Guide till allmännyttighet. Giltig: från och med

(1)

Guide till allmännyttighet

Giltig: från och med 28.4.2020

(2)

Den här guiden är avsedd för samfund som av ARA har utnämnts till

allmännyttiga samt samfund som tänker ansöka om allmännyttighetsstatus samt deras ägare. I guiden behandlar man och ger anvisningar om

förutsättningarna för allmännyttighet och om verksamheten i samfund som utnämnts som allmännyttiga samfund samt hänvisar till förpliktande lagar och presenterar ARAs rekommendationer som ska styra den praktiska tillämpningen.

Kapitel 2.5 i denna guide ersätter den anvisning om risker i samfundets verksamhet och om placering av medel (dnr 20408/651/14, 8.10.2014) som publicerats tidigare.

Innehåll

Inledning 4

I korthet 6

1 Allmännyttigt samfund som utnämnts av ARA 6

1.1 Samfundets ägare 7

1.2 Ansökan om utnämning 7

2 Förutsättningar för allmännyttighet i samfundets verksamhet 7

Allmännyttighet i en koncern 8

2.1 Verksamhetsområde 10

Skyldighet att ha separat redovisning 11

2.2 Annonsera offentligt om att bostäderna kan sökas 11

Begränsat ansökningsförfarande 12

2.3 Gottskrivning av avkastning 12

Beräkningsgrund för avkastningen 13

Avdrag från beräkningsgrunden för avkastning 14

Betalning av godtagbar avkastning 15

Behandling av avkastning i koncernens allmännyttiga del 16 Förfarande vid försäljning av aktier i ett utnämnt bolag 18

2.4 Ordnande av ägande av bostäder 19

2.5 Risker i verksamheten och långivning 20

Disponibla medel för placering 21

Placering av medel som ett samfund har förvärvat 22

Rapportering om placeringar 23

(3)

2.6 Aktierna får inte vara föremål för offentlig handel 23 3 Allmännyttiga samfunds rapporteringsskyldigheter 24

3.1 Årlig rapporteringsskyldighet 24

Samfundets årliga uppgifter 24

Bekräftelse av betalning av avkastning i e-tjänsten 25

3.2 Anmälan om allmännyttighet 26

Vem har skyldighet att göra en anmälan om allmännyttighet? 26

När och hur görs anmälan? 26

Vilka saker bör anmälas? 27

Åtgärder kan vidtas först efter ARAs svar 28

4 Styrning och övervakning av allmännyttighet 29

4.1 Rätt till information från ett samfund eller en koncern 29 4.2 Sanktioner som ställs för brott mot bestämmelser om

allmännyttighet 30

5 Återkallande av utnämning av ett allmännyttigt samfund 31 5.1 Samfundet kan själv ansöka om återkallande av utnämningen

31 5.2 Återkallande av utnämning på myndighetens initiativ 32

Indragning av betalning och återbetalning av räntestöd 32

Uppsägning av aravalån 33

Guide till allmännyttighet

Publicerad: 28.4.2020

Gäller fr.o.m. 28.4.2020 Dnr: ARA-00.01.01-2020-29

Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA)

(4)

INLEDNING

Staten stödjer byggande, anskaffning och totalrenovering av sociala hyresbostäder genom stöd som beviljas av ARA, som beviljas till offentligrättsliga samfund, de bolag som äger dem och samfund som ARA utnämnt till allmännyttiga samfund.

Allmännyttighetsstatusen förpliktar samfunden att följa bestämmelserna för allmännyttighet.

ARA beviljar räntestöd och borgen för lån för byggande, anskaffning eller totalrenovering av hyres- eller bostadsrättsbostäder. Stödet beviljas i enlighet med räntestödslagen (604/2001). Räntestödet har ersatt de aravalån som beviljats utifrån den tidigare aravalagen (1189/1993) och dess föregångare. Aravalån har inte beviljats sedan år 2007.

Räntestöd kan beviljas till offentliga samfund såsom kommuner, bolag som de äger (t.ex. kommunernas hyreshusbolag) samt allmännyttiga samfund som ut- nämnts av ARA. För andra än offentliga samfund och bolag som de äger är ett villkor för att få räntestödslån att ARA har utsett samfundet till ett allmän- nyttigt samfund. Låntagaren kan också vara ett aktiebolag eller bostadsaktie- bolag i vilket något av ovan nämnda samfund har direkt kontroll i den mening som avses i bokföringslagen (1336/1997).

Bestämmelserna om allmännyttighet trädde i kraft i början av 2000. Redan innan dess utnämnde ARA de samfund som beviljades aravalån till allmännyt- tiga, men grunderna för utnämningen hade inte fastställts på författningsnivå.

Fram till 1993 fattade statsrådet beslut om utnämning av låntagarsamfund.

Under årtionden rådde det ett samförstånd mellan den offentliga makten och aktörerna inom sektorn om de grundläggande kraven för samfundens verksamhet, och sektorn följde länge dessa krav utan lagstiftning. Före utnäm- ningen kontrollerade ARA att sammanslutningens stadgar eller bolagsordning

(5)

visade att samfundet hyrde ut bostäder på sociala grunder.¹

Även rätten till statligt stöd enligt EU kräver att det finns bestämmelser om all- männyttighet. Statliga stöd som beviljas samfund för social bostadsproduktion är stöd som enligt gemenskapsrätten betalas för produktion av tjänster av all- mänt ekonomiskt intresse (s.k. SGEI-stöd), som är kopplade till stödmotta- garens skyldighet att tillhandahålla allmännyttiga tjänster. Stödet är en ersätt- ning för den skyldighet att tillhandahålla offentliga tjänster som företaget har uppfyllt, det vill säga för produktion och underhåll av bostäder som uppfyller behoven hos invånare som har valts ut på sociala grunder och till rimliga bo- endekostnader. För att det statliga stödet skall vara förenligt med den gemensamma marknaden måste det inriktas just på social bostadsproduktion och får inte rinna ut på den fritt finansierade marknaden. Bestämmelserna om allmän- nyttighet garanterar att villkoren för rätt till statligt stöd i EU uppfylls.

Allmännyttighetskraven på ett samfund som ARA utnämnt fortsätter tills samfundet inte längre äger objekt eller bostäder som omfattas av objektspeci- fika användnings- och överlåtelsebegränsningar och ARA har återkallat ut- nämningen till allmännyttigt samfund.

Begreppet allmännyttighet som används i statsunderstödd bostadsprodukt- ion (ARA-produktion) är något annat än begreppet allmännyttighet som tilläm- pas i beskattningen. I skattelagstiftningen finns egna kriterier för ett samfunds allmännyttighet som avviker från kraven på allmännyttighet för mottagare av räntestödslån eller aravalån som regleras av räntestödslagen och aravalagen.

Ett samfund kan vara allmännyttigt både ur beskattningssynpunkt och ur per- spektivet social bostadsproduktion, förutsatt att det uppfyller kraven i båda lag- stiftningarna.

Samfund som betecknas som allmännyttiga bär ett betydande samhälleligt ansvar genom att bygga och upprätthålla boende till rimliga priser i Finland.

1 Regeringens proposition till riksdagen med förslag till lag om ändring av aravalagen, lag om ändring av lagen om räntestöd för hyresbostadslån och lag om ändring av lagen om räntestöd till lån för bostadsrättshus (RP 274/1998 rd).

(6)

Författningar som har en central koppling till bestämmelserna om all- männyttighet:

• lag om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001, räntestödslagen)

• aravalag (1189/1993)

• aravabegränsningslag (1190/1993)

• statsrådets förordning om avkastning som betalas till arava- och ränte- stödslåntagare (1371/2016, avkastningsförordningen)

I korthet

Samfund som ARA utnämnt till allmännyttiga samfund:

• kan få statligt stöd för sin bostadsproduktion (bland annat räntestödslån)

• beaktar de i lagen föreskrivna kraven på allmännyttighet, bland annat om verksamhetsområdet och ekonomiska risker

• rapporterar sina årliga uppgifter till ARA varje år

• gör vid behov en anmälan om allmännyttighet till ARA.

1 ALLMÄNNYTTIGT SAMFUND SOM UTNÄMNTS AV ARA

Ett villkor för att andra än offentliga samfund (t.ex. kommuner) eller bolag som ägs av dessa ska få räntestödslån beviljat av ARA är att ARA har utnämnt samfundet till allmännyttigt samfund eller att bolaget är ett dotterbolag till detta utnämnda samfund.

Samfund kan ansöka hos ARA om att bli utnämnda till allmännyttiga. ARA ut- nämner i regel ett samfund om samfundet uppfyller villkoren i räntestödslagen.

Samfund som ansöker om utnämning ska ge ARA en förbindelse enligt vilket samfundet förbinder sig att verka enligt och följa gällande användnings- och överlåtelsebegränsningar för ARA-produktionen som fastställts i lagstiftningen och som krävs enligt de gällande förutsättningarna för allmännyttighet som rör

(7)

ARA-bostäder vid den aktuella tidpunkten.

1.1 Samfundets ägare

Utnämning till allmännyttigt samfund kräver en utredning av bakgrundsuppgif- terna om samfundens grundare, förtroendevalda och ägare. I ett allmännyttigt samfund får äganderätten och bestämmanderätten inte koncentreras till en person eller endast till ett fåtal personer som ingår i den närmaste kretsen. Det är motiverat att fördela ägande- och beslutanderätten på en större grupp aktö- rer för att trygga riskhanteringen och kontinuiteten i den långsiktiga placerings- verksamheten.

Samfundets ägare förutsätts bedriva en långsiktig verksamhet i framtiden i att upprätthålla det statsunderstödda bostadsbeståndet samt ha ekonomisk kom- petens och soliditet i verksamheten.

1.2 Ansökan om utnämning

Samfundet måste ansöka om utnämning hos ARA senast när bolaget lämnar in en ansökan om räntestödslån till kommunen för utlåtande. När ett samfund ansöker om status som allmännyttigt samfund utreder ARA samfundets verk- samhetsområde, verksamhetsprinciper, förmögenhet och ägarstruktur.

Närmare anvisningar om ansökan om utnämning finns på ARAs webbplats:

https://www.ara.fi/sv-FI/ARAbostadbestand/Agarstyrning_och_overvakning/All- mannyttiga_bostadssamfund/Utnamning_som_allmannyttigt_bostadssamfund

2 FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR ALLMÄNNYTTIGHET I SAMFUNDETS VERKSAMHET

I 24 § i räntestödslagen och 15 a § i aravalagen räknas de villkor upp som ett allmännyttigt samfund ska uppfylla och följa i sin verksamhet. Dessa villkor gäller också samfund i vilka ett allmännyttigt samfund har direkt bestämman- derätt enligt bokföringslagen.

(8)

Syftet med bestämmelserna om allmännyttighet är att:

• säkerställa att det statliga stödet riktas till invånare som valts ut på sociala grunder

• garantera att ägarnas verksamhet bibehålls på en sund grund

• minska riskerna för samfundet

• förhindra snedvridning av konkurrensen på fritt finansierade hyresbostadsmarknader.

Förutsättningarna för allmännyttighet reglerar:

• samfundets verksamhetsområde

• bostädernas ansökningsförfarande

• storleken på avkastningen som kan betalas ut från samfundet till äga- ren

• arrangemang rörande samfundsstrukturen och bostädernas ägarförhål- landen

• risktagning samt beviljande av lån och säkerheter.

Ett samfund som ARA utsett till allmännyttigt ska i hela sin verksamhet följa bestämmelserna om allmännyttighet.

Allmännyttighet i en koncern

När allmännyttighetskraven tillämpas i koncernen behandlas samfund som ARA utsett till allmännyttiga inom samma koncern samt samfund som äger ARA-objekt som omfattas av begränsningar eller ARA-aktier som en helhet. I helheten ingår:

1) alla samfund som ARA utsett till allmännyttiga

2) samfund som har bostäder som omfattas av användnings- och överlå- telsebegränsningar enligt aravabegränsningslagen (1190/1993) eller aktier som ger besittningsrätt till dem

3) samfund som har bostäder som är underställda den 20 års begräns- ning av användningen som avses i 10 § i lagen om räntestöd för hyres- bostadslån (867/1980) eller aktier som ger besittningsrätt till dem

(9)

4) samfund som har bostäder enligt lagen om bostadsrättsbostäder (650/1990) eller aktier som ger besittningsrätt till dem. En förutsättning är att bostäderna eller aktierna omfattas av användnings- och överlå- telsebegränsningar enligt ovan nämnda lag.

5) samfund som har bostäder som omfattas av användningsbegränsning enligt räntestödslagen (604/2001) eller aktier som ger besittningsrätt till dem.²

Hela koncernen är dock inte allmännyttig om moderbolaget inte har utnämnts som allmännyttigt.

Enligt 24 § i räntestödslagen och 15 a § i aravalagen gäller bestämmelserna om allmännyttighet utöver samfund som utnämnts till ett allmännyttigt samfund även bolag som har bestämmanderätt i ett samfund som betecknats som all- männyttigt enligt bokföringslagen. Ett dotterbolag till ett allmännyttigt samfund som har bestämmanderätt hör dock inte direkt till koncernens allmännyttiga del om det inte själv har utsetts till allmännyttigt eller inte äger ett enda objekt som omfattas av användnings- och överlåtelsebegränsningar.

2 Räntestödslagen (604/2001), 25 § (motsvarande bestämmelse finns även i aravalagen 1189/1993, 15 a §).

(10)

Bild 1. Exempel på uppbyggnad av en koncerns allmännyttiga del.

2.1 Verksamhetsområde

Samfundets verksamhetsområde måste vara att bygga och skaffa hyres- eller bostadsrättsbostäder samt att hyra ut dem på sociala grunder eller erbjuda dem som bostadsrättsbostäder. Dessutom måste samfundets mål vara att erbjuda invånarna bra och säkra boendeförhållanden till rimliga kostnader.³ Bestämmelsen förpliktar inte samfundet att genomföra alla de verksamhets- områden som nämns i bestämmelsen. Exempelvis byggherretjänster kan samfundet även skaffa sig antingen av ett annat samfund som ingår i samma koncern eller av ett utomstående samfund.⁴

Begränsningen av verksamheten hindrar inte verksamhet som hänför sig till

3 Aravalagen (1189/1993) 15 a § och räntestödslagen (604/2001) 24 §.

(11)

samfundets sociala uthyrning av bostäder. Det innebär att samfundet exempelvis kan tillhandahålla tjänster inom fastighetsskötsel.

När det gäller stiftelser och föreningar hänvisas det till deras verksamhetsfor- mer inom verksamhetsområdet.

Skyldighet att ha separat redovisning

Alla samfund som äger ARA-bostäder som omfattas av användnings- och överlåtelsebegränsningar ska som utgångspunkt äga bostäder i ett eget bolag om samfundet bedriver serviceaffärsverksamhet (till exempel i servicehus).

Separationen är mycket viktig om den andra verksamheten är vidsträckt. Om verksamheterna hålls separerade ekonomiskt och bokföringsmässigt är det inte nödvändigt med uppdelning i flera bolag.

Samfundet kan dessutom omfattas av kraven på separat redovisning i den så kallade insynslagen (19/2003)⁵. I insynslagen förordnas det om skyldigheten att ha separat redovisning för sådana samfund som beviljats offentlig finansiering för tjänster som hänför sig till allmänt ekonomiskt intresse (SGEI-tjänster).

Utöver detta förutsätts det att samfundet bedriver olika verksamheter. Med olika verksamheter avses till exempel affärsverksamhet. Flera ARA-aktörer omfattas inte av lagens tillämpningsområde, eftersom de inte har annan verksamhet eller den andra verksamheten bedrivs i egna bolag.

2.2 Annonsera offentligt om att bostäderna kan sökas

Samfundet ska annonsera offentligt om att bostäderna kan sökas.⁶ Syftet är

5 Lagen om skyldighet att medge insyn i och lämna uppgifter om vissa företags ekonomiska verksamhet (19/2003)

6 Aravalagen (1189/1993) , 15 a § och räntestödslagen (604/2001), 24 §.

(12)

att säkerställa att bostäderna går till dem som behöver dem. Man ska annonsera om bostäderna minst en gång om året.

I praktiken annonserar man om bostäderna i en dagstidning som är allmän på orten eller i ansökningsområdet och/eller på ARA-husägarens ägares webbplats. Av annonsen ska det framgå hur länge ansökan är i kraft och hur den förnyas.

I allmänhet kan man söka ARA-objektens bostäder året runt. När det gäller nya hyresbostäder som blir färdiga kan man tillämpa en separat tid för ansö- kan.

Begränsat ansökningsförfarande

Bostäderna kan också sökas endast av en begränsad grupp.⁷ Då måste den grupp som behöver bostad representera en tillräckligt stor grupp på orten.

Det begränsade ansökningsförfarandet används bland annat vid ansökan om bostäder för äldre, unga, studerande eller tjänstebostäder.

Kommunen bör i egenskap av övervakningsmyndighet ta ställning till om ett begränsat ansökningsförfarande ska tillämpas. Vid övervägandet av

huruvida ett sådant ansökningsförfarande ska tillämpas bör kommunen beakta ägarförhållanden och bostädernas användningsändamål.

2.3 Gottskrivning av avkastning

Samfundet får inte betala annat än skälig avkastning till sin ägare på de medel som ägaren placerat i samfundet.⁸ Närmare bestämmelser om beräknings- grunden för och storleken på en skälig avkastning finns i avkastningsförord- ningen (1371/2016).

7 Miljöministeriets förordning om ett offentligt och allmänt ansökningsförfarande gäl- lande arava- och räntestödshyresbostäder (182/2003).

(13)

En skälig avkastning får inte överstiga fyra procent (4 %) av samfundets be- räkningsgrund.⁹ Om den räkenskapsperiod som ska tillämpas inom samfundet avviker från 12 månader (längre eller kortare), ska den godtagbara avkastningen dock beräknas enligt räkenskapsperioden på 12 månader, det vill säga som en årlig ränta.

ARA fastställer beräkningsgrunden för avkastningen och beloppet för den godtagbara avkastningen på basis av samfundens årliga uppgifter (bokslutsuppgifter).

Beräkningsgrund för avkastningen

Beräkningsgrunden för avkastningen på de medel som ägaren av samfundet har placerat är de medel som placerats i samfundet i form av pengar eller annan egendom som behövs för samfundets verksamhet och som ägaren de facto själv har placerat som aktiekapital, andelskapital eller som en annan post som kan jämställas med dessa.¹⁰

En annan beräkningsgrund är den avkastning som ägaren baserat på denna avkastningsförordning skulle få betala, men som man har låtit bli att betala. I beräkningsgrunden ingår dock inte sådan avkastning som inte får betalas ut av ARA med stöd i aravabegränsningslagen eller räntestödslagen.¹¹

Utgångspunkten är alltså ägarens faktiska investering i samfundets eget kapital. Till beräkningsgrunden räknas inte sådana medel som samfundet har fått av andra än ägaren.

En placering kan göras i pengar eller som annan egendom som behövs för samfundets verksamhet, såsom aktiekapital, andelskapital eller en fond för placerat fritt eget kapital. Dessutom kan ägarens placering vara en annan post

9 Under räkenskapsperioden 2017 var en godtagbar avkastning fortfarande åtta procent, se det upphävda statsrådets beslut om intäktsföring av intäkter från allmännyt- tiga bostadssamfund (1203/1999).

10 Avkastningsförordningen (1371/2016), 2 §

11 Avkastningsförordningen (1371/2016), 2 §

(14)

som kan jämställas med eget kapital, till exempel ett koncernbidrag som äga- ren ger samfundet. De poster som hänförs till samfundets eget kapital beror på den lagstiftning som gäller för samfundet i fråga.¹²

Till beräkningsgrunden räknas både de medel som placerats när samfundet bildades och de placeringar som gjorts under verksamhetens gång. Samfun- det ska på egen hand utreda och vid behov visa att de medel som den läser in i beräkningsgrunden är investerade av ägaren.

Till beräkningsgrunden kan man dock också räkna sådana medel som ett icke-allmännyttigt samfund som hör till samma koncern placerar i ett allmän- nyttigt samfund, till exempel koncernbidrag från ett icke-allmännyttigt systerbo- lag som hör till samma koncern.¹³

Avdrag från beräkningsgrunden för avkastning

Från beräkningsgrunden för den godtagbara avkastningen avdras sådan åter- bäring av egna medel som placerats i ett samfund och som betalas till ägarna genom minskning av samfundets aktiekapital, andelskapital eller någon annan post som kan jämställas med dem eller genom inlösen eller förvärv av egna aktier eller andelar.¹⁴ Då bör man dock notera att avvecklingen av ägarens in- vesteringar försvagar samfundets kapitaltäckning och därmed kan påverka samfundets förutsättningar att verka som ett allmännyttigt samfund.¹⁵ I allmän- het kan återbetalning av kapital endast bli aktuellt i undantagsfall.

Från beräkningsgrunden drar man också av sådan av samfundet betalad godtagbar avkastning som inte betalats för tidigare räkenskapsperioder.¹⁶ Ef- tersom den icke betalade avkastningen läggs till de tillgångar som ägaren placerat och beaktas i beräkningsgrunden, är det nödvändigt att den också dras

12 Miljöministeriets motiveringspromemoria 15.12.2016.

14 Avkastningsförordningen (1371/2016), 3 §.

(15)

av från beräkningsgrunden när den senare betalas.

Om ägaren betalar ett allmännyttigt bolag mer än vad avkastningsförord- ningen möjliggör, drar man av den överstigande delen från beräkningsgrunden tills den har återburits till samfundet.¹⁷

Betalning av godtagbar avkastning

En godtagbar avkastning får betalas som dividend, annan vinstutdelning eller koncernbidrag eller annat bidrag. Som betalning av avkastning betraktas även en annan förmån med penningvärde som samfundet gett en ägare.

(16)

Sådana förmåner är:

1) skillnaden mellan räntan på ett lån som samfundet beviljat en ägare och den ränta som vid varje tidpunkt allmänt tas ut för lån som beviljats för liknande ändamål, om räntan på lånet understiger gängse räntenivå 2) räntan på ett lån som ägaren beviljat samfundet, till den del räntan över-

stiger storleken av den godtagbara avkastningen (4 %)

3) sådana fastighetsskötsel-, disponent- och förvaltningstjänster och andra motsvarande tjänster som samfundet anskaffat av ett samfund inom samma koncern till ett dyrare pris än den allmänna prisnivån

4) annan motsvarande förmån.¹⁸

Behandling av avkastning i koncernens allmännyttiga del

När det handlar om en koncern behandlas vid tillämpningen av bestämmel- serna om allmännyttighet (inklusive avkastning) alla allmännyttiga samfund som ingår i koncernen som ARA har utnämnt till allmännyttiga samfund och sådana bolag som äger statsunderstödda bostäder som omfattas av använd- nings- och överlåtelsebegränsningar eller aktier som ger besittningsrätt till dem. Mer information om allmännyttighet i en koncern finns i avsnitt 2.1 ovan.

Även avkastningen behandlas som en helhet i koncernens allmännyttiga del. I praktiken innebär detta att den allmännyttiga delen har en gemensam beräkningsgrund och en avkastning som kan delas ut. Godkänd avkastning kan betalas ut från vilken del som helst i bolaget. Avkastningen får dock inte överstiga storleken på den avkastning som kan betalas ut från hela den allmännyttiga delen.

(17)

Bild 2.Exempel på hur man för bolag i koncernens allmännyttiga del fastställer beräk- ningsgrunden för avkastningen och en godtagbar avkastning som kan betalas ut.

Överföringar av tillgångar inom koncernens allmännyttiga del påverkar inte be- räkningsgrunden eller storleken på den godtagbara avkastningen för delen, eftersom de behandlas som en helhet. Däremot påverkar överföringar av till- gångar från vilken del som helst i koncernens allmännyttiga del beräknings- grunden för koncernen som helhet och utbetalningen av avkastningen.

På motsvarande sätt beaktas en placering som gjorts utanför ett samfund i vilken allmännyttig del i koncernen som helhet som helst i beräkningsgrunden, om den i övrigt uppfyller förutsättningarna för den faktiska placeringen i sam- fundet (se beräkningsgrunden för avkastningen ovan).

(18)

I praktiken fastställer ARA beräkningsgrunden och storleken på avkastningen från räkenskapsperioden för de bolag i den allmännyttiga delen vars ägare står utanför den allmännyttiga delen. Även ett obetydligt utomstående ägande leder till att beräkningsgrunden och avkastningen fastställs för bolaget i fråga.

Av den anledningen fastställs till exempel inte beräkningsgrunden och avkast- ningsbeloppet för de dotterbolag som utnämnts som ägs av bolaget. Om det utnämnda dotterbolaget delar avkastningen utanför den allmännyttiga delen, beaktas den delade avkastningen som avkastning som fördelats av det ut- nämnda moderbolaget.

Förfarande vid försäljning av aktier i ett utnämnt bolag

Ett allmännyttigt bolag för vilket ARA tidigare har fastställt beräkningsgrunden och avkastningen kan säljas till en ny ägare som godkänts av ARA. ARA fast- ställer under aktiernas försäljningsår beräkningsgrunden och avkastningen för bolaget fram till aktiernas försäljningsdatum.

ARA fastställer beräkningsgrunden och avkastningen för det utnämnda bola- get för den nya ägaren från och med anskaffningsdagen, om bolagets nya modersamfund inte är ett samfund som ARA har utnämnt som allmännyttigt.

Beräkningsgrunden är då eget kapital som placerats i bolaget, till exempel aktiekapital, en byggnadsfond eller en annan placering i bolaget. Beräknings- grunden och avkastningen som bolaget ackumulerat tidigare överförs alltså inte till den nya ägaren tillsammans med bolaget. Om det för det bolag som ut- nämnts inte under den tidigare ägarens tid har fastställts en beräkningsgrund och en avkastning då bolaget hör till koncernens allmännyttiga del, fastställer ARA i fortsättningen dessa från och med aktiernas anskaffningsdag.

ARA fastställer inte beräkningsgrunden och avkastningen för ett

bolag som utnämnts till allmännyttigt bolag under den nya

ägaren, om bolagets nya ägare också är ett samfund som ARA

utsett till allmännyttigt.

(19)

2.4 Ordnande av ägande av bostäder

Det allmännyttiga samfundet ordnar ägandet av bostäderna så att en utjäm- ning av hyrorna eller bruksvederlagen är möjlig. Ett allmännyttigt samfund får inte organisera strukturen så att dess ansvar för hyres- eller bostadsrättshus i ekonomiska svårigheter äventyras.¹⁹

Utjämning av hyror är med stöd i arava- och räntestödslagen (efter 1.1.2002) möjligt mellan hyresbostäder som tillhör samma ägare, med undantag av avvi- kelser förknippade med ARA-hyresbostäder som är avsedda för grupper med särskilda behov och som är befriade från begränsningar med avseende på hy- resbestämning.²⁰ Med samma ägare avses hyresbostadsbolag som äger lä- genheterna direkt eller som förvaltar lägenheter som ägare av aktier i ett öm- sesidigt fastighetsaktiebolag.

Utjämning av hyror är möjligt mellan bostadsrättsbostäder med samma ägare. Bostadsrättsbostädernas skötselutgifter som är gemensamma för alla hus kan utjämnas. Skötselutgifter som den boende kan påverka genom sin egen verksamhet kan dock inte utjämnas. Bruksvederlag får inte heller jämnas ut mellan fritt finansierade bostadsrättshus och bostadsrättshus med statligt stöd.²¹

Om ägandet har ordnats så att till exempel alla gamla hyreshus finns i ett bolag och nyproduktion däremot genomförs i ett annat bolag, är det inte möjligt att på ett förnuftigt sätt jämna ut hyrorna eller bruksvederlagen mellan bostäder som är olika gamla.

Dessutom måste ett allmännyttigt samfund även i övrigt ha en samfundsstruk- tur som ger ett så bra stöd som möjligt för att ta ansvar för hus som hamnat i ekonomiska svårigheter. Samfundet får alltså inte dela upp sitt ägande exempelvis så att hyreshus med ekonomiska svårigheter avskiljs till ett eget bolag

20 Aravabegränsningslagen (1190/1993), 7 a § och räntestödslagen (604/2001), 13 a §.

21 Lagen om bostadsrättsbostäder (650/1990), 16 a §.

(20)

och lönsamma hyreshus till ett annat.

Eftersom bruksvederlagen för bostadsrättsbostäder och hyrorna för hyresbostäder inte får utjämnas sinsemellan är det tillåtet att ha samfundets bostadsrättshus i ett separat bolag.

²²

2.5 Risker i verksamheten och långivning

Ett allmännyttigt samfunds verksamhetsområde är att bygga och skaffa hyres- och bostadsrättsbostäder. Bostäderna ska hyras ut på sociala grunder eller erbjudas som bostadsrättsbostäder med målet att de boende ska ha goda och trygga boendeförhållanden till rimliga kostnader.

Ett allmännyttigt samfund får inte ta andra risker än sådana som ansluter sig till ovan avsedda verksamhet enligt dess verksamhetsområde. Det får inte ge lån till något annat samfund än ett annat samfund som hör till den allmännyt- tiga delen av koncernen. Ett allmännyttigt samfund får inte heller ställa säker- heter för andra än ovan avsedda samfunds skyldigheter. Ett undantag är en situation där det handlar om ett lån som ett samfund som hör till samma koncern tar och placerar i anskaffning eller byggande av hyresbostäder för ett samfund som hör till samma allmännyttiga del av koncernen.²³

Ett allmännyttigt samfund får inte ta andra risker än sådana som hänför sig till produktion, uthyrning och underhåll av allmännyttiga bostäder. Med detta vill man hindra en ökning av samfundets egna och därmed också statens risker på grund av annan affärsverksamhet. Samfundet får inte gå med i exempelvis affärs- och kontorsbyggnadsprojekt som innebär risker. Kravet hindrar dock inte sådan affärsverksamhet som hänför sig till samfundets sociala uthyrning

(21)

av bostäder, såsom att tillhandahålla tjänster inom fastighetsskötsel.

Ett samfund som betecknas som allmännyttigt får inte bedriva placeringsverksamhet som kan jämställas med

affärsverksamhet.

²⁴

Samfundet får inte heller av ovan nämnda anledning ge säkerhet eller pant för någon annan förpliktelse än en sådan som behövs för ett annat angivet samfund inom samma koncern eller ett samfund som äger bostäder som är underställda begränsningar beträffande användning och överlåtelse.²⁵

Disponibla medel för placering

Det är endast möjligt att samla medel till samfundet från:

• överskott på hyresverksamhet enligt självkostnadsprincipen

• medel som samlats in som avsättning eller

• överskott från eller försäljning av objekt som befriats från användnings- och överlåtelsebegränsningar.

Lagen kräver dock att överskottet som ackumulerats från hyresverksamheten enligt självkostnadsprincipen med avdrag för de medel som samlats in för av- sättningar, tas i beaktande vid bestämningen av de kommande årens bruksvederlag.²⁶ Det får sålunda inte användas som placeringstillgång. ARA har också rekommenderat samfund att göra extra amorteringar när räntorna är låga och hyrorna trots de extra amorteringarna hålls på en skälig nivå. Anvisningar om

26 Aravabegränsningslagen (1190/1993), 7 c § och räntestödslagen (604/2001), 13 c §.

(22)

extra amorteringar på lån finns i ARAs hyresbestämningsguide: Gå till guiden Av ovan nämnda anledningar kan de medel som används för placering alltså i praktiken endast vara medel som samlats in i form av avsättningar eller medel som samlats in från bolagets övriga verksamhet.

Placering av medel som ett samfund har förvärvat

När det gäller placering av medel som ett allmännyttigt samfund har förvärvat ska målet vara att bevara värdet på medlen, inte att eftersträva vinst. Samfun- det ska sträva efter att inte bara det nominella värdet utan också förmögenhet- ens realvärde bevaras. När man placerar medel ska man alltid iaktta särskild försiktighet och använda tillräcklig sakkunnighet.

När man väljer placeringsobjekt och beslutar om placeringstider ska man se till att det finns tillräckligt med tillgängliga

penningmedel för reparationer av samfundets bostadsbestånd och andra behov.

Placeringarna kan göras som direkta placeringar eller via placeringsfonder.

Placeringarna ska spridas för att minimera riskerna. Sättet att sprida placeringarna beror på det sammanlagda beloppet som ska placeras. För att minimera risken för kreditförlust får placeringen i ett direkt placeringsobjekt vara högst 10 procent av de medel som ska placeras, ifall det inte är fråga om följande placeringar: bankdepositioner, bankernas placeringscertifikat eller masskulde- brev till stater eller samfund med AAA-kreditklassificering.

Huvuddelen av placeringarna (minst 90 %) ska placeras:

• i depositioner noterade i euro hos kredit- eller finansieringsinstitut som står under offentlig tillsyn och som innehar koncession i Finland och/eller

• i obligationer med god kreditklassificering (AAA-BBB-) noterade i euro och/eller

• bolag med god kreditklassificering eller företagscertifikat eller obligationer noterade i euro och/eller

• andra motsvarande placeringsobjekt med låg risk och/eller

• placeringsfonder som dessa placerar i

(23)

Resten av placeringarna (högst 10 %) kan placeras fritt, dock med beaktande av ovan nämnda försiktighet och spridning. Placeringar noterade i valuta där valutakursrisken är skyddad i förhållande till euron (såsom valutaskyddade fondandelar) jämställs med placeringar noterade i euro.

Rapportering om placeringar

I samband med rapporteringen av de årliga uppgifterna ska en placeringsplan som godkänts av samfundets styrelse presenteras för ARA. Man ska också rapportera om placeringarna och riskerna i anslutning till dem till ARA, såvida placeringarna inte enbart gäller följande:

• Bankdepositioner

• Bankers placeringscertifikat

• Statliga obligationer eller obligationer i samfund med AAA-kreditklassificering.

2.6 Aktierna får inte vara föremål för offentlig handel

Allmännyttiga samfunds aktier eller andelar får inte vara föremål för offentlig handel.²⁷ Samfundets aktier får alltså inte vara noterade på exempelvis en börs eller annan motsvarande handelsplats. Målet för samfund som är föremål för offentlig handel är i första hand att öka värdet på de placeringar som ägarna gjort, vilket i sin tur inte får vara syftet med det allmännyttiga samfundets verksamhet.²⁸ Syftet med det allmännyttiga samfundet är att erbjuda invå- narna bra och trygga boendeförhållanden till rimliga kostnader.

(24)

Ett allmännyttigt samfunds moderbolag kan vara ett börsbolag. Det kan dock inte få större avkastning från ett allmännyttigt samfund inom koncernen än vad som anges i förordningen.

3 ALLMÄNNYTTIGA SAMFUNDS RAPPORTERINGS- SKYLDIGHETER

ARA övervakar att ett allmännyttigt samfund eller ett samfund som hör till en allmännyttig del av en koncern uppfyller kraven på allmännyttighet enligt 24 § i räntestödslagen eller 15 a § i aravalagen och handlar i enlighet med dem.

ARA har rätt att av samfund och deras revisorer få de uppgifter som behövs för tillsynen.²⁹

3.1 Årlig rapporteringsskyldighet

I syfte att genomföra sin övervakningsuppgift begär ARA årligen in uppgifter om samfundens verksamhet och ekonomi.

Samfundets årliga uppgifter

ARA ber varje år allmännyttiga samfund att rapportera in samfundens årliga uppgifter. Med årliga uppgifter avses uppgifter om samfundets verksamhet och ekonomi, såsom bokslutsuppgifter och andra nödvändiga tilläggsuppgifter.

Utöver den allmänna övervakningsuppgiften bedömer ARA på basis av de år- liga uppgifter som samfundet uppgett också samfundets förutsättningar att er- hålla lån, om samfundet ansöker om nya statsunderstödda lån eller understöd från ARA.

Samfunden skickar in uppgifterna via ARAs e-tjänst. Samfunden får alltid en separat begäran om inlämning av årliga uppgifter från ARA via e-tjänsten.

Man strävar efter att förlägga begäran om årliga uppgifter till våren, eftersom

29 Aravalagen (1189/1993), 15 c § och räntestödslagen (604/2001), 26 §.

(25)

en stor del av samfunden då också upprättar bokslut och hanterar annan rapportering till myndigheter.

Samfunden ska lämna in de årliga uppgifterna till ARA senast på det utsatta datumet.

Bekräftelse av betalning av avkastning i e-tjänsten

Allmännyttiga bolag och andelslag ska årligen i samband med att de årliga uppgifterna lämnas fylla i och fastställa samfundets kalkyl över avkastningen för föregående räkenskapsperiod. Samfundet bekräftar kalkylen i ARAs e- tjänst.

ARA skickar årligen en separat begäran till samfunden via e-tjänsten med när- mare anvisningar om kalkylen. ARA bekräftar betalningen av den slutliga avkastningen på basis av de uppgifter som samfundet uppgett i kalkylen och bokslutsuppgifterna. Vid behov ber ARA också samfundet om ytterligare information innan kalkylen slutgiltigt fastställs.

Kalkylerna som fastställts av ARA publiceras i ARAs e-tjänst,

varifrån ett separat meddelande skickas till samfunden.

(26)

3.2 Anmälan om allmännyttighet

Ett allmännyttigt samfund ska på förhand underrätta ARA om omständigheter som kan påverka uppfyllandet av kraven för allmännyttighet.

³⁰

Det handlar om en så kallad anmälan om allmännyttighet.

Vem har skyldighet att göra en anmälan om allmännyttighet?

Anmälningsskyldigheten gäller alla allmännyttigförpliktade underställda samfund och samfund som hör till koncernens allmännyttiga del. Anmälningsskyl- diga är alltså även, förutom det allmännyttiga samfundet, det allmännyttiga samfundets dotterbolag samt andra samfund som ingår i samma koncern och som är underställda användnings- och överlåtelsebegränsningar.

Det räcker att ett samfund inom samma koncern gör en anmälan om samma ärende till ARA.

När och hur görs anmälan?

Anmälan görs till ARA på förhand, alltså innan åtgärderna börjar. En anmälan på förhand är nödvändig för att ARA ska kunna genomföra dess föreskrivna övervakningsuppgift. ARA ska ha möjlighet att i tillräckligt god tid skaffa nöd- vändiga tilläggsutredningar och till exempel inleda förhandlingar om ifall den planerade åtgärden eventuellt påverkar uppfyllandet av kraven för allmännyt- tighet.

Exempelvis vid en fusion kan man göra en anmälan redan innan fusionspla- nen skrivs under, om man känner till de omständigheter som är av betydelse för ärendet.

(27)

Anmälan görs fritt formulerat och skickas via e-post till ARAs registratorskontor eller via ett meddelande i e-tjänsten.

Om man som samfund är osäker på om man behöver göra en anmälan om ett ärende rekommenderar ARA att samfundet frågar om detta på förhand via e-tjänsten eller via e-post.

Vilka saker bör anmälas?

Till ARA bör man informera om sådana omständigheter som kan inverka på om kraven för allmännyttighet uppfylls. Ärenden som förutsätter anmälan är åtminstone:

a) Omstruktureringar av företag

Exempelvis fusioner, delningar eller ägararrangemang för koncernens dotterbolag

Det kan till exempel vara förbjudet att i koncernens allmännyttiga del överföra bostäder som omfattas av användnings- och överlåtelsebe- gränsningar eller aktier som berättigar till besittning av dem från ett bolag till ett annat i syfte att splittra det statsunderstödda bostadsbestån- det till mindre företagshelheter. Målet för bestämmelserna om allmän- nyttighet är dock stora boendehelheter, som möjliggör utjämning av hyrorna i fastigheter som ägs av samma ägare samt tryggar en rimlig hy- resnivå och att samfunden hålls på en ekonomiskt stabil grund.

b) Utvidgning av verksamhetsområdet

Allmännyttiga samfund får i regel inte bedriva annan än social uthyr- ningsverksamhet samt anknytande verksamhet. Exempelvis fastig- hetsskötsel eller disponentskap kan anses ha samband med uthyrning av sociala bostäder.

c) Finansiering

Det kan exempelvis vara förbjudet med en situation där samfundet med hjälp av koncernbidrag strävar efter att överföra medel utanför ett allmännyttigt samfund eller en koncerns allmännyttiga del så att det kan äventyra uppfyllandet av kraven på allmännyttighet.

(28)

d) Ändringar i bestämmelser

Alla ändringar i bestämmelser är dock inte nödvändigtvis förknippade med kraven på allmännyttighet, så de behöver inte anmälas (till exempel förändringar i boendedemokratin).

e) Ändringar i bolagsordningen

Exempelvis att ändra ett vanligt fastighetsaktiebolag till ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag eller bostadsaktiebolag.

f) Placeringar

ARA ger inte placeringsråd, men ger anvisningar om placeringar som en del av övervakningen för allmännyttiga samfund. Närmare anvisningar om risker i verksamheten och placeringar finns i underkapitel 2.5.

Åtgärder kan vidtas först efter ARAs svar

ARA ger alltid svar på en anmälan om allmännyttighet. I svaret tar ARA ställ- ning till om den anmälda åtgärden godkänns eller inte. Åtgärden får inte på- börjas innan man fått svar från ARA. ARAs svar på anmälan kan inte överkla- gas och kan därmed inte överklagas genom besvär.

Om samfundet inte följer det svar som ARA ger och påbörjar en åtgärd som går emot allmännyttighet och, trots uppmaning från ARA, inte rättar till sitt för- farande inom en rimlig tidsfrist som fastställts av ARA, fattar ARA ett överklag- bart förvaltningsbeslut gällande samfundet. I beslutet krävs att samfundet ska följa bestämmelserna för allmännyttighet i situationen eller så förbjuds samfundet från att genomföra åtgärderna som går emot bestämmelserna för allmän- nyttighet. Närmare information om styrningen och övervakningen av allmän- nyttigheten finns i kapitel 4.

(29)

4 STYRNING OCH ÖVERVAKNING AV ALLMÄNNYT- TIGHET

ARA övervakar att ett allmännyttigt samfund eller ett samfund som hör till en allmännyttig del av en koncern uppfyller kraven på allmännyttighet enligt 24 § i räntestödslagen eller 15 a § i aravalagen och handlar i enlighet med dem.

³¹

Övervakningen görs årligen utifrån anmälningar och tillhörande boksluts- material. I ARAs styrnings- och övervakningsåtgärder ingår också att svara på anmälningar om allmännyttighet, att utföra inspektioner på basis av dokument samt att göra styrnings- och kontrollbesök på plats.

Vid övervakningen granskas bland annat samfundens förvaltning och ekonomi, verksamhet och verksamhetsområde, lån och säkerheter som samfundet beviljat, samfundets placeringar samt lagenligheten i den avkastning som samfundet delar ut till sina ägare.

4.1 Rätt till information från ett samfund eller en koncern

ARA och en person den befullmäktigat har rätt att i övervakningssyfte få nöd- vändiga uppgifter. Med en person som ARA har befullmäktigat kan man avse exempelvis en auktoriserad revisor som ARA har överlåtit granskningsuppgif- ten till.

De nödvändiga uppgifterna kan begäras in av ett allmännyttigt samfund, ett dottersamfund till ett allmännyttigt samfund samt av ett samfund som hör till samma allmännyttiga del av koncernen samt av deras revisorer.³² Rätten till information gäller såväl direkt uppgifter om ett utnämnt samfund, till exempel kontohandlingar och andra handlingar, som uppgifter om samfund som hör till

(30)

samma allmännyttiga del av koncernen.³³

4.2 Sanktioner som ställs för brott mot bestämmelser om all- männyttighet

Om ett samfund vidtar företagsarrangemang, gör överföringar av medel eller vidtar andra åtgärder som strider mot bestämmelserna för allmännyttighet, uppmanar ARA samfundet att rätta till situationen inom den tidsfrist som ARA bestämmer. Om situationen inte rättas till inom den angivna tidsfristen måste man ARA utifrån vad läget kräver ge order om att situationen ska rättas till eller meddela ett förbud mot att fortsätta förfarandet.³⁴

Om samfundet trots ARAs uppmaning och inom en av ARA utsatt rimlig tid inte rättar till sitt förfarande, fattar ARA ett förvaltningsbeslut gällande samfun- det. Genom beslutet åläggs samfundet att se till att ärendet i fråga överens- stämmer med bestämmelserna om allmännyttighet eller så förbjuds samfundet att vidta en åtgärd som strider mot bestämmelserna om allmännyttighet.

ARA kan enligt 15 c § i aravalagen eller 26 § i räntestödslagen påskynda före- läggandet eller förbudet:

• genom ett förbud för samfundet att i form av hyra ta ut ränta som beräk- nas på självfinansieringsandelen under högst fyra år och

• skjuta upp behandlingen av de ansökningar om statligt understöd som gäller bostadsproduktion som är anhängiga hos ARA.

Dessutom kan ARA återkalla utnämningen till allmännyttigt samfund. Det behandlas närmare i avsnitt 5.2.

(31)

5 ÅTERKALLANDE AV UTNÄMNING AV ETT ALL- MÄNNYTTIGT SAMFUND

5.1 Samfundet kan själv ansöka om återkallande av utnäm- ningen

ARA kan återkalla allmännyttiga samfunds allmännyttighetsstatus om samfundet själv ansöker om återkallande av utnämningen.

³⁵

Samfundet måste dock uppfylla bland annat följande villkor för att kunna över- väga att återkalla ett beslut om att utnämna ett samfund:

• Samfundet kan inte direkt eller indirekt äga något objekt eller någon bostad som omfattas av användnings- och överlåtelsebegränsningar

• Samfundet kan inte har några ARA-lån som understöds av staten

• Samfundets syfte är inte att i framtiden bygga eller förbättra objekt med stöd av ARA

• Ett samfund kan inte ha skulder till andra samfund som tillhör den all- männyttiga delen av koncernen eller ett gemensamt koncernkonto.

Varje ansökan behandlas från fall till fall på ARA. Behandlingen av ansökan kan utöver ovan nämnda förutsättningar även omfatta andra omständigheter, såsom pågående inspektioner eller andra oavslutade ärenden i anslutning till övervakningen av samfundet.

Samfundet kan ansöka om återkallande av utnämningen hos ARA genom en fritt formulerad ansökan. I ansökan ska man åtminstone ange de omständig- heter som inverkar på uppfyllandet av ovan nämnda förutsättningar. Vid behov ber ARA samfunden om mer information för att avgöra ärendet.

35 Aravalagen (1189/1993), 15 d § och räntestödslagen (604/2001), 27 §.

(32)

5.2 Återkallande av utnämning på myndighetens initiativ ARA kan återkalla allmännyttighetsstatusen för ett allmännyttigt samfund, om samfundet eller ett samfund som hör till samma allmännyttiga del av koncernen som samfundet inte längre

uppfyller de lagstadgade kraven för allmännyttighet eller handlar i strid med dem.

ARA kan på eget initiativ inleda en process för att återkalla allmännyttighets- statusen bland annat om samfundet inte längre har ett bostadsbestånd som omfattas av användnings- och överlåtelsebegränsningar och om det i huvud- sak bedriver annan verksamhet än sådan som är tillåten för ett allmännyttigt samfund. Samfundet bereds då tillfälle att delge sin åsikt om återkallandet av utnämningen till allmännyttigt samfund.

Dessutom kan ARA återkalla utnämningen om ett allmännyttigt samfund eller ett samfund som hör till samma allmännyttiga del av koncernen har vidtagit faktiska åtgärder som strider mot det allmännyttiga innehållet eller de villkor som fastställts enligt lag.³⁶

När ARA överväger att återkalla utnämningen tar ARA hänsyn till hur allvarligt samfundet har brutit mot eller handlat i strid med kraven på allmännyttighet.

Indragning av betalning och återbetalning av räntestöd

Om utnämningen av ett samfund återkallas kan ARA enligt 37 § i räntestödsla- gen besluta att räntestödet för hyresbostadslån eller bostadsrättshuslån som tillhör samfundet eller ett samfund som hör till samma allmännyttiga del av samfundet helt eller delvis dras in inom sex månader från det att utnämningen återkallades, om inte orsaken till återkallandet av utnämningen försvinner under denna tid.

Dessutom kan ARA ålägga låntagaren att helt eller delvis betala det räntestöd som staten redan har betalat ut för lånet till statens bostadsfond.

36 Aravalagen (1189/1993), 15 d § och räntestödslagen (604/2001), 27 §.

(33)

Om utbetalningen av räntestöd upphör med stöd av 37 § i räntestödslagen, men räntestödslånet inte återbetalas, ska låntagaren betala borgensavgift för det återstående lånekapitalet. Borgensavgiftens storlek är en procent (1 %) per år av det återstående lånekapitalet.

Statskontoret kan av särskilda skäl, på sina egna villkor, utifrån ansökan besluta att inte ta ut någon borgensavgift.

Uppsägning av aravalån

Om utnämningen av ett samfund återkallas, kan ARA med stöd av 37 § i aravalagen säga upp samfundets eller ett till samma koncern hörande samfunds bostadslån att det helt eller delvis ska återbetalas sex månader efter uppsäg- ningen. Om orsaken till återkallandet av utnämningen inte längre föreligger under denna tid, ska uppsägningen återkallas.