyddet är avsevärt sämre och har stora, grundläggande brister jämfört med andra marknader. I granskningen berörs problematiken med att föreningen vid nyproduktionsprojekt indirekt består av det byggbolag som bygger huset. Detta gör att förhandstecknarens ställning försvagas på flera punkter, bl.a. kan det bli svårt vid en framtida tvist att kräva rättelse med hänsyn till utdragna rättsprocesser och riskerna med höga rättegångskostnader. Granskningen framhåller även att man som köpare tar stora privatekonomiska risker, utan det skydd som kännetecknar andra marknader. Med denna bakgrund föreslår Riksrevisionen att regeringen ser över bestämmelserna i bostadsrättslagen, så att även köpare av nyproducerade bostadsrätter har ett motsvarande konsumentskydd som på andra marknader.100
När det gäller huruvida man bör se på förhandstecknaren och föreningen som förhållandet mellan en konsument och näringsidkare, eller i vart fall som någon som står i en underlägsen position gentemot föreningen, varierar argumenten från fall till fall i de domar som meddelats. Två mål från Stockholms tingsrätt101 hänvisar till förarbetena, där det anges att förhandsavtal under normala omständigheter skulle komma att tecknas av konsumenter och andra som på annat sätt intar en underlägsen ställning i förhållande till sina motparter, och att ett visst skyddsbehov för förhandstecknare således föreligger.102 Mot denna bakgrund menar tingsrätten att bostadsrättslagen till viss del har karaktären av konsumentlagstiftning, vilket också bör beaktas i bedömningen av målet. I ett annat fall framhåller tingsrätten att lagstiftaren har haft ett visst konsumentskyddsperspektiv i åtanke när lagen utformades, men att det inte innebär att lagen är en renodlad konsumentskyddslagstiftning.103 Trots dessa resonemang dömde tingsrätten i alla ovanstående fall till föreningens fördel. En av domarna var skiljaktig, och anförde att formkravet bör tolkas strikt, givet bestämmelsens konsumentskyddskaraktär. Han menade att en beräknad tidpunkt inte ska sträcka sig över mer än en dag och att utrymmet för att som tidpunkt acceptera tidsspann är starkt begränsat.104
100 Riksrevisionen, Stora brister i konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter. 101 Stockholms tingsrätt mål T 1646-18 samt T 5260-18.
102 Prop. 1990/91:92 s. 88 och 91. 103 Stockholms tingsrätt mål T 12895-18. 104 Stockholm tingsrätt mål T 1646-18.
32
I ett mål från Attunda tingsrätt menade köparen att han var en uppenbart svagare part i förhållande till bostadsrättsföreningen, och att föreningen skulle ses som näringsidkare och förhandstecknaren som konsument. Förhandsavtalet upprättades av föreningen genom Veidekke, och förhandstecknaren hade ingen möjlighet att påverka varken utformningen eller avtalsinnehållet. Förhandstecknaren menade också att villkoret om upplåtelsetiden var oklart, vilket skulle tolkas till hans fördel (med hänsyn till lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden). Tingsrätten menade att förhandsavtalet inte var oklart med avseende på tiderna för upplåtelse och tillträde. De ansåg därmed att föreningen inte brutit mot avtalet, varken med motivering utifrån 10 § lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden eller förhandstecknarens ställning i förhållande till föreningen.105
I ett annat fall från Attunda tingsrätt menade förhandstecknarna att de skulle ses som konsumenter i förhållande till föreningen, som enligt deras utsago kontrollerades av Peab - näringsidkare. Eftersom det var föreningen som upprättade avtalet, så ska de delar som är oklara tolkas till förhandstecknarnas fördel. Föreningen menade i sin tur att när man som förhandstecknare skriver upplåtelseavtal med en bostadsrättsförening, också inträder som medlem i föreningen. Därav blir avtalsrelationen mellan föreningen och förhandstecknarna en relation mellan tilltänkta medlemmar och de andra medlemmarna i föreningen, alltså inte mellan konsument - näringsidkare.106
Tingsrätten i fallet ansåg inte att förhandsavtalet var oklart eller oprecist, då beräknad tidpunkt angavs till kvartal 3 2018. Av den anledningen prövade de inte heller huruvida avtalet mellan förhandstecknarna och föreningen var att betrakta som ett konsumentförhållande, eftersom att det saknade betydelse.107 Detsamma framfördes av förhandstecknaren i Solna tingsrätt, som ansåg sig vara konsumenter i förhållande till föreningen, men likväl där instämde tingsrätten med ovan beskrivna situation och dömde till föreningens fördel.108
I ett annat fall från Solna tingsrätt, framförde tingsrätten att förhandstecknaren intar en roll som kan liknas vid en konsument, och med den bakgrunden finns det också anledning att vara restriktiv i tolkningen av avtalsvillkor. De säger emellertid också att man som förhandstecknare
105 Attunda tingsrätt mål T 9309-18. 106 Attunda tingsrätt mål T 10539-18. 107 A.a.
33
ska vara inställd på att det vid tecknandet kan återstå många år till upplåtelsetidpunkten, då man ofta tecknar förhandsavtal väldigt tidigt i byggprocessen. Att en viss försening med upplåtelsen kan uppstå, är något som förhandsavtalstecknaren bör ha i beredskap. De anför också att så länge föreningen informerar förhandstecknaren i god tid om en eventuell försening, så torde det endast medföra men i mindre mån för en förhandstecknare. I aktuellt fall dömde de till föreningens fördel och ansåg att 8 veckors försening var acceptabelt.109
I ett mål från Stockholms tingsrätt framhöll rätten att det aktuella förhandsavtalet hade formulerats av en byggmästarförening, vars styrelse huvudsakligen representerats av en person som i övrigt företräder flera stora bygg- och fastighetsaktörer. Bostadsrättsföreningen skulle därför betraktas som en kommersiell aktör i förhållande till förhandsavtalstecknaren, som skulle ses som konsument. Oklarheter i förhandsavtalet skulle därför tolkas till förhandstecknarens fördel. I detta fall så fick förhandsavtalstecknaren rätt och vann målet.110
109 Solna tingsrätt mål T 6973-18. 110 Stockholms tingsrätt mål T 1893-18.
34
6. Analys
6.1 Diskussion
6.1.2 Beräknad tidpunkt - tidsintervall
De tingsrättsdomar som behandlats ovan visar inte hur rättsläget ser ut. De ger däremot en indikation om rättsläget och hur lagen och andra rättskällor tolkas och tillämpas. Vad som framkommit är en del gemensamma argument som går att utläsa av domarna. Stockholms tingsrätt anförde att en “preliminär tidpunkt” är en accepterad formulering, då “beräknad tidpunkt” får anses syfta på att det inte är en helt fastställd tidpunkt. Även ett tidsintervall på 6 månader har blivit godkänt, då tingsrätten dömde till bostadsrättsföreningens fördel.111 Fallet visar att förhandstecknaren får finna sig i att en “beräknad tidpunkt för upplåtelse” kan utgöras av ett tidsintervall på 6 månader och även att formuleringen “preliminär” är användbar.
Vidare har domstolarna i flera fall ansett att begreppet tidsintervall i ett förhandsavtal inte strider mot dröjsmålsbedömningen som regleras i 5 kap 8 § BRL, och därmed utgör en brukbar formulering. Lagstiftningens syfte åsidosätts inte då man utgår från den sista dagen i tidsintervallet vid denna bedömning. I förarbetena används inte begreppet “tidpunkt” utan istället den mer generösa benämningen “tid”, vilket flera domar för fram som argument. Denna nyanserade beskrivning av rekvisitet är sannolikt en anledning till att domstolarna har dömt till föreningarnas fördel i de allra flesta fall som granskats. Endast i ett av nio mål dömde tingsrätten till förhandstecknarens fördel. I det aktuella fallet handlade det emellertid om oklarheter i avtalsvillkoren, och inte om tidpunkten för upplåtelse.112 Liksom Solna tingsrätt redogör för i mål T 8562-18, så möjliggör denna mer “fria” beskrivning av tid i förarbetena att domstolarna väljer att acceptera ett tidsintervall som formulering. Enligt deras utsago bör “tidpunkt” i realiteten tolkas mer restriktivt, då detta rent ordagrant (i allmänt språkbruk) anses innebära en bestämd tidpunkt i tiden. Även i doktrinen113 finner man att en tidpunkt för upplåtelse bör anges med datum, och att ett tidsintervall strider mot lagtexten. Dock har inget tingsrättsmål gått på denna linje, vilket rimligtvis kan ledas till beskrivningen av tid i bostadsrättslagens förarbeten.
111 Stockholms tingsrätt mål T 5260-18. 112 Stockholms tingsrätt mål T 1893-18. 113 Julius, Nilsson Hjort och Uggla, s. 137.
