Spinnerskan i Mark AB 2017 Årsredovisning och koncernredovisning

(1)

2017

Spinnerskan i Mark AB

Org. nr: 556717–1367

(2)

Årsredovisning för 2017

Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning och koncernredovisning.

Innehåll

Förvaltningsberättelse... 1

Spinnerskan i Mark AB ... 1

Marks Bostads AB ... 2

Mark Kraftvärme AB ... 5

Marks Fastighets AB ... 8

Koncernen ... 10

Flerårsjämförelse ... 12

Koncernresultaträkning ... 13

Koncernbalansräkning ... 14

Kassaflödesanalys för koncernen ... 16

Moderbolagets resultaträkning ... 17

Moderbolagets balansräkning ... 18

Noter ... 20

Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor (tkr).

(3)

1

Förvaltningsberättelse

Spinnerskan i Mark AB

Information om verksamheten

Bolaget ska som moderbolag äga och förvalta aktier i helägda kommunala bolag. Ändamålet är att samordna verksamheterna i de kommunala bolagen och att verka för koncernnytta för hela kommunen genom att tillsammans med kommunen söka lösningar som tillgodoser kommunens samlade intresse. Bolaget bildades i december 2006 då samtliga aktier i kommunens helägda företag förvärvades.

Ägarförhållanden

Spinnerskan i Mark AB, som är ett av Marks kommun helägt bolag, äger följande dotterbolag till 100 procent:

- Marks Bostads AB - Mark Kraftvärme AB - Marks Fastighets AB

Verksamheten under räkenskapsåret

Bolaget har under året haft sex styrelsemöten. Ärenden som beslutats är bland annat en koncernrapport för 2016 med beslut om bokslutsdispositioner för koncernen. Även moderbolagets egen årsredovisning och dotterbolagens årsredovisningar har beslutats.

Övriga frågor som behandlats av styrelsen är aprilrapport 2017 och delårsrapport per augusti 2017 samt budget för perioden 2018–2021. Spinnerskan i Mark AB har också behandlat återrapportering av konsolideringsplanen, ny finanspolicy för kommunkoncernen samt fortsatt diskussionen kring framtiden för Marks

Fastighets AB.

Spinnerskan i Mark AB köpte under året samtliga tjänster från Marks kommun och har ingen egen anställd personal. De administrativa tjänster som Marks kommun utför för övriga koncernbolag faktureras moderbolaget, som sedan vidarefakturerar dotterbolagen. Kommunchef Mats Lilienberg tillträdde som VD för Spinnerskan i Mark AB i augusti 2017. Under året har frågan om utebliven pensionsersättning för styrelseledamöter i kommunens bolag behandlats och kommunfullmäktige beslutade i enlighet med Spinnerskans förslag att höja ersättningen med 4,5 procent i syfte att kompensera för utebliven

pensionsavsättning.

(4)

2 Dotterbolagens verksamhet

Marks Bostads AB

Bolagets uppdrag är att som allmännyttigt kommunalt bostadsbolag inom Marks kommun köpa mark och fastigheter och på dessa uppföra och/eller förvalta bostadshus och lokaler. Vid utgången av år 2017 förvaltar bolaget 3 686 lägenheter och 229 lokaler.

Händelser under året

Nyproduktion av hyresrätter är fortsatt en av de stora utmaningarna för Marks Bostads AB. Uppdraget att bygga bostäder har fördubblats från tidigare 30 lägenheter till 60 lägenheter per år. Senast 2020 ska bolaget ha kommit upp i den högre volymen av nyproducerade lägenheter. De byggnationer som

planerats för 2017 har försenats, bland annat på grund av ändringar i

detaljplaner, frågor om bygglov och en arkeologisk utredning. För att producera några lägenheter startades projektet ”Lokal till lägenhet” som gått ut på att omvandla befintliga lokaler till lägenheter. Under 2017 färdigställdes 18 nya lägenheter genom detta projekt. Lägenheterna är belägna i Skene, Sätila, Fritsla och Rydal. Totalt kommer 24 lägenheter att tas fram inom projektet, resterande 6 planeras vara färdiga i början av 2018.

Renoveringen av husen på Snickaregatan i Kinna respektive Sommar- och Vintergatan i Skene har pågått även under 2017. Av totalt 315 lägenheter på Snickaren har 150 renoverats sedan byggstarten. De stora arbetena görs utvändigt på husens fasader och i utemiljön, invändigt byts dörrar, fönster och ventilation. På Sommar- och Vintergatan i Skene har totalt 77 av 82 lägenheter renoverats så här långt. Här görs stora renoveringar invändigt i kök- och badrum med tillhörande byte av vatten- och avloppsledningar men även elinstallationer och ventilation byts ut. Projekten går parallellt med bolagets underhållsplan av 60–70 tals hus vilket innebär att totalt 126 lägenheter har renoverats under 2017 vilket kan jämföras med målsättningen att renovera 50 lägenheter per år.

De många underhållsprojekten utgör en utmaning för bolagets ekonomi.

Utbyggnaden av fiber som innebär att hyresgäster kan koppla upp sig till ett öppet bredbandsnät har gått in i etapp 2 under 2017. Etappen omfattar 1 216 lägenheter och beräknas avslutas tidigt 2018. Vid utgången av 2017 hade 1 386 lägenheter tillgång till fibertjänster från Mark Kraftvärme Stadsnät som även är kommunikationsoperatör. Ett flertal nya tjänsteoperatörer har anslutit sig till Mark Kraftvärme Stadsnät under 2017 vilket möjliggör ett bra utbud av bredbandstjänster. Den sista utmaningen inom fiberutbyggnaden består i att erbjuda fiber till hyresgäster som bor långt utanför centralorterna där det idag inte finns några stamnät. Under rådande förutsättningar kommer hyresgäster inom vissa ytterområden såsom Berghem, Hajom och Öxabäck att få vänta ytterligare något år på fiber.

Kommunikationen med hyresgäster har utvecklats vidare under året. Bolaget har arbetat fram en ny hemsida och lanserat en app med diverse tjänster för

hyresgäster. Parallellt har det också tagits fram en grafisk profil som förtydligar värdegrund och skapar en enhetlig kommunikation till hyresgäster och

allmänhet. Utöver detta har bolaget arbetat med att förbättra trygghet och tillgänglighet, bland annat genom grannsamverkan och trygghetsvandringar i utsatta bostadsområden

(5)

3 Ekonomi

Årets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgår till 21,9 mnkr (att jämföra med 15,7 mnkr föregående år). Redovisat årsresultat efter

bokslutsdispositioner och skatt är 17,0 mnkr (12,3).

Intäkterna ökade med totalt 4,0 mnkr till 253,7 mnkr. Främst beror ökningen på ökade intäkter från hyror där hyreshöjningen från 1 januari 2017 har gett 2 mnkr och minskat hyresbortfall svarar för 1,7 mnkr.

Driftkostnaderna minskade med 3,1 mnkr till 116,0 mkr. Förklaringen ligger framför allt i minskade reparationskostnader men även energikostnaderna har minskat, vilket kan ses som en effekt av de senaste årens

energieffektiviseringsåtgärder. Underhållsåtgärder utfördes under året för 52,5 mnkr (50,1) vilket är 4,5 mnkr mer än budgeterat. Kostnaderna för den centrala administrationen har minskat med 0,4 mnkr till 8,7 mnkr.

Av- och nedskrivningar inklusive utrangeringskostnader har ökat med 2,6 mnkr till 37,2 mnkr. Av ökningen står nedskrivning av fastigheten Sätila 13:32 för 0,7 mnkr. Dessutom har utrangeringskostnaderna i samband med komponentbyten ökat med 0,9 mnkr.

Räntekostnaderna uppgick under året till 18,2 mnkr (17,7). De ökade

kostnaderna är kopplade till nyupplåningen på 80,0 mnkr. Marks Bostads AB betalar en borgensavgift till kommunen på 0,3 procent. Avgiften är oförändrad från föregående år och innebar en årskostnad på 2,1 mnkr. Vid årsskiftet var den genomsnittliga effektiva räntan 1,98 procent (exklusive borgensavgift) och

räntebindningstiden var 2,52 år.

Direktavkastningen på totalt kapital uppgår för året till 5,0 procent. Ägarens avkastningskrav, sett över en fyraårsperiod, ligger på 5,0 procent. Årets resultat innebär att snittet för fyra år blir 5,0 procent vilket precis uppfyller ägarens krav.

Soliditeten har minskat till 20,4 procent (20,8) men uppfyller fortfarande ägarens krav på minst 15,0 procent.

Värdet på fastigheterna kontrolleras årligen. Om det bokförda värdet överstiger marknadsvärdet ska en nedskrivning göras. Värderingen utförs internt med hjälp av värderingsverktyget Datscha. Värderingsmodellen bygger på förväntade kassaflöden samt ett beräknat restvärde vid kalkylperiodens slut.

Marknadsinformation i form av schabloniserade direktavkastningskrav och kalkylräntor kommer från fastighetskonsultbolaget Newsec. Fastigheternas bedömda marknadsvärde vid utgången av året uppgick till 1 635 mnkr (1 561).

Under 2017 uppmärksammades ett nedskrivningsbehov för fastigheten Sätila 13:32. Med anledning av investeringskostnader för ombyggnation av lokal till lägenhet har det bokförda värdet på fastigheten blivit för högt och därför skrivits ned med 0,7 mnkr.

Miljöpåverkan

Marks Bostads AB har under 2007–2016 deltagit i ett nationellt

energibesparingsprojekt, det så kallade Skåneinitiativet. Målsättningen med initiativet var att minska energiåtgången med 20 procent. Bolaget nådde inte det uppsatta målet men lyckades ändå minska förbrukningen med 16,5 procent.

(6)

4 Arbetet med energibesparing kommer att fortsätta även efter initiativets slut. En ny intern målsättning om att sänka energiförbrukningen med 0,5 procent per år fram till 2020 har tagits fram. Energibesparing kan till exempel nås genom att effektivisera användningen av värme och el. I lägenheter som renoveras

installeras individuell mätning och debitering av vattenförbrukning och i ett stort antal fastigheter har det installerats ett energibesparingssystem som styrs med hjälp av väderprognoser, detta för att tillföra rätt mängd energi vid rätt tidpunkt.

Uppvärmning av bolagets byggnader sker till största delen med fjärrvärme och belysning har bytts till energieffektiv LED-belysning.

Under 2017 har bolaget installerat sin första solelsanläggning på Lindängs tak (äldreboende i Skene) med en solcellsmodularea om 512 m². Förhoppningen är att anläggningen ska kunna producera en stor del av den el som förbrukas i bland annat köket på Lindäng.

Personal

Antalet anställda var vid årets slut 57 personer fördelat på 18 tjänstemän och 39 fastighetsanställda. Personalomsättningen uppgår till 3 procent och beror nästan uteslutande på pensionsavgångar både på tjänstemannasidan och bland

fastighetsskötare. Verkställande direktör slutade under 2017 och ersattes temporärt med tillförordnad VD internt. Ny VD tillträder i april 2018.

Sammantaget är bedömningen att Marks Bostads AB har en låg personalomsättning.

Den totala sjukfrånvaron har minskat från 7,4 procent till 5,4 procent vilket är en klar förbättring jämfört med föregående år. Det innebär också att bolaget når sitt mål om max 5,5 procent sjukfrånvaro. Resultatet är jämnt fördelat mellan män och kvinnor. Den tydligaste förändringen ligger i en minskad långtidsfrånvaro.

Frisktalet (max 5 sjukdagar per individ och år) ligger kvar på motsvarande nivå som året innan.

Framtiden och riskbedömning

Framtidsutsikterna för Marks Bostads AB är goda under förutsättning att Marks kommun växer och att det därigenom finns en större efterfrågan på lägenheter.

Närheten till Göteborg, Borås och Varberg innebär att man kan bo i Marks

kommun och arbetspendla till andra kommuner. Samtidigt finns en risk med det ökade kravet på nybyggnation. Den ökade byggnationstakten kan leda till

outhyrda lägenheter och behov av nedskrivningar. Bolaget har för närvarande en hög nivå på underhållsinsatser vilket tillsammans med nyinvesteringar utgör en påfrestning på ekonomin. Prognoser visar att soliditeten kommer att sjunka till 15 procent år 2020 för att därefter stabiliseras. Risken för vakanser bedöms som låg. En viss risk föreligger dock vid nybyggnation eftersom nybyggnadshyrorna idag ligger på en relativt hög nivå.

De taxebundna kostnaderna utgör en stor del av bolagets driftkostnader och därför förekommer en risk vid kraftiga höjningar av till exempel värme-, el- och VA-taxor. Bolagets största ekonomiska risk de kommande åren är om

marknadsräntan stiger. Effekten av en sådan förändring bedöms dock som ganska begränsad på kort sikt. Refinansieringsrisken bedöms som mycket liten då Marks kommun som äger moderbolaget i koncernen är medlem i

Kommuninvest och ställer borgen för koncernbolagens lån.

(7)

5 Mark Kraftvärme AB

Bolagets uppdrag är att inom Marks kommun producera och leverera energi, som i första hand är förnyelsebar samt på uppdrag av Marks kommun utföra andra insatser på energiområdet. Verksamhetsstarten med fjärrvärme skedde 1996.

Därefter har fjärrvärmen utvecklats med inriktning på framtida värmeförsörjning i Marks kommun. Bolaget ska också inom Marks kommun utveckla och integrera en säker och effektiv infrastruktur för elektronisk kommunikation samt bedriva därmed förenlig verksamhet.

Mark Kraftvärme AB har under året levererat fjärrvärme, ånga och el enligt de behov som kunderna har haft. Efterfrågan har dock varit något lägre än planerat.

Värme- och ångproduktion har till 99,3 procent producerats med biobränsle, vilket är ett av de bästa miljömässiga resultaten genom företagets historia. Detta medför att hela värme- och ångproduktionen har haft mycket låga utsläpp av fossil koldioxid.

Under året har bolaget anslutit 12 nya fastigheter till fjärrvärmenätet vilket kan jämföras med bolagets mål om 10 nya anslutningar per år. Från maj månad har Mark Kraftvärme AB övertagit driften av Marks Fastighets AB:s värmeanläggning i Rydal. I samband med detta har ett underhållsarbete utförts med ombyggnad och byte av brikettpanna i Rydalsfastigheten. En större investering har gjorts i en ny rökgaseconomiser på Assbergsverket. Bolaget har även uppgraderat

styrsystemet på Fritsla panncentral och slutfört om- och tillbyggnad av kontor och lager. Bland investeringar kan även nämnas en installation av solceller på Assbergsverkets ena sida. Den nya anläggningen beräknas kunna producera 15 - 20 MWh solel under ett år.

Utbyggnaden av stadsnätet har fortgått i samma takt som föregående år och bolaget är i stort färdig med utbyggnaden i Kinna, Örby och Skene, förutom Skene centrum som beräknas vara färdigställt under första halvåret 2018. I Horred är grävarbetena färdiga och inkoppling av fiberkunder beräknas ske under vintern och sommaren 2018. I Rydal startade grävarbetena i december och kunderna beräknas vara inkopplade till hösten 2018. Bolaget har samarbetat aktivt med ett flertal fiberföreningar inom kommunen i syfte att säkerställa ett säkert och framtidssäkrat stadsnät. Samarbetet har möjliggjort även för

fiberföreningarna att kunna nyttja stadsnätet och dess infrastruktur för att kunna nå kunder på ett effektivt och säkert sätt.

Anslutning av kunder mot stadsnätet har följt de planer som tagits fram. Vid årsskiftet fanns 5 946 avtal om anslutning varav 3 185, det vill säga drygt 50 procent, har driftsatts. I Marks Bostads AB:s fastigheter har anslutningen i de mindre orterna startat med Hyssna och Fritsla. I övriga mindre orter kommer inkopplingarna att pågå under de närmaste åren. Tjänstemässigt är andelen kunder som valt tjänsteleverantör totalt 57 procent. Högst är andelen bland villakunder med 98,6 procent och lägst bland lägenhetskunder där endast 19,8 procent har valt tjänsteleverantör. Bolaget har under året tecknat avtal med två viktiga tjänsteleverantörer i form av Comhem och Telia avseende tjänster i stadsnätet.

Fiberverksamheten utreder ihop med kommunen möjligheterna till ett ökat samarbete kring kommunens förvaltningsnät genom en utökning av bolagets

(8)

6 nuvarande driftsåtagande. I dagsläget omfattar uppdraget de orts- och

byggnadssammanhängande delarna i kommunens förvaltningsnät. Detta föreslås utökas till ett helhetsansvar, där de inomhusnät som idag inte hanteras av Mark Kraftvärme Stadsnät, ska ingå.

Ekonomi

Årets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgår till -19,4 mnkr (att jämföra med -0,9 föregående år). Redovisat årsresultat efter

bokslutsdispositioner och skatt är -0,1 mnkr (-0,1). Det stora underskottet 2017 beror på en nedskrivning av bolagets anläggningstillgångar om totalt 21 mnkr som har framkommit i den nedskrivningsprövning som görs årligen. En

nedskrivning av värdet ska göras om tillgångarna inte bedöms ge

marknadsmässig avkastning. Beräkningarna för fjärrvärmeverksamheten har visat på ett nedskrivningsbehov om 14 mnkr. För stadsnätets

anläggningstillgångar är motsvarande siffra 7 mnkr.

Intäkterna har ökat med 8,8 mnkr eller 10,7 procent jämfört med föregående år för fjärrvärme och fiberverksamhet totalt. Fjärrvärmedelen svarar för 3,6 mnkr av denna intäktsökning men då ingår en ersättning om 2,6 mnkr från Marks Fastighets AB för arbete utfört på Rydals Panncentral under 2017. Den största delen av intäktsökningen, drygt 5 mnkr, kommer från fiberverksamheten och följer i stort sett budget. Fjärrvärmedelen utgör omsättningsmässigt den största delen inom bolaget med cirka 85 procent av intäkterna.

Summan av bolagets externa kostnader och tjänster uppgick till 22,1 mnkr vilket är 5,6 mnkr mer än föregående år och även 6,3 mnkr högre än budget.

Avvikelsen beror till stor del på kostnaden om 2,3 mnkr för utfört arbete åt Marks Fastighets AB och en värdeminskning av elcertifikat i lager som påverkat resultatet negativt med 1,8 mnkr. Bränslekostnaderna har varit 2,4 mnkr lägre än föregående år (vilket motsvarar en minskning med 8,4 procent) och nästan 1,5 mnkr lägre än budget (-5,3 procent). Detta beror bland annat på bättre teknisk verkningsgrad i pannor och bättre bränslemix.

Personalkostnaderna för 2017 uppgick till 15,7 mnkr vilket är i nivå med budget och 1,1 mnkr högre jämfört med föregående år. Avskrivningskostnaderna blev nästan 1,4 mnkr lägre än budget beroende på senareläggning av

investeringsprojekt. Räntekostnaderna är något lägre än budget och 0,4 procent högre än 2016. Vid årsskiftet var den genomsnittliga räntan 2,43 procent och räntebindningstiden var 1,82 år.

Fjärrvärmeverksamhetens investeringar för 2017 har uppgått till 18,2 mnkr och avser ny rökgaseconomiser på fastbränslepannan på Assbergsverket, om- och tillbyggnad av kontor och förråd på Assbergsverket, utbyte av processdator på Fritsla Panncentral samt fjärrvärmeförtätningar. Stadsnätsverksamheten har under året investerat i fiberutbyggnad i större delen av centralorterna Kinna, Skene och Örby. Fiberverksamhetens totala investeringskostnad för 2017 var 33,7 mnkr. Färdigställandet möjliggör för tjänsteleverantörer att leverera internet, tv och telefoni till bolagets fiberkunder.

Årets resultat före bokslutsdispositioner och skatt innebär en avkastning på eget kapital om -29,6 procent. Kravet från ägaren är ett snitt om 3 procent över en period om fyra år. För 2017 sänktes dock avkastningskravet tillfälligt till 1,9

(9)

7 procent. Fyraårssnittet är för närvarande -8,9 procent vilket ligger klart under ägarens krav på avkastning. Soliditeten har minskat till 26,6 procent (29,7) men uppfyller fortfarande ägarens krav om minst 20 procent.

Miljöpåverkan

Under 2017 har förbrukningen av eldningsolja minskat betydligt till 89,8 m3 (189 m3 föregående år) vilket gör att bolaget har producerat fossilfri fjärrvärme till 99,3 procent. Utsläpp av fossil koldioxid har uppgått till 2,4 gram (4,8 gram) per försåld KWh. Fossilandelen för fjärrvärmeproduktionen är en av de lägsta som bolaget haft i produktionen de senaste åren och beror till största delen på få större driftstörningar. Ombyggnad och byte av brikettpanna i Rydal åt Marks Fastighets AB kommer att bidra till mindre utsläpp i samband med deras värmeproduktion. Askan från bioeldningen har till 99,9 procent (99,5 procent) spridits i skogarna genom samarbete med Askungen Vital AB.

Personal

Antal anställda är oförändrat 19 personer vid utgången av 2017. Två personer har slutat under året men ersatts med nya anställda. Sjukfrånvaron har ökat från 4,4 procent till 6,2 procent vilket tydligt avviker från tidigare års relativt låga nivåer. Samtidigt har frisktalet, som mäter andel individer med max 5 sjukdagar per år, minskat från 89 procent till 63 procent. Även detta signalerar fler

sjukdagar.

Framtiden och riskbedömning

Under 2018 kommer fiberutbyggnaden att fortsätta som planerat och beräknas i slutet av året vara i det närmaste färdigutbyggd. Utbyggnaden inkluderar då även de nya planerade orterna Horred och Rydal samt en dragning söderut från Örby mot områdena Krok och Solvik där bolaget avser koppla ihop sig med berörd fiberförening. Bolaget kommer under 2018 att arbeta med att ansluta Mark Bostads AB:s fastigheter till stadsnätet i de mindre orterna i kommunen.

Bolaget kommer även att planera för ett framtida byte av roster på

Assbergsverkets kraftverkspanna vilket är ett stort och komplicerat arbete.

Stora investeringsbehov i kombination med en lönsamhet som inte följer

marknadsmässiga avkastningskrav kan innebära en risk att bolagets tillgångar är för högt värderade och måste skrivas ned. Nedan beskrivs övriga väsentliga risker samt hur bolaget hanterar dessa:

Kreditrisk

Bolaget arbetar aktivt för att minimera kreditriskerna och har under företagets 20 år endast haft mycket små kreditförluster.

Ränterisk

Bolagets verksamhet är kapitalintensiv och finansieras huvudsakligen via

upplåning. En risk de kommande åren är om marknadsräntan stiger. Effekten av en sådan förändring bedöms dock som ganska begränsad. För att begränsa effekter av variationer i marknadsräntor har bolaget valt att säkra delar av låneportföljens räntenivå med hjälp av ränteswapar. Refinansieringsrisken bedöms som liten då Marks kommun som äger moderbolaget i koncernen är medlem i Kommuninvest och ställer borgen för koncernbolagens lån.

(10)

8 Anläggningsrisk

Bolaget har produktionsanläggningar och övriga anläggningar sakförsäkrade genom försäkringsbolaget Gjensidige. Dessutom finns en miljöförsäkring genom AIG.

Elrisk och risk med utläppsrätter

Bolaget arbetar med försäljning av el, elcertifikat och utsläppsrätter. Riskerna behandlas genom periodisk försäljning enligt marknadspris.

Bränsleprisrisk

Biobränslen upphandlas i tre- till fyraårsperioder med eventuella prisförhandlingar en gång per år.

Biobränsleprisförändringar sker från och med den första juli, vilket betyder att nya eventuella prisförändringar bara får halv genomslagskraft första året.

Teknikutveckling

Riskerna med fibersatsningen i bolaget skulle kunna vara att det i framtiden sker ett teknikskifte som kullkastar möjligheterna med fiber.

Marks Fastighets AB

Bolaget hyr ut lokaler till industri- och serviceföretag, tillhandahåller tjänster knutna till denna verksamhet och utför på uppdrag av Marks kommun insatser i syfte att utveckla näringsliv och sysselsättning.

Marks Fastighets AB har sedan 2016 verkat utifrån beslutet att bolaget ska

avvecklas. Vid utgången av 2017 har samtliga fastigheter utom Assberg 1:82 och Rydalsfastigheten sålts av. För fastigheten Assberg 1:82 har diskussioner förts om att sälja fastigheten till hyresgästen men hyresgästen har avböjt köp. Vad gäller fastigheten i Rydal så har utredningsarbetet avseende den gamla

oljeföroreningen som upptäcktes under förra året fortsatt. Det faktum att en ny ägare drabbas av ansvar för åtgärd påverkar fastighetens marknadsvärde och gör den svår att sälja. Länsstyrelsen, som sedan tidigare varit inkopplade på ärendet, har utifrån resultatet av utredningarna funnit anledning att söka statligt bidrag för att genomföra en förstudie eller huvudstudie av oljeföroreningen.

Ansökan behandlas av Naturvårdsverket och beslut väntas under 2018.

Kommunstyrelsen har fattat beslut att Marks kommun åtar sig

huvudmannaskapet för genomförandet av utredning av det förorenade området.

Åtagandet villkoras av att statligt bidrag för projektets genomförande beviljas.

En investering i ny fjärrvärmepanna i bolagets fastighet i Rydal har genomförts under hösten 2017. Avgörande för beslutet om investering var ett omfattande reparationsbehov i den befintliga pannan. Den nya pannan förväntas innebära bättre driftsekonomi på sikt och även betydande miljövinster. Övrigt

underhållsarbete som gjorts under året på Rydalsfastigheten är bland annat byte och reparation av fönster samt åtgärder för att förbättra utemiljön. Inför 2018 planeras en ny ventilationsanläggning i fastighetens konferensdel.

Diskussioner har förts med kultur- och fritidsförvaltningen i Marks kommun om ökad uthyrning. Från och med mitten av december 2017 hyr förvaltningen en lokal för renovering av utställningen Maskinmakt. Intresse finns även för att hyra delar av Kardrummet.

(11)

9 Ekonomi

Årets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgår till 8,3 mnkr (att jämföra med -1,8 mnkr föregående år). Redovisat årsresultat efter

bokslutsdispositioner och skatt är 0,4 mnkr (-1,6).

Under 2017 har fastigheten Hajom 12:4 sålts till en extern köpare för 20,2 mnkr.

Försäljningsbeloppet översteg bokfört värde och genererade en bokföringsmässig reavinst på 9,2 mnkr.

Investering i ny fjärrvärmepanna i Rydalsfastigheten uppgick till 2,6 mnkr. I samband med detta har den gamla pannan utrangerats till ett värde av 0,4 mnkr.

Ägaren ställer inget avkastningskrav eller soliditetskrav på bolaget men sett över den senaste fyraårsperioden blev avkastningen i snitt 11 procent. Då inkluderas reavinsten från årets försäljning av fastighet. Soliditeten ökade från 37,9 procent till 59,2 procent.

Framtiden

På grund av oljeföroreningen och efterföljande sanering kan tidplanen för

avveckling av bolaget inte ske i den takt som tidigare beslutats. Bedömningen är att Marks Fastighets AB bör kvarstå som ägare till Rydalsfastigheten åtminstone under den tid som en utredning pågår och fram till dess att åtgärder inletts. Det kan inte uteslutas att bolaget bör kvarstå som ägare tills föroreningen är

åtgärdad. Kommunfullmäktige har i oktober fattat tilläggsbeslut i ärendet som anger att avvecklingen får avvakta tills föroreningen är åtgärdad eller i varje fall tills den är utredd och börjar åtgärdas. För Marks Fastighets AB får detta till följd att det behöver klargöras dels hur bolaget ska organiseras, dels vilken inriktning bolaget ska ha.

Rullsalen i Rydalsfastigheten är inte uthyrd. Den så kallade pelarsalen är till viss del uthyrd vid årets slut och en bit in på 2018, men förväntas därefter vara outhyrd. Det finns också en del mindre lokaler att hyra ut i fastigheten.

Diskussioner förs med kommunens kultur- och fritidsförvaltning om ökad uthyrning. Fastighetsmäklare undersöker möjligheten att lägga ut fastigheten Asberg 1:82 till försäljning på öppna marknaden.

Personal

Marks Fastighets AB har ingen egen anställd personal utan hyr administrativa tjänster från Marks kommun via Spinnerskan i Mark AB. VD har under året arbetet på konsultbasis. Från och med 1 januari 2018 är kommunchef Mats Lilienberg verkställande direktör för Marks Fastighets AB.

(12)

10 Koncernen

Viktiga förhållanden och väsentliga händelser

Framtiden för Marks Fastighets AB är för närvarande oviss. Den avvecklingsplan som godkändes av kommunfullmäktige 2016 har fått skjutas upp och fullmäktige har under 2017 fattat tilläggsbeslut om att avvecklingen får avvakta tills

oljeföroreningen i Rydal är åtgärdad eller i varje fall tills den är utredd och börjar åtgärdas. Den tidigare osäkerheten kring vem som tar på sig ansvaret för att genomföra utredningen har klarlagts i och med kommunstyrelsens beslut om att Marks kommun tar på sig huvudmannaskapet för genomförandet av utredningen av det förorenade området. Detta under förutsättning att statligt bidrag beviljas.

Marks Fastighets AB:s framtid och hur bolaget ska organiseras de närmaste åren kommer att utredas vidare under 2018.

De framtida möjligheterna för koncernens övriga två bolag, Marks Bostads AB och Mark Kraftvärme AB, bedöms som helhet vara goda. Detta förutsätter dock att lönsamheten i Mark Kraftvärme AB förbättras. Den nedskrivningsprövning som gjordes 2017 har visat på att bolagets avkastning inte når upp till

marknadsmässiga avkastningskrav enligt reglerna i K3 och bolaget har därför gjort en nedskrivning av anläggningstillgångar med 21 mnkr. Lönsamheten för Marks Bostads AB bedöms som mer stabil även om det finns utmaningar i kraven på nybyggnation och en hög renoveringstakt.

I tabellen nedan beskrivs väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer för koncernen.

Risk Kommentar

Ränterisk Koncernen har en upplåning på 977 mnkr.

Genom swapar och andra avtal om

räntebindingstider bedöms resultateffekten vid en räntehöjning som begränsad. Koncernen har också ett lån från Marks kommun på 202 mnkr.

Räntan på det lånet är fast på 0,5 procent.

Refinansieringsrisk Risken att inte kunna omsätta befintliga lån eller vid behov inte kunna ta upp nya bedöms som liten. Marks kommun som äger

moderbolaget går i borgen för koncernens lån.

Kommunen är medlem i Kommuninvest som genom hög kreditrating har goda möjligheter att finansiera sin utlåning till kommuner och de kommunala bolagen även vid finansiella kriser.

Klimat Varma vintrar ger sämre resultat för Mark Kraftvärme AB, men bättre för övriga bolag.

Nettoeffekten blir dock negativ.

Anläggningsrisk,

Mark Kraftvärme AB Bolagets produktionsanläggningar är försäkrade.

Bränslepriser Bränslepriserna för Mark Kraftvärme AB omförhandlas årligen. Eventuella höjningar gäller från 1 juli och får därför halv

genomslagskraft.

Taxebundna kostnader De taxebundna kostnaderna är en stor del av Marks Bostads AB:s driftkostnader.

(13)

11 Nedskrivningsprövningar Kravet på nyproduktion inom Marks Bostads AB

har ökat. Risk vid nyproduktion samt vid stora underhållsåtgärder är att det bokförda värdet på fastigheten överstiger marknadsvärdet, vilket innebär att en nedskrivning av det bokförda värdet måste göras.

Motsvarande nedskrivningsprövning gäller för Mark Kraftvärme AB:s båda verksamheter. En nedskrivning av värdet ska göras om

tillgångarna inte bedöms ge marknadsmässig avkastning.

Vakanser För Marks Bostads AB bedöms vakansrisken som låg, möjligen med undantag vid

nybyggnation.

Användning av finansiella instrument

För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i skuldportföljen använder koncernbolagen finansiella derivatinstrument. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från varandra för de enskilda lånen. Det ger möjlighet att när som helst förändra räntebindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden utan att kapitalbindningen påverkas. Vid årsskiftet uppgår koncernens utestående ränteswapavtal till 0,7 mnkr, samma som föregående år.

Marknadsvärdet beräknas till -58 489 tkr, föregående år -77 939 tkr. En utförligare redovisning finns under not 20.

(14)

12 Flerårsjämförelse

Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag

2017 2016 2015 2014

Koncernen

Nettoomsättning Tkr 317 386 309 874 297 957 287 977

Resultat efter finansiella poster Tkr 7 494 9 804 6 142 11 571 Balansomslutning Tkr 1 499 933 1 420 461 1 330 026 1 237 916

Antal anställda St 80 79 77 72

Soliditet % 9,6 9,8 8,0 8,3

Avkastning på totalt kapital % 2,3 2,5 2,6 3,4

Avkastning på eget kapital % 5,2 7,1 5,8 11,2

Moderbolaget

Nettoomsättning Tkr 2 354 2 341 2 540 1 933

Resultat efter finansiella poster Tkr -431 -266 -1 735 -3 594

Balansomslutning Tkr 368 812 370 020 343 626 343 538

Soliditet % 20,7 20,7 15,1 15,6

Förändring av eget kapital

Aktiekapital

Övrigt tillskjutet kapital (överkursfond)

Annat eget

kapital Summa eget kapital Koncernen

Eget kapital 2016-12-31 30 200 24 900 83 557 138 657

Nyemission - -

Årets resultat 5 358 5 358

Eget kapital 2017-12-31 30 200 24 900 88 915 144 015

Aktiekapital

Övrigt tillskjutet kapital (överkursfond)

Fritt eget kapital

Summa eget kapital Moderbolaget

Eget kapital 2016-12-31 30 200 24 900 21 642 76 742

Nyemission -

Årets resultat -335 -335

Eget kapital 2017-12-31 30 200 24 900 21 307 76 407

Resultatdisposition

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de balanserade vinstmedlen och årets resultat för moderbolaget, sammantaget 46 208 tkr, balanseras i ny räkning.

Resultat och ställning

Resultatet av koncernens och moderbolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande balans- och resultaträkningar samt kassaflödesanalys.

(15)

13

Koncernresultaträkning (tkr)

Not 2017 2016

1 Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 317 386 309 874

Aktiverat arbete för egen räkning 1 240 1 026

Övriga rörelseintäkter 2 19 014 9 593

Summa rörelsens intäkter 337 640 320 493

Rörelsens kostnader

Råvaror och förnödenheter -27 226 -29 618

Övriga externa kostnader 3,5 -147 244 -147 134

Personalkostnader 4 -48 932 -47 585

Av- och nedskrivningar av materiella och

immateriella anläggningstillgångar 6,7,8,9 -78 308 -58 590

Övriga rörelsekostnader 8 -2 686 -2 290

Summa rörelsens kostnader 304 396 -285 217

Rörelseresultat 33 244 35 276

Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande

resultatposter 10 806 826

Räntekostnader och liknande resultatposter -26 556 -26 298 Summa resultat från finansiella poster 25 750 25 472 Resultat efter finansiella poster 7 494 9 804

Skatt på årets resultat 12 -2 136 -2 633

Årets vinst 5 358 7 171

(16)

14

Koncernbalansräkning (tkr)

Not 2017 2016

1 TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar

Hyresrätter och liknande rättigheter

6

1 420 1 484

Summa immateriella anläggningstillgångar 1 420 1 484

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 7 38 898 34 298

Förvaltningsfastigheter, inkl. mark 8 1 034 970 1 008 937 Maskiner och andra tekniska anläggningar 9 245 946 237 028 Pågående nyanläggningar och förskott avseende

materiella anläggningstillgångar 13 139 510 101 681

Summa materiella anläggningstillgångar 1 459 324 1 381 944

Finansiella anläggningstillgångar

Långfristiga värdepappersinnehav 14 40 40

Långfristiga fordringar 15 1 390 1 760

Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 9 213 9 739

Summa finansiella anläggningstillgångar 10 643 11 539

Summa anläggningstillgångar 1 471 387 1 394 967

Omsättningstillgångar

Varulager

Råvaror och förnödenheter 6 398 7 326

Summa varulager 6 398 7 326

Kortfristiga fordringar

Fordringar Marks kommun 1 431 -

Kundfordringar 7 433 6 293

Aktuella skattefordringar 89 61

Övriga kortfristiga fordringar 1 267 622

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 11 694 11 006

Summa kortfristiga fordringar 21 914 17 982

Kassa och bank 17 234 186

Summa omsättningstillgångar 28 546 25 494

SUMMA TILLGÅNGAR 1 499 933 1 420 461

(17)

15

Koncernbalansräkning (tkr)

Not 2017 2016

1 SKULDER OCH EGET KAPITAL

Eget Kapital 18

Aktiekapital 30 200 30 200

Övrigt tillskjutet kapital (överkursfond) 24 900 24 900

Annat eget kapital 83 557 76 383

Årets resultat 5 358 7 172

Summa eget kapital 144 015 138 656

Avsättningar

Uppskjuten skatteskuld 19 27 776 25 643

Summa avsättningar 27 776 25 643

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 20 977 000 917 000

Skuld till Marks kommun 201 809 200 884

Summa långfristiga skulder 1 178 809 1 117 884 Kortfristiga skulder

Skulder till Marks kommun 9 202 10 618

Koncernvalutakonto, Marks kommun 31 466 37 857

Leverantörsskulder 42 764 33 948

Övriga kortfristiga skulder 10 512 10 354

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 55 389 45 500

Summa kortfristiga skulder 149 333 138 277

SUMMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 1 499 933 1 420 461

(18)

16

Kassaflödesanalys för koncernen (tkr)

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Not 2017-12-

31 2016-12-31

Rörelseresultat före finansiella poster 33 244 35 276

Avskrivningar 6,7,8,9 56 608 53 720

Övriga ej likviditetspåverkande poster 21 700 4 868

111 552 93 864

Erhållen ränta 806 826

Erlagd ränta -26 630 -26 207

Betald inkomstskatt - -

85 728 68 483

Ökning/minskning varulager 928 1 670

Ökning/minskning kundfordringar -1 140 185

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar -2 792 -622

Ökning/minskning leverantörsskulder 8 816 -248

Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 8 705 -3 267 Kassaflöde från den löpande verksamheten 100 245 65 455

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investeringar i immateriella anläggningstillgångar 6 - -

Investeringar i materiella anläggningstillgångar 7,8,9,13 -170 402 -165 162 Sålda materiella anläggningstillgångar 7,8,9 14 776 14 762 Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar 15 - - Avyttring/amorteringar av övriga finansiella

anläggningstillgångar

15 897 857

Ökning/minskning kortfristiga finansiella placeringar - - Kassaflöde från investeringsverksamheten -154 729 -149 543

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Nyemission - 25 000

Upptagna lån 80 925 40 912

Nettoförändring koncernvalutakonto från Marks

kommun -6 391 20 960

Amortering -20 000 -2 820

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 54 534 84 052

Årets kassaflöde 48 -34

Likvida medel vid årets början 186 220

Likvida medel vid årets slut 234 186

(19)

17

Moderbolagets resultaträkning (tkr)

Not 2017 2016

1 Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 2 354 2 341

Summa rörelsens intäkter 2 354 2 341

Rörelsens kostnader

Övriga externa kostnader 5 -2 425 -2 358

Personalkostnader 4 -25 -33

Summa rörelsens kostnader -2 450 -2 391

Rörelseresultat -96 -49

Resultat från finansiella poster

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 590 695 Räntekostnader och liknande resultatposter

(Marks kommun) -925 -912

Summa finansiella poster -335 -217

Resultat efter finansiella poster -431 -266

Bokslutsdispositioner 11 96 49

Skatt på årets resultat 12 - -

Årets förlust -335 -217

(20)

18

Moderbolagets balansräkning (tkr)

Not 2017 2016

1 TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Andelar i dotterbolag 24 344 441 344 441

Summa anläggningstillgångar 344 441 344 441

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Fordringar övriga koncernbolag 23 650 23 650

Aktuella skattefordringar 10 6

Summa kortfristiga fordringar 23 656

Kassa och bank 17 711 1 924

Summa omsättningstillgångar 24 371 25 579

SUMMA TILLGÅNGAR 368 812 370 020

(21)

19

Moderbolagets balansräkning (tkr)

Not 2017 2016

1 SKULDER OCH EGET KAPITAL

Eget kapital 18

Bundet eget kapital

Aktiekapital 30 200 30 200

Fritt eget kapital/Ansamlad förlust

Balanserad vinst eller förlust 21 643 21 860

Årets resultat -335 -217

Överkursfond 24 900 24 900

Summa eget kapital 76 408 76 743

Långfristiga skulder

Skuld till Marks kommun 201 809 200 884

Summa långfristiga skulder 201 809 200 884

Kortfristiga skulder

Skulder övriga koncernbolag 90 524 90 620

Skulder till Marks kommun - 1 731

Leverantörsskulder 31 -

Övriga kortfristiga skulder - 2

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 40 40

Summa kortfristiga skulder 90 595 92 394

SUMMMA SKULDER OCH EGET

KAPITAL 368 812 370 020

(22)

20

Noter

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper

Spinnerskan i Mark AB:s årsredovisning samt koncernredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Redovisningsprinciperna är i allt väsentligt oförändrade i jämförelse med tidigare år.

Koncernredovisning

I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande.

Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I

koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.

Internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet.

I moderbolagets bokslut redovisas andelar i dotterföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som utdelning från dotterföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet.

Intäkter

Försäljning av varor redovisas vid leverans av produkter till kunden, i enlighet med försäljningsvillkoren. Försäljningen redovisas efter avdrag för moms och rabatter. I koncernredovisningen elimineras koncernintern försäljning.

Övriga intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande:

Hyresintäkter: I den period uthyrningen avser.

Fjärrvärmeintäkter: I den period som förbrukningen har ägt rum.

Producerad el: I den period försäljningen har ägt rum.

Ränteintäkter: I enlighet med effektiv avkastning.

Erhållen utdelning: När rätten att erhålla utdelning bedöms som säker.

Fiberanslutningar: Intäkter från privatbostäder/villor periodiseras över en femårsperiod.

Lånekostnader

Räntekostnader och andra lånekostnader redovisas som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Undantaget är inom Mark Kraftvärme AB där låneutgifter aktiveras vid tillverkning/utveckling av anläggningstillgångar som det tar en betydande tid att färdigställa innan den kan användas räknas in i tillgångens anskaffningsvärde.

(23)

21 Inkomstskatter

Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt, förändringar i uppskjuten skatt samt andel i intressebolags skatt.

Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas.

För poster som redovisas i resultaträkningen redovisas även därmed

sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter och skattemässiga underskott.

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag, eller andra framtida skattemässiga avdrag, redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader som hänför sig till investeringar i dotterbolag, filialer, intresseföretag och andelar i joint ventures redovisas inte i denna koncernredovisning då moderbolaget i samtliga fall kan styra tidpunkten för återföring av de temporära skillnaderna och det inte bedöms sannolikt att en återföring sker inom överskådlig framtid.

Materiella anläggningstillgångar

Enligt K3-reglerna ska materiella anläggningstillgångar delas upp i väsentliga komponenter. Avskrivningarna baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och ackumulerade avskrivningar fördelat per komponent. En individuell bedömning av komponenternas återstående ekonomiska livslängd har bestämt

avskrivningstakten som sker linjärt över periodens beräknade nyttjandeperiod.

Uppdelning per komponent/komponentgrupp och livslängder redovisas nedan per bolag.

Marks Bostads AB

Byggnadskomponent Livslängd år

Stomme 70–100

Stomkompletteringar 35

Yttertak 35–50

Fasad 40–50

Fönster 40

Köksinredning 30

Värme 40–50

Sanitet 35–40

Elinstallationer 35–40

Ventilation/styr och övervakning 20–25

(24)

22

Hiss 20

Tvättstuga (fristående) 30

Lokalanpassning 10

Restpost 20–35

Markanläggning 20–40

När en komponent i en anläggningstillgång byts ut utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras med en ny avskrivningsplan.

För maskiner och inventarier sker avskrivning med 20 procent, utifrån en bedömd nyttjandeperiod på 5 år.

Mark Kraftvärme AB

Komponent Livslängd år

Panncentral, Skene Lasarett 10

Pannor, Snickaren, Örby Pumphus och Hyssna 15

Oljepannor, Assbergsverket 15

Assbergsverkets bio- och biokraftpannor 15–25

Fritslaverkets pannor 20

Fjärrvärmeledningar 40

Byggnader 33

Inventarier och verktyg 3–5

Kanalisation 30

Fiberkabel 20

Aktiva komponenter 5

Serverhall 10–30

Markanläggningar 20

Förbättringsutgifter i annan fastighet 20

Marks Fastighets AB

Byggnadskomponent Livslängd år

El-installationer 25

Hissinstallationer 25

Rörinstallationer 25

Ventilationsinstallationer 25

Stomme/stomkompletteringar 70

Yttertak 35

Ytterfasad, fönster 35

Övrigt 15

Övriga komponenter

Markanläggningar 20

(25)

23

Tekniska anläggningar 10–20

Inventarier, verktyg och installationer 5–10 Nedskrivningar

När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återföringar av nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas.

En tidigare nedskrivning av en tillgång återförs när det har skett en förändring i de antaganden som vid nedskrivningstillfället låg till grund för att fastställa

tillgångens återvinningsvärde. Det återförda beloppet ökar tillgångens redovisade värde, dock högst till det värde tillgången skulle ha haft (efter avdrag för

normala avskrivningar) om ingen nedskrivning gjorts.

Fastighetsvärdering

Koncernbolagen gör en årlig individuell värdering av förvaltningsfastigheterna baserat på en kassaflödesanalys med marknadsanpassade avkastningskrav, se not 7.

Finansiella tillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till

anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående.

Statliga stöd

Statliga stöd redovisas till verkligt värde när det finns rimlig säkerhet att stödet kommer att erhållas och att företaget kommer att uppfylla alla därmed

sammanhängande villkor. Statligt stöd som hänför sig till förväntade kostnader redovisas som förutbetalda intäkter. Stödet intäktsförs i den period då de

kostnader uppkommer som det statliga stödet är avsett att kompensera. Statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde.

Leasingavtal

Samtliga leasingavtal, oavsett om de är finansiella eller operationella, redovisas som hyresavtal (operationella leasingavtal). Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden.

Finansiella instrument

Finansiella instrument redovisas i enlighet med reglerna i K3 kapitel 11, vilket innebär att värdering sker utifrån anskaffningsvärde. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och

derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när ett

koncernbolag blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar

(26)

24 tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från

instrumentet har löpt ut eller överförts och koncernen har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten.

Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Koncernbolagen utnyttjar derivatinstrument för att säkra sin exponering mot ränterisker. Avtal om så kallade ränteswapar skyddar bolaget mot

ränteförändringar. Intäkter och kostnader hänförliga till derivatinstrument nettoredovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter. Bolaget tillämpar s.k. ”säkringsredovisning” och bokför inte förändringar i

ränteswaparnas marknadsvärden i resultaträkningen. Redovisningen har upprättats enligt kap 11 i BFNAR 2012:1.

Fordringar

Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar är upptagna till det belopp som, efter individuell bedömning, beräknas bli betalt.

Kortfristiga placeringar

Kortfristiga innehav av värdepapper redovisas till det lägre av anskaffningsvärde och marknadsvärde på balansdagen.

Låneskulder

Låneskulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Alla transaktioner redovisas på likviddagen.

Varulager

Varulagret värderas, med tillämpning av först-in- först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. För homogena varugrupper tillämpas kollektiv värdering.

Avsättningar

Avsättningar redovisas när koncernen har en legal eller informell förpliktelse till följd av inträffade händelser, där det är mer sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet än att så inte sker samt att beloppet har kunnat beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avsättningar för omstrukturering görs när en detaljerad formell plan för åtgärden finns och en välgrundad förväntan har skapats hos dem som berörs. Avsättningar för framtida garantikrav avser de närmaste två åren och baseras på historisk information om garantikrav samt aktuella trender som kan tyda på att framtida krav kan komma att avvika från de historiska. Inga avsättningar görs för framtida rörelseförluster.

Om det finns ett antal liknande åtaganden, bedöms sannolikheten för att det kommer att krävas ett utflöde av resurser vid regleringen sammantaget för hela denna grupp av åtaganden. En avsättning redovisas även om sannolikheten för ett utflöde avseende en speciell post i denna grupp av åtaganden är ringa.

Uppskattningar och bedömningar

Bolagen i koncernen gör uppskattningar och bedömningar om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resultatet. De uppskattningar

(27)

25 och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i

redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande år behandlas i huvuddrag nedan.

Inom Marks Bostads AB görs bedömningar vid värdering av fastigheternas marknadsvärden men även vid utrangeringar av komponenter. Motsvarande bedömning av marknadsvärde görs av Mark Kraftvärme AB avseende de två olika verksamheterna, värme respektive fiber.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar.

Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och banktillgodohavanden,

kortfristiga finansiella placeringar som dels är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer, dels

- handlas på en öppen marknad till kända belopp eller

- har en kortare återstående löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten.

I kassa- och banktillgodohavanden ingår bolagens fordran i det

kommungemensamma koncernvalutakontosystemet. Skulder i detta system redovisas som kortfristig skuld och förändring av denna skuld redovisas i kassaflödesanalysen under finansieringsverksamheten som nettoförändring av lån i finansinstitut, inklusive koncernvalutakonto i Marks kommun.

Nyckeltalsdefinitioner Soliditet

Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutningen.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital (dvs exklusive obeskattade reserver).

Direktavkastning på totalt kapital

Förhållandet mellan driftnettot och fastigheternas marknadsvärde. Med driftnetto avses hyresintäkter minus kostnader för drift, underhåll, kommunal

fastighetsavgift och eventuell tomträttsavgäld. Kostnader för

centraladministration, av- eller nedskrivningar, kapitalvinster och finansiella kostnader/intäkter ingår inte i driftnettot.

(28)

26

Not 2 Koncernen

Övriga rörelseintäkters fördelning 2017 2016

Ersättning från hyresgäster 897 633

Ersättning för hyresindrivning 133 337

Återvunna fordringar 577 298

Extern försäljning 2036 2 307

Hyresintäkter 439 438

Försäkringsersättning 373 804

Realisationsvinst 13 905 4 011

Övrigt 654 765

Summa övriga rörelseintäkter 19 014 9 593

Övriga externa kostnader 2017 2016

Driftkostnader -77 336 -78 910

Underhållskostnader -57 991 -56 504

Fastighetsskatt -4 189 -4 397

Övrigt -7 728 -7 323

Summa övriga externa kostnader -147 244 -147 134

(29)

27

Not 4 Koncernen Moderbolaget

Personal 2017 2016 2017 2016

Medelantalet anställda

Kvinnor 22 20 - -

Män 58 59 - -

Totalt 80 79

Löner, ersättningar, sociala avgifter och

pensionskostnader

Löner och ersättningar till styrelsen och VD 2 512 2 859 20 26 Löner och ersättningar till övriga anställda 31 413 30 104 - -

33 925 32 963 20 26

Sociala avgifter enligt lag och avtal 11 296 10 887 6 7 Pensionskostnader för styrelsen och VD 449 617 - - Pensionskostnader för övriga anställda 2 306 2 508 - -

Totalt 47 976 46 975 26 33

Styrelseledamöter och ledande befattningshavare

Antal styrelseledamöter på balansdagen Koncernen Moderbolaget

2017 2016 2017 2016

Kvinnor 5 4 1 0

Män 17 18 4 5

Totalt 22 22 5 5

Antal verkställande direktörer och andra ledande

befattningshavare

Kvinnor 2 3 - 1

Män 6 5 1 -

Totalt 8 8 1 1

Mark Kraftvärme AB

Enligt avtal har verkställande direktören rätt till 18 månadslöner vid uppsägning från bolaget.

Marks Bostads AB

Enligt avtal har verkställande direktören rätt till 12 månadslöner vid uppsägning från bolaget.

Verkställande direktör har slutat under året och ny verkställande direktör tillträder i april 2018.

Ersättning till revisorerna 2017 2016 2017 2016

Revision

PwC 405 403 92 92

Andra uppdrag än revisionsuppdraget

PwC 77 56 0 0

Summa ersättning till revisorerna 482 459 92 92

(30)

28

Hyresrätter och liknande rättigheter 2017 2016

Ingående anskaffningsvärden 1 581 1 581

Inköp - -

Försäljningar och utrangeringar - -

Omklassificeringar - -

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 581 1 581

Ingående avskrivningar -97 -34

Årets avskrivningar -64 -63

Utgående ackumulerade avskrivningar -161 -97

Ingående nedskrivningar - -

Årets nedskrivningar - -

Utgående ackumulerade nedskrivningar - -

Utgående restvärde enligt plan 1 420 1 484

Byggnader och mark 2017 2016

Inköp 6 565 245

Ingående avskrivningar -20 301 -18 659

Årets avskrivningar - 1 965 -1 642

Utgående ackumulerade avskrivningar -22 266 -20 301

Ingående nedskrivningar - -

Årets nedskrivningar - -

Utgående ackumulerade nedskrivningar - -

Bokfört värde byggnader i Sverige 36 711 32 444

Bokfört värde mark, markanläggningar i Sverige 2 187 1 854 Taxeringsvärden byggnader i Sverige 25 381 25 381

Taxeringsvärden mark i Sverige 325 325

(31)

29

Förvaltningsfastigheter (inkl. mark) 2017 2016

Ingående anskaffningsvärden 1 587 208 1 542 251

Inköp 76 459 75 405

Försäljningar och utrangeringar -28 557 -30 470

Omklassificeringar - 22

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 635 110 1 587 208

Försäljningar och utrangeringar 14 437 11 270

Årets avskrivningar -35 606 -34 864

Ingående nedskrivningar -7 808 -8 014

Försäljningar - 5 074

Årets nedskrivningar -700 -4 868

Utgående ackumulerade nedskrivningar -8 508 -7 808

Utgående restvärde enligt plan 1 034 970 1 008 937

Bokfört värde förvaltningsfastigheter i Sverige 900 449 870 930 Bokfört värde mark, markanläggningar i Sverige 85 471 87 202 Taxeringsvärden förvaltningsfastigheter i Sverige 931 744 941 426

Taxeringsvärden mark i Sverige 268 484 269 597

Beräknat marknadsvärde förvaltningsfastigheter

(belopp i miljarder kronor) 1,6 mdkr 1,6 mdkr

Värderingen är gjord enligt Datschas modell med schablonmässiga värden på

driftkostnaderna och med direktavkastningskrav från Newsec. Vid till exempel nybyggnationer har driftkostnaderna prövats individuellt och de har justerats om behov för detta föreligger.

Hyresintäkterna har värderats individuellt för varje fastighet.

Koncernbolagen har begränsningar i rätten att avyttra förvaltningsfastigheterna enligt ägardirektivet. Bolagen skall bereda kommunfullmäktige tillfälle att ta ställning innan bolaget fattar sådana beslut i verksamheten som är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt. Bolagen skall inhämta kommunfullmäktiges yttrande gällande större investeringar eller försäljningar av fast egendom.

(32)

30

Maskiner och andra tekniska anläggningar 2017 2016

Inköp 20 835 19 578

Försäljningar och utrangeringar -3 861 -5 123

Omklassificeringar 28 714 16 415

Försäljningar och utrangeringar 3 205 4 487

Årets avskrivningar -18 973 -17 151

Ingående nedskrivningar -102 -102

Årets nedskrivningar -21 000 -

Utgående ackumulerade nedskrivningar -21 102 -102

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2017 2016

Ränteintäkter 288 289

Leasingintäkt 518 537

Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 806 826

Bokslutsdispositioner 2017 2016 2017 2016

Erhållna koncernbidrag - - 7 554 649

Lämnade koncernbidrag - - -7 458 -600

Summa bokslutsdispositioner - - 96 49

(33)

31

Skatt på årets resultat 2017 2016 2017 2016

Aktuell skatt - - - -

Uppskjuten skatt, övriga temporära

skillnader -2 136 -2 633 - -

Summa skatt på årets resultat -2 136 -2 633 - -

Redovisat resultat före skatt 7 494 9 804 -335 -217

Skatt enligt gällande skattesats -1 649 -2 157 74 48 Skatteeffekt av ej avdragsgilla

kostnader -101 -220 -74 -48

Skatteeffekt övervärde fastigheter -251 -251 - - Skatteeffekt

nedskrivning/utrangering -133 - - -

Skatt hänförlig till tidigare års

redovisade resultat -2 -5 - -

Redovisad skattekostnad -2 136 -2 633 - -

Pågående nyanläggningar och förskott avseende

materiella anläggningstillgångar 2017 2016

Ingående nedlagda kostnader 101 681 48 184

Under året nedlagda kostnader 113 667 86 813

Under året gjorda omfördelningar -75 838 -33 316

Summa utgående nedlagda kostnader 139 510 101 681

Långfristiga värdepappersinnehav 2017 2016

Anskaffningsvärde

Övriga 40 40

Summa långfristiga värdepappersinnehav 40 40

Marknadsvärde 40 40

Övriga långfristiga fordringar 2017 2016

Tillkommande fordringar - 171

Avgående fordringar, amorteringar -370 -503

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 1 390 1 760