wallenstam årsredovisning 2008

(1)

wallenstam

årsredovisning 2008

Tema energieffektivitet

(2)

vi BYgger FÖr våra HYresgÄster. Och vi bygger för en hållbar tillväxt. För varje investerad miljon i byggnation skapar vi ett års heltidsjobb för en person samt en ny bostad för ett hushåll. När vi renoverar och bygger hyresrätter, bostadsrätter, lokaler, områden och vindkraftverk gör vi det så energieffektivt vi bara kan. Vårt mål är att sänka vår egen förbrukning av energi med 15 % fram till 2012. Nu arbetar vi för fullt för att inspirera och göra det möjligt för våra hyresgäster att leva miljövänligt.

Många kan göra mycket tillsammans.

(3)

1

innehåll

verksamhet

2008 på en minut 3

Verksamhetsöversikt 4

VD Hans Wallenstam har ordet 6

Koncernledning och revisorer 10

Styrelse 11

Ordförande Christer Villard har ordet 12

Värdeskapande strategi 14

Organisation och medarbetare 16

Metodiskt arbete för ett hållbart boende 19

Vårt sociala och etiska ansvar 25

fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet 26

Fastighetsöversikt 28

Fastighetsutveckling 29

Större Wallenstamprojekt 30

Projektlista 33

Om bostadsmarknaden 35

Om lokalmarknaden 39

Om fastighetsmarknaden 42

Fastigheternas värde 44

finansiell rapportering

Finansiell strategi 46

Möjligheter och risker 49

Aktiefakta 53

Flerårsöversikt 56

Innehållsförteckning förvaltningsberättelse 59

Förvaltningsberättelse 60

Koncernens resultaträkning 66

Koncernens balansräkning 67

Koncernens förändring eget kapital 68

Koncernens kassaflödesanalys 69

Koncernens redovisningsprinciper och noter 70

Moderbolagets resultaträkning 83

Moderbolagets balansräkning 84

Moderbolagets förändring eget kapital 85

Moderbolagets kassaflödesanalys 86

Moderbolagets redovisningsprinciper och noter 87

Revisionsberättelse 93

Bolagsstyrningsrapport 94

fastighetsförteckning och kartor

Fastighetsförteckning Stockholm 98

Fastighetsförteckning Helsingborg 100

Fastighetsförteckning Göteborg 101

Hela Wallenstamkoncernen 105

Fastighetsförsäljningar och förvärv 2008 105

övrigt

Ordlista 106

Välkommen till årsstämman 107

Kalendarium 107

Definitioner se flik

Innehåll

(4)

2

Wallenstam är ett fastighetsföretag som gör mer än förvaltar hus. I nära samarbete med staden arbetar vi engagerat för att skapa trygga och trevliga områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka.

Vi har byggt och förvaltat ända sedan 1944 och tar miljöfrågan och det ökade behovet av trygghet i vårt samhälle på största allvar. Ett av målen i 2012 års affärsplan är att med egna vindkraftverk kunna förse alla våra hyresgäster med förnyelsebar el till bra pris.

kort om oss.

(5)

3

• Verksamheten fortsatte att utvecklas positivt under 2008 med både ökade hyresintäkter och högre driftnetto.

Uthyrningsgrad och överskottsgrad är fortsatt hög.

• Resultatet är lägre än 2007 främst som en effekt av att föregående års värdeökningar ersatts med minskade värden på fastigheterna.

• Fastigheter har sålts för 670 Mkr till priser som översteg värdering med i genomsnitt 13 %.

• Investeringstakten har varit fortsatt hög. Sammantaget har 1 248 Mkr (1 023) investerats, varav 750 Mkr (926) i ny- och ombyggnation av fastigheter, 278 Mkr (84) i vindkraft och 220 Mkr (13) i förvärv av fastigheter.

• Soliditeten uppgår till 40 % (42).

• Mot bakgrund av Wallenstams starka ställning föreslår styrelsen för verksamhetsåret 2008 en oförändrad utdelning om 3 kr per aktie (3).

2008 på en minut

2008 på en minut

nYckeltal

2008 2007 2006

resultat

Hyresintäkter, Mkr 1 250 1 241 1 239

Driftnetto, Mkr 810 804 776

Överskottsgrad, % 65 65 63

Rörelseresultat, Mkr 416 1 436 2 286

Realiserat resultat, Mkr 292 582 419

Resultat efter skatt, Mkr 368 1 008 2 007

Räntabilitet på eget kapital, % 5 13 30

Uthyrningsgrad – yta, % 98 99 98

finansiell ställning

Fastigheternas värde, Mkr 18 881 18 725 18 930

Soliditet, % 40 42 39

Belåningsgrad, % 55,0 50,6 52,1

Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,6 2,1

Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,23 4,26 4,26

Genomsnittlig räntebindningstid, månad 30 25 27

data per aktie, kr

Resultat efter skatt 6 17 32

Eget kapital 137 138 125

Substansvärde 176 181 165

Utdelning 3,00* 3,00 2,50

* Föreslagen utdelning

(6)

4

bostadsfastigheter

• Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till några av Sveriges mest expansiva orter, Stockholm, Göteborg och Helsingborg.

• Antal lägenheter uppgår till cirka 10 000 st.

• Uthyrningsbar bostadsyta är drygt 640 000 kvm.

• Bostäderna är fullt uthyrda och utgör cirka 60 % av Wallenstams fastighetsbestånd.

kommersiella fastigheter

• Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i Göteborgs innerstads lägen samt i attraktiva företagslägen.

• Antal lokaler uppgår till cirka 2 000 st.

• Uthyrningsbar yta är cirka 440 000 kvm.

• Uthyrningsgraden ska årligen överstiga 95 % och uppgick 2008 till 96 %.

Innerstad 45%

LÄGESFÖRDELNING BOSTÄDER

Närområde 55% Göteborg 29%

GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA

Helsingborg 8%

Stockholm 63%

0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000

5 rok eller större 4 rok 3 rok 2 rok 1 rok

LÄGENHETSFÖRDELNING

Antal

Innerstad 58%

AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA

Hisingen 10%

Väster 3%

Öster 26%

Mölndal 3%

Kontor 51%

AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, YTA

Butik 11%

Industri/

lager 18%

Utbildning 7%

Övrigt 13%

Verksamhetsöversikt

ve rk sa m he tsöv ers ik t

Butik 23%

AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE

Kontor 54%

Industri/

lager 8%

Övrigt 6%

Utbildning 9%

Wallenstams vision

Att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fastighetsägare i utvalda storstadsregioner.

(7)

5

nYproduktion

• Wallenstam har som mål att producera 2 500 nya lägen- heter till och med 2012.

• Wallenstam bygger välbyggda, energieffektiva hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kWh/kvm.

Kraven i Boverkets byggregler för nybyggnation uppgår till 110 kWh/kvm.

vindkraft

• Wallenstam ska vid utgången av 2012 ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kWh månadsbehov.

• För att täcka koncernens samt kunders behov krävs en energiproduktion på 100 MW. Hittills har Wallenstam beslutat om investeringar i sammanlagt 22 vindkraftverk som gemensamt kan motsvara en elproduktion om nästan 40 MW.

0 50 100 150 200 250 300 350 400

2008 2007 2006 2005

ANTAL PRODUCERADE LÄGENHETER

Antal

0 50 100 150 200 250 300 350

2008 2007 2006 2005 2004

INVESTERING I NYPRODUKTION

Mkr

0 50 100 150 200 250 300

2008 2007

2006

INVESTERINGAR I VINDKRAFT

Mkr

0 5 10 15

2008 2007

2006

ELPRODUKTION AV TOTALT EGET BEHOV PÅ MÅNADSBASIS

%

0 2 4 6 8 10

2008 2007

2006

FÄRDIGSTÄLLDA VINDKRAFTVERK, ACKUMULERAT

Antal

0 100 200 300 400 500 600 700 800

Värdering Anskaffningskostnad

2008 2007 2006 2005

VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION

Mkr

85%

60%

47%

41%

Verksamhetsöversikt

ve rk sa m he tsöv ers ik t

Wallenstams mål 2012

Substansvärde per aktie > 300 kr.

(8)

6

Trots ett turbulent 2008 fortsatte Wallen

stam att bygga bostäder och vindkraftverk till 7 % avkastning. Med en lönsam förvalt

ning kombinerad med attraktiva produkter finns stora möjligheter till att göra bra affä

rer även i tider av nedgång. Wallenstams VD Hans Wallenstam ser positivt på fram

tiden.

Hur vill du sammanfatta året som gått?

2008 har varit ett annorlunda år. Våren präglades av optimism och Sveriges största fastighetsaffär genom tiderna genomför- des till ett mycket bra pris i och med att Vasakronan såldes. Detta förbyttes under hösten till den mest turbulenta finansiella situationen i modern tid. Jämförelser har gjorts med börskraschen på 30-talet. Wal- lenstam har en styrka i att vara snabba och flexibla och vi har nu anpassat oss efter de nya förutsättningarna. Vi har lärt oss mycket på de erfarenheter som vi fick under fastighetskrisen på 90-talet och står väl rustade inför framtiden.

2008 har inte bara handlat om kriser.

Några av våra höjdpunkter under året var att vi startade nybyggnation av 196 energieffektiva lägenheter. Att bygga nya hem känns fantastiskt stort och viktigt i en marknad med så stor bostadsbrist som vi har i våra storstadsregioner i Sverige.

Vi har gått vidare med vår vindkraftsatsning och har under året tagit ytterligare fyra verk i drift. För att säkra leveranser av vindkraftverk till våra projekt har vi träffat ett avtal med Enercon om 29 verk. Det ger oss möjlighet att fullfölja vår målsättning att bli självförsörjande på el på månads- basis.

Är du nöjd med 2008 års resultat?

Jag är nöjd med resultatet även om det är sämre än föregående år. Förändringen beror i första hand på att 2007 års positiva värdeförändringar avseende fastigheter er- sattes med värdeminskning 2008. Fas- tigheter är en typ av investering vars värde kan öka och minska. Fastigheter har dock alltid ökat i värde över tid.

Wallenstams hyresintäkter är stabila. Vi fortsätter att arbeta med en kostnadseffektiv förvaltning och vårt driftnetto ligger på samma nivå som förra året. Wallenstams löpande verksamhet, d v s uthyrning av bostäder och lokaler, går bra och utvecklas positivt.

Vi har, som de flesta andra fastighetsbolag, påverkats av högre räntekostnader vilket fått genomslag i resultatet. För att motverka resultatbortfallet har vi under hösten analyserat samtliga kostnader och vidtagit omfattande åtgärder, vilka kommer att få full effekt under 2009.

Nuvarande ränteläge har fått effekter på våra finansiella instrument som har tappat i värde. Det är dock bara teoretiska förluster och påverkar inte kassaflödet.

Fluktuationer i resultatet är något som vi får vänja oss vid, det är en effekt av de re- dovisningsregler vi har att följa.

För 2008 redovisar vi en stor skatte- intäkt, vilket främst är en effekt av att vi under året fastställt nya underskottsavdrag och att nettoskatteskulden omräknats enligt den nya bolagsskattesatsen 26,3 %.

Hur resonerar Wallenstam när det gäller värdeförändringar i fastigheter?

Detta har varit huvudfrågan i boksluts- arbetet. Läget är svårbedömt då antalet transaktioner varit lågt. Våra fastigheter ligger i Sveriges tre starkaste regioner och dessutom i attraktiva lägen som behåller sin dragkraft även i lågkonjunktur både ur investerar- och kundperspektiv.

Wallenstam justerade upp avkastnings- kravet redan sista kvartalet 2007 och har därefter gjort fler justeringar. Vår upp- fattning är att avkastningskraven generellt har höjts ytterligare under fjärde kvartalet främst i det kommersiella beståndet. Wal- lenstams fastighetsvärden ligger på unge- fär samma nivå som föregående år främst tack vare ökade hyresintäkter och en fortsatt hög uthyrningsgrad. I slutet av året såg vi räntorna sjunka drastiskt. Historiskt sett har räntesänkningar aldrig påverkat fastig- hetsvärdena negativt.

Jag känner mig mycket trygg med den värdering som vi gjort. Vi har tagit höjd för marknadsläget och kan motivera de värden fastigheterna har. Dessutom sitter vi nära marknaden och räknar på många fastigheter som är aktuella både för förvärv och försäljningar. Vårt fastighetsbestånd är värderat väsentligt lägre än nyproduk- tionskostnaden vilket också känns betryg- gande.

Vilka fastighetsaffärer har genomförts under året?

Wallenstams stabila situation gör att vi har möjlighet att ta tillvara affärsmöjligheter även i tider av nedgång. Under året har vi genomfört ett stort antal affärer och räknat på ännu fler. Jag ser det som en styrka att kunna genomföra både förvärv och för- säljningar även under perioder när marknaden försvagats kraftigt. Vi har förvärvat flera fina bostadsfastigheter i Mölnlycke centrum och en kommersiell fas tighet i Mölndal. Båda förvärven innebär att de fullt utvecklade kommer att tillföra både nya lägenheter och lokaler.

Vi har även under 2008 sålt ett flertal fastigheter till bostadsrättsföre ningar bildade av hyresgästerna. Bo stads rätts- om bild ningar fortsätter, intresset finns i första hand i de mest centrala lägena.

Möjligheten för hyresgästerna att för värva sina fastigheter och därmed få del av den rabatt som finns i priset i förhållande till andrahandsmarknaden är mycket attrak- tivt.

Vårt bostadsrättsprojekt vid Slussen som omfattade 14 nyrenoverade stora, vackra lä- genheter såldes slut under året till genom- snittspriser som är de högsta för Wallen- stam någonsin.

I slutet av året skrev vi avtal med JM om förvärv av 550 lägenheter i Älta samt ett stort utvecklingsområde där vi kan till- föra nya bostäder i Nacka kommun. Vi tillträdde fastigheterna i januari 2009.

vd hans Wallenstam har ordet

VD Hans Wallenstam har ordet

(9)

VD Hans Wallenstam har ordet 7

“Wallenstam har ett bra utgångsläge inför de närmaste åren. Vi kommer att fullfölja vår plan och ser fram emot nya utmaningar och möjligheter”, säger Wallenstams VD Hans Wallenstam.

(10)

8

Vad innebär hållbar byggnation för Wallenstam?

Med den extrema bostadsbrist som fortfarande råder på våra orter känns det själv- klart för oss att fortsätta vår satsning på nyproduktion av hyresrätter. Vårt mål är att bygga 2 500 nya bostäder fram till och med 2012.

Hållbarhet är en nyckelfråga för oss. Vi bygger kostnads- och energieffektivt där fler människor kan bo bekvämt på färre kvadrat till rimlig hyra. Vi bygger väl- byggda hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kWh/kvm, vilket är mindre än för så kallade lågenergihus.

För oss på Wallenstam handlar hållbar nybyggnation om allt från materialval till vattensparprodukter och värmeåtervin- ning. Individuell energimätning har varit standard sedan 2006 i all vår nyproduktion.

Hur arbetar Wallenstam för ett tryggt boende?

Våra hyresgästers behov är styrande för vår verksamhet och därför har trygghet och kvalitet länge varit prioriterade frågor i och runt våra fastigheter. Ett lugnt och tryggt boende skapar en positiv spiral av stabilitet. I det genomgripande kvalitets- och trygghetsprogram som sjösattes 2008 inventerades och kartlades hela fastighets- beståndet inklusive närmiljöer utifrån ett hyresgästperspektiv. Arbetet kommer att resultera i åtgärder utifrån varje områdes behov.

Aktiekursen för 2008, hur ser du på den?

Hela aktiemarknaden gick ner kraftigt under 2008 och så även Wallenstams aktie.

Men under de senaste fem åren har värdet på Wallenstams aktie fördubblats. Aktie- kurser går upp och ner och påverkas av många olika faktorer. Wallenstams aktie har nu en mycket hög substansrabatt. Vår underliggande mycket stabila verksamhet kombinerat med attraktiva produkter och stora möjligheter till att göra bra affärer

gör att vi har mycket goda förutsättningar till framtida värdetillväxt.

Hur ser du på framtiden?

Jag anser att vi har ett mycket gott utgångs- läge inför de närmaste åren. Huvud delen av Wallenstams fastigheter är bostadsfastigheter i attraktiva lägen vilket ger oss en stabil grund. Vi har en lönsam förvaltning som genererar en grundläggande trygg in- komst för verksamheten.

Uthyrningsgraden i våra kommer siella fastigheter är bibehållet hög. Våra lokaler finns i attraktiva lägen och vi har bra och stabila kunder som arbetar inom flera olika branscher. Sammantaget ger det trygg het och en bra grund för framtida tillväxt.

Vi är mycket nöjda med avkastnings- kravet på 7 % för nyproduktion. Det gör att vi kan fortsätta bygga bostäder till rimlig hyra även i dessa tider. Den ökade konkurrens som nu råder mellan byggbo- lag förbättrar våra möjligheter till kostnadseffektiv upphandling och därmed värdetillväxt i projekten. Det känns också bra att vi genom våra projekt kan bidra till sysselsättning i dessa tider av varsel och uppsägningar. Varje satsad miljon i nyproduktion ger en årsanställd arbete.

Vi värnar om hyresrätten, den är en en- kel och riskfri boendeform. Det är därför glädjande att se att den fått en renässans.

Stockholms Stad vidtar konkreta åtgär- der för att styra om nybyggnationen mot hyresrätter. Vi tror att detta kommer att öppna möjligheter för oss i flera kommu- ner eftersom vi är ganska ensamma om att vilja och kunna bygga hyresrätter.

Räntekostnaderna kommer att minska under 2009 och våra projektkalkyler blir än mer positiva. Det kommer också att underlätta för våra hyresgäster som vill köpa sina bostäder.

Vi kommer att fortsätta vår offensiva vindkraftsatsning med målet att vid ut- gången av 2012 vara självförsörjande på förnyelsebar energi på månadsbasis.

Jag kan konstatera att 2009 kommer att bli ett tufft år men jag vill poängtera att Wallenstam står stabilt. Vi kommer att fullfölja vår plan och ser fram emot nya utmaningar och möjligheter!

VD Hans Wallenstam har ordet

(11)

9 Hammarby Sjöstadsborna älskar sin nya stadsdel.

Nu riktas blickarna mot stadsdelens nya grädd- hylla Henriksdalskajen, där bostäder och hippa fik, restauranger och butiker väntas växa fram för ett tillbakalutat liv runt hamnplanens trädäck. Ba- kom en sober fasad på kajen bygger Wallenstam 96 ytsmarta lägenheter med högt i tak och låg energiåtgång. Byggstart hösten 2008, inflyttning hösten 2010.

96 nybyggda lägenheter på henriksdalskajen i stockholm.

(12)

10 Koncernledning och revisorer

koncernledning

mathias aronsson metzner

vVD Wallenstam AB samt VD Wallenstam Bostad Född 1972

Anställningsår: 1996

Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam:

2001-2003 VD Wallenstam Stockholm AB 2004-2005 Regionchef Stockholm,

Wallenstam Bostad AB

Aktieinnehav i Wallenstam: 11 500 B-aktier och 15 000 syntetiska optioner.

thomas dahl

vVD Wallenstam AB med ansvar för

kommunikation samt VD Wallenstam Företag AB Född 1961

Anställningsår: 1988 Utbildning: Förvaltningsjurist

1988-1991 Fastighetschef Wallenstam i Göteborg AB

1991-1993 Fastighetschef Lennart Wallenstam Byggnads AB

1993-1997 Marknadsdirektör

1997-2003 Marknads- och Informationsdirektör Externa uppdrag: Styrelseledamot i Fastighets- ägarna Göteborg 1:a regionen.

Aktieinnehav i Wallenstam: 75 500 B-aktier* och 15 000 syntetiska optioner.

Ulf ek

Finansdirektör Född 1949 Anställningsår: 2004 Utbildning: Civilekonom MBA

2004-2007 Finans- och informationsdirektör Aktieinnehav i Wallenstam: 2 000 B-aktier och 10 000 syntetiska optioner.

marie ideström

Administrativ direktör med ansvar för ekonomi, juridik, personal och IT Född 1964

Anställningsår: 1998 Utbildning: Civilekonom

1998-2000 Ekonomichef Wallenstam i Göteborg AB 2000-2007 Ekonomidirektör

Externa uppdrag: Styrelseledamot Fastigo Aktieinnehav i Wallenstam: 5 000 B-aktier* och 10 000 syntetiska optioner.

* Aktieinnehavet inkluderar även aktier ägda via bolag.

** Aktieinnehavet inkluderar även aktier ägda via bolag inklusive familjemedlemmar.

revisorer

sven-arne gårdh Revisor

Född 1958

Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB Vald till ordinarie revisor 2006.

Övriga uppdrag, noterade bolag: Global Health Part- ner, New Wave Group och Nilörngruppen.

ingmar rindstig Revisorssuppleant Född 1949

Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB Vald till revisorsuppleant 2006.

Övriga uppdrag, noterade bolag: Castellum, JM och Sagex.

Från vänster: Ulf Ek, Benny Olsson, Marie Ideström, Thomas Dahl, Mathias Aronsson Metzner och Hans Wallenstam.

benny olsson

vVD Wallenstam AB med ansvar för fastighetsutveckling och vindkraft Född 1945

Anställningsår: 1988 Utbildning: Byggnadsingenjör

1988-1992 Bygg-& förvaltningschef Wallenstam i Göteborg AB

1993-2000 VD Wallenstam i Göteborg AB 2000-2003 VD Wallenstam Lokaler AB 2003-2004 Byggnadsdirektör 2004-2005 VD Wallenstam Bostad AB Aktieinnehav i Wallenstam: 84 500 B-aktier* och 15 000 syntetiska optioner.

hans Wallenstam

VD Wallenstam AB Född 1961 Anställningsår: 1986 Utbildning: Civilekonom

1986-1989 Finansdirektör

1989-1991 VD Wallenstam i Göteborg AB Aktieinnehav i Wallenstam: 5 750 000 A-aktier, 6 550 000 B-aktier** och 15 000 syntetiska optioner.

(13)

Styrelse 11

stYrelse

anders berntsson

Ledamot Född 1954

Styrelseledamot sedan 1997 (Suppleant 1981-1996) Utbildning: Jur. kand.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Dadbro Hol- ding AB, Atrox Elteknik AB. Ledamot i Förvalt- nings AB Aranea.

Aktieinnehav i Wallenstam: 3 434 475 B-aktier*

jan-olle folkesson

Ledamot Född 1939

Styrelseledamot sedan 2004

Utbildning: Realexamen i Höganäs och Köpman- nainstitutet i Malmö.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i CBN AB, Handelns Forskningsstiftelse i Göteborg, Sahl- grenska International Care AB, Gamla Kamrater (IFK), Partnerskap för framgång. Ledamot i Ha- kon Invest AB, Robera AB, Sporthaus Moxter AB, Stiftelsen Jonsereds herrgård, Wordfinder Software Int. AB.

Aktieinnehav i Wallenstam: 1 500 B-aktier

marie-anne lervik nivert

Vice ordförande Född 1940

Styrelseledamot sedan 1991 Utbildning: Fil. kand.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Posten AB, Vice ordförande i Systembolaget. Ledamot i SSAB, Beijer Alma AB, Bolagsstyrningskollegiet.

Ulrica messing

Ledamot Född 1968

Utbildning: Gymnasieexamen Samhällsvetenskap- lig linje

Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Länsförsäk- ringar Livbolag, Växjö Universitets styrelse, Astrid Lindgrens värld.

Aktieinnehav i Wallenstam: 400 B-aktier.

Ulf norén

Ledamot Född 1939

Styrelseledamot sedan 2005 Utbildning: Jur. kand.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Överdomsto- len för Svensk Travsport.

Aktieinnehav i Wallenstam: 1 000 B-aktier.

christer villard

Ordförande Född 1949

Styrelseledamot sedan 1995 Utbildning: Jur. kand.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Länsförsäk- ringar Stockholm, Segulah III, Segulah IV, Ra- mundbergets Alpina AB, Drottningholmsteaterns vänner, Aptic AB, Kaupthing Sverige AB. Vice ord förande i Sällskapet i Stockholm, Stockholms Köpmansklubb. Ledamot i AB Segulah, Länsför- säkringar Bank.

erik åsbrink

Ledamot Född 1947

Utbildning: Fil. kand. och Civilekonom

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Alecta, Svensk Hypotekspension AB, Handelshögskolan i Stockholm, Försäkringskassan, LightLab Sweden AB, Återvinningsindustrierna, Bemanningsföre- tagens auktorisationsnämnd. Ledamot i Nordiska Investeringsbanken, Finanspolitiska Rådet.

Aktieinnehav i Wallenstam: 500 B-aktier

* inklusive familjemedlemmar

Från vänster: Ulrica Messing, Jan-Olle Folkesson, Ulf Norén, Christer Villard, Marie-Anne Lervik Nivert, Anders Berntsson och Erik Åsbrink.

(14)

12 Ordförande Christer Villard har ordet

ordförande christer villard har ordet

Hur skulle du beskriva marknadsläget 2008?

2008 måste beskrivas som ett oerhört turbulent finansiellt år. Året präglades av den globala krisen då likviditeten i världens finansiella system försvann.

Det ligger nära till hands att göra en jämförelse med den fastighetskris som vi hade i början på 90-talet. Den krisen var framför allt svensk och berodde på för- ändringar i skattesystem och kreditmark- nadsregler. Den situation vi nu befinner oss i är en global kris som till stor del beror på bristande förtroende för det finansiella systemet i allmänhet såväl som en för- troendekris mellan marknadens aktörer.

Hur har Wallenstam

anpassat sig till den globala krisen?

Wallenstam står väl rustat jämfört med situationen på 90-talet. Det är glädjande att konstatera att vi har lärt oss mycket sedan dess. Då fastlades en koncentra- tionsstrategi som sedan genomförts på ett lyckosamt sätt. Vi har i dag huvudsakligen bostäder och vi finns enbart i attraktiva städer där efterfrågan på bostäder är stark oavsett konjunktur.

Wallenstam har också sedan före- gående kris haft fokus på en kostnadseffektiv fastighetsförvaltning och har satt upp mål för detta. Fastighetsförvaltning är Wallenstams grundaffär och den ska ut- föras så lönsamt som möjligt.

Vad är Wallenstams främsta styrka?

Wallenstam har en utomordentligt pro- fessionell organisation som är snabb att anpassa sig. Organisationen präglas av ett utomordentligt entreprenörskap pa- rat med skicklighet och försiktighet. Jag bedömer att dessa egenskaper utgör goda förutsättningar för att hantera fortsatt svåra tider.

Hur ser du på resultatet för 2008?

Vi har en stark verksamhet men har som alla andra fastighetsbolag påverkats av fastigheternas minskade värden.

Vi har under året sett över och justerat avkastningskraven löpande och anser att vår värdering vid årsbokslutet är trygg.

Varför valde ni att gå ur Heba?

Wallenstam är i första hand ett utveck- lande fastighetsbolag som vill finnas med och utveckla städer och områden. Vi tycker att det är viktigt att tillföra hyresrätter till en marknad som är i stort behov av dessa.

Organisationen är anpassad för att bygga kostnadseffektivt och med bra kvalitet.

Där för strävar vi i första hand efter att investera direkt i fastigheter. Vid den tid- punkt då vi förvärvade aktier i Heba var det mycket svårt att kunna göra direkta investeringar i fastigheter på våra orter, så vi valde då möjligheten att istället investera i fastighetsaktier.

Konsekvensen av affären med JM är att vi lämnat vårt innehav i Heba. Vi bedö- mer att Heba fortfarande har ett mycket bra fastighetsbestånd och en stor poten- tial för god värdeutveckling. Nu känns det dock naturligt för oss att ta möjligheten att istället göra en direktinvestering i fastigheter i ett område som passar oss mycket bra och där vi dessutom kan bygga nya bostäder.

Hur har styrelsens arbete fungerat under 2008?

Styrelsen sammansättning under året är densamma som 2007 med tillägg av att Ulrica Messing tillkommit som ny styrelseledamot. Hon har på ett mycket bra sätt tillfört nya synpunkter och tankar för vår verksamhet.

Sammantaget fungerar arbetet i styrelsen mycket väl. Med våra olika erfarenheter kompletterar vi varandra väl och jag känner att vi kommit fram till goda och bra beslut. Jag ser det som mycket viktigt i

sådana här tider att ha en bred kompetens i styrelsen. Vi har en god diskussionsanda, en lättsam stämning och högt i tak i vårt arbete. Vi har haft fler möten under 2008 än andra år då vi haft några stora affärer att ta ställning till. Vi har dock inte alltid nått ända fram i alla affärer utan får se dessa tillfällen som en del av en läroprocess som bidrar till att ständigt utveckla oss. Under året har vi gjort en styrelseutvärdering så som föreskrivs. Våra årliga utvärderingar är värdefulla och leder till kontinuerliga för- bättringar i arbetet.

Två av styrelsens ledamöter, Jan-Olle Folkesson och Ulf Norén fyller 70 år under 2009. Därför kommer de att lämna styrelsen vid årsstämman 2009.

Jag vill rikta ett varmt tack till Jan-Olle och Ulf för deras insats i styrelsens arbete de gångna åren.

Hur ser du på Wallenstams valda strategi och mål?

Det har visat sig vara mycket framgångs- rikt att ”bliva vid sin läst”. Den strategi vi har valt – att finnas i Stockholm, Gö- teborg och Helsingborg – står fast även i fortsättningen. Så även att vi satsar på kommersiella fastigheter enbart i Göte- borg där organisationen kan marknaden på sina fem fingrar.

Det mål som vi ställt upp för 2012 är för oss alla ett mycket tufft mål, men om inte världen blir alltför konstig längs vägen är det min tro att vi kommer att nå dit.

Hur ser du på framtiden?

Jag tror att 2009 blir ett mycket besvärligt år och att vi inte har sett den värsta krisen ännu. Överbelånade fastighetsbolag och därmed banker kommer få bekymmer med sin låneportfölj. Senaste tidens ränte- sänkningar har dock förbättrat förutsätt- ningarna. De avi serade varslen från svensk industri som kommunicerats men ännu inte genomförts kommer åtminstone till viss del att realiseras under 2009. Detta

(15)

Ordförande Christer Villard har ordet 13 kommer förstås att leda till bekymmer för

de orter som berörs och inte minst för de privatpersoner som drabbas.

Hur påverkas Wallenstam av det finansiella läget?

Det svåra läget kommer givetvis också att påverka Wallenstam. Vi har dock ännu inte sett tecken på att de aviserade varslen kommer att drabba oss speciellt hårt, eftersom det är en bra spridning inom verk samheterna i våra kommersiella fastigheter i Göteborg.

Sammanfattningsvis kommer vi enligt min bedömning inte se reell tillväxt förrän sent 2009 eller början av 2010.

Det finns dock ljuspunkter för Wal- lenstams del. Eftersom vi har ett gott finansiellt läge kommer det säkerligen att öppnas affärsmöjligheter för oss liksom för andra företag som har finansiell stabilitet. Vi har beredskapen och vi ser stora möjligheter att ytterligare förbättra och förfina vår verksamhet.

Vi i styrelsen ser ljust på Wallenstams framtid och föreslår därför en utdelning på 3 kr, vilket är på samma nivå som förra året.

“Jag ser mörkt på 2009 men ljust på Wallen stams möjligheter till nya affärsmöjligheter”, säger styrelseordförande Christer Villard.

(16)

14

värdeskapande strategi

Hållbart boende för människor och företag

Värdeskapande strategi

Wallenstam är ett långsiktigt stadsutveck

lande fastighetsbolag med fokus på hållbart boende och byggande. Verksamheten styrs ut ifrån affärsplaner, mål och strategier.

Inne varande affärsplan fastställdes av sty

relsen i början av 2008 och gäller för perio

den 20082012.

vision

Att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fas tighets- ägare i utvalda storstadsregioner.

Wallenstam erbjuder ett bra boende för människor och företag i tre av Sveriges starkaste regioner. Goda boendemiljöer är en viktig del för staden och dess utveckling. Wallenstam tar ett aktivt ansvar för denna utveckling på de orter där Wallen- stam har valt att vara verksamt.

affärsidé

Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fas tigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och före tag.

Wallenstams fastighetsbestånd utgörs till cirka 60 % av bostadsfastigheter. Utifrån nuvarande och potentiella kunders behov genomför Wallenstam fastighetsförvärv, utvecklar och förädlar fastigheter samt bygger nya, yt effektiva fastigheter i bra lä- gen med hög kvalitet. På så sätt uppnås en god ekonomi både för Wallenstams kunder och för bolaget.

Wallenstams verksamhet bedrivs på ett långsiktigt hållbart sätt genom en sund fastighetsförvaltning, en miljövänlig produktion samt genom att arbeta med en ständig förbättring av koncernens huvud- processer. Wallenstam arbetar även med social utveckling av de egna bostads om- rådena. Under devisen Lugnt och tryggt boen de utvecklas utemiljön i anslutning till fastigheterna.

Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värde- tillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägarna del av resultatet.

KÖPER OCH BYGGER SÄLJER UTDELNING

HÅLLBART BOENDE, STADSUTVECKLING OCH LÖNSAM FÖRVALTNING

VÄRDETILLVÄXT

målstyrning

Wallenstams verksamhet är målstyrd. Må- len fastställs i affärsplanen av styrelsen och utgör sedan en drivkraft för verksamheten.

Förmågan att uppfylla mål och på så sätt leverera ett utlovat resultat är en viktig para- meter i hur Wallenstam blir bedömt av sina intressenter. Wallenstam har arbetat med målstyrning under en längre tid och har alltid uppfyllt samtliga mål som fastställts i tidigare affärsplaner. Målen delas upp i finansiella mål och verksamhetsmål (led- stjärnor). I verksamhetsmålen ingår kva- litativa mål avseende hållbarhet och miljö.

mål 2012

Substansvärde per aktie > 300 kr

Wallenstams övergripande finansiella mål tar fokus på substansvärdet. Målet sam- manfattar hur väl Wallenstam lyckas i arbetet med att skapa en effektiv förvalt- ning, en framgångsrik affärsverksamhet

samt att skapa värdetillväxt i projekt.

Nyckeltalet ger också en indikation på hur verksamheten värderas jämfört med aktiekursen.

ledstjärnor

För att uppnå de externa målen styrs verksamheten av ett antal verksamhetsmål – ledstjärnor. Dessa ledstjärnor har identi- fierats som extra viktiga för att uppnå det övergripande finansiella målet.

• Soliditeten ska årligen överstiga 25 %.

• Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %.

• Under perioden ska 2 500 nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %.

• Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kWh må- nadsbehov.

• En fortsatt positiv utveckling av verk- samhetsresultatet.

affärsprocess

(17)

Värdeskapande strategi 15 fokUs för verksamheten

Wallenstam förvaltar och utvecklar fastigheter i områden där människor vill bo och verka.

En kostnadseffektiv fastighetsförvalt- ning med en effektiv uthyrningsprocess tillsammans med en god soliditet ger en bra bas för verksamheten. Att arbeta nära kunden och förstå kundens behov är en förutsättning för att kunna leverera rätt lokal. Detta uppnås med hjälp av ett flexi- belt arbetssätt. En hög uthyrningsgrad ger möjlighet för organisationen att fokusera på förädling av fastigheter och kunders behov. Detta medför i förlängningen högre fas tighetsvärden.

Utöver en effektiv och kundanpassad förvaltning producerar Wallenstam även fastigheter. Produktionen består av bostä- der i attraktiva lägen till god kvalitet. Pro- duktionsprocessen är flexibel vilket gör att en marknadsanpassning snabbt kan ge nomföras vid en förändrad efterfrågan.

Wallenstam bygger i huvudsak hyresrätter men kan, när efterfrågan finns, även producera lägenheter för försäljning, i form av bostadsrätter eller ägarlägenheter. En viktig del i att uppnå de uppställda avkastningskraven är dels val av läge, dels en effektiv produktionsprocess. Wallenstams produktionsprocess möjliggör hyror som är mycket konkurrenskraftiga i jämförelse med andra nyproducerade bostäder i mot- svarande lägen.

För att säkerställa de externa målen har Wallenstam även interna nyckeltal som följs upp löpande. Några av de interna nyckeltalen är: uthyrningsgrad, driftkost nad per kvadratmeter, av kast-

Utfall Mål

Mål 2008 2012

Substansvärde per aktie, kr 176 > 300 Ledstjärnor

Soliditet, % 40 > 25

Uthyrningsgrad, % 96 > 95 Nya lägenheter, st 256 2 500 - Inflyttade, 60 st

- Under produktion, 196 st

Egen energiproduktion, % 10 100

ning på investeringar, överskottsgrad, administrations kostnadernas an del av om- sättningen i %, nöjdkundindex – NKI och nöjdmedarbetar index – NMI.

strategier för att nå målen

Wallenstams strategier för att nå målen omfattar de områden som är av väsentlig betydelse för Wallenstams verksamhet.

Organisationsstrategi

Wallenstams organisation utgår från kundens behov. Wallenstam driver verksamheten i affärsområden som har eget ansvar inom ramen för uppsatta mål. Spe- cialiserade staber stödjer affärsområdenas verksamhet.

Affärsstrategi

Affärsområdena ska arbeta utifrån hand- lingsplaner för köp, nyproduktion, fastighetsutveckling, produktutveckling, kund- vård samt fastighetsförsäljning.

Förvaltningsstrategi

Förvaltningsarbetet ska utgå från kundens behov. Wallenstam ska ha handlingspla- ner för att uppnå mål inom kvalitet, trygghet, socialt ansvar och ekonomi.

Hållbarhetsstrategi

Wallenstam ska verka för långsiktig håll- barhet för företag och människor. Hand- lingsplaner ska finnas för att minska mil- jöbelastningen. Wallenstam ska minska energiförbrukningen samt bli självförsör- jande på miljövänlig el genom egen produktion.

Personalstrategi

Wallenstam möter omvärldens krav genom att bolagets personal ska vara positiv, flexibel och kundorienterad. Wallenstam ska ständigt utveckla, utbilda och värna om bolagets personal.

Aktieägarstrategi

Wallenstam ska tillvarata aktieägarnas intresse genom att pröva samtliga på

marknaden relevanta aktierelaterade instrument för att inneha en för bolaget op- timal kapitalstruktur.

verksamhetspolicy och kärnvärden Wallenstams verksamhetspolicy styr verksamheten som kännetecknas av kundfo- kus och omsorg kring människa och miljö.

Genom engagerat och omdömesgillt age- rande strävar Wallenstam efter att uppnå långsiktigt hållbara kundrelationer. Uti- från samhällskraven skapas levande mil- jöer när fastigheter byggs eller byggs om.

Genom ett systematiskt arbete förbättrar vi oss ständigt.

Wallenstams kärnvärden är ledord för de grundläggande värderingar som ska ge- nomsyra verksamheten.

Wallenstams kärnvärden • Ansvar för utveckling

• Respekt för människa och miljö • Engagemang för boendet

varUmärket

Wallenstam har en lång historia i Göte- borg, Stockholm och Helsingborg och är ett välkänt varumärke. Wallenstams logotyp och grafiska profil förnyades under 2008 och bolagets trogna följeslagare sedan 1956, myran, har nu knutits ännu intimare till logotypen.

Varumärkesbyggande är en process som ständigt pågår. Ett starkt varumärke måste kontinuerligt fyllas med innehåll för att behålla sin styrka och attraktionskraft.

(18)

16 Organisation och medarbetare

organisation och medarbetare

”Vår inspiration är myrorna. De lyckas bygga fantastiska myrstackar och myrsam

hällen, tillsammans gör de underverk,” VD, Hans Wallenstam.

Wallenstam arbetar med kunden i fokus och verksamheten är organiserad i tre rö- relsegrenar; två fastighetsförvaltande affärs- områden, Bostad respektive Företag och en utvecklingsorganisation.

Ut veck lingsorganisationen ansvarar för nyproduktion och ombyggnation av fastigheter samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt och försäljning av för- nyelsebar el.

En administrativ organisation med specialistkompetens stöttar de affärsdri- vande enheterna.

lokal förankring

Wallenstams organisationsstruktur bygger på kundnärhet och lokal förankring.

Affärsområde Bostad är organiserat i tre geografiska regioner: Stockholm, Göte- borg och Helsingborg. Verksamheten in - om affärsområde Företag är koncentrerad till Göteborg. Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor ger goda möj- ligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på respektive marknad.

god kvalitet och service

För att erbjuda kunderna god tillgänglig- het och bästa möjliga service är Wallen- stams kundservicefunktion uppbyggd med

specialistkunskap inom respektive affärs- område. Fastighetsskötsel och underhåll av fastigheter är tjänster som upphandlas av externa leverantörer. För att säkerställa att kvaliteten på servicen hålls har Wal- lenstam utvecklat ett partnerkoncept för fas tighetsskötsel. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur man ska arbeta och uppträda gentemot hyresgästerna. Med Wallenstams logotype på bilar, kläder samt id-kort, skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna.

nöjda medarbetare

Wallenstam strävar efter att alla medarbetare ska känna stor delaktighet i företagets utveckling och erbjuder en öppen miljö i en organisation som är flexibel och snabb till beslut. För att stämma av hur det står till med trivsel, motivation och engagemang genomför Wallenstam regelbundet ett nöjdmedarbetarindex (NMI). Senaste undersökningen genomfördes 2008 och visade på hög arbetsglädje och stort engagemang.

jämställdhet och trivsel

Wallenstam eftersträvar en så jämn för- delning som möjligt mellan könen. Kvin- nor och män har samma förutsättningar för de olika tjänster som finns inom bolaget. Alla anställda har rätt att behandlas med respekt och med hänsyn till var och ens rättmätiga krav på integritet, oavsett kön och andra olikheter.

I företaget finns ett stort antal perso- ner som varit anställda under många år i ett flertal olika befattningar. Wallenstam har under de senaste åtta åren fördubblat antalet anställda. Störst ökning har skett inom Fastighetsutveckling och Energi.

Medel anställningstiden uppgår till sex år.

Utvecklar medarbetarna

Medarbetarsamtal genomförs årligen för att stödja personlig utveckling och att stämma av arbetssituationen i grupperna samt följa upp mål. I anslutning till dessa

FÖRETAG Förvaltning Hållbarhet Kundvård Uthyrning BOSTAD

Förvaltning Hållbarhet Kundvård Uthyrning

UTVECKLING Energi Ny- och ombyggnad

VD

STABSFUNKTIONER: Affärer, Ekonomi, Finans, IT, Juridik, Kommunikation, Kontorsservice, Personal, Säkerhet.

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180

2008 2007 2006 2005 2004

TOTALT ANTAL ANSTÄLLDA

Antal

20%

ANSTÄLLNINGSTID

23% 37%

20%

0-2 år 3-5 år 6-10 år 11- år

0 10 20 30 40 50 60

60-69 50-59 40-49 30-39 20-29

ÅLDERSFÖRDELNING

Antal

Ålder

Kvinnor Män

(19)

Organisation och medarbetare 17 samtal planeras också kompetensutveck-

ling för kommande år.

Wallenstams medarbetare deltar kontinuerligt i kompetenshöjande program som skapar utrymme för såväl individens som bolagets utveckling.

välmående medarbetare

Wallenstam är och vill vara ett friskt fö- retag. Sjukfrånvaron är låg och uppgick under året till knappt 2 %. Frisk och positiv personal är en förutsättning för engagemang, motivation och utveckling.

Medarbetarna har regelbundet möjlighet att genomgå en hälsobedömning i syfte att främja fortsatt välmående. Wallenstam stödjer också medarbetarnas friskvårdsak- tiviteter genom att subventionera inköp av träningskort och erbjuda fina träningslo- kaler på kontoren.

Den fysiska arbetsmiljön är mycket god. Samtliga kontor är nyligen ombygg- da och utrustade med moderna och ergo- nomiska arbetsplatser.

rekrytering

Wallenstam eftersträvar att vara en attrak- tiv arbetsgivare och försöker så långt det är möjligt bereda möjligheter till utveckling inom företaget. Ledig tjänst utlyses alltid först internt och vid nyrekryteringar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter.

Trots att Wallenstam har växt snabbt råder fortfarande det mindre företagets klimat, med personlig omtanke om medarbetarna.

namngivning av vindkraftverk

Från och med hösten 2008 namnger Wal- lenstam sina vindkraftsprojekt efter de medarbetare som har arbetat flest år i bolaget.

Namngivningen är ett bevis på upp- skattning och de medarbetare som hittills har fått vindkraftsprojekt namngivna efter sig har i snitt arbetat nästan 29 år i bolaget.

Hittills har sex vindkraftsprojekt fått nya namn.

incitamentsprogram

Wallenstam erbjöd under 2008 samtliga tillsvidareanställda att delta i ett syntetiskt optionsprogram som togs fram i samband med att Affärsplan 2012 fastställdes. Med det syntetiska optionsprogrammet strävar både personal och aktieägare mot samma mål. Intresset var mycket stort och 97 % av personalen deltar.

policies och kärnvärden

Vid utgången av 2008 fanns ett stort antal policies och riktlinjer som Wallenstam arbetar med för att fortlöpande sprida bolagets anda och värderingar bland medarbetarna. Alla anställda ska agera i enlighet med de kärnvärden som genomsyrar Wal- lenstam.

Wallenstams kärnvärden • Ansvar för utveckling

• Respekt för människa och miljö • Engagemang för boendet

arbetsprocesser

Wallenstam arbetar kontinuerligt med kart- läggning av processer. Dessa leder sedan till förbättringsförslag.

Under 2008 har bland andra processerna nedan analyserats:

• Bokslutsprocessen

• Budget- och prognosprocessen

• Förvärvsprocessen

• Värderingsprocessen

• Deklarationsprocessen

System för energiuppföljning har utveck- lats och tagits i bruk. Därutöver har investeringar gjorts i utbyggnad av datalagret för att skapa möjligheter att samman- koppla information från olika verksam- hetssystem.

Löpande utbyte av datorer och servrar har gjorts under året för att åstadkomma en säker och effektiv driftmiljö. Dessutom har en stor satsning på IT-säkerhet ge- nomförts.

0 10 20 30 40 50

El

Fastighetsutveckling Fastighetsförvaltning

Säkerhet Skatt Redovisning Administration

IT Personal Juridik Marknad

UTBILDNINGAR

Dagar

Under året har antalet utbildningsdagar uppgått till 230 st.

kvalitetssäkring

Hela koncernen präglas av kvalitetstän- kande inom alla verksamhetsgrenar. Nedan följer några exempel på kvalitetsarbete under året:

Kompetensutveckling

Under 2008 har anställda genomgått kurser inom bland annat byggledning, en- treprenadbesiktning, inköp, IT, juridik, kommunikation, redovisning och skatt.

NKI och åtgärdsplaner

Wallenstam genomför årliga kundunder- sökningar för att mäta hur hyresgästerna upplever kvaliteten. Resultaten ger värde- full återkoppling som resulterar i åtgärds- planer.

(20)

18 Organisation och medarbetare

Wallenstams senaste NMI visar på hög arbetsglädje och stort engagemang.

Kvalitetssäkrad förvaltning

Fastighetsskötseln upphandlas externt enligt ett väldefinierat koncept. För att kvalitetssäkra fastighetsskötseln ronderas samtliga fastigheter av Wallenstams för- valtare enligt ett rullande schema.

Effektiv administration

De senaste årens ökade krav på dokumen- tation med avseende på intern kontroll har resulterat i att de administrativa processerna analyserats och effektiviserats.

Detta har även medfört ökade möjligheter att säkerställa en god kvalitet i processerna avseende finansiell rapportering.

Forskning och utveckling

Wallenstam har under de senaste åren ge- nomfört ett omfattande utvecklingsarbete för att göra byggproduktionsprocessen kostnads- och energieffektiv.

Wallenstam följer även aktivt den forskning som bedrivs inom förnyelsebar energi. Under året har Wallenstam sat- sat på utveckling av elförsörjning genom bland annat vindkraft. Vidare har system för att kunna införa separata elmätare ut- vecklats.

(21)

19

metodiskt arbete för ett hållbart boende

Miljö och hållbarhetsfrågor är högt prio

riterade inom Wallenstam. Bolaget arbetar metodiskt för att minska miljöpåverkan till

sammans med sina hyresgäster. Sedan 2006 har Wallenstam varit godkänt för samtliga Roburs etikfonder.

Wallenstams hållbarhetsstrategi uttrycker att Wallenstam ska verka för långsiktig hållbarhet för företag och människor. I det dagliga arbetet kan Wallenstam, tillsammans med sina hyresgäster, göra stora och konkreta insatser för en minskad miljö- belastning.

Kretsloppstänkande är en naturlig och självklar del i Wallenstams bygg- och för valtningsprocess, liksom i det administrativa arbetet. Wallenstam letar hela tiden möjligheter för att bygga och arbeta mer hållbart. Organisationens håll- barhetssamordnare ser till att processer och projekt genomförs utifrån ett hållbart perspektiv.

Wallenstams hållbarhetsarbete och värderingar ligger väl i linje med FN:s uppförandekod Global Compact och dess tio principer.

målsättning med hållbarhetsarbetet Wallenstams målsättning är att verksamheten ska utvecklas och fastigheterna förvaltas utifrån minsta möjliga negativa miljöpåverkan. Utöver det ska ett etiskt för- hållningssätt prioriteras gentemot medarbetare, kunder, samarbetspartners och andra viktiga intressentgrupper.

organisation och styrning

VD och koncernledning har det yttersta ansvaret för Wallenstams hållbarhetsar- bete. I varje affärsområde och inom stabs- funktionen finns en hållbarhetssamordna- re som följer upp arbetet inom respektive område. Styrningen av hållbarhetsarbetet sker utifrån ett antal övergripande riktlinjer och policies inom arbetsmiljö, jämställdhet, hållbarhet, tjänstebilar och kommunikation. Arbetet med att kart-

lägga företagets miljö- och arbetsmiljö- påverkan samt de samhällskrav som om- ger verksamheten fortgår ständigt. Detta arbete medför en fördjupad medvetenhet bland medarbetarna och ger en gedigen grund för Wallenstams fortsatta hållbar- hetsarbete.

samhällspåverkan

Wallenstam tillhör de större fastighets- ägarna på de orter där bolaget är verksamt vilket i sin tur bidrar till en påtaglig sam- hällspåverkan. Wallenstam är också en relativt stor bostadsproducent som enga- gerar ett stort antal människor i samband med att nya fastigheter utvecklas. Ut- över att bygga och utveckla fastigheterna ser Wallenstam till hela samhällsbilden och tar aktivt ansvar för att utveckla hela områden utifrån ett stadsutvecklingsper- spektiv. Wal lenstam tillför förutom nya bostäder även arbetstillfällen. En fastighet om 100 lägenheter innebär att cirka 100 årsanställda får arbete.

För att bidra till ett hållbart samhälle har Wallenstam en konstruktiv och konti- nuerlig dialog om miljö- och hållbarhets- frågor med flertalet samarbetspartners, företagarföreningar och intresseorganisa- tioner.

miljöpåverkan

Wallenstams fastighetsförvaltning och ny byggnation drivs med utgångspunkt från att fastigheter påverkar miljön under hela sin livscykel. Därför tar Wallenstam hänsyn till både materialval och utförande i sin byggnation för att uppnå en långsik- tigt hållbar förvaltning.

Wallenstams miljöpåverkan kommer främst från fastigheternas energibehov.

Sedan ett antal år tillbaka pågår ett aktivt arbete för minskad miljöpåverkan; bland annat genom investeringar i förnyelsebar energi samt en tydlig målsättning gällande bolagets energieffektivisering.

Arbetet med energieffektivisering har resulterat i att energibehovet under 2008 har minskat, främst tack vare:

• Ett resurseffektivt byggande och förval- tande med individuell mätning av el och vatten som standard i all nybyggnation.

• Att Wallenstam i befintligt bestånd er satt fossila bränslen mot ny och mer miljövänlig teknik, byggt om ventilation, installerat vattensparprodukter och an- vänt spillvärmen.

• En engagerad och kunnig driftsorgani- sation som optimerar driften och på så sätt minskar energibehovet i fastigheterna.

miljörisker

Wallenstam undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i sina fastigheter så som exempelvis PCB och radon. Skulle eventuella miljörisker före- komma i fastigheterna upprättas hand- lingsplaner för att åtgärda detta.

miljömål

Wallenstam har utifrån bolagets energibehov valt att aktivt fokusera på energieffektivitet. Enligt energimyndigheten står fastigheter för cirka 40 % av energian- vändningen i Sverige. Den största delen av detta utgörs av energi för uppvärmning.

I affärsplan 2012 fokuserar Wallen- stam på att minska företagets miljö- påverkan genom följande miljömål:

• Att bli självförsörjande på förnyel- sebar energi genom investering i egna vindkraftverk.

• Att reducera bolagets totala energi- och vattenanvändning (värme, kyla, el och vatten) med 15 %.

• Att bygga energieffektivt med energi- smart teknik.

Metodiskt arbete för ett hållbart boende

(22)

20 Metodiskt arbete för ett hållbart boende

Vindkraftsprojekt tar tid. Och slutfasen kan liknas vid sista krystningen i en förlossning.

Där befinner sig Stentjärnåsen i Jämtland; ett 10 MW-projekt med 5 verk som Wallenstam varit mamma till från allra första början. I augusti 2008 togs första spadtaget, i maj-juni 2009 pla neras gjutning med påföljande leverans av verk i sep- tember samt planerad driftsättning i oktober. Med verken följer underhålls- och tillsynsjobb för boende i trakten. Stentjärnåsen är bara ett av många långt gångna Wallenstamprojekt. 2012 siktar Wallen stam på att vara självförsörjande på fönyelsebar el.

el för cirka 13 750 hUshåll från våra fem vindkraftverk vid stentjärnåsen.

(23)

Metodiskt arbete för ett hållbart boende 21

SjäLvförSörjande på förnyeLSebar eL

Wallenstam arbetar intensivt med att sä- kerställa koncernens energiförsörjning och energikostnad i framtiden. Målet är att koncernen vid utgången av 2012 ska vara helt självförsörjande på förnyelsebar el på månadsbasis. För att uppnå det och täcka koncernens samt kundernas behov krävs en elproduktion på 100 MW. Hittills har Wallenstam beslutat om investeringar i sammanlagt 22 vindkraftverk som gemensamt kan motsvara en elproduktion om nästan 40 MW. Utöver det har leveran- sen av ytterligare 29 vindkraftverk säkrats under kommande femårsperiod genom ett avtal med vindkraftsleverantören Ener- con. Eftersom efterfrågan på vindkraftverk överstiger utbudet, tryggar detta samarbete Wallenstams framtida vindkraftsatsning.

Sju vindkraftverk i drift

Wallenstam hade vid årsskiftet sju vindkraftverk i drift med en sammanlagd ka- pacitet om 10,1 MW vilket motsvarar det årliga energibehovet av hushållsel för cirka 14 000 lägenheter.

Långt framme i processen

Wallenstam är aktivt i beskrivnings- och tillståndsarbetet och har flera projekt som ligger långt framme i processen. Tidsaxeln från det att ett första layoutförslag görs till dess att rotorbladen börjar snurra kan vara

allt från 2-15 år. Några av de projekt som Wallenstam har under utredning är bland andra Lunnekullen i Tibro/Karlsborgs kommun, Bjälebo i Oskarshamns kommun och samarbetsprojektet med Vattenfall som omfattar ett stort offshoreprojekt om cirka 60-80 vindkraftverk i Hanöbukten utanför Åhus.

Under 2009 beräknas ytterligare sju vindkraftverk driftsättas.

Lönsam investering

Wallenstams vindkraftsatsning är en god och lönsam affär både för miljön och Wal- lenstam. Genom att både producera och konsumera el påverkas Wallenstam mindre av de prisfluktuationer som sker på marknaden. Wallenstams vindkraftsprojekt genererar en avkastning på minst 7 % år ett och minst 15 % under verkets ekono- miska livslängd. Denna offensiva satsning har möjliggjorts genom att Wallenstam har en lång erfarenhet av elhandel och har varit en aktör på elbörsen NordPool sedan 1999.

vindkraftsparker 2008

i drift effekt

Ann-Marie S. (Tängelsbol) 1,8 MW Birgitta L. (Västergården) 3,6 MW Bengt C. (Gategården, Kvänum) 1,8 MW

Dan C. (Rålanda) 0,8 MW

Susan H. (Hörby) 0,6 MW

Rose-Marie G. (Lyngby) 1,5 MW

Summa 10,1 MW

under byggnation effekt

Silkomhöjden 4,0 MW

Summa 4,0 MW

under projektering effekt

Middagsberget 6,0 MW

Rätans – Digerberget 10,0 MW

Stentjärnåsen 10,0 MW

Summa 26,0 MW

kommande projekt effekt

29 vindkraftverk 58 MW

vindkraftsprocess

(24)

22

minskad energi- och vattenanvändning med 15 %

Wallenstam har som mål att reducera bolagets totala energi- och vattenanvänd- ning (värme, kyla, el och vatten) med 15 % till och med 2012 utan negativ inverkan på miljön. Det innebär till exempel ett aktivt arbete med att ersätta allt fossilt bränsle för uppvärmning med mer miljövänlig teknik. Det innebär även att styr- och reg- lersystem uppdateras med modern teknik för att driftoptimera fastigheterna på ett ännu effektivare sätt.

energieffektiv byggnation

Wallenstam arbetar med lösningar som är långsiktigt lönsamma och samtidigt bra för miljön. Det innebär bland annat att Wallenstam bygger välbyggda hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kWh/kvm, vilket är strax under så kallade lågenergihus. I varje moment under- söks möjligheten att minimera företagets och kundernas energikonsumtion och bidra till ett hållbart boende i en levande stad.

Individuell mätning är standard

Sedan flera år arbetar Wallenstam kon- sekvent med att införa individuell el- och vattenmätning i all nybyggnation. I de fall det är möjligt genomförs installationer även vid ombyggnation. Det innebär att respektive hyresgäst debiteras utifrån den faktiska förbrukningen av el och vatten.

Förbrukningen sjunker vanligtvis med 20-25 % när hyresgästen själv betalar för sin egen förbrukning, ett stort framsteg ur miljösynpunkt som samtidigt ger ekono- miska besparingar.

Metodiskt arbete för ett hållbart boende

övriga prioriterade frågor

Utöver prioriterade åtgärder och mål uti- från hållbarhetsstrategin arbetar Wallen- stam även aktivt med hållbarhetsfokus när det gäller fastighetsförvärv, tjänstebilar, avfall etc. Wallenstam driver flera andra miljöprojekt, med utgångspunkten att de alltid ska vara affärsdrivna. Wallenstam ser det som sin uppgift som fastighets ägare att öka hyresgästernas medvetenhet om hur de kan bidra till ett hållbart boende.

Fastighetsförvärv

I samband med fastighetsförvärv har Wallenstam som rutin att undersöka fö- rekomsten av kemikalier och att se på tidigare samt nuvarande verksamheter i fastigheten för att få reda på eventuella miljörisker. Samtidigt görs en genomgång av fastighetens energiförbrukning, var på en åtgärdsplan tas fram för att minska fastighetens miljöpåverkan. Dessa kon- trollpunkter utgör underlag för en medve-

(25)

Metodiskt arbete för ett hållbart boende 23

0 50 100 150 200

2008 2007 2006 2005 2004

VÄRMEBEHOVET GRADDAGSKORRIGERAT

GWh

0 50 100 150 200

2008 2007 2006 2005 2004

VÄRMEBEHOVET TIDSKORRIGERAT

GWh

0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000

2008 2007 2006 2005 2004

VATTENANVÄNDNING

m³

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000

2008 2007 2006 2005 2004

FASTIGHETSEL TOTALT

MWh

98%

ENERGISLAG FÖR UPPVÄRMNING

1,5% 0,5%

Gas Fjärrvärme Olja 0

5 10 15

2008 2007

2006

ELPRODUKTION AV TOTALT EGET BEHOV PÅ MÅNADSBASIS

%

ten och effektiv fastighetsförvaltning. En utförlig miljöinformation bedöms också vara viktig för eventuella köpare, försäk- ringsbolag samt finansiärer.

Miljöklassade tjänstebilar

I samband med att nya tjänstebilsavtal tecknas ska bilarna vara miljöklassade enligt Miljöklass 2005. I Miljöklass 2005

ingår bilar med etanol-, gas- och/eller el- och hybriddrift. Från och med 2009 gäller för nya tjänstebilar att gränsen för utsläpp av koldioxid ska understiga 120 gr/km. Att köra miljövänligt är både kostnadseffektivt för Wallenstam och positivt för miljön.

Totalt har Wallenstam 59 tjänstebilar.

Minskat avfall

Wallenstam arbetar kontinuerligt med att minska den totala avfallsmängden från egen, hyresgästers, entreprenörers och le- verantörers verksamhet. Avfall som upp- står ska om möjligt omhändertas enligt kretsloppsprincipen. Wallenstam ser kontinuerligt över källsorteringsmöjligheter för så många hyresgäster som möjligt.