14.2. Bilaga 1. PM Steg 1 Fastighetsanalys arbetsmaterial 161215 (2)

(1)

FÖRSÄLJNING AV

VERKSAMHETSFASTIGHETER

Steg 1 Beslutsunderlag – Arbetsmaterial daterat 2016-12-07

(2)

Innehåll

Ibakgrund och uppdraget 3

Sammanfattning 5

Värdebedömning och hyresanalys 6 Planförutsättningar/utvecklingsmöjligheter 15

Bilagor 22

2•STRIKT KONFIDENTIELLT

Arbetsmaterial

(3)

BAKGRUND OCH UPPDRAGET

Sollentuna kommun (Sollentuna) ser över möjligheterna att försälja verksamhetsfastigheter med privata utförare. NAI Svefa har erhållit uppdraget att närmare analysera förutsättningarna för en försäljning och vilka fastigheter som bör avyttras.

Antalet fastigheter som omfattas av denna analys är 27 stycken, 15 förskolor och 12 skolor&förskolor. Syftet med analysen är att skapa en bättre uppfattning om fastigheternas värde, hyresnivåer och utvecklingsmöjligheter samt eventuella begränsningar i användning inför en eventuell försäljning. Analysen omfattar översiktlig värde- och hyresbedömning, utredning av planmässiga förutsättningar och utvecklingspotential.

Arbetsmaterial

(4)

ALLMÄNT OM FASTIGHETERNA

I Sollentuna finns ett trettiotal grundskolor och cirka 70 förskolor i både kommunal och fristående regi.

Uppdraget omfattar analys av 14 förskolor, en öppen förskola och 12 skolor&förskolor. Den uthyrningsbara arean omfattar 32 000 kvadratmeter. Hyresintäkterna 2016 uppgår till cirka 50 miljoner kronor.

Fastigheterna har ett bokfört värde om cirka 168 miljoner kronor. Fastigheterna är taxerade som specialenhet för skola och utbildning.

Under de senaste åren har ett omfattande byggande av nya lokaler och renoveringar genomförts,

framförallt av skolor, förskolor och idrottshallar. Behovet av nybyggnation och modernisering av skolor och förskolor är fortsatt stort i kommunen.

UNDERLAG

Som underlag till värderings- och hyresanalysen har följande material och information inhämtats:

- Hyreskontrakt med ansvarsfördelning - Aviseringslista

- Uppgifter om drift- och underhållskostnader för 2015 samt energiförbrukning - Fastigheternas bokförda värden

- NAI Svefas hyresdatabas

- Uppgifter från NAI Svefa Real Estate avseende köp av jämförbara objekt - REPAB

En inventering av samtliga objekt har genomförts tillsammans med förvaltare för att inhämta uppgifter om teknik, skick, standard samt utemiljö för respektive fastighet. Inventeringen har legat till grund för

hyresanalysen och värdebedömningen.

BAKGRUND OCH UNDERLAG

Arbetsmaterial

(5)

BAKGRUND 2

MARKNADSANALYS 3

FASTIGHETERNA 7

UTVECKLINGSMÖJLIGHETER 10

VÄRDEBEDÖMNING 12

SAMMANFATTNING OCH REKOMMENDATION 14

SVEFAS ERBJUDANADE 18

Innehåll

Genomgången av fastigheternas ekonomiska och planmässiga förutsättningar, i kombination med vår kännedom om transaktionsmarknaden i allmänhet och marknaden för samhällsfastigheter i synnerhet, ligger till grund för följande sammanfattning och rekommendation.

Med tanke på det gynnsamma marknadsläge som råder, i kombination med hög efterfrågan på samhällsfastigheter och ett lågt utbud, bedömer vi portföljen som ett mycket attraktivt försäljningsobjekt på marknaden. Längre hyresavtal i dagsläget hade troligen påverkat priset positivt i och med ett lägre direktavkastningskrav tack vare att lägre risk tillskrivits portföljen.

Samtidigt ger portföljen en riskspridande effekt såväl sett till antalet objekt som till geografisk och hyresgästmässig spridning. Den goda framtida efterfrågan på verksamheterna, i och med den förväntade befolkningstillväxten, ger också att de korta löptiderna kan ses som en möjlighet att låta hyrorna reflektera detta och gör i sig att riskpåslaget bedöms vara relativt litet. Sammantaget rekommenderar vi inte att invänta att hyresavtalen löper ut, för att försöka förlänga dessa på en längre hyrestid, då detta innebär en riskexponering i förändringar i marknadsläget. Vi rekommenderar av samma skäl att inte heller utesluta objekt till följd av en mindre hyresdifferens mellan faktisk hyra och bedömd marknadshyra.

Kommunen kommer att säkra förskole-/skolverksamheten som användning i framtiden då planen idag medger allmänt ändamål. Skulle en ny fastighetsägare i framtiden vilja ändra användningen krävs planändring vilket möjliggör för kommunen att neka sådan planändring och således säkra behovet av förskolor och skolor på de fastigheter som ingår i försäljningsportföljen. Troligen kommer kommunen också att tillfrågas tidigt i ett eventuellt framtida läge där någon av lokalerna saknar hyresgäst. Kommunen kan i ett sådant läge både välja att hyra in sig i lokalen eller att förvärva tillbaka fastigheten som vakant, vilket allt annat lika bör innebära att priset blir lägre än försäljningspriset. Det specifika fallet där kommuner säljer verksamhetsfastigheter med privat verksamhet ger således den ovanliga möjligheten att till stor del behålla rådighet, samtidigt som man frigör kapital och begränsar restvärdesrisken.

FASTIGHETSURVAL

Efter att de ursprungliga 27 fastigheterna genomgått en gallringsprocess sett till fastighetsekonomiska och fastighetsrättsliga förutsättningar återstår 22 fastigheter som bedöms lämpliga att sälja.

Portföljen består av 22 fastigheter varav 12 stycken utgörs av förskolor, 4 st av skolor och 6 st av en kombination av förskola/skola.

Det totala uppskattade värdet för hela portföljen uppgår till cirka 500 mkr.

En del fastigheter behöver avstyckas i samband med försäljningen.

FASTIGHETER SOM FÖRELÅS UTGÅ

Ritsalen 1 – föreslås utgå av fastighetsekonomiska skäl. Hyresdifferensen bedöms innebära en värdepotential efter en omförhandling av hyran om knappt 20 mkr och objektet bedöms vara tillräckligt stort för att vara ett attraktivt säljobjekt i en styckvis försäljning.

Traktorn 6, Träbjälken 17, Älgen 3 – föreslås utgå av rådighetsskäl då gällande planbestämmelser inte anger skoländamål.

Sjöberg 7:4 – föreslås utgå till följd av fastigheten belastas av arrende samt att planläggning pågår

SAMMANFATTNING

Arbetsmaterial

(6)

VÄRDEBEDÖMNING OCH HYRESANALYS

Arbetsmaterial

(7)

FASTIGHETERNA

Objekten

Fastighet Objektsnamn Verksamhet Hyresgäst LOA

kvm

Årshyra kr

Utgående hyra kr/kvm

EDSBERG 10:30 Kvarnskogens förskola Förskola Futuraskolan 813 1 518 219 1 868

HALLONET 1 Edsvikens förskola Förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 900 1 764 382 1 961

HULTET 5 Parkstugans förskola Förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 397 714 750 1 801

HYTTEN 14 Love förskola Förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 371 562 803 1 518

HÖKARBODEN 10 Hökarbodens förskola Förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 410 653 771 1 595

MARSKEN 2 Jensens förskola Förskola Jensen Education 528 1 000 000 1 894

ROTEBRO 3:4 Gillbostubbens förskola Förskola Frilufts Förskolor i Stockholm AB 760 1 090 000 1 434

RUBINEN 11 Myggans montessoriförskola Förskola Montessoriförsk. Myggan 287 409 857 1 429

TRAKTORN 6 Humlans förskola Förskola Montessoriföreningen Humlan 256 408 857 1 598

VINBÄRET 1 Vinbäret förskola Förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 397 631 779 1 592

VINKELJÄRNET 78 Skogsdungens förskola Förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 1 059 1 511 471 1 428

VINÅRGÅNGEN 5 Ur och Skur förskola Förskola I ur och skur förskolan Skogsigelkotten 190 223 922 1 179

ÄLGEN 18 Montessoriförskolan Solkatten Förskola Montessoriförskolan Solkatten 303 423 852 1 399

ÄLGEN 3 Skattkistans förskola Förskola Bolinder Förskola AB 355 587 350 1 655

TRÄBJÄLKEN 17 Mysebo förskola Öppen förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 111 94 350 850

MÖRTEN 3 Rälsens skola/förskola Norrviken Skola F-3 Rälsen AB 650 1 150 989 1 771

REKTORN 1 Rotsunda skola Skola 4-9 Rälsen AB 1 104 1 650 000 1 495

ÖRNEN 4 Norrvikens skola Skola F-9 OBS! Flera hyreskontrakt 4 089 6 594 412 1 613

SJÖBERG 7:4 Vittraskolan Rösjötorp Skola F-6 Vittraskolan AB 1 113 1 799 370 1 617

VINGUDEN 1 Vibyskolan Skola F-9 Vibyskolan EK Förening 2 445 4 048 583 1 656

MORTELN 1 Silverbäckens förskola Skola/Förskola F-9 (på sikt) Inspira Förskolor & Skolor AB 2 015 4 278 503 2 124

NATTSMYGEN 1 Stallets förskola och skola Skola/Förskola F-3 AB Nyfiket lärande 1 613 2 449 143 1 519

TÖRNSKOGEN 3:5 Vittra Törnskogen Skola/Förskola F-3 Vittraskolorna AB 1 014 1 650 000 1 014

ROLLEN 1 Kokalite Skola/Förskola F-3 Kokalite AB 1 004 1 660 000 1 653

ROTSTOCKEN 2 Norra Strandskolan Skola/Förskola F-6 Norra Strandskolan 2 899 4 506 423 1 555

VITSIPPAN 2 Rälsen Viby Skola/Förskola F-5 Rälsen AB 941 1 427 500 1 518

RITSALEN 3 Ritsalen Skola/Förskola F-9 OBS! Flera hyreskontrakt 6 404 7 639 950 1 193

32 428 50 450 234

Arbetsmaterial

(8)

BAKGRUND

Sollentuna införde under 2013 ett nytt hyressystem och nya hyresavtal tecknades från 2013-07-01. Både kommunala och privata verksamheter omfattades av de nya hyresvillkoren.

För att marknadsanpassa hyrorna 2013 kopplades hyran till hyresgästernas betalningsförmåga, där hyran i den nya modellen anpassades till lokalernas förutsättningar att inrymma barn och elever i förhållande till lokalytan d.v.s. kapacitetshyra. Yteffektivitet och hyresnivå skulle ha en direkt koppling till varandra och vara grunden för hur marknadshyran i den nya modellen skulle sättas.

Det nya systemet ledde till att hyrorna höjdes med cirka 30 till 40 procent samtidigt som skolorna kompenserades via skolcheck systemet. Gymnastik och sporthallar ingår inte i hyresavtalet, utan dessa hyr Trafik- och fastighetskontoret ut till Kultur och fritidskontoret som i sin tur hyr ut lokalerna till skolorna för en bedömd självkostnad med hänsyn taget till den andel skolan utnyttjar dessa.

KONTRAKTSVILLKOR

Huvuddelen av hyresavtalen löper på tre år i taget och förlängdes 2016-07-01 till och med 2019-06-31.

Samma principer gäller för verksamhet som finansieras via kommunen oavsett om utföraren är privat eller kommunal. Uppsägningstiden är 9 månader.

I hyran ingår mediaförbrukning, inre och yttre underhåll samt snöröjning och markskötsel. Hyresvärden ansvarar för underhåll av fast monterad lekutrusning på tomt och har en egen markförvaltare som även hanterar dessa. Dock gäller att Inspira Skolor och Förskolor själva ansvarar för snöröjning och markskötsel av sina hyresobjekt.

HYRESGÄSTSTRUKTUR

Fastigheterna är uthyrda till 19 verksamhetsdrivande bolag/aktörer, från skolkoncerner till föräldra- kooperativ. Brageskolan (Tal och Språkcentrum inom Ritsalen 3) är den enda kommunala skolan inom denna fastighetsportfölj.

Två aktörer bedriver verksamhet på fler än en fastighet. Rälsen AB hyr lokaler på tre fastigheter och Inspira Skolor och Förskolor hyr lokaler på åtta fastigheter. Tillsammans motsvarar detta ett hyresvärde om cirka 30 procent av fastighetsportföljen eller 27 procent av förhyrd yta.

HYRESANALYS

Hyresavtal

Antal kvm LOA kvm/individ

Förskolor 14 7 000 9

Skolor&förskolor 12 25 300 9

Öppen Förskola 1 111

Summa 27 32 411

Arbetsmaterial

(9)

HYRESANALYS

Metod

9•STRIKT KONFIDENTIELLT FAKTISKA HYROR, SOLLENTUNA

Faktiska hyror för Sollentunas förskolor ligger i intervallet 1 180 - 1 960 kr/kvm, med ett medelvärde 1 595 kr/kvm. Hyrorna för skolor återfinns inom intervallet 1 190 - 2 125 med ett medelvärde om 1 617 kr/kvm. Bilaga 1.

HYRESANALYS - MARKNADSHYRESBEDÖMNING

NAI Svefa har för varje objekt gjort en översiktligt bedömning av marknadsmässig hyresnivå.

Marknadshyresbedömningen utgår från en jämförelse med liknande objekt på den aktuella marknaden. NAI Svefa har tillgång till noterade hyror från tidigare genomförda värderingar samt utredningar om hyresnivåer för förskolor och skolor i Storstockholm. Vår bedömning är att marknadsmässig hyra för skolor och förskolor i Stockholmsförorter huvudsak varierar mellan 1 200 – 2000 kr/kvm respektive 1 300 – 2 200 kr/kvm.

För att bedöma en marknadshyra för respektive objekt har NAI Svefa genomfört en översiktlig syn på fastigheterna den 1-2 september tillsammans med ansvarig förvaltare. Bedömning av objektet Törnskogen 3:5 (Vittra Törnsskogen) har baserats på samtal med ansvarig förvaltare, Utifrån denna syn/bedömning har samtliga fastigheter klassificerats i en tregradig skala utifrån egenskaperna: skick, standard, utemiljö och utnyttjandegrad. Klassningen resulterar i

medelvärden för respektive fastighet med en spridning mellan 1,4-3.0 poäng. Poängen utgör ett hjälpmedel för hyresbedömningen där poängen matchas med intervallen i den bedömda marknadshyran. Fastigheternas storlek och ansvarsfördelning för drift och underlag har beaktats i slutbedömningen.

KRITERIER FÖR OBJEKTSBETYG

Skick – Objektens underhållsskick (slitage på ytskikt, installationer och inredning) 1. Eftersatt underhåll

2. Bra ytskikt m.m. underhållerhållits löpande 3. Mycket bra eller nyrenoverat

Standard – Bedömning med avseende på modernitet installationsstandard, teknisk och materiell standard samt utformning.

1. Enklare standard 2. 80 till 90- tals standard 3. Modern standard

Utemiljö – Bedömning med avseende på objektens utemiljö 1. Obefintlig eller dålig utemiljö

2. Godtagbar till bra utemiljö där viss variation finns 3. Mycket bra utemiljö med stora variation

Utnyttjandegard – Antal kvadratmeter per elev 1.15 till 20 kvadratmeter

2. 11 till 14 kvadratmeter 3. 7 till 10 kvadratmeter

Objektsbetyg se flik för bedömningskriterier

Fastighet Verksamhet Skick Standard Utemiljö Utnyttjandegrad Medel

EDSBERG 10:30 Förskola 3 3 3 2 2,8

HALLONET 1 Förskola 3 2 3 3 2,8

HULTET 5 Förskola 3 3 2 3 2,8

HYTTEN 14 Förskola 2 2 1,5 3 2,1

HÖKARBODEN 10 Förskola 2 2 2 3 2,3

MARSKEN 2 Förskola 3 3 1 3 2,5

ROTEBRO 3:4 Förskola 2,5 1,5 2 3 2,3

RUBINEN 11 Förskola 2,5 1,5 2,5 3 2,4

TRAKTORN 6 Förskola 3 2 1,5 3 2,4

TRÄBJÄLKEN 17 Öppen förskola 1 1 1,5 2 1,4

VINBÄRET 1 Förskola 2 2 2 3 2,3

VINKELJÄRNET 78 Förskola 2 1,5 2 2 1,9

VINÅRGÅNGEN 5 Förskola 1 1 2,5 3 1,9

ÄLGEN 18 Förskola 1,5 2 2 3 2,1

ÄLGEN 3 Förskola 2 1,5 2,5 3 2,3

SJÖBERG 7:4 Skola 2 2 2 3 2,3

MÖRTEN 3 Skola 2 2 1,5 3 2,1

REKTORN 1 Skola 2,5 2 2 1 1,9

ÖRNEN 4 Skola 2,5 2 2 3 2,4

MORTELN 1 Skola/Förskola 3 3 3 3 3,0

NATTSMYGEN 1 Skola/Förskola 2 1,5 2 1 1,6

ROLLEN 1 Skola/Förskola 2 2 2 1 1,8

ROTSTOCKEN 2 Skola/Förskola 2,5 2 3 2 2,4

VINGUDEN 1 Skola 2 2 2 3 2,3

VITSIPPAN 2 Skola/Förskola 2,5 2,5 2,5 2 2,4

TÖRNSKOGEN 3:5 Skola/Förskola 2 2 2 3 2,3

RITSALEN 3 Skola/Förskola 2 2 2 1 1,8

Arbetsmaterial

(10)

HYRESANALYS

Resultat

Hyresanalysen visar att på fastighetsnivå avviker sju objekt från en marknadsmässig hyra. Sammantaget uppgår hyresdifferensen till knappt 1,8 miljoner kronor per år. Värdet av denna hyrespotential bedöms översiktligt till 25-30 miljoner kronor, givet en genomsnittlig

direktavkastning om 6,5 procent.

En hyrespotential innebär en möjlighet för hyresvärden att vid kontraktstidens utgång, säga upp och omförhandla hyresavtalen till marknasmässig hyra. En försäljning av fastigheter på nuvarande hyresnivåer innebär, utifrån NAI Svefa hyresanalys och bedömning, att kommunen inte tillgodogörs det potentiella värdet fullt ut.

Hyresnivån för den öppna förskolan Mysebo förskola är relativt låg, men bedöms som marknadsmässig beaktande lokalernas skick, standard, användningsmöjligheter samt vad som är inkluderat i hyran.

Tabell: Faktisk hyra och bedömd marknadsmässig hyra.

Diagram 1 – Faktiska hyror 2016

Diagram: Faktisk hyra 2016, kr/kvm

Fastighet Objektsnamn

LOA kvm

Årshyra kr

Mhyra kr

Bedömd Mhyra kr/kvm

Hyres- differens

kr/år

Hyres- differens

%

HYTTEN 14 Love förskola 371 562 803 1 518 612 150 1 650 49 347 9%

ÄLGEN 18 Montessoriförskolan Solkatten 303 423 852 1 399 484 800 1 600 60 948 14%

VINÅRGÅNGEN 5 Ur och Skur förskola 190 223 922 1 179 285 000 1 500 61 078 27%

RUBINEN 11 Myggans montessoriförskola 287 409 857 1 429 473 550 1 650 63 693 16%

ROTEBRO 3:4 Gillbostubbens förskola 760 1 089 619 1 434 1 216 000 1 600 126 381 12%

VITSIPPAN 2 Rälsen Viby 941 1 427 500 1 518 1 599 700 1 700 172 200 12%

RITSALEN 3 Ritsalen 6 404 7 639 950 1 193 8 888 752 1 388 1 248 802 16%

SUMMA 9 256 11 777 502 1 272 13 559 952 1 465 1 782 450

Arbetsmaterial

(11)

HYRESANALYS

Lokaler för kommunens egen verksamhet

Kommunen hyr genom Kultur och Fritidsförvaltningen idrottslokaler på Norrvikens skola, Rotebrohallen och Norra Strandskolan. På Ritsalen 3 finns en kommunal skola för elever med tal- och språkstörning för åk 1-9 samt autismklasser för 1-3 (Brageskolan).

Nuvarande kontakt löper ut under de närmaste åren. Eftersom kommunen torde ha större rådighet över dessa avtal, rekommenderar NAI Svefa att hyresvillkoren ses över för att uppnå en avvägd balans mellan verksamhetens kontraktsvillkor (hyra, kontraktstid mm) och försäljningsvärde. Där det anses motiverat kan hyra och kontraktstid justeras.

Vi har särskilt noterat att hyran för Brageskolan väsentligt understiger marknadshyran. Sett ur ett fastighetsekonomiskt perspektiv, bör hyran justeras till marknadsmässig nivå innan en försäljning. Risk föreligger annars att en köpare omförhandlar avtalet efter förvärvet och själv tillgodogörs det mervärde som denna hyrespotential innebär. Vid en hyresdifferens för Brageskolan om 900 000 kr/år och ett direktavkastningskrav om 6,5 procent, uppgår överslagsmässigt värdepotentialen till 12-14 miljoner kronor, allt annat lika.

Fastighet Objektsnamn LOA kvm Hyra, kr/år Hyra

kr/kvm

Bedömd marknads-

hyra

Kontraktstid Upps/Förl

ÖRNEN 4 Norrvikens skola Idrottshall 320 398 999 1 244 1 100-1 200 2016-01-01-2018-12-31 9/36

RITSALEN 3 Tal och språkcentrum Skola 1 449 1 104 950 763 1 400 2007-08-01-2017-06-30 6/12.

RITSALEN 3 Rotebrohallen(gamla) Idrottshall 1 196 1 280 000 1 070 1 070 2016-01-01-2018-12-31 9/36

ROTSTOCKEN 2 Norra Strandskolan Idrottshall 399 438 000 1 098 1 098 2013-07-01-2019-06-30 9/36

Arbetsmaterial

(12)

METOD

En översiktlig syn av respektive fastighet genomfördes i början av september tillsammans med ansvariga förvaltare i syfte att få en övergripande uppfattning om fastigheterna skick, standard och utemiljö.

För att uppskatta fastigheternas marknadsvärde har direktavkastningsmetoden tillämpats där ett avkastningskrav härlett från ortspriser applicerats på

värderingsobjektets beräknade driftnetto, det vill säga hyresnettot minskat med fastighetsrelaterade kostnader. Värdenivåerna har stämts av med så långt som möjligt, jämförbara försålda objekt (ortsprismetoden).

I de fall den faktiska hyran bedöms understiga marknadsmässiga nivåer har marknadsvärdet bedömts med hjälp av en tioårig kassaflödeskalkyl där en marknadsmässig hyresnivå bedömts efter kontraktstidens utgång.

Underlaget baseras på uppdragsgivarens tillhandahållna uppgifter vad avser bland annat hyresavtal, faktiska hyresintäkter och drift- och underhållskostnader.

Taxeburna kostnader baseras på uppdragsgivarens uppgifter om förbrukning och egen erfarenhet. Övriga kostnadsslag som exempelvis administrations- och underhållskostnader har i stor utsträckning normaliserats och marknadsmässiga nivåer har bedömts.

MARKNADSVÄRDEBEDÖMING

Metod och Förutsättningar

HYRESINTÄKTER

Hyresintäkterna baseras på erhållna hyresavtal och debiteringslistor från Sollentuna kommun. Analysen utgår från kontrakterad area i kontrakten.

DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER

De administrativa kostnaderna har schabloniserats och bedöms genom statistik och erfarenhet uppgå till cirka 30 kronor per kvadratmeter.

Faktiska kostnader för försäkring, värme, el och VA har erhållits från Sollentuna kommun.

Fastigheterna uppvärms antingen via fjärvärme eller via el som produceras av

kommunens eget energibolag (vindkraft). Energikostnaderna för egenproducerad el och värme har bedömts utifrån kommunens erhållna uppgifter om förbrukning (kWh), och en bedömd genomsnittlig kostnad om 0,70 kr/kWh.

Kostnaderna för reparation, planerat underhåll samt tillsyn och skötsel har bedömts genom egna erfarenhetstal samt statistik från REPAB.

VAKANS

Värdebedömningen tar ej hänsyn till vakansrisk.

Arbetsmaterial

(13)

MARKNADSVÄRDEBEDÖMING

Resultat

DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER

De marknadsmässiga drift- och underhållskostnadsnivåer som legat till grund för värderingarna ligger i intervallet 300-450 kr/kvm för förskolorna och 250-400 kr/kvm för skolorna.

Underlag för marknadsdata har hämtats från NAI Svefas fastighetsdatabas, där jämförbara hyresnivåer, drift- och underhållskostnader och marknadsmässiga avkastningsnivåer från värderingar och genomförda transaktioner har analyserats.

DIREKTAVKASTNINGSKRAV

Direktavkastningsnivån har bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter.

Direktavkastningskravet för analyserade objekt återfinns inom följande intervall och baseras på nuvarande hyresnivåer samt kontraktstider.

Skolor: 5,75% - 6,00%

Förskolor: 6,00% - 6,25%

MARKNADSVÄRDE – FAKTISKA HYROR

Den översiktliga värderingen indikerar på att det totala marknadsvärdet för samtliga 26 objekt uppgår till cirka 630 mkr. Marknadsvärdet per objekt bedöms variera mellan 7 000 till 30 000 kronor per kvadratmeter uthyrbar area.

Högst värde har fastigheten Ritsalen 3 som bedöms uppgå till cirka 91 mkr, motsvarande cirka 14 000 kronor per kvadratmeter. Notera att fastigheterna Ritsalen 3 och Örnen 4 utgör cirka 25 procent av portföljens värde. I Bilaga 1 redovisas värdebedömningen för samtliga fastigheter.

MARKNADSVÄRDE – MARKNADSMÄSSIGA HYROR

Utifrån resultatet från hyresanalysen har de objekt med för låg faktisk hyra översiktligt värderats med en marknadsmässig hyresnivå efter kontrakttidens utgång. Den sammanlagda värdepotentialen uppgår till cirka 30 miljoner kronor. Se Bilaga 2.

ÖVERVÄRDE

Bokfört värde på hela portföljen per 1 januari 2016 uppgår till cirka 168 miljoner kronor, vilket innebär ett övervärde om cirka 460 miljoner. Det kan noteras att uppgift saknas om bokfört värde för Rotstocken 2, Norra Strandskolan.

Arbetsmaterial

(14)

RESULTAT VÄRDEBEDÖMNING OCH HYRESANALYS

Urval av fastigheter ur ett fastighetsekonomiskt perspektiv

I Bilaga 2 redovisas bedömda marknadsvärden baserat på faktiska hyror samt för sju objekt en bedömd värdepotential vid omförhandling av hyrorna till marknadshyra. I ett fall (Träbjälken 17), redovisas ett översiktligt värde om fastigheten avyttras tomställd och för bostadsändamål.

Utifrån värdebedömningen och hyresanalysen rekommenderar NAI Svefa att en försäljning av följande fem fastigheter särskilt bör övervägas om

förutsättningarna är att avyttra fastighetera med nuvarande hyresvillkor. Vid ett inkluderande av objekten i en försäljningsprocess bör särskild avstämning ske för att säkerställa ett optimalt ekonomiskt och marknadsmässigt utfall för kommunen. Övriga tre objekt föreslås ingå i en eventuell försäljning, trots att hyran understiger marknadsmässig hyra. Skälet är att dessa objekt är relativt små, har underhållsbehov i större eller mindre omfattning samt att värdepotentialen är begränsad.

Ritsalen 1

Fastigheten är det största objektet till yta och fastighetsvärde. Hyresanalysen visar att det finns utrymme för hyreshöjning (cirka 16 procent), vilket ger en värdepotential med cirka 20 miljoner kronor. Fastigheten är sannolikt av den storlek och karaktär, att den kan avyttras i en separat försäljningsprocess.

Tecknas ett hyresavtal på längre kontraktid (10-15 år) finns möjligheten att värdet kan öka ytterligare.

Vitsippan 2 – Rälsen Viby

Hyresanalysen visar att faktiskt hyra understiger marknadsmässig hyra (cirka 12 procent). Värdepotentialen uppgår till cirka 2 miljoner kronor.

Rotebro 3:4 – Gillbostubbens förskola

Utrymme finns för hyreshöjning med cirka 15 procent hyra, vilket skulle innebära en möjlig värdepotential på 1,8 miljoner kronor.

Vinårgången 5 – Ur och Skur

Fastigheten har den lägsta hyran bland förskolorna och understiger bedömd marknadsmässig hyra med cirka 25 procent. Värdepotentialen bedöms översiktigt till knappt 900 000 kronor.

Fastigheten Träbjälken 17 (Musebo Förskola) bör inte avyttras med nuvarande verksamhet. Hyran är låg men marknadsmässig, beaktat skick, användning och vad som ingår i hyran. Ett högre värde bedöms kunna uppnås genom försäljning av fastigheten som bostad. Innan försäljning bör en fullständig värdering utföras, som beaktar fastighetens underhållbehov, planrestriktioner mm.

Om ovanstående fastigheter undantas från försäljning minskar det bedömda marknadsvärdet från cirka 635 miljoner kronor till cirka 500 miljoner kronor.

,

Arbetsmaterial

(15)

PLANFÖRUTSÄTTNINGAR OCH UTVECKLINGSMÖJLIGHETER

Arbetsmaterial

(16)

ALLMÄNT OM GENOMGÅNGEN

Genomgången av fastigheterna har bestått i utredning kring planförutsättningar, belastningar i form av rättigheter samt andra fastighetsrättsliga förutsättningar som kan påverka fastigheten.

Alla fastigheter har sammanställts utefter ovangivna parametrar, se bilaga för mer information kring varje fastighet.

FASTIGHETER MED PLANSTRIDIGA VERKSAMHETER Traktorn 6, Humlans förskola föräldrakooperativ, bostadsändamål Träbjälken 17, Mysebo förskola, bostadsändamål

Älgen 3, Skattkistans förskola, kontor, hantverk

Törnskogen 3:5, delvis på parkmark resterande på icke planlagd mark FASTIGHETER SOM PÅVERKAS AV PÅGÅENDE PLANLÄGGNING

Ritsalen 3 omfattas av planläggning avseende studentbostäder och fotbollsplan och behöver fastighetsbildas.

Sjöberg 7:4, intilliggande fastighet planläggs för utökad skolverksamhet. Denna del bör eventuellt ingå vid försäljning. Här finns även ett arrende för modul.

Hökarboden 10 ligger intill Eriksbergs skolan där planläggning påbörjats och eventuellt kommer att innefatta nya förskoleplatser.

ATT SÄKERSTÄLLA UTBUDET AV FÖRSKOLE- OCH SKOLLOKALER (KOMMUNENS RÅDIGHET)

50 procent av objekten är planlagda för allmänt ändamål. Det allmänna ändamålet är inte angivet i plan. Kommunen kommer att säkra förskole-/skolverksamheten som användning i framtiden då planen idag medger allmänt ändamål. Skulle en ny fastighetsägare i framtiden vilja ändra användningen krävs planändring vilket möjliggör för kommunen att neka sådan planändring och således säkra behovet av förskolor och skolor på de fastigheter som ingår i försäljningsportföljen

UTVECKLINGSBAR MARK OCH HANTERING AV DETTA

Bollplaner inom fastigheterna Rotstocken 2 samt Örnen 4 . Möjlighet att undanta dessa vid försäljning för att säkra användningen eller behålla utvecklingsbar yta. För att undanta denna yta på Örnen 4 behöver tomtindelningen upphävas. Inom Örnen 4 finns även en småhusfastighet.

PLANFÖRUTSÄTTNINGAR/UTVECKLINGSMÖJLIGHETER

Arbetsmaterial

(17)

ALLMÄNT ÄNDAMÅL

Enligt Boverket ska ”Områden med beteckningen ”Allmänt ändamål” i äldre planer vara avsedda för allmänna ändamål och ska ha verksamheter med stat, kommun eller landsting som huvudman, men inte statliga och kommunala bolag, stiftelser och liknande.

Det allmänna ändamålet är normalt inte preciserat i planer enligt byggnadslagen eller andra äldre lagar. Kravet i plan- och bygglagen (2010:900 9 kap 32§) att ändamålet måste redovisas innan bygglov får ges gäller inte för dessa äldre planer.

Genom lagändring 2015-01-01 ges under vissa förutsättningar en möjlighet att ge bygglov till en privat aktör på kvartersmark för allmänt ändamål, så kallad A-tomt eller A-område.

Kommunens lösenskyldighet enligt 14 kap 14 § upphör om bygglov ges enligt denna paragraf. (9 kap 32a §) Bygglov enligt 9 kap 32a § kan också göras som ett tidsbegränsat bygglov. (9 kap 33 §)

32 a § Bygglov får ges för en åtgärd på mark som enligt detaljplanen utgör kvartersmark för allmänt ändamål, även om sökanden inte är ett offentligt organ.

Om det allmänna ändamålet inte är närmare angivet i en plan, får dock bygglov enligt första stycket ges endast om åtgärden innebär att fastigheten och det byggnadsverk som åtgärden avser används för det allmänna ändamål som fastigheten och byggnadsverket senast har använts för eller enligt senast beviljade bygglov har anpassats till utan att den avsedda användningen kommit till stånd.

Trots andra stycket får bygglov ges för en åtgärd som innebär en liten avvikelse från den senaste eller avsedda användningen. Bygglov får dock inte ges om åtgärden kan antas medföra 1. betydande miljöpåverkan, eller 2. begränsning av rättighet eller pågående verksamhet i omgivningen. Lag (2014:900).

Arbetsmaterial

(18)

FÖRSKOLOR

Fastighet Verksamhetsutövare Att bedöma Plan/ändamål

Edsberg 10:30 Futuraskolan Kvarnskogen OK behöver avstyckas S

Hallonet 1 Edsvikens förskola Inspira OK A/ej angivet

Hultet 5 Parkstugans förskola Inspira OK A/ej angivet

Hytten 14 Love förskola Inspira Yttterligare byggrätt finns A/ej angivet

Hökarboden 10 Hökarboden förskola Inspira Kan omvandlas till bostäder BS

Marsken 2 Jensen Förskola Silverdal Kan omvandlas till bostäder B

Rotebro 3:4 Gillbostugans förskola OK A/ej angivet

Rubinen 11 Myggans montesoriförskola OK A/ej angivet

Traktorn 6 Humlans förskola föräldrakooperativ ej planlagd för skoländamål/permanent bygglov finns B

Träbjälken 17 Blå hästen/Mysebo förskola ej planlagd för skoländamål B

Törnskogen 3:5 Vittra OK Delvis planstridig/ej planlagd. Ligger intill oexploaterad

kommunal mark.

Vinbäret 1 Vinbärets förskola Inspira OK N

Vinkeljärnet 78 Skogsdungens förskola OK A/ej angivet

Vinårgången 5 I ur och skur Skogsigelkotten OK S

Älgen 3 Skattkistans förskola (Bolinder) ej planlagd för skoländamål K

Älgen 18 Montissoriförskolan Solkatten OK SK

Arbetsmaterial

(19)

SKOLOR

Fastighet Verksamhetsutövare Att bedöma Plan/ändamål

Morteln 1 Silverbäckens förskola och skola OK Utbyggd gata inom fastigheten, kommunal eller ensild? C

Mörten 3 Rälsen förskola/skola OK Verksamheten är utökad med modul, arrende saknas? A/ej angivet

Nattsmygen 1 Stallets förskola och skola OK Del av gårdsyta ev utanför fastighetsgräns A/ej angivet

Rektorn 1 Rälsen AB åk4-9 OK A/ej angivet

Ritsalen 3 Futuraskolan Hertig Karl, Mikaelskolan, Brageskolan Planläggning pågår på fastigheten. Ny

gymnastikhall finns på fastigheten. A/ej angivet

Rollen 1 Kokalite Allévägen förskola/skola OK Torp i sydvästra hörnet A/ej angivet

Rotstocken 2 Norra strandskolan Potential för utveckling av bollplan A/ej angivet

Sjöberg 7:4 Vittra Rösjötorp förskola Anläggningsarrende finns. Planläggning i anslutning till

fastigheten pågår för utökning av skolverksamheten.

ej planlagt

Vinguden 1 Viby Ek för OK S/Y

Vitsippan 2 Rälsen förskola/skola, Viby OK S

Örnen 4 Norrvikens skola Annan användning av villatomt och fotbollsplan A/ej angivet

Arbetsmaterial

(20)

De fastigheter som rekommenderas att uteslutas på grund av fastighetsrättsliga skäl är:

Traktorn 6, Träbjälken 17, Älgen 3 samt Sjöberg 7:4.

Tre fastigheter är inte planlagda för skoländamål – Traktorn 6

– Träbjälken 17 – Älgen 3

Sjöberg 7:4 belastas av arrende samt pågående planläggning för utökning av verksamheten.

Ytterligare fastigheter där vi noterar förhållanden som skulle kunna utgöra skäl för att de ska behållas utifrån kommunens egna ställningstagande är följande:

Två fastigheter kan omvandlas till bostäder eller annan verksamhet enligt gällande plan – Hökarboden 10

– Marsken 2

Bollplaner finns inom fastigheterna Rotstocken 2 samt Örnen 4, det vill säga utvecklingsbar yta som eventuellt bör undantas. Inom Örnen 4 finns även en småhusfastighet.

Hälften av fastigheterna är planlagda för ej angivet allmänt ändamål.

RESULTAT

PLANFÖRUTSÄTTNINGAR/UTVECKLINGSMÖJLIGHETER

Urval av fastigheter ur ett fastighetsrättsligt perspektiv

Arbetsmaterial

(21)

Flertalet fastigheter ligger inte i närheten av varandra vilket innebär att det är svårt att motivera fastighetsreglering för att skapa lämpliga förvaltningsenheter.

De fastigheter som idag eventuellt skulle kunna vara möjliga att sammanföra om lantmäteriet finner det lämpligt är;

Vitsippan 2 och Vinbäret 1 Älgen 3 och Älgen 18

Detta innebär att köp genomförs men lagfart söks enbart för den fastighet som har det lägsta värdet. Istället för att lagfara fastigheten med det större värdet så ansöks om fastighetsreglering där fastigheten med det större värdet regleras in i den redan lagfarna fastigheten och ingen stämpelskatt utgår därmed för det köpet.

En eventuell besparing måste ställas mot kostnaden för förrättning, den tidsåtgång som detta innebär samt fördelning av eventuell besparing mellan köpare och säljare.

Inom större fastigheter utan tomtindelning kan det vara möjligt att avstycka mindre del och försälja för att sedan fastighetsreglera. Det bedöms dock inte som rimligt med tanke på tidsaspekten och kostnaden för detta.

TOMTRÄTT

Det är möjligt för kommunen att upplåta fastigheter med tomträtt istället för vanlig försäljning.

I upplåtelsehandlingen ska ändamålet med upplåtelsen och belopp på avgälden anges. Handlingen ska dessutom innehålla de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som ska gälla i fråga om tomträtten.

Vid en sådan upplåtelse är första avtalstiden minst 20 år och kan inte sägas upp innan avtalstiden löpt ut.

Uppsägning får ske endast om det är av vikt för ägaren att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare. Upphör tomträtten på grund av uppsägning, åligger det fastighetsägaren att lösa byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten.

FASTIGHETSBILDNINGSSTRATEGI

Arbetsmaterial

(22)

BILAGOR

Arbetsmaterial

(23)

Bilaga 1 Värdering och analys

Sammanställning kontraktsvillkor och värden

•STRIKT KONFIDENTIELLT Fastighets-

beteckning

Objektsnamn Verksamhet Hyresgäst LOA

kvm

Årshyra kr

Fr o m T o m Upps.ti d mån

Förl.ti d mån

Ingår värme (J/N)

Ingår skötsel

av utemilj

ö

Bedömt värde kr

Bokfört värde kr

Övervärde

EDSBERG 10:30 Kvarnskogens förskola Förskola Futuraskolan 813 1 518 219 1 868 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J J 20 100 000 13 850 000 6 250 000

HALLONET 1 Edsvikens förskola Förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 900 1 764 382 1 961 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J N 22 900 000 16 540 000 6 360 000

HULTET 5 Parkstugans förskola Förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 397 714 750 1 801 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J N 8 900 000 255 000 8 645 000

HYTTEN 14 Love förskola Förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 371 562 803 1 518 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J N 6 400 000 597 000 5 803 000

HÖKARBODEN 10 Hökarbodens förskola Förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 410 653 771 1 595 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J N 7 500 000 1 100 000 6 400 000

MARSKEN 2 Jensens förskola Förskola Jensen Education 528 1 000 000 1 894 2016-07-01 - 2019-06-30 9 36 J J 13 200 000 14 000 000 -800 000

ROTEBRO 3:4 Gillbostubbens förskola Förskola Frilufts Förskolor i Stockholm AB 760 1 090 000 1 434 2013-07-01 - 2017-06-30 9 12 J J 11 900 000 1 680 000 10 220 000

RUBINEN 11 Myggans montessoriförskola Förskola Montessoriförsk. Myggan 287 409 857 1 429 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J J 4 700 000 781 000 3 919 000

TRAKTORN 6 Humlans förskola Förskola Montessoriföreningen Humlan 256 408 857 1 598 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J N 4 800 000 786 000 4 014 000

VINBÄRET 1 Vinbäret förskola Förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 397 631 779 1 592 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J N 7 300 000 341 000 6 959 000

VINKELJÄRNET 78 Skogsdungens förskola Förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 1 059 1 511 471 1 428 2013-09-01 - 2019-08-31 9 36 J N 17 200 000 180 000 17 020 000

VINÅRGÅNGEN 5 Ur och Skur förskola Förskola I ur och skur förskolan Skogsigelkotten 190 223 922 1 179 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J N 2 300 000 0 2 300 000

ÄLGEN 18 Montessoriförskolan Solkatten Förskola Montessoriförskolan Solkatten 303 423 852 1 399 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J J 4 600 000 57 000 4 543 000

ÄLGEN 3 Skattkistans förskola Förskola Bolinder Förskola AB 355 587 350 1 655 2013-11-01 - 2019-10-31 9 36 J J 7 000 000 2 513 000 4 487 000

TRÄBJÄLKEN 17 Mysebo förskola Öppen förskola Inspira Förskolor & Skolor AB 111 94 350 850 2005-07-01 - 2017-06-30 6 12 N N 800 000 0 800 000

MÖRTEN 3 Rälsens skola/förskola Norrviken Skola F-3 Rälsen AB 650 1 150 989 1 771 2014-07-01 - 2018-06-30 9 36 J J 13 700 000 832 000 12 868 000

REKTORN 1 Rotsunda skola Skola 4-9 Rälsen AB 1 104 1 650 000 1 495 2016-07-01 - 2019-06-30 9 36 J J 20 800 000 5 253 000 15 547 000

ÖRNEN 4 Norrvikens skola Skola F-9 OBS! Flera hyreskontrakt 4 089 6 594 412 1 613 se flik - se flik J J 83 300 000 11 400 000 71 900 000

SJÖBERG 7:4 Vittraskolan Rösjötorp Skola F-6 Vittraskolan AB 1 113 1 799 370 1 617 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J J 21 700 000 1 267 000 20 433 000

VINGUDEN 1 Vibyskolan Skola F-9 Vibyskolan EK Förening 2 445 4 048 583 1 656 2013-10-01 - 2019-09-30 9 36 J N 53 000 000 18 833 000 34 167 000

MORTELN 1 Silverbäckens förskola Skola/Förskola F-9 (på sikt) Inspira Förskolor & Skolor AB 2 015 4 278 503 2 124 2013-08-01 - 2019-07-31 9 36 J N 60 200 000 53 722 000 6 478 000

NATTSMYGEN 1 Stallets förskola och skola Skola/Förskola F-3 AB Nyfiket lärande 1 613 2 449 143 1 519 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J J 28 600 000 560 000 28 040 000

TÖRNSKOGEN 3:5 Vittra Törnskogen Skola/Förskola F-3 Vittraskolorna AB 1 014 1 650 000 1 014 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J J 20 300 000 400 000 19 900 000

ROLLEN 1 Kokalite Skola/Förskola F-3 Kokalite AB 1 004 1 660 000 1 653 2013-07-01 - 2019-06-30 9 36 J J 21 000 000 1 904 000 19 096 000

ROTSTOCKEN 2 Norra Strandskolan Skola/Förskola F-6 Norra Strandskolan 2 899 4 506 423 1 555 2013-08-01 - 2018-06-30 9 36 J J 60 800 000 0 60 800 000

VITSIPPAN 2 Rälsen Viby Skola/Förskola F-5 Rälsen AB 941 1 427 500 1 518 2013-10-01 - 2019-09-30 9 36 J J 18 100 000 12 869 000 5 231 000

RITSALEN 3 Ritsalen Skola/Förskola F-9 OBS! Flera hyreskontrakt 6 404 7 639 950 1 193 se flik - se flik J J 90 700 000 8 640 000 82 060 000

32 428 50 450 234 631 800 000 168 360 000 463 440 000

Arbetsmaterial

(24)

Bilaga 2 Värdering och analys

Värdepotential vid bedömd marknadsmässig hyra

Fastighet Skola/Förskola

LOA kvm

Bedömt marknadsvärde

kr

kr/kvm

kr

kr/kvm

Differens marknadsvärde

kr

Differens marknadsvärde

%

EDSBERG 10:30 Kvarnskogens förskola 813 20 100 000 24 776

HALLONET 1 Edsvikens förskola 900 22 900 000 25 424

HULTET 5 Parkstugans förskola 397 8 900 000 22 501

HYTTEN 14 Love förskola 371 6 400 000 17 208 7 000 000 18 868 600 000 10%

HÖKARBODEN 10 Hökarbodens förskola 410 7 500 000 18 379

MARSKEN 2 Jensens förskola 528 13 200 000 25 010

ROTEBRO 3:4 Gillbostubbens förskola 760 11 900 000 15 667 13 700 000 18 026 1 800 000 15%

RUBINEN 11 Myggans montessoriförskola 287 4 700 000 16 475 5 500 000 19 164 800 000 16%

SJÖBERG 7:4 Vittraskolan Rösjötorp 1 113 21 700 000 19 454

TRAKTORN 6 Humlans förskola 256 4 800 000 18 708

TRÄBJÄLKEN 17 Mysebo förskola 111 800 000 7 212 4 500 000 27 027 3 700 000 462%

VINBÄRET 1 Vinbäret förskola 397 7 300 000 18 449

VINKELJÄRNET 78 Skogsdungens förskola 1 059 17 200 000 16 279

VINÅRGÅNGEN 5 Ur och Skur förskola 190 2 300 000 11 977 3 251 680 17 114 951 680 43%

ÄLGEN 18 Montessoriförskolan Solkatten 303 4 600 000 15 317 5 400 000 17 822 800 000 16%

ÄLGEN 3 Skattkistans förskola 355 7 000 000 19 704

MÖRTEN 3 Rälsens skola/förskola Norrviken 650 13 700 000 21 052

REKTORN 1 Rotsunda skola 1 104 20 800 000 18 856

ÖRNEN 4 Norrvikens skola 4 089 83 300 000 20 364

MORTELN 1 Silverbäckens förskola 2 015 60 200 000 29 878

NATTSMYGEN 1 Stallets förskola och skola 1 613 28 600 000 17 745

ROLLEN 1 Kokalite 1 004 21 015 000 68 186

ROTSTOCKEN 2 Norra Strandskolan 2 899 60 800 000 20 980

TÖRNSKOGEN 3:5 Vittra Törnskogen 1 014 20 300 000 20 020

VINGUDEN 1 Vibyskolan 2 445 53 000 000 21 672

VITSIPPAN 2 Rälsen Viby 941 18 100 000 19 255 20 300 000 21 573 2 200 000 12%

RITSALEN 3 Ritsalen 6 404 90 700 000 14 159 110 000 000 17 177 19 300 000 21%

Summa 32428 631 815 000 169 700 000 30 151 680

FAKTISK HYRA BEDÖMD HYRA

Arbetsmaterial

•STRIKT KONFIDENTIELLT

(25)

Bilaga 3 Utvecklingsmöjligheter

Översiktlig beskrivning och utvecklingspotential Bild 46-59

Arbetsmaterial

•STRIKT KONFIDENTIELLT

(26)

Sollentuna

MORTELN 1, MÖRTEN 3, NATTSMYGEN 1, REKTORN 1, RITSALEN 3, ROLLEN 1, ROTSTOCKEN 2, SJÖBERG 7:4, VINGUDEN 1, VITSIPPAN 2, ÖRNEN 4, EDSBERG 10:30, HALLONET 1, HULTET 5, HYTTEN 14, HÖKARBODEN 10, MARSKEN 2, RUBINEN 11, TRAKTORN 6, TRÄBJÄLKEN 17, TÖRNSKOGEN 3:5, VINBÄRET 1, VINKELJÄRNET 78, VINÅRGÅNGEN 5, ÄLGEN 3, ÄLGEN 18, ROTEBRO 3:4

Arbetsmaterial

(27)

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

MORTELN 1, Silverbäckens förskola och skola

Översiktlig beskrivning

Tomtareal: 6630 kvm

Avstånd allmänna kommunikationer: Busshållplats inom ca 300 m. Pendlingstid till Stockholm C ca 33 min.

Rättigheter: inga inskrivna rättigheter

Planförhållande

Fastigheten är planlagt, genomförandetiden för planen gick ut 2015-11-13.

Planlagd för publika aktiviteter (bibliotek, kyrka, samlingssal), skola. Ej butiker.

Största byggnadsarea enligt plan 2300 kvm exkl uthus och parkeringsanläggningar.

Utformningskrav på byggnation.

Bostäder

Specialfastigheter

Övrigt

Utbyggd gata inom fastigheten. Del av rondell nom fastigheten.

Parkering sker inom fastigheten. Eventuellt andra sidan gatan.

Ev. outnyttjad byggrätt om ca 200 kvm

Arbetsmaterial

STRIKT KONFIDENTIELLT •

(28)

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

MÖRTEN 3, Rälsen förskola/skola

Översiktlig beskrivning

Tomtareal: 3 302 kvm

Avstånd allmänna kommunikationer: Pendeltågsstation inom ca 150 m. Pendlingstid till Stockholm C ca 23 min.

Rättigheter: Officialservitut, förmån, vattenledning

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Stadsplan från 1970, genomförandetiden har gått ut.

Fastigheten omfattas av grundvattenskydd.

Fastigheten är planlagd för kvartersmark för allmänt ändamål.

Planen reglerar enbart höjd och våningsantal.

Bostäder Lokaler

Specialfastigheter

Övrigt

Parkering sker inom fastigheten, intilliggande gator eller infartsparkeringen.

Utbyggd med modul. Rättighet för detta?

Arbetsmaterial

(29)

MARKANVÄNDNINGSBILD

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

NATTSMYGEN 1, Stallets förskola och skola

Översiktlig beskrivning

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Stadsplan från 1981, genomförandetiden gick ut 1992-06-30.

Fastigheten omfattas av landskapsbildsskydd samt grundvattenskydd.

Fastigheten är planlagd för allmänt ändamålmed särskild miljöhänsyn.

Planen reglerar våningsantal, höjd samt utformning med hänsyn till trafikbuller.

Lokaler Industri

Specialfastigheter

Övrigt

Parkering delvis inom fastigheten och delvis på kommunal prickmark.

Del av gårdsytan ev. utanför fastigheten.

Arbetsmaterial

(30)

MARKANVÄNDNINGSBILD

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

REKTORN 1, Rälsens skola

Översiktlig beskrivning

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Stadsplan från 1950 , genomförandetiden har utgått. Tomtindelning.

Fastigheten är planlagd för allmänt ändamål. 1/3 av tomts yta får bebyggas (dvs ca 868 kvm). Viss byggrätt återstår.

Avsteg från tomtindelning gjord.

Bostäder Lokaler Industri

Specialfastigheter

Övrigt

Parkering på angränsande allmän plats mark samt inom fastigheten.

Arbetsmaterial

(31)

MARKANVÄNDNINGSBILD

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

RITSALEN 1, Hertig Karls skola

Översiktlig beskrivning

Rättigheter: andel i gemensamhetsanläggning Rotebro ga:30 och Rotebro ga:4

Avtalsservitut, förmån, gång- och cykelväg Officialservitut förmån Underhåll av fasad Officialservitut last Utrymme

Officialservitut last Gång- och cykelväg Avtalsservitut last Villa

Ledningsrätt last VA, El, fjärrvärme, tele Ledningsrätt last Vatten

Ledningsrätt last Vatten

Avtalsservitut, last Led mm och årlig avgäld

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Huvudsakligen stadsplan från 1974, genomförandetiden har utgått.

Fastigheten är planlagd för allmänt ändamål. Enbart höjd reglerat i planen.

Del av fastigheten är planlagd för kultur och fritid i senare detaljplan från 2013-10-05, genomförandetid 2018-10-04. Ny gymnastikhall är uppförd.

Delar berörs av detaljplan Rotebro centrum från 1999-11-15, genomförandetiden slut 2011-05-10.

Samt detaljplan Arlandabanan från 1994-06-20, genomförandetiden slut 2004-07-25.

Bostäder Lokaler Industri

Specialfastigheter

Övrigt

Parkering inom fastigheten.

Ny gymnastikhall uppförd på fastigheten.

Planläggning för bostäder på fastigheten pågår.

Gymnastikhall samt exploateringsområde bör avstyckas innan försäljning.

Arbetsmaterial

(32)

MARKANVÄNDNINGSBILD

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

ROLLEN 1, Allévägen förskola och skola

Översiktlig beskrivning

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Stadsplan från 1979-12-05, genomförandetiden slut 1992-06-30.

Fastigheten är planlagd för allmänt ändamål. Detaljplanen reglerar höjd, våningsantal och prickmark.

Tomtindelning. Fastigheten överensstämmer inte med tomtindelningen. Mark utlagd för allmän plats inom fastigheten.

Specialfastigheter

Övrigt

Parkering inom fastigheten

Torp i sydöstra hörnet del av verksamheten?

Arbetsmaterial

(33)

MARKANVÄNDNINGSBILD

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

ROTSTOCKEN 2, Norra strandskolan

Översiktlig beskrivning

Inskrivna rättigheter:

Ledningsrätt last Avloppsledningar Ledningsrätt last Vatten och avlopp Officialservitut last Gångtrafik

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Stadsplan från 1984-02-28, genomförandetiden utgick 1992-06-30.

Fastigheten är planlagd för allmänt ändamål. Planen reglerar höjd, våningsantal och prickmark.

Bostäder

Specialfastigheter

Övrigt

Utveckling av asfaltsytan inom fastigheten?

Arbetsmaterial

(34)

MARKANVÄNDNINGSBILD

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

SJÖBERG 7:4, Vittra Rösjötorp förskola

Översiktlig beskrivning

Inskrivna rättigheter: inga inskrivna rättigheter

Planförhållande

Fastigheten är ej planlagd.

Strandskydd.

Planläggning pågår på angränsande fastighet.

Avsikten med planläggningen är att skapa förutsättningar för en ny skolbyggnad, intill befintlig skola. Den nya

skolbyggnaden uppförs på befintlig parkering och ny yta för parkering tillskapas på andra sidan vägen till Rösjön.

Upphävande av strandskydd ingår.

Samråd genomfördes under hösten 2015. Sedan dess har projektet fått en ny byggherre, Hemsö, som nu arbetar med att ta fram underlag inför granskningsskedet. Förutom gestaltning ska buller- och riskutredning tas fram. Granskning beräknas genomföras under hösten.

Specialfastigheter

Övrigt

Parkering delvis inom fastigheten delvis på angränsande fastighet.

Anläggningsarrende finns.

Planläggningen på intilliggande fastighet pågår för utökning av skolverksamheten.

Arbetsmaterial

(35)

MARKANVÄNDNINGSBILD

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

VINGUDEN 1,

Översiktlig beskrivning

Avstånd allmänna kommunikationer: Busshållplats inom ca 200m. Pendlingstid till Stockholm C ca 38 min.

Inskrivna rättigheter: inga registrerade fastighet

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Detaljplan från 2000-03-10, genomförandet tiden slut 2005-03-09.

Fastigheten är planlagd för skola, barnomsorg, fritidsgård, idrott.

Största byggnadsarea 3000 kvm, våningsantal, höjd samt prickmark regleras i planen.

Bostäder

Specialfastigheter

Övrigt

Byggrätt återstår

Arbetsmaterial

(36)

MARKANVÄNDNINGSBILD

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

VITSIPPAN 2

Översiktlig beskrivning

Officialservitut, förmån, parkering

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Detaljplan från 1991-08-19, genomförandetiden utgick 2001-09-24.

Fastigheten är planlagd för barnomsorg (tillfällig park i högst 10 år), samt del som tillfart.

Största tillåtna byggnadsarea 825 kvm.

Bostäder

Specialfastigheter

Övrigt

Parkering inom servitutsområde.

Område för infart inom fastigheten.

Arbetsmaterial

(37)

MARKANVÄNDNINGSBILD

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

ÖRNEN 4, Norrvikens skola

Översiktlig beskrivning

Inskrivna rättigheter: Avtalsservitut, last, villa mm

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Huvuddelen i stadsplan från 1956- 06-01, genomförandetiden har utgått.

Mindre del i sydöst beörs av detaljplan Arlandabanan från 1993-10-28, genomförandetiden slut 2005-10-28.

Tomtindelning samt grundvattenskydd.

Fastigheten är planlagd för allmänt ändamål. Planen reglerar prickmark.

Bostäder Lokaler

Specialfastigheter

Övrigt

Ej fastighetbildad enligt planerna.

Villatomt i sydväst. Fotbollsplan?

Allmänt ändamål?

Arbetsmaterial

(38)

MARKANVÄNDNINGSBILD

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

EDSBERG 10:30

Översiktlig beskrivning

Inskrivna rättigheter: -

Planförhållande

Fastigheten omfattas av flera planer men det berörda området av detaljplan från 2005-04-07, genomförandetiden slut 2010-06-01.

Delen av fastigheten är planlagd för skola, förskola. 40% av markytan får bebyggas

Bostäder Lokaler

Specialfastigheter

Övrigt

Behöver fastighetsbildas.

Ev. 200 kvm byggrätt återstår.

Parkering ser inom fastigheten. Delvis på gatan.

Arbetsmaterial

(39)

MARKANVÄNDNINGSBILD

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

HALLONET 1, Edsvikens förskola

Översiktlig beskrivning

Inskrivna rättigheter: inga inskriva rättigheter

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Stadsplan från 1979-11-30, genomförandetiden slut 1992-06-30.

Fastigheten är planlagd för allmänt ändamål. Planen reglerar antal våningar, höjd samt prickmark. U-område för ledningar utlagt i planen men rättighet ej inskriven.

Specialfastigheter

Övrigt

Arbetsmaterial

(40)

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

HULTET 5

Översiktlig beskrivning

Inskrivna rättigheter: Avtalsservitut, last, Villa mm och årlig avgäld

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Stadsplan från 1983-03-08, genomförandetiden utgick 2011-08-10.

Fastigheten är planlagd för allmänt ändamål. Planen reglerar våningsantal, höjd och prickmark.

U-område utlagt i planen Tomtindelning.

Bostäder

Specialfastigheter

Övrigt

Rättighet för ledningar bör tillskapas.

Arbetsmaterial

(41)

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

HYTTEN 14, Love förskola

Översiktlig beskrivning

Inskrivna rättigheter: inga inskrivna rättigheter

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Stadsplan från 1973-07-17, genomförandetiden har utgått.

Fastigheten är planlagd för allmänt ändamål. Planen reglerar våningsantal, höjd och prickmark.

Tomtindelning.

Bostäder

Specialfastigheter

Övrigt

Planen medger ytterligare byggrätt

Arbetsmaterial

(42)

Översiktlig beskrivning och Utvecklingspotential

HÖKARBODEN 10, Hökarbodens förskola

Översiktlig beskrivning

Avtalsservitut, last, Villa och årlig avgäld Officialservitut, förmån, tele- och va-ledningar .

Planförhållande

Fastigheten är planlagd. Detaljplan från 1990-02-06, genomförandetiden utgick 1995-03-02.

Fastigheten är planlagd för barnomsorg eller bostäder.

Byggrätt om 500 kvm.

Planläggning pågår på intilliggande fastigheter.

Syftet med planläggningen är att möjliggöra uppförandet av en ny skola (F-6) som ersättning för nuvarande

Eriksbergsskolan samt idrottshall. Även möjligheten att inrymma en förskola samt eventuellt annan avskärmande bebyggelse prövas inom ramen för planarbetet. Se blå markering.

Bostäder Lokaler

Specialfastigheter

Övrigt

Planen med ger alternativa användningar. Bostadshus om 4 lägenheter möjligt.

Planläggning av intilliggande skolområdet och utveckling av tvärbanetorg pågår.

Ingen parkering inom fastigheten