Detaljplan för del av
Osdal 7
i Ulricehamn, Ulricehamns kommun, Västra Götalands län
Enkelt planförfarande enl. 5 kap 7§ Plan och bygglag 2010:900 Diarienummer:SMB 2014.0981
Upprättad: 2015-05-22
Samrådshandling
Foto: MSB, 2009
Innehåll
HANDLINGAR ... 5
INLEDNING ... 5
Planens förenlighet med miljöbalken, kapitel 3,4 och 5 ...5
Syfte och huvuddrag ...6
Process ...6
Plandata ...6
Läge ... 6
Areal och markägande ... 7
Översiktsplan ...7
FÖP ...7
Program för planområdet ...8
Detaljplan ...8
Riksintresse kulturmiljövård ...8
Riksintresse naturvård ...9
Tomtindelning ...9
Vattenskyddsområde ...9
Strandskydd ...9
FÖRUTSÄTTNINGAR ... 9
Natur och kultur ...9
Mark och vegetation ... 9
Geoteknik ... 10
Markföroreningar ... 10
Historik ... 11
Risk för höga vattenstånd ... 11
Naturvärden ... 11
Kulturmiljövärden ... 11
Fornlämningar ... 11
Gator och trafik ... 11
Gatunät och trafik ... 11
Parkering ... 12
Götalandsbanan ... 12
Störningar ... 12
Farligt gods ... 12
Teknisk försörjning ... 12
Dagvatten ... 12
FÖRSLAG TILL FÖRÄNDRING ... 12
Natur och kultur ... 12
Mark och vegetation ... 12
Kulturmiljövärden ... 12
Bebyggelse ... 12
Placering och utformning ... 12
Tillgänglighet ... 13
Grundläggning ... 13
Friytor ... 13
Vattenområden ... 13
Strandskydd ... 13
Gator och trafik ... 13
Gatunät och trafik ... 13
Parkering ... 13
Störningar ... 13
Buller ... 13
Elektromagnetiska fält ... 14
Teknisk försörjning ... 14
Dag- och dräneringsvatten ... 14
Illustration ... 14
BEHOVSBEDÖMNING ... 14
Behovsbedömning ... 14
Artskyddsförordning ... 14
KONSEKVENSBESKRIVNING ... 15
Hushållning med mark och vatten ... 15
Utbyggnadsalternativ ... 15
Nollalternativ ... 15
Naturvärden ... 15
Kulturmiljövärden ... 15
Landskapsbild, stadsbild ... 15
Trafik ... 15
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ... 16
Inledning ... 16
Organisatoriska frågor ... 16
Tidplan ... 16
Genomförandetid ... 16
Huvudmannaskap ... 16
Ansvarsfördelning ... 16
Fastighetsrättsliga frågor ... 16
Markförsörjning ... 16
Allmän platsmark ... 16
Kvartersmark ... 17
Fastighetsbildning m.m. ... 17
Förändring av fastighetsindelningen ... 17
Konsekvenser för fastighetsägare inom planområdet ... 17
Osdal 7 ... 17
Ekonomiska frågor ... 17
Planekonomi ... 17
Anslutningsavgift för vatten, avlopp, dag- och dränvatten ... 17
Gatukostnader ... 17
Byggnation ... 17
Övriga avgifter ... 17
Tekniska frågor ... 17
Väg och trafik ... 17
Gångfartsområde ... 17
Vatten och avlopp ... 18
Dag- och dräneringsvatten ... 18
El/tele och uppvärmning ... 18
Tekniska utredningar ... 18
Genomförandebeskrivningsrättsverkan ... 18
ARBETSGRUPP ... 19
SAMRÅDSHANDLING Detaljplan för
del av Osdal 7 Ulricehamns stad Ulricehamns kommun Västra Götalands län
PLANBESKRIVNING HANDLINGAR
Till detaljplaneförslaget hör följande handlingar:
plankarta med bestämmelser, skala 1:250 (A3)
planbeskrivning med konsekvensbeskrivning och illustration
genomförandebeskrivning
fastighetsförteckning Övriga handlingar/ utredningar:
geoteknisk utredning från 2015-04-17
INLEDNING
Planens förenlighet med miljöbalken, kapitel 3,4 och 5
Planen bedöms vara förenlig med 3 kap miljöbalken (MB), som rör grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden.
Lokaliseringen av planen bedöms som lämplig. Planen bedöms inte leda till några negativa effekter på människors hälsa och säkerhet. Planområdet berörs av riksintresse för
kulturmiljövård. Särskild hänsyn tas därför vid utformningen av ny bebyggelse.
Användningen bedöms tillgodose ett mycket angeläget samhällsintresse och allmänt behov.
MB kapitel 4 behandlar ”Särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet”. Planområdet berör inte något av dessa områden.
Detaljplaneområdet omfattas därmed inte av kapitel 4.
Enligt kapitel 5 i miljöbalken ska kommuner och myndigheter säkerställa att uppställda miljökvalitetsnormer iakttas.
Planen bedöms inte påverka möjligheten att följa miljökvalitetsnormerna.
Kap 7 avser skydd av naturen. Planen berör inte Natura 2000, biotoper eller naturreservat.
Strandskydd återinträder för planområdet i samband med planläggning men skäl föreligger som gör att detta ska upphävas.
Syfte och huvuddrag
Detaljplanen syftar till att möjliggöra en transformatorstation på sydöstra delen av fastigheten Osdal 7. Den tekniska anläggningen är idag lokaliserad i den intilliggande fastigheten Krämaren 4, men bör flyttas för att Krämaren 4 ska kunna utvecklas för annan användning i framtiden.
Process
Planprocesserna för detaljplanen genomförs med enkelt planförfarande i enlighet med Plan- och bygglag (PBL) 2010:900 5 kap. 7 § då planen inte är av stor vikt och saknar intresse för allmänheten. Planen bedöms inte medföra en betydande miljöpåverkan.
Enligt PBL 5 kap. 15 § ska länsstyrelsen, kända sakägare, kända organisationer av hyresgäster och de myndigheter, sammanslutningar och enskilda i övrigt som har ett väsentligt intresse av förslaget underrättas och beredas tillfälle till samråd. Framförda synpunkter redovisas.
Politiska beslut tas om ändringar och om hur det fortsatta arbetet ska bedrivas.
Plandata
Läge
Planområdet ligger i centrala Ulricehamn, på den sydöstra delen av fastigheten Osdal 7.
Området gränsar mot Sturegatan i öster, infart till Hotell Bogesund i söder, gatuparkering i norr samt en gräsbevuxen slänt i väster.
Planområde inom röd markering. MSB 2015
Areal och markägande
Planområdet omfattar del av fastigheten Osdal 7 och berör endast kvartersmark.
Planområdet omfattar en yta om ca 90 kvm.
Översiktsplan
Gällande översiktsplan för Ulricehamns kommun antogs i februari 2002. Området omnämns inte i översiktsplanen.
FÖP
I den fördjupade översiktsplanen för Ulricehamns stad, antagen den 26 maj 2008, nämns inte området. Men i den fördjupade översiktsplanen förespråkas generellt så kallade infillprojekt, dvs. enstaka bostadsbyggnader som innebär en förtätning av centrala Ulricehamn.
Enligt den fördjupade översiktsplanen är Ulricehamn en kulturhistoriskt och socialt värdefull miljö av riksintresse som ska bevaras och vårdas. Det ställs krav på anpassning i skala och form till omgivande stadsmiljö vid nybyggnation som inte strider mot kulturmiljövärdena.
Planförslaget anses förenligt med fördjupning av översiktsplanen.
Program för planområdet Detaljplan
Gällande detaljplan för området vann laga kraft 24 juli 1987. Planen anger för det aktuella området bostäder, handel och hotell. Tidigare detaljplaner för området är fastställda 30 augusti 1974 samt 6 april 1934.
Utdrag ur gällande detaljplan från 24 juli 1987. MSB.
Riksintresse kulturmiljövård
Planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljövård.
Riksintresse för kulturmiljövård. MSB 2015.
Riksintresse naturvård
Planområdet ligger inte inom riksintresse för naturvård.
Tomtindelning
För området finns ingen gällande tomtindelning.
Vattenskyddsområde
Området ligger inom primärt vattenskyddsområde. Detta innebär att markarbeten som till exempel pålning, spontning, borrning samt underjordsarbeten inte får ske utan tillstånd av Samverkansnämnden miljö och bygg i Ulricehamns kommun.
Strandskydd
Enligt Miljöbalken kapitel 7 råder generellt strandskydd 100 meter vid sjöar och vattendrag för att tillgodose allmänhetens tillgång till friluftsliv samt att bevara goda livsvillkor för växt och djurlivet.
För sjön Åsunden gäller strandskydd med 300 meter. Strandskyddet sträcker sig från strandlinjen både ut i vattnet och upp på land. I gällande detaljplanen är strandskyddet upphävt.
Enligt Miljöbalken gäller strandskyddet åter, om gällande detaljplan ersätts med en ny detaljplan.
FÖRUTSÄTTNINGAR
Natur och kultur
Mark och vegetation
Planområdet består till största del av hårdgjord plan yta som idag används för parkering.
Områdets västra del består av en slänt som sluttar i nordvästlig riktning mot Strandgatan.
Nivåskillnaden väster om planområdet, från Sturegatan ner till Strandgatan, är ungefär 11 meter. Slänten består av marktäckande gräs och buskar.
Foton över planområdet. MSB 2014.
Geoteknik
Planområdet består enligt jordartskartan från Statens geologiska undersökning (SGU) av isälvssediment som sten, grus och sand.
Utdrag ur jordartskarta. SGU 2015.
I samband med framtagandet av gällande detaljplan från 24 juli 1987 utfördes en översiktlig geoteknisk undersökning på uppdrag av Ulricehamns kommun. Den geotekniska
undersökningen utfördes den 12 maj 1986 och bedömer området som stabilt och fastslår att någon risk för ras och skred ej föreligger. Sedan år 1986 har normerna förändrats för ny bebyggelse. Därför har en ny geoteknisk undersökning för området utförts 17 april 2015 av Tyréns AB på uppdrag av Ulricehamns kommun.
Utförda geotekniska undersökningar och stabilitetsberäkningar visar att markbelastningar upp till 45 ton kan tillåtas, förutsatt att belastningen sker över en area om minst 3,3x5,6 m2.
Därmed anses att planerad transformatorstation kan placeras enligt förslag och
tillfredsställande säkerhet mot skred erhålls. Utförd analys gäller så länge släntens geometri inte förändras.
Mot bakgrund av att fyllningens egenskaper kan variera rekommenderas att stationen inte placeras närmare än 1 meter från släntkrönet. Vid grundläggning bör fyllningsmassorna under bottenplattan schaktas ur till naturligt avlagrad sand och ersättas med material av materialtyp 2, vars densitet ej överstiger 20 kN/m3 (tjälfarlighetsklass 1), exempelvis sand eller grus.
Markföroreningar
Området är utpekat som potentiellt förorenat område av länsstyrelsen, ej riskklassat.
Utdrag ur
Länsstyrelsen WebbGIS 2015.
Efterforskningar visar att det potentiellt förorenade området länsstyrelsen avser ligger inom kvarteret Krämaren, öster om planområdet. Information om området visar att det inom fastigheten Krämaren 1 tidigare har bedrivits drivmedelsförsäljning. Marken inom fastigheten Osdal 7 bedöms därför inte vara förorenad.
Historik
Området är en avslutad grustäckt, den så kallade ”grusgropen”. Grusgropen beskrivs med sitt centrumnära läge som en framtida utbyggnadsresurs i gällande detaljplan från 24 juli 1987.
Marknivåer inom området för den avslutande grustäkten varierar från cirka +178 vid släntkrönet till +168 vid släntfoten.
Risk för höga vattenstånd
En riskkartering för översvämningar i Åsunden och Ätran nedströms har tagits fram av SMHI och Räddningsverket, 2000/156204. Nivåerna mäts i meter över havet. För
Ulricehamn är konsekvenserna av ett ”max flöde” relativt begränsade. Åsunden har normalt nivån 163,0 – 165,0 med medelnivå på 163,97. Under 2002 (februari – mars) och 2004 (november) har sjön tidvis nått nivåer på ca 164,90. Det finns en notering 1951 på 165,27. I SMHI:s utredning redovisas dels en 100-års nivå, dels en maxnivå baserad på
dimensionsberäkningar för dammar i riskklass 1. Hundraårsnivån ligger på 165,5.
Kommunen har valt att utgå från maxnivån och att bearbeta denna mot kommunens primärkarta. Översvämningsnivån beräknas då nå upp till maxnivån 166,0 i enlighet med primärkartan.
Planområdet berörs inte av risk för höga vattenstånd.
Naturvärden
Området berörs inte av riksintresse för naturvård. Det bedöms inte finnas miljöer som är lämpliga för arter i artskyddsförordningen. Planområdet innehåller inga ekologiskt känsliga miljöer eller särskilda naturvärden.
Kulturmiljövärden
Planområdet ligger inom riksintresse för Kulturmiljövård Ätrans dalgång (KP 49:4) som utgör dalgångsbygd med kontinuerligt landskapsutnyttjande sedan stenåldern. Riksintresset innebär att särskild hänsyn ska tas vid utformning av ny bebyggelse samt att befintliga byggnader inte bör förvanskas.
Fornlämningar
Det finns inga kända fornlämningar inom området.
Gator och trafik
Gatunät och trafik
Området trafikförsörjs från Sturegatan.
Parkering
Planområdet används idag för markparkering.
Götalandsbanan
Området eventuellt kan beröra en av de framtida sträckningarna av den tänkta Götalandsbanan. Framtida riksintresset för Götalandsbanan ska beaktas i planen.
Störningar
Farligt gods
Sturegatan och Strandgatan (Väg 157) är inte utpekade som primära eller sekundära transportleder för farligt gods.
Teknisk försörjning
Dagvatten
Det finns dagvattenledningar i anslutning till planområdet. Översvämningsrisk föreligger ej.
FÖRSLAG TILL FÖRÄNDRING
Natur och kultur
Mark och vegetation
Nuvarande markparkeringar inom planområdet ersätts med en transformatorstation.
Kulturmiljövärden
Genomförandet av detaljplanen bedöms inte hindra en eventuell framtida förtätning staden som den fördjupade översiktsplanen förespråkar. Tvärtom möjliggör en teknisk anläggning i området en eventuell framtida förtätning.
Nybyggnation anpassas till omgivande stadsmiljö i skala och form och tar största möjliga hänsyn till kulturmiljövärdena. Användningen medför en från allmän synpunkt god hushållning och bör därför få företräde enligt Miljöbalk 1998:808 3 kap. 1, 6 §§.
Bebyggelse
Placering och utformning
Placering och utformning av den inomhusbetjänade transformatorstationen har valts i samråd med kommunens tjänstemän. Byggnaden ska utformas med en färgsättning ansluter till allmänna karaktärsdrag hos omgivande bebyggelse. Kulören på fasad, ventilationsgaller samt dörrar ska vara vitaktig, förslagsvis i NCS-skala S 1005-Y10R. Taket ska vara av typen sedum- eller grästak. Byggnaden kommer ha en totalvikt av ca 40 ton.
Tillgänglighet
Transformatorstationen har ett fritt område på ca två meter kring byggnaden. Kring de två sidor av byggnaden som har dörröppningar bör marken beläggas med asfalt. Avståndet bidrar till en god tillgänglighet för betjäning av stationen.
Grundläggning
Transformatorstationen grundläggs med en betongplatta som schaktas ned ca 60 cm i marken. Särskilt tillstånd för detta krävs från Samverkansnämnden miljö och bygg då området är del av stadens primära vattenskyddsområde.
Friytor
Vattenområden
Den tekniska anläggningen som detaljplanen medger bedöms inte påverka säkerheten för det primära vattenskyddsområdet.
Strandskydd
Genomförandet av planen förutsätter att strandskyddet upphävs. Som särskilda skäl enligt Miljöbalk 1998:808 7 kap. 18 c-d §, hänvisas till punkt 1,2 och 5:
1. Redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften
2. Genom en väg, järnväg, bebyggelse, verksamhet eller annan exploatering är väl avskilt från området närmast strandlinjen.
5. Behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området
Gator och trafik
Gatunät och trafik
Transformatorstationen trafikförsörjs för betjäning från Sturegatan.
Parkering
Med planens genomförande tas tre parkeringsplatser i anspråk. Företaget som disponerar parkeringsplatserna är informerade om detta och avtalet mellan dem och fastighetsägaren har sagts upp.
Störningar
Buller
Transformatorstationen bedöms inte ge upphov till buller.
Elektromagnetiska fält
Transformatorstationen kommer att öka närvaron av elektromagnetiska fält i området. De tillkommande fälten kommer att koncentreras i relativ närhet till transformatorstationen.
Den elektriska spänningen i stationen kommer enligt Ulricehamns energi AB vara låg, ungefär 10 kV. Det elektromagnetiska fältet bedöms reduceras till omätbara nivåer inom 10 meter från byggnaden. Ingen angränsande bebyggelse eller verksamhet bedöms därför påverkas av elektromagnetiska fält från transformatorstationen.
Teknisk försörjning
Dag- och dräneringsvatten
Dag- och dräneringsvatten från planområdet ansluts till befintligt system eller infiltreras lokalt.
Illustration
Sektion. MSB 2014.
BEHOVSBEDÖMNING
Behovsbedömning
En checklista har tagits fram för bedömning av planens konsekvenser för miljön. Den
förberedande MKB-checklistan fastslår att projektet inte har någon påvisbar negativ effekt på miljön.
En MKB (miljökonsekvensbeskrivning) enligt Miljöbalken kommer inte att upprättas eftersom planen inte innebär någon betydande påverkan som avses i PBL 4 kap. 34 § av miljö, hälsa, hushållning av mark och vatten och andra naturresurser.
Artskyddsförordning
Det bedöms inte finnas miljöer inom planområdet som är lämpliga för arter i artskyddsförordningen.
KONSEKVENSBESKRIVNING
Hushållning med mark och vatten
Etablering av en teknisk anläggning i området krävs för att tillgodose ett allmänt
samhällsbehov av elektricitet. Området är strategiskt valt av Ulricehamns energi AB och Ulricehamns kommun, någon annan placering av transformatorstationen är inte optimal.
Ställverket står idag i Ulricehamns energi AB:s tidigare fastighet Krämaren 4, vid Norra Kullgatan, öster om fastigheten Odal 7. Med en flytt av anläggningen till föreslaget område öppnas nya möjligheter för fastigheten Krämaren 4. De parkeringsplatser som idag finns på området bedöms kunna tillgodoses på annan plats.
Utbyggnadsalternativ
Om planområdet byggs ut enligt förslaget skapas ett nytt område för en teknisk anläggning, en transformatorstation, i Ulricehamn. Områdets användning ändras från parkeringsyta till område för teknisk byggnad.
Nollalternativ
Nollalternativet innebär att marken även fortsättningsvis kommer att användas för
parkering. Ställverket i fastigheten Krämaren 4 kan ej flyttas av Ulricehamns energi AB till föreslagen plats.
Naturvärden
Projektet berör ej område av högt regionalt eller lokalt naturvärde.
Kulturmiljövärden
Området ligger inom riksintresse för kulturmiljövård. Detaljplanen bedöms inte medföra någon påtaglig negativ påverkan vad gäller möjligheterna att tolka värdena av riksintresset eller upplevelsen av dessa.
Transformatorstationen uppförs med krav på utformning som ansluter till färgsättning hos omgivande bebyggelse.
Landskapsbild, stadsbild
Planen förändrar landskapsbilden då området förtätas. Byggnaden begränsar till viss del utsikten från Sturegatan västerut mot sjön Åsunden. Den tekniska anläggningens utformning anpassas till befintliga byggnader och därmed utvecklas den bebyggelsestruktur som redan finns. Eftersom markparkeringar ersätts med en mindre byggnad kan området upplevas som mer enhetligt.
Trafik
Planen väntas inte generera mer trafik, utan snarare mindre då tre parkeringsplatser ersätts med en teknisk anläggning.
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Inledning
Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska och tekniska åtgärder som behöver vidtas för att genomföra detaljplanen. Den skall redovisa vem som vidtar åtgärderna och när de ska vidtas.
Organisatoriska frågor
Tidplan
Följande översiktliga tidplan gäller för detaljplanen:
samråd andra kvartalet 2015 antagande tredje kvartalet 2015
Antagen laga kraftvunnen detaljplan beräknas tredje kvartalet 2015.
Genomförande av planen inleds under tredje/fjärde kvartalet 2015.
Genomförandetid
Planens genomförandetid är fem år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Vald genomförandetid ger skälig tid för utbyggnad av planområdet.
Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enighet med planen. Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren ej längre garanterad byggrätt. Kommunen kan då ändra eller upphäva detaljplanen.
Huvudmannaskap
Planen omfattar ingen allmän platsmark. För omgivande gator som i gällande detaljplaner utgör allmän plats är kommunen huvudman och ansvarar för utbyggnad, underhåll och drift.
Ansvarsfördelning
Ansvaret för att genomföra planen fördelas enligt följande:
Ulricehamns energi AB: Byggnation inom blivande kvartersmark.
Fastighetsrättsliga frågor
Markförsörjning
Berörda fastighetsägare framgår av till planen bifogad fastighetsförteckning.
Allmän platsmark
Planen omfattar ingen allmän platsmark.
Kvartersmark
Kvartersmark utgörs av del av fastigheten Osdal 7.
Fastighetsbildning m.m.
Förändring av fastighetsindelningen
Avstyckning av blivande kvartersmark för E-område skall genomföras.
Konsekvenser för fastighetsägare inom planområdet
Osdal 7
Osdal 7 kommer att avstyckas för att bilda en egen fastighet som säljs till Ulricehamns Energi AB.
Ekonomiska frågor
Planekonomi
Kommunens kostnader för planen och dess genomförande består av kostnader för planering i enlighet med undertecknat planavtal.
Anslutningsavgift för vatten, avlopp, dag- och dränvatten
Inga avgifter utgår, då dessa är erlagd tidigare.
Gatukostnader
Inga kostnader tas ut.
Byggnation
Byggnation genomförs och bekostas av Ulricehamns energi AB.
Övriga avgifter
Den som bygger, får i normalfallet betala följande kommunala avgifter: planavgift, bygglovsavgift, avgift för nybyggnadskarta och utsättningsavgift. Då planavtal finns utgår ingen planavgift.
Tekniska frågor
Väg och trafik
Ingen påverkan.
Gångfartsområde
Inga områden.
Vatten och avlopp
Inga områden.
Dag- och dräneringsvatten
Ansluts till befintligt system eller infiltreras lokalt.
El/tele och uppvärmning
Befintliga ledningar för el finns till området.
Tekniska utredningar
Tekniska utredningar har utförts tidigare. Innan påbörjande av byggnation kan nya utredningar behövas.
Genomförandebeskrivningsrättsverkan
Genomförandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Den förtydligar detaljplanens syfte och blir därigenom vägledande vid genomförandet av detaljplanen.
ARBETSGRUPP
I arbetet med detaljplanen har medverkande tjänstemän varit:
Ola Alinvi, miljöinspektör
Tina Blomster, mark- och exploateringsansvarig Kjell Eriksson, mätningsingenjör
Pär Norgren, miljöinspektör Robert Olofsson, trafikplanerare Thomas Olausson, kartingenjör Gunilla Pettersson, stadsarkitekt Ann Stockzelius, planingenjör Emel Tuna, miljöinspektör
Henrik Wetterholm, bygglovsingenjör Tomas Brolin, Ulricehamns Energi AB Lars Hertzberg, Ulricehamns Energi AB
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNAD
Sebastian Olofsson Kajsa Rieden
Samhällsbyggnadschef Planarkitekt
Miljö och samhällsbyggnad Samhällsutvecklingsenheten
Miljö och samhällsbyggnad
