Förvaltningsberättelse
Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer
Ordinarie ledamöter Utsedd av Styrelsesuppleanter
Bo Mikael Johansson (2 år) Föreningen Aimo Vaara (1 år)
Tottie Samuelson (1 år) " Mikael Andersson (1 år)
Jan-Erik Tapper (2 år) "
Britt-Marie Johansson (2 år) "
Sten Lindström (1 år) "
Ordinarie revisor(er) Utsedd av Revisorssuppleant(er) Ann-Charlotte Alfredsson (1 år) Föreningen Jonas Brewits
Susanne Fogelberg (1 år) "
Valberedning
Valberedning är Gösta Jansson (1 år) och Helén Lindström (1 år).
Firmateckning
Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen av styrelseledamöterna Sten Lindström och Bo-M Johansson var för sig.
Fastigheter och lägenhet/lokaluppgifter
Föreningen äger fastigheterna Geten 1 och Oxen 15 i Skövde kommun med därpå uppförda 4 st byggnader med 31 lägenheter upplåtna med bostadsrätt och 1 lokal med hyresrätt. På fastigheterna finns även en garagebyggnad. Fastigheterna är uppförda 1947. Totalt anskaffningsvärde för byggnader och mark uppgår till 7 319 163 kr.
Fastigheternas adress är Ingegatan i Skövde.
Föreningens fastigheter fördelar sig enligt nedan:
11 st 1 rum och kök 27,5 kvm bostadsyta 9 st 3 rum och kök 86 kvm bostadsyta 3 st 4 rum och kök 110 kvm bostadsyta 3 st 4 rum och kök 119 kvm bostadsyta 5 st 5 rum och kök 146 kvm bostadsyta
1 st Lokaler 276,5 kvm lokalyta
13 st Garage 33 st P-platser
Total tomtarea uppgår till 9 775,4 kvm Total bostadsarea uppgår till 2 493,5 kvm Total lokalarea uppgår till 276,5 kvm Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Länsförsäkringar.
Fastigheterna har vid den allmänna fastighetstaxeringen för hyreshus 2013 samt den allmänna fastighetstaxeringen för småhus 2012 åsatts taxeringsvärde uppgående till 15 486 000 kr . Fastigheterna är åsatta värdeår 1947.
Förvaltning/organisationsanslutning
Från och med 2009-07-01 biträder RevisorsCentrum i Skövde AB styrelsen med föreningens förvaltning.
Under år 2013 anlitas Glimsveden Byggkonsult AB för byggledning.
Skövde Farmartjänst AB har under året skött den tekniska förvaltningen åt föreningen.
Underhåll Utfört underhåll
Föreningen har under 2013 utfört underhålls- och reparationsarbeten för 2 183 tkr. Den större delen 2 133 tkr avser panelbyte och målning fasader. Underhållskostnaderna specificeras i not 4 till resultaträkningen och not 15 till balansräkningen.
Ovanstående underhållsarbeten har inte gått mot underhållsfond utan har kostnadsförts till sin helhet.
Se under väsentliga händelser.
Underhållsplan och kommande års underhåll
Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Väsentliga händelser
Allmänt
Föreningen har under året hållit en ordinarie föreningsstämma den 2013-03-23.
Styrelsen har hållit 14 protokollförda sammaträden.
Förenings underhållsplan reviderad 2013-02-05 visar för de nio närmaste åren på ett underhållsbehov på 1 465 000 kr. Detta motsvarar en årlig genomsnittlig kostnad på 163 tkr (59 kr/kvm). Årets avsättning är 69 kr/kvm vilket täcker planerat
underhållsbehov.
Styrelsen har i samråd med RevisorsCentrum beslutat att skriva upp markvärdet i redovisningen till 3 142 tkr, från tidigare 142 tkr. Detta för att det bokförda värdet på marken och byggnaden bättre ska återspegla dess verkliga värde. Detta är också en åtgärd för en bättre anpassning till kommande förändring i det bokföringsmässiga regelverk avseende val av K2 eller K3 som är planerat till 2014 (beslut avseende ändrat regelverk kan dock skjutas upp).
Mark får skrivas upp om taxeringsvärdet och marknadsvärdet har ökat och ökningen visat sig vara bestående. Taxeringsvärdet på mark uppgår enligt den senaste allmänna fastighetstaxeringen till 5 975 tkr och det bokförda värdet uppgår nu till 3 142 tkr.
Styrelsen har gjort bedömningen att det nu bokförda värdet efter uppskrivningen kan antas vara bestående och i viss mån stigande, då marknadsvärde väsentligt överstiger bokfört värde.
Med hänsyn till att markvärdet har ett högre bokfört värde har årets underhållsarbeten kostnadsförts till sin helhet. Därav är förlusten för 2013 uppgående till 2 059 tkr vilket påverkar fritt eget kapital (se balansräkning), dock innebär uppskrivningen av marken att det bundna egna kapitalet ökar med 3 000 tkr, vilket totalt sett ger en positiv effekt på det egna kapitalet.
Ekonomi
Resultat och ställning
2013 2012 2011 2010 2009
Nettoomsättning, tkr 1 628 1 534 1 452 1 257 1 163
Rörelseresultat, tkr -1 684 433 203 -150 17
Res. efter finansiella poster, tkr -1 869 292 101 -223 -145
Balansomslutning, tkr 7 885 5 505 4 081 3 661 4 898
Avgifts- och hyresbortfall, % 0% 0% 0% 0% 0%
Soliditet, % 24,8% 14,9% 13,1% 11,9% 13,5%
Fond för yttre underhåll, tkr 1 108 918 728 538 585
Boendeavgifter
Årsavgifterna höjdes senast med 4 % från och med 2012-03-01.
Utgående årsavgift (varmhyra) utgör vid verksamhetsårets slut 545 kr/kvm bostadsyta.
Styrelsen har beslutat om oförändrade årsavgifter för 2014.
Överlåtelser
Under 2013 har 2 st överlåtelser av bostadsätter skett. Föreningens samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt.
Avtal
Föreningen har tecknat följande avtal avseende:
Skövde Farmartjänst AB Fastighetsskötsel
Skaraborgs Städ AB Städning
Com Hem AB Kabel-TV
Glimsveden Byggkonsult AB Byggkonsult
RevisorsCentrum AB Ekonomisk förvaltning Framtida utveckling
Vid jämförelse med föregående år är resultatet sämre till största del beroende på att fasadrenoveringen kostnadsfört i sin helhet. Avskrivningarna har ökat med hänsyn till förra årets aktivering av standardförbättringar på tak. Vidare har föreningen tecknat ett byggnadskreditiv med en kredit på 2 miljoner under hösten 2013 för att finansiera fasadrenoveringen vilket ökat räntekostnaderna, detta trots lägre räntesatser jämfört med föregående år. Engångskostnader i form utav ny fastighetsinteckning och utrangering av radonanläggning från 2011 har också belastat årets resultat.
Föreningen redovisar för verksamhetsåret 2013 ett negativt resultat. Resultatet är dock bättre än budgeterat, till stor del beroende på att kostnaden för fasadrenoveringen var lägre än budgeterat. Förbättringen av resultatet beror också på lägre räntesatser på banklånen än budgeterat.
Styrelsens mål är att göra BRF Vasastaden till ett attraktivt och tryggt boende i centrala Skövde genom en god balanserad ekonomi, effektiv förvaltning med effektiva
Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Till stämmans förfogande står följande medel
Balanserat resultat -130 733
Årets underskott -1 869 259
Avsättes till underhållsfonden -190 000
Ianspråktaget ur föreningens underhållsfond –
Summa underskott -2 189 992
Styrelsen föreslår följande disposition
Ianspråktagande av uppskrivningsfond för täckande av förlust 2 189 992
Överföres i ny räkning 0
Summa 2 189 992
Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.
Resultaträkning
2013-01-01 2012-01-01
Belopp i kr Not - 2013-12-31 - 2012-12-31
Rörelsens intäkter
Årsavgifter och hyror 2 1 627 880 1 534 062
Övriga förvaltningsintäkter 3 35 202 38 362
1 663 082 1 572 424 Rörelsens kostnader
Periodiska underhållskostnader 4 -2 144 297 –
Löpande reparationer 4 -38 794 -70 722
Fastighetsskatt -110 425 -108 160
Driftskostnader 5 -644 885 -619 051
Styrelse och personalkostnader 1 -12 293 -12 293
Avskrivningar av anläggningstillgångar 6 -366 256 -329 678
Övriga rörelsekostnader 7 -29 750 –
Rörelseresultat -1 683 618 432 520
Resultat från finansiella poster
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 30 16
Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -185 671 -140 581
Resultat efter finansiella poster -1 869 259 291 954
Resultat före skatt -1 869 259 291 954
Inkomstskatt – –
Årets resultat -1 869 259 291 954
Tillägg till resultaträkningen
Avsättning till underhållsfond -190 000 -190 000
Ianspråktagande av underhållsfond - –
Förändring av underhållsfond -190 000 -190 000
Resultat efter fondförändring -2 059 259 * 101 954
* Se under väsentliga händelser i förvaltningsberättelsen på sid 3 varför stort underskott för 2013
Balansräkning
Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark 10 7 823 371 5 189 627
Inventarier, verktyg och installationer 11 – –
Pågående nyanläggningar och förskott 12 – 29 750
7 823 371 5 219 377
Summa anläggningstillgångar 7 823 371 5 219 377
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Avgifts- och hyresfordringar – 4 342
Övriga fordringar 872 842
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 31 832 30 835
32 704 36 019
Kassa och bank 14 29 187 249 620
Summa omsättningstillgångar 61 891 285 639
SUMMA TILLGÅNGAR 7 885 261 5 505 016
Balansräkning
Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 15
Bundet eget kapital
Grundavgifter 41 050 41 050
Underhållsfond 1 108 149 918 149
Uppskrivningsfond 3 000 000 –
4 149 199 959 199
Fritt eget kapital
Balanserat resultat -320 733 -422 687
Årets resultat -1 869 259 291 954
-2 189 992 -130 733
Summa eget kapital 1 959 207 828 466
Långfristiga skulder
Fastighetslån 16 5 389 395 4 295 155
Checkräkningskredit (limit 300 tkr, f.år 300 tkr) – –
Summa långfristiga skulder 5 389 395 4 295 155
Kortfristiga skulder
Förskottsbetalda avgifter 101 247 104 955
Leverantörskulder 247 536 64 866
Skatteskulder 6 432 4 167
Övriga skulder 17 118 509 118 260
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 62 936 89 147
Summa kortfristiga skulder 536 660 381 394
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 885 261 5 505 016
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
Ställda säkerheter
För egna skulder och avsättningar
Fastighetsinteckningar 16 6 341 000 4 401 000
6 341 000 4 401 000
Ansvarsförbindelser Inga Inga
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
Belopp i kr om inget annat anges
Allmänna redovisningsprinciper
Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen samt
Bokföringsnämndens allmänna råd och vägledningar med undantag av att uppskrivningsfonden
har använts för täckande av förlust. Principerna är i övrigt oförändrade i jämförelse med föregående år.
Värderingsprinciper m m
Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.
Intäkter
Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt.
Fordringar
Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.
Avsättningar
Avsättning till föreningens underhållsfond sker med belopp enligt styrelsens beslut.
Skatt
En äkta bostadsrättsförening beskattas enligt schablon som privatbostadsföretag vilket innebär att det ej finns någon skillnad mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar i underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att beloppet kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång.
Följande avskrivningstider tillämpas:
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier, verktyg och installationer 5 år 20%
Byggnader 20-50 år 2% - 5,26%
Not 1 Styrelse- och personalkostnader
2013-01-01 2012-01-01 - 2013-12-31 - 2012-12-31
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Styrelsearvode 10 000 10 000
Övriga ersättningar till styrelsen (–) (–)
Föreningsvald revisor – –
Övriga anställda (–) (–)
Summa 10 000 10 000
Sociala kostnader 2 293 2 293
(varav pensionskostnader) (–) (–)
12 293 12 293
Not 2 Årsavgifter och hyror
2013-01-01 2012-01-01 - 2013-12-31 - 2012-12-31
Årsavgifter, bostäder 1 359 948 1 311 880
Hyror, lokaler 195 912 151 032
Hyror, bilplatser och garage 73 620 74 220
Hyresbortfall -1 600 -3 070
1 627 880 1 534 062
Not 3 Övriga förvaltningsintäkter
2013-01-01 2012-01-01 - 2013-12-31 - 2012-12-31
Tvättavgifter 4 440 5 640
Kabel-tv-avgifter 30 132 30 132
Elavgifter garage 380 627
Överlåtelseavgifter – 1 243
Övrigt 250 720
35 202 38 362
Not 4 Periodiska underhållskostnader
2013-01-01 2012-01-01 - 2013-12-31 - 2012-12-31
Innervägg med dörr 11 092 –
Byte av panel och målning 2 133 205 –
-2 144 297 –
Not 4 forts Löpande reparationer
2013-01-01 2012-01-01 - 2013-12-31 - 2012-12-31
Rep bostäder -1 504 –
Lokaler -663 -54 144
Reparation armatur utebelysning – -2 301
Skyltar till P-plats – -1 323
Reparation tvättutrustning -949 -5 038
Trädbeskärning och bortforsling -30 000 –
Reparation värme – -7 916
Elarbeten -5 678 –
-38 794 -70 722
Not 5 Driftskostnader
2013-01-01 2012-01-01 - 2013-12-31 - 2012-12-31
Städning -20 856 -20 220
Fastighetsskötsel -55 876 -55 449
Fastighetsförsäkring -31 172 -29 357
Konsultation byggledning -19 565 -17 002
Kabel-TV -25 784 -25 040
Administration fast arvode -62 500 -54 396
Administration extra arbeten 2 100 -6 785
Revision – -1 339
Konsultarvoden – -2 500
Övriga administrativa kostnader -7 671 -3 799
Fordonskostnader -288 -326
Förbrukningsinventarier – 1 945
Förbrukningsmaterial -6 195 -2 789
Vatten -56 641 -42 824
El -24 784 -24 809
Fjärrvärme -311 996 -315 473
Renhållning -18 889 -18 889
Bortforsling kompost -4 768 –
-644 885 -619 051
Not 6 Avskrivningar av anläggningstillgångar
2013-01-01 2012-01-01 - 2013-12-31 - 2012-12-31
Byggnader -366 256 -325 008
Inventarier, verktyg och installationer – -4 670
-366 256 -329 678
Not 7 Övriga rörelsekostnader
2013-01-01 2012-01-01 - 2013-12-31 - 2012-12-31
Förlust vid utrangering Radonbrunn från 2011 -29 750 –
-29 750 –
Not 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter
2013-01-01 2012-01-01 - 2013-12-31 - 2012-12-31
Ränteintäkter skattekonto 30 16
30 16
Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter
2013-01-01 2012-01-01 - 2013-12-31 - 2012-12-31
Räntekostnader, fastighetslån -145 515 -138 384
Räntekostnader bank -981 -2 197
Fastighetsinteckning -39 175 –
-185 671 -140 581
Not 10 Byggnader och mark
2013-12-31 2012-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden byggnader
Vid årets början och slut 8 832 014 7 182 084
Fastighetsförbättringar – 1 649 930
8 832 014 8 832 014
Ackumulerade avskrivningar enligt plan byggnader
Vid årets början -3 784 445 -3 459 437
Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -366 256 -325 008 -4 150 701 -3 784 445
Planenligt restvärde byggnader vid årets slut 4 681 313 5 047 569
Anskaffningsvärde mark
Vid årets början 142 060 142 060
142 060 142 060
Uppskrivning mark
Årets uppskrivning mark 3 000 000 –
3 142 060 284 120
Planenligt restvärde vid årets slut 7 823 373 5 189 629
Taxeringsvärden, byggnader Geten 1 & Oxen 15 9 511 000 9 017 000
(varav lokaler) (977 000) (678 000)
Taxeringsvärden, mark Geten 1 & Oxen 15 5 975 000 5 228 000
15 486 000 14 245 000
Not 11 Inventarier, verktyg och installationer
2013-12-31 2012-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 23 350 23 350
Avyttringar och utrangeringar – –
23 350 23 350
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början och slut -23 350 -18 680
Avyttringar och utrangeringar – –
Årets avskrivning enligt plan – -4 670
-23 350 -23 350
Planenligt restvärde vid årets slut – –
Not 12 Pågående nyanläggningar och förskott
2013-12-31 2012-12-31
Vid årets början 29 750 29 750
Utrangering -29 750 –
– 29 750
Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
2013-12-31 2012-12-31
Fastighetsförsäkring 24 186 23 110
Kabel-TV 6 586 6 445
Tvättstugeavgifter 1 060 1 280
31 832 30 835
Not 14 Kassa och bank
2013-12-31 2012-12-31
Nordea Checkräkning 29 187 249 620
29 187 249 620
Not 15 Eget kapital
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Insatser
Underhålls-
fond Uppskrivningsfond
Balanserat och årets resultat
Vid årets början 41 050 918 149 – -130 733
190 000 -190 000
– 3 000 000
Årets resultat -1 869 259
Vid årets slut 41 050 1 108 149 3 000 000 -2 189 992
Avsättning till
underhållsfond enl plan Uppskrivning mark
Specifikation av föreningens underhållsfond
2013-12-31 2012-12-31
Behållning vid årets början 918 149 728 149
Avsättning enligt plan 190 000 190 000
1 108 149 918 149
Not 16 Fastighetslån
Konverterings- Panter
Långivare Skuldbelopp Räntesats datum inomläge
Nordea 1 340 000 2,98 Rörligt 4 401 000
Nordea 1 395 155 2,98 Rörligt 4 401 000
Nordea 390 000 2,98 Rörligt 4 401 000
Nordea 1 170 000 2,98 Rörligt 4 401 000
Byggnadskreditiv 1 212 500 4,02 Rörligt 6 341 000
Summa lån 5 507 655
Avgår nästa års
amortering -118 260
5 271 135
Beviljad kredit på byggnadskreditivet uppgår till 2 miljoner 4 916 355 kr förfaller senare än 5 år efter balansdagen.
Not 17 Övriga skulder
2013-12-31 2012-12-31
Kommande års amortering på fastighetslån 118 260 118 260
Övrigt 249 –
118 509 118 260
Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2013-12-31 2012-12-31
Räntekostnader 16 509 22 071
Övriga poster 46 427 67 076
62 936 89 147
Skövde 2014-
Bo-M Johansson Tottie Samuelson
Ordförande
Jan-Erik Tapper Britt-Marie Johansson
Sten Lindström
Vår revisionsberättelse har avgivits 2014-
Susanne Fogelberg Ann-Charlotte Alfredsson
