datum
2013-11-14
diarienummer
2013-00159
Dp 5290
SAMRÅDSHANDLING
PLANBESKRIVNING
Detaljplan för Södra Vattenparken i Hyllie i Malmö
INLEDNING
DETALJPLANENS SYFTE
Syftet med planen är att göra det möjligt att uppföra en kontorsbyggnad nordost om p-huset Park&Ride i Hyllie, i enlighet med markreservation till Vasakronan.
Syftet är även att göra det möjligt att anlägga Hyllie vattenparks södra del, sydost om järnvägsområdet. Parken ska, förutom att utgöra ett rekreationsområde för omkring- boende, även användas för utjämning av dagvatten i närområdet.
SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET
Detaljplanen medger kontorsbyggnad i fyra till sju våningar. Detaljplanen reglerar också parken mellan spåret och den kommande bebyggelsen norr om Bures gata och väster om Hyllie vattenparksgata. I parken skall dagvatten hanteras vid höga flöden från bebyggelsen i östra Hyllie samtidigt som den ska vara en rekreativ mötesplats för dem som bor i kvarteren runt om. Genom parken kopplas cykelstråket från Linde- borg till Hyllie station ihop.
Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen.
PLANHANDLINGAR
Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser och illustration, fastighetsför- teckning samt denna planbeskrivning.
PLANFÖRFARANDE
Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande enligt 5 kap 27§ plan- och bygg- lagen och kommer att antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe.
PLANDATA
Planområdet ligger i Hyllie, öster om Hyllie station och på motsatta sidan av Vatten- parken med Hyllie vattentorn. Området begränsas av spårområdet i norr, av Bures gata och Hyllie vattenparksgata eller den framtida bebyggelsen norr och väster om dessa gator.
Planområdets area är ca 27 900 m2. Marken omfattas av delar av fastigheterna Hyllie 4:2 och Hyllie 165:61 som båda ägs av Malmö kommun. Inom området finns servitut för räddningsväg längs järnvägen.
BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN
Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11§ miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Planområdet ingår i den nya stadsdelen Hyllie som växer fram runt Hyllie station.
Vasakronan har genom markanvisning blivit tilldelade en tomt inom planområdet som skall utvecklas till kontor. Total yta beräknas i markanvisningen bli ca 8000 kvm BTA. Parken har under lång tid varit läge för ett framtida dagvattenmagasin för att avlasta dagvattennätet vid mycket kraftiga regn.
RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN
Detaljplanen berör område av riksintresse för järnväg genom sitt läge vid järnvägen genom Citytunneln. Planområdet ligger vid utrymningsväg för tunneln vilket beaktas i planarbetet. Bedömningen har gjorts att planförslaget inte riskerar att påtagligt skada riksintresset.
ÖVERSIKTSPLAN
Området redovisas i översiktsplanen som blandad stadsbebyggelse. Till detta räknas samtliga bostadstyper och upplåtelseformer, parker, gator och torg, skolor/förskolor, fritidsanläggningar, handel, kontor, forskning, sjukvård med mera. Verksamheter som innebär omgivningsstörningar, oacceptabla risker för omgivningen eller är alltför yt- krävande kan däremot inte placeras i blandad stadsbebyggelse.
GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER
Området är tidigare delvis planlagt. Berörda gällande detaljplaner är Dp 4654 och OB 3049.
Gällande detaljplaner och fastighetsindelningsbestämmelser upphör att gälla inom planområdets gränser i samband med att denna detaljplan vinner laga kraft.
BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN
BAKGRUND/HISTORIK
Planområdet har, liksom hela Hyllie, varit del av odlingslandskapet söder om Malmö.
Under byggtiden för citytunneln och därefter har området använts som uppställ- ningsplats och parkeringsplats.
BEFINTLIG BEBYGGELSE
I sydvästra hörnet av planområdet finns en pumpstation inbyggd i en mindre bygg- nad.
NATURMILJÖ
Söderifrån in till parken går en av de gamla vägarna från västra Klagstorp och Tygel- sjö. Denna kantas av en pilallé. Vägen ingår inte i planområdet utan omfattas av de- taljplan 5051.
TOPOGRAFI OCH LANDSKAP
Idag är landskapet öppet, något sluttande söderut. I framtiden kommer planområdet omges av bebyggelse. Själva planområdet är relativt plant, men höjer sig i norr där Hyllie Vattenparksgata korsar järnvägen. Flera landmärken omger planområdet, där- ibland Hyllie Vattentorn, och omgivande byggnader är en samling solitärer.
KOLLEKTIVTRAFIK
Planområdet ligger i anslutning till Hyllie station som i framtiden kommer att vara en av Skånes största tågstationer men som även angörs av stads- och regionbusstrafik.
TRAFIK
Planområdet angörs via Bures gata i söder och Hyllie vatteparksgata i öster och norr.
Cykelväg finns från Lindeborg i norr och kommer att finnas längs Bures gata.
Längs järnvägen finns en 5 meter bred räddningsväg.
TEKNISK INFRASTRUKTUR
Befintliga VA-ledningar finns i norra delen av området, bland annat en större huvud- ledning för dagvatten. Där finns även befintlig ledning för tele. I Hyllie vattenparks- gata öster om planområdet finns ledning för fjärrvärme.
BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE
Inom Hyllie planeras flera nya skolor och förskolor. Befintliga skolor och förskolor finns idag i kringliggande bostadsområden, Lindeborg, Holma, Kroksbäck och Kulla- dal. Samma förhållande finns avseende vård och omsorg. Kommersiell service finns kring Hyllie stationstorg.
PLANFÖRSLAG
Planförslagets struktur bygger på Hyllie Allés rutnät som möter Södra Vattenparken.
Parken sträcker sig längs spåret upp till Hyllie vattenparksgata och bron över spåren. I söder mot parkeringshuset vid Hyllie Stationstorg reser sig ett kontorshus i 7 våningar mot spåren och 4 våningar mot kringliggande bostadsbebyggelse. Öster om kontors- huset går en lokalgata med vändplats upp mot parken. Sydväst om kontorshuset medges pumpstation där befintligt hus för pumpstation står.
ÖVERENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN
Planförslaget överensstämmer med översiktsplanen som anger planområdet som bo- städer och service samt park.
BEBYGGELSESTRUKTUR
Planområdets bebyggelse består av kontorshuset i sydvästra delen. Byggnaden ligger på gränsen mellan samlingen solitära byggnader vid Hyllie stationstorg och bostads- bebyggelsen längs Hyllie Allé. Byggnaden vänder sin längsta och högsta sida mot spå- ret och byggnaderna vid Hyllie stationstorg. Fasaden mot spåren kan uppfattas som lång och hög och plankartan innehåller därför en bestämmelse om att gestaltningen av fasad mot spåren skall gestaltas så att den visuellt delas upp. Planförslaget medger att byggnadsdelar får sticka ut 2 meter utanför byggrätten från 6 meter över marken och uppåt på den del som tillåts vara 7 våningar. På så sätt möjliggörs en fasad som kan få ett varierat uttryck i volym. Den södra sidans karaktär bör annonseras även mot norr genom till exempel genombrott genom den högre byggnaden.
Illustration av kontorsbyggnaden från söder. White arkitekter.
Mot söder och bostadsbebyggelsen trappas byggnaden ner till 4 våningar för att få en anpassning i skala längs Bures gata. För den del av tomten som medger 4 våningar får högst 55 % av arean bebyggas.
GRÖNSTRUKTUR OCH PARK
Södra Vattenparken ligger längs det stråk av parker som går genom östra Hyllie. Par- ken är läge för översvämningsyta vid stora regn vilket kräver en yta på ca 3000 m².
Större delen av tiden kommer dock inget vatten finnas i parken.
Genom parken går ett cykelstråk som förbinder Lindeborg med Hyllie station. Cykel- stråket koppas till stationen och Park’n Ride-anläggningen genom sin sträckning väs- ter om kontorshuset.
Parken ska också kunna fungera som kvarterspark för kringliggande bostäder och verksamheter.
Parken ligger i sin helhet på allmän platsmark.
REKREATION
Parken bör utformas så att de omkringboendes behov av ytor för spontan fysisk akti- vitet kan tillgodoses.
LEKYTOR
Parken bör utformas så att barn i olika åldrar ges goda möjligheter till lek och fysisk aktiviteter.
TRAFIK
KOLLEKTIVTRAFIK
Planområdet och framför allt kontorsbyggnaden har ett mycket gott läge avseende försörjning av kollektivtrafik. Citytunnelstationen i Hyllie kommer att utgöra ett vik- tigt nav för såväl lokala som regionala kommunikationer. I anslutning till Hyllie stat- ion och Citytunneln finns hållplatser för såväl lokal- som regionalbuss.
GÅNG- OCH CYKELTRAFIK
Gång och cykelvägar som förbinder bostadskvarter runt parken samt Lindeborg med Hyllie station, kommer att gå genom Södra vattenparken. Cykelväg finns även längs södra sidan av Bures gata. Väster om kontorskvarteret samsas cykelvägen med rädd- ningsvägen längs järnvägen. På gatan öster om kontoret sker cykeltrafik i blandtrafik.
BILTRAFIK
Planområdet innehåller endast en gata, öster om kontoret. Kontorskvarteret angörs från Bures gata utanför planområdet eller från den lokalgata som kommer att ligga öster om kvarteret. Gatan öster om kontoret avslutas i en vändplats. Bredden på om- rådet för lokalgata förutsätts omfatta 2,5 meter gångbana på båda sidor, 6 meter kör- bana samt 3,5 meter trädremsa.
PARKERING
Parkering planeras att ske på den egna fastigheten i underjordiskt garage under den högre byggnadskroppen. Så stor del som möjligt av tomten bör vara fri från under- jordiskt garage för att möjliggöra stora träd på kvartersmark.
Behovet av parkeringsplatser för bil har reducerats med tanke på planområdets goda läge för kollektivt resande enligt Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087. Behovet av parkering enligt parkeringsnormen samt specifikt för kontorsbyggnaden efter reducering redovisas nedan.
Genom till exempel satsningar på cyklister och egen bilpool kan behovet av bilparke- ringsplatser minskas ytterligare.
Bil
Cykel
Enlig
parkeringsnorm Efter reducering avseende läge
Anställda 96 72 192
Besökare 12 9 24 Totalt 108 81 216
ANGÖRING/ VARUMOTTAGNING
På- och avstigning, angöring till parkeringsgaraget samt leveranser sker från lokalgatan öster om kontorskvarteret. På och avstigning kan också ske från Bures gata.
Åtkomst till parken för skötselfordon kan ske från lokalgatan öster om kontorskvarte- ret.
BULLER
För området kring Hyllie stationstorg har en bullerutredning genomförts (Ramböll AB, 2004, kompletterad 2008). Bland annat behandlades Hyllie Hotell, en byggnad som då bedömdes bli 20-65 meter hög. Läget för hotellbyggnaden vid spåret är myck- et likt läget för kontorsbyggnaden som denna detaljplan medger. Utredningen har därför bedömts applicerbar på detta planarbete. Utredningen redovisar beräknade bullernivåer som medför att bullerdämpande åtgärder krävs i byggnaden för att upp- fylla de krav som ställs på arbetslokaler inomhus enligt Boverkets Byggregler, BBR.
Det är framför allt tågtrafiken som för kontorshuset ger upphov till bullernivåer som kräver åtgärder.
TEKNISK FÖRSÖRJNING
DAGVATTEN
Kontoret ansluts till dagvattennätet i Bures gata. Krav på fördröjning finns från VA Syd.
VATTENFÖRSÖRJNING OCH AVLOPP
Kontorshuset kommer att anslutas till dag-, spill- och vattenledningsnätet i anslut- ningspunkt i Bures gata.
AVFALLSHANTERING
Avfallshantering sker på kvartersmark och ska utformas i samråd med VA Syd.
VÄRME
Planområdets bebyggelse kommer att anslutas till fjärrvärmenätet. Ledning finns idag i Vattenparksgatan öster om planområdet.
EL
Behov av nätstation utreds vidare i planarbetet.
GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN
ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Kommunen ansvarar genom gatukontoret för genomförandet av de delar av detalj- planen som utgör allmän platsmark. Respektive fastighetsägare ansvarar för utbygg- naden inom de delar som utgörs av kvartersmark.
Frågor om markköp, lantmäteriförrättningar, ledningar och avtal ska samordnas mel- lan fastighetsägarna inom detaljplaneområdet.
E.on ansvarar för att nätstationer uppförs enligt Elsäkerhetsverkets föreskrifter och allmänna råd (ELSÄK-FS 2008:1).
TIDPLAN
Denna detaljplan beräknas antas i juni 2014. Iordningställandet av park och lokalgata påbörjas 2015/2016. Genomförandet av kvartersmark bedöms påbörjas under 2016.
TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Nödvändig grundundersökning förutsätts tas fram av byggherre i samband med be- byggandet av området.
VA Syd ska medverka vid höjdsättningen av området för att säkerställa att spillvatten och dagvatten kan avledas med självfall. Fördröjning av dagvatten från kontorstomten skall ske med 50% av ett regn med återkomsttid på 5 år och varaktighet på 10 minu- ter. Fördröjning av dagvatten regleras i markanvisningsavtal mellan kommunen och byggherren.
I samband med fortsatt markprojektering bör behovet av nätstation samt ledningar för el och VA utredas.
Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA-Syd. Flödet i brandposterna ska dimensioneras enligt VAV-normen p-83, tabell 2.3. Avståndet mellan brandposterna ska vara max 150 meter. Byggherre ska redovisa att brandvat- tenförsörjningen är säkerställd i samband med bygglov.
Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Avståndet mellan brandpost och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Byggherre ska redovisa att åtkomlig- heten är säkerställd i samband med bygglovansökan.
Miljöbyggprogram SYD ska följas vid projektering, byggnation och uppföljning. Se programmet för vilka redovisningskrav som gäller.
I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs.
Om placering av nätstation på allmän plats blir aktuell måste avtal tecknas med Gatu- kontoret avseende upplåtelse av marken. I avtalet ska bland annat överenskommelse om utformningen träffas.
EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets verksamhet, antagen av kommunfullmäktige 2011-04-20, reviderad 2013-04-25.
Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal.
Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, eller elled- ningar bekostas av exploatören.
Om planens genomförande förutsätter lantmäteriförrättning skall detta bekostas av fastighetsägaren/ledningshavaren om inget annat avtalas.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
FASTIGHETSBILDNING
Ny fastighet inom området kommer att bildas genom avstyckning. Övriga förändring- ar av fastighetsindelningen kommer att ske genom fastighetsreglering.
Ansökningar om förändringar av fastigheter, gemensamhetsanläggningar och led- ningsrätter ska lämnas till Lantmäterimyndigheten Malmö stad.
Åtkomst till pumpstation i planområdets sydvästra del säkras genom avtal.
DETALJPLANENS KONSEKVENSER
MILJÖKONSEKVENSER
STADSBILD
Utformningen av byggrätt för kontorsbyggnaden har anpassats så att volymerna an- sluter till kringliggande bebyggelse. Detaljplanens konsekvenser för stadsbilden följer den förändring av landskapet som utbyggnaden av Hyllie innebär.
KULTURMILJÖ OCH ARKEOLOGI
Detaljplanen medför inga konsekvenser för kulturmiljö och arkeologi.
NATURMILJÖ
Detaljplanen medför inga konsekvenser för naturmiljön.
RISKER OCH SÄKERHET
Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker.
LUFTKVALITET
Planförslaget innebär en mycket litet tillskott av trafik genom att planförslaget förut- sätter satsningar på cykeltrafik och resande med kollektivtrafik. Planförslaget bedöms därmed inte bidra till ytterligare belastning av luftkvaliteten.
I miljökonsekvensbeskrivningen för Järnvägsplanerna ”Citytunnelbanan och förbin- delsespår vid Vintrie” samt ”Förbindelsespår vid Lockarp” framgår att inga utsläpp av luftföroreningar av betydelse beräknas ske i driftskedet nere i plattformsmiljön i Hyl- lie. Utifrån dessa förutsättningar bedöms inga utsläpp av luftföroreningar från järn- vägstrafiken påverka detaljplaneområdet.
VATTENKVALITET
Dagvatten från planområdet avleds via kommunala dagvattenledningar till Elinelunds rekreationsområde med öppet dike och dammar med viss rening. Slutlig recipient är Södra Öresund. Planområdet ligger på mark med naturligt täta skikt vilket medför att infiltration av ytvatten till grundvattnet inte sker. Sammantaget bedöms ett genomfö- rande av detaljplanen inte medföra någon risk för försvårande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten.
MARKFÖRORENINGAR
Det finns inga uppgifter om att planområdet innehåller förorenad mark. Markförore- ningar kommer utredas i det fortsatta planarbetet.
TRAFIKBULLER
För området kring Hyllie stationstorg har en bullerutredning genomförts (Ramböll AB, 2004, kompletterad 2008). Utredningen redovisar beräknade bullernivåer som medför att bullerdämpande åtgärder kommer att krävas i byggnaden.
TRAFIKKONSEKVENSER
Planförslaget medför bättre tillgänglighet till Hyllie station för cyklister genom den förslagna cykelväg som leder genom parken. Planförslaget innehåller en ny gata anslu- ter till Bures gata vilket ger viss påverkan på trafiken på den senare. Kontoret i sig medför en marginell trafikökning. I övrigt medför planförslaget inga trafikkonsekven- ser.
KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER Hyllie 4:2
Del av fastigheten avstyckas och tillförs ny fastighet för kontor.
Hyllie 165:61
Del av fastigheten avstyckas och tillförs ny fastighet för kontor.
SAMHÄLLSKONSEKVENSER
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Kommunfullmäktige antog den 22 november 2012 tio bostadspolitiska mål. Målen ska bland annat utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen.
Genomförandet av detaljplanen bidrar till uppfyllelse av de bostadspolitiska målen genom att planförslaget medför uppförande av en funktionsblandad bebyggelse ge- nom kontorshus med lokaler i bottenvåningen i en del av Hyllie med övervägande bostadsbebyggelse.
BARNPERSPEKTIV
Planområdets konsekvenser för barn och unga beror på parkens utformning. Vid utformningen bör hänsyn tas till barns och ungas behov av ytor för spontan aktivitet.
Det separerade cykelvägnätet som planområdet innehåller en del av, medför goda möjligheter för barn och unga att på ett trafiksäkert sätt ta sig till Hyllie station.
JÄMSTÄLLDHET
Planområdets läge med mycket goda kollektivtrafikförbindelser gynnar kvinnor som i större utsträckning nyttjar allmänna transportmedel.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
GENOMFÖRANDETID
Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft.
UNDERLAG TILL PLANARBETET
FÖRSTUDIER/PARALLELLA UPPDRAG/ARKITEKTTÄVLING
Ett flertal dokument som detaljplanen bygger på, har tagits fram i arbetet med Hyllie.
De senaste är Hyllie Målbild från 2005 och aktualiseringen av Malmös översiktsplan, antagen av Kommunfullmäktige 2006.
PROGRAM OCH UTREDNINGAR
GRÖNPLAN
Grönplan för Malmö (godkänd av kommunfullmäktige 2003), redovisar tillgång och brist på olika sorters grönytor i Malmös stadsdelar. Grönplanen är ett planeringsun- derlag som behandlar gröna värden från en rekreativ och biologisk utgångspunkt. I grönplanen anges generellt att nya grönytor ska anläggas, att tillgängligheten till gröny- tor ska öka och att ett grönt nätverk ska byggas upp. Grönplanen är framtagen innan strukturen för Hyllie fastställts.
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Kommunfullmäktige antog 2012-11-22 bostadspolitiska mål i tio punkter. Planer och program för genomförande ska utgå från dessa mål.
MILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2009-2020
Miljöprogrammet fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas.
ENERGISTRATEGI FÖR MALMÖ
Energistrategin är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av kom- munfullmäktige.
MILJÖBYGGPROGRAM SYD
Miljöbyggprogrammet är kommunens program för hållbart byggande och ska följas vid nybyggnation på mark som kommunen äger, säljer eller upplåter. På övrig mark är programmet vägledande vid nybyggnation och gäller för både bostäder och lokaler.
Inom planområdet är all mark kommunägd varför miljöbyggprogrammet kommer att tillämpas.
TRAFIKSTRATEGI FÖR MALMÖ
Trafikstrategin, antagen av kommunfullmäktige 2004, redovisar en målmedveten stra- tegi för ett trafiksystem som bidrar till att skapa framtidens Malmö med tre huvudmål:
trygg och tillgänglig stad för Malmöborna, en starkare region och effektivare transpor- ter.
TRAFIKMILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2017
Trafikmiljöprogrammet, antaget av tekniska nämnden, har som övergripande målsätt- ning att Malmö stad ska arbeta i riktning mot ett miljöanpassat transportsystem.
FOTGÄNGARPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2018
Fotgängarprogrammet utgör grunden för gångstråksplanen i vilken viktiga stråk för gående pekas ut. Programmet antogs av tekniska nämnden 2012.
PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM
Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Par- keringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av KF september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning.
AVFALLSPLAN 2011-2015 FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN
Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen.
MEDVERKANDE
Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet med att ta fram detaljplanen har dessutom tjänstemän från fastighetskontoret och gatukontoret delta- git.
Josephine Nellerup Åse Andreasson
Planchef Planhandläggare
