PM
Input till
Utredning försäljning av Sollentuna sim- och sporthall Kompletterande värdering och ekonomisk analys
Utförd juni-september 2016 av NAI Svefa
Åsa Henninge
2016-09-23 2 (12)
Innehållsförteckning
0 Underlag från NAI Svefa avseende utredning av försäljning av Sollentuna sim- och sporthall ... 3
0.1 Förutsättningar ... 3
1 Marknadsvärde vid olika scenario ... 4
1.1 Metod ... 4
1.2 Scenario 1 – Kommunen fortsätter att äga ... 5
1.3 Scenario 2 – Kommunen säljer och hyr lokaler ... 6
1.4 Över-/undervärde ... 8
2 Äga respektive hyra ... 8
2.1 Metod ... 8
2.2 Alternativ 1 – Äga ... 8
2.3 Alternativ 2 – Hyra ... 10
2.4 Resultat ... 10
2.5 Inklusive varmvattenbassäng och utomhusbad ... 11
3 Fördelar och nackdelar med en försäljning ... 11
4 Sammanfattning och noteringar ... 12
2016-09-23 3 (12)
0 Underlag från NAI Svefa avseende utredning av försäljning av Sollentuna sim- och sporthall
Utdrag Tjänsteutlåtande dnr 2015/0671 KS-19, kod 250 :
Kommunstyrelsen ger kommunledningskontoret i uppdrag att låta genomföra de kompletterande värderingar och ekonomiska analyser som fordras för att bedöma den ekonomiska nyttan av en försäljning av Sollentuna sim och sporthall.
Sollentuna kommun, genom Lars Keski-Seppälä har därför givit i uppdrag åt NAI Svefa att i ett första skede göra översiktliga marknadsvärdebedömningar utifrån gällande avtal samt om kommunen äger eller säljer och hyr objektet. Analysen görs i detta skede obeaktat skattemässiga konsekvenser, fastighetsbildnings- och
transaktionskostnader.
0.1 Förutsä ttningar
Marknadsvärdebedömningen görs utifrån två olika scenario. Det ena scenariot avser att spegla dagens situation och innebär att Sollentuna kommun fortsätter att äga objektet samt att ett nytt, 5+3-årigt hyresavtal och driftavtal tecknas mellan Sollentuna kommun och driftoperatör till motsvarande villkor som idag gäller mellan kommunen och Medley. Det andra scenariot är att kommunen säljer objektet och ”hyr” tillbaka till en hyra motsvarande villkor som dagens driftavtal och kultur- och fritidsförvaltningens hyresavtal. Marknadsvärdebedömningen är i övrigt gjord utifrån en avkastningskalkyl med bedömda schablonmässiga drift- och underhållskostnader samt i övrigt vad som bedöms utgöra marknadsmässiga direktavkastningskrav samt hyres- och vakansrisk för den här typen av objekt.
Marknadsvärdebedömning som görs i detta utlåtande avser marknadsvärde obeaktat fastighetsbildnings- och transaktionskostnader.
2016-09-23 4 (12)
1 Marknadsvärde vid olika scenario
NAI Svefa har genomfört en översiktlig marknadsvärdering av del av fastigheterna Sollentuna Edsberg 10.30 och 11:25 (Sollentuna sim- och sporthall) utifrån två olika scenarion; dels att kommunen fortsätter att äga objektet och handlar upp drift samt dels utifrån at kommunen säljer objektet och hyr tillbaka. I detta avsnitt redovisas tillvägagångssätt och resultatet av marknadsvärdebedömningarna.
Värderingsobjektet utgörs av byggnad inom fastigheterna Sollentuna Edsberg 10:30 och Edsberg 11.25 med ett uppskattat tillhörande markområde enligt nedan, översiktligt uppmätt till cirka 14 225 kvadratmeter.
Den sammanlagda uthyrbara arean uppgår till 8 995 kvadratmeter varav 7 995 kvadratmeter idag hyrs av Medley och cirka 1 000 kvadratmeter hyrs av Sollentuna bowlingshall AB.
1.1 Metod
Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden.
Marknadsvärdebedömning sker vanligen genom en kombination av två metoder; ortsprismetoden, där slutsatser dras utifrån försäljningar av så långt möjligt likvärdiga objekt, och avkastningsmetoden, där slutsatser dras genom att ett marknadsanpassat avkastningskrav appliceras på objektets förväntade framtida driftnetto.
Den nu aktuella värderingen har i första hand genomförts genom en avkastningsmetod med upprättandet av en avkastningskalkyl för värderingsobjektet, där ett avkastningskrav applicerats på värderingsobjektets beräknade driftnetto (hyresnettot minskat med fastighetsrelaterade kostnader). Avkastningskalkylen marknadsanpassas genom att stämma av ingående parametrar och kalkylresultat mot härledda avkastningskrav och nivåer utifrån genomförda köp avseende så långt möjligt likvärdiga fastigheter.
Underlag till värderingen har utgjorts av uppdragsgivarens tillhandahållna uppgifter vad avser ytor samt faktiska hyresintäkter och drift- och underhållskostnader för 2013-2015. De tillhandahållna uppgifterna har dels
rimlighetskontrollerats och dels stämts av mot NAI Svefas hyres- och kostnadsdatabaser. Vad gäller kostnader så har de taxeburna kostnaderna använts utan justeringar medan övriga kostnadsslag som exempelvis
administrations- och underhållskostnader i stor utsträckning har normaliserats och marknadsanpassats.
2016-09-23 5 (12)
Underlag för marknadsdata har huvudsakligen hämtats från NAI Svefas egen fastighetsdatabas, där jämförbara hyresnivåer, drift- och underhållskostnader och marknadsmässiga avkastningsnivåer från värderingar och genomförda transaktioner analyseras och lagras. För analysen som helhet har även allmänna datakällor nyttjats för tillgång till exempelvis kartor, flygbilder och foton.
Värderingen har genomförts som en så kallad skrivbordsvärdering, det vill säga utan att någon besiktning av värderingsobjektet har genomförts. Det erhålla avkastningsvärdet innehåller därför ett större osäkerhetsintervall än vad som skulle varit fallet vid en fullständig marknadsvärdering.
1.2 Scenario 1 – Kommunen fortsätter att äga
Scenariot avser att spegla dagens situation och innebär att Sollentuna kommun fortsätter att äga objektet samt att ett nytt, 5+3-årigt hyresavtal och driftavtal tecknas mellan Sollentuna kommun och driftoperatör till
motsvarande villkor som idag gäller mellan kommunen och Medley.
D I R E K T A V K A S T N I N G S K R A V
Direktavkastningskravet har bedömts utifrån de nivåer som har kunnat härledas från försäljningar av likvärdiga fastigheter.
Direktavkastningskravet har bedömts till 6,5 – 6,75 procent.
H YR O R
Avkastningskalkylernas hyresintäkter baseras på faktiska hyresnivåer enligt uppgifter från kommunen.
Kontraktstiden för sim- och sporthall är antagen till 5 + 3 år. Hyresavtalet avseende bowlinghallen förutsätts löpa vidare med oförändrade villkor.
Den totala hyresintäkten, beaktat rabatter för hyresgästens skötselåtaganden och att kommunen hyr tillbaka sporthallar för motsvarande 1 500 000 kronor per år, uppgår till 8 583 000 kronor vilket motsvarar 954 kronor per kvadratmeter.
V A K A N S E R
Värderingsobjektet har en hyressammansättning som innebär att det i princip kan vara antingen fullt uthyrt eller helt outhyrt. För objekt av det slaget har den långsiktiga vakans-/hyresrisken satts till 0 procent och hänsyn till eventuell vakans-/hyresrisk har i stället tagits i direktavkastningskravet.
D R I F T O C H U N D E R H Å L L
Idag hyr kommunen ut sim- och sporthallen till Medley genom ett kombinerat drift- och hyresavtal. De kostnader för fastighetsdrift som eventuellt ingår i operatörens simhallsdrift har inte kunnat beaktas i denna analys.
Kostnader avseende media, underhåll, skötsel och drift har erhållits från kommunen. Värderingsobjektens drift- och underhållskostnader har beaktats utifrån erhållna uppgifter sammanvägt med statistik och egna
bedömningar. I sammanvägningen har de faktiska kostnaderna vägt tyngst vad gäller mediakostnader medan kostnaderna närmast fullt ut är baserade på statistik och egna bedömningar vad gäller kostnadsslag som exempelvis administration, skötsel och underhåll.
2016-09-23 6 (12)
Den totala marknadsanpassade drift- och underhållskostnaden uppgår till 4 498 000 kronor vilket motsvarar 500 kronor per kvadratmeter.
I N V E S T E R I N G A R / H Y R E S G Ä S T A N P A S S N I N G A R
Inga investeringar, utöver periodiskt underhåll, har beaktats i kalkylerna.
F A S T I G H E T S S K A T T
Värderingsobjektet bedöms få en taxerad typkod som innebär befrielse från fastighetsskatt.
T O M T R Ä T T S A V G Ä L D , A R R E N D E
Värderingsobjektet förutsätts innehas med äganderätt.
R E S U L T A T O C H S L U T S A T S E R
Marknadsvärdet för värderingsobjektet bedöms till cirka 62 mkr vilket motsvarar cirka 6 900 kronor per kvadratmeter uthyrbar area. Värdepåverkan av att kommunen hyr tillbaka lokaler för kultur- och fritidsförvaltningens behov till en hyra om 1,5 mkr motsvarar cirka 23 mkr, det vill säga värdet obeaktat kommunens hyra och allt annat i övrigt lika, uppgår till cirka 85 mkr.
1.3 Scenario 2 – Kommunen säljer och hyr lokaler
Scenariot innebär att kommunen säljer objektet och hyr tillbaka till motsvarande villkor som dagens driftavtal och kultur- och fritidsförvaltningens hyresavtal avseende sporthallar.
D I R E K T A V K A S T N I N G S K R A V
Direktavkastningskravet har bedömts utifrån de nivåer som har kunnat härledas från försäljningar av likvärdiga fastigheter. Marknaden värderar generellt en offentlig hyresgäst som mer säker än motsvarande privata hyresgäst vilket innebär en något lägre riskpremie på direktavkastningskravet.
Direktavkastningskravet har bedömts till 6,0 – 6,5 procent.
H YR O R
Avkastningskalkylernas hyresintäkter baseras på faktiska hyresnivåer enligt uppgifter från kommunen.
Kontraktstiden för sim- och sporthall är antagen till 5 + 3 år. Hyresavtalet avseende bowlinghallen förutsätts löpa vidare med oförändrade villkor.
Kod Konto
Utfall Mån Jan 15 - Dec 15
Utfall kr/kvm Mån Jan 15 - Dec 15
Bedöm d DoUh Äga, kr/kvm Konto
34111 Lokalhyror -10 082 840 -1121
61317 Mark-, renhålln o trädgår 57 616 6 5
61511 Driftavtal fastighet 626 599 70 80
61512 Planerat underhåll 118 160 13 150
61513 Löpande underhåll 960 274 107 100
61515 Serviceavtal fastighet 17 746 2 5
61516 Myndighetsbesiktningar 59 553 7 10
62111 Media (fastighetskostn.) 307 509 34 40
79211 Avskr byggn, tekn. anl. 6 292 254 700
85213 Ränta på kapitaltjänst 1 732 080 193
Totalt underhåll 88 952 10
OH kostnad 981 967 109 110
Totalt 1 070 919 119 500
2016-09-23 7 (12)
Den totala hyresintäkten, inklusive hyra av sporthallar för kultur- och fritidsförvaltningen för motsvarande 1 500 000 kronor per år samt inklusive media, uppgår till 12 051 000 kronor vilket motsvarar 1 340 kronor per kvadratmeter.
V A K A N S E R
Värderingsobjektet har en hyressammansättning som innebär att det i princip kan vara antingen fullt uthyrt eller helt outhyrt. För objekt av det slaget har den långsiktiga vakans-/hyresrisken satts till 0 procent och hänsyn till eventuell vakans-/hyresrisk har i stället tagits i direktavkastningskravet.
D R I F T O C H U N D E R H Å L L
Idag hyr kommunen ut sim- och sporthallen till Medley genom ett kombinerat drift- och hyresavtal. De kostnader för fastighetsdrift som eventuellt ingår i operatörens simhallsdrift har inte kunnat beaktas i denna analys.
Kostnader avseende media, underhåll, skötsel och drift har erhållits från kommunen. Värderingsobjektens drift- och underhållskostnader har beaktats utifrån erhållna uppgifter sammanvägt med statistik och egna
bedömningar. I sammanvägningen har de faktiska kostnaderna vägt tyngst vad gäller mediakostnader medan kostnaderna närmast fullt ut är baserade på statistik och egna bedömningar vad gäller kostnadsslag som exempelvis administration, skötsel och underhåll.
Den totala marknadsanpassade drift- och underhållskostnaden uppgår till 6 521 000 kronor vilket motsvarar 725 kronor per kvadratmeter.
I N V E S T E R I N G A R / H Y R E S G Ä S T A N P A S S N I N G A R
Inga investeringar, utöver periodiskt underhåll, har beaktats i kalkylerna.
F A S T I G H E T S S K A T T
Värderingsobjektet bedöms få en taxerad typkod som innebär befrielse från fastighetsskatt.
T O M T R Ä T T S A V G Ä L D , A R R E N D E
Värderingsobjektet förutsätts innehas med äganderätt.
Kod Konto
Utfall Mån Jan 15 - Dec 15
Utfall kr/kvm Mån Jan 15 - Dec 15 B e d ö
Bedöm d DoUh Hyra, kr/kvm Konto
34111 Lokalhyror -10 082 840 -1121
61317 Mark-, renhålln o trädgår 57 616 6 5
61511 Driftavtal fastighet 626 599 70 80
61512 Planerat underhåll 118 160 13 150
61513 Löpande underhåll 960 274 107 100
61515 Serviceavtal fastighet 17 746 2 5
61516 Myndighetsbesiktningar 59 553 7 10
62111 Media (fastighetskostn.) 307 509 34 350
79211 Avskr byggn, tekn. anl. 6 292 254 700
85213 Ränta på kapitaltjänst 1 732 080 193
Totalt underhåll 88 952 10
OH kostnad 981 967 109 25
Totalt 1 070 919 119 725
2016-09-23 8 (12)
R E S U L T A T O C H S L U T S A T S E R
Marknadsvärdet för värderingsobjektet bedöms till cirka 90 mkr vilket motsvarar cirka 10 000 kronor per kvadratmeter uthyrbar area.
1.4 Över -/unde rvä rde
Det bokförda värdet uppgår till cirka 85 mkr vilket innebär att möjligheterna att frigöra kapital vid en försäljning är begränsade.
2 Äga respektive hyra
Detta avsnitt syftar till att analysera, jämföra samt uppskatta kostnaderna för Sollentuna kommun om man fortsätter att äga respektive om man säljer och hyr tillbaka objektet.
2.1 Metod
De två alternativ är förknippade med olika typer av kostnader och restvärden varför denna analys använder sig av nuvärdesmetoden för att kunna jämföra de båda alternativen. Vid användning av nuvärdesmetoden diskonteras de framtida kassaflödena till idag. Diskonteringsfaktorn har bestämts utifrån kommunens faktiska avskrivning för 2015. Kalkylräntan är den räntesats som ger uttryck för eftersträvad förräntning på investerat kapital och bestäms med hänsyn till:
- Den ränta till vilket kommunen kan låna kapital
- Förräntningen på kommunens alternativa möjligheter att placera kapital - Den risk som är förknippad med investeringen
Efter diskonteringen summeras samtliga kostnader på vilken nettonuvärdet av kostnaderna fås fram. Det alternativ som genererar högst nettonuvärde är det bästa alternativet.
Kalkylen för de båda alternativen utgår från en period om 10 år. Vidare är kalkylränta bedömd till 2,5 procent.
2.2 Alte rna tiv 1 – Äga
Vid ett fortsatt ägande uppstår det utöver kostnader för drift och underhåll, även kostnader för amortering samt ränta. Det uppstår också en intäkt i form av objektets restvärde år 10.
För att genomföra beräkningarna har vi uppskattat värden för:
- Finansieringskostnader - Drift och underhållskostnader - Restvärde
F I N A N S I E L L A K O S T N A D E R
Vi antar att hela grundinvesteringen motsvarande dagens bokförda värde finansieras med lånat kapital (annuitetslån) där kostnaden för ränta och amortering är lika stor varje år. Vid beräkning av den årliga kostnaden behöver vi känna till löptid på vilket lånet ska amorteras och dess ränta. Följande antaganden har gjorts för lånets ingående komponenter.
Lånesumma: 88 000 000 kronor
Ränta: 2,0 procent
Löptid: 25 år
Med dessa antaganden motsvarar kapitalkostnaderna de faktiska nivåer som har erhållits från kommunen för 2016. Utifrån dessa antagenden uppgår den årliga kostnaden för ränta och amortering till cirka 5 296 000 kronor.
2016-09-23 9 (12)
D R I F T O C H U N D E R H Å L L
Drift och underhållskostnaderna är uppskattade från inhämtad information av fastighetsägaren, NAI Svefas värderingsdatabas och statistik från Repab.
Sammanlagt uppskattas den årliga nettokostnaden till:
Hyresintäkt 8 023 000 kronor
Amortering och ränta: -4 263 000 kronor Drift och underhåll: -3 998 000 kronor
Driftavtal -10 100 000 kronor
Totalt: -10 338 000 kronor
R E S T V Ä R D E
Restvärdet utgör värdet av objektet vid kalkylperiodens slut, det vill säga i kalkylen efter 10 år. Vilket restvärde objektet har är en ytterst viktig fråga då det påverkar kalkylen nämnvärt. Faktorer som påverkar restvärdet är exempelvis tillgång till alternativa hyresgäster, teknisk livslängd, typ av fastighet och läge.
Simhallens restvärde uppgår enligt värdeutlåtandet till cirka 33 000 000 kronor, baserat på en evighetskapitalisering.
N E T T O N U V Ä R D E
Utifrån ovanstående uppgifter om årliga kostnader och restvärde illusterar diagrammet nedan hur kostnaderna och intäkterna fördelar sig över en kalkylperiod på 10 år.
Med hänsyn till en bedömd kalkylränta på 2,5 procent uppgår nettonuvärdet av kostnaderna i alternativ 1 då kommunen fortsätter att äga simhallen till cirka 71 300 000 kronor, enligt tabellen nedan.
-20000 -10000 0 10000 20000 30000 40000 50000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
tkr Hyresintäkter
Annuitet DoU
Restvärde (år 11)
År 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Hyresintäkter 8 023 8 183 8 347 8 514 8 684 8 858 9 035 9 216 9 400 9 588
Annuitet -5 296 -5 296 -5 296 -5 296 -5 296 -5 296 -5 296 -5 296 -5 296 -5 296
DoU -3 998 -4 078 -4 160 -4 243 -4 328 -4 414 -4 502 -4 592 -4 684 -4 778
Driftavtal -10 100 -10 302 -10 508 -10 718 -10 933 -11 151 -11 374 -11 602 -11 834 -12 070
Restvärde (år 11) 33 000
Summa netto 0 -11 371 -11 493 -11 616 -11 743 -11 872 -12 003 -12 137 -12 274 -12 414 20 444
Nuvärde utgifter 0 -11 094 -10 939 -10 787 -10 638 -10 493 -10 350 -10 211 -10 074 -9 940 -9 809
Nuvärde restvärde 33 000
Summa nettonuvärde -71 300 tkr
2016-09-23 10 (12)
2.3 Alte rna tiv 2 – Hyra
I detta alternativ beräknas nettonuvärdet av kostnaderna för att hyra simhallen i 10 år. Kostnader som uppstår är hyreskostnader som i detta fall inkluderar kostnader för mediaförsörjning (el, värme och vatten) som i detta fall inkluderas i hyran.
De kostnader som är ansatta med alternativ 2 är:
- Hyreskostnader (varmhyra) H YR A
Den sammanlagda hyresnivån (varmhyra inklusive drift av simhallen) för hela anläggningen uppgår till cirka 11 492 000 kronor per år.
F Ö R S Ä L J N I N G S I N T Ä K T
Normalt åligger kostnader för transaktionen köparen. För objekt av det här slaget bedöms det dock snarare vara prispåverkande. Utifrån det bedömda marknadsvärdet om 90 mkr och en schablonmässigt uppskattad transaktionskostnad om 4,25 procent i stämpelskatt och cirka 1 procent i övriga transaktionskostnader erhålls en översiktligt bedömd försäljningsintäkt om cirka 85 mkr. Intäkten beaktar inte eventuella momskonsekvenser.
Det bokförda värdet för objektet uppgår till cirka 88 mkr, vilket i denna kostnadsjämförelse till 100 procent har förutsatts motsvara ett lån. Resultatet av en försäljning blir såldes ett undervärde eller en kostnad för kommunen om cirka 2 725 000 kronor.
N E T T O N U V Ä R D E
Utifrån ovanstående uppgifter om hyresnivå och kostnader för media samt bedöms försäljningsintäkt illustrerar diagrammet nedan hur kostnaderna fördelar sig över en kalkylperiod på 10 år.
Med hänsyn till en bedömd kalkylränta på 2,5 procent uppgår nettonuvärdet av kostnaderna i alternativ 2 till cirka 112 400 000 kronor.
2.4 Resultat
Kalkylerna visar att det, utifrån dagens prissättning, är fördelaktigast för kommunen att äga objektet.
-16 000 -14 000 -12 000 -10 000 -8 000 -6 000 -4 000 -2 000 0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
tkr
Hyra
Försäljningsintäkt
År 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Hyra 0 -11 492 -11 722 -11 956 -12 195 -12 439 -12 688 -12 942 -13 201 -13 465 -13 734
Försäljningsintäkt -2 725 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Summa netto -2 725 -11 492 -11 722 -11 956 -12 195 -12 439 -12 688 -12 942 -13 201 -13 465 -13 734
Nurvärde -2 725 -11 212 -11 157 -11 103 -11 048 -10 995 -10 941 -10 888 -10 834 -10 782 -10 729
Summa nettonuvärde -112 400 tkr
2016-09-23 11 (12)
2.5 Inklusive varmva ttenbassäng och utomhusbad
Kommunen utreder även möjligheter att lokalisera en ny varmvattenbassäng och ett utomhusbad i anslutning till sim- och sporthallen. På så sätt skulle flera funktioner kunna samutnyttjas. Kommunen vill därmed ha belyst hur utfallet blir om man skulle välja att sälja sim- och sporthallen med dessa två komponenter. Försäljning skulle kunna ske med ett åtagande av köparen att bygga och anlägga dessa anläggningar eller att kommunen anlägger och bygger och sedan säljer.
Den analys som har gjorts i detta utlåtande visar att alternativet att fortsätta att äga tydligt väger över som det mest fördelaktiga för kommunen. Allt annat lika så krävs ett försäljningspris om 126,5 mkr för sim- och sporthallen för att göra det ekonomiskt likvärdigt för kommunen att sälja och hyra tillbaka. Om
försäljningsobjektet skulle inkludera en varmvattenbassäng och ett utomhusbad behöver således, lite förenklat och utan en detaljerad studie av marknadsnivåer avseende hyra och risk/direktavkastningskrav för de olika komponenterna, försäljningspriset uppgå till 126,5 mkr plus projektkostnad inklusive påslag för vinst/risk för byggande och anläggande av varmvattenbassäng och utomhusbad. För att en sådan investering ska vara attraktiv på marknaden bedöms det krävas ett lång, stabilt och säkert kassaflöde, det vill säga ett långt hyresavtal med en stabil, offentlig hyresgäst.
S L U T S A T S
För att alternativet att sälja och hyra tillbaka sim- och sporthall inklusive varmvattenbassäng och utomhusbad ska vara mer fördelaktigt för Sollentuna kommun än att äga krävs en hyresintäkt från en annan part som bidrar till marknadsvärdet utan att de framtida hyreskostnaderna för kommunen stiger. Eftersom ursprungskalkylen visar att kostnaden för kommunen att sälja och hyra tillbaka sim- och sporthallen blir cirka 41 mkr dyrare under en tioårsperiod krävs en hyresnivå som kompenserar även för minusresultatet av en försäljning av befintlig sim- och sporthall och täcker årliga kapitalkostnader samt avkastningskrav för investering i varmvattenbassäng och utomhusbad. För att definitivt besvara frågan krävs en noggrannare analys av efterfrågan och
investeringskalkyler för varmvattenbassäng respektive utomhusbad. Utifrån resultatet av denna analys bedöms dock sannolikheten att träffa en sådan hyresöverenskommelse med annan part som mycket liten.
3 Fördelar och nackdelar med en försäljning
Utifrån kalkylerna och resultatet av den utvärdering av olika handlingsalternativ som NAI Svefa har genomfört i samarbete med Skeppsbron Skatt under 2015 kan fördelar och nackdelar med en försäljning av sim- och sporthallen summeras enligt följande:
Fördelar:
+ Kommunens direktförsäljning av fastigheter kan ske utan kapitalvinstbeskattning.
+ Tillgång till externt kapital, till viss del direkt och främst indirekt genom att belåningsgraden sjunker.
+ Framtida kapitalbehov undviks genom att ett objekt med normalt höga underhålls- och reinvesteringsbehov avyttras.
+ Minskat personalbehov genom förflyttning av arbetsuppgifter från nuvarande ägare till köpare.
+ Hyresalternativet innebär flexibilitet med möjlighet att flytta från icke optimala lokaler utan restvärdesrisk.
och nackdelar:
- Möjligheterna att frigöra kapital vid en försäljning är för detta objekt begränsade.
- Försäljningen kan medföra negativa momskonsekvenser.
- Kommunen tappar rådighet över objektet och kommande investeringar i fastighet kommer innebära förhandlingar och ökade kostnader.
- Lokalkostnad blir högre ur ett livscykelperspektiv, det vill säga hyran blir sannolikt högre då en köpare rimligen kräver affärsmässighet. Lokalanpassningar innebär förhandlingar och ökade kostnader.
- Särskilt för objekt av detta slag med få eller inget alternativ uppstår en monopolsituation för hyresvärden och en risk för hyreshöjning vid kontraktstidens utgång.
2016-09-23 12 (12)
4 Sammanfattning och noteringar
Marknadsvärdebedömning, obeaktat fastighetsbildningskostnader, transaktionskostnader och sannolika momskonsekvenser, som görs i detta utlåtande visar att möjligheterna att frigöra kapital vid en försäljning av sim- och sporthallen är begränsade. Värdebedömningen avseende förhållandet vid ett fortsatt ägande indikerar att nuvarande prissättning avseende hyra, fastighetsdrift och simhallsdrift behöver ses över där det faktum att kommun återförhyr lokaler samt att del av fastighetsdrift har övergått på hyresgästen mot ersättning har en kraftig påverkan på marknadsvärdet.
En jämförelse av kostnaderna för kommunen att äga jämfört med att sälja och sedan hyra tillbaka visar att alternativet att äga är mer kostnadseffektivt med dagens prissättning.
Utifrån resultatet av denna analys bedöms också sannolikheten att kommunen kan sälja sim- och sporthallen inklusive varmvattenbassäng och utomhusbad tillsammans med en hyresöverenskommelse med annan part som gör försäljningsalternativet som mer kostnadseffektivt som mycket liten.
I nuvarande avtalsförhållande betalar kommunen för administration, försäkring, myndighetsavgifter, del av drift och underhåll. Genom tilläggsavtal rabatteras hyresgästens hyra som ersättning för ansvar för drift och löpande underhåll till ett belopp motsvarande 600 000 kronor per år. Kommunen hyr dessutom genom ett ytterligare tilläggsavtal tillbaka sporthallar för kultur- och fritidsförvaltningens nyttjande. Till det överlåts simhallsdrift på entreprenör genom ett driftavtal. Vid ett beslut om fortsatt ägande bör avtalsvillkoren ses över och hyra samt fördelning av ansvar för drift- och underhåll marknadsanpassas. Då hyresavtal och driftavtal avseende simhallen förutsätter varandra bör en sådan översyn ske samtidigt eller i samband med upphandling av nytt driftavtal.
