Riktlinjer för bostadsförsörjning Ljusnarsbergs kommun 2016-2019

[919] LJUSNARSBERGS

~ KOMMUN

Sammanträdesdatum

ALLMÄNNA UTSKOTIET 2016-06-01

Justerandes sign.

Au§ 102

Riktlinjer för bostadsförsörjning Ljusnarsbergs kommun 2016-2019

Ärendebeskrivning

Allmänna utskottet beslutade vid sammanträde den 11 februari 2015 § 28 uppdra åt fastighetschef Jessica Eriksson utarbeta ett förslag till bostadsförsö1jningsplan för Ljusnarsbergs kommun.

Samtliga kommuner är enligt Lag (2000:1383) om kommunernas

bostadsförsö1jningsansvar, skyldiga att minst en gång under vaije mandatperiod anta riktlinjer för kommunens bostadsförsö1jning.

Fastighetschef Jessica Eriksson och kommunchef Bo Wallströmer har inkommit med förslag till bostadsförsö1jningsplan, "Riktlinjer för bostadsförsörjning Ljusnarsbergs kommun 2016-2019" daterat den 24 maj 2016.

Fastighetschef Jessica Eriksson föredrar ärendet.

Förslag

Fastighetschef Jessica Eriksson och kommunchef Bo Wallströmer föreslår allmänna utskottet föreslå kommunstyrelsen föreslå kommunfullmäktige anta föreliggande förslag till "Riktlinjer för bostadsförsö1jning Ljusnarsbergs kommun 2016-2019"

daterat den 24 maj 2016.

Allmänna utskottets beslut

Allmänna utskottet hänskjuter ärendet till kommunstyrelsen.

Utdragsbeslyrkande

ml LJUSNARSBERGS

~ KOMMUN

Tjänsteskrivelse 1 (1)

2016-05-24 Vårt diarienummer: 1(SOO!Jo/Q.Of(o-· Lj Jessica Eriksson, fastighetschef

0580-805 42

jessica.eriksson@ljusnarsberg.se

Allmänna utskottet Kommunstyrelsen Kommunfullmäktige

Riktlinjer för bostadsförsörjning Ljusnarsbergs kommun

Beslutsunderlag

Allmänna utskottets protokoll 2015-02-11, Dm. KS 033/2015.

Ärendet

Allmänna utskottet beslutade vidd sammanträde den 11 februari 2015 § 28 att uppdra åt undertecknad att utarbeta ett förslag till riktlinjer förbostadsförsörjning för Ljusnarsbergs kommun.

Alla kommuner är enligt lag (2000: 1383) om kommunernas bostadsförsö1jningsansvar, skyldiga att minst en gång under va1je mandatperiod anta riktlinjer för kommunens bostadsförsörjning.

Lagen ändrades från och med 1 januari 2014 för att förtydliga kommunernas ansvar för

bostadsförsö1jningen och att denna ska ske i ett regionalt perspektiv. Ändringarna innebär bland annat att vissa uppgifter alltid ska finnas med i riktlinjerna och att hänsyn ska tas till relevanta nationella och regionala mål, planer och program som är av betydelse för bostadsförsö1jningen.

Riktlinjerna ska samrådas med Länsstyrelsen och eventuellt andra berörda paiter och antas av kommunfullmäktige.

Förvaltningens förslag till beslut

1. Allmänna utskottet föreslår Kommunstyrelsen anta föreliggande förslag till Riktlinjer för bostadsförsö1jning för Ljusnarsbergs kommun 2016-2019, daterad 2016-05-24.

tuw~

Bo Wallströmer

Kommunchef

~e~~

\fstighetschef

f919l

1

LJUSNARSBERGS

~ KOMMUN

Riktlinjer för bostadsförsörjning Ljusnarsbergs kommun

2016-2019

Innehåll

Sammanfattning ... 1

1. Inledning ... 1

1.2 Bakgrund ... 1

1.2.1 Den bostadspolitiska gnmdtanken ... 2

1.2.2 Allmännyttan och miljonprogrammet ... 2

1.2.3 Bostadspolitik i förändring ... 3

1.3 Det kommunala bostadsförsörjningsansvaret.. ... 4

1.4 Mål ... 4

1.5 Syfte ... 4

1.6 Avgränsning ... , ... 4

2. Analys av bostadsmarknaden ... 5

2.1 Bostadsmarknaden i ett internationellt perspektiv ... 5

2.2 Bostadsmarknaden i ett nationellt perspektiv ... 5

2.3 Bostadsmarknaden i ett regionalt perspektiv ... 7

2.3.1 Regional översiktlig planering ... 7

2.3.2 RÖP och kommunal bostadsförsötjning ... 9

2.3.3 Regionala samarbeten för bostadsförsö1jningsplanering ... 9

2.4 Bostadsmarknaden i ett lokalt perspektiv ... 10

2.4.1 Utbud ... 10

3. Bedömning av framtida behov ... 13

3.1 Befolkningsutveckling ... 13 3.2 Efterfrågan ... 14

4. Mål för utveckling av den lokala bostadsmarknaden ... 15

4.1 Prioriterade åtgärder ... 16

5. Referenser ... 17

6. Bilaga 1 kommunkarta ... 18

Sammanfattning

Befolkningen i Ljusnarsbergs kommun har halverats sedan 1955. Stora delar av bostadsbeståndet har rivits och kommunen har tillsammans med bland annat Statens bostadsomvandling, SBO, vidtagit åtgärder för att minska utbudet och skapa balans på en svag bostadsmarknad. Under de tre senaste åren har dock befolkningen ökat i antal och kommunen står nu inför en ny situation med en ökad efterfrågan på bostäder och kö till flera bostadsområden. Den långsiktiga utvecklingen är dock mycket osäker varför kommunen sannolikt inte kommer att initiera någon nybyggnation av bostäder inom tidsramen för dessa riktlinjer. Istället kommer fokus att ligga på att modernisera och förbättra befintligt

bostadsbestånd inom den kommunala allmännyttan.

Samtidigt kommer det långsiktiga behovet av bostäder för den ökande andelen äldre i befolkningen att utredas. Det skulle kunna resultera i att vissa delar av beståndet

tillgänglighetsanpassas för att på så sätt frigöra attraktiva bostäder för unga och barnfamiljer som då kan etablera sig på bostadsmarknaden, så kallade positiva flyttkedjor. En grundlig revidering av kommunens översiktsplan pågår, vari den långsiktiga önskvärda utvecklingen av kommunen och dess bostadsmarknad kommer att fö1tydligas.

1. Inledning

I Sverige är alla människors rätt till en bostad en grundlagsstadgad rättighet, och det är det allmänna som särskilt ska trygga den rätten. ¹ Denna starka rättighet - och det allmännas lika starka skyldighet - har präglat den svenska bostadspolitiken under hela efterkrigstiden. Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande kvaliteter som påverkar såväl tillväxten som välfärden. Planeringen för att utveckla boendet är därför en viktig del av kommunernas strategiska arbete.

1.2 Bakgrund

Kommunens riktlinjer för bostadsförsörjning är fastställda som ett allmänintresse i plan-och bygglagen (2010:900) och bör visa vad kommunen vill med det befintliga bostadsbeståndet och önskad utveckling av den kommunala bostadsmarknaden över tid. Det är viktigt att alla kommuner, inte enbart kommuner med en ökande befolkning, har en strategi för hur boendet och bostadsbeståndet ska utvecklas i olika delar av kommunen. För att genomföra riktlinjerna är kommunernas verktyg framförallt:

• allmännyttiga bostadsbestånd

• kommunala bostadsförmedlingar

• kommunala hyresgarantier

• kommunal översikts-och detaljplanering

kommunalt markinnehav i kombination med en aktiv markpolitik D marköverlåtelse-och exploateringsavtal.

Att bostaden är en viktig faktor för den enskilda individens livskvalitet och hälsa fastsälls bland annat i rapporten Gör jämlikt - gör skillnad (SKL, 2013). Det finns också flera vetenskapliga undersökningar som påvisar viktiga kvalitetsaspekter i boendemiljön. Det är bland annat:

1 Regeringsformen 1 kap. 2§ 2 st.

•

•

•

•

•

närhet till kommunikationer, grönområden, idrottsanläggningar samt barnomsorg och skolor

tillgång till hälso- och sjukvård samt daglig service småskalig och varierande bostadsbebyggelse

blandning av bostäder, verksamheter och servicefunktioner tillgång till mötesplatse1²

Dessa aspekter är viktiga att ta hänsyn till både vid planering av nya bostadsområden och i bostadsförbättringsprogram.

2

1.2.1 Den bostadspolitiska grundtanken

Den bostadssociala utredningen från 1946 la grunden för och präglar fmifarande i hög grad den svenska bostadspolitiken. "Goda bostäder åt alla" blev det övergripande målet i samband med utredningen och ett viktigt inslag i den sociala välfärdspolitiken. Bostäder skulle erbjudas alla, inte bara till vissa speciella målgrupper³. I utredningen påpekades riskerna med att bygga bostäder som vänder sig till hushåll med lägre inkomster. Slutsatsen blev att det offentliga behövde ingripa på ett eller annat sätt för att få till stånd bostäder för denna kategori hushåll.

Utredningen slog fast att staten var den enda som kunde ta de stora risker som var nödvändiga för att nå de ambitiösa bostadspolitiska målen, men för att få anpassning till lokala

förhållanden när det gällde lokalisering och utformning så skulle det startas kommunala bostadsföretag för att genomföra de statliga ambitionerna⁴•

Efterkrigstiden och perioden fram till slutet av 1960-talet blev de allmännyttiga bostadsföretagens uppbyggnadsperiod. Tillsammans med statens ekonomiska stöd till bostadsbyggandet kom de allmännyttiga bostadsföretagen att bli huvudinstrumenten för genomförandet av den statliga bostadspolitiken.

1.2.2 Allmännyttan och miljonprogrammet

Under åren 1965 till 1974 byggdes det i Sverige som idag benämns miljonprogrammet. Över en miljon nya bostäder byggdes under perioden, men något program handlade det egentligen inte om. Ursprunget till uttrycket är den av Ernst Michanek myntade parollen "En miljon bostäder på tio år" som användes som mellanrubrik i SAP:s politiska handlingslinjer "Resultat och reformer" från 1964. Begreppet syftade till att visa att det fanns ett uttalat mål om att öka bostadsproduktionen och det kom att göras mer rationellt och industriellt än vad som tidigare varit fallet5• Drygt en tredjedel av bostäderna i miljonprogrammet producerades av de allmännyttiga bostadsbolagen. I Ljusnarsbergs kommun finns bostäder producerade under miljonprogramtiden i bostadsområdena Krokfors och Gärdet. När vakanser återigen började uppstå i de allmännyttiga bostadsbestånden under 1970-talets första hälft avtog också nyproduktionen. Allmännyttans uppdrag har efter miljonprogrammet varit mer inriktat på förvaltning än produktion.

2 Folkhälsomyndigheten (2010)

3 Boverket (2008)

4 SABO (2015)

5 Boverket (2014)

3

1.2.3 Bostadspolitik i förändring

Den första januari 2011 trädde en ny lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala

bostadsaktiebolag i kraft. Bakgrunden till den nya lagen var ett antal anmälningar av den svenska bostadsmarknaden till EU-kommissionen vilken slog fast att den svenska modellen med statliga subventioner till de allmännyttiga bostadsbolagen inte låg i linje med EUs konkurrenslagstiftning.

Lagen klargör kommunernas rätt att driva allmännyttiga bostadsaktiebolag men att det måste ske under sådana former att konkurrensen inte snedvrids. I lagen slås också fast att de allmännyttiga bostadsbolagen ska verka i ett allmännyttigt syfte men enligt affärsmässiga principer. I det allmännyttiga syftet ingår ett samhällsansvar och det är kommunen som ska klargöra avsikten med ägandet och vilken nytta det förväntas tillföra kommunen och dess invånare^6.

Efter att lagen infördes har en stor osäkerhet uppstått om allmännyttans framtida roll och hur allmännyttan kan kombinera samhällsansvar med kravet på affärsmässighet. Bransch- organisationen Sveriges allmänna bostadsaktiebolag, SABO, har med syfte att tydliggöra allmännyttans roll under två års tid finansierat ett forskningsprojekt som fått namnet Nyttan med allmännyttan. Forska11eamet har fått stöd från en referensgrupp med representanter för SABOs medlemsföretag, olika kommuner, Hyresgästföreningen och Sveriges Kommuner och Landsting, SKL. Projektet slutredovisades i september 2015.

I forskningen framträder bland annat bilden av ett Sverige där skillnaderna mellan starka och svaga bostadsmarknader ökar och där andelen hushåll med svag ekonomi blir allt större inom den kommunala allmännyttan. I forskningsrappo11en konstateras också att de utslag och praxis som EU-domstolen fattat efter den svenska utredningen, som låg till grund för den nya lagen, samtliga går i riktning mot att allmännyttans verksamhet inte faller under EU-rätten. Det konstateras vidare att frågan inte är juridiskt prövad och att det därmed måste anses vara öppet för fortsatta tolkningar och ställningstaganden. ⁷

Forskningsrapportens slutsats är att allmännyttans strävan att agera såväl affärsmässigt som samhällsnyttigt inte kan avfärdas som en juridisk fråga utan måste återföras till den politiska arenan. Allmännyttans handlingsutrymme är stort, trots kravet på affärsmässighet och det är i mångt och mycket upp till kommunerna och de lokala politikerna hur allmännyttan används.

Under kommande år står bostadsförsörjningen inför stora utmaningar i ett nationellt perspektiv i form av tilltagande bostadsbrist, ombyggnadsbehov av miljonprogrammet och städernas omvandling utifrån skärpta krav på social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet.⁸ Allmännyttans roll och förmåga avgörs inte utifrån snäva företagsekonomiska perspektiv utan av breda samhällspolitiska överväganden där betydelsen av att människor med olika bakgrund och olika levnadsvillkor möter varandra i vardagen även fortsättningsvis är en grundläggande utgångspunkt för en social bostadspolitik.⁹

6 SABO (2015)

7 Salonen (2015)

8 SABO (2015)

9 dito

4

1.3 Det kommunala bostadsförsörjningsansvaret

Alla kommuner är enligt lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, skyldiga att minst en gång under varje mandatperiod anta riktlinjer för kommunens bostadsförsörjning. Lagen ändrades från och med I januari 2014 för att fö1tydliga

kommunernas ansvar för bostadsförsötjningen och att denna ska ske i ett regionalt perspektiv.

Ändringarna innebär bland annat att vissa uppgifter alltid ska finnas med i riktlinjerna och att hänsyn ska tas till relevanta nationella och regionala mål, planer och program som är av betydelse för bostadsförsörjningen ^10. En annan ändring innebär att riktlinjerna ska revideras när förutsättningarna ändras även om det innebär att det blir oftare än en gång per

mandatperiod. Riktlinjerna ska samrådas med Länsstyrelsen och eventuellt andra berörda paiter och antas av kommunfullmäktige.

Riktlinjerna utgör ett planeringsverktyg för att kunna tillgodose befolkningens behov av bostäder idag och i framtiden. Riktlinjerna bör också uttrycka vilka ambitioner kommunen har med befintligt bostadsbestånd och hur en utveckling av beståndet kan komma att se ut.

Behöver nya bostäder byggas? I så fall; vilken typ av bostäder och va11 ska de byggas?

Behöver bostäder rivas? I så fall; i vilken omfattning och vait? Riktlinjerna bör bygga på en analys av bostadsmarknaden med hänsyn till befolkningsrnängd, demografisk sammansättning och struktur och vara kopplade till kommunens vision och mål. Riktlinjerna utgör också ett strategiskt planeringsunderlag för förvaltningen av kommunens bostadsbestånd och bidrar på så vis till att kommunens ekonomiska resurser nyttjas på ett effektivt sätt.

1.4Mål

Det övergripande målet med riktlinjerna för bostadsförsö1jning är att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Vilka mål som Ljusnarsbergs kommun har med bostadsförsörjningsplaneringen för att införliva dessa övergripande mål anges i stycke 4.1 1.5 Syfte

Syftet med den kommunala bostadsförsötjningen och dessa riktlinjer är att främja ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsö1jningen. Vidare är syftet att skapa en handlingsberedskap inför framtiden och en enighet kring önskad utveckling av bostadsmarknaden i kommunen.

1.6 Avgränsning

Kommunen styr inte ensidigt över utvecklingen på bostadsmarknaden varför hänsyn även måste tas till privata fastighetsägare och byggherrar. Kommunens roll är bland annat att kontinuerligt analysera läget på den lokala bostadsmarknaden och skapa förutsättningar för den önskade utvecklingen.

10 Boverket (2015)

5

2. Analys av bostadsmarknaden

För att kunna bedöma behovet av bostäder i kommunen behöver flera faktorer analyseras. Det handlar om faktorer som påverkar bostadsmarknaden, såsom infrastruktur och

kommunikationer, sysselsättning, flyttmönster och befolkningens demografiska

sammansättning. Många av faktorerna har kommunen ingen eller liten möjlighet att påverka varför en grundlig analys är viktig. I och med en ökad globalisering är det inte längre tillräckligt att analysera lokala, regionala eller ens nationella förhållanden. För att kunna planera den lokala bostadsmarknaden behöver även analyser och bedömningar av

internationella trender och mönster göras.

2.1 Bostadsmarknaden i ett internationellt perspektiv

På många platser i omvärlden pågår krig, förföljelse och förtryck av människor. Många flyr därför sina hemländer för att söka asyl i Europa. I Sverige är just nu antalet nyanlända asylsökanden historiskt högt. Under asylprocessen hänvisas dessa personer boende av Migrationsverket. Vart i Sverige de asylsökande hamnar beror på vait det finns tillgång på boplats. Situationen i omvärlden har stor betydelse även för de svenska kommunala bostadsmarknaderna. En stor fckväntad migration till Sverige ökar trycket på bostads- marknader även i kommuner som tidigare haft stora vakanser i bostadsbeståndet. Hur regering och riksdag beslutar att mottagandet av asylsökanden ska ske har stor inverkan på enskilda kommuner.

Arbetsförmedlingen ansvarar för att fastställa hur mottagandet av nyanlända ska fördelas över landet och Länsstyrelsen ska träffa överenskommelse om flyktingmottagande med länets kommuner. Utöver överenskomna antal sker också anhöriginvandring och egenbosättning.

År 2014 hade Örebro läns kommuner överenskommelser om mottagande av 835 flyktingar medan det faktiska antalet uppgick till 1 841 personer. Migrationsverket gör bedömningen att anhöriginvandringen och behovet av kommunmottagande kommer att öka de närmaste åren.

Det ställer krav på kommunernas bostadsförsöijning, kapacitet och beredskap, bland annat avseende behovet av stora och små lägenheter^11•

2.2 Bostadsmarknaden i ett nationellt perspektiv

De nationella flyttströmmarna har under senare år ändrat riktning. Från att tidigare ha gått från landsbygd till tätorter och städer är trenden numera att flyttströmmarna i huvudsak går mot storstadsområden ^12• I Sverige som helhet råder i dagsläget bostads brist. Eftersom

nyproduktionen av bostäder varit låg, egentligen sedan finanskrisen i början av 1990-talet, har bostadsproduktionen inte varit tillräcklig för att möta efterfrågan. Istället har städerna förtätats och människor bor allt trängre. Höga produktionskostnader och långa byggtider-och

processer är faktorer som begränsar bostads byggandet i ett nationellt perspektiv.

Nuvarande regeringen har lagt fast ett övergripande mål för bostadspolitiken som kan ses som en utgångspunkt för den bostadspolitiska diskussionen, även på kommunal nivå. Det

nationella målet för bostadspolitiken är en långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. I

11 Länsstyrelsen i Örebro län (2015)

12 Regional översiktlig planering, Örebro län

6

regeringens budgetförslag inför 2016 presenteras en rad åtgärder för att öka bostadsbyggandet med målet att 250 000 nya bostäder ska färdigställas fram till 2020.

Omkring 100 av landets 290 kommuner har dock under en längre tid präglats av en negativ befolkningstillväxt och svaga bostadsmarknader. Dessa marknader kännetecknas av inlåsningseffekter som tenderar att driva på urbaniseringstakten eftersom det inte finns tillgång till bra bostäder för yngre och barnfamiljer. Den äldre delen av befolkningen tenderar att bo kvar i sitt boende långt upp i ålder, då det saknas attraktiva alternativ att flytta till. I den mån nyproduktionen framöver kan attrahera morgondagens äldre, finns det goda chanser att frigöra bostäder som inte är så lämpliga att åldras i men som skulle utgöra prisvärda och attraktiva alternativ för till exempel barnfamiljer och ungdomar, så kallade positiva flyttkedjor. ¹³

Eftersom det är förenat med en större risk att bygga när det finns en osäkerhet kring långsiktig efterfrågan och hushållens betalningsförmåga-och vilja, finns ett naturligt hinder mot

nyproduktion på svaga bostadsmarknader med en minskande befolkning. Även lagkrav på marknadsmässiga värderingar av nyproducerade fastigheter motverkar nyproduktionen på dessa marknader. Fastighetsägaren kan tvingas göra en nedskrivning motsvarande omkring 20 procent av fastighetens värde omedelbart efter färdigställandet vilket i många fall innebär att nybyggnation är en direkt olönsam affär.

Den senaste tidens flyktingströmmar till Europa och Sverige har medfö1t att det plötsligt finns efterfrågan på bostäder även i kommuner som under långa tider haft stora vakanser i

bostadsbeståndet och där stora delar av beståndet tidigare rivits. Hur långvarig denna

efterfrågan är råder det dock en stor osäkerhet kring, liksom vilka åtgärder som bör vidtas för att säkra tillgången på bostäder i kommunerna.

Flera kommuner jämförbara med Ljusnarsbergs kommun sett till befolkningsmängd, uppger i den senaste bostadsmarknadsenkäten (2015) att det råder brist på bostäder vilket i många av dessa kommuner är en ny företeelse.

Merpaiien av landets kommuner uppger i samma enkät att det kommer att behöva byggas fler bostäder under de kommande fem åren. Problematiken för glesbygdskommuner är att

byggherrarna många gånger saknar incitament för att bygga nya bostäder. Bostadsmarknader på orter som präglas av negativ befolkningstillväxt och konsumenter med låg

betalningsförmåga lockar inte investerare, även om ett behov av nya bostäder finns. Läget drabbar grupper som äldre, unga och nyanlända, vars ekonomiska förutsättningar hindrar dem från att ta sig in på bostadsmarknaden eller att flytta vidare. ¹⁴

13 sou ^2015:85

14 dito

7

Läget på bostadsmarknaden i kommuner med färre än 25 000 invånare, januari år 2015

Antal kommuner 140

120

100 88 80

60

40

20

0 -

59

24

Kommunen som helhet

123

95

33 ₂₉

.

Centralort övriga delar

• Obalans, underskott Balans •Obalans.överskott

Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015, Boverket

43

Av diagrammet ovan kan utläsas att efterfrågan på bostäder generel It sett är störst i

centralorterna. 73 procent av de svarande kommunerna uppgav att det fanns ett underskott av bostäder i centralorterna. Endast 7 procent bedömde att det fanns ett överskott. 86 procent av de svarande kommunerna uppgav att bostadsmarknaden som helhet var i balans eller hade ett underskott av bostäder.

2.3 Bostadsmarknaden i ett regionalt perspektiv

Region Örebro län har antagit en regional utvecklingsstrategi, RUS, vilken har som ambition att utgöra en gemensam vägvisare för regionens framtidsarbete.¹⁵ Utvecklingsstrategin lyfter fram vad som behöver göras för att regionen ska utvecklas i önskvärd riktning. För att konkretisera strategin finns ett antal program och planer kopplade till densamma.

2.3.1 Regional översiktlig planering

En regional översiktlig planering, RÖP, har upprättat för att utgöra länken mellan kommunernas översiktsplanering och den regionala utvecklingsstrategin. Den regionala översiktliga planeringen visar hur den fysiska planeringen i kommunerna skulle kunna stödja genomförandet av strategin. I strategin finns ett antal mål och förslag som berör

bostadsmarknaden på ett eller annat sätt och som kommunen bör ta hänsyn till vid planering av den lokala bostadsförsötjningen. Den regionala översiktliga planeringen inkräktar inte på kommunens planmonopol utan ska ses som rekommendationer för den kommunala

planeringen.¹⁶ Den regionala översiktliga planeringen fokuserar på tre områden:

15 Regionförbundet Örebro (2011)

16 dito

Regionförstoring och hållbart pendlande

Hållbar tätortsutveckling och levande landsbygd Etableringslägen och transporter

2.3.1.1 Regionförstoring och hållbart pendlande

8

En trend i regionen, riket och i övriga Europa är att allt fler pendlar allt längre sträckor till och från sina arbeten. Det hänger ihop med en ökad efterfrågan på olika specialistkompetenser som kan vara svår att hitta i närområdet. Den ökade pendlingen drivs också fram av förbättrade kommunikationer. Om pendlingsmöjligheterna förbättras ökar individens möjligheter att själv välja boendemiljö och nivå på boendekostnad samtidigt som

arbetsgivarna får större tillgång på arbetskraft, vilket på sikt kan göra regionenen mer attraktiv för företagsetableringar. Förbättrade pendlingsmöjligheter utgör också en stor möjlighet för företag att kunna stanna kvar eller etablera sig även på mindre orter då tillgången på arbetskraft underlättas. Ljusnarsbergs kommun ingår i lokal arbetsmarknadsregion Ludvika där även Smedjebacken ingår. På kart bilden nedan ses pendlarsiffror för 2012. Det är i huvudsak till och från Ludvika och Lindesberg som arbetspendling sker, men även Örebro.

Eftersom den lokala arbetsmarknaden är begränsad är betydelsen av bra kollektivtrafikförbindelser av stor vikt för kommunens framtida utveckling.

17

Arbetspendling

Totalt, 201 2 Su mellan kommuner i

Örebro- Mälarregionen Antal personer

c::a...:a-...»

- ----

5 000

1 000 200

50 o Kommunhuvudort

2.3.1.2 Hållbar tätortsutveclding och levande landsbygd

Regionen är beroende av befolkningstillväxt för en hållbar utveckling. Befolkningen utgör arbetskraften och skapar underlag för skatteintäkter som finansierar offentlig verksamhet och samhällsservice. Livskvalitet och möjlighet till egen försö1jning är förutsättningar för att människor ska flytta till eller bo kvar i regionen. Den snabba urbaniseringen i Sverige

17 SCB, RAMS (2012)

påverkar också Örebroregionen. Örebro stad växer snabbt. De mindre städerna som ligger nära Örebro har också en stabil befolkningsökning medan de mindre städerna i utkanterna av regionen i många fall brottas med samma problematik; ungdomarna flyttar från kommunen och andelen äldre i befolkningen blir allt stö1Te. Det innebär att skatteunderlaget liksom förutsättningarna för kommunal service minskar.

2.3.1.3 Attraktiva lägen för nya företag och etableringar

I Örebroregionen är den offentliga sektorn stark och i samtliga kommuner är också kommunen den största arbetsgivaren. ¹⁸ En framtida arbetskraftförsörjning är viktig för att attrahera nya företagsetableringar och för att befintliga företag lätt ska kunna hitta rätt kompetenser för att diversifiera arbetsmarknaden.

2.3.2 RÖP och kommunal bostadsförsörjning

Mål kopplade till fokusområdena i den regionala översiktliga planeringen och som tangerar bostadsförsörjningsfrågan är:

Förtätning av befintlig bebyggelsen där det finns ett brett serviceutbud.

Ny bebyggelse bör planeras i stationsnära lägen för att underlätta arbetspendling.

Tillvarata möjligheten till attraktivt boende i strandnära lägen.

Planera för fler bostäder för äldre.

I Örebro län finns stora skillnader mellan de olika kommunernas bostadsmarknader. Tio av länets tolv kommuner angav per den I januari 2015 att det finns ett behov av fler bostäder under de kommande fem åren. Samtliga av dessa kommuner ansåg också att det finns ett behov av hyreslägenheter. Länsstyrelsen bedömer att de största utmaningarna för

bostadsmarknaden i länet är:

• att andelen personer över 65 år ökar

• att det är en stor inflyttning från utlandet

• att det råder brist på hyresrättslägenheter

Enligt den senaste bostadsmarknadsenkäten hade ingen av länets tolv kommuner planer på att minska allmännyttans bestånd genom försäljning under 2015.

2.3.3 Regionala samarbeten för bostadsförsörjningsplanering

För att utveckla och förbättra bostadsförsöijningsplaneringen i regionen som helhet har ett tillfälligt specifikt samverkansråd för länsövergripande bostadsförsörjningsplanering inrättats.

I rådet finns representanter från samtliga kommuner i länet och Region Örebro län. Rådet har till uppgift att:

initiera och samordna frågor inom verksamhetsområdet som är strategiska och viktiga.

samordna det regionala utvecklingsarbetet med det lokala utvecklingsarbetet.

18 Region Örebro län (2015)

9

vara ett forum för regional och kommunal omvärlds- och intressebevakning.

utarbeta en länsplan nedbruten per kommun avseende förväntat behov av äldrebostäder fram till år 2030.

Rådet kommer i första hand att existera fram till och med 2017. Därefter fattas beslut om rådet ska avvecklas eller fortsätta med sitt uppdrag¹⁹

2.4 Bostadsmarknaden i ett lokalt perspektiv

10

Ljusnarsbergs kommun har likt många andra kommuner i området, haft en långvarig

befolkningsminskning. Sedan 1955 har invånarantalet halverats. De senaste två åren har dock befolkningsmängden ökat något. Bostadsmarknaden präglas av de kännetecken som är karaktäristiska för svaga och vikande bostadsmarknader. Det har under lång tid funnits ett överskott på bostäder trots att stora delar av beståndet avvecklats, bland annat genom avtal med Bostadsakuten. Kommunens allmännyttiga bostadsbestånd har haft många outhyrda lägenheter under långa perioder och hyresrabatter infördes under en tid som ett led i att öka uthymingsgraden. Det finns en tröghet på bostadsmarknaden och den tidigare nämnda inlåsningseffekten, att äldre blir kvar i sina boenden länge eftersom det saknas attraktiva alternativ, är utbredd.

2.4.1 Utbud

Den lokala bostadsmarknaden i Ljusnarsbergs kommun utgörs av småhus, flerbostadshus, specialbostäder och övriga hustyper. I kommunens allmännyttiga bostads bestånd finns totalt 308 lägenheter, knappt 38 procent av hyresmarknaden och drygt 11 procent av det totala bostadsbeståndet i kommunen. Som referensvärde kan nämnas att allmännyttans del på bostadsmarknader i kommuner med mindre än 75 000 invånare i genomsnitt utgjorde 30,8 procent år 2012. Kommunen har således ett visst mått direktinflytande på bostadsmarknaden och har möjlighet att anpassa det egna beståndet utifrån önskad utveckling av den lokala bostadsmarknaden som helhet.

För att motverka inlåsningseffekterna på bostadsmarknaden kan, förutom nyproduktion, en lösning vara att tillgänglighetsanpassa delar av det befintliga bostadsbeståndet för att få igång positiva flyttkedjor. Avhängigt för om äldre ska välja att flytta från sina befintliga bostäder är att ett välanpassat boende kan erbjudas till rimlig hyresnivå. Under 2014 inrättades ett så kallat seniorboende, där den som fyllt 65 år har möjlighet att söka boende, av kommunen tillsammans med Statens bostadsomvandling, SBO. Ett befintligt flerbostadshus modell äldre omvandlades till 18 tillgänglighetsanpassade lägenheter. Efterfrågan på dessa lägenheter har varit måttlig vilket antas bero på den geografiska placeringen en bit från centrum i

kombination med förhållandevis höga hyror. I skrivande stund är dock samtliga 18 lägenheter uthyrda. Majoriteten av bostäderna i Ljusnarsbergs kommun finns i centralorten Kopparberg.

Det kommunala allmännyttiga beståndet har lägenheter i Kopparberg, Bångbro och Ställ dalen.

19 Region Örebro län (2015)

11

2.4.1.1 Hustyper och upplåtelseformer

Vid årsskiftet år 2014 fanns totalt 2 731 lägenheter i kommunen. Nedan anges antal bostäder i vatje kategori samt hur upplåtelseformen för dessa fördelas.

Antal småhus _{1 727}

Hyresrätt _{120 6,9%}

Bostadsrätt _{61 3,5%}

Äganderätt _{1546 89,5%}

Antal flerbostadshus ₇₈₃

Hyresrätt _{529 67,6%}

Bostadsrätt _{254 32,4%}

Äganderätt _{0 0,0%}

Antal specialbostäder ₁₂₉

Hyresrätt _{129 100,0%}

Bostasrätt _{0 0,0%}

Äganderätt _{0 0,0%}

Antal övriga hus ₉₂

Hyresrätt _{42 45,7%}

Bostadsrätt

so

Äganderätt

20 0 0,0%

Äganderätt återfinns endast i kategorin småhus. Det finns också förhållandevis många småhus som upplåts med hyresrätt. I kategorin flerbostadshus utgörs omkring två tredjedelar av hyresrätter och en tredjedel av bostadsrätter.

Specialbostäder benämns ibland också kategoribostäder. Kategorin specialbostad delas upp i specialbostad för äldre eller funktionshindrade, studentbostad och övrig specialbostad. Övrig specialbostad är bostäder som är varaktigt förbehållna vissa väl avgränsade grupper, avsedda för temporärt boende och hyrs ut med reducerat besittningsskydd Exempel på sådana övriga specialbostäder är elevhem och internat som inte räknas till studentbostäder. Som

specialbostad räknas inte seniorbostad eller så kallade 55+-boende.²¹

I Ljusnarsbergs kommun finns specialbostäder för äldre i kommunal regi. Dessa lägenheter ägs av en kooperativ hyresrättsförening som bildades av kommunen tillsammans med Riksbyggen ekonomisk förening under 20 I 0. Även specialbostäder för funktionshindrade finns i kommunal regi.

Sammanfattningsvis är utbudet av hustyper och upplåtelseformer väl fördelat på den lokala bostadsmarknaden. Det finns utöver dessa lägenheter även en förhållandevis stor mängd fritidshus i kommunen. Den 1 januari 2014 fanns totalt 1 099 fritidshus enligt

20 SCB 2014

21 Lantmäteriet (2015)

Fastighetstaxeringsregistret. Dessa kan under rätt förutsättningar utgöra potentiella framtida permanentboende som genererar skatteintäkter till kommunen.

2.4.1.2 Ägarkategorier

12

Allmännyttans andel av hyresmarknaden ligger något över genomsnittet för kommuner med mindre än 75 000 invånare. I övrigt återfinns både en stor bostadsrättsförening och så många som 97 olika fysiska personer som fastighetsägare till flerbostadshus i kommunen²²• Att så många fysiska personer äger flerbostadshus antas bero på de relativt låga fastighetspriserna.

Många har råd att förvärva ett flerbostadshus, kanske för att säkra tillgången till bostad för egen räkning, samtidigt som uthyrning kan utgöra en inkomstkälla. Även flera små aktiebolag återfinns som ägare till flerbostadshus i kommunen.

2.4.1.3 Lägenhetsstorlekar

I allmännyttans bestånd finns varierande lägenhetstyper och storlekar. Förutom sedvanliga flerbostadshus med flera lägenheter i en trappuppgång finns också ett antal lägenheter av radhuskaraktär med egen ingång och trädgård. De sistnämnda är populära och det finns en stor efterfrågan på denna typ av lägenheter.

Efterfrågan på lägenhets storlek varierar över tid men just nu syns en hög efterfrågan på små och stora lägenheter. Många stora barnfamiljer kommer till kommunen som asylsökande och tillgången till stora lägenheter med fyra rum och kök eller mer är liten.

2.4.1.4 Mark

Förutom befintliga bostäder finns byggrätter för friliggande småhus spridda inom Kopparbergs täto11. Även i Ställdalen finns ett antal lediga byggrätter för denna hustyp.

Efterfrågan på villatomter är liten och antalet lediga byggrätter anses i dagsläget vara tillräcklig. Kommunen har länge haft en förteckning över kommunala tomter för försäljning men intresset har varit lågt och bara några enstaka tomter har avyttrats de senaste åren. Det svala intresset för nyproduktion hänger ihop med de låga marknadsvärdena.

Produktionskostnaden överstiger i de allra flesta fall marknadspriset för ett nyproducerat hus i kommunen varför en sådan investering är förenad med stor risk.

Det finns inga byggrätter för flerfamiljshus inom Kopparbergs tätort. Nyproduktion av flerfamiljshus bedöms dock inte vara aktuellt inom den tid som dessa riktlinjer omfattar.

22 SCB (2014)

3. Bedömning av framtida behov

Lagen om kommunernas bostadsförsötjningsansvar tydliggör kommunens ansvar för den lokala bostadsmarknaden. Kommunen ska skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder. Kommunens egenägda allmännyttiga bostadsbestånd är ett verktyg för samhällsbyggnad och ger kommunen möjlighet att påverka bostadsmarknaden i önskad riktning. Att arbeta med samhällsnyttiga insatser och sociala investeringar är inte minst angeläget med tanke på de stora förändringar som sker i Sverige och vår omvärld.²³ 3.1 Befolkningsutveckling

13

Den långa trenden med befolkningsminskning bröts 2013 då befolkningen istället ökade med 27 personer. 2014 ökade befolkningen med 38 personer, främst tack vare ett positivt

flyttningsnetto från utlandet. Ökningen fortsatte även under 2015 då med 15 totalt personer.

8 000

7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1000

0

1980 1990

Folkmängd

2000 2015 2016 2025

Enligt en färsk befolkningsprognos (april 2016) från företaget Statisticon kommer invånarantalet att minska med totalt 248 personer eller 5,2 procent fram till år 2025.

2016 936 2 680 1368 4984

2017 933 2659 1390 4982 -2

2018 940 2 651 1400 4 991 9

2019 965 2652 1400 5007 16

2020 953 2 613 1415 4981 -26

2021 938 2572 1412 4 922 -59

2022 931 2 549 1400 4880 -42

2023 928 2 529 1400 4856 -24

2024 920 2 490 1399 4809 -48

2441 1395 4 736 -73

Denna prognos sträcker sig endast l O år framåt. Det beror på att det råder så pass stor osäkerhet kring den framtida utvecklingen att det inte bedöms som meningsfullt att göra

23 SABO (2015)

längre prognoser. Den stora osäkerheten är kopplad till det stora flyktingmottagandet och därmed utvecklingen i omvärlden vilken är ytterst svårbedömd.

14

Enligt prognosen ökar gruppen 65 år och äldre med 4 7 personer fram till 2020 för att därefter minska igen med 20 personer fram till år 2025. Totalt sett handlar det alltså om en ökning med 27 personer för gruppen som helhet fram till 2025. Utvecklingen för denna grnpp påverkas inte i nämnvätt av flyktingmottagandet varför prognosen bedöms som relativt säker.

Gruppen 80 år och äldre i antal och som total andel av befolkningen vilket kan antas medföra en ökad efterfrågan på bostäder anpassade för kvarboende i det egna hemmet även när vård- och omsorgsbehoven ökar. Det handlar om anpassningar i form av hiss, breda och tröskellösa dörröppningar, rymliga badrum och tillgänglighetsanpassade balkonger. Sådana anpassade boenden har flera fördelar. Förutom en ökad trygghet och komfort för de äldre kan de även bidra till effektivare hemtjänstinsatser och bättre arbetsmiljö för personal inom hemtjänst och hemsjukvård.

2016 1052 316

I

2018 1083 317

2019 1084 316

2020 _{1080 335}

[

2022 1033 367

2023 1019 380

2024 1007 392

2025 _{988 407}

3.2 Efterfrågan

Efterfrågan på bostäder i en kommun påverkas förutom av befolkningsmängden också av befolkningens demografiska sammansättning, invånarnas sysselsättningsgrad och

inkomstnivåer, priser på och utbud av olika typer av boenden, ränteutveckling,

skattesubventioner och pendlingsmöjligheter. Folkmängden i Ljusnarsbergs kommun har de senaste tre åren ökat. Efterfrågan på lägenheter inom allmännyttan är hög och rörligheten låg.

Det hänger ihop med den stora migrationen och att Ljusnarsbergs kommun är en av de kommuner i landet som relativt sett tar emot flest flyktingar. Tidigare har många lägenheter varit outhyrda i långa perioder. I dagsläget handlar det mest om tillfälliga vakanser som uppstår vid omflyttningar. Lägenheter med längre vakanser finns endast i ytterområdena Ställdalen och Bångbro. Det är kö till flera av bostadsområdena, i huvudsak de centralt belägna Krokfors, Sandbacken och Gästgivaren.

Den stora tillströmningen av asylsökande i landet påverkar efterfrågan på bostäder på kort sikt. Det finns dock en stor osäkerhet om de personer som beviljas uppehållstillstånd kommer att bo kvar i kommunen eller om de söker sig mot de större städerna där det finns en större chans att få arbete och möjligheter att studera. Bostadssituationen i landet, med stor brist på bostäder i storstadsregionerna, kan dock medföra att fler blir kvar i kommunen efter beslut om

uppehållstillstånd, en trend som redan kan skönjas inom de kommunala verksamheterna.

Eftersom händelseutvecklingen och därmed det långsiktiga behovet av fler bostäder i dagsläget är ytterst osäker bör kommunen avvakta med eventuella åtgärder till dess större säkerhet kring de långsiktiga behoven kan fastställas.

15

Under hösten 2015 genomfördes en webbenkät i samband med revideringen av kommunens översiktsplan. Ett antal frågor om boende ställdes. På frågan "Vilken eller vilka bostadstyper tycker du saknas i kommunen?" svarade 21 procent att de saknar seniorboende/

trygghetsboende. 29 procent saknar hyresrätter medan 38 procent uppgav att de inte saknar några bostadstyper alls. I fritextsvaren efterlystes bland annat små lägenheter i markplan och lägenheter, radhus/parhus/kedjehus med modern standard.

På frågan "Var i kommunen tycker du att det saknas bostäder?" svarade 55 procent att de tycker att det saknas bostäder i Kopparberg. 34 procent upplever inte att det saknas bostäder i kommunen. Bland fritextsvaren fanns bland annat kommentarer om att det saknas äldre-och handikappanpassade boenden i Kopparberg.

En annan fråga i enkäten handlade om vad som anses viktigt att ha i närheten av sin bostad.

Svarsalternativet "Bra kommunikationer/kollektivtrafik" var det som flest, drygt 67 procent, tyckte var viktigt. Övriga svarsalternativ som över 50 procent av de svarande tyckte var viktigt var "Sjukvård och vårdcentral" (59,71 %), "Handel" (58,97%), "Natur/grönområden"

(57,88%), "Arbete/arbetsplatser" (52,01 %) samt "Skola och barnomsorg" (51,28%).

4. Mål för utveckling av den lokala bostadsmarknaden

Kommunens vision för 2030 - att skapa den hållbara kommunen -är vägledande för all kommunal verksamhet, liksom för planeringen och utvecklingen av den lokala

bostadsmarknaden. Visionen konkretiseras i kommunens styrmodell där det antas att om kommunen visar öppenhet gentemot sina medlemmar, är en miljö att trivas i där människor kan mötas och uppleva saker tillsammans, premierar kunskap och kompetens och lyfter fram innovativa lösningar och entreprenörskap, så skapas en ekonomiskt, socialt, miljömässigt och hållbar kommun.

Kommunen gör bedömningen att nyproduktion i egen regi, i dagsläget då det råder en stor osäkerhet kring det långsiktiga behovet av bostäder i kommunen, skulle medföra en alltför stor finansiell risk. Därför ska den strategiska utvecklingen av det befintliga bostadsbeståndet inriktas på att:

• skapa trygga boendemiljöer som inbjuder till möten och social interaktion mellan människor

• genomföra projekt som bidrar till ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet i boendeperspektivet

• vid strukturella förändringar i det befintliga beståndet fokusera på de centrala och stationsnära områdena med närhet till befintlig

samhällsservice

• öka möjligheterna till delaktighet och medbestämmande i utvecklingen av det befintliga bostadsbeståndet

• utreda förutsättningarna för och behovet av senior- och/eller trygghetsbostäder i kommunen

Dessutom ska kommunen kunna erbjuda attraktiva tomter i sjönära lägen och aktivt delta i nätverk med andra aktörer på bostadsmarknaden.

4.1 Prioriterade åtgärder

För att tillgodose behoven av bra bostäder för äldre och på så sätt bidra till att få igång positiva flyttkedjor på den lokala bostadsmarknaden bör etablering av ytterligare ett senior- och/eller trygghetsboende utredas. Detta hänger också samman med tankarna om att sammanföra hela kommunens grundskoleverksamhet vid Kyrkbacksskolans område.

Avhängigt för den ekonomiska kalkylen kopplat till detta beslut är alternativ användning av gamla Garhytteskolan. Det första alternativet bör vara att se över möjligheten att inrätta ett tillgänglighetsanpassat boende för äldre.

16

Krokfors är den kommunala allmännyttans största bostadsområde med 72 lägenheter.

Området uppfördes under miljonprogrameran och är i mycket stort behov av genomgripande renovering. En komplett utredning av möjliga alternativ för bostadsområdet Krokfors inklusive ekonomiska konsekvenser bör upprättas under 2016.

I området Riggards äger kommunen fem parhus med totalt tio tvårumslägenheter. Dessa har, med undantag för tre lägenheter, tomställts på grund av en planerad rivning. Kommunen har tidigare sett över möjligheten till en ändring av detaljplanen för området för att kunna tillhandahålla attraktiva villatomter. Kraven på olika utredningar kopplade till en sådan förändring av detaljplanen medförde dock att processen bedömdes bli alltför kostsam och projektet avbröts. Istället har kommunen beslutat inrätta ett så kallat stödboende för

ensam.kommande flyktingungdomar i området. Kommunen bör dock ha en klar föreställning om önskad utveckling av området om behovet av ett stödboende skulle upphöra.

Befintlig detaljplan för området medger endast rad-och kedjehus i en våning. Nyproduktion av denna bebyggelsetyp bedöms i dagsläget inte som ekonomiskt genomförbar varför det långsiktiga alternativet för den befintliga bebyggelsen istället bör utredas. Området är naturskönt och relativt centralt beläget med potential att på sikt kunna införlivas i allmännyttans uthyrningsbestånd. Eftersom lägenheterna ligger i markplan kan de tänkas utgöra ett attraktivt alternativ för äldre som kan sälja sin villa till fö1mån för ett mer bekvämt och tillgänglighetsanpassat boende. Ett fullständigt beslutsunderlag med ekonomiska kalkyler och konsekvensbeskrivningar av tänkta åtgärder bör upprättas för ändamålet.

Vid en eventuell framtida ökad efterfrågan på bostäder och då behoven bedöms vara

långsiktiga kan planändringar komma att behöva genomföras eftersom det i dagsläget saknas utrymme i befintliga detaljplaner för byggnation av flerbostadshus. Principen vid eventuell nyproduktion bör vara en förtätning av bebyggelse i lägen med närhet till resecentrum och till Kopparbergs absoluta centrum med kommunens strakaste serviceutbud. Vid en eventuell nyproduktion bör hänsyn tas till befintliga beståndet för att om möjligt komplettera detta i fråga om lägenhetsstorlekar och hustyper.

17

5. Referenser

Internet

http://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/stadsutveckling/miljonprogrammet/

http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START BO BOO I 04/BOO I 04103/tabl e/table ViewLayout l/?rxid=a6093a71-aeb8-4486-878b-567 I e9 I 7f83c

http://wwv1.sabo.se/kunskapsomraden/boendefragor/nyttanmedallmannyttan/Sidor/clefault.asp

http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START BE BEO I O I BEO I O I A/Folk mangdNov/table/tableViewLayout 1/?rxicl=c368d049-30tb-4091-af5a-dc792fill0017

Litteratur

Nyttan med allmännyttan, Boverket (2008)

Nyttan med allmännyttan-en sammanfattning, SABO (2015)

Statistikdatabasen, SCB "Antal lägenheter efter region, hus typ och år" (2014) Salonen, Tapio m.fl., Nyttan med allmännyttan, Li ber (2015)

18

6. Bilaga 1 kommunkarta

/ stä1tda1i

FfnnhyllaJI

~

,1 I

KopparJ>erg

Honl!agen