UPPSALA UNIVERSITET
Företagsekonomiska Institutionen - Handelsrätt
Sammanfattning
År 2015 inkom 187 mål som hade fel i fastighet som sakbeskrivning. Sett ur ett samhällsekonomiskt intresse föreligger ett problem att fastighetstvister gällande fel i fastighet hamnar i domstol. Detta eftersom resurser i form av tid och pengar för samtliga inblandade ska till.
Sett till vad det handlar om, själva tvistsituationen, rör det sig grundläggande om att köpares förväntan på köpt fastighet inte är densamma som fastighetens verkliga skick. Bakom denna skevhet ligger diverse faktorer och mönster som orsakat en ovilja mellan köpare och säljare att förlikas och har istället gjort saken till en domstolsfråga.
Denna uppsats har ämnat utreda vilka dessa påverkansfaktorer är. Detta genom att analysera domarna för aktuell tid och vad som framgår om tvisten där. Vad som framgår av underlaget är att vissa felkategoriseringar har en hög frekvens. Abstrakta fel, gamla hus och mögel/fukt/ röta-skador är det som med högst sannolikhet kommer leda till domstolstvist, även om undantag förekommer. Vissa omständigheter påverkar även köpare att företa missgynnande handlingsåtgärder som gör att köparen troligen upplever det som ett vinnande alternativ att ta saken till domstol. Omständigheterna i fråga varierar men främst rör det sig om köpeskillingens storlek, bristfällig kommunikation och bristfällig syn på hur undersökning av fastigheten bör gå till.
Förkortningslista
FML Fastighetsmäklarlag (2011:666) JB Jordabalk (1970:994)
NJA Nytt Juridiskt Arkiv Prop. Proposition
Innehållsförteckning
1. Inledning………….………….………….………….………….………….………. 1.1 Bakgrundoch frågeställning………….………….………….………….………….…….. 1.2 Syfte och metod………….………….………….………….………….………….……… 1.3 Avgränsning och ordval………….………….………….………….………….………….
2. Felregler………….………….………….………….………….………….………. 2.1 Inledning………….………….………….………….………….………….……….. 2.2 Standard………….………….………….………….………….………….………. . 2.3 Övergång av risk………….………….………….………….………….………….…….. 2.4 Reklamation………….………….………….………….………….………….…………. 3. Empiri………….………….………….………….………….………….………….……… 3.1 Genomgång av felvariabler………….………….………….………….………….…… .. 3.2 Inledande observationer………….………….………….………….………….………… 3.3 Konkreta fel………….………….………….………….………….………….…………. 3.4 Mögel/fukt/röta-skador………….………….………….………….………….…………. 3.5 Gamla byggnormer………….………….………….………….………….………….….. 3.6 Besiktningsman och -protokoll………….………….………….………….……….. 3.7 Beloppens storlek………….………….………….………….………….………….……. 3.8 Svårundvikliga felfaktorer………….………….………….………….………….……… 3.9 Mäklarens roll………….………….………….………….………….………….……….. 3.10 Övrigt………….………….………….………….………….………….………….…… 4. Analys………….………….………….………….………….………….………….……… 4.1 Partsperspektiv………….………….………….………….………….………….………. 4.1.1 Konkreta fel………….………….………….………….………….………….……… .. 4.1.2 Beloppens storlek………….………….………….………….………….………….….. 4.1.3 Reklamation………….………….………….………….………….………….……….. 4.1.4 Omfattande skada………….………….………….………….………….………….….. 4.1.5 Svårundvikliga felfaktorer………….………….………….………….………. . 4.1.6 Köparens bevisning………….………….………….………….………….……… 4.1.7 Besiktningsman och -protokoll………….………….………….………….……… 4.1.8 Mäklares roll………….………….………….………….………….………….………. 4.1.9 Sammanfattning och slutsats partsperspektiv……….………….………….………….. 4.2 Objektperspektiv………….………….………….………….………….………….…….. 4.2.1 Beloppens storlek………….………….………….………….………….………….….. 4.2.2 Gamla byggnormer och mögel/fukt/röta-skador………….………….………….…….. 4.2.3 Rättsliga fel och rådighetsfel………….………….………….………….……… .. 4.2.4 Konkreta fel och yrkad hävning………….………….………….………….………….. 4.2.5 Sammanfattning och slutsats objektperspektiv……….………….………….………….
1. Inledning
1.1 Bakgrund och frågeställning
År 2015 söktes lagfart för 150 350 fastigheter i Sverige, den högsta siffran sedan 2007. Av dessa sökta lagfarter var 58 141 småhus för permanentboende som hade en redovisad köpeskilling och därav överlåtits genom köp. Samtidigt var antalet avgjorda fastighetsmål 1 2
samma år 1 228 stycken och de målen utgör således cirka 2,1% av sökta lagfarter för 3
småhusfastigheter för permanentboende det året . Ser man till antalet fastighetsmål hos 4
tingsrätterna under perioden 2002 till 2015 har siffran gått upp och ner mellan cirka 1000 och 1300 inkomna mål per år. Det finns ingen trend i den utvecklingen som tyder på att siffran kommer förändras. 5
Av dessa tidigare nämnda 1 228 avgjorda mål var 187 listade under sakbeskrivning ”fel i fastighet”. 90 mål var stadfästa förlikningar och 22 var domar som ej föregåtts av stadfäst förlikning. Fastighetstvister rörande fel i fastighet utgör därav ungefär 9,1% av alla 6
fastighetstvister som avgjordes genom dom år 2015.
Samhällets ekonomiska kostnader för en rättegång är svåra att uppskatta, med förklaring i stora variationer i respektive måls omfattning och art. Respektive parts ekonomiska kostnader för en rättegång och det förberedande arbetet dessförinnan är dock avsevärt mer lättberäknade, men kan likväl vara av betydlig omfattning. År 2015 avkunnade Sveriges tingsrätter 22 domar i mål om fel i fastighet, exklusive stadfästa förlikningar. I arton av målen ålades den ena parten att, utöver sina egna, betala hela motpartens rättskostnader. Det ackumulerade värdet, exklusive ränta, på den förlorande partens rättskostnader i dessa 18 domar uppgick till 3 525 126 kr, eller 195 840 kr per dom.
Vidare får vittnen och andra som kallats på begäran av den tilltalade ersättning av denne medan övriga får ersättning av staten. En nämndeman får ett arvode om 250 eller 500 kr per dag och en domares medellön uppgår i mars 2017 till 52 022 kr . 7 8
Det finns även en effektivitetsaspekt avseende tidskostnaden; i 22 redan nämnda domar ligger tiden mellan ett upptäckt förmodat fel och en avkunnad dom på cirka 1-3 år. Tidsåtgången i respektive fall varierar givetvis, men den högsta siffran tidsspannet uppgår till 12 år.
Om en skada aktualiseras på en nyligen överlåten fastighet och oenighet mellan köpare och säljare uppstår betyder det inte per automatik att tvisten prövas i tingsrätt och hamnar bland ovan nämnd statistik. Alternativ om förlikning innebär att parterna, med eller utan hjälp,
Exkluderat arv, byten, gåvor och fusioner.
1
SCB. Fastighetspriser och lagfarter 2015, (2016-05-31).
2
Domstolsverket, Domstolsstatistik 2015, s. 9.
3
Rättvisande andel av antalet tvister i förhållande till totala antalet sökta lagfarter går ej ta fram då fastigheterna i de 1 228 tvisterna inte
4
överläts samma år. Se bilaga 3
5
Resterande mål var tredskodomar, felkategoriserade mål, mål överförda till annan tingsrätt, dagboksblad eller aktbilagor.
6
Domstolsverket, Frågor och svar, (2017-03-10)
7
Lönestatistik.se, Domare löner (2017-03-29)
8
tillsammans kommer överens om en lösning. En förlikning innebär en överenskommelse mellan parterna där de gör upp i godo. Domstolen är enligt RB 42:17 skyldig att verka för att parterna förlikas eller på annat sätt når en samförståndslösning. Förlikning föregås ofta av förhandlingar mellan parterna där de själva och deras respektive advokat är medverkande. En förlikning kan även ingås efter att en rättegång har inletts. Sådan kallas processuell förlikning och får till följd att målet avskrivs eller, om parterna så begär, att förlikningen stadfästs genom dom enligt RB 17:6. Den stadfästa förlikningen får då samma rättsverkan som om domstolen hade dömt i målet utan förlikning, dvs att saken inte kan tas upp i domstol igen och resultatet är exigibelt. 9
Det går alltså att konstatera att det finns ett tids- och samhällsekonomiskt intresse i att parter kommer överens utan att en domstol behöver döma i fallet, oftast går även en förlikning på individnivå att rättfärdiga på samma grunder.Sett ur köparens perspektiv, den som alltid är kärande i mål om fel i fastighet, torde det även vara av intresse att förlikas istället för att låta en domstol avkunna en dom. Detta för att få sitt problem helt eller, vanligast förekommande, delvis ersatt och inte längre ha fastigheten i fråga i bristfälligt skick eller till och med obrukbar i år innan en dom avkunnas av domstolen. Cirka fyra femtedelar av alla mål som slutade med dom 2015 ogillades och det är därav ur statistiskt hänseende ytterligare ett en fördel köparen, som alltid väcker talan, att undvika tvist och eftersträva förlikning med säljaren.
Detta problem, en tvist rörande fel i fastighet, består i grunden av en diskrepans mellan vad köparen förväntar sig av fastighetens skick och dess verkliga skick. Vidare finns även en diskrepans mellan köparens och säljarens syn på felansvaret. För att konkretisera kan det handla om att köparen upptäcker mögel, ett felkopplat avloppsrör eller illasmakande vatten en tid efter tillträdet. Det som då har hänt är att en diskrepans uppstått mellan köparens förväntning på fastigheten och fastighetens verkliga skick. Efter detta kommer köparen bli missnöjd för att sedan kräva någon ersättning från säljaren, ex att säljaren betalar företaget som åtgärdar felet. Detta för att jämna ut denna diskrepans och det ekonomiska glappet som uppstått. Om ärendet istället blir till en tvist betyder det att säljaren motsatt sig köparens krav. Frågan för en domstol blir då följaktligen att avgöra om påstått fel, enligt felreglerna i Jordabalken (JB), utgör en avvikelse från vad köparen kan med fog förutsätta och i de flesta fall om köparen även bort upptäckt felet innan köp. Denna fråga är den som kommer bli fråga för prövning eftersom det uppstått en oförenlighet; köparen kommer hävda att det hamnar inom säljarens ansvar och tvärtom kommer säljaren hävda att det hamnar inom köparens ansvar.
Skulle dessa skillnader, nämnda i inledningen av stycket, inte föreligga skulle heller inte en tvist rörande fel i fastighet kunna uppstå. Skulle köparens förväntningar på fastigheten överensstämma med verkligheten kommer missnöje inte uppstå, men om så ändå skulle vara fallet skulle ändå inte tvist kunna uppstå om det inte finns någon diskrepans mellan köpares och säljares syn på hur ansvarsbilden ser ut. Detta för att de då skulle kunna lösa problemet själva, därav försvinner problemet och en tvist kan inte uppstå.
Men i de scenarion som inte ter eller utvecklar sig så här finns anledning att anta att bakom köparens förväntningar och parternas syn på sina respektive ansvar finns faktorer och eventuellt även återkommande mönster. Faktorer och mönster som utlöser ett scenario där en
Lehrberg. Praktisk juridisk metod. s. 67
förlikning upplevs som utesluten för parterna, eller är enbart mer osannolik på ett generellt plan. Fastighetstvister hamnar alltså i domstol dels för att det uppstått ett glapp mellan köparens förväntningar på fastigheten och verkligheten och dels för att köpare och säljare inte kan komma överens om ansvarsbilden för detta glapp. Vad som mest heltäckande kan sägas ligger till grund för detta glapp är utebliven kunskap. Det handlar då främst om felförebyggande kunskap, alltså kunskap om fastighetens verkliga skick så köparens förväntningar på fastigheten ska motsvara det verkliga skicket. Det kan dock även vara tvistförebyggande kunskap om handlingsalternativ för att hantera en situation så den löses effektivare än via domstol. Detta mynnar därför ut i två frågeställningar som denna uppsats ämnar att utreda:
Hur kan man som köpare agera för att skaffa mer kunskap för att undvika tvist? Hur bör man som köpare hantera den kunskapen juridiskt?
1.2 Syfte och metod
Uppsatsens syfte är att inledningsvis söka utröna vilka faktorer och mönster som är korrelerade med att tvister hamnar i domstol för att förstå varför köpare och säljare inte kunnat träffa förlikning. Alltså att se dels ur parternas perspektiv om varför de valt att inte förlikas samt dels att se ur objektperspektiv hur sambanden ser ut mellan målens egenskaper och det faktumet att det hamnat i domstol. Detta för att få en bild av problemfaktorerna och -mönstren som sedan kan utmynna i slutsatser utifrån frågeställningen.
Metoden för denna uppsats är rättsdogmatisk och utgår då från gällande rätt, främst rättspraxis. Insamling av data har skett genom att begära ut målförteckningar över avgjorda tvistemål 2015 hos Sveriges tingsrätter. Utefter dessa har sedan de mål som har orden ”fel i fastighet” som hela eller del av sin sakbeskrivning begärts ut. Resultatet 187 mål har sedan översiktligt granskats för att sorteras och återstoden blev 90 stadfästa förlikningar och 22 domar. Genom kodning av olika variabler i stadfästa förlikningar respektive domar, som kommer presenteras senare, analyseras sedan de enstaka faktorer och sammanhängande mönster i sakförhållanden från visning fram till stämningsansökan.
1.3 Avgränsning och ordval
Nedan följer korta förklaringar och motivering av vissa ordval.
- Formuleringar om hur en tvist ”är” innebär hur en tvist är utifrån vad som framgår i målet. - Ordet ”dom” används om en dom där parterna tvistat fram till att domstolen avkunnat dom som inte är en stadfäst förlikning. ”Dom” skall av läsaren åtskiljas från stadfäst förlikning, som i dess riktiga bemärkelse också klassas som en dom.
- Ordet ”förlikningsfallen” åsyftar de 90 stadfästa förlikningarna som ingår i de 187 målen som rör fel i fastighet 2015. Vidare används ordet ”domarna” för att åsyfta de 22 domarna som ingår i samma underlag om 187 mål.
- ”Domstolen” är någon av Sveriges tingsrätter, då alla 187 mål i denna uppsats handlagts hos tingsrätt.
2. Felregler
2.1 InledningInledningsvis skall nämnas att vissa delar av felreglerna medvetet ej återgivits nedan medan vissa delar är mer noggrant återgivna än andra. Detta för att de som är uteslutna inte är aktuella i någon av målen som utgör empirin i denna uppsats samt att de som är mer noggrant återgivna tvärtom förekommer i större utsträckning.
Felreglerna som berörs nedan är de i JB 4:11 och 4:17-19 som drar gräns mellan köpare och säljares ansvar och risk. Vidare berörs också JB 4:12 som reglerar om köparen har rätt till kompensation som följd för fel i fastigheten i fråga. Till sist kommer även JB 4:19a, som berör reklamation, att nämnas.
2.2 Standard
Definitionen på vad som är fel i fastighet är att det föreligger en avvikelse från standard. För 10
att avgöra om den förväntningsdiskrepansen som skapat köparens missnöje är ett fel i juridisk mening, och så småningom påföljdsberättigat, måste det därav avgränsas vad som utgör standard. Vad som utgör fastighets standard bestäms antingen genom en konkret bedömning eller en abstrakt bedömning. Konkret standard fastställs utifrån klausuler i avtalet eller andra utfästelser från säljaren. Vad som utgör avtalet tolkas i vid bemärkelse, exempelvis kan muntligen preciserade uppgifter under avtalsförhandling och visning innefattas i vad som följer av avtalet. Vad som räknas som en utfästelse och inte är en komplex fråga då 11 12
individuella formuleringar och ordval kan kombineras på långt varierat sätt. Sammanfattat kan sägas att både garantier och tillräckligt specificerade uppgifter, s.k. enuntiationer, utgör avtalsinnehåll medan exempelvis allmänt lovprisande eller för otydliga uppgifter inte gör det. 13
En abstrakt bedömning tar avstamp i en sorts objektiv, eller abstrakt, standard på vad en medelfastighet kan med fog förutsättas ha för egenskaper. Detta med avseende på exempelvis ålder, geografi, byggteknik, markförhållanden osv. Vid en konkret bedömning räcker det om avvikelsen enbart är en avvikelse från vad köparen kan med fog förutsätta. Vid en abstrakt felbedömning måste köparen, utöver det tidigare rekvisitet, även bevisa att avvikelsen inte var upptäckbar för att den ska definieras som ett fel. Om skadan avviker från vad köparen kan 14
med fog förutsätta och, om felet är abstrakt, inte är något som köparen bort upptäcka ansvarar
Grauers. Fastighetsköp 2016. ss. 127-128
10
Grauers. Kommentar 203 på Karnov till JB 4:19
11
Se Grauers. Kommentar 203 2 st. på Karnov till JB 4:19
12
Grauers. Fastighetsköp 2016. s. 140-142
13
Grauers. Fastighetsköp 2016. ss. 140-142
säljare för felet. Vid abstrakt fel som köpare inte upptäckt och inte förväntats upptäcka brukar det benämnas som dolt fel. 15
Ett fel kan vara ett rättsligt fel, rådighetsfel eller faktiskt fel. Ett rådighetsfel föreligger om avvikelsen består av ett besvärande myndighetsbeslut som förhindrar köpare från att råda över fastigheten. Faktiskt fel är en avvikelse angående fysiskt skick. Rättsligt fel handlar i stora drag om när det föreligger en avvikelse från huvudregeln att köparen ska kunna få full lagfart, att säljaren är rätt ägare samt att fastigheten inte är belastat med upplåtelser. Vilken typ av fel det rör sig om är generellt relevant eftersom relevansbedömningen skiljer sig åt. Exempelvis faller en felaktig utfästelse om rättslig standard under JB 4:19 och inte JB 4:17, som handlar om rättsliga fel, och det kan bli en fråga om skadestånd därav. Detta har inte varit relevant i 16
något av dessa mål dock utan nämns här endast av kategoriseringsskäl.
2.3 Övergång av risk
Utöver att en avvikelse från standard ska finnas ska den avvikelsen, eller grogrunden för den, föreligga medan risken fortfarande låg på säljaren, det vill säga den dag som köpekontraktet skrivs under. Eftersom kontraktsdag inte alltid sammanfaller med tillträdesdag uppstår det i de fallen en period däremellan där köparen i och med fullbordat kontrakt äger fastigheten men inte har tillträtt den och därav inte heller har den i sin besittning.
Felen i avsnitt 2.2 skall ha funnits redan vid kontraktsdagen för att köpare ska kunna vinna framgång i att rikta krav mot säljare. Från kontraktsdag fram till köpares tillträdesdag står dock säljare fortfarande för skada eller försämring som säljare orsakat av våda eller säljarens culpa. Eventuella avvikelser som uppkommer på fastigheten efter köpares tillträde svarar 17
köpare för.
2.4 Reklamation
Till sist skall även sägas att oavsett vad bedömningen blir enligt ovan måste ett påstått fel reklameras inom skälig tid från när köparen upptäckt eller bort upptäckt felet för att talan ska bifallas av domstolen. Vad som ses som skälig tid bedöms utifrån köparens kvalifikationer 18
och övriga omständigheter i fallet i fråga. 19
Grauers. Fastighetsköp 2016. ss. 140-142 15 Grauers. Fastighetsköp. 2016. s 138 16
Adolfsson, Norberg, Handelsrätt. 2016 s. 144
17
Grauers. Fastighetsköp. 2016. s 148.
18
Prop. 1989/90:77. s. 62
3. Empiri
3.1 Genomgång av variabler
De variabler som observerats i domarna och förlikningarna kan pedagogiskt lämpligast kategoriseras enligt följande:
1. Generella: typ av parter, utfall av målet och påföljdskrav.
2. Ekonomiska: rättegångskostnad, köpeskilling, yrkat belopp och utdömt belopp. 3. Felomständigheter: typ av fel, Rodhes tvåstegsmodell och placering av påstått fel. 4. Tvistomständigheter: avgörande felmoment och parternas oensepunkt/-er.
5. Övrigt: Eventuell besiktningsmans påverkan och eventuell mäklares påverkan.
Det ska noteras att variablerna inte används genomgående statistiskt för att på så vis mäta korrelation och/eller kausalitet utan de kommer analyseras på ett mer kvalitativt sätt för att rama in likheter och mönster som kan ha samma lösningsförslag för att ha undvikit tvist. Variablerna är kvalitativa och/eller kvantitativa. Exempelvis är alla ekonomiska variabler kvantitativa medan de som placerats under tvistomständigheter är kvalitativa. Variabler placerade under övrigt redovisas inte i detta avsnitt på grund av respektive variabels omfång.
Domar
Utfall dom: 2 bifölls, 2 bifölls till hälften och 18 ogillades. Parter: 2 dödsbon, 2 företag samt 38 privatpersoner. Köpeskilling: genomsnitt 3 183 438 kr.
Rättegångskostnader: genomsnitt 190 883 kronor.
Feltyper: 17 abstrakta faktiska fel, 1 konkret faktiskt fel, 3 rättsliga fel samt 1 rådighetsfel. Rodhes tvåstegsmetod: 11 mål föreligger ej fel, 3 mål föreligger fel men köparen bort upptäckt fel samt i 8 mål föreligger fel där köparen inte bort upptäcka. I 4 av de sistnämnda åtta fallen reklamerades fel för sent och talan ogillades därav.
Placering av faktiska fel: 17 i bostadshus samt 2 i mark.
Fråga om gammal byggnorm som köpare bort inse: 8 stycken fall av de 17 totalt. Fråga om fukt, mögel eller röta: 8 stycken fall av de 17 totalt.
Oensepunkt: 4 om sakförhållanden samt 18 om ansvar.
Förlikningar
Köpeskilling: genomsnitt 2 319 444 kr Parter: 168 privatpersoner, 2 näringsidkare.
Yrkad påföljd: 89 avdrag genomsnitt 421 576 kronor, 1 hävning
Förlikad påföljd: 88 avdrag genomsnitt 186 648 kronor, 2 avhjälp av fel Rättegångskostnader: alla delade
Typ av fel: 20 konkreta, 1 rådighetsfel, 69 abstrakta faktiska.
3.2 Inledande observationer
förlorar tvisten. Både bland förlikningarna och domarna är alla 224 parter privatpersoner, så när som på två näringsidkare och och två dödsbon. De flesta målen handlar om abstrakta faktiska fel på bostadshus och arton av totalt 22 mål ogillades. I alla mål yrkades avdrag i utom ett då hävning och återgång av köp yrkades. Vidare är parterna oense om den objektiva ansvarsfrågan i 19 av fallen och i övriga 3 fall om att köparen påstår att säljaren utfäst något som säljaren nekar till ha hänt eller har hänt på ett annat sätt än köparen påstår.
3.3 Konkreta fel
I tre av de 22 domarna är parterna, utöver ansvarsfrågan, oense om sakförhållandena. Köpare och säljare är oense om vad som har hänt. I samtliga av dessa fall hävdar köparen att säljaren har utfäst något om fastighetens standard som säljaren senare i bevisningen påstår sig inte ha utfäst. Det varierar huruvida det rör sig om tolkningen av en kommentar eller om kommentaren ens yttrats. Av de totala målen som inkom 2015 där parterna har olika syn på sakförhållandena, 23 stycken, slutade tre stycken med dom och 20 med stadfäst förlikning. I förhållande till totala antalet domar respektive totala antalet förlikningar är kvoten konkreta fall 13,6% bland domar och 22,7% bland förlikningar. Köparnas påståenden om utfästelserna handlar om olika fysiska ting men i samtliga fall handlar det om utfästelse om standard, ex hur något är monterat, skall fungera eller vad köparen har rätt att göra med fastigheten. I två av domarna är det otydligt om utfästelsen syftade till att ordna något eller om det redan fanns. Värt att notera är att i båda fallen varken fanns eller avhjälptes det som var aktuellt.
Vad som går att utläsa från detta är att det är vanligare att ett fall där parter är oense om sakförhållandena slutar med förlikning. Sett i proportion till hur många fall totalt som slutar med förlikning gentemot dom så är det ungefär dubbelt så vanligt att fall med påstådda konkreta fel slutar med förlikning.
3.4 Mögel/fukt/röta-skador
I nio av domarna är det hävdade felet en fråga om antingen mögel, fukt, röta eller en kombination av två eller alla. En talan av dessa bifölls medan tingsrätten i övriga åtta mål ogillade talan och hävdade att köparna bort insett fel med avseende på husets ålder, omgivning eller fysiska skadeindikatorer. I dessa åtta fall fanns enligt bevisningen indikatorer på mögel/fukt/röta som köparna medgivit vetskap om men förminskat av okunskap eller i tro om att indikatorn var av obetydlig omfattning. I dessa samma mål var möglet/fukten/rötan nämnt i besiktningsprotokoll upprättat av besiktningsman. Av de totala målen som inkom 2015 där målen handlade om mögel, fukt och/eller röta, 31 stycken eller 27,7% av alla 112 inkomna mål, slutade nio stycken med dom och 24 med stadfäst förlikning. I förhållande till totala antalet 22 domar respektive totala antalet 90 förlikningar är kvoten 45% bland domar och 26,7% bland förlikningar.
omedvetet ignorerade fysiska felindikatorer och till sist på grund av att gjorde köpare detsamma med felriskindikatorer. I fyra av fallen skrevs felet ut av säljaren men köparen förstod antingen varningen fel eller tog inte till sig upplysningen. Åtta mål som handlade om mögel/fukt/röta ogillades köparens talan och en bifölls. I fem av domarna ansåg domstolen att fel förelåg men att det antingen reklamerats för sent eller att fel var upptäckbart. I övriga fyra fall ansåg domstolen att fel inte förelåg.
3.5 Gamla byggnormer
I sju av domarna har talan ogillats till följd av att köparen bort insett husets standard med avseende på dess ålder och de byggnormer som var rådande under den tid då respektive hus byggdes. De faktiska fel, som dessa utdaterade byggnormer ligger till grund för, är fel som mögel, fukt, röta, drag, avloppsproblem etc.
Dessa fel varierar i hur de bedöms av domstolen då köparen kan hävda att felet är konstruktionen i sig eller problem som konstruktionen givit upphov till. Antingen resonerar domstolen att det påstådda felet, oavsett när det uppkommit, är en rimlig bieffekt till följd av den gamla konstruktionen. Eller så resonerar domstolen att fel, om det fanns vid visning eller tillträdesdag, är upptäckbart med avseende på dåtidens byggnormer. Exempel på detta kan vara fukt som uppkommit till följd av en bristfälligt byggd fasad, i ett sådant scenario påtalar köparen alltid att fukt utgör ett fel men domstolen tar även in om köparen bort inse risk för fukt med avseende på fasadens ålder. Annars brukar bristfällig konstruktion i sig påtalas som fel av köparen om det handlar om exempelvis ett tak läcker in, i ett sådant fall påtalas inte vatten på golv som fel utan då yrkas konstruktionen utgöra ett fel. Samtliga sju mål där ej längre rådande byggnormer varit föremål för överläggning har alltså köpares talan ogillats.
3.6 Besiktningsman och -protokoll
I nio av de elva domarna som rör skador i samband med gamla byggnormer och/eller mögel/ fukt/rötskada framgår det att besiktningsprotokoll blivit upprättat innan köp och i övriga två upprättades inte något besiktningsprotokoll innan köp. Besiktningsprotokolls information kan ge rättsverkningar, samtidigt är det viktigt att poängtera vissa rättsverkningar som det inte kan ha. Besiktningsprotokoll i sig är inte säljarens utfästelse, så länge möjligtvis säljare inte själv intygar att besiktningsprotokollet är riktigt. Vidare kan då köpare inte använda besiktningsmans misstag för att rikta krav mot säljaren. Köpare kan dock använda besiktningsprotokoll som bevis mot säljaren om vad köpare kunnat upptäcka och inte. Om besiktningsman alltid utgjorde en funktion att notera precis det som köpare, enligt rekvisitet, bort upptäcka vore det det mest optimala från köparens synpunkt i bevisningshänseende. Så är dock inte fallet utan det föreligger risker för problem med systemet med besiktningsprotokoll. Besiktningsman kan ha visst incitament att ta med för mycket än för lite i besiktningsprotokollet , något som i förlängningen går ut över köparen då det förlänger vad 20
köparen borde upptäcka. Därav minskar möjligheten för köpare att rikta felansvar mot säljare.
Se NJA 1997 s. 65 upplyste besiktningsman inte köpare om att en påtalad brist i ventilation i en byggnad medförde risk för rötskador och
20
Empirin i denna uppsats visar också på problem som kan uppkomma ur felaktigheter kring besiktningsmän och de protokoll de upprättar då köpare i en handfull mål inte vet hur den information som framkommer i besiktningsprotokoll ska hanteras. I vissa mål har köpare även hanterat information till nackdel för sig själv. Säljare har tolkat protokoll likt domstolen i de fall köpare gjort tvärtom. Sätten som köpare tolkar besiktningsprotokollen på varierar brett. Varnande information kan förekomma i besiktningsprotokoll och förekommer då i form av en varning för fel eller varning för risk/-er för fel. Sätten som köpare tolkat dessa varningar på varierar enligt följande: I ett mål förminskade besiktningsman skada och det gav upphov till att bli avgörande punkt för att tvist senare skulle komma att uppstå. Detta då köparen, tvärtemot domstolen, ansåg sig inte kunnat inse fel som besiktningsman påstod inte var ett fel. Vidare förekom även mål där enstaka riskindikatorer för fel var noterade i besiktningsprotokollet men köpare insåg inte att det gjorde ramen för vad som bort upptäckas mer omfattande. I övriga fall var det inte sällan riskindikatorer som krävde en kedja av konklusioner för korrekt slutsats. För att konkretisera kan det exempelvis varit noterat i besiktningsprotokoll att dränering blivit bytt längs husets ena sida och det påstådda felet var fuktskador. Köpare tolkade informationen som att dräneringen var av tillräcklig standard eftersom den var bytt, men bort istället tolkat det som att dränering ej var bytt längs övriga sidor. Gammal dränering ger högre risk för fuktskador och därav kan inte fuktskada anses utgöra ett dolt fel.
I aktuella mål har köpare tolkat bevisning tvärtom mot hur den tolkats av domstolen. I två mål kommenterade parterna inte besiktningsprotokoll i bevisningen alls, i två mål tolkade köpare besiktningsprotokollets information som en hel verklighetsavspegling av fastighetens skick och i ett mål tolkade köpare informationen inte alls utan övertolkade istället den uppkomna skadan. I det senare avvek inte fastigheten från standard men däremot var skadan inte upptäckbar och det senare rekvisitet avgjorde köparens inställning. Ett dolt icke-fel om man så vill. Till sist förekom två mål där besiktningsprotokollet inte var bidragande till att tvist uppstod samt det som nämndes tidigare om besiktningsman som förminskade skada.
3.7 Beloppens storlek
Sett till ansökta lagfarter år 2015 var köpeskillingen för överlåtna fastigheter samma år cirka 2 426 350 kr i genomsnitt. Av de aktuella 112 målen uppgick köpeskillingarnas belopp, som 21
nämns i 17 av de 90 förlikningarna, till i snitt 2 319 444 kr och samma belopp bland domarna ligger på 3 183 438 kr.
I absoluta tal är det genomsnittliga yrkade beloppet 831 533 kr bland domar och bland förlikningar ligger samma siffra på 421 576 kr. Den genomsnittliga kvoten mellan yrkat belopp och köpeskilling ligger på 34,05% bland domarna och 18,18% bland förlikningarna, dvs i genomsnitt har köparna i de mål som slutade med dom yrkat på ett belopp som motsvarar cirka en tredjedel av köpeskillingen medan köparna i förlikningsfallen i genomsnitt har yrkat ett belopp som motsvarar cirka en sjättedel av köpeskillingen. Vad som kort går att sammanfatta om beloppsbilden är att på ett generellt plan så är beloppen och förhållandet dem emellan lägre bland förlikningsfallen än bland domarna. Genomsnittsköpeskillingen bland förlikningarna uppgår till cirka två tredjedelar av storleken på genomsnittsköpeskillingen i domarna. Snittet på yrkat belopp bland förlikningsfallen uppgår till drygt hälften av snittet på
SCB, Fastighetspriser och lagfarter 2015, (2016-05-31)
yrkat belopp bland domarna. Till sist kan sägas att kvoten mellan yrkat belopp och köpeskilling bland förlikningarna är även den drygt hälften så stor som samma kvot bland domarna. Det föreligger ingen korrelation mellan yrkat belopp och köpeskilling. Vidare kan 22
noteras att genomsnittet på fastighetspriset för småhus stiger i förhållande till genomsnittsbeloppet på inkomst av tjänst. 23
Sex av 22 mål bifölls, fyra till fullo och två till ungefär hälften av yrkat belopp. De fyra mål som bifölls helt var de med lägst köpeskilling och lägst yrkade belopp.
3.8 Svårundvikliga felfaktorer
Fem domar har påstådda fel vars karaktär är svåra att på förhand lösa genom någon normalt sett rimlig åtgärd av parterna. Det rör sig om en nergrävd oljetank som börjat läcka, säljares ovetskap om uteblivet bygglov, säljares ovetskap om (vad som senare utdömdes vara) förfalskat nyttjanderättsavtal, för låg kapacitet på avloppsrör i mark, ett fall där skadorna var vida omfattande och klassades som dolda fel men som gått två av varandra oberoende besiktningsmän förbi samt ett fall där inomhustemperaturen låg på runt 16°C och säljaren hävdar sig aldrig haft problem med värmen.
Dessa mål har gemensamt att samtliga har påstådda fel som ligger utanför vad köparen förväntas upptäcka och hamnar inom säljarens ansvar samt där felet i fråga inte känts till av säljaren. Säljarna kan visserligen ha incitament att ljuga och hävda att de ej känt till felen, men för att utgå från att de talar sanning kan de ej upplysa köparen om något de ej vet om. Åtminstone fyra av fem fall framstår det som, under givna förutsättningar enligt bevisningen i målen, rimligt att respektive säljare ej känt till fel. Beroende på om fysisk brist skulle komma att åsamka fel eller om fel redan förelåg vid kontraktsdagen är de antingen svårundvikliga att senare uppstå eller, i de fall de redan förelåg vid kontraktsdagen, för svåra att upptäcka för att kunna vidta någon åtgärd för att undvika att hamna i tvistscenario.
3.9 Mäklarens roll
Mäklare är likt besiktningsman en vanligt förekommande aktör vid fastighetsöverlåtelser och sammanhanget omkring, dessa besiktningsmän har även viss inverkan rättsmässigt. Det förekommer exempelvis att köpare antar att besiktningsmans utlåtande skapar någon sorts garanti för fastighetens standard. Detta eftersom köpare ofta sätter stor tillit till besiktningsman och av denne upprättat protokoll. Utgångspunkten om utfästelser om fastigheten är dock att de enbart har rättsverkan i förhållandet köpare-säljare om de kommer från säljaren ursprungligen. Mäklarsamfundet har tagit fram etiska regler som 24
fastighetsmäklare ska förhålla sig till. Dessa etiska regler omfattar nio punkter på ungefär ett 25
a4 i omfång. I huvudsak kan det sammanfattas att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag servicemässigt, sakligt och professionellt så det gynnar köpare och säljare. Om mäklare
Se bilaga 1 22 Se bilaga 2 23 Grauers, Fastighetsköp. s. 234 24
Mäklarsamfundet. Mäklarsamfundets etiska regler
vidarebefordrar kommunikation mellan parterna skall det ske lika ofiltrerat som om parterna kommunicerat direkt med varandra. I FML regleras också en del av mäklares handlingsutrymme och skyldigheter., bland annat skall mäklare upplysa köpare om de fel som mäklaren i fråga känner till. FML och de etiska reglerna ger dock sparsamt med regler som har rättslig relevans för felansvar på fastighet mellan säljare och köpare, det är en fråga som istället blir föremål för prövning mellan någon av parterna gentemot mäklaren. FML och Mäklarsamfundets etiska regler visar däremot ändå på en norm och vad parterna generellt kan antas utgå från i fråga om mäklares sätt att sköta sitt uppdrag. Om mäklare skall även nämnas att det är oftast förekommande att mäklare får betalt i provision utifrån en procentsats av köpeskillingens storlek. Det betyder att ju högre belopp som fastigheten säljs för desto högre 26
arvode utgår till mäklaren i fråga, och vice versa.
Mäklare figurerar i tolv av domarna, i övriga tio framgår det inte om mäklare anlitats eller om de bara inte omnämns av andra skäl. Vad som framgår om mäklares påverkan varierar. I sex av de domar där mäklare nämns görs det försumbart. Det som framgår om hur mäklare agerat i övriga sex domar är att köpare fört fram missnöje mot mäklarens ageranden. Oftast har mäklare överhängande detaljerat påstått något om fastighetens faktiska skick och/eller, mindre vanligt, uttryckt ett överdrivet och allmänt lovprisande. I det senare handlar det alltid om att mäklare argumenterar mot köpares skepsis om att fastigheten passar köpares efterfrågan. Det förekommer även att mäklare har förmedlat kommunikation mellan köpare och säljare. I ett mål förmedlade mäklare all kommunikation mellan parterna och de hade således aldrig kontakt direkt med varandra. I de mål där mäklare förmedlat en del av kommunikationen anförs det av säljare att mäklare blivit upplyst om skada/skaderisk för presumtiva köpares vetskap, något som köpare sedan anför sig ej ha blivit upplyst om. Allt som anförts om mäklares ageranden utreds eller fastställs inte närmre utöver att köpare anför uppgifter om dem i bevisningen. I de sex domar där mäklare omnämns nämnvärt kan alltså kort sammanfattas att det gjorts från köpares håll och att det gjorts för att anföra kritik mot hur mäklare i felaktig riktning påverkat köparens förväntan på fastigheten.
3.10 Övrigt
Vad som i övrigt går att ringa in bland domarna är att i fyra fall har köparnas reklamationer kommit fram för sent eller inte alls. Varför köparna reklamerat påtagligt sent efter upptäckt fel framgår ej i domarna. Värt att notera att samtliga dessa fyra fall passerade Rodhes tvåstegsmodell , som även Grauers tar upp , som domstolarna i fråga prövade frågan med, 27 28
dvs köparnas talan skulle bifallits om reklamation kommit till respektive säljare i tid.
Vidare kan även noteras att i 17 av målen är det påstådda felet placerat i bostadshus, två är belägna i marken och övriga fyra är rådighets- eller rättsliga fel. Fel i marken handlar om två föroreningar som behövde eller hade sanerats, rättsligt fel var ett okänt nyttjanderättsavtal och rådighetsfelen handlade om uteblivna bygglov samt miljöskyddsklassad fastighet. Majoriteten, de övriga 17 fallen, handlar om fysiska omständigheter placerade på eller i bostadshus. Inget av fallen handlade alltså om skada på någon annan byggnad.
Mäklarsamfundet. Mäklares rätt till ersättning s. 1
26
Rodhe, Obligationsrätt. Med fördel läses hela andra kapitlet, men s. 214-226 avser standard och avvikelse och s. 271-272 avser
27
undersökningsplikt.
Grauers Fastighetsköp. s. 127.
4. Analys
4.1 Partsperspektiv
Främst kan sägas att ur köparens respektive säljarens synvinkel när ett problem uppdagats ligger det nära till hands att anta att det på en fundamental nivå är fråga om två saker. Dels är det den centrala frågan där delad syn råder på vem som ska bära kostnadsansvaret för det upplevda felet, en ekonomisk aspekt. Vidare är det troligen en fråga om en upplevd oförrätt och vilja till upprättelse för köparen samt en ovilja för säljaren att erkänna att ett påstått fel föreligger just på grund av säljarens egen obetänksamhet/försumlighet, en sorts psykologisk aspekt. Det föreligger viss problematik att tolka den senare. Det vill säga hur en part borde eller antagligen ser sina handlingsmöjligheter i kombination med hur situationen upplevs. Detta eftersom hur en part agerar rimligen alltid är en komplex bild och är då också troligen konstruerat av betydligt mer än vad som framgår i målen.
Vidare tolkas även empirin som om parterna besitter viss kunskap om felreglerna. Det görs med bakgrund i att samtliga parter har haft juridisk hjälp och oavsett var lekmannanivå ligger kan det förutsättas en viss kunskapsnivå i och med rättshjälpen, som nästan uteslutande har varit en advokat.
Till sist skall även sägas att i nästan alla mål, domar och förlikningar, är parterna privatpersoner och någon slutsats kring parternas juridiska ställning mot varandra dras därför inte då de nästan alltid är jämlika och det inte framgår att någon part besitter fler kvalifikationer än den andre.
4.1.1 Konkreta fel
Vad gäller mål där fastigheten påstås vara behäftad med konkret fel och där köparen och säljaren antingen är oense om vad säljaren har sagt eller hur köparen bort tolkat det säljaren sagt är det vanligare att de slutar med stadfäst förlikning. Av de tre mål med påstådda konkreta fel som slutat med dom bifölls samtliga. Det framhåller sig alltså så att parter i högre grad tenderar att kunna komma överens om konkreta fel än om abstrakta fel. Hur ett mål med konkret fel påverkar parterna är alltså genom att det föreligger omständigheter runt överlåtelsen som gör att de lättare än vid abstrakta fel kan komma överens. Vari mekanismen som åtgärdat oenigheten har kommit från eller består av framgår inte i målen. Det är dock en mekanism som inte förekommer lika ofta bland abstrakta fel. Om man utgår från att det föreligger en kausalitet i detta mönster, att konkreta fel är lättare än abstrakta fel för parterna att förlikas kring just på grund av att de är konkreta, så ligger det nära till hands att anta att en ökad kommunikation om vad som hänt har rett ut meningsskiljaktigheter. Om så vore fallet skulle alltså en ökad kunskap mest lämpligast kommit till innan köp genom den kommunikationen som redde ut missförståndet innan köp istället för efter. Då hade köparen utifrån den kunskapen tolkat skicket riktigt och ett förväntansglapp hade inte uppstått.
4.1.2 Beloppens storlek
Ett mål som handlar om relativt lite pengar där rättegångskostnaderna troligt kommer vara stora i jämförelse kan lätt argumenteras från tingsrätten eller annan för köparen att det inte är värt mödan. Det torde lätt kunna gå att övertyga en köpare det ofördelaktiga valet att lägga ner tid och pengar för att få ett avdrag om några tiotusentals kronor eller riskera att betala rättegångskostnader som ofta kan ligga på hundratusentals kronor när även ibland fastighetens värde är av så förhållandevis ringt värde ändå. Det är rimligt att anta att så är fallet i verkligheten också då de mål som hade fastigheter värda under en miljon kronor, spannet 390 000 kr - 590 000 kr, samtliga bifölls och var av förhållandevis förutsebar karaktär att talan skulle bifallas. Varför säljaren inte gått med på en förlikning, och betalat det låga yrkade beloppet om omständigheterna var klara till köparens fördel, är svårt att dra en slutsats kring. Både köpare och säljare i målen i fråga hade advokater till rättshjälp som sannolikt förklarat utfallssannolikheten. Förutsatt att sakomständigheterna nu var förhållandevis klara finns det inte något i empirin som stödjer att säljaren sett en vinning på att inte ingå förlikning. Samtidigt ligger det i köparens intresse också att ingå förlikning då arbetsmödan och tidsåtgången reduceras av att träffa förlikning. På grund av vad som anförts är det därför svårt att med stöd i domarna förklara ur ett partsperspektiv varför dessa fyra tvister hamnat i domstol.
Utifrån empirin framgår det även att alla jämförbara belopp bland domarna är högre bland motsvarande belopp bland förlikningarna. Det framgår inte i empirin hur eller om köpare påverkas av en hög respektive låg köpeskilling. Däremot kan det antas att köparens förväntan ökar i takt med en ökad köpeskilling. Detta då fastighetsaffär gissningsvis är den största affär som en genomsnittlig privatperson gör i livet med avseende på värdet av köpet. Från köparens synvinkel torde värdefaktorn skapa en inställning av seriositet gentemot en sådan stor transaktion, och tvärtom ju lägre värde desto lägre känsla av seriositet. En seriositet som innebär en inställning att överlåtelsen ska kunna förflyta utan problem. I den mån det kan anses representativt stöds denna hypotes även av fördelningen av överklaganden där det är vanligare att ett ogillat mål blir överklagat ju högre köpeskilling som är aktuellt. 29
Diagrammen i bilaga två är sammanställda för att sätta köpeskillingens belopp i proportion till något jämförelsebart ur köparens perspektiv, enligt dem ökar även fastighetspriserna i förhållande till genomsnittsinkomsten för privatpersoner. Siffran är inte fullt representativ för en genomsnittsförmögenhet, men det kan ändå till viss del tolkas som att seriositeten som köpare känner inför en fastighetsaffär med hög köpeskilling inte avtar, utan tvärtom möjligen ökar.
Att köparens förväntan och seriositet är korrelerade med värdet på transaktionen kan även styrkas med beloppsbilden som framkommer i domarna, där alla observerade genomsnittssiffror var högre bland domarna än förlikningarna. Det betyder då att det kan finnas en starkare ovilja till försoning bland de tvister som slutade med dom. Detta då förväntan och inställning av seriositet i de fallen blev understigna i större utsträckning. Därav framkommer en indikation att parter är mindre benägna att anse sig kunna förlikas ju dyrare fastigheten är. Kunskapen om köpeskillingens storlek är alltid känd och köpare behöver därav inte agera på särskilt sätt för att anskaffa den kunskapen. Däremot kan det konkluderas att
Se bilaga 1
köpare kunnat agera annorlunda utifrån kunskapen om köpeskillingens storlek. Vid fastighetsaffärer med hög köpeskilling bör parterna på förhand vidta åtgärder i förebyggande syfte för att undvika att hamna i domstol efter köpet. En diskussion mellan parterna, innan köpet, om hur eventuella problem med fastigheten skulle lösts hade troligen varit behjälpligt i fallen i fråga. Detta för att som svar på seriositetskänslan och förväntan kunna utmynna i en eller flera tvislösningsklausuler. Hur sådan/sådana kan utformas varierar i stort och det står parterna fritt att komma överens om hur. Ett problem föreligger dock i formulering av vad som ska definieras som ett fel eller vad som annars ska utlösa klausulen. Ju mindre tolkningsutrymme det finns desto svårare blir det för säljare att argumentera att fel inte kan utlösa klausulen i fråga. Vidare föreligger även generell svårighet i att kunna förutse åtgärder för ett problem man inte känner till. Hur en överenskommelse om en framtida oenighet ska lösas kan alltså variera och är inte oproblematisk. Ändock torde det i stort bidra till att minska sannolikheten att det blir en fråga för domstolen att utreda.
4.1.3 Reklamation
I sexton av 22 domar ogillades kärandes talan, dvs köparna förlorade. I fyra av dessa mål hade köparna reklamerat för sent. Det kan ligga nära till hands att göra en tvärtom tolkning, fast med samma resultat, i detta fall. Nämligen att det är svårt utifrån empirin att förklara varför köparna i dessa fyra mål inte gick med på att ingå förlikning. Detta då omständigheterna runt respektive reklamation är förhållandevis klara och att rekvisitet ”inom skälig tid” överhängande sannolikt inte skulle tolkas som uppfyllt. Det är därav svårt att se något ekonomiskt-logiskt argument som gjorde att köpare såg det som ett vinnande alternativ att inte ingå förlikning.
4.1.4 Omfattande skada
Med aningen vag gränsdragning kan det definieras att av alla 22 mål har cirka hälften multipla påstådda fel eller ett (1) påstått fel som starkt eller helt förhindrar köparen från att bo eller kunna leva i bostadshuset i fråga. Det kan handla om exempelvis rivningsföreläggande eller renoveringsbehov av stor omfattning. Det förekommer i dessa fall att köparen också hävdar ersättning för tillfälligt boende och/eller beskriver mer hur det försvårat vardagen, något som inte förekommer i övriga mål. Yrkade belopp är en aning högre än annars men varierar. Det ligger i dessa mål nära till hands att anta att respektive köpare sannolikt upplever en mer omfattande oförrätt. Den tidigare nämnda diskrepansen mellan förväntan och verklighet är då eventuellt större än vad den skulle varit annars.
erfarenhet än köpare. Det finns dock inget som i förhand kan påvisa hur stor en skada är eftersom skadans omfattning, oavsett storlek, visar sig ju i samband med skadan själv. Något utmärkande handlingsalternativ för just omfattande skador särskiljer sig därav inte från handlingsalternativ mot skador i övrigt.
4.1.5 Svårundvikliga fel
De mål med fel som här blivit kategoriserade som svårundvikliga innehåller omständigheter för parterna som gör utfallet oklarare än annars och när utfallet då förhåller sig oklart borde det medföra en känsla av osäkerhet för respektive part. En osäkerhet som följaktligen upplevs som en större risk för båda parter. Både köpare och säljare borde därför ha sett incitament och vinning av att träffa förlikning. Att så ändå inte skedde tyder då därför på motsatsen, att utgången kändes tillräckligt säker för en eller båda parter och därför upplevdes inte förlikning som ett bättre alternativ.
Någon förebyggande kunskap i detta fall är inte aktuell eftersom det är oförenligt att förebygga något svårundvikligt. Respektive fel hade givetvis gått att upptäcka men omfattande kraftansträngningar hade behövts. Om man utgår från att köpare, orättmätigt, var säker på sin sak borde köpare däremot ha inhämtat råd juridiskt för att kunna frångå sin subjektiva uppfattning. I vilken utsträckning detta redan gjordes förekommer inte men det kan konkluderas att det i vart fall ej gjordes tillräckligt för att belysa risktagandet, eftersom målen då inte hade slutat med dom.Det är nog i detta sammanhang snarare en mer avhållsam och objektiv hållning som kan vara den mest effektiva faktorn för att tvisten inte skall hamna i domstol.
4.1.6 Köparens bevisning
förflyttat skadeansvaret tillräckligt nära säljaren så kan denne rimligen anse att ansvaret ligger på köparen och säljaren kommer därav inte gynnas av att träffa en förlikning. Alltså ju mer övertygande bevisning som köparen lyckas lägga fram desto mer ansvar borde säljaren känna för påstått fel.
En betydande del av vad som skapar parternas perspektiv under hela denna tidsprocess torde vara informationsutbytet dem emellan. Förutsatt att kausaliteten som just anförts stämmer i någon grad blir en nästan svårundviklig följdfråga då hur övertygande bevisning köparen skall lägga fram för att optimera sannolikheten för att säljare och köpare samtidigt ska se förlikning som det mest fördelaktiga alternativet. Antagligen borde det te sig så att desto närmre säljaren som köparen kan placera ansvaret genom argumentation att rekvisiten i felreglerna är är uppfyllda, desto starkare incitament torde säljaren se att ge sig och öppna för att stå för hela eller en del av ersättningen för påstått fel. Detta eftersom köpare, oavsett förlikningens innehåll, alltid har att vinna tid och energi på tvisten om den avslutas. Samtidigt kan nog sägas att köparens incitament huvudsakligen utgörs av viljan att också få problemet löst då problemet besvärar köparen mest. Därav kan ett konstaterande göras att alla dessa mål består av för svag bevisning och en antydan att förlikning ej skett därför ur den synvinkeln. Det mynnar i sin tur även fram till en hypotes att ju starkare bevisning köparen lägger fram desto högre sannolikhet blir det i förlängningen att förlikning kommer ingås mellan parterna.
Ett liknande resonemang som det i avsnitt 4.1.5 kan även föras här eftersom ur bevisningssynpunkt kan man i detta avseende inte tala om kunskap som avvärjer fel, däremot kan kunskap om olika handlingsalternativ vara mer ändamålsenligt. Vad som fattats i sammanhanget är närmst juridisk kunskap och den kan mest vardagligt komma från någon yrkesverksam. I samtliga mål har parterna varit företrädda av ombud som var advokat däremot, så hur köpare kunnat agera annorlunda i den aspekten för att förlikning ska nås kan lätt bli långsökt. Däremot föreligger det alltid att varje part har ett grundincitament att anföra så stark bevisning som möjligt. I detta avseende kan isåfall närmst konkluderas ett handlingsalternativ som inte är att föredra men som likväl varit dominerande.
4.1.7 Besiktningsman och -protokoll
separat tolkning kan enkla enstaka åtgärdsförslag ges. Det som på ett generellt plan förenar 30
tolkningssätten och som går att ringa in den felaktiga tolkningstrenden med är att köpare inte vet hur de bort tolka informationen för att tolka den riktigt. Att köpare felaktigt tolkat information om fastighetens skick har fått avgörande följder för att tvist skulle komma att uppstå i de aktuella målen. I vissa fall har varningsinformationen varit mer uppenbar för en lekman att förstå och i andra har den varit mer svårtolkad. Men i och med att köpare misstolkat information som sedan påverkat dennes handling betyder det rimligen att köpare fått ett för högt självförtroende på rekvisitfrågan som då också orättmätigt driver köpares övertygelse om sin rätt.
Detta har vidare varit en avgörande faktor för hur köparen sett på ansvarsbilden och skulle köpare i aktuella mål haft en mer adekvat tolkning av besiktningsprotokoll finns det då även anledning att anta att benägenheten att ta saken till domstol skulle vara lägre eftersom köpare skulle vara mer osäker på hur utfallet av domen skulle komma att bli. I dessa fall har alltså köpare agerat för att inhämta kunskap som inte fanns, men den kunskapen har blivit hanterad på fel sätt. Därav är ett annat sätt att hantera information, besiktningsprotokoll, aktuellt utifrån denna inramning. Kunskapsinhämtning om hur besiktningsprotokoll ska tolkas torde enklast kunna fås av besiktningsmannen själv. Alltså om en ökad kommunikation mellan besiktningsman och köpare hade skett i dessa fall hade köpares tolkningsförmåga ökat. Utifrån det hade då även köpares förväntan på fastigheten inte blivit skev.
Det ska avslutningsvis kort nämnas att om man ser detta ur säljares perspektiv har besiktningsprotokoll i aktuella mål varit denne till gagn i sju mål och till nackdel i två, tvärtom mot för köpare. Varför säljare mer vanligtvis tolkar besiktningsprotokoll till sin fördel och i enlighet med domstolens bedömning är en fråga för sig som inte kommer utredas här och inte heller framgår av empirin.
4.1.8 Mäklarens roll
Vad som framgår av de sex domar där mäklare påstås ha misskött sina arbetsuppgifter har det enligt utsago påverkat köpare i dess förväntan på fastigheten. Antingen har mäklare genom allmänt lovprisande trissat upp köpares förväntan på fastigheten genom vad som framstår som någon sorts exalterad attityd, genom utelämnande av uppgifter eller genom falska uppgifter. Vidare har köpare även tolkat det mäklare sagt som med verkligheten överensstämmande uppgifter. Det har i kombination lett till att köpares förväntan har blivit påverkad så att den förskjutits till att hamna distanserat från fastighetens verkliga skick.
Varför mäklare agerat bristfälligt i aktuella sex domar framgår inte, dock är det svårt att dra slutsats om att det skulle vara fråga om misstag utan det framläggs som vad som framstår som antingen medvetna handlingar eller passivt självgynnande handlingar. Mäklare kan dock riskera skadestånd och sitt yrke om arbetet missköts och torde rimligen vara medveten om påföljder som kan bli aktuella av ett sådant agerande. Samtliga ageranden har ändå ökat köpares intresse för fastigheten och provisionsfaktorn kan möjligen vara ett incitament som drivit aktuella mäklare att tumma på sitt handlingsutrymme för att få aktuella fastigheter sålda. Att anlita en mäklare som har yrkeskunskap om fastighetsförsäljning och som även
Synpunkter på kunskap som att ett besiktningsprotokoll inte utesluter att skador finns, att noterade skador måste undersökas vidare, att
30
bistår juridiska dokument kan givetvis vara ett gynnande agerande för både köpare och säljare. Med bakgrund av vad som just anförts borde köpare dock inte ha satt så stor tillit till mäklare och mäklarens ageranden då det misslett köpares förväntning på fastighet från verkligt skick.
4.1.8 Sammanfattning och slutsats partsperspektiv
Vad som går att tolka utifrån partsperspektiv kan alltså sammanfattas med att det ur materialet framkommer en mängd olika faktorer som bidrar till att aktuella tvister hamnat i domstol. Det finns därav även en mängd olika alternativa handlingsalternativ som hade varit att föredra. Köpare kan agera olika och ibland vid olika skeenden i förloppet, beroende på omständighet, för att få mer kunskap. Ibland är även kunskapen given och ibland går den inte att skaffa. Hur informationen bör hanteras varierar även beroende på omständighet. Ibland kan antas att informationen antagligen skulle komma att hanteras juridiskt riktigt/gynnsamt nästan per automatik. Vidare kan antas att i vissa andra fall att det inte är en fråga om hur information ska hanteras utan det mer än en fråga om bara ageranden.
Vad gäller mål med konkreta fel framkommer det så att en ökad och tydligare kommunikation hade varit att föredra för att köpare skall tillhandahålla sig information som lägger förväntningarna på fastigheten i fas med dess verkliga skick.
Beloppens storlek har även förhållandevis stark korrelation med det utfallet att ärendet tagits till domstol. Det förefaller sig så att ju högre köpeskillingen, yrkat belopp och/eller kvoten däremellan är, desto lägre är sannolikheten att parterna ska kunna se sig förmögna att förlikas. En högre köpeskillingen förorsakar troligen en starkare förväntan och känsla av seriositet hos köparen varav förebyggande åtgärder kan vara att föredra. En överenskommelse om hur en eventuell skada ska ersättas kan mynna ut i tvistlösningsklausul/-er exempelvis. Handlingsalternativet är inte problemfritt med avseende på hur den skall utformas och formuleras men torde ändå ha minskat inkomna mål under aktuellt år om sådana hade förekommit i fallen.
I några mål ogillades talan till följd av att köpare reklamerat felet för sent. Skulle köpare haft kunskap om den delen skulle det mer troligt ha slutat med förlikning och kategoriseringen blir närmst enbart ett exempel på hur köpare inte borde handla.
Vad gäller målen där skadorna varit av betydligt mer omfattande karaktär har de utgjort ungefär hälften av domarna. Troligen skapar ett omfattande fel en större distans mellan parterna som utgångspunkt och förlikning kan upplevas som svårare att uppnå därav. Problemet med dessa är att omfattningen ej går att förutse och då heller ej förebygga utöver hur andra risker kan förebyggas. Möjligen kan en ökad kunskap om att en större skada inte ökar sannolikheten att vinna talan hos domstolen minska förekomsten av sådana mål hos tingsrätten.
Angående köpares anförda bevisning finns anledning att anta att köpare i så gott som alla mål ej lagt fram tillräckligt stark bevisning och därav ej styrt ansvaret för skadan tillräckligt nära säljaren. Ur empirin kan därför konkluderas att köpare borde ha anfört starkare bevisning för att öka osäkerheten i målet så båda parter sett vinning i att hellre träffa förlikning.
Att anlita besiktningsman för att låta uppföra ett besiktningsprotokoll ökar initialt köpares kunskap om fastigheten. Dock framgår av underlaget en problematik att köpare inte tolkat besiktningsprotokollen riktigt vad gäller varningar för skador eller risk för skador. Det har i sin tur starkt påverkat köpare och skapat ett förväntningsglapp. Vad som enklast kan lösa denna feltolkning är rimligen en ökad kommunikation med besiktningsman om hur protokollet ska tolkas för att köpare därigenom får en verklighetsförankrad förväntan på fastigheten.
Vad gäller mäklare kan även de initialt tänkas bidra med erfarenhet och professionell hjälp till båda parter, något som också är en del av mäklares syfte. Dock framkommer i domarna att där mäklare omnämnts har köpare blivit, i varierande omfattning, missledda av mäklare och fått denne att handla utifrån en skev förväntning som kommit ur mäklares agerande. Problemet har varit att köpare satt för stor tillit till mäklares ageranden och om köpare istället agerat mer utifrån sin egen förmåga, vad gäller kontakt med säljare och undersökning av fastighet, hade troligen det lett till en annan föreställning om fastigheten. Något som sedan med högre sannolikhet inte hade föranlett att saken hamnat i domstol.
4.2 Objektperspektiv
För att besvara frågan utifrån ett objektperspektiv om varför fastighetstvister rörande fel i fastighet i hamnar domstol är svaret närmast för att det har uppstått ett upplevt fel med fastigheten. Typ av fel kan som sagt variera, både i sort och den sortens innehåll. Det huvudsakliga sättet som skiljer detta perspektiv från partsperspektivet är att det inte beskriver hur något tros påverka parterna utan fokuserar på omständigheter som har med fastigheten att göra. Vidare analyseras empirin utifrån detta perspektiv vilka samband dessa omständigheter har med domstolstvist och förlikning. Detta för att utifrån sambanden hitta andra handlingsalternativ som kunde ha styrt utfallen annorlunda.
4.2.1 Beloppens storlek
objektperspektiv vore troligen någon sorts försäkring mest lämplig. Det föreligger givetvis en risk att försäkring antingen inte kommer behövas eller inte täcker den eventuella skadan, men det är alltjämt en åtgärd som kan frambringa ersättning för en eventuell skada. Det kommer då leda till att köpare inte behöver kräva säljare på ersättning om fel redan blivit avhjälpt på annat håll. Därav minskar även risken att det blir ett domstolsärende.
4.2.2 Gamla byggnormer och mögel/fukt/röta-skador
Det andra mest utstickande mönstret är vilken typ av fel som förekommer. Hälften av domarna handlar om mögel/fukt/röta-skador och/eller hus konstruerade enligt gamla byggnormer. Ingående går det att uttyda att det nästan är dubbelt så vanligt att mål som handlar om mögel/fukt/röta slutar med dom och inte förlikning. Av domarna handlar även nio av 22 mål om mögel/fukt/röta. Vissa mål handlar alltså om båda, en mögel/fukt/röta-skada på grund av gamla byggnormer. Det får anses vara en ansenlig stor andel som handlar om en sådan förhållandevis tydlig och definierad faktor då samtliga också är placerade på/i bostadshus. Det handlar om en otillräcklig kunskap om fastighetens skick från säljarens och/ eller köparens sida. Det är den okunskapen som utgör skillnaden mellan köparens förväntan och fastighetens verkliga skick. Hade den otillräckligheten inte funnits är det svårt att se ett scenario där tvist skulle komma att uppstå, förutsatt att säljaren agerar under heder. Det är vanligt förekommande att en eller flera besiktningsmän kontrollerar fastigheten och upprättar ett besiktningsprotokoll. Det är också vanligt att säljare får svara på frågor skriftligen. Alltså utfästelser och omständigheter som påverkar vad köparen kan med fog förutsätta av fastigheten och vad som anses som upptäckbart. När fel, trots just två nämnda faktorer, ändå uppenbarar sig händer det alltid att köparen för fram båda dessa dokument som bevisning. Det åtföljs alltid i domskälen så att domstolens tolkning av klausulen är snävare än köparens eller att byggår gör omfånget vad köparen kan med fog förutsätta krymper.
Kategorin av mål som har fel eller påstådda fel som handlar om dåtidens rådande byggnormer är mer uppenbara och lättdefinierade. Detta då enbart årtalet i form av fyra enstaka siffror kan indikera risken för skada och i förlängningen även risken för tvist. Den väsentligaste skillnaden är att årsaspekten är känd medan mögel/fukt/rötaproblemen inte är det vid ett inledande skede. Till skillnad mot exempelvis faktorerna köpeskilling och byggår går dessa mögel/fukt/rötaproblem inte att veta i förhand utan är en generell risk som finns bland alla fastighetsköp där hus ingår. Vidare är årsfaktorn en omständighet som inte går att förutse men väl är en tydlig indikator för en generell risk. Vad gäller dessa skadefaktorer kan köpare ha agerat annorlunda i både byggnormsmålen och mögel/fukt/röta-målen. Detta primärt och generellt i form av att undersöka fastigheten noggrannare.
Mögel/fukt/röta-skador kan givetvis föreligga vid så gott som alla fastighetsöverlåtelser och det kan eventuellt tyckas vara trubbig slutsats att köpare bort undersökt noggrannare. Med bakgrund av att de felen varit bland de vanligast förekommande finns dock ändå fog för att konkludera att den risken ska ageras utifrån som om den kommer uppkomma. Att anlita besiktningsman torde vara det lämpligaste, även om det även föreligger risker med det. Så 31
länge köpare är medveten om att ansvaret för att undersöka i relation mot säljaren enbart
Se avsnitt 4.1.7
