Värdeutlåtande. Del av Brösta 14:1

2020-09-19

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

Värdeutlåtande

avseende fastigheten

Del av Brösta 14:1

Örnsköldsviks kommun

UPPDRAG

Uppdragsgivare Örnsköldsviks kommun genom Marcus Elfving.

Syfte Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde för interna be- dömningar.

Värderingsobjekt Del av fastigheten Brösta 14:1 i Örnsköldsviks kommun.

Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 2020-09-18.

Förutsättningar För uppdraget gäller bilagda ”Allmänna villkor för värdeutlå- tande”.

Vid värdebedömningen förutsätts att värderingsobjektet ej omfat- tas av några belastningar i form av servitut, gemensamhetsanlägg- ningar, nyttjanderätter etc.

Värdebedömningen avser inklusive gatubyggnadskostnader men exklusive VA-avgift.

Underlag - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS).

- Taxeringsuppgifter.

- Utdrag ur detaljplan.

- Gällande detaljplan.

- Marknadsinformation.

- Kartmaterial.

BESKRIVNING

Lagfaren ägare Örnsköldsviks kommun (org.nr 212000-2445).

Fastighetstyp 4 st tomter för handels och industriändamål.

Läge Värderingsobjektet är beläget i längs Industrigatan söder om E4:an och ca 5 km nordöst om centrala Örnsköldsvik. Värderingsobjek- ten är inte avstyckade än. Tomternas storlek är ca 6 000 kvm re- spektive 2 800, 2 300 och 4 800. Näromgivningen utgörs av indu- stri och handelsbebyggelse.

Bild från Datscha. Bild från uppdragsgivaren

Planförhållanden Värderingsobjektet omfattas enligt uppdragsgivaren av en detalj- plan för Brösta 14:1 del av som antogs 2009. Användningen av marken som tillåts är handel med skrymmande varor (ej livsmedel) och småindustri. Högsta byggnadshöjd är 10 meter. Ingen exploa- teringsgrad anges.

Servitut, samfälligheter,

inteckningar etc. Eventuella servitut, nyttjanderätter, gemensamhetsanläggningar, samfälligheter och inteckningar etc. framgår översiktligt av bilagda utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS).

Tomtbeskrivning Tomternas storlek är 6 000 kvm respektive 2 800, 2 300 och 4 800 kvm. Området är obebyggt och utgörs i huvudsak av en grönyta.

Väganslutning till området finns utbyggt.

VÄRDERING

Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets mark- nadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden.

Marknadsvärdet bedöms med ledning av en ortsprisanalys som bygger på relevanta köp av tomtmark för handelsändamål i lägen motsvarande värderingsobjektets läge.

Omdöme om värderingsobjektet

Värderingsobjektet är beläget i närheten av både den stora trafik- leden E4:an. Undertecknad bedömer att Örnsköldsviks externhan- del och industriändamål kommer växa på denna sida av E4:an i framtiden. Det medför att läget kan ha ett okey framtida handels- läge men bedöms idag inte som ett av de bästa.

Ortspris

Då värderingsobjektet får bebyggas med handel har en ortsprisun- dersökning av försålda handelstomter inom kommunen och även i andra jämförbara städer inom Norrland och Svealand genomförts.

Nedan kommer redovisas de köp Forum har kännedom av mark för handel från 2016 och framåt.

Ortspriser I februari 2020 gav Sundsvalls kommun en markanvisning inom fastigheten Sköns Prästbord 1:36. Markens storlek var ca 4 000 kvm och tillåt handel och småindustri som ändamål. Köpeskil- lingen motsvarar 500 kr/kvm TA.

I november 2019 förvärvade NP3 Fastigheter mark i Östra birsta av KF Fastigheter och Peab. Totalt omfattade markarealen 133 000 kvm med byggrätter om 45 000 kvm. Byggrätterna avser primärt handel men även enklare industrier kan tillåts. Byggrätterna är be- lägna i ett A-läge för handel i Birsta bredvid MAX, Leos lekland och Mio möbler. Köpeskillingen bedöms till 35 000 000 kr vilket mots- varar cirka 263 kr/kvm TA.

I Skellefteå förvärvade Dollarstore den 8 000 kvm stora fastig- heten Rondellen 2 för 8 Mkr motsvarande 1 000 kr/kvm TA. Priset baserades på en markanvisning från januari 2019. Läget är gott med skyltläge utmed E4 invid södra infarten till Skellefteå. Under juni 2017 försåldes 3 400 kvm av del av fastigheten Morö Backe 1:1 till Oiger Solbacken Ab för 1 000 kr/kvm TA.

Luleå kommun säljer tomter för handelsändamål för 2 000 kr/kvm BTA inom A-lägen, de bäst lägena i kommunen, 1 600 kr/kvm för B-lägen samt 1 300 kr/kvm BTA i C-lägen. I de planer som grans- kats är byggrätten mellan 40-50% av tomtytan vilket innebär att priserna varierar mellan 520 – 1 000 kr/kvm TA beroende på läge.

I Sundsvall och Östra Birsta handelsområde försåldes den 15 805 kvm stora handelsfastigheten Ljusta 7:10 för 10,5 Mkr under okto- ber 2016 motsvarande 700 kr/kvm TA

Under december 2016 förvärvades den 22 294 kvm stora fastig- heten Hemlingby 52:14 i Hemlingby köpcentrum för 12 Mkr mot- svarande ca 540 kr/kvm TA. Ett något äldre köp utgjordes av för- värvet av Hemlingby 52:13 för 16,826 Mkr under november 2011.

Priset för den 25 853 kvm stora fastigheten, med skyltläge motsva- rade 650 kr/kvm TA. Säljare i båda fallen var Gävle kommun.

I Norrköping förvärvades den 11 472 kvm stora fastigheten Takt- pinnen 3 av Lidl under januari 2018 för 575 kr/kvm TA. Värde- ringsobjektet är beläget utmed E22.

Under september 2017 förvärvades fastigheterna Lagonda 2 och 3 i Nyköpings kommun för 550 kr/kvm TA av Bilcenter Fastigheter.

Fastigheterna har totalt en markareal på 16 131 kvm och nyttjas numera för bilförsäljning med ett skyltläge utmed E4 inom tätor- ten Nyköping.

Under 2015 förvärvades den 15 650 kvm stora fastigheten Sköns- mon 1:194 i Sundsvall av Mobi Fastighets AB för ca 575 kr/kvm TA. Fastigheten ligger med skyltläge utmed södra sidan av Sundsvallsbron.

Äldre köp I Härnösand och det inom handelsområdet Ankaret förvärvade Fastica AB mark av Härnösands kommun för 17,5 Mkr under juni 2010. Markområdet som numera inrymmer ICA Maxi och Inters- port är 31 600 kvm stort och således motsvarade köpeskillingen ett genomsnittligt pris på ca 554 kr/kvm TA. Fastigheten har ett skyltläge sett från den förbipasserande E4:an.

Under åren 2003 till 2008 försåldes ett flertal fastigheter i sam- band med att Östra Birsta handelsområde i Sundsvall utvecklades.

Förvärvspriserna motsvarade markpriser på mellan 235-613 kr/kvm TA.

Bedömning Ortspriserna ligger på nivåerna runt 263 – 1 000 kr/kvm markareal med ett genomsnittligt pris på ca 370 kr/kvm markareal avseende ovanstående nämnda köp, undantaget de äldre köpen i Birsta i Sundsvall.

Normalt brukar handelsfastigheter försäljas till högre priser än in- dustrimark vilket bedöms ha gjorts här. Nästan samtliga förvärv har skett i attraktiva lägen med skyltlägen mot större trafikled el- ler riksväg.

De högsta nivåerna noteras i Skellefteå där försäljningarna har skett av Skellefteå kommun, troligtvis till fasta prisnivåer. Å andra sidan synes köparna ha godtagit prisnivån. Det senaste markköpet i Birsta bedöms vara lägre än normalt med hänsyn till den stora markarealen och att utbyggnad för handelsändamål anses vara re- lativt mättat för stunden.

Sett till mikroläget bedöms värderingsobjektet vara något sämre än jämförelseobjekten, dock är avståndet till E4:an relativt nära varför värdet bör sökas i de lägre nivåerna.

Det mest jämförbara köpen bedöms vara förvärvet i Birsta tidigare i år. Handelsläget i Birsta bedöms dock vara ett bättre läge än jäm- förelseobjektet.

Från 2016 och framåt bedöms det skett en viss positiv prisutveckl- ing av verksamhetsmark oavsett om det avser handel eller indu- stri. Utifrån jämförelsen med ovan noterade priser bedöms mark- nadsvärdet av mark för handel med motsvarande tomtstorlek som värderingsobjektet i jämförbart läge till 400 kr/kvm TA.

Värderingsobjektets tomtstorlekar bedöms vara relativt likvärdiga varför samma värde per TA bedöms vara lämpligt att applicera på respektive tomt.

MARKNADSVÄRDE

Marknadsvärdet av del av fastigheten Brösta 14:9. i Örnsköldsviks kommun (endast tomtmarken) bedöms vid värdetidpunkten 2020- 09-19 till:

Tomt 1: 2 400 000 kr Tomt 2: 1 120 000 kr Tomt 3: 920 000 kr Tomt 4: 1 920 000 kr

OBS! Notera värderingsförutsättningarna under ”Förutsättningar” ovan.

Sundsvall 2020-09-19

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

Rickard Hellström

Civilingenjör

Registrerad av RICS

Bilagor;

1. Allmänna villkor för värdeutlåtande

VÅRA KONTOR

Stockholm

Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm Tel 08 696 95 50

Göteborg

Drottninggatan 36, 411 14 Göteborg Tel 031 10 78 50

Malmö

Baltzarsgatan 18, 211 36 Malmö Tel 040 12 60 70

Norrköping

Kungsgatan 56 C, 601 86 Norrköping Tel 011 12 61 21

Nyköping

Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping Tel 0155 778 70

Umeå

Svidjevägen 8, 904 40 Röbäck Tel 076 846 99 55

Sundsvall

Södra Förmansvägen 12, 857 53 Sundsvall Tel 070 229 05 15

Västerås

Stora Gatan 16, 722 12 Västerås Tel 021 665 53 15

Östersund

Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund Tel 076 114 99 88