BIM som en effektivisering av projekteringsprocessen

2010:173 CIV

E X A M E N S A R B E T E

BIM som en effektivisering av projekteringsprocessen

- en fallstudie vid PEAB Sverige AB, region Linköping

Johan Tillmar

Luleå tekniska universitet

Civilingenjörsprogrammet

Väg- och vattenbyggnadsteknik

Institutionen för Samhällsbyggnad

Avdelningen för Arkitektur och infrastruktur

i

Förord

Detta examensarbete utgör den avslutande delen av författarens utbildning inom Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad vid Luleå tekniska universitet. Arbetet omfattar 30 hp av totalt 270 hp, och har pågått under tiden maj till oktober 2010 som en fallstudie vid företaget Peab Sverige AB i Linköping.

Jag vill rikta ett stort tack till alla som har varit mig behjälpliga med sitt stöd, råd och handledning under detta examensarbete. Tack till de kunniga personer som besvarat mina frågeställningar i enkätundersökningar och intervjuer. En eloge till mina handledare, Håkan Norberg från LTU som med sitt stora kunnande inom området guidat mig genom arbetet i fråga om struktur och innehåll, samt Carl-Magnus Larsson från PEAB Sverige AB som bistått mig med sin kunskap och tillhandahållit all information jag har eftersökt.

Ett tack ytterligare till mina opponenter och studiekamrater Therese Kjällén och Gustav Selberg för korrigerandet av mitt icke felfria språkbruk.

Det har varit mig ett nöje att utföra denna studie och arbeta tillsammans med alla inblandade, tack för att ni har gjort detta möjligt.

Linköping oktober 2010

Johan Tillmar

Sammanfattning

Inom området egenregiutvecklade projekt i byggbranschen är många aktörer inblandade, ofta är de anlitade i form av konsulter, vilka involveras i omgångar i ett tidigt projekteringsskede.

Arbetsgången inom den projektgrupp som bildas styrs av beställaren vilken innehar rollen som samordnare för den data dess medlemmar kommunicerar mellan varandra. Då de olika

disciplinerna arbetar i olika tekniska nivåer förloras information i kommunikationen inom projektgruppen då 3D-modeller exporteras som pdf-filer.

Syftet med examensarbetet är att reducera tidsåtgången och omarbetningar i

förprojekteringsskedet, vilka ökar då kommunikationen brister mellan aktörerna i projektgruppen med resultatet ökade projektkostnader. Ambitionen är även att skapa ett intresse och förståelse för vilka fördelar och vinster som kan erhållas vid användningen av BIM (Building Information Model/Modeling) genom att skapa en 3D-modell med viss information införd, som presenteras för projektgruppen.

För att komma till rätta med bristerna i kommunikationen mellan aktörerna i projektgruppen föreslås i denna studie en arbetsprocess som minskar tidsåtgången för ritningsrevisioner och underlättar samordningen med grunden i en gemensam ambitionsnivå teknikmässigt. Studien föreslår användandet av Building Information Modeling som teknik för en effektivare

projekteringsprocess.

Slutsatser som har dragits av examensarbetet är att aktörerna inom projektgruppen upplever stora

fördelar med BIM som teknik, där en av de främsta är att visuellt kunna redovisa tankar och

åsikter för de andra disciplinera. Detta underlättar kommunikationen inom gruppen och

effektiviserar förprojekteringsskedet. Vidare dras slutsatsen att egenregiprojekt utgör en god

grund för prövning och implementering av tekniken BIM, då beställaren har möjlighet att

påverka konsulterna i vilken form de ska lämna den data de producerar.

iii

Abstract

In the field of development projects in the construction industry there are several disciplines involved during the process. Commonly they are hired as external consultants at an early design state. The order of work in this state is controlled by the commissioner of the building project, who holds the role as a coordinator for the data its members communicate between each other.

As a result of the various disciplines work in different technical levels, information is lost in the communication within the project where 3D models are exported as PDF files.

The purpose of this study is to reduce the time taken, and revisions in pre-planning stage, which increases as a result of communication issues between stakeholders which results in the increase of project costs. The aim is also to create an interest and understanding of the benefits and profits that can be obtained from the use of BIM (Building Information Model/Modeling) by creating a 3D model that is presented to the members of the project. In order to overcome these issues amongst the members of the group a work process that reduces the time required for drawing revisions and at the same time simplify the coordination with the foundation of a common level of ambition in terms of technology. The study suggests the use of Building Information Modeling as a method for a more efficient design process.

The conclusions that springs from this thesis is that members of the project group experience

significant benefits of BIM as a working process, where the foremost one is to visually be able to

present thoughts and ideas to the other members from other disciplines. This simplifies the

communication within the group and raises the efficiency of the early design phase. Yet another

conclusion that is drawn is that development projects makes a good foundation for trying out and

experimenting with the method of BIM, since the commissioner of the building project has the

opportunity to influence the consultants in what form they should present the data they produce.

Definition av begrepp

I det följande anges några viktiga begrepp som används i föreliggande rapport.

3D De tre rumsliga dimensionerna x, y, och z

4D 3D-CAD integrerat med tidplan

5D 3D-CAD integrerat med kostnadskalkyler och tidplan

A Arkitekt

BIM Building Information Model, Teknik för projektering och produktion av byggnadsprojekt, innehållande 3D-modell som genererar data i form av tidplan och kostnadskalkyl.

CAD Computer Aided Design

CQ-Tools Svenskt tillägg till BIM-verktyget Autodesk Revit, innehållande byggnadsobjekt anpassade till den svenska marknaden.

DWG Filformat utvecklat av Autodesk Inc.

IFC Industry Foundation Classes, format för fritt utbyte av information mellan alla aktörer inom byggbranschen.

K Konstruktör

LoB-tidplan Line of balance, platsbaserad tidplan som åskådliggör aktiviteter i form av linjer.

MB Miljöbalken SFS(1998:808)

PBL Plan och Bygglagen SFS(1987:10)

TE Totalentreprenad, entreprenören äger hela processen

UE Underentreprenör

v VDC Virtual Design and Construction

VVS Värme, Ventilation och Sanitet

ÄTA Ändrings- och Tilläggsarbete

Innehållsförteckning

1 Inledning ... 1

1.1 Bakgrund ... 1

1.2 Mål och syfte ... 3

1.3 Forskningsfrågor ... 3

1.4 Avgränsningar ... 4

1.5 Rapportens disposition ... 4

2 Metod ... 7

2.1 Forskningsansats ... 8

2.2 Litteraturstudie ... 8

2.3 Egna observationer ... 9

2.4 Intervjuer ... 9

3 Teori ... 11

3.1 Projekteringsprocessen ... 11

3.2 Byggbranschens tekniska utveckling ... 14

3.3 VDC och BIM ... 14

3.3.1 Teoretisk definition ... 15

3.3.2 Skapande av BIM ... 15

3.3.3 BIM i dagsläget ... 17

3.3.4 Forskningsfront ... 19

3.3.5 Vinster med BIM ... 19

3.3.6 BIM hos Peab idag ... 21

4 Beskrivning av fallstudien ... 23

4.1 Idé och analys ... 23

4.2 Fördjupad analys ... 24

4.3 Affärs och produktkoncept ... 24

4.4 Fastighetsförvärv ... 24

4.5 Affärs- och produktutveckling ... 24

4.6 Kommunens planförfarande ... 25

4.7 Projektgruppens sammansättning och arbete ... 29

5 Resultat ... 31

5.1 Process att sträva efter ... 31

5.2 Projektet BIM i Peab ... 32

5.3 Aktörernas informationsbehov ... 35

vii

5.3.1 Arkitekten ... 35

5.3.2 Konstruktören ... 35

5.3.3 VVS-Projektör ... 36

5.3.4 Byggherren ... 36

5.4 Redovisning för projektgruppen ... 38

6 Analys och diskussion ... 41

6.1 Forskningsfrågor besvaras ... 41

6.2 Förslag till förändring ... 42

7 Slutsats och framtida studier ... 44

7.1 Slutsatser ... 44

7.2 Förslag till framtida studier ... 44

8 Referenser ... 47

8.1 Tryckta källor ... 47

8.2 Elektroniska källor ... 47

8.3 Figur- och tabellförteckning ... 48

1 Inledning

Detta kapitel inleds med en bakgrundsbeskrivning av det i examensarbetet studerade problemområdet med efterföljande formulering av mål och syfte med rapporten. Vidare presenteras de forskningsfrågor som tagits fram för att kunna uppnå uppsatta mål och syften.

Arbetet avgränsas till en rimlig omfattningsnivå med tanke på tidsaspekten för ett examensarbete och slutligen presenteras rapportens disposition för att underlätta läsningen.

1.1 Bakgrund

Projektering är det skede i byggprojekt då handlingar och planer tas fram, olika aktörer

involveras och kostnadskalkyler skapas i flera versioner, som en följd av att byggprojekt ändrar utformning otaliga gånger under detta skede. Detta är en naturlig följd av projekteringen då målet är att nå ett så tillfredställande resultat med projektet som möjligt, vare sig det gäller

totalentreprenader eller egenutvecklade projekt. Det är många ritningar, kalkyler och mängdberäkningar som ska utföras, vilka ofta måste omarbetas då projektet i detta skede är väldigt dynamiskt och synpunkter från beställare och intressenter måste tas hänsyn till.

I dagsläget arbetar de olika aktörerna nästan i form av ett stafettlopp där alla gör sin del, lämnar över den och sedan går vidare i nya projekt. Möjligheterna till gemensamma beslut där alla inblandade snabbt kan se effekten av förslagen är minimala. Den fysiska datahanteringen är stor, och 2-dimensionella pappersritningar är fortfarande den dominerande formen för dataöverföring.

Detta skapar ett problem då flera olika discipliner ska samordna sina handlingar för att söka undvika kollisioner och felprojektering.

Svårigheter att förmedla och föra in de egna aspekterna i projekteringen är ett problem för de inblandade i en projektgrupp, där olika arbetsformer används. Följden av detta blir att kostnader uppstår för den tid som läggs ner på att följa upp vilka handlingar som används även då viktiga aspekter inte förmedlats i ett tidigt skede så belastas sedan produktionen med lösningar på plats vilket är betydligt kostsammare

.

Som ett försök att komma till rätta med ovan beskrivna problem med den gemensamma nämnaren ökade kostnader, har det genom åren utvecklats olika arbetsprocesser och tekniker vilka är tänkta att implementeras i byggbranschen. En av de mer utvecklade och omtalade

teknikerna som gjort entré på marknaden under senare år är användandet av så kallade Byggnads Informations Modeller, BIM (från engelskan Building Information Modeling). BIM är en teknik inom metoden Virtual Design and Construction, VDC vilken har definierats av CIFE (Center of Integrated Facility Engineering) vid Stanford University i USA . Definitionen lyder "VDC is the use of multi-disciplinary performance models of design-construction projects to support explicit and public business objectives"

.

Inom VDC ligger fokus på metod och organisation, där en stor del utgörs av BIM, vilket således är användandet av en datamodell för hanteringen av information mellan disciplinerna i ett byggprojekt. BIM är fortgående under hela projektet, från projektering vidare under produktion, till att i vissa fall även inkludera brukande och underhåll med information om bytesintervaller för armatur och liknande. Informationen i modellen är tänkt att användas av alla delaktiga aktörer under projektets gång, där varje disciplin inför sin del för att bl.a. kunna samordna installationer och konstruktioner där en viktig aspekt är att kontrollera och förebygga eventuella kollisioner.

Teknikutvecklingen går framåt och byggbranschen har börjat följa efter inom vissa områden.

1

Stefan Woksepp (2007)

2

Kunz & Fischer (2009)

2

Många entreprenörer använder gamla datorer med en låg kapacitet, vilka inte klarar många av de nya kapacitetskrävande programmen. Tekniken finns och fortsätter att utvecklas för att bemöta denna problematik, men den används inte fullt ut, utan oftast i det av Rogier Jongeling

(2008) definierade första skedet som handlar om att visualisera med hjälp av 3D- modeller.

På PEAB Sverige AB - Division Nordost - Region Linköping, där fallstudien har utförts

projekteras det i dagsläget (2010) helt utan stöd av 3D-modeller och BIM. Inom regionen saknas kunskap om arbetsprocess med VDC och BIM och kommunikationen mellan aktörerna i

projekteringsgruppen saknar systematik gällande tekniska nivåer och dataöverföring. De möjligheter som finns med användandet av BIM, såsom visualisering av byggnadsutformning, dynamisk kostnadskalkyl och kollisionskontroll saknas. Information om vilken typ av data de olika medverkande aktörerna i ett tidigt projekteringsskede bör kommunicera inom

projekteringsgruppen och på vilket sätt för att säkerställa en kostnadseffektiv projektutveckling ska ske, är ej fastställt.

Då företaget där fallstudien utförs har uppmärksammat att dess stora konkurrenter

har börjat implementera användandet av BIM påbörjades år 2009 ett projektarbete för att undersöka

marknaden och nyttan med arbetsprocessen. Beskrivning av projektet BIM i PEAB följer nedan:

”Projektet syftar till att lära av de erfarenheter som finns och att utvärdera vilken nytta BIM kan ha för Peab. En plan tas fram för hur och i vilken takt tekniken och arbetssättet kan användas i vår verksamhet. Projektet resulterar i en rapport med omvärldsanalys samt framtidsstrategi med linjens nytta i fokus, i första hand för produktområdena Bostad och Hus & Industri.

Projektet beräknas pågå till och med sommaren 2010.”

En slutsats författaren dragit av detta projekts tillkomst är att ett intresse för processen med Virtuell Design and Construction och BIM finns i företaget, varpå denna studie torde vara av stort intresse och verka som en kunskapskälla med möjlighet till initiering i verksamheten.

Då det i dagsläget inom det för företaget relativt nya området BIM saknas en systematik för hur kommunikation mellan projekteringens aktörer ska ske på ett systematiskt och effektivt vis, kommer detta examensarbete att utreda vilka aktörer som bör ingå i ett tidigt projekteringsskede och samtidigt klargöra vilken och hur projekteringsinformation bäst kommuniceras inom en projektgrupp.

Detta kommer att utföras med användandet av BIM som en gemensam utgångspunkt, med målsättningen att kostnadseffektivisera den arbetsprocess som nu används. Studien kommer vidare utgöra en informationsgrund för Peabs initiering av arbetet med BIM.

PEAB Sverige AB, Division Nordost, Region Linköping, arbetar med samarbets-entreprenader, rena konkurrensutsatta entreprenader, samt en del övrig byggnation, bland annat med hus i egen regi

. Då denna fallstudie utförs på ett projekt i sistnämnda kategori finns möjligheten för byggherren, vilken i detta fall är Peab, att själv bestämma hur mycket och när olika discipliner involveras i projektet. Detta ger författaren en unik möjlighet att utforma en systematik i projekteringsarbetet där en rutin kan upparbetas, vilken fungerar under alla egenregiprojekt då arbetsgången är densamma. Detta skapar större möjligheter att ställa krav på aktörerna gällande

3

Rogier Jongeling (2008)

4

Byggindustrin (2007)

5

Peab.se Om Region Nordost

vilken information som kommuniceras jämfört med vad som hade varit möjligt vid en annan entreprenadform.

1.2 Mål och syfte

Målet med detta examensarbete är att i förprojekteringsskedet skapa en arbetsprocess som effektiviserar och tydliggör kommunikationen mellan olika discipliner med hjälp av BIM.

Syftet med studien kan delas in i två aspekter, där den första är att reducera tidsåtgången och omarbetningen i förprojekteringsskedet och därmed minska kostnaden för projektet. Den andra aspekten är att skapa en informationskälla för företaget där studien utförs, om arbetsprocessen med BIM och hur de kan ha nytta av detta.

1.3 Forskningsfrågor

För att uppfylla mål och syfte med rapporten kommer fyra forskningsfrågor enligt nedan att besvaras. Den första frågan ligger till grund för kommande delar av arbete och möjliggör att svaret på fråga nummer två kan arbetas fram. Dessa första två frågor syftar till att klargöra förutsättningarna för studien, samt belysa de konkreta problem som finns. Fråga nummer tre skapar ett underlag till att lösa nummer fyra. Frågorna beaktar föregående frågor och leder till att en arbetsprocess som uppfyller satta mål skapas.

Forskningsfråga I:

”Vilka aktörer är inblandade i förprojekteringsskedet av hus i egen regi?”

Denna forskningsfråga är tänkt att skapa ett underlag för vilka aktörer som ska involveras i en projektgrupp som sedermera kommer utgöra kunskapskälla för författaren i syftet att uppnå studiens mål.

Forskningsfråga II:

”Vilka svårigheter ser varje aktör med kommunikationen inom projektgruppen?”

Frågan syftar till att kartlägga vilka problem som finns med kommunikationen mellan aktörerna idag och hur de anser att det borde vore.

Forskningsfråga III:

”Vilken information i ett projekts tidiga skede bör enligt projektgruppen införas i en BIM”?”

Frågan syftar till att lyfta fram vilken information som är relevant att införa i en BIM i detta skede, ur de olika disciplinernas synsätt för att skapa den i målet uppsatta effektiviserade arbetsprocessen.

Forskningsfråga IV:

”Hur kan den sökta informationen presenteras för rätt aktör?

Målsättningen med denna fråga är att hitta en redovisningsform för informationen som söks av de

inblandade aktörerna i projektet. Denna form ska vara begriplig och tillgänglig för den tänkta

mottagaren av informationen.

4

1.4 Avgränsningar

Denna studie utförs som ett examensarbete vilket omfattar 30 hp av författarens utbildningen om 270 hp, detta medför att vissa avgränsningar måste göras gällande tid och omfattning.

 I arbetet skapas en 3D-modellen för att användas som presentationsmaterial inför projektgruppen, denna modells omfattning avgränsas till K-ritning, vilket innebär att de ritningar som ligger till grund för modellen är skapade av konstruktören.

 Då arbetets omfattning är begränsat kommer enbart aktörerna i en projektgrupp beaktas.

1.5 Rapportens disposition

Kapitel 1 – Inledning

Kapitel 2 – Metod

Bakgrund, syfte, mål, forskningsfrågor och avgränsningar formuleras.

Kapitlet beskriver hur arbetet har genomförts och genom vilka angreppssätt. Forskningsansats för projektet redovisas och de metoder för

datainsamling som använts redovisas. En schematisk bild av forskningsprocessen presenteras.

Kapitel 3 – Teori

Kapitel 4 – Beskrivning av fallstudien

En beskrivning av projekteringsprocessen görs, branschens tekniska utveckling beskrivs och begreppet egenregi-hus behandlas. Vidare

behandlas tekniken BIM och den tekniska nivån i företaget i dagsläget beskrivs.

I detta kapitel redogörs det för de förutsättningar som gäller för fallstudien, hur arbetet med

egenregi-hus fortlöper, parallellt med kommunens

planarbete. Projektgruppen som arbetar med

uppdraget redovisas i form av sammansättning och

arbetssätt.

Kapitel 5 – Resultat Projekteringsgruppens mål och informationsbehov kartläggs och beskrivs med hjälp av undersökningar och intervjuer. Resultat presenteras för

projektgruppen och fallstudieföretaget, med användandet av BIM som grund. Erhållna projekteringsvinster för fallstudien redovisas.

Kapitel 6 - Analys och diskussion Det tidigare presenterade resultatet diskuteras.

Forskningsfrågorna besvaras och förslag på förändringar ges.

Kapitel 7 – Slutsats & framtida studier I detta kapitel besvaras forskningsfrågorna och resultaten diskuteras. Förslag till framtida studier ges.

Kapitel 8 - Referenser En lista över de källor som legat till grund för arbetet

presenteras.

2 Metod

Kapitlet beskriver först hur examensarbetet har utförts genom listning av angreppssätt för uppfyllandet av uppsatt syfte. Därefter presenteras den forskningsansats som studien följer med en förklaring av innebörden. Vidare definieras begreppet litteraturstudie, med förtydligande om hur detta har gått till. Sist kommer redogörelser för metoderna egna observationer och

intervjuer, där dessa förklaras.

Detta examensarbete kommer att belysa vilken typ av data och synpunkter de inblandade aktörerna har användning av i förprojekteringsskedet genom intervjuer och samtal. Detta för att påvisa att alla discipliner har olika synsätt och hjärtefrågor de vill få beaktade. Då detta är gjort kommer det första steget i en BIM, dvs. 3D-modell att skapas med de framtagna synpunkterna i fokus. Presentationen av materialet sker i olika former utifrån förutsättningar som ställs upp av aktörerna.

Följande angreppssätt har valts för att uppfylla ovanstående syfte:

1. Litteraturstudie – Rapportens första del kommer att beskriva byggprojektets gång, från idé till produktion. Vidare kommer studier göras för att möjliggöra beskrivning av tekniken BIM. Information inhämtas även från tidigare examensarbeten, rapporter och artiklar.

2. Undersökning av vilka aktörer som ingår i förprojekteringsskedet.

3. Studie av situationen idag i PEAB - Vilka problem upplever projektgruppen.

4. Intervjuer med aktörer inom olika discipliner – klargöra informationsbehov.

5. Upprätta mall för vilken data som bör ingå i en BIM.

6. Producera en 3D-modell - utifrån K-ritning.

7. Presentera modellen för projektgruppen.

8. Utvärdering – besvara forskningsfrågor och insats.

9. Presentation – muntlig och skriftlig.

Nedan i Figur 1 presenteras en schematisk bild över hur forskningsprocessen har gått till för att besvara de fyra forskningsfrågor som presenterats i rubrik 1. Det första steget var att utföra en litteraturstudie inom området för att skapa en djupare insikt och bredda kunskapsfronten hos författaren. Därefter hölls ostrukturerade intervjuer med flera personer med insikt och kunskap om processen med projektering i fallstudie företaget. Resultatet av detta ledde fram till svaret på den första forskningsfrågan. Därefter detaljstuderades fallstudien genom medverkan vid

projekteringsmöten instudering av tidigare protokoll och arbetsrutiner. Detta bearbetades för att erhålla svar på forskningsfråga nummer två. Parallellt med detta arbete pågick observationer och en enkätundersökning för att efter bearbetning leda fram till svaret på den tredje

forskningsfrågan. Då fråga tre besvarats fanns underlaget till 3D-modellen, vilket medgav att den

skapades. Modellen presenterades för projektgruppen och resultatet av detta bearbetades för att

erhålla svaret på den sista forskningsfrågan.

8

Figur 1 Forskningsprocess för att besvara studiens fyra forskningsfrågor

2.1 Forskningsansats

Forskning bedrivs inom olika forskningstyper

, vilket präglar processen och arbetsgången.

Typerna kan delas in i fyra olika kategorier, där dessa är Förändring, Utvärdering, Teori- och modellutvecklande, samt Utprövning.

Detta examensarbete faller under kategorin Teori- och modellutvecklande vilken kännetecknas främst av att kunskapsfronten flyttas fram inom ett tydligt avgränsat område. Detta sker genom teoribildning inom området och i detta fall handlar det om en arbetsprocess grundad i en 3D- modell som genererar specifik data. Forskningsfrågorna syftar till en effektivisering av den specifika delprocessen projektering.

2.2 Litteraturstudie

Litteraturstudien sker fortlöpande under examensarbetets tidiga skede genom sökning i Universitetsbibliotekets databas Lucia med sökorden, Byggproduktion, BIM.

Aktuell litteratur inom ämnet söktes även via adekvata hemsidor, däribland tillverkare av CAD- program och planeringsverktyg. Information från tryckta källor, däribland kurslitteratur från utbildningen vid Luleå tekniska universitet om byggprojektering och byggskeden används för teoridelen. Tidigare examensarbeten inom området används som inspiration och källa för adekvata referenser.

6

Borgbrandt & Andersson (1998)

2.3 Egna observationer

För att studera hur situationen ser ut idag kommer informella samtal hållas med personer i organisationen som arbetar inom området. Vidare kommer arbetsgången att studeras för att försöka skapa en bild av hur projekteringen ser ut teknikmässigt. Dessa observationer är helt författarens egna, och grundar sig inte på någon annans uppfattning eller tolkning.

2.4 Intervjuer

De intervjuer som kommer att hållas är dels i dialogform för att kunna föra ett dynamiskt samtal.

Detta medger ett informationsutbyte åt båda håll, vilket gagnar arbetes syfte att öka

teoribildningen och verka informativt på organisationen. Den andra typen av intervjuer är

enkätundersökning med samma frågeställning till alla involverade, vilket sammanställs av

författaren. Svaren på enkäten bearbetas för att besvara studiens forskningsfrågor.

3 Teori

I detta kapitel förklaras byggprojektets olika skeden, med fokus på projekteringsprocessen. Den tekniska utvecklingen i branschen med avseende på datorstöd utreds. Begreppet

byggnadsinformationsmodeller beskrivs och förklaras. Vidare beskrivs kommunernas planförfarande för att öka förståelsen av processen fastighetsutveckling och exploatering.

3.1 Projekteringsprocessen

Processen att producera en byggnad kan förenklat delas in i fyra huvudfaser, vilka definieras enligt nedan figur 2 byggprocessen:

Figur 2 Byggprocessen

Den första fasen, vilken handlar om förstudie innefattar följande:

Det första som sker är att beställare eller byggherre får en idé eller en tanke om ett behov som ska uppfyllas.

Anledningen till att projektet startas kan exempelvis vara att något av följande eftersöks:

 Större lokaler

 Nytt hus

 Energisnålare byggnad

 Förädling av fastighet

 Kapitalinvestering

Då det handlar om att producera bostäder utförs demografiska undersökningar för att fastställa målgrupp och undersöka allmänhetens intressen i det tänkta exploateringsområdet.

Under hela detta skede måste beslut fattas om projektet skall fortgå eller avslutas, beroende på vad det de olika förstudierna visar gällande ekonomisk hållbarhet, marknadsintresse och byggbarhet.

I detta skede måste beslut tas om entreprenadform för projektet, dvs. ska beställaren själv sköta hela processen med projektering och produktion eller ska det produceras i form av en

utförandeentreprenad.

Projekteringsfasen består av tre viktiga skeden

: 1. Utredningsskedet

- Syftet med utredningsskedet är att skapa en översiktlig beskrivning av ett projekts storlek, lokalisering, innehåll, tids- och kostnadsramar och dess finansiering.

12

Projekteringshandboken om projekteringsprocessen, PEAB

12

Uppslaget till ett utredningsuppdrag kommer av en konsekvent marknadsbevakning, en intern utvecklingsidé eller genom beställning. Detta arbete begränsas i form av kostnader och tidsåtgång, då syftet är att undersöka möjligheterna och förutsättningarna för att ett projekt skall bli av.

I detta skede utförs tomtutredning, preliminär geoteknisk undersökning, och

tomtutredningsskiss. En behovsanalys och kravförteckning tas fram, tillsammans med en konsekvensanalys. Detta leder vidare till idéarbete med nyckeltal och

miljökonsekvensutredningar samt ansökan om i vissa fall ansökan om ett förhandsbesked för bygglov, då marken redan är planlagd. Handlingarna ger underlag för utvärdering och beslut, vilket sammanställs till en projektutredningsrapport.

2. Programskedet

- Syftet med detta skede är både att konkretisera beställarens alla krav och önskemål om projektet och att klarlägga de förutsättningar och villkor vilka kan påverka arbetet i det kommande projekteringsarbetet. En grund för arbetet i detta skede är den

projektutredningsrapport som skapats i punkt 1 ovan.

I detta skede upprättas verksamhetsbeskrivning, lokalprogram, rumsfunktionsbeskrivningar, tekniska krav och krav på byggsystem.

Miljökonsekvensbeskrivning och arbetsmiljöplan skapas även. En budgetuppföljning utförs och allt ovanstående leder fram till programhandlingar. Ytterligare material som upprättas i detta skede är säljmaterial för att i detta tidiga skede påbörja försäljning som leder till att byggstart kan ske om villkorad gräns uppnås.

3. Projekteringsskedet

- Syftet med detta skede är att arbeta fram handlingar med så pass hög detaljeringsgrad att de krav som ställts på projektet i programskedet kan realiseras i en färdig byggnad eller anläggning. Denna detaljprojektering kan vara en fortsättning av tidigare skeden eller fungera som ett helt nytt uppdrag av en beställare.

Förslagshandlingar tas fram, vilka kan bestå av olika utformningsförslag från arkitekt och konstruktör, situationsplan och våningsplaner. Vidare undersöks installationssystem, grundläggning och stomme, fasader och översiktliga sektioner, utredningar, beskrivningar och kostnadskalkyler arbetas fram. Detta arbete leder fram till System-/Huvudhandlingar och bygglovshandlingar.

Ovanstående tre skeden sammanfattas i nedanstående Figur 3 projekteringsprocessen :

Figur 3 projekteringsprocessen

Produktionsfasen innebär vidare att:

Alla handlingar som producerats i projekteringsfasen används för att etablera arbetsplatsen samt påbörja bygget.

Under hela denna fas sker löpande kontakter med myndigheter, strukturer för samarbete med underentreprenörer upprättas och kontraktshandlingar skrivs.

Innan produktionen påbörjas sker en inläsning av AF-delen (Administrativa Föreskrifter), ritningar och beskrivningar studeras och besök på den blivande arbetsplatsen sker för att göra en okulärbesiktning av området.

Problem och knäckfrågor lyfts fram, vilka är moment som kan vara svåra att utföra eller avgörande för att kunna hålla upprättad tidplan.

För att ha kontroll över kostnaderna i detta skede upprättas en produktionskalkyl och budget, med följande stora poster:

 Materialkostnader.

 Kostnader för Underentreprenörer

 Arbetsplatsomkostnader.

 Kostnad för markarbeten

 Installationskostnader.

 Projekteringskostnader/Byggherrekostnader.

Vidare upprättas i produktionsfasen APD-plan (Arbets Plats Disposition) vilken beskriver placering av bodar, maskinupplag containrar osv. En arbetsfördelning från organisationsplan skapas för att klarlägga ansvarsområden.

Ett annat viktigt dokument som upprättas i detta skede är projektplan, vilken innehåller kvalitetsplan och miljöplan som beskriver entreprenörens arbete med miljöfrågor.

Resursplaner skapas för att kartlägga behovet av arbetskraft och möjliggöra produktion och fastställa att utrymme finns för hantverkarna att arbeta och maskiner finns tillgängliga vid behov.

Under hela produktionsfasen förs protokoll och dagböcker, vilka kan komma att användas under besiktningarna som avslutar denna fas, då det utförda arbetet kontrolleras mot ställda krav och regelverk.

Förvaltningen är processens sista skede:

Då byggnaden är färdigproducerad och godkänd vid slutbesiktning upprättas relationshandlingar tillsammans med drift- och underhållsinstruktioner. Garantitider förtydligas för att klargöra hur lång garantitid byggmaterialen har och även garantitiden för hela bygget enligt gällande

kontraktshandlingar, vilka vanligen är AB04.

Efter färdigställande utförs en garantibesiktning, vilken kan medföra att fel och brister måste åtgärdas. Garantitiden för arbetsprestation är fem år och för material två år enligt AB04 4 kap 7§, om inget annat avtalats. Om entreprenören erhåller

13

AB04 Allmänna Bestämmelser byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader

14

längre garantitider från materialleverantörer så gäller även denna mellan entreprenör och beställare. När alla besiktningar är utförda och fel har åtgärdats tar fastighetsägaren vid med underhållet under byggnadens resterande livstid.

3.2 Byggbranschens tekniska utveckling

Autodesk Inc. är ett av de världsledande företagen

inom CAD och har varit verksamma på marknaden för datorstöd i 25 år. De har i Autodesk White Paper beskrivit den tekniska utvecklingen inom byggbranschen.

Under tidigt 1980-talbörjade arkitekter att använda Pc-baserad CAD. Detta blev en faktor som resulterade i att allt fler ritningar plottades från dessa program snarare än att de framställdes på ritbordet. Under de kommande åren ökade denna användning och filformatet DWG

introducerades som en standard för CAD-ritningarna. DWG-filen innehöll information i lagerteknik vilket inte kunde utläsas av pappersritningar, detta medförde att filformatet började användas för informationsutbyte mellan konsulter och arkitekter istället för enbart 2D

pappersritningar.

Utvecklingen av tekniken fortsatte och ledde fram till objektorienterad CAD i början av 1990- talet. Denna teknik innebar att objekt, exempelvis dörrar och fönster, i systemen innehöll mer information än bara den visuella. Tack vare detta förenklades vissa tidigare manuella arbeten såsom att skapa olika sektionsritningar och skapa scheman.

En annan samtidig utveckling under 1990-talet var utbredningen av internetanvändning som ett medel för informationsutbyte. Information kunde inte längre spridas effektivt utan att vara digital och de tidigare använda datadisketterna blev snabbt omoderna och ineffektiva.

Dessa objektorienterade CAD-program är i grunden skapade för ett att fylla det byggnadsgrafiska problemet med visualiseringen som grund. Detta skapade ett behov av ny programvara som utgår från syftet att uppfylla behovet av icke grafisk information, vilket leder fram till begreppet Byggnads Informations Modell snarare än tidigare Byggnads grafisk modell.

Genom att spara all genererad byggnadsinformation i en databas kan data fångas, hanteras och presenteras så att den blir relevant och förståelig för den aktör i byggprocessen som söker den.

Detta gäller för hela livscykeln från arkitekt till förvaltare.

Vidare ses fördelen med relationen mellan olika data i modellen som en stor vinst, då en aktör ändrar exempelvis fönstertyp följer alla avstånd mellan fönster och andra objekt detta då modellen är dynamisk.

3.3 VDC och BIM

Termen VDC introducerades av CIFE (Center of Integrated Facility Engineering) vid Stanford University, i USA år 2001 som följande

:

”VDC is the use of integrated multi-disciplinary performance models of design-construction projects to support explicit and public business objectives”.

Detta innebär användandet av integrerade prestandamodeller mellan flera discipliner inom projektering och byggande för att uppnå tydliga affärsmål. VDC fokuserar inte bara på

14

http://www.autodesk.co.uk/adsk/servlet/index?siteID=452932&id=13307502

15

Kunz & Fischer (2009)

datamodellen BIM, utan på hela processen och organisationens arbete. Denna studie fokuserar dock på tekniken BIM, vilken definieras nedan, som utgör en stor del av VDC-processen.

BIM är som tidigare nämnts en förkortning av Building Information Model/Modeling, vilket på svenska blir Byggnads Informations Modell/Modellering. I praktiken innebär BIM att ritningar som skapas innehåller information istället för att bara vara platta 2D ritningar.

3.3.1 Teoretisk definition

Tekniken BIM har använts i olika utsträckning i Sverige under de senaste tio åren, men själva begreppet har inte någon vedertagen förankring, utan varierar stort från person till person

. Vissa uppfattar BIM som en teknik medan andra uppfattar det som ett arbetssätt.

Rogier Jongeling (2008) doktor inom området BIM skriver:

”En vidare definition av BIM är all information som genereras och förvaltas under en byggnads livscykel strukturerad och representerad med hjälp av (3D) objekt där objekt kan vara byggdelar, men även mer

abstrakta objekt såsom utrymmen. BIM-modellering är själva processen att generera och förvalta denna information”

En annan definition av McGraw-Hill Construction (2009)

, vilka är framstående inom BIM är:

“The process of creating and using digital models for design, construction and/or operations of projects.”

Chuck Eastman (2008)

Professor vid Georgia Tech har definierat BIM som

”en intelligent simulering av arkitektur”

Vidare för att det ska anses vara en intelligent simulering listar Eastman följande sex egenskaper för modellen:

 Digital.

 Rumslig, ska innehålla rumsgeometri.

 Mätbar, kvantifierbar och beräkningsbar.

 Allomfattande, skall innehålla designintentioner, byggnadsprestanda konstruktiva och ekonomiska egenskaper.

 Tillgänglig för alla aktörer, även förvaltning.

 Hållbar, informationen ska vara organiserad så den är användbar under hela byggnads livscykel.

3.3.2 Skapande av BIM

Arbetsgången för att skapa en BIM kan praktiskt beskrivas som att då en aktör ritar ett byggnadsobjekt så används en programvara där objektet visualiseras 3-dimensionellt. Detta

16

Rogier Jongeling (2008) s.2

17

McGraw-Hill Construction (2009)

18

Eastman et al (2008)

16

objekt tilldelas även egenskaper exempelvis mängd, area, kostnad, energiförbrukning osv. Den information om objektegenskaper som införs i modellen bestäms för varje projekt för att vara av relevant natur. I modellen finns möjligheten att fritt rotera och zooma in/ut objekt för att söka efter den information som är aktuell. Datorprogrammet medger även att sorterade listor över alla ingående byggobjekt exporteras, vilket skapar ett underlag till kalkyler och planering.

De inblandade aktörerna i projektet skapar egna modeller likt ovanstående förfarande med relevant information, vilka sedan sammanförs i en gemensam BIM som då innehåller data om hela projektet från projektering till förvaltning. Detta illustreras nedan i Figur 4

Figur 4 sammanslagning av BIM

Då alla discipliner har infört sina delar kan stora samordningsvinster göras i form av

kollisionskontroller. Förenklat kan detta förfarande liknas vid att två objekt ”läggs över” varandra för att se om något krockar, detta gäller i alla tre rumsliga dimensioner X-, Y- och Z led. Denna BIM kan då användas under hela projektet för att ta fram relevant information under olika skeden.

BIM är sammanfattningsvis en datamodell där relevant information enkelt kan genereras av den aktör som söker den. Alla inblandade aktörer i byggprocessen ska kunna nyttja modellen för att uppnå ett effektivare byggande.

För att kunna arbeta med materialegenskaper i BIM bör ett klassificeringssystem användas, då alla inblandade aktörer får samma information om vad ett objekt innehåller. Det system som bör användas är BSAB

vilket är en byggdelsklassificering med en tydlig struktur för hur en byggdel är uppbyggd. Denna information införs i BIM via type properties (typegenskaper på svenska), ett exempel på detta ses på nästa sida i Figur 5 Type properties i BIM. Då egenskaper för en typ av objekt ändras, så uppdateras alla av samma typ med denna beskrivning, vilket betyder att klassificeringen sker endast en gång för varje typ.

20

Svensk byggtjänst, http://bsab.byggtjanst.se/BSAB/Om

Figur 5 Type properties i BIM

I figuren ovan har beskrivningen av byggobjektet införts som exempel för att visa vad som kan införas och i vilken detaljnivå objekt kan beskrivas. Exemplet visar BSAB-koden ESE.2 vilket är klassificeringen för väggar av platsgjuten betong. Då denna kod studeras i AMA hus så erhålls information om byggdelens sammansättning och uppbyggnad.

3.3.3 BIM i dagsläget

ICT2008

var en industrigrupp som arbetade för samverkan inom bygg och fastighet för att främja utnyttjandet av informations- och kommunikationsteknologi inom och mellan verksamheter. Denna grupp verkade för att arbeta fram en utvecklingsstrategi mellan

verksamheterna i branschen för att öka konkurrenskraftigheten. ICT2008 har utfört en omfattande studie av de nordiska ländernas framgångar med användandet av BIM och IT verktyg i

byggandet. I denna studie är byggherre och beställare i fokus, men även aspekten med arkitekter och konstruktörer förs fram. Undersökningen slutfördes i Juni 2008.

Nedanstående Figur 6 tagen från ICT2008s undersökning

, redogör för hur långt framskriden tekniken var år 2008 bland de olika aktörerna i Norden.

21

ICT2008 http://www.itbof.com/

22

http://www.itbof.com/documents/ICT2008/Projektdokument/Nordisk_ICT_FoU2008.pdf

18

Det som kan utläsas av ovanstående diagram är att de allra flesta aktörerna arbetar med CAD som en lägsta nivå av tekniska hjälpmedel. Då CAD har varit etablerat sedan 80-talet är detta inte ett förvånande resultat. Införandet av nya tekniker tar ofta lång tid även om de nyare metoderna är effektivare. Tidsaspekten för införandet av BIM bör jämföras med tiden det tog för föregående process med CAD.

En annan viktig fråga som ställdes i samma undersökning var vilken teknik de medverkande länderna använder i sitt projekteringsarbete. Resultatet av detta återges i Figur 7 nedan.

Figur 7 Användning av teknikerna i de nordiska länderna vid projektering. ICT (2008)

Figur 6 teknikanvändning inom byggbranschen, ICT (2008)

Resultatet av ovanstående undersökning visar att Sverige år 2008 befann sig något längre fram än de nordiska grannländerna med användningen av BIM. Tillsammans med ovanstående diagram tolkas det av författaren som att svenska arkitekter är framstående inom denna teknik. Vid samma jämförelse med entreprenörer kan det utläsas att Sverige har långt kvar till att en majoritet

använder någon form av BIM för att effektivisera byggprocessen.

3.3.4 Forskningsfront

ICT2008 är nu avslutat och föregås av projektet OpenBIM

vilket sträcker sig mellan åren 2009- 2013 och innebär att flera studier kommer utföras för att uppnå visionen

”Fokus på slutprodukten - Effektiviserade processer i alla led - Utvecklande konkurrens från en gemensam IT-plattform”

OpenBIM har utfört flera projekt vilka alla är BIM relaterade. För att belysa vart forskningsfronten ligger inom området listat nedan några av dessa:

 Informationsöverföring projektering till kalkyl

Test av att utnyttja rumsinformation i en BIM-modell för att framställa en s k utrymmeskalkyl i ett byggprojekt.

 BIM för byggmästare

Syfte att ta fram en BIM handbok om att använda BIM och 3D-CAD i byggprojekt, förhoppning att bättre nyttjande av olika ambitionsnivåer ska ske.

 Leverans av BIM – Juridik

Syfte att skapa riktlinjer för legala aspekter gällande ansvar, äganderätt, upphovsrätt och nyttjanderätt för de BIM databaser som upprättas .

 BIM på bygget

Syfte att hitta områden på bygget med störst förbättringspotential genom utnyttjande av informationen i 3D-modellen i högre utsträckning.

3.3.5 Vinster med BIM

Det har skrivits flera, doktorsavhandlingar, lic. uppsatser, rapporter och examensarbeten om fördelar och vinster med BIM där olika infallsvinklar tas i beaktning. Vissa räkneexempel

har gjorts för att försöka erhålla siffror och procentsatser vilka är tänkta att beskriva verkligheten.

Denna rapport fokuserar bara på att belysa de stora vinster som kan erhållas inom olika discipliner och i vilken form, där huvudfokus ligger som i övriga på tidigt projekteringsskede med förberedande arbete inför produktion.

Jongeling

skriver sammanfattningsvis att fördelarna som erhålls med virtuell konstruktion är

 Processen att erhålla bygglov från kommunen snabbas på, genom en tydligare

visualisering. Designen kan lättare förmedlas och tydliggöras, vilket medför att mindre klagomål inkommer från berörda intressenter i planprocessen. Risken för missförstånd gällande påverkan av närområde minskar.

23

http:// www.openbim.se

24

Jongeling, BIM istället för 2D-CAD

25

Jongeling et al (2007)

20

 Möjligheten att visa potentiella köpare rumsutformningar och därmed sätta pris på attraktiva lägenheter ökar. Att visuellt i modellen kunna visa utsikt från lägenheter och även visa byggnaden med en gatuvy underlättar säljprocessen.

 Livscykelkostnad kan lättare beräknas i ett tidigt skede, samtidigt som ändringar i utformningen görs lättare för att undersöka de krav som ställs på byggnaden.

 Anskaffandet av kritiska komponenter med långa leveranstider, exempelvis stål, fönster och dörrar kan göras tidigt med lägre kostnader som följd.

 Integrering av konstruktions- och installationsdesign innebär att färre kollisioner inträffar, som i sin tur minskar omarbetning och på plats lösningar ute i byggproduktionen.

 Då design- och produktionsplanering integreras förbättras byggbarheten,

arbetsplatsutformningen och arbetsflödet förbättras. Detta leder i sin tur till att slöseriet minskar på bygget.

 Med integrerad design, mängdavtagning, kostnadskalkyler och hantering av materialflöde minskar slöseri i form av väntan och förvaring av material på bygget. Detta genom att beställt material kommer på utsatt tid och på rätt plats.

 Då Modellen kan användas av fastighetsförvaltaren i det skedet ökar värdet på fastigheten då all information finns lättillgänglig.

De vinster som belyses ovan är ur perspektivet att modellen innebär en komplett BIM, som är

med från första programskedet till förvaltning.

3.3.6 BIM hos Peab idag

För att uppnå denna studies syfte och mål, vilka handlar om att effektivisera

projekteringsprocessen med avseende på kommunikationen mellan de inblandade aktörerna i en projektgrupp, studeras nedan i vilken omfattning fallstudieföretaget arbetar med BIM. Vidare utreder författaren vilka svårigheter de inblandade aktörerna upplever med kommunikationen av data inom projektgruppen.

Projekteringsprocessen följer de steg som angivits i 3.1 med förklaring till varje fas, samt förtydligande av vilka dokument som upparbetas. I dagsläget finns inga krav ställda på att använda BIM eller 3D-modeller på byggsidan.

För att skapa en uppfattning om hur aktörerna arbetar med projektering i nuläget och vilka problem de upplever i denna process har tidigare projekt studerats, informella samtal hållits och svar från enkätundersökning sammanställts. Detta redovisas nedan i figur 8 i form av ett

flödesschema, vilket beskriver i vilken form data hanteras mellan aktörerna i projekteringsskedet i nuläget i Peab (september 2010).

Figur 8 Datahantering i projekteringsprocessen

1. I steg nummer ett utför Arkitekten och Konstruktören sitt arbete enligt rubrik 4.7och översänder sitt arbete i form av PDF-filer. Detta åtföljs sedan av VVS-projektören som även han översänder sitt arbetsmaterial i form av en textfil eller PDF.

2. Steg nummer två innebär att byggherren sammanställer den inkommen data från steg 1. I samma steg bearbetas det inkomna materialet och ändringsförslag och synpunkter noteras för att återsändas till aktörerna i det första steget.

3. Det sista steget ligger utanför detta arbetes avgränsning men belyses ändå här för att

påvisa att data som översänds till nästa steg är i samma form och således samma tekniska

nivå som i tidigare steg.

22

De två första stegen upprepas otaliga gånger som en naturlig följd av att synpunkter och nya idéer lyfts fram tills byggherren finner resultatet tillfredställande. Det kan exempelvis handla om att beställaren hittat någon framritad detalj som är för kostsam eller att en estetisk utformning inte stämmer överens med vald konstruktionslösning.

Ovanstående vittnar om en fungerande projekteringsprocess, som dock inte har utvecklats

teknikmässigt under senare år, vilket skapar ett stort utrymme för förbättring och användandet av arbetsprocessen med BIM. I dagens befintliga process finns riktlinjer och skallsatser hos

företaget, för att säkerställa att en särskild nivå hålls i projekteringen. Dessa riktlinjer behandlar

dock inte ämnesområdet BIM och hur dataöverföringen mellan aktörerna i projektgruppen ska

ske.

4 Beskrivning av fallstudien

Det projekt som aktualiseras i detta examensarbete är två flerbostadshus, vilka ska uppföras under egen regi på en fastighet belägen strax utanför Linköping. Projektet är unikt och befinner sig i skrivande stund i ett tidigt förprojekteringsskede. Produktionen sker i form av bostadsrätter, vilka sedan säljs till att bli en bostadsrättsförening. Detta innebär att hela processen från förstudie till produktion ägs av PEAB.

Då projekt utvecklas i egen regi följer det processkedjan

i Figur 9 nedan:

Figur 9 Projektutvecklingsprocessen

4.1 Idé och analys

I detta första skede av projektutveckling är det tanken om att utveckla en befintlig fastighet eller anskaffa en ny som driver utveckling framåt. Detta kan skapas ur ett marknadsbehov om det exempelvis råder brist på bostäder, eller om företaget arbetar kontinuerligt med att köpa fastigheter för att löpande driva egna projekt, vilket bör anges i dess marknadsplan där investeringskalkyler anger hur mycket som skall satsas i en viss region varje år.

För att erhålla mark som kommunen äger måste intresse anmälas till markanvisningstävlingar, där exploatören får påvisa vad de tänker göra med fastigheten. Det förslag som kommunen finner lämpligast för området erhåller rätten att köpa fastigheten. Förslaget skall vara

överensstämmande med kommunens översiktsplan, vilket förklaras mer ingående under rubriken kommunens planförfarande nedan.

Redan i denna tidiga del kontaktas konsulter i form av Arkitekter, Geotekniker och

Konstruktörer. Detta för att så tidigt som möjligt skapa en bild av möjligheten för det tänkta projektet.

26

PEAB huvudprocesser, projektutveckling

24

4.2 Fördjupad analys

I denna fas utförs en riskanalys om projektet överstiger vissa ekonomiska ramar, detta för att göra projektledare medvetna om eventuella risker.

Några kriterier som undersöks är:

 Ny kund eller byggledare

 Ny större UE

 Totalentreprenad med betydande funktionsansvar

 Används ny eller obeprövad teknik?

 Ansträngd tidsplan

 Kontroversiellt projekt

En inventeringsrapport innehållande bl.a. relationshandlingar, fotostudier och tidigare markanvändningsområde. Då fastigheten tidigare använts för tung industri kan det vara nödvändigt med sanering vilket kan belasta projektet med betydande kostnader.

4.3 Affärs och produktkoncept

Utformningen för konceptet tas i detta skede fram med tillhörande marknadsanalyser, projektbudget och en noggrann idébeskrivning.

Detta tillsammans med en fastighetskalkyl ligger till grund för en investeringsbegäran för att i nästa steg kunna införskaffa fastigheten.

4.4 Fastighetsförvärv

Om investeringsbegäran enligt ovan godkänns så är det i denna fas som anskaffningen sker.

Ett exploateringsavtal

tecknas med kommunen som vanligtvis åtar sig att iordningställa vissa arbeten för att färdigställa området. Det kan röra sig om ledningsdragning, vägar, bussgator, gatubelysning el. dyl. Detta utförs vanligtvis mot att exploatören avstår mark för offentliga anläggningar.

Vidare upprättas en projekteringsbudget vilken beskriver hur mycket som i tidigare skeden har investerats i projektet, samt hur mycket som kommer att användas i form av konsultlöner, utredningar och dyl.

För att skapa en bild av vad hela projektet kommer att kosta då hela projektutvecklingskedjan har fullföljts upprättas en slutkostnadsprognos vilken är en prognostisering av alla kostnader.

4.5 Affärs- och produktutveckling

När nu fastigheten är i exploatörens besittning inleds programarbetet med att ta fram

förslagshandlingar på byggnadens/kvarterets utformning. Detta kan ske genom förfrågan till arkitekter, vilka kommer med förslag på utformning.

En av de viktigaste punkterna som sker i denna fas är att bygglov

söks hos kommunens byggnadsnämnd. Nämnden har till uppgift att granska om den utpekade platsen är lämplig för

27

Bertil Bengtsson, Speciell Fastighetsrätt (2007) nionde upplagan, s.59

28

Bertil Bengtsson, Speciell Fastighetsrätt (2007) nionde upplagan, s.60

byggnadsåtgärden enligt bestämmelserna i PBL

och MB

. Då handlingarna för den sökta byggnaden överensstämmer med detaljplan skall inget hinder föreligga vid ansökning av lov.

Då det enligt MB 6:1 i vissa fall krävs en miljökonsekvensbeskrivning upprättas en sådan. Ett sådant fall kan vara då ingreppet har en betydande miljöpåverkan på omgivningen, eller då en miljöfarlig verksamhet planeras.

I denna sista fas av projektutvecklingsskedet upprättas även en detaljerad projektbudget och en projekteringstidplan. Förutsatt att alla ovanstående steg har utförts och godkänts har nu bygglovet erhållits och detaljprojekteringen tar vid för att oftast så snart tillfälle ges påbörja produktionen.

Då projekt drivs i egen regi påbörjas försäljningen av bostäderna innan produktionen, detta för att försäkra sig om att de blir sålda med följden att projektet bär sina egna kostnader och blir

vinstgivanden.

4.6 Kommunens planförfarande

Det reglerande för Sveriges kommuners planförfarande är lagstiftningen i Plan- och Bygglagen, vilken harmoniserar med Miljöbalken.

PBL 1:1 anger att lagen innehåller bestämmelser om planläggning av mark, vatten och om

byggande. Bestämmelserna syftar till att med beaktande av den enskilde människans frihet främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och en god och

långsiktig hållbar livsmiljö för människorna i dagens samhälle och kommande generationer.

I 1 kap 2§ anges att det är en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten. Detta ställer vissa krav på kommunerna hur de möjliggör bebyggelse och utdelar bygglov.

Det första formkravet enligt ovan är att varje kommun skall ha en översiktsplan som omfattar hela kommunen. Denna är inte juridiskt bindande, utan är en vägledning för beslut om

användandet av mark och vatten. Planen anger även hur den byggda miljön skall utvecklas och bevaras.

29

Plan- och bygglagen SFS(1987:10) 8 kap Om bygglov

30

Miljöbalken SFS(1998:808) 2, 3 och 4 kap

26

Nedan i figur 10 visas översiktsplanen för Innerstaden i Linköpings kommun som ett exempel på hur en sådan kan se ut.

Figur 10 Översiktsplan, Linköpingskommun

Nästa steg i planläggningen är enligt PBL detaljplan, vilken som namnet antyder detaljerat anger vart det får byggas och vilka krav som ställs på den bebyggelsen. Formkraven som ställs på detaljplan återfinns i 5 kap PBL.

En detaljplan skall upprättas då en ny sammanhållen bebyggelse upprättas eller planeras.

Tidsperspektivet som aktualiseras är 20 år framåt, vilket framkommer ur lagmotiven

.

Anledningen till denna tidsaspekt är att all bebyggelse bör planeras, och för att vid exempelvis randbebyggelse undvika intressekonflikter mellan exploateringsintressen och jordbruksnäringen eller för att bemöta invånarnas krav på tillgänglighet till rekreationsområden.

Vidare skall en detaljplan upprättas för enstaka byggnad om den kan förväntas ha en ”betydande inverkan på omgivningen” enligt 5 kap 2 §.

Det krävs även detaljplan då befintlig bebyggelse ska förändras enligt 5kap 3 §, vilket innebär exempelvis då förtätning sker, dvs. då nya byggnader placeras inom bostadsområden, eller då tillbyggnader skapas, enligt Bengtsson (2009).

Det skall enligt PBL 5 kap 3 § i detaljplan redovisas och till gränserna anges följande:

1. Allmänna platser såsom gator, vägar, torg och parker.

2. Kvartersmark för bland annat bebyggelse, idrotts- och fritidsanläggningar,

begravningsplatser, anläggningar för trafik, vatten, avlopp och energi samt skydds- och säkerhetsområden.

3. Vattenområden för bland annat båthamnar och friluftsbad.

31

Bertil Bengtsson, Speciell Fastighetsrätt (2007) nionde upplagan, s.53

I fråga om allmänna platser för vilka kommunen är huvudman skall användningen och utformningen anges. För kvartersmark och vattenområden skall användningen anges.

Projekteringen av egenregi-hus harmoniserar med kommunens planarbete, då det är detta som är styrande tidsmässigt. Innan detaljplanen är fastställd går det inte att detaljprojektera en byggnad, då den slutgiltiga utformningen avgörs först då planen vunnit laga kraft enligt nedanstående förfarande som beskriver kommunens

arbete med detaljplan:

1. Startskede

Teknik- och samhällsbyggnadsnämnden ger i uppdrag till Stadsbyggnadsavdelningen att påbörja ett planarbete.

2. Programsamråd

En detaljplan grundas på ett planprogram som anger utgångspunkter och mål för planen.

När programmet utarbetas skall ett samråd genomföras. Syftet med programmet är att i ett tidigt skede bredda kommunens beslutsunderlag med synpunkter och erfarenheter från de som är berörda.

3. Plansamråd

En första version av detaljplan, kallad samrådsförslag upparbetas. Den sänds ut på samråd till sakägare och andra berörda. Sakägare är bland annat fastighetsägare, bostadsrättsinnehavare och hyresgäster. Andra som ombeds yttra sig kan vara kommunala och statliga organ samt olika organisationer.

Om de åtgärder som detaljplanen medger bedöms innebära en betydande påverkan på miljön, hälsan eller på hushållningen med mark, vatten och andra resurser skall en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas och biläggas planförslaget.

Miljökonsekvensbeskrivningen skall möjliggöra en samlad och allsidig bedömning av den inverkan planens genomförande får på de angivna intressena.

4. Planutställning

Om detta regleras det i PBL 5 kap 23 §, vilken anger att detaljplanen skall ställas ut i minst tre veckor för att möjliggöra för allmänheten att lämna sina synpunkter på

förslaget. Utställningen utannonseras i dagstidningar och sakägare tillsammans med dem som har ett väsentligt intresse av förslaget kontaktas via brev.

5. Antagande

Detaljplanen skall nu antas om inga invändningar har inkommit, och de synpunkter som har lyfts fram tillgodosetts. Då någon intressent inte fått gehör meddelas denne om detta, och bereds tre veckor för överklagande av nämndens beslut.

6. Laga kraft

Om nu inga nya invändningar har framkommit och länsstyrelsen ej heller har haft synpunkter vilket har lett till överklagan av detaljplan vinner den laga kraft och nästa process med att söka bygglov tar vid. Begreppet innebär att handlingen är

juridisktbindande och har en rättsverkan.

I skrivande stund har planen inte vunnit laga kraft, utan befinner sig enligt Figur 11 på planutställning, vilket det skrivs om i punkt 4 i ovanstående lista.

32

http://www.linkoping.se/sv/Bygga-bo/Planer-och-projekt/Detaljplanering/En-detaljplan-blir-till/

28

Figur 11 fasen i vilken det aktuella projektet befinner sig (2010-08-11).

Således har i detta läge en samrådshandling upparbetats i form av ett förslag till detaljplan. Denna kommer i nästa steg att ställas ut enligt ovanstående förfarande. Detta förslag innehåller

information om lämplig bebyggelse för området, där takhöjder, estetiskutformning och markanvändning specificeras. Utformningen av denna är i detta läge upparbetad för att inga skillnader mot den av exploatören tänkta bebyggelsen ska föreligga. Enligt lagtexten i PBL ska sedan byggnadsnämnden godkänna ansökan om bygglov om den inte innehåller avvikelser från detaljplan

som illustreras i Figur 12 nedan.

Figur 12 detaljplan Berg 2:5 Linköpings kommun, samrådshandling

33

PBL kap 8 1§ 1p om godkännande av detaljplan

4.7 Projektgruppens sammansättning och arbete

Vid arbetet med detta projekt är PEAB både beställare och byggherre då byggnaderna uppförs i egen regi. Arbetsgången för detta kan följas i föregående kapitel under rubrik 4.

I detta tidiga skede av processen finns inget komplett koncept upparbetat för projektet, då flera aktörer är inblandade och de olika disciplinerna har åsikter vilka måste beaktas för att i tid lyfta fram viktiga aspekter av konstruktionen.

För att säkerställa att alla discipliner tas i beaktande vid förprojektering bildas en projektgrupp som består av dels konsulter i form av Arkitekt, Konstruktör, VVS-projektör och även blivande platschef för att skapa en så hög byggbarhet som möjligt. Detta förtydligas i Figur 13 nedan.

Figur 13 Aktörer som ingår i projektgruppen

Byggherren är den som startar och äger projektet och som hela tiden samordnar och avgör om projektet har potential att bli genomförbart och vinstgivande. Den första konsulten att bli inblandad i projektet är Arkitekten, som ombeds rita ett förslag till utformning utifrån tidigare undersökningar och utredningar. A får veta de förutsättningar som har bestämts om projektets storlek, utformning, om särskilda krav är ställda på området osv. Utifrån detta levereras olika förslag till beställaren, i vissa fall, däribland fallstudien, tas förslag in från flera olika arkitekter för att öka valmöjligheten. Byggherren utvärderar de inkomna förslagen och väljer ut det som bäst överensstämmer med vad som eftersöks. Om synpunkter finns eller nya idéer har tillkommit kan arkitekten ombes ta fram ett nytt förslag där hänsyn bättre tas till beställarens åsikt.

Då ett förslag nu finns färdigt kontaktas en av Byggherren utsedd Konstruktör för att utföra lastberäkningar grundade på Arkitektens förslag. Bärande stomme och grundläggning beräknas till preliminärhandlingar, vilka senare ligger till grund för bygglovshandlingar. Enligt samma princip som ovan studerar Byggherren förslaget och kommer med eventuella synpunkter om utformning och konstruktionslösningar.

I det aktuella projektet är blivande Platschef nu delaktig för att avge synpunkter om byggnadens utformning och konstruktionslösning. Åsikter om ändrade lösningar och uppföranden beaktas och diskuteras inom projektgruppen, för att sedan innebära underlag för konstruktören att

omkonstruera byggnaden med de synpunkterna i fokus.

Byggherre /Beställare Arkitekt

Konstruktör

Platschef VVS-

projektör

30

I detta skede är nu en preliminär byggnad förprojekterad och en VVS-projektör kontaktas för att med det upparbetade förslaget som grund skapa ett förfrågningsunderlag vilket ligger till grund för beräkning av alla installationer och markarbeten. När detta är gjort har Arkitekten att slutföra utformning av byggnaden och skapa planlösningar, estetiska utformningar och omgivningen.

Då ovanstående steg är genomarbetade finns underlag för bygglovshandling vilket blir nästa avgörande steg i processen med egenregi-hus. Då lov erhållits kan detaljprojektering ta vid och byggstarten blir när alla steg i den kedjan utförts. Ovanstående process sammanfattas i Figur 14 nedan i form av ett processdiagram.

Figur 14 Aktörernas inblandning i förprojekteringsprocessen

Detta är förfarandet vid arbetet i fallstudien och utgör grund för den processen som syftas till att

förbättras. Denna arbetsgång som beskrivits är grundad på observationer och ostrukturerade

samtal och följer enligt avgränsning enbart arbetet i en projektgrupp.