2021-02-15 Dnr KS/2021:68 Kommunstyrelsens planutskott
Start-PM
Detaljplan för Lidingö 12:194 och 12:206 Stadsdelen Käppala
Ärendet
Fastighetsägarna till grannfastigheterna Lidingö 12:194 och 12:206 i Käppala har under 2020 inkommit med varsin begäran om planbesked gällande ändring av detaljplan för respektive fastighet. Förslagen avser ändrad markanvändning till ändamålet bostad. De befintliga bostadshusen ligger i dag på mark som i den gällande detaljplanen anger park eller plantering. En ändring av markanvändningen till bostadsändamål skulle bekräfta dagens markanvändning. Fastigheten Lidingö 12:194 ägs av Lidingö stads
tomtaktiebolag. Fastigheten Lidingö 12:206 är privatägd.
Kommunstyrelsens planutskott har tagit beslut om positivt planbesked för båda fastigheterna. Miljö- och stadsbyggnadskontoret anser att ändring av detaljplanen för fastigheterna kan göras i en gemensam detaljplan.
Orienteringskarta med fastigheternas lokalisering markerad med röd oval.
Syfte
Planens syfte är att ändra den gällande användningen park eller plantering till
bostadsändamål för fastigheterna Lidingö 12:194 och 12:206. Detaljplanen ska utreda lämpliga byggrätter för fastigheterna samt utreda behovet av skydds- eller
varsamhetsbestämmelser för kulturhistoriskt värdefull bebyggelse inom planområdet.
Ansökan
Begäran om planbesked för fastigheten Lidingö 12:194 inkom 2020-09-14. Förslaget avser ändrad markanvändning till ändamålet bostad. Gällande detaljplan för större delen av fastigheten medger park eller plantering och en mindre del av fastigheten är inte planlagd. På fastigheten finns i dag en villa i trä som senast har använts som bostad och en ändring av detaljplanens tillåtna markanvändning skulle därmed bekräfta denna användning och göra fastigheten planenlig.
Begäran om planbesked för fastigheten Lidingö 12:206 inkom 2020-02-26. Förslaget avser ändrad markanvändning till ändamålet bostad. Gällande detaljplan medger park eller plantering. Fastigheten används i dag för bostadsändamål och en ändring av detaljplanens tillåtna markanvändning skulle därmed bekräfta dagens användning och göra fastigheten planenlig. Fastighetsägaren vill på detta sätt säkerställa att huset bevaras och får återuppbyggas i händelse av till exempel brand eller annan förstörelse.
Geografisk avgränsning och markägoförhållande
Planområdet ligger i stadsdelen Käppala, på gränsen till stadsdelarna Killinge och Gåshaga i sydöstra delen av Lidingö. Planområdet omfattar de två fastigheterna Lidingö 12:194 och Lidingö 12:206. Planområdet ligger sydväst om korsningen
Gåshagaleden/Bultvägen. Fastigheten Lidingö 12:194 ägs av Lidingö stads
tomtaktiebolag och har en area på 882 kvm. Fastigheten Lidingö 12:206 är privatägd och har en area på 1058 kvm. Planområdet har en total area på 1940 kvm.
Planförhållanden och riktlinjer Översiktsplan
I Lidingös översiktsplan är området utpekat som Bostad, inklusive park, skola och andra bostadskomplement. Fastigheten ligger även inom område som är utpekat som utvecklingsområde för Gåshaga och Käppala. Här framgår också att Käppalaverket behöver utöka sin verksamhet, inom den egna fastigheten, samtidigt som verksamheten och transporter till verket kräver skyddsavstånd till omgivande bebyggelse.
Utsnitt från Lidingös översiktsplan. Planområdet är markerat med grön cirkel.
I översiktsplanen anges bland annat följande förslag till utveckling för Gåshaga och Käppala:
Området kompletteras med olika typer av bostäder för att ge förutsättningar för ökad integration och förbättrad service i närområdet. I Gåshaga sker
kompletteringen öster om Käppalaverket på tidigare verksamhetstomter och i väster, längs Gåshagaleden. Även övriga bostadstillskott som kan stärka Käppala centrum ska främjas.
Kompletteringen längs Gåshagaleden ska leda till att Gåshaga länkas samman med bebyggelsen på Holavedsvägen. Befintlig bebyggelse på Gåshagahöjden ska regleras genom detaljplan. I övrigt ska skogsområdet på Gåshagahöjden bevaras.
Aktuell detaljplan är förenlig med översiktsplanen då den planlägger och bekräftar befintlig bostadsbebyggelse längs med Gåshagaleden.
Gällande detaljplan för fastigheterna är Förslag till ändring av stadsplan för delar av stadsdelarna Käppala och Killinge (kvarteret Vaktmästaren m.m) från 12 april 1972 (0186-22/1972D). Planen anger allmän plats för park eller plantering för fastigheterna Lidingö 12:194 och 12:206.
Gällande detaljplan för Lidingö 12:194 och 12:206. Fastigheterna är markerade med röd oval.
Den norra delen av fastigheten Lidingö 12:194 omfattas inte av någon detaljplan utan ligger utanför planlagd mark.
Del inom Lidingö 12:194 som ligger utanför detaljplanelagt område.
Bilden visar den del av fastigheten Lidingö 12:194 som inte omfattas av någon detaljplan.
Tidigare ställningstagande och beslut
Begäran om planbesked för fastigheten Lidingö 12:206 inkom 2020-02-26.
Kommunstyrelsens planutskott beslutade om positivt planbesked 2020-06-17.
Begäran om planbesked för fastigheten Lidingö 12:194 inkom 2020-09-14.
Kommunstyrelsens planutskott beslutade om positivt planbesked 2020-11-25.
Förutsättningar och förändringar
Stads- och landskapsbild
Planområdet ligger i stadsdelen Käppala, på gränsen till stadsdelarna Killinge och Gåshaga i sydöstra delen av Lidingö. På fastigheten Lidingö 12:194 finns idag en huvudbyggnad. På fastigheten Lidingö 12:206 finns idag en huvudbyggnad samt en komplementbyggnad som används som gäststuga. Båda villabyggnaderna är enplanshus med källare.
Marken inom planområdet sluttar uppåt från öst till väst. I öster vid Gåshagaleden ligger marknivån på cirka +11 meter och i väst på cirka + 18–19 meter. Fastigheten Lidingö 12:206 har en brantare sluttning än 12:194.
Planområdet ligger sydväst om korsningen Gåshagaleden/Bultvägen. I väster gränsar planområdet till ett naturområde. I öster gränsar planområdet till Gåshagaleden och till Lidingöbanan som går ut mot Gåshaga brygga. Söder om planområdet finns
flerbostadshusbebyggelse längs med Holavedsvägen. Flerbostadshuset har sju våningar och ligger på en höjd. Naturmark skiljer den storskaliga bebyggelsen från planområdets mer småskaliga villabebyggelse. Norr om Bultvägen och längs med Gåshagaleden finns mer villabebyggelse. Öster om Gåshagaleden ligger Käppalaverket samt andra
småindustrier. Längst ut på Gåshaga finns bostadsområden med villor, radhus och flerbostadshus.
Detaljplanen ska utreda möjligheten att planlägga fastigheterna Lidingö 12:194 och 12:206 för bostadsändamål. Detaljplanen ska utreda lämpliga byggrätter och
planbestämmelser för fastigheterna. Detaljplanens genomförande bedöms inte påverka stadsbilden i någon större utsträckning.
Kulturmiljö
Kring Bultvägen ligger en liten grupp med villor från 1910–1930-talet, vilka kan kopplas till den industrirelaterade egnahemsbebyggelse som på 1900-talet fanns i området. Nästan all motsvarande bebyggelse i grannskapet är idag borta. Villan på fastigheten Lidingö 12:206 bedöms vara kulturhistoriskt särskilt värdefull. Villan är från 1933 ritad av stockholmsarkitekten E. Hammar. Byggherre var banarbetare E. Helge.
Villan har ursprunglig exteriör med fasad av mättat gul locklistpanel, stora spröjsade fönster i ljust brunt, tidstypisk entré och tegeltäckt tälttak. Den inramas av en äldre trädgård med fruktträd, syrener, stödmurar och trappor i den kuperade sluttningen. Hela den lilla villamiljön har på så vis en mycket god ursprunglighet. Det är mycket viktigt att bevara denna kategori av småskalig villabebyggelse, som i dag blivit en sällsynthet i Käppala, Killinge och Gåshaga men som kulturhistoriskt sett har haft stark hemortsrätt på hela sydöstra Lidingö.
Den vänstra bilden visar byggnaden på Lidingö 12:206 sedd från Gåshagaleden. Den högra bilden visar byggnaden sedd från trädgården på baksidan.
Byggnaden på Lidingö 12:194 är ursprungligen byggd 1923 men har byggts till på 30- och 40-talet och därmed tappat en del av sitt ursprungliga uttryck.
Detaljplanen ska utreda lämpliga planbestämmelser för att skydda kulturhistoriskt värdefull bebyggelse inom planområdet. Detaljplanen ska utreda möjlighet till eventuell tillbyggnad av de befintliga byggnaderna inom fastigheterna.
Natur
I väster gränsar planområdet till ett naturområde med barrblandskog. Naturområdet har naturvärdesklassningen påtagligt naturvärde. I Lidingös grönplan är naturområdet utpekat som ett ekologiskt särskilt känsligt område (ESKO-område). ESKO-områden ska så långt som möjligt skyddas mot åtgärder som kan skada naturmiljön.
Naturområdet är även utpekad som ett värdeområde och del i ett grönt samband med barrskor. Värdeområdena ska bevaras och vårdas för att bibehålla och utveckla sina ekologiska värden. Det gröna sambandet är markerat som svagt från planområdet och österut på grund av Gåshagaleden som utgör en barriär.
Endast en liten del av planområdets norra del ligger inom det utpekade ESKO-området och värdeområdet. Fastigheterna har till viss del naturmarkskaraktär men bedöms ha en liten del i värdet av det större naturområdet utanför planområdet. Detaljplanens
genomförande bedöms inte ha negativ påverkan på de utpekade värdena.
Bilden visar ESKO-område och gröna samband. Planområdet är markerad med röd oval.
Markförhållanden
Marken inom planområdet består av urberg, postglacial sand samt glacial lera.
Jordartskarta (SGU).
Gator och trafik
Fastigheten Lidingö 12:206 har in- och utfart mot Gåshagaleden över gång- och cykelvägen som går längs med Gåshagaleden. Parkeringsplats finns i anslutning till infarten i fastighetens sydöstra hörn.
Fastigheten Lidingö 12:194 har in- och utfart mot Bultvägen på fastighetens norra sida.
Parkeringsplats finns i anslutning till infarten i fastighetens nordvästra hörn.
Gång- och cykelvägar
Längs med Gåshagaleden finns huvudcykelstråk från Gåshaga in mot Lidingö centrum.
Mellan Bultvägen och Herkulesvägen finns ett lokalt cykelstråk.
Kollektivtrafik
Öster om Gåshagaleden går Lidingöbanan mellan Ropsten och Gåshaga brygga.
Närmaste stationer är Käppala och Gåshaga, cirka 450 meter från planområdet.
Busslinje 291 mellan Ropsten och Gåshaga passerar på Gåshagaleden. Närmaste busshållplatser finns vid Käppala station och vid Gåshaga station.
Teknisk försörjning Vatten och avlopp
Fastigheterna ligger inom stadens verksamhetsområde för vatten och avlopp.
Fastigheterna är anslutna till kommunalt vatten och avlopp i Bultvägen och i Gåshagaleden.
Dagvatten
Fastigheten Lidingö 12:206 är ansluten till kommunal dagvattenledning i Gåshagaleden.
Dagvattenledningar finns även i Bultvägen. Dagvatten ska i första hand tas omhand lokalt på fastigheten.
Avfall
I området finns kommunal avfallshämtning. Avfallshämtning sker från Bultvägen och Gåshagaleden. Närmaste återvinningsstationer finns längs Holavedsvägen och längs Värdshusvägen vid Gåshaga station.
Störningar Buller
Planområdet ligger i nära anslutning till Gåshagaleden och Lidingöbanan. En översiktlig trafikbullerutredningen framtagen 2008 visar bullernivåerna från biltrafiken på
Gåshagaleden. Bullervärdet vid fasad ligger på 50–55 dBA, det är lägre än riktvärdet som anger att buller från spårtrafik och vägar inte bör överskrida 60 dBA ekvivalent ljudnivå vid bostadsbyggnads fasad. Till bostäder ska även en tyst uteplats med max 50 dBA ekvivalent ljudnivå kunna ordnas. På byggnadernas baksidor uppnås riktvärdet för tyst uteplats.
Buller från biltrafik på Gåshagaleden.
En bullerutredning har även gjorts för Lidingöbanan 2012. Fastigheterna inom
planområdet är inte bullerstörda från Lidingöbana. Bullervärdet vid fasad på fastigheten Lidingö 12:206 ligger på 45-50 dBA.
Buller från Lidingöbanan.
Bullersituationen vid planområdet bedöms inte utgöra hinder för att planlägga fastigheterna för bostadsändamål.
Farligt gods
Gåshagaleden och Värdshusvägen öster om planområdet är klassade som sekundära leder för transporter med farligt gods. Riskerna ska beaktas vid framtagande av detaljplaner inom 150 meter från väg och järnväg där det transporteras farligt gods.
Byggnaderna inom planområdet ligger cirka 20–30 meter från Gåshagaleden. Under planarbetet ska utredas om närheten till sekundär led för transporter med farligt gods innebär ett hinder för att markanvändningen ändras till bostadsändamål.
Käppalaverket
Öster om planområdet ligger Käppalaverket som är ett reningsverk av regionalt intresse som i nuläget servar 11 kommuner. Den snabba befolkningsökningen i Stockholms län innebär en ökning av antalet anslutna personer till Käppalaverket. Därför har
Käppalaverket fått tillstånd att utöka verksamheten för rening av avloppsvatten för upp till 900 000 personekvivalenter. Det är en utökning av dagens tillstånd med 200 000 personekvivalenter. Det nya tillståndet innebär även en ökning av
fordonsgasproduktion. I miljökonsekvensbeskrivningen till tillståndsansökan anges att transporterna till Käppalaverket kommer att öka. Lukten antas inte öka utan snarare minska då slamutlastningen nu är inbyggd och moderniserad. Utsläpp av luktande ämnen sker från reningsverket och tunnelsystemet. Anläggningen är till stora delar förlagd under jord vilket underlättar uppsamling och rening av luktande
ventilationsströmmar.
Käppalaverkets fastighet ligger cirka 65 meter från planområdet. Under planarbetet ska utredas om närheten till Käppalaverket innebär ett hinder för att markanvändningen ändras till bostadsändamål.
Tillgänglighet
Fastigheten Lidingö 12:206 är inte tillgänglig då den är kuperad och har trappor upp till entrén. Fastigheten Lidingö 12:194 är inte lika brant och entrén har
tillgänglighetsanpassats med en ramp från parkeringsplatsen.
Miljökonsekvenser
Detaljplanen bedöms inte innebära några negativa miljökonsekvenser då den främst bekräftar dagens markanvändning.
Frågor att utreda
Följande frågor behöver utredas under detaljplanearbetet:
Under planarbetet ska utredas om det är lämpligt att ändra den gällande markanvändningen park och plantering till bostadsändamål.
Detaljplanen ska utreda lämpliga byggrätter och planbestämmelser för fastigheterna.
Detaljplanen ska utreda möjlighet till eventuell tillbyggnad av de befintliga byggnaderna inom fastigheterna.
Detaljplanen ska utreda lämpliga planbestämmelser för att skydda kulturhistoriskt värdefull bebyggelse inom planområdet.
Under planarbetet ska utredas om närheten till sekundär led för transporter med farligt gods innebär ett hinder för att markanvändningen ändras till
bostadsändamål.
Under planarbetet ska utredas om närheten till Käppalaverket innebär ett hinder för att markanvändningen ändras till bostadsändamål.
Genomförande och ekonomi Planavtal
Planavtal ska tecknas med fastighetsägarna till Lidingö 12:194 och Lidingö 12:206.
Detaljplanen betalas av fastighetsägarna.
Planprocess
Detaljplanen föreslås handläggas med standardförfarande.
Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning
De befintliga bostadshusen ligger i dag på mark som i den gällande detaljplanen anger park eller plantering. Bostadsfastigheterna Lidingö 12:194 och Lidingö 12:206 strider i dag mot den gällande detaljplanen. Detta medför att byggnaderna inte får byggas upp vid händelse av skada. I Lidingö stads översiktsplan från 2012 ligger fastigheterna inom område för bostadsändamål. En detaljplaneändring till bostadsändamål bedöms därför vara i linje med översiktsplanen.
För att kunna ändra markanvändningen från park och plantering till bostadsändamål behöver det klarläggas att marken är lämplig för bostäder. Frågor rörande närhet till
sekundär led för transport av farligt gods samt närheten till Käppalaverket behöver utredas under planarbetet.
Byggnaden på fastigheten Lidingö 12:206 bedöms vara kulturhistoriskt särskilt
värdefull men saknar skydds- och varsamhetsbestämmelser i den gällande detaljplanen.
Detaljplanen ska utreda lämpliga planbestämmelser för att skydda kulturhistoriskt värdefull bebyggelse inom planområdet. Detaljplanen ska även utreda lämplig storlek på byggrätterna för fastigheterna.
Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanvägda bedömning är att frågan om ändrad användning till bostadsändamål på fastigheterna Lidingö 12:194 och 12:206 kan prövas i en gemensam detaljplaneprocess.
Miljö- och stadsbyggnadskontoret
Per Dunberg
Plan- och bygglovschef Ida Aronsson
Planarkitekt
