P L A N - O C H G E N O M F Ö R A N D E B E S K R I V N I N G
2010-06-01 Samrådshandling
Dnr: 10BMN244
Handläggare: Henry Grew
Sörby Urfjäll 28:4 mfl
Detaljplan för kontor med utbildningslokaler mm Gävle kommun, Gävleborgs län
Samrådstid: 7 juni – 27 augusti 227010
Handlingar
Plankarta med bestämmelser Plan- och genomförandebeskrivning Grundkarta
Fastighetsförteckning
PLANBESKRIVNING
Planens syfte och huvuddrag
Sedan 2003 finns John Bauer-gymnasiet i lokaler i verksamhetsområdet Sörby Urfjäll. Skolan har under denna tid haft tillfälliga bygglov och vill nu pröva om detaljplanen kan ändras och därmed ge utbildningsverksamheten permanent bygglov.
För gymnasiets del är lokaliseringen nära företag en del av utbildningens inrikt- ning där bl a mentorskap, praktik, skolarbeten, föreläsare och studiebesök är viktiga inslag.
Detaljplanen möjliggör användning för kontor med utbildningslokaler (ej grund- skola), kontor, småindustri samt inomhusidrott.
Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB
Planområdet angränsar till riksintressen för kommunikationer. Järnvägen Ost- kustbanan angränsar i sydväst och Österbågen angränsar i nordväst. Dessa på- verkas inte av detaljplanen.
Plandata
Lägesbestämning
Planområdet är lokaliserat i industriområdet Sörby Urfjäll, ca 3 km från Gävle centrum och omfattar fastigheterna Sörby Urfjäll 28:4, 28:7, 28:8, 28:9 och 24:1.
Areal
Planområdet omfattar drygt 5 hektar.
Markägoförhållanden
Sörby Urfjäll 28:4 (fd Björnkläder), 28:8 (GTC) och 28:9 ägs av Gavlefastighe- ter AB.
Sörby Urfjäll 28:7 (Kraftsportens Hus) ägs av Gävle kommun och förvaltas av Gavlefastigheter AB.
Sörby Urfjäll 28:9 (gc-vägen) ägs av Gävle kommun.
Tidigare ställningstaganden
Översiktliga planer
Enligt Översiktsplan Gävle stad, som antagits av kommunfullmäktige 27 april 2009, kan befintlig markanvändning kan fortgå.
Program för detaljplan
Ett program för detaljplan har antagits av Kommunstyrelsen den 18 maj 2010.
Den ligger som grund för arbetet med detaljplanen. Samrådsversionen av pro- grammet redovisar två alternativ där skola kan fortsätta finnas i området, och ett alternativ där det inte är lämpligt med skola. Då Sörby Urfjäll är ett renodlat industriområde saknas mycket av de fysiska åtgärder som behövs för att fungera även för skolverksamhet, till exempel trafikanslutningar för oskyddade trafikan- ter, bullerskydd, säkerhetsavstånd och trivsam utemiljö.
Det antagna programmet föreslår användningen kontor med utbildningslokaler – inte grundskola, småindustri och idrottsverksamhet. Motivet är att området inte är lämplig för all slags skolverksamhet.
Detaljplanen är förenlig med programmet.
Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden
Detaljplanerna för aktuella fastigheter är från 1969 och 1989 (Se vidare 7:69 med aktnummer 2180-10201 och 14:89 , P1989:172). Detaljplanerna medger bebyggelse för industriändamål i två våningar (max höjd 7,6 meter). Detaljpla- nen 7:69 som täcker Sörby-Urfjäll 28:4 och 28:9 anger ingen begränsning på exploateringsyta och medger även bostäder nödvändiga för tillsyn och bevak- ning av området. Detaljplanen 14:89 som täcker GTC och Kraftsportens hus begränsar exploateringsytan till max 40% av fastigheten och anger gång- och cykelväg fram till korsningen mellan Utmarksvägen och Växelgatan.
För Kraftsportens Hus finns ett permanent bygglov som strider mot plan.
Vision 2025
Planen stöder Vision 2025 genom att stimulera kompetens och entreprenörskap.
Miljökonsekvensbeskrivning
Området ska kunna användas för kontor med utbildningslokaler, småindustri och inomhusidrott. Användningen kommer inte att ha betydande påverkan på om- givningen jämfört med dagsläget, men kringliggande verksamheter och indu- strimiljön kan ha en negativ inverkan på verksamheterna i planområdet.
Enligt planprogrammet/översiktliga utredningen som antogs av Kommunstyrel- sen 18 maj 2010 krävs ingen miljökonsekvensbeskrivning, men trots detta kom- mer en miljökonsekvensbeskrivning att tas fram till utställningsskedet.
Förutsättningar och förändringar
Natur och kulturmiljö
Någon värdefull natur finns inte inom området men en halv hektar stor vildvux- en grönyta finns intill järnvägen. Någon värdefull kulturmiljö finns inte inom området.
Vid eventuell utbyggnad av fd Björnkläder-huset kommer grönytan att tas i an- språk för vändplan för lastbilar.
Befintlig bebyggelse
Planområdet gränsar mot industriområden. Verksamhet i grannhus och grannfas- tigheter är av många olika typer och inbegriper både kontor, silo, paketering, tillverkning och lagring. Omkringliggande detaljplaner tillåter industri.
Figur 1: Planområdet
Figur 2: Verksamheter runt planområdet Figur 3: Illustration av planförslaget
Ny bebyggelse
Norra delen av området planläggs för kontor med utbildningslokaler (ej grundskola) och inomhusid- rott, medan den södra delen plan- läggs för småindustri och kontor.
Indelningen mellan användnings- områdena går genom byggnaden fd Björnkläder (Sörby-Urfjäll 28:4) utmed en brandvägg (se figur 3). Detta innebär att:
• Entresolplan: Kontor med utbildningslokaler får inte förekomma i rummen i nordvästra de- len av byggnaden, A- delen. Verksamheten i område B måste vara för- enligt med kontor med utbildningslokaler.
• Bottenplan: Verksamhe- ten i område C måste vara förenligt med an- vändningen kontor med utbildningslokaler.
• Källarplan: Alla lokaler på källarplan måste vara förenliga med använd- ningen kontor med ut- bildningslokaler
För att minska eventuellt buller från betongfabriken (Sörby- Urfjäll 28:1) söder om planområ- det ska norra delen av planområ- det avskärmas genom byggnad eller plank (lägsta höjd 4 meter).
Öppning får anordnas för person- bilar, se Figur 7 på sid 11.
A
B
C
C
C
Figur 4: Användningsindelning av byggnaden fd Björnkläder
Byggnaden fd Björnkläder (Sörby-Urfjäll 28:4) får utökad byggrätt i två våning- ar mot sydväst på fastigheten Sörby-Urfjäll 28:9. Ett 30 meters skyddsavstånd för farligt gods samt utrymme för eventuella räddningsinsatser krävs till järnvä- gen. Plats måste finnas
för en vändplan för lastbilar.
Även Kraftsportens hus kan kompletteras med utökad byggrätt söder om befintlig byggnad.
Ny byggrätt kan byggas i två våningar, men inte närmare än 30 meter till järnvägsspåret.
En skolgård anläggs mellan GTC hallens
flyglar och Kraftsportens hus. Detta bidrar till en bullerskyddad och trafiksäker utomhusmiljö för eleverna.
Gator och trafik
Trafikanslutningarna till området är relativt goda med kopplingar till Österbå- gen, riksväg 76 och Upplandsleden. Sörby Urfjäll är också ett av få industriom- råden i Gävle som har järnvägsspår in i området även om dessa utnyttjas exten- sivt i dagsläget. Sörby Urfjäll är uppbyggt som ett renodlat industriområde och har därmed en utformning som är anpassad för tung trafik, många trafikrörelser och stora ytor och utrymmen för trafik. Området saknar till exempel gång- och cykelbanor, bullerskydd, m.m.
De bebyggda fastigheterna inom planområdet har utfart på Utmarksvägen.
Gator
I dagsläget har Österbågen en trafikmängd på ca 18 000 fordon per dygn. En relativt stor andel av trafiken är tung trafik.
En cirkulationsplats i korsningen Österbågen/Utmarksvägen är planlagd och budgeterad av Tekniska Kontoret. Cirkulationsplatsen blir troligtvis ett medfi- nansieringsprojekt. Planerad byggstart är under 2012.
Figur 5: En uteplats anläggs mellan flyglarna på GTC hallen
Den tunga trafiken till de lokaler som i dags- läget används av Backman Info ska styras till vägen i söd- ra delen av planområ- det där det kommer att
byggas en vändplan. För att förhindra att lastbilarna vänder på Utmarksvägen och backar in till Backman Info, och därmed utgör en trafikfara, ska eventuella lasthus utformas så att de endast kan angöras västerifrån (se figur 5).
Personbilar ska inte kunna köra mellan GTC hallen och Kraftsportens hus fram till parkeringsplatsen i norra delen av planområdet. Trafiken ska styras öster om GTC-hallen p.g.a. bättre utomhusmiljö och kommunikation mellan byggnaderna för oskyddade trafikanter.
Hållplatser finns utmed Österbågen på var sida om korsningen. Den östergående bussen stannar väster om korsningen och den västergående stannar på den östra sidan om korsningen. För två busslinjer finns hållplats alldeles utanför skol- byggnaden på Utmarksvägen.
Kollektivtrafik
Eventuellt kan en ny bussgata mellan Österbågen och Upplandsleden byggas som kan innebära ny busshållplats på Utmarksvägen, men det är i dagsläget oklart.
Det saknas gång- och cy- kelvägar inne på Sörby Urfjäll och fotgängare är hänvisade till ett fåtal trot- toarer och cyklister är hän- visade till att köra på gatan.
Gång- och cykelväg
Utmed Österbågen finns gång- och cykelbana på den norra sidan och för att ta
sig över till utbildningslo- Figur 7: Utmarksvägen mot Växelgatan Figur 6: Exempel på utformning av lasthus
kalerna finns övergångsställen vid den ljusreglerade korsningen Utmarksvä- gen/Växelgatan. Mycket trafikfarligt genande över Österbågen sker av både fotgängare, cyklister och mopedister.
En gång- och cykelväg planeras fram till den befintliga gc-vägen i korsningen Utmarksvägen/Växelgatan. Den finns med i Gävle kommuns Cykelplan, och har prioritetsklass II.
På fastigheterna Sörby Urfjäll 28:7 och 28:8 finns det ca 100 parkeringsplatser vardera. På Sörby Urfjäll 28:4 (John Bauer) finns det ca 40 parkeringsplatser i dagsläget.
Parkering
Vid eventuell utbyggnad av Kraftsportens hus och fd Björnkläder kommer flera parkeringsplatser att försvinna. Parkeringsbehovet bedöms vara tillgodosett även vid eventuell utbyggnad.
Det kommer att behövas ett mitt- räcke från tågbron till övergångs- ställen vid korsningen Österbå- gen/Växelgatan för att undvika genande över Österbågen där övergångsställen saknas.
Övrigt
Det finns en öppning i staketet mot Österbågen där flera perso- ner tar sig igenom till busshåll- platser eller genar över Österbå- gen. Det ska inte vara möjligt att ta sig igenom staketet.
Störningar
Vid tillbyggnad av Kraftsportens hus och nybyggnad på fastigheten Sörby Ur- fjäll 28:9, ska en riskutredning redovisas till Bygg & Miljö och Räddningstjäns- ten. Riskutredningen ska redovisa vilka verksamheter som kan lokaliseras i om- rådet, vilka åtgärder som ska vidtas för att minska risken för skador på männi- skor och byggnader vid en olycka med farligt gods, samt hur ett sådant skydd ska vara utformat. Underlaget ska utgöras av aktuellt data från Trafikverket.
Figur 8: Österbågen utmed planområdet
Räddningstjänsten och Bygg & Miljö ska godkänna de föreslagna skyddsåtgär- derna innan bygglov kan beviljas.
Trafikverket har ansvar för att det finns ett staket mot järnvägen, som hindrar gående att passera spåren.
Åtgärder mot buller i undervisningslokalerna ska innebära ett tvång att uppföra endera bulleravskärmning via plank eller via en ny byggnad på fastigheten Sörby Urfjäll 28:4. Se bestämmelse i plankartan.
Ventilationsanläggningar på nya lokaler för undervisning bör placeras så att intag av luft inte sker från fasaden som vetter mot gata.
Möjligheter bör finnas för elever och anställda att vistas utomhus i icke bullran- de miljö. Detta tillgodoses genom en uteplats mellan GTC hallen flyglar.
Teknisk försörjning
70 kV kraftledning finns väster mot järnvägen.
I dagsläget går dagvattnet direkt ut i Järvstabäcken. Dagvattenlösning för nya och tillbyggda lokaler ska anmälas enligt miljöbalken innan bygglov kan medde- las. Kommunens dagvattenpolicy från 2004 ska följas. Det innebär att dagvatten ska tas om hand och vid behov renas inom den egna tomten före utsläpp till reci- pient. Vi projektering av nya byggnader ska utredning visa dagvattenlösning. En 30 meter bred yta mot järnvägsspåret ska lämnas obebyggd. Denna yta kan an- vändas för dagvattenhantering.
Fastigheterna kan anslutas till fjärr- värmenätet.
Infartsvägen mellan Utmarksvägen och nätstationen ska vara tillgänglig för all- männa underjordis- ka ledningar.
Figur 9: Underjordiska ledningar (blå= el, grön= fiber till bredband)
Konsekvenser
Barn
Både Kraftsportens hus och John Bauer Gymnasiet används av barn och ungdo- mar i dagsläget. För övrigt är Sörby-Urfjäll ett renodlat industriområde. Ostkust- banan, Österbågen och den tunga trafiken utgör faror för de barn som rör sig i området. Det finns en trottoar utmed Utmarksvägen mot korsningen till Växelga- tan, men några genar över både Österbågen och järnvägen för att ta sig till och från området. En gång- och cykelväg gör det säkrare att ta sig till och från områ- det.
En bullerskyddad uteplats mellan GTC hallens flyglar föreslås för att eleverna på John Bauer ska ha en skyddad utemiljö.
Trafiksäkerhet
En gång- och cykelväg till Växelgatan, ett staket mellan körfälten på Österbågen och en separat gata för den tunga trafiken är åtgärder som föreslås för att öka trafiksäkerheten för fotgängare och cyklister. Busshållplatsen vid fd Björnkläder finns kvar på fastigheten.
Tillgänglighet
Tillgängligheten till området ökar i och med den föreslagna gång- och cykelvä- gen. En busshållplats för två busslinjer finns kvar på Sörby-Urfjäll 28:4.
Trygghet
Sörby-Urfjäll är ett industriområde som inte används efter arbetstid, vilket gör att det kan upplevas otryggt övriga tider. Bristen på trottoarer gör att fotgängare kan känna sig otrygga i området.
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Organisatoriska frågor
Tidplan
Detaljplanen upprättas med normalt planförfarande och beräknas antas under fjärde kvartalet 2010.
Preliminär tidplan
Samråd juni-augusti 2010 Utställning september 2010 Antagande november 2010
Utbyggnad av cirkulationsplats: 2012
Genomförandetid
Detaljplanens genomförandetid är 15 år från den dagen planen vinner laga kraft.
Ansvarsfördelning Huvudmannaskap
Gavlefastigheter AB ansvarar för utbyggnad av fd Björnkläder och fastighetsre- glering i samband med utbyggnad.
Gävle kommun äger fastigheten Sörby-Urfjäll 28:7, men den förvaltas av Gavle- fastigheter AB. En utbyggnad måste koordineras mellan parterna.
Tekniska kontoret ansvarar för utbyggnad av gång- och cykelvägen.
Trafikverket har ansvar för att det finns ett staket mot järnvägen
Huvudmannaskap
Kommunen är huvudman för gång- och cykelvägen.
Fastighetsrättsliga frågor
Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning mm
Vid en utbyggnad av fd Björnkläder behövs en fastighetsreglering utföras för att sammanfoga Sörby-Urfjäll 28:4 och 28:9.
Den del av Sörby-Urfjäll 28:4 som är avsedd för kontor med utbildningslokaler (ej grundskola) och inomhus idrott kan överföras till Sörby-Urfjäll 28:8. Det kan innebära att 3D fastighetsbildning behöver tillämpas.
Två gemensamhetsanläggningar föreslås i planen. En gemensamhetsanläggning bildas för tillfartsvägen som leder in i området mellan GTC-hallen och fd Björn- kläder, eftersom personbiltrafiken till fd Björnkläder måste åka över fastigheter- na Sörby Urjäll 28:7 och 28:8 för att nå parkeringen. En gemensamhetsanlägg- ning bildas även för parkeringen på fastigheterna Sörby Urfjäll 28:7 och 28:8 utmed staketet i norra delen av planområdet för att tillgodose parkeringsbehovet för alla brukare inom planområdet. Se Figur 2.
Ekonomiska frågor
Planekonomi
Gavlefastigheter AB står för plankostnaden.
Tekniska frågor
Tekniska utredningar
En utredning över brandsäkerheten i byggnaderna har utförts av Brandwilly AB som en del av bygganmälan. Åtgärder för bl.a. brandväggar, skyltar och brand- alarm finns redovisade.
En bullerutredning för buller i inomhusmiljöerna tas fram till detaljplanens ut- ställningsskede.
Riskutredning för transport av farligt gods på järnvägen tas fram vid eventuell utbyggnad av fd. Björnkläder eller Kraftsportens hus.
Medverkande tjänstemän
Handläggande tjänsteman för ärendet är planarkitekt Henry Grew och miljöutre- dare Maria Höjer.
Bygg & Miljö Gävle
Henry Grew Planarkitekt
