Tjänsteutlåtande
Kommunledningskontoret
2020-03-11 Rev. 2020-04-29
Sara Hultqvist Sidan 1 av 4
Besök Postadress Telefon växel Internet
Kontaktcenter 191 86 08-579 210 00 www.sollentuna.se
Aniaraplatsen 2 Sollentuna Dnr 2020/0116 KS-1 Diariekod: 209
Kommunstyrelsen
Ny strategisk inriktning för Väsjön
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår kommunstyrelsen besluta följande:
Kommunstyrelsen upphäver befintligt projektdirektiv för Väsjön.
Kommunstyrelsen noterar information om ny strategisk inriktning för utbyggnad av Väsjön.
Sammanfattning
Planeringen och utbyggnaden av Väsjön har pågått under en längre tid och har nu nått olika faser i de olika delområdena. Några delområden är ännu inte planlagda, i några pågår detaljplanering, inom Väsjö torg pågår
utbyggnad av gator och allmänna platser och i Södersätra pågår inflyttning.
Ett förändrat och mer osäkert marknadsläge i regionen har gjort att förutsättningarna för försäljning av bostäder i Väsjön har ändrats. Under 2019 gjordes därför en genomlysning av de olika projekten inom området.
Genomlysningen ledde till denna nya strategiska inriktning för utbyggnad av Väsjön som ersätter Projektdirektiv för Väsjön från 2017 (2016/0650 KS).
Den ursprungliga visionen för området om en småskalig, variationsrik och naturnära stadsdel med det aktiva livet i centrum ska kvarstå men med en ny strategisk inriktning som kan sammanfattas i följande punkter:
Justerad utbyggnadstakt
Balanserad ekonomi
Justerad markförsäljningsstrategi
Nytt huvudalternativ för kollektivtrafikförsörjning
Bakgrund
Utveckling av Väsjöområdet till ett framtida bostadsområde har länge diskuterats inom kommunen och nämndes redan under framtagandet av översiktsplanen 1988. Där konstaterades det att området behöver stora investeringar i VA-försörjning och att en helhetssyn behövde göras. År 2003 fick kommunledningskontoret i uppdrag att ta fram detaljplaner för
Tjänsteutlåtande
2020-03-11
Dnr 2020/0116 KS-1 Sidan 2 av 4
Norrsätra och Södersätra med utgångpunkt att bostadsproduktionen kunde påbörjas när Norrortsleden öppnades för trafik 2008.
I Väsjön planeras sammanlagt ca 4400 nya bostäder med varierad
bebyggelse i form av villor, parhus, radhus och lägenheter med blandade upplåtelseformer. I områdets norra delar finns ett verksamhetsområde avsett för lager, mindre industrier och kontor. Kommunen planerar även för skola, förskolor, äldreboende och annan social service. Området har planerats utifrån olika delområden som idag har nått olika faser. Några delområden är ännu inte planlagda, i några pågår detaljplanering, inom Väsjö torg pågår utbyggnad av gator och allmänna platser och i Södersätra pågår inflyttning.
En omfattande markanvisningstävling genomfördes för Väsjö torg under 2017 med stort intresse från byggaktörer som genererade höga prisanbud.
Kort därefter svängde konjunkturen och marknaden för bostäder blev mer osäker. Samtliga byggaktörer som lämnat anbud i Väsjö torg lämnade tillbaka anvisad mark till kommunen. Under 2019 har kommunen gjort en översikt av utvecklingen av Väsjön utifrån det förändrade marknadsläget och tagit fram ny strategi för kommande planering och utbyggnad. Strategin omfattar utbyggnadstakt, ekonomi, markförsäljningsstrategi och
kollektivtrafikförsörjning.
Utbyggnadstakt
Utgångspunkten har tidigare varit att bygga ut Väsjöområdet i hög takt för att kunna färdigställas till år 2032. Motivet för utbyggnadstakten var att balansera de höga initiala kostnaderna i projektet med mark- och
gatukostnadsintäkter. Antalet bostäder uppskattades till cirka 4 400, vilket skulle motsvara en genomsnittlig bostadsproduktion om drygt 300 bostäder per år fram till 2032. Under 2019 stod det klart att denna utbyggnadstakt var mycket optimistisk. En mer sannolik, men fortfarande hög, utbyggnadstakt kan vara cirka 150 bostäder per år. Betalningsviljan för marken var
dessutom betydligt lägre 2019 än vad som tidigare har kalkylerats i
projektet. Målsättningen om att intäkterna på sikt ska balansera kostnaderna ska kvarstå och inför varje beslut ska de ekonomiska konsekvenserna tydligt belysas.
Ekonomiska konsekvenser
Förutsättningarna för att balansera kostnader och intäkter över tid påverkas av utbyggnadsvolym och tidsplan. Istället för en fixering vid en sluttidpunkt för färdigställande 2032 bör tidsplanen spegla en trolig takt för
bostadsbyggande där intäkter och kostnader kommer löpande och balanseras så långt som möjligt i varje deletapp. Detta är en förutsättning för ett jämnt kassaflöde, men även för att kunna balansera kostnader och intäkter när exploateringen är genomförd. Med hänsyn till att det kommer att ta mycket lång tid innan Väsjöns alla olika delar är utbyggda är det vanskligt att bedöma projektets ekonomi mot ett scenario där allt är utbyggt. Styrning och ledning av projekten inom Väsjön har harmoniserats med övriga exploateringsprojekt inom Sollentuna kommun. Det tidigare stora
Tjänsteutlåtande
2020-03-11
Dnr 2020/0116 KS-1 Sidan 3 av 4
sammanhållna projektet är nu nedbrutet i ett antal delprojekt med separata budgetar och redovisning av utfall.
Ovanstående arbetssätt förutsätter att de tekniska beroendena mellan olika utbyggnadsetapper begränsas.
Markförsäljningsstrategi
De marknadsmässiga utmaningarna för Väsjön påverkar hur
markanvisningar och markförsäljningar bör genomföras. De tävlingar som har ägt rum i Väsjö torg har inte resulterat i tillträden och byggstart av bostadskvarteren. Formerna för markanvisningsprocesserna har därför setts över för att ge bättre förutsättningar för genomförande som uppfyller såväl rimliga ekonomiska villkor samt bidrar till att stadsbyggnadsvisionen för Väsjön uppfylls. Den fortsatta processen behöver därför vara öppen för ett större inslag av markbostäder och därmed en lägre exploateringsnivå på Väsjö torg än vad som hittills har antagits. För att upprätthålla en relativt hög utbyggnadstakt krävs en blandning av olika upplåtelseformer så som hyresbostäder, bostadsrätter och stadsradhus. Det gör att efterfrågan i området kan hållas hög över tid. En hög exploateringsnivå leder per automatik inte till högre markintäkter utan typen av bostäder har stor betydelse för betalningsviljan och kundgruppens betalningsförmåga. För att i största möjliga mån kunna säkerställa att en andel av bostäderna blir hyresrätter, och också förblir det över tid, ska de upplåtas med tomträtt.
Behovet av sociala bostäder ska säkerställas inom området.
En ytterligare förutsättning för att hålla efterfrågan av bostäder hög i Väsjön är att fokusera på mindre områden åt gången. Väsjön bör alltså byggas ut i etapper för att inte riskera att det blir konkurrens mellan de olika
delområdena. I nuläget prioriteras att bygga och befolka Väsjö torg,
färdigställa den pågående utbyggnaden i Södersätra samt påbörja ett mindre antal kvarter i Norra Väsjön. När Väsjö torg är under produktion kommer markförsäljning i Södra Väsjön att prioriteras samt fortsatt utbyggnad av Norra Väsjön. Västra Norrsätra och Norrsätra avvaktar planering tills vidare.
Kollektivtrafik
Huvudalternativet för kollektivtrafikförsörjning av Väsjöområdet har tidigare varit en linbana mellan Häggvik och Väsjön. Under 2019 genomfördes en åtgärdsvalsstudie som är en metod för att kommunen, regionen och Trafikverket ska få en gemensam bild av
kollektivtrafikförsörjningen för ett område. I denna studie framkom att det alternativ som var bäst ur både ett ekonomiskt och stadsbyggnadsmässigt perspektiv var busstrafik med hög turtäthet. Linbana kommer med andra ord inte vara kvar som ett alternativ för kollektivtrafiksförsörjning av
Väsjöområdet utan huvudalternativet i fortsatt planering är busstrafik.
Kommunstyrelsen godkände 2020-02-03 en avsiktsförklaring med Trafikverket och Region Stockholm kring ett åtgärdspaket kopplat till
Tjänsteutlåtande
2020-03-11
Dnr 2020/0116 KS-1 Sidan 4 av 4
förstärkt busstrafik till Väsjön och Edsberg, vilket ligger till grund för fortsatt planering.
Bilagor
Projektdirektiv Väsjön 2017-05-29
Per Törnvall Amanda Horwitz Anna Holm
Kommundirektör Samhällsbyggnadschef Samhällsplaneringschef
