Årsredovisning 2006

(1)

Årsredovisning 2006

(2)

Verksamhetsöversikt . . . .4

VD har ordet. . . .6

Ordförande har ordet. . . .7

Styrelse. . . .8

Koncernledning. . . .9

Strategi för värdetillväxt . . . .11

Verksamhetsbeskrivning Bostadsmarknaden . . . .12

Lokalmarknaden. . . .17

Fastighetsmarknaden. . . .21

Fastighetsutveckling. . . .24

Hållbarhetsarbete . . . .28

Organisation och medarbetare. . . .33

Fastighetsbeståndet . . . .36

Analysunderlag Fastigheternas värde . . . .38

Finansiell strategi . . . .40

Möjligheter och risker. . . .41

Aktiefakta. . . .44

Flerårsöversikt . . . .46

Finansiell rapportering Förvaltningsberättelse . . . .49

Koncernens resultaträkning. . . .54

Koncernens balansräkning . . . . 55

Koncernens förändring eget kapital. . . .56

Koncernens kassaflödesanalys . . . . 57

Koncernens redovisningsprinciper och noter. . . .58

Moderbolagets resultaträkning. . . .71

Moderbolagets balansräkning . . . .72

Moderbolagets förändring eget kapital. . . .73

Moderbolagets kassaflödesanalys . . . .73

Moderbolagets redovisningsprinciper och noter . . . .74

Revisionsberättelse . . . . 80

Bolagsstyrningsrapport . . . .81

Tillämpning av svensk kod för bolagsstyrning. . . .84

Styrelsens rapport om intern kontroll. . . .85

Fastighetsförteckning och kartor Fastighetsöversikt . . . .86

Fastighetsförteckning Stockholm. . . .88

Fastighetsförteckning Helsingborg . . . .90

Fastighetsförteckning Göteborg . . . .91

Wallenstamkoncernen . . . .95

Fastighetsförsäljningar under 2006 . . . .95

Fastighetsförvärv under 2006. . . .96

Kalendarium Årsstämma och ekonomisk information. . . .97 Definitioner. . . .se flik, 98 Wallenstam i korthet. . . .se flik, 99 Adresser . . . .omslagets baksida

(3)

3

I2006 i sammandrag

2006 i sammandrag

NYCKELTAL

2006 2005 2004

Resultat

Hyresintäkter, Mkr 1 239 1 220 1 110

Rörelseresultat, Mkr 2 286 2 547 1 818

Förvaltningsresultat, Mkr 247 262 233

Resultat efter skatt, Mkr 2 007 1 635 1 261

Räntabilitet på eget kapital, % 30 33 27

Uthyrningsgrad – yta, % 98 96 95

Finansiell ställning

Fastigheternas värde, Mkr 18 930 16 986 13 970

Soliditet, % 39 34 33

Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,26 3,96 4,34

Data per aktie, kr

Rörelseresultat 36 38 26

Förvaltningsresultat 4 4 3

Resultat efter skatt 32 24 18

Eget kapital 125 92 70

Substansvärde 165 119 88

Utdelning 2,50* 2,00 1,50

* Föreslagen utdelning 0

1 2 3 4 5

2006 2005 2004 2003*

2002*

Kr

FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE

* Ej omräknat enligt IFRS.

0 25 50 75 100 125

2006 2005 2004 2003*

2002*

Kr

EGET KAPITAL PER AKTIE

* Ej omräknat enligt IFRS.

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5

2006 2005 2004 2003 2002 Kr

UTDELNING

*

*Föreslagen utdelning per aktie för 2006.

IÅrets resultat efter skatt ökar till 2 007 Mkr (1 635), motsvarande en vinst om 32 kr per aktie (24).

IHyresintäkterna för perioden ökar till 1 239 Mkr (1 220).

IFörvaltningsresultatet uppgår till 247 Mkr (262).

IVärdeförändring förvaltningsfastigheter tillför resultatet 1 694 Mkr (1 950).

IUnder året har Wallenstam sålt 13 fastigheter (54) för 1 893 Mkr (1 373).

IWallenstam har förvärvat 52 fastigheter (31) för 1 420 Mkr (1 961).

IUnder året har Wallenstam haft 494 lägenheter i produktion, varav 53 färdigställts.

IUthyrningsgraden i Wallenstams kommersiella bestånd uppgick vid årsskiftet till 94 procent (92).

II november invigdes Wallenstams första vindkraftverk.

IBörskursen vid årets slut uppgick till 141,00 kr (93,50), vilket är en ökning med 51 procent.

IStyrelsen föreslår en höjd utdelning till 2,50 kr per aktie (2,00).

Väsentliga händelser efter årets slut

IDen 1 januari 2007 såldes fastigheten Orminge 46:2 i Nacka, Stockholm. Fastigheten omfattar drygt 6 900 kvm och köpeskillingen uppgick till 105 Mkr. Den 31 januari såldes fastigheten Safiren 6, Stockholm, till en bostadsrättsförening. Fastigheten omfattar drygt 2 400 kvm och köpeskillingen uppgick till 72,5 Mkr.

IVillkoren för Wallenstams personaloptionsprogram infriades under januari 2007. Detta medför en kostnad för 2007 om 7 Mkr.

(4)

V E R K S A M H E T S Ö V E R S I K T A ff ä rs o m rå d e B o s ta d A ff ä rs o m rå d e F ö re ta g T o ta lt

39%

STOCKHOLM

GÖTEBORG

17%

HELSINGBORG

5%

FÖRETAG GÖTEBORG

39%

Affärsområde Företag Göteborg 39%

Affärsområde Bostad Helsingborg 5%

Affärsområde Bostad Göteborg 17%

Affärsområde Bostad Stockholm 39%

TOTALT

Mkr

0 200 400 600 800 1 000

2006 2005 2004 2003 2002

Mkr

0 200 400 600 800 1 000

2006 2005 2004 2003 2002

Mkr

0 200 400 600 800 1 000

2006 2005 2004 2003 2002

Mkr

0 300 600 900 1 200 1 500

2006 2005 2004 2003 2002 Mkr

0 200 400 600 800 1 000

2006 2005 2004 2003 2002

Andel av koncernens yta Hyresutveckling

STOCKHOLM

Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler

475 483 426 57 6 884 609

GÖTEBORG

211 206 203 3 3 018 0

HELSINGBORG

58 65 52 13 728 123

KOMMERSIELLA FASTIGHETER, GÖTEBORG

566 489 0 489 0 1 404

TOTALT

1 310 1 243 681 562 10 630 2 136

* Bedömda hyresintäkter 2007.

** Tusental

(5)

5

IVerksamhetsöversikt

Lägeskoncentration Fastigheter Marknadsposition

Fastighetsbeståndets fördelning yta

Huddinge 8%

Övriga Stor- stockholm 36%

Vällingby/

Hässelby 23%

Nacka 17%

Innerstad 16%

STOCKHOLM

Mölndal 11%

Hisingen 11%

Öster 13%

Innerstad 65%

GÖTEBORG

Innerstad 100%

HELSINGBORG

Mölndal 3%

Hisingen 15%

Söder 3%

Väster 4%

Öster 22%

Innerstad 53%

FÖRETAG GÖTEBORG

Närområde 57% Innerstad 43%

TOTALT

Wallenstam är den fjärde största privata aktören på bostadsmarknaden i Göteborg. Fastighets- beståndet finns huvudsakligen i centrum och i attraktiva närområden och består i huvudsak av äldre ombyggda fastigheter samt 60- och 70- talshus. Samtliga lägenheter är uthyrda. Genom- snittshyran för 2007 beräknas till 1 000 kr/kvm.

Omflyttningshastigheten är cirka 14 procent.

Marknadsandel är cirka två procent.

Kungsportsavenyen 4, Göteborg

Wallenstam är den fjärde största privata aktören på bostadsmarknaden i Helsingborg. Samtliga fastigheter är centralt belägna och i gott skick.

Fastighetsbeståndet utgörs av ombyggda hus från 30- och 40-talet, vilka är fullt uthyrda. Genom- snittshyran för 2007 beräknas till 870 kr/kvm.

Omflyttningshastigheten är cirka 17 procent.

Marknadsandel är cirka tre procent.

Drottninggatan 72, Helsingborg

Wallenstam är den näst största privata aktören på den kommersiella marknaden i Göteborg.

Beståndet är beläget i attraktiva lägen med största innehavet i innerstad. Uthyrningsgraden är 93 procent. Genomsnittshyran för kontor 2007 beräknas till 1 240 kr/kvm. Marknadsandel på kontorsmarknaden är cirka tio procent.

Södra vägen 1, Göteborg

Wallenstam är ett börsnoterat fastighetsbolag.

Börsvärdet är cirka nio miljarder kronor. Fastig- hetsbeståndet värderas till cirka 19 miljarder kronor. Wallenstam är ett av de större fastighets- bolagen på Stockholmsbörsen. Wallenstams andel av fastighetssektorns börsvärde utgör cirka sju procent.

Kungsportsavenyen 2, Göteborg

Wallenstam är den näst största privata aktören på bostadsmarknaden i Stockholm. Fastighets- beståndet utgörs av 50-, 60- och 70-talshus i eftertraktade närområden samt äldre innerstads- fastigheter. Samtliga lägenheter är uthyrda. Ge- nomsnittshyran för 2007 beräknas till 960 kr/

kvm. Omflyttningshastigheten är cirka 14 procent.

Marknadsandel är cirka två procent.

Södermalmstorg 8, Stockholm

(6)

I VD har ordet

Under 2006 har alla medarbetare på Wallenstam återigen presterat ett fantastiskt resultat. Det gläder mig mycket att samtliga verksamhetsgrenar utvecklats fantastiskt bra. Vårt redovisade resultat är det bästa någonsin och jag är mycket glad över att kunna redovisa ett resultat på över två miljarder kronor. Det goda resultatet får nu utgöra basen för våra framtida ut- maningar. Vi bygger vidare på det arbete som grundlades av min far, Lennart Wal- lenstam, som gick bort i augusti.

2006 har varit ett intensivt år inom alla verksamhetsområden. Bolaget har fortsatt att växa och vi har välkomnat många nya medarbetare, främst till Wal- lenstam Energi och Fastighetsutveckling.

Jag vill rikta ett tack till före detta vice VD Anders Berntsson för hans insatser för Wallenstam. Anders lämnade sin ope- rativa tjänst i bolaget vid halvårsskiftet men arbetar vidare i styrelsen.

Wallenstamaktien

Även i år har vår aktie haft en mycket god utveckling. Vi har under en lång rad år tillhört de fastighetsaktier som utvecklats bäst, vilket är glädjande eftersom det är ett kvitto på att marknaden uppskattar det vi gör.

Ett utvecklande fastighetsbolag Wallenstam är ett utvecklande bolag som präglas av entreprenörskap inom alla våra verksamheter. De senaste åren har vi åter- upptagit traditionen som bostadsbyggare.

Vi har arbetat fram en projektstyrnings- modell som gör att vi kan bygga kostnadseffektivt till hög kvalitet. Våra nyproduk- tionsprojekt ger en god avkastning även om bidragssystemet till bostadsbyggan- de förändras. Vi har byggt upp en pro- duktionsprocess som oberoende av stöd ska hålla över tid. Under 2006 har en bo- stadsfastighet färdigställts och vi har startat tre nya attraktiva bostadsprojekt som kommer att ge ett par hundra familjer fina lägenheter.

Vi kan konstatera att vi har en stor ef- terfrågan på våra färdigställda lägenhe- ter. Våra visningar har varit mycket väl- besökta både av befintliga och nya kunder. Under 2007 kommer vi att fortsätta att bygga bostäder. Vi har ett flertal nya markanvisningar i attraktiva lägen i Stock- holm, Göteborg och Helsingborg.

Extra roligt är det att kunna förverkliga några så kallade ”omöjliga projekt”. Vårt projekt Brovakten, vid Essingebron i centrala Stockholm, går framåt enligt plan.

Under 2007 kommer vi även att börja producera bostadsrätter. Vår första mark- anvisning för bostadsrätter har vi i Hen- riksdalshamnen i Stockholm. Det är ett attraktivt läge inom Hammarby Sjöstad i närheten av våra två tidigare nybyggda bostadshus.

Vi bedömer att kontorsvakanserna successivt kommer att sjunka under 2007. Vi märker av ett ökat tryck bland hyresgästerna att utöka sina ytor. Under 2006 har vår kommersiella uthyrningsgrad ökat till 94 procent, vilket är vä- sentligt bättre än marknaden i genomsnitt.

Förnyelsebar energi

Under 2006 har satsningen på förnyel- sebar energi fortsatt. Vi invigde vårt för- sta vindkraftverk, Rålanda, i november.

Så här långt visar det på en produktion över förväntan. Vi har tittat på ett flertal större och mindre projekt. Vi räknar med att kunna uppföra ytterligare ett par vindkraftverk under 2007. Resultatet av detta kommer sedan att ligga till grund för en större satsning i området. Det pågår ett intensivt arbete med att undersöka möj- ligheterna för ytterligare projekt inom vindkraft, bland annat på Andøya i Nord- norge och Öijared i Lerums kommun.

Satsningen på vindkraft gör att vi tryg- gar vår egen kostnadsbild i och med att vi planerar en elproduktion som motsvarar vår egen förbrukning. I nästa steg planerar vi att bygga ut produktionska- paciteten för att även kunna täcka våra hyresgästers behov. Förutom att det med- för goda affärsmöjligheter kommer vi också att kunna erbjuda våra hyresgäster miljövänlig el till ett bra pris.

Fastighetsaffärer

Vi har lyckats förvärva ett stort antal fina fastigheter under året. Många är belägna på toppadresser i både Stockholm och Göteborg. Under året har arbetet med försäljningar till bostadsrättsföreningar varit omfattande. Ett stort antal före- ningar som representerar både nya fastigheter och nya områden har kontaktat oss. Vi har även blivit uppvaktade av ut-

ländska intressenter som är intresserade av förvärv av både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter.

Fastighetsbeståndet

Även under 2006 har vi haft en god värde- tillväxt på fastighetsbeståndet. Vår över- gripande koncentrationsstrategi är i allra högsta grad giltig i dagsläget.

Vår stora förmåga att förvärva fastigheter vid rätt tidpunkt, vår skicklighet inom uthyrning, vår lönsamma förvalt- ning och vår kompetens att bygga hög- kvalitativa bostäder kostnadseffektivt – ger sammantaget en god värdetillväxt.

Mål

För ett par år sedan arbetade vi fram en plan för 2007. Mycket har hänt under denna tid. Vi har utvecklat bolaget från att vara ett renodlat förvaltningsbolag till att bli ett mer projektrelaterat bolag. Nu befinner vi oss på upploppet i treårspla- nen och min uppfattning är att vi även denna gång kommer att kunna leverera det resultat som vi utlovat.

Under 2007 kommer vi att arbeta fram nya mål för verksamheten som bättre stämmer med det fastighets- och projektutvecklande bolag som Wallen- stam är idag.

VD Hans Wallenstam

VD har ordet

VD Hans Wallenstam

(7)

7

I Ordförande har ordet

Ordförande har ordet

Så har ännu ett händelserikt år gått till ända. 2006 har varit fyllt av många po- sitiva händelser för verksamheten i bolaget. Samtidigt har vi alla med stor sorg tagit farväl av Lennart Wallenstam som gick bort i augusti. Lennart var en legend i Göteborg och har på flera sätt medver- kat till den stadsbild som Göteborg har idag. Vi kommer att fortsätta att arbeta i Lennarts anda och jag är säker på att han hade varit stolt över att se den utveckling som skett under året. Anders Bernts- son beslutade sig för att lämna sin ope- rativa verksamhet i bolaget. Jag är dock mycket glad att Anders fortsätter att arbeta med oss i styrelsen där han är en viktig person med sin långa erfarenhet.

Styrelsens arbete under året Styrelsearbetet har som tidigare varit mycket intensivt där vi haft att ta ställ- ning till stora och viktiga frågor avseende köp och försäljningar, liksom för verksamheten långsiktiga strategiska frågor.

Så till exempel har vi under året gjort en finansiell placering i det börsnoterade fastighetsbolaget Heba där vi idag har drygt tolv procent av kapitalet. Så här långt har detta varit en mycket god placering. Samtidigt ska vi komma ihåg att 2006 varit ett osedvanligt bra år sett ut- ifrån värdetillväxt på Stockholmsbörsen där ju även vår egen aktie haft en mycket bra utveckling.

Under året har vi genomfört en styrel- seutvärdering på individnivå med hjälp av en extern konsult, vilket varit mycket bra för det fortsatta arbetet i styrelsen. Vi har fått några konkreta synpunkter på hur vi kan bli ännu mer effektiva i vårt arbete.

Vi har också genomfört en utvärdering av VD och hans sätt att driva verksamheten. Även här kan sägas att vi i styrelsen är mycket nöjda med Hans Wallen- stams ledarskap under året.

Mål

Nu går vi in i 2007 med de mål som upp- sattes för tre år sedan. Det kommer att krävas mycket hårt arbete för att uppnå dessa mål men jag har tilltro till att Wal- lenstams personal kommer klara detta.

Självfallet kan saker hända i vår omvärld som både förenklar och försvårar möj- ligheten att nå ända fram. Å andra sidan är det just så som affärsverksamhet är.

Jag vill avsluta med att tacka personal, ledning och övrig styrelse för ett bra och trevligt arbetsår och jag ser fram mot att vi når målen för 2007.

Christer Villard

Ordförande Christer Villard

(8)

I Styrelse

Styrelse

Christer Villard

Ordförande Född 1949

Styrelseledamot sedan 1995

Utbildning: Jur. kand.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Segulah III och Pension Consulting inom Kaupthing. Vice ordförande i styrelsen/direktionen Sällskapet i Stockholm och Länsförsäkringar Stockholm. Leda- mot i Kaupthing Bank Sverige AB, Kaupthing ASA /Norge och Länsförsäkringar Bank. Nämndeman i Stockholms Köpmansklubb.

Aktieinnehav i Wallenstam: 10 000 B-aktier.

Anders Berntsson

Ledamot Född 1954

Styrelseledamot sedan 1997 (Suppleant 1981-1996)

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i DADBRO Holding AB, Ledamot i Västsvenska Handels- kammarens Fullmäktige och TB-Gruppen AB.

Aktieinnehav i Wallenstam: 5 214 475 B-aktier*

Jan-Olle Folkesson

Ledamot Född 1939

Utbildning: Examen från Köpmannainstitutet i Malmö.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Sjätte AP- Fonden, Sahlgrenska International Care AB, Desam Fashion Group, Sporthaus AB, CBN AB, Word Finder Int. AB. Ledamot i Hakon Invest AB, Andra & Sjätte Fastigheter AB och Sahl- grenska Akademin.

Aktieinnehav i Wallenstam: 500 B-aktier.

Ulf Norén

Ledamot Född 1939

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Överdom- stolen för Svensk Travsport.

Aktieinnehav i Wallenstam: 400 B-aktier.

Erik Åsbrink

Ledamot Född 1947

Utbildning: Fil. kand. och Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Alecta, Svensk Hypotekspension, Handelshögskolan i Stockholm. Ledamot i Nordiska Investeringsban- ken.

Marie-Anne Lervik Nivert

Vice ordförande Född 1940

Utbildning: Fil. kand.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Posten AB och Rädda Barnen. Vice ordförande i Karolinska Universitetssjukhuset. Ledamot i Fjärde AP-fonden, SSAB, Beijer Alma AB och Systembolaget.

* Inklusive familjemedlemmar

(9)

9

IKoncernledning

Hans Wallenstam

VD Lennart Wallenstam Byggnads AB

Benny Olsson

vVD Lennart Wallenstam Byggnads AB samt chef för stab Fastighetsutveckling.

Marie Ideström

Ekonomidirektör

Bo Strandberg

VD Wallenstam Energi AB samt IT-Chef.

Ulf Ek

Finans- och informationsdirektör.

Mathias Aronsson Metzner

VD Wallenstam Bostad AB

Thomas Dahl

vVD Lennart Wallenstam Byggnads AB samt VD Wallenstam Företag AB.

Thomas Cederquist

Säkerhets- och personaldirektör.

Koncernledning

(10)

I Koncernledning och revisorer

Koncernledning och revisorer

Hans Wallenstam

VD Lennart Wallenstam Byggnads AB Född 1961

Anställningsår: 1986

Utbildning: Civilekonom

Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam:

1986-1989 Finansdirektör

1989-1991 VD Wallenstam i Göteborg AB

Aktieinnehav i Wallenstam: 5 750 000 A-aktier, 6 200 000 B-aktier*.

Benny Olsson

vVD Lennart Wallenstam Byggnads AB samt chef för stab Fastighetsutveckling.

Född 1945 Anställningsår: 1988

Utbildning: Byggnadsingenjör

1988-1992 Bygg-& förvaltningschef Wallenstam i Göteborg AB

1993-2000 VD Wallenstam i Göteborg AB 2000-2003 VD Wallenstam Lokaler AB 2003-2004 Byggnadsdirektör Lennart Wallen-

stam Byggnads AB 2004-2005 VD Wallenstam Bostad AB Aktieinnehav i Wallenstam: 63 000 B-aktier*.

Marie Ideström

Ekonomidirektör Född 1964 Anställningsår: 1998

Utbildning: Civilekonom

1998-2000 Ekonomichef Wallenstam i Göteborg AB

Externa uppdrag: Styrelseledamot Fastigo.

Aktieinnehav i Wallenstam: 5 000 B-aktier*.

Bo Strandberg

VD Wallenstam Energi AB samt IT-chef.

Utbildning: Ekonom

1992-1999 Ekonomichef Wallenstam Stockholm AB

Ulf Ek

Finans- och informationsdirektör Född 1949

Utbildning: Civilekonom MBA

Mathias Aronsson Metzner

VD Wallenstam Bostad Född 1972

Anställningsår:1996

2001-2003 VD Wallenstam Stockholm AB 2004-2005 Regionchef Stockholm, Wallenstam

Bostad AB

Thomas Cederquist

Säkerhets- och personaldirektör Född 1956

Utbildning: Polishögskolan/kriminalkommissarie Polismyndigheten i Västra Götaland. Studier i kri- minologi, sociologi och religionsvetenskap på Göteborgs Universitet.

Externa uppdrag: Ledamot i Lokala Brottsföre- byggande Rådet i Kista SDN, ledamot i Närings- livets säkerhetsdelegations arbetsgrupp västra regionen.

Thomas Dahl

vVD Lennart Wallenstam Byggnads AB samt VD Wallenstam Företag AB

Utbildning: Förvaltningsjurist

1988-1991 Fastighetschef Wallenstam i Göte- borg AB

1991-1993 Fastighetschef Lennart Wallenstam Byggnads AB

1993-1997 Marknadsdirektör Lennart Wallen- stam Byggnads AB

1997-2003 Marknads- och Informationsdirektör Lennart Wallenstam Byggnads AB Externa uppdrag: Styrelseledamot i Fastighets- ägarna Göteborg 1:a regionen.

Aktieinnehav: 60 500 B-aktier

Revisor Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor Ernst & Young AB

Revisorssuppleant Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Ernst & Young AB

* Aktieinnehav inkluderar även aktier ägda via bolag.

(11)

2007 är sista året på målperioden som inleddes under 2005. Två av de tre finan- siella målen infriades redan under 2006.

Vision

Wallenstams vision är att vara branschle- dande samt marknadsledande privat fas- tighetsägare i utvalda storstadsregioner.

Affärsidé

Att förvärva, förvalta, förädla samt för- sälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsen- liga bostäder och lokaler i utvalda storstadsregioner.

Affärsprocess

Wallenstams affärsprocess utgår från att:

I Förvärva eller producera fastigheter till ett värde där Wallenstam kan gene- rera värdetillväxt.

I Värdetillväxt skapas dels genom att varje specifik fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas, dels genom en lönsam och effektiv förvaltning.

I Lönsam förvaltning uppnås tack vare väl- utbildad personal som har lokal mark- nadskännedom och sätter kunden i fokus.

I Fastigheter avyttras när ytterligare vär- detillväxt för Wallenstam ej är att för- vänta.

Mål 2007 Finansiella mål

I Förvaltningsresultatet > 300 Mkr

I Eget kapital per aktie > 100 kr

I Soliditet > 25 procent Verksamhetsmål

I Uthyrningsgrad i det kommersiella be- ståndet > 97 procent.

I Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent.

Koncernstrategi

Koncernstrategin omfattar de områden som är av väsentlig betydelse för Wallen- stams verksamhet.

Organisation

Wallenstams verksamhet ska drivas i två affärsområden: Bostad respektive Företag.

Affärsområde Bostad ska alltid mot- svara minst hälften av bolagets verksamhet.

Affärsområdena har hög frihetsgrad inom de av bolaget uppsatta målen. Varje affärsområde är uppdelat i regioner där hänsyn ska tas till geografi, storlek, kon- kurrens etc.

Affärsutveckling

Varje affärsområde ska inneha planer för förvärv, nyproduktion, fastighetsutveckling, produktutveckling, kundvård samt fastighetsförsäljning.

Moderbolaget stödjer affärsområdenas verksamhet genom funktionella arbets- uppgifter, verksamhetsuppföljning samt utvecklingsarbete.

Fastighetsförvaltning

För förvaltningsarbetet ska det finnas kvantitativa och kvalitativa mål med hand- lingsplaner där kunden sätts i centrum.

Miljöaspekter och säkerhetsaspekter ska beaktas.

Medarbetare

Wallenstam ska ständigt utveckla och värna om medarbetarna och deras hälsa samt anpassa organisationen till företa- gets utveckling och krav.

Aktieägarna

Wallenstam ska tillvarata aktieägarnas intresse genom att pröva samtliga på marknaden relevanta aktierelaterade instrument för att inneha en för bolaget opti- mal kapitalstruktur.

Varumärket

Wallenstam har en lång historia i Göte- borg och är ett välkänt varumärke. Wal- lenstam grundades 1944 av Lennart Wal- lenstam. Wallenstams logotyp förknip- pas med värden som tradition och kvalitet.

Wallenstams kärnvärden

I Lyhördhet

I Ödmjukhet

I Affärsmässighet

I Framåtanda

Wallenstams kärnvärden handlar om hur alla anställda ska agera och är ledord för de grundläggande värderingar som ska genomsyra Wallenstam.

Strategi för värdetillväxt

11

I Strategi för värdetillväxt

Förvärv Försäljning

Lönsam förvaltning och förädling

Värdetillväxt

0 50 100 150 200 250 300

2006 2005 2004 2003 2002 Mkr

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Mål 2007 minst 300 Mkr.

0 20 40 60 80 100 120 140

2006 2005 2004 2003 2002 Kr

EGET KAPITAL PER AKTIE

Mål 2007 minst 100 kr/aktie.

0 5 10 15 20 25 30 35 40

2006 2005 2004 2003 2002

% SOLIDITET

Mål 2007 minst 25 procent.

Wallenstams finansiella mål

Lönsam förvaltning och förädling skapar värde- tillväxt.

Målen är anpassade för redovisning enligt IFRS (jämförelsetal är omräknade).

(12)

I Bostadsmarknaden

I de regioner där Wallenstam verkar rå- der bostadsbrist och värdet på bostads- fastigheter ökar. Utvecklingen går mot en större differentiering i hyressättningen.

Kvalitet och läge får en viktigare roll i avgörandet av hyresnivån.

Stockholm

Befolkningen i Stockholm fortsätter att öka. Under 2006 ökade befolkningen med 17 000 personer, vilket är mer än dubbelt så stor ökning i jämförelse med samma period föregående år. Befolk- ningsökningen utgörs till största delen av ett positivt inflyttningsnetto. (Källa:

SCB)

Bostadsbyggandet har varit gott under 2006. Under juni månad låg byggnationen över toppnivån 1992. Under perioden juni 2005 till juni 2006 påbörjades byggnationen av cirka 9 500 bostäder i flerbostadshus i Storstockholm. Enligt Länsstyrelsen förväntades cirka 25 procent av nyproduktionen att utgöras av hyresrätter under 2006 och 2007. För- väntningarna vad gäller 2006 och Stor- stockholm är att mellan 10 500 och 11 000 bostäder påbörjas, det vill säga inte endast i flerbostadshus. Prognosen för 2007 är att nybyggnationen blir ungefär oför- ändrad för Stockholms stad, medan den i övriga kommuner minskar med cirka tio procent. (Källa: Boverkets indikator, september 2006)

Trycket på bostadsmarknaden tycks också ha minskat något. Fem av 26 kommuner uppger att det råder balans på bostadsmarknaden. Ytterligare sju kommuner bedömer att bostadsbristen kommer att minska de närmaste två åren. (Källa:

Boverkets indikator, september 2006) Göteborg

Göteborgsregionen är likt Stockholm en attraktiv region att bo i. Befolkningen i hela Västra Götaland ökade med cirka 7 000 personer under 2006. Av denna ökning stod Göteborgs kommun för cirka 2 500 personer. (Källa: SCB)

Sedan juni 2006 och tolv månader tillbaka har byggnationen av cirka 3 200 bostäder påbörjats i Storgöteborg*. Av dessa är cirka 1 400 bostäder i flerbostadshus och en tredjedel förlagt till Gö- teborgs stad. I jämförelse med perioden

föregående år är nybyggnationen av bostäder i flerbostadshus nu cirka 600 färre.

Nybyggnationstakten i Storgöteborg är lägre än för riket i genomsnitt och de andra storstadsregionerna. Problemet är störst i Göteborgs stad där nybyggnationstakten ligger på 2,3 bostäder per 1 000 invånare. Kommunen har dock räk- nat med en nybyggnationsnivå om 3,7- 4,1 bostäder per 1 000 invånare. Sett till beviljade bygglov är det troligt att denna siffra blir mindre. Att det byggs för lite reflekteras också i bostadsbristen, som i Göteborgsregionen är fortsatt stor.

(Källa: Boverkets indikator September 2006)

*Avser Göteborg, Mölndal, Lerum och Partille.

Helsingborg

Befolkningsmängden i Helsingborgs kommun uppgår till 123 000 personer.

Under 2006 har befolkningsmängden ökat med 1 200 personer. (Källa: SCB)

Prognosen för befolkningsutvecklingen är att den ska stiga årsvis med cirka 1 000 personer de närmaste åren.

Bostadsbyggandet i Helsingborg var mycket begränsat under 90-talet. Mellan 1998 till 2003 har det årligen i snitt fär- digställts 300 bostäder. Samtidigt har be- folkningsökningen varit den dubbla, vilket innebär att det råder bostadsbrist.

Kommunens prognos är att 700 nya bo- städer per år måste uppföras för att efter- frågan och behov ska tillgodoses. Enligt Helsingborgs stad beräknas 586 lägen- heter att färdigställas under 2006. Denna siffra beräknas öka ytterligare under de närmaste åren. (Källa: Helsingborgs bo- stadsförsörjningsprogram och Kom- munprognos 2006)

Hyressättning

Wallenstam strävar efter rättvisa hyror.

Hyran ska vara kopplad till kvalitet, service, läge och innehåll i boendet. Effek- terna blir då en öppnare bostadsmarknad med möjlighet till individuell påverkan av var och hur man vill bo. Genom individuell prissättning kan hyresrätten som boendeform utvecklas i en mer kund- vänlig riktning.

Bruksvärdessystemet medger en prisdif- ferens mellan privata hyresrätter och kommunalägda hyresrätter på fem procent. Varje år genomför parterna hyresför- handlingar och därmed sätts kommande års hyresnivå i det befintliga beståndet.

Därefter sker förhandlingar mellan de privata fastighetsägarna och Hyresgäst- föreningen. För närvarande förs diskus- sioner mellan marknadens parter om bruksvärdessystemets framtid. Bakgrun- den till detta är den anmälan som Fastig- hetsägarna lämnat in till EU-kommis- sionen angående bruksvärdessystemets konkurrenshämmande effekt.

Kvalitetshyresprojektet i Göteborg och hyresmatrisen i Stockholm är två exempel på att modellen för hyressättning i viss mån börjat differentieras. Även i Helsingborg har en viss differentiering påbörjats mellan ytterområden och centrum. Arbetet fortsätter under 2007 med den andra hyresgästundersökningen inom Kvalitetshyresprojektet i Göteborg.

Under 2006 blev hyreshöjningarna generellt mycket låga, men trots detta fick Wallenstam hyreshöjningar i cirka hälf- ten av fastigheterna.

Wallenstams bedömning är att bostadsmarknaden generellt tål högre hyror främst i centrala lägen i Stockholm och Göteborg. Bland annat det stora intresset från bostadsrättsföreningar att förvärva sina lägenheter tyder på detta.

Bostadsmarknaden

Privata bostadsrätter 20%

Hyresrätter 38%

Privata egna hem 42%

BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE

I Sverige finns cirka 1 490 000 hyresrätter.

(Källa: SCB)

(13)

13

Dårrad Wallenstams ambition är att erbjuda ett

prisvärt boende med en hög kvalitet.

(14)

I Bostadsmarknaden

HYRESÖKNINGAR BOSTÄDER 2004-2006 Stockholm Göteborg Helsingborg

Kommu- Kommu- Kommu-

Wallen- nala Wallen- nala Wallen- nala stam bolag stam bolag stam bolag 2004 2,0% 2,0% 2,6% 2,6% 2,0% 2,0%

2005 2,8% 2,3% 2,4% 1,6% 2,5% 2,0%

2006 0,0% 0,0% 0,4% 0,0% 2,4% 2,0%

Under 2007 räknar Wallenstam med en genom- snittligt högre hyreshöjning än under 2006.

Wallenstams bostäder

Wallenstams bostadsbestånd finns i centrala lägen och populära närområden i Göteborg, Stockholm och Helsingborg.

Wallenstam tror på hyresrätten som kon- traktsform. Det är en bekväm och be- kymmersfri boendeform som varken krä- ver insats eller risktagande från hyres- gästens sida. Konceptet ”Bra Boende” in- nebär att Wallenstam erbjuder bra bostä- der, bra lägen, bra service och bra kon- traktsform.

För att tillgodose marknadens behov erbjuder Wallenstam alternativ till det traditionella boendet såsom studentlä- genheter, blockuthyrning och lägenheter till personer med särskilda behov.

Bostadsbeståndet utgör drygt hälften av koncernens totala uthyrningsbara yta.

Beståndet är tekniskt väl underhållet.

Förvaltningsorganisationen upprättar lö- pande reparations- och underhållsplaner, vilka följs i fastighetens driftfas. Wallen- stam har ingen vakans i sitt bostadsbe- stånd och endast en liten andel av lägen- heterna blir lediga under året. Snittom- sättningshastigheten under 2006 var cirka 13 procent (13).

Under 2006 har Wallenstam färdig- ställt 53 nyproducerade lägenheter. Efter- frågan på dessa lägenheter var mycket stor. Vid visningen anmälde cirka 500 familjer sitt intresse.

I de fall det finns lediga lägenheter anges dessa på Wallenstams hemsida. I Göteborg fördelas en tredjedel av lägen- heterna av Boplats Göteborg och i Stock- holm fördelas hälften av lägenheterna av Stockholms bostadsförmedling. Viss del av de nyproducerade lägenheterna för- delas till befintliga hyresgäster för att erbjuda dem en möjlighet att göra boen- dekarriär inom Wallenstam.

Bostäder för företag

En kundkategori på Wallenstams bostadsmarknad är företagen. På en marknad med underskott av bostäder ökar fö- retagens behov av att säkerställa bostä- der till personal. För att tillfredsställa fö- retagens efterfrågan på bostäder har Wal- lenstam två produkter, dels hyrs större bostadsenheter ut till företag specialise- rade på korttidsboende, dels hyrs bostä- der ut direkt till företag. Totalt sett är detta en liten andel av den totala affärs- verksamheten. Denna marknad är dock intressant eftersom avtalsformen blockavtal är mer flexibel än konsumentmark- naden och att intresset från företagen ökar.

HYRESVÄRDE BEFINTLIGA BLOCKAVTAL, MKR Affärsområde Bostad Stockholm 10 254 Affärsområde Bostad Göteborg 9 167

Totalt 19 421

Ett blockavtal omfattar fler än tre lägenheter som hyrs ut till företag, vilka i sin tur hyr ut dessa till sina anställlda.

Wallenstams position

Wallenstam är bland de största privata bostadsföretagen i Sverige och har en framskjuten position i samtliga regioner där bolaget är verksamt. Det medför en möjlighet att vara med och påverka för- ändringsprocessen på bostadsmarknaden.

AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, STOCKHOLM

Privata Antal lgh Total kvm

Akelius Fastigheter 8 400 639 000

Wallenstam 6 900 426 000

Stena Fastigheter 6 600 458 000

Diligentia 5 800 389 000

Kommunala

Svenska bostäder 43 000 2 939 000 Stockholmshem 30 800 1 945 000 Familjebostäder 22 400 1 391 000

Centrumkompaniet 1 200 85 000

AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, GÖTEBORG

Stena Fastigheter 6 700 455 000 Stiftelsen Göteborgs

Studentbostäder 5 100 163 000

Acta 3 000 219 000

Wallenstam 3 000 203 000

Byggn. firman E Rosén 2 100 251 000

Diligentia 1 900 121 000

Kommunala

Bostads AB Poseidon 23 500 1 504 000 Bostadsbolaget 22 700 1 407 000 Familjebostäder 18 100 1 121 000 Gårdstensbostäder 2 700 197 000

HjällboBostaden 2 300 173 000

AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, HELSINGBORG

Akelius Fastigheter 2 700 194 000

SFF Real Estate 1 400 87 000

Jefast 800 59 000

Wallenstam 700 52 000

Teglet 400 28 000

IKANO Bostäder 400 24 000

Kommunala

Helsingborgshem 11 700 812 000 Uppgifterna är hämtade från bolagens hemsidor i november 2006. (Källa: Jones Lang LaSalle)

Wallenstam Partner

För att effektivisera fastighetsförvalt- ningen har Wallenstam sedan flera år an- litat entreprenörer för fastighetsskötseln.

Fördelarna är många. Genom effektiva upphandlingar blir priset lägre. Flexibi- litet erhålls genom att fastighetsskötseln snabbare kan anpassas efter behov. För att säkerställa att rätt servicenivå hålls har Wallenstam utvecklat ett partnerkon- cept. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur de ska arbeta gentemot Wallenstams hyresgäs- ter. Minst två gånger per år arrangeras träffar och informationsmöten om part- nerkonceptet för alla fastighetsskötare och övriga entreprenörer. Med Wallen- stams logo på bilar, kläder samt ID-kort, skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna.

För att följa upp fastighetsskötseln måste alla fastighetsskötare varje månad fylla i en ronderingslista som sedan Wal- lenstams förvaltare tar del av. Några gånger per år följer förvaltaren med på ronderingsgenomgångar där man tittar på hela fastigheten avseende skötsel och un- derhåll. Under året har stort arbete lagts på att gå igenom avtalen med Wallenstams entreprenörer, vilket resulterat i många nya avtal samt bättre avtalsformer.

Kundfokus

Uthyrningen fokuseras på att etablera långsiktiga kundrelationer. Möjligheten att få rätt hyresgäst till rätt bostad är stor eftersom efterfrågan är hög.

Affärsområde Bostad är organiserat i regioner med förvaltningskontor för att finnas närvarande på respektive marknad. På samtliga orter finns en kundser- vicefunktion på kontoret. Wallenstam har valt denna lösning för att på så sätt

(15)

15

IBostadsmarknaden kunna erbjuda längre öppettider och

bättre tillgänglighet för felanmälan än tidigare, vilket framkommit som önske- mål i kundenkäter. Wallenstam får även en större kontroll över felanmälningarna och möjligheten till statistik, uppföljning och kvalitetskontroll blir bättre.

Wallenstams ambition är att erbjuda ett prisvärt boende med hög kvalitet.

Wallenstam arbetar kontinuerligt med att skapa mervärde för hyresgästerna. För- utom möjligheten med tillval finns även möjlighet för hyresgästerna att uppgra- dera sitt boende genom att köpa ett sä- kerhetspaket och/eller tvättstugepaket.

En rak och tydlig kommunikation med hyresgästerna skapar trygghet och triv- sel. Wallenstams ambition är att ha en aktiv och nära dialog med kunderna.

Boendetidningen Stamgästen kommer hem till alla hyresgäster varje kvartal.

Kundundersökningar visar att den är uppskattad. På Wallenstams hemsida kan hyresgästerna göra felanmälan och hitta aktuell hyresgästinformation. Många an- vänder även hemsidan för att annonsera om lägenhetsbyte och för att kontakta Wallenstam via e-post. På hemsidan finns information om lediga lägenheter och parkeringsplatser. Alla hyresgäster är med- lemmar i Club Wallenstam som berätti- gar till rabatter på en mängd olika ställen, allt från sportaktiviteter, hemservice till restauranger. Ett annat mervärde med Club Wallenstam är att hyresgästerna i nyproducerade lägenheter erbjuds grön el till ett förmånligt pris i och med Wal- lenstams satsning på förnyelsebar energi som inleddes 2006. I alla sponsringsavtal som Wallenstam Bostad har tecknat finns det ett erbjudande kopplat till hyresgäs- terna. Exempelvis arrangeras idrottssko- lor i flera av Wallenstams bostadsområ- den.

Under 2007 påbörjas nyproduktion av bostadsrätter, vilket är en ny marknad för Wallenstam. Bostadsrättsmarknaden ger möjlighet till en mer diversifierad och individuell satsning. Fastigheterna kommer att ses som unika objekt och ut- formas för att tilltala olika kundgrupper.

Wallenstams första bostadsrättsproduk- tion kommer att uppföras i Henriksdals- hamnen i Stockholm. Detta kommer att bredda bolagets kundbas.

Kundundersökningar

Förutom de enkäter som görs i samband med Kvalitetshyresundersökningen ge- nomför Wallenstam vartannat år egna at- titydundersökningar – Nöjd KundIndex (NKI). Frågorna omfattar bostadens standard, fastighetsskötsel, trygghet och service. Under 2006 gjordes en NKI i Stockholm och den visade ett bra resultat. Särskilt högt resultat fick kundser- vicen, vilket är en bekräftelse på att den satsning på egen kundservice som gjordes föregående år uppskattats av hyresgäs- terna. Regelbundna kundundersökningar ger Wallenstam värdefull information om hur hyresgästerna uppfattar bolaget och hur man trivs. Resultatet utvärderas och är ett instrument som sedan används i utvecklings- och förbättringsarbetet.

Det används också som underlag för de underhållsplaner som löpande upprättas.

Hyresgästundersökningar kommer att spela en viktig roll vid framtidens hyres- sättning, eftersom det är ett sätt att mäta kvaliteten i service, teknisk standard och läge. Kundernas preferenser kommer att spela en större roll vid prissättningen.

(16)

Göteborg.

(17)

17

ILokalmarknaden

Lokalmarknaden

Lokalmarknaden i Göteborg har åter- hämtat sig under 2006 och vakanserna minskar.Wallenstams vakansgrad är, med sina sex procent, klart lägre än för mark- naden i övrigt. I december 2006 låg va- kansgraden i Storgöteborg på 10,4 pro- cent.

Göteborgsregionen har ett gott företags- klimat. Det centrala läget mitt emellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm, gör regionen till en naturlig knutpunkt och ett nav för internationell handel och dis- tribution. I Göteborgsregionen finns ett välutvecklat gränsöverskridande samar- bete mellan högskolor, universitet, nä- ringsliv och offentlig förvaltning. Göte- borg har en lång och framgångsrik industri- och handelstradition och några av Skandinaviens mest kända industrikon- cerner som Volvo, Nobel Biocare och SKF har sitt ursprung och sina huvud- kontor här. På senare år har tillväxten av kunskapsintensiva och högteknologiska företag ökat markant. Idag präglas där- för regionen av hög forsknings-, kun- skaps- och kvalitetsnivå samt en starkt internationell orientering. Cirka 90 procent av Wallenstams kommersiella fas- tighetsbestånd finns beläget i Göteborgs- regionen.

Nyproduktion

Under 2006 färdigställdes 44 000 kvm nyproducerad kontorsyta i Göteborg och Mölndal. Detta är avsevärt mer än under 2005 då endast 5 000 kvm färdigställdes.

Nyproduktionen under 2006 medförde att den totala kontorsstocken i Göteborg växte med 1,4 procent. Dock utgör 35 procent av 2006 års nyproduktion lokaler avsedda för egenanvändare, som därmed var fullt uthyrda vid färdigställande. Av den totala nyproduktionen 2006 uppför- des cirka 13 000 kvm spekulativt, det vill säga ingen hyresgäst var tecknad vid fär- digställande.

Nyproduktionen förväntas att vara mindre under 2007, då 13 000 kvm kontor i city beräknas färdigställas genom Hasselbladshuset och 2 600 kvm kontor i Mölndal. Under 2008 förväntas också nybyggnationen att vara begränsad då endast 15 000 kvm färdigställs, genom utbyggnaden av Polishuset vid Ullevi.

Trendbrottet beräknas först under 2009

då nybyggnationen är beräknad att ta or- dentlig fart i och med att projekt Ullevi Park byggs, men även projektet Gårda samt projektet Nya Navet, vilka totalt ut- gör 61 000 kvm. Detta är också ett trend- brott på marknaden då nybyggnationen flyttat fokus från Norra Älvstranden till Övriga Innerstaden. (Källa: Jones Lang LaSalle)

Wallenstam planerar inte någon nyproduktion av kommersiella lokaler under 2007, men i takt med att vakansni- våerna sjunker kan detta bli intressant.

Wallenstam har flera framtidsprojekt som kan påbörjas när konjunkturläget är rätt. Ett exempel är Solsten i Mölnlycke, Härryda, där Wallenstam har två tomter.

Solsten är beläget mitt i den expansiva fö- retagsparken i Mölnlycke, längs riksväg 40 mellan Göteborg och Landvetter flyg- plats.

Vakanser

Vakanserna för Storgöteborg (Göteborg, Mölndal och Kungsbacka) kulminerade under kvartal tre 2005, på 13,7 procent och har därefter konstant sjunkit för att under kvartal fyra 2006, nå 10,4 procent.

De minskande vakanserna återspeglar sig också i uthyrningsaktiviteten på marknaden som under 2006 har varit mycket god. Under 2006 har efterfrågan drivits av offentlig verksamhet till exempel för- valtningar, skola och sjukvård, men även av konsultsektorn och andra tjänsteföre- tag.

Under 2005 var efterfrågan störst på mindre lokaler upp till 500 kvm. Detta mönster har svängt under 2006, då efter- frågan varit jämt fördelad oavsett lokal- storlek. Detta innebär att inte enbart de små företagen expanderar utan även de medelstora, vilket indikerar att den eko- nomiska högkonjunkturen gått in mer i en mognadsfas.

Vad gäller förhyrningar av mindre lokaler upp till och med 500 kvm var 44 procent av den totala förhyrda ytan under 2006 förlagd till city. Större förhyr- ningar, det vill säga mer än 2 500 kvm har under samma period varit förlagda till delmarknaderna Övriga Innerstaden, Norra Älvstranden och Mölndal. De största förhyrningarna på marknaden under 2006 stod ESAB och SVT för på Norra Älvstranden, Försäkringskassan

och Polisen i Övriga Innerstaden samt Polisen i Mölndal.

Till följd av den goda sysselsättnings- tillväxten för Storgöteborg bedöms vakans- minskningen att fortsätta, för att vid ut- gången av 2007 ligga på cirka 8,5 procent. Dock kan minskningen i CBD (Central Business District) tillfälligt komma att stanna av under 2007 till följd av färdigställandet av Hasselbladshuset i City. I övrigt kommer nyproduktionen att vara begränsad under 2007, vilket gör att förutsättningarna till fortsatt vakans- minskning för övriga delar av Göteborg är goda. (Källa: Jones Lang LaSalle) Hyror

Prime Rent avspeglar förenklat de högsta bashyrorna i de finaste fastigheterna (A- klassade fastigheter). I CBD har inga förändringar av Prime Rent skett under 2006, som uppgår till 2 200 kr/kvm. Ut- budet av klass A-lokaler i CBD är också begränsat, vilket gör att Prime Rent be- räknas uppgå till 2 300 kr/kvm vid ut- gången av 2007.

I Övriga Innerstaden har Prime Rent under 2006 justerats ned från 2 000 kr/

kvm till 1 800 kr/kvm. Bedömningen är att Prime Rent kommer att ligga stabilt under 2007.

På Norra Älvstranden är Prime Rent 2 075 kr/kvm. Dock har inga avslut skett på dessa nivåer under 2006 eftersom all yta som kan betinga sådan hyra är uthyrd.

Därmed kan Prime Rent komma att ned- justeras något under 2007.

I Mölndal har Prime Rent ökat med 50 kr/kvm till 1 100 kr/kvm, men högre noteringar är att vänta i den planerade nyproduktionen.

De genomsnittliga hyrorna för B och B+ fastigheter har börjat röra sig uppåt, framförallt kring Hamngatorna i CBD och i Gårda tillhörande Övriga Innersta- den. I CBD ligger de genomsnittliga hyrorna för B+ fastigheter på 1 650 kr/

kvm. Dock är hyresspannet stort eftersom mikroläget spelar stor roll för hyres- nivån. I Övriga Innerstaden har B och B+

hyrorna ökat och B+ hyrorna ligger nu i snitt på 1 400 kr/kvm. Hyresökningen är ett resultat av de sjunkande vakanserna.

En generell hyresökning i Göteborg är därmed att vänta under 2007. (Källa: Jo- nes Lang LaSalle)

(18)

I Lokalmarknaden

Kontorshyrorna i Stockholm är fortfa- rande väsentligt högre än i Göteborg. Den nedåtgående vakansgraden har under 2006 också börjat återspegla sig i hyres- nivåerna. Prime Rent i Stockholm har under 2006 ökat med 200 kr/kvm till 3 900 kr/kvm. Utvecklingen med begrän- sat utbud av A-klassade lokaler i CBD gör att Prime Rent förväntas fortsätta att stiga under 2007. Prime Rent i Övriga Innerstaden har också stigit avsevärt och uppgick vid årsskiftet till 3 100 kr/kvm.

Vad gäller B-hyrorna har de under 2006 varit stabila för samtliga delmarknader och förväntas så vara under 2007.

(Källa: Jones Lang LaSalle)

Konkurrentanalys

Wallenstam har en stark position på Gö- teborgs lokalmarknad med attraktiva fastigheter i bra lägen. Att Wallenstam är en stor aktör på marknaden innebär en risk- spridning i och med en större differentiering i kundstrukturen. Det medför ock- så en större möjlighet att erbjuda kunderna ett stort utbud av alternativa lokaler inom beståndet. Wallenstams kommersiella fastigheter finns främst i Gö- teborg, som är den marknad där företa- get har starkast förankring och känne- dom. På lokalmarknaden i Göteborg arbetar ett stort antal aktörer där var och en har förhållandevis små marknadsan- delar. Wallenstam är med drygt 489 000 kvm kommersiell yta i Göteborg en av dess största aktörer. Wallenstams marknadsandel avseende kontorsyta i Göte- borg är cirka tio procent. Andra privata fastighetsbolag med stora innehav på Göteborgs lokalmarknad är bland annat Eklandia, Harry Sjögren, Diligentia, GE, Vasakronan och Platzer. Konkurrenter är också exploateringsföretag såsom till exempel Skanska, Peab och NCC.

Uthyrning

Wallenstam har närmare 2 200 företags- kunder och den genomsnittliga företags- kunden hyr 321 kvm för cirka 1 195 kr/

kvm. De tio största lokalhyresgästernas hyresvärde motsvarar cirka nio procent av det totala hyresvärdet och deras lokal- yta motsvarar cirka sju procent av Wal-

lenstams totala yta. Wallenstam har för 2007 en bedömd snitthyra för kontor i Göteborg om cirka 1 240 kr/kvm.

Wallenstam har under 2006 lyckats väl i sin uthyrning och uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet har ökat från 92 till 94 procent. Under 2006 teck- nades drygt 100 nya avtal som omfattar totalt cirka 41 000 kvm. Kontrakten till- för Wallenstam ett hyresvärde på årsba- sis om cirka 52 miljoner kronor. Netto- hyrningen uppgick till cirka 21 000 kvm.

Exempel på nya hyresgäster under året är Bilfinger Berger, Dunross, Alfa Sales, Monki och New Wave koncernen.

Wallenstams målsättning är att uthyrningsgraden fram till och med utgången av 2007 ska öka till 97 procent. Vakans- graden har halverats sedan målsättningen sattes 2004, vilket gör att utgångspunkten för att klara målet är god. Att uthyrnings- organisationen lyckats sänka vakansgraden gör att möjligheten att fokusera på de återstående objekten ökar. Det ökar också möjligheten att lägga mer tid på kundvård och att försöka tillgodose befintliga kunders behov. Diskussion på- går med flera organisationer om de ytor som finns lediga. De ytor som återstår att besätta är i första hand lager och mindre kontor i Storgöteborg. Efterfrågan på centrala butiker och kontor har varit mycket stor, vilket gör att Wallenstam kan komma behöva nyinvestera i denna typ av fastigheter.

Wallenstams uppfattning är att efter-

Wallenstams hyresbild stämmer överens med marknaden i stort.

Kr/kvm

PRIME RENT GÖTEBORG

0 500 1 000 1 500 2 000 2 500

Mölndal Västra Göteborg Norra Älvstranden

Övriga Innerstaden CBD

kkv.12006

kv.1 2005 kv.1

2004 kv.12003

(Källa: Jones Lang LaSalle)

KONKURRENTANALYS*

Geografisk Antal Lokal- Hyres- Vakans-

Fastighetsbolag huvudmarknad fastigheter area, kvm intäkter, Mkr grad, % Strategi Huvudägare

Wallenstam Göteborg, Kontor, Handel,

Mölndal, Härryda, 121 489 000 566 6 Industri/Lager Hans Wallenstam

Eklandia Göteborg, Mölndal, 77 421 000 337 10 Kontor, Handel, László Szombatfalvy, AFA

Härryda, Kungälv Industri/Lager Sjukförsäkrings AB, AMF

Harry Sjögren Göteborg. Kungsbacka, 80 411 000 275 9 Kontor, László Szombatfalvy, AFA

Partille, Mölndal, Industri/Lager Sjukförsäkrings AB, AMF

Alingsås, Borås

Diligentia (Göteborg) Göteborg, Mölndal 39 341 000 195² 15² Kontor. Bostäder, Skandia Liv Köpcentrum

GE (Göteborg) Göteborg, Mölndal 36 264 000 Kontor, Industri General Electric

Härryda, Partille

Vasakronan (Göteborg) Göteborg, Mölndal 24 296 000 418 8 Kontor Svenska staten

Platzer Göteborg, Mölndal 34 227 000⁴ 205 12 Kontor, Ernströmgruppen

Industri/Lager

Balder (Göteborg) Göteborgsregionen 45 184 000⁴ 120³ 6 Kontor, Handel, Erik Selin Fastigheter AB Industri/Lager Arvid Svensson Invest AB

Andra AP-fonden

AP (Göteborg) Göteborg 27 174 000⁴ 356 4 Handel, Kontor 1-4 AP-fonden

2Ale, Alingsås, Göteborg, Härryda, Kungälv, Partille och Kungsbacka.

3Perioden jan-sept 2006, Västra Götaland regionen (270 000 kvm). ⁴Företagets hemsida 2006-12-01. * Respektive företags årsredovisning från 2005.

Tabellen avser fastighetsbolag med fastigheter i Göteborg, Mölndal och Härryda, då detta utgör Wallenstams marknad (Källa: Jones Lang LaSalle)