Välkommen till Kungsledens boksluts och strategipresentation. 15 februari 2013 VD Thomas Erséus vvd Anders Kvist

(1)

Välkommen till Kungsledens

boksluts – och strategipresentation

15 februari 2013 VD Thomas Erséus vVD Anders Kvist

(2)

Agenda för dagen

1. Hyres– och fastighetsmarknaden

2. Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror 3. Resultat för helår 2012

4. Finansiell ställning 5. Uppdatering skatt

6. Strategisk översyn och ny strategi 7. Värdeskapande i förvaltningen 8. Tillväxt och koncentration 9. Finansiella mål

10.Sammanfattning

Innehåll | 2

(3)

4:e kvartalet en vändpunkt strategiskt och finansiellt

■ Kungsleden har länge hämmats av överhängande skattehot

■ Effekter av en bunden ränta har framtvingat en defensiv hållning

■ Genom Hemsöaffären är worst case-scenario för skatt säkrat och bolaget väl positionerat med en finansiell flexibilitet

■ Affären en del i implementeringen av ny strategi

■ Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för Kungsleden över tiden

■ Efter 7 år som VD en bra tidpunkt att lämna

■ Kostnadsprogram initierat

■ Styrelsen föreslår utdelning om 1,00 krona per aktie

■ Förutsättningarna för framtida värdeskapande är mycket goda

Fjärde kvartalet en vändpunkt| 3

(4)

1. Hyres- och fastighetsmarknaden

(5)

Fortsatt stabil hyresmarknad

■ Sysselsättningen fortsätter att växa i storstadsregionerna

■ Segmenterad kontorsmarknad med stark efterfrågan i bra lägen

■ Hyresnivåer för kommersiella fastigheter i storstadsregionerna utanför CBD är stabil

■ Stor spread i avkastningskrav i storstadsregionerna utanför CBD

■ Oförändrade vakansnivåer och variation mellan delmarknader

Källa: Newsec

Hyres- och fastighetsmarknaden| 5

(6)

Fortsatt god uthyrning för Kungsleden i kvartalet

■ Exempel på nya hyreskontrakt till en årshyra om drygt 9 Mkr:

– Gävle hamn

– Västmanlands Läns Landsting

– Cap Gemini, Västerås – RB Glas & Plast, Partille

Hyres- och fastighetsmarknaden |6

(7)

Ökad nyuthyrning för 2012 och fortsatt stabilitet

■ Nyuthyrning helår på 80 Mkr*

■ Västerås exempel på expansiv marknad. 17 Mkr i nyuthyrning

■ Nettouthyrning helår på 15 Mkr**

■ Ekonomisk uthyrningsgrad helår 89,3 procent (89,2)

■ Återstående kontraktslängd uppgår i snitt till 4,9 år

*Nyuthyrning avser årshyra för signerade kontrakt jan-dec 2012

** Nettouthyrning avser signerade kontrakt minus påskrivna uppsägningar

Hyres- och fastighetsmarknaden |7

(8)

Transaktionsvolymen ökade från 85 till 106 Mdr*

Hyres- och fastighetsmarknaden | 8 0 35 70 105 140 175 210 245 280

0 20 40 60 80 100 120 140 160

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Transaktionsvolym Sverige: segmentfördelning

Transaktioner ≥ 100 MSEK

Kontor Bostad

Handel Logistik, Lager och Industri

Äldreboende Övrigt (t ex hotell, mark, sjukvård och utbildning)

Antal transaktioner Källa: Newsec

Mdr SEK Antal transaktioner

(9)

Starkt avslutande kvartal för transaktioner i Sverige

■ Transaktionsvolymen för 4:e kv uppgick till 42 Mdr och var den högsta volymen sedan 3:e kv 2008

■ Transaktionsvolymen för december summerade till 30 Mdr

■ Kapitalstarka institutioner och pensionsbolag svarade för huvudelen av transaktionerna på köp- och säljsidan

■ Kontorsmarknaden stod 2012 för 40 procent av den totala volymen

■ Kungsleden var den största enskilda säljaren under 2012 med försäljning av hälftenägda Hemsö

Hyres- och fastighetsmarknaden | 9

(10)

2. Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror

(11)

Kungsledens portföljoptimering under kvartalet

Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror| 11

■ 15 fastigheter såldes för 552 Mkr

■ Försäljningarna skedde till en direktavkastning om 6,6 procent

■ Sålda fastigheter var belägna i Storstockholm, mellersta och södra Sverige.

■ Paket om nio fastigheter för 380 Mkr enskilt största fastighetsförsäljningen

■ Samtliga försäljningar gjordes i nivå med bokförda värden

■ 11 fastigheter köptes för 1 549 Mkr av Hemsö

– Totalt hyresvärde på 163 Mkr, 143 tkvm ythyrningsbar yta – Återstående kontraktslängd 8 år

■ Intjäningskapacitetet för kvarvarande portfölj är 8 procent

(12)

Bättre positionerade efter försäljning av Hemsö

■ Kungsleden sålde sitt innehav i Hemsö efter elva års gynnsam utveckling som över tid skapat stora värden för aktieägarna

■ Total köpeskilling om 3 320 Mkr

– Priset för aktierna utgjorde 1 820 Mkr

– Återbetalning av aktieägarlån utgjorde 1 500 Mkr

■ Effekter efter aktieförsäljning, låneåterbetalning samt köp av 11 fastigheter

– stärkt likviditet med 1 750 Mkr

– ökad belåningskapaciteten vilken utnyttjats genom nyupptaget lån om 1 Mdr på tre år

■ Försäljningen är en del i implementeringen av Kungsledens nya strategi mot helägda fastigheter och kommer genom omallokering av medel bidra till en ökad totalavkastning

Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror| 12

(13)

Kvartalet i korthet

■ Nettoomsättningen och bruttoresultatet minskade med 10 respektive 8 procent till 494 Mkr respektive 309 Mkr jämfört med Q4 2011 i och med ett mindre fastighetsbestånd.

■ Resultat före skatt uppgick till 677 Mkr (348)

■ Resultat efter skatt uppgick till 923 Mkr (303), motsvarar per aktie - 6,80 kronor (2,20). Resultatökningen kommer av försäljningen av Hemsö

■ Kassaflöden från rörelsen uppgick till 66 Mkr (136)

■ Utdelningsgrundande resultatet för fjärde kvartalet uppgick till 1 732 Mkr (241), motsvarande 12,70 kronor (1,70) per aktie

Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror | 13

(14)

Ny huvudägare i Kungsleden

■ Welandson Gösta och bolag 13,1

■ Länsförsäkringar fonder 3,2

■ Norges Bank Investment Management 2,9

■ Florén Olle och bolag 2,5

■ Danske Invest fonder (Sverige) 2,0

■ BlackRock fonder (USA) 1,6

■ Fjärde AP-fonden 1,4

■ Andra AP-fonden 1,2

■ Swedbank Robur fonder 1,2

■ Avanza Pension Försäkring AB 1,0 30,1

Källa: SIS Ägarservice 31 december 2012

Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror | 14

(15)

3. Resultat för helår 2012

(16)

Resultaträkning

Mkr

2012 Jan-dec

2011 Jan-dec

Δ procent

Hyresintäkter 1 840 1 759

Försäljningsintäkter modulbyggnader 270 288

Nettoomsättning 2 110 2 047 3

Fastighetskostnader -533 -512

Produktionskostnader moduler -249 -258

Bruttoresultat 1 328 1 277 4

Handelsnetto 16 56

Försäljnings- och administrationskostnader -257 -244

Resultat från andelar i Hemsö 794 413 92

Finansnetto -586 -559

Orealiserade värdeförändringar fastigheter -60 241 Orealiserade värdeförändringar finansiella

instrument -70 -491

Resultat före skatt 1 165 693 68

Skatt -813 -55

Årets resultat 352 638 -45

Resultat för helår 2012| 16

Den stora positiva posten kommer av försäljningen av Hemsö Nettoomsättning och bruttoresultat ökade med 3 respektive 4 procent med anledning av ett större

fastighetsbestånd och en mildare inledning på vintern

(17)

Stora värden realiserade genom Hemsöförsäljning

2012 2011

Mkr jan-dec jan-dec

Bruttoresultat 1 328 1 277

Förvaltningsresultat 485 474

Realiserade poster

Handelsnetto vid försäljning 16 56

Realiserade värdeförändringar, fastigheter 129 65

Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -20 -7

Försäljning av Hemsö 1 507 -

Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -81 -66

Realiserade poster 1 551 48

Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 223 207

Skatt att betala -342 -26

Utdelningsgrundande resultat 1 917 703

Resultat för helår 2012 | 17

(18)

Resultaträkning helägda fastigheter

Mkr

2012 jan-dec

2011 jan-dec

Δ procent

Hyresintäkter 1 583 1 515 4

Bruttoresultat 1 094 1 052 4

Handelsnetto 16 56

Orealiserade värdeförändringar fastigheter 0 301 Orealiserade värdeförändringar finansiella

instrument -55 -380

Resultat före skatt 333 338 -1

Skatt 182 -70

Årets resultat 515 268 92

(19)

Resultaträkning Nordic Modular

Mkr

2012 jan-dec

2011 jan-dec

Δ procent

Hyresintäkter moduler 257 244

Försäljningsintäkter moduler 270 288

Nettoomsättning 527 532 -1

Produktionskostnader moduler -249 -258

Bruttoresultat 234 225 4

Handelsnetto 0 0

Finansnetto -58 -58

Orealiserade värdeförändringar fastigheter -60 -60 Orealiserade värdeförändringar finansiella

instrument -5 -42

Resultat före skatt 48 5 860

Skatt -13 -1

Årets resultat 35 4 775

(20)

Resultaträkning Hemsö

Mkr

2012 jan-dec

2011 jan-dec

Δ procent

Resultat från andelar Hemsö 794 413 92

Finansnetto 0 6

Orealiserade värdeförändringar finansiella

instrument -10 -69

Resultat före skatt 784 350 124

Skatt 3 16

Årets resultat 787 366 115

(21)

4. Finansiell ställning

(22)

Finansiell ställning – pro forma efter Hemsöaffären

2012 2012

Mkr 31 dec 31 dec

TILLGÅNGAR enligt delårsrapport Pro forma efter

Hemsöaffären

Fastigheter 15 777 15 777

Övriga anläggningstillgångar 666 666

Fordran på Tredje AP-fonden 3 363 -

Övriga kortfristiga tillgångar 373 373

Kassa och bank 721 3 549

Summa tillgångar 20 900 20 365

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 7 726 7 726

Räntebärande skulder 9 704 10 720

Derivat 1 125 1 125

Övriga ej räntebärande skulder 2 345 794

Summa eget kapital och skulder 20 900 20 365

Finansiell ställning| 22

(23)

Förfallostruktur krediter

Per 31 december 2012

Utnyttjade krediter, Mkr

Ej utnyttjade krediter, Mkr

Summa krediter, Mkr

2013 667 260 927

2014 1 459 1 459

2015 5 600 900 6 500

2016 1 978 1 978

Summa 9 704 1 160 10 864

Genomsnittlig konverteringstid, år 2,3 2,2

Finansiell ställning | 23

(24)

Förfallostruktur räntebindning

Per 31 december 2012 Lån, Mkr

Ränte- derivat

Mkr

Snittränta , derivat %

Snittränta lån och derivat, år

Genomsnittlig räntebindnings- tid, år

2013 9 704

2014 800 3,9

2015 1 400 4,2

2016 500 3,9

2017 500 4,1

2018 3 650 4,2

2019 800 3,5

2020 800 3,7

2021 400 3,8

2022 500 3,8

Summa 9 704 9 350 6,8 6,8 5,1

Marknadsvärdering av lån och

derivat 1 121

Summa 10 825

Finansiell ställning | 24

(25)

5. Uppdatering skatt

(26)

Kungsleden uppdaterar om skatteprocesser

■ Som tidigare kommunicerats meddelade Skatteverket i november 2012 beslut om att beskatta Kungsleden för kapitalvinst vid överlåtelse av andelar i handelsbolag avseende taxeringsår 2007

■ Vid en negativ utgång uppgår som tidigare kommunicerats den beräknade resultateffekten till 1 380 Mkr och den beräknade likviditetseffekten till 1 360 Mkr

■ Skatteverket beslutade i december 2012 att för samma transaktion även yrka på en andrahandsgrund (skatteflykt) om verket inte skulle få framgång i sitt förstahandsyrkande

■ Vid en negativ utgång i process som gäller skatteflykt blir den

beräknade resultat- och likviditetseffekten cirka 500 Mkr lägre än ovan givna belopp

■ Processen avseende skatteflykt kommer att löpa parallellt med processen som prövar förstahandsyrkandet

Uppdatering skatt| 26

(27)

Uppskattning av maximala negativa skatteeffekter

Mkr

Effekt på

eget kapital Likviditetseffekt

Reservering kvartal 2 2009 325 0

Reservering kvartal 2 2012 725 260

Inbetalt i väntan på avgörande - -100

Summa reserverade skatteärenden 1 050 160

Ej reserverade skatteärenden 2 930 2 920

Inbetalt i väntan på avgörande - -160

Summa 3 980* 2 920

Uppdatering skatt | 27

*Se kvartalsrapport för förklaring av förändring mot tredje kvartalet

(28)

6. Strategisk översyn och ny strategi

(29)

Strategisk översyn

■ Kungsleden har sedan en tid tillbaka arbetat med en strategisk översyn

■ Översynen är driven av fundamentala förändringar i

fastighetsmarknaden och av en önskan om en renodling av verksamheten

■ Den nya strategin har till syfte att tydliggöra hur Kungsleden skapar varaktigt värde för aktieägare

■ Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för Kungsleden över tiden

■ Kungsleden koncentrerar sig nu på detta och tar nu en ny riktning med fokus på helägda fastigheter på tillväxtmarknader i Sverige

■ Värdeskapande sker genom att tillgodose kunders lokalbehov, förvalta och förädla fastigheterna samt optimera bolagets

fastighetsportfölj

Strategisk översyn och ny strategi | 29

(30)

En strategi som sätter värdeskapande i fokus

(31)

Kungsleden ska skapa värde genom att tillgodose kunders lokalbehov, förvalta och förädla fastigheterna samt optimera bolagets fastighetsportfölj

Tillgodose kunders lokalbehov

■ Tillhandahålla lokaler där kunder kan verka och utvecklas

■ Skapa starka kundrelationer genom lyhördhet, flexibelt agerande och korta beslutsvägar

Förvalta och förädla fastigheterna

■ Aktivt förvalta och förädla fastigheterna för att öka de stabila kassaflödena och därmed värdet av fastighetsbeståndet

■ Attrahera bra hyresgäster och verka för långa hyresavtal, hög uthyrningsgrad och en balanserad kostnadsnivå

Optimera fastighetsportföljen

■ Med god marknadskunskap och starka relationer med marknadens aktörer identifiera och utnyttja möjligheter till köp och försäljning för att öka den riskjusterade avkastningen

En grund för att skapa värde för ägare, kunder, medarbetare och samhälle är en stark företagskultur där medarbetare trivs, utvecklas och presterar.

(32)

Fokusering av geografi och segment

Årlig tillväxt (%), lönesumma

Kungsleden ska äga, förvalta och förädla fastigheter som ger en hög riskjusterad avkastning inom

segmenten lager/industri, kontor och handel i

Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige samt i tillväxtorter i Norrland

■ En viktig förutsättning för värdeskapande är var i Sverige tillväxten finns

■ Genom inriktning på tre fastighetstyper ökar kompetensen kring kundbehov och

marknadsförutsättningar för dessa segment vilket leder till stärkta kundrelationer, förbättrad förvaltning och förädling och därmed ökat värde av fastighetsbeståndet

(33)

Dagens fastighetsportfölj, helägda fastigheter

Segment Antal

fastigheter , st

Area, tkvm

Bokfört värde, Mkr

Driftnetto, Mkr

Direkt- avkastning,

%

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

Snitt kontrakts- längd, år

Industri/lager 116 1 197 6 058 511 8,4 91,0 5,3

Kontor 88 672 5 579 424 7,6 90,2 4,3

Handel 56 266 2 071 158 7,6 94,0 4,6

Övrigt kommersiella 18 76 560 37 6,7 91,4 6,2

Totalt 278 2 211 14 268 1 130 7,9 91,1 4,9

Fastighetsbestånd per 31 december 2012

(34)

Fokusering på lägen utanför CBD ger attraktiv direktavkastning

2 4 6 8 10 12 14

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E

%

Source: Newsec

Direktavkastningskrav - kontor i sekundära lägen

Office Rest of Sweden

Office Rest of Greater Stockholm Office Other Major Cities

Intervall: 5,75 - 8,5%

2 4 6 8 10 12 14

1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

%

Source: Newsec

Direktavkastningskrav - kontor i bästa läge

Office Stockholm CBD Office Göteborg Prime Office Malmö Prime

Intervall: 4,0 - 7,0%

(35)

Stabila hyror i lägen utanför CBD

700 800 900 1 000 1 100 1 200 1 300 1 400 1 500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E

kr/kvm

Källa: Newsec

Marknadshyror - kontor i sekundära lägen

Other Major Cities

Rest of Greater Stockholm

Intervall: 1 100-1 400 kr/kvm

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E

kr/kvm

Källa: Newsec

Marknadshyror - kontor Stockholm CBD

Stockholm CBD

Intervall: 3 500- 5 000 kr/kvm

Strategisk översyn och ny strategi| 35

(36)

Hög direktavkastning utanför CBD ger bra ”kudde”

04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

%

Stockholm CBD Övriga Sverige

Källa: Newsec

(37)

Hög totalavkastning i kombination med låg marknadsrisk

2013 2014 2015 2016 2017

Direktavkastning 7,65% 7,50% 7,35% 7,25% 7,20%

Hyresutveckling 1,50% 2% 2,50% 2,50% 2,50%

Industri & Lager i etablerade industriområden, resten av Sverige Totalavkastning 2014-2017:

11%

2013 2014 2015 2016 2017

Direktavkastning 7% 6,75% 6,75% 6,50% 6,50%

Hyresutveckling 1,50% 2% 2% 2,50% 2,50%

Dagligvaruhandel, resten av Sverige Totalavkastning 2014-2017:

10,3%

2013 2014 2015 2016 2017

Direktavkastning 4,50% 4,50% 4,70% 4,90% 5%

Hyresutveckling 2% 3% 5% 7% 5%

Totalavkastning 2014-2017:

6,7%

Kontor, Stockhom CBD

Källa: Newsec

(38)

1,50 2,50 3,50 4,50 5,50 6,50 7,50 8,50 9,50

Logistics Rest of Sweden -Category B * Office Rest of Sweden Office Rest of Greater Stockholm * Retail Rest of Sweden * Office Other Major Cities Retail Rest of Greater Stockholm * Office Stockholm Prime Suburb Residential Rest of Sweden * Logistics Rest of Sweden -Category A * Logistics Stockholm -Category B * Logistics Malmö -Category A * Logistics Stockholm -Category A Logistics Göteborg -Category A * Retail Malmö Prime Retail Other Major Cities * Office Malmö Prime Office Stockholm Central Retail Stockholm Prime Suburb * Office Göteborg Prime Retail Stockholm Central * Residential Other Major Cities Retail Göteborg Prime Residential Rest of Greater Stockholm Office Stockholm CBD Retail Stockholm CBD Residential Stockholm Prime Suburb Residential Malmö Prime Residential Göteborg Prime Residential Stockholm Prime

Intervall direktavkastningskrav 2002-2012

Min Max 2012E

*2007-2012 Källa: Newsec

Yieldspreaden förväntas minska

Attraktiv prisbild idag i sekundära segment

Positiv värdeutveckling förväntas till följd av sjunkande direktavkastningskrav

Stigande direktavkastningskrav Sjunkande direkt-

avkastningskrav

Strategisk översyn och ny strategi| 38

(39)

7. Värdeskapande i förvaltningen

(40)

Hur skapar Kungsleden växande kassaflöden?

Förvaltningseffektivitet Kundvård och uthyrning

Driftnettoutveckling

Växande kassaflöden

Förädla

Värdeskapande i förvaltningen | 40

Förvaltningseffektivitet Kundvård och uthyrning

Driftnettoutveckling

Växande kassaflöden

Förädla

(41)

Starkt värdeskapande över tid –driftnetto/kvm ökat med 25 procent sedan 2007

200 300 400 500 600

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Driftnetto per kvm

Värdeskapande i förvaltningen | 41

(42)

8. Tillväxt och koncentration

(43)

Tillväxt och koncentration

Årlig tillväxt (%), lönesumma

Kungsleden ska äga, förvalta och förädla fastigheter som ger en hög riskjusterad avkastning inom

segmenten lager/industri, kontor och handel i

Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige samt i tillväxtorter i Norrland

Tillväxt och koncentration | 43

(44)

Återinvestering efter Hemsöförsäljning

 Investeringsvolym om cirka 5-6 Mdr möjligt att genomföra genom stycke- och portföljförvärv inom en tidshorisont om cirka 1-2 år

 Den nya strategin omfattar fastigheter och delmarknader som uppvisar en uthållig och relativt stabil omsättning över tid

 Utbudet är fortsatt stort för fastigheter inom den nya strategin

 Kungsleden ser bra investeringsmöjligheter i marknaden med en direktavkastning mellan 7,0-8,5%

Tillväxt och koncentration 44

(45)

Exempel på transaktioner som gjorts i marknaden inom ramen för den nya strategin

 Kontors- och lagerportfölj om ca 16 000 m² i Märsta. Transaktionsvolym ca

120 Mkr. Direktavkastning ca 7,75-8,0%

 Kontorsportfölj om ca 45 000 m² i Linköping, Norrköping Västerås och Växjö.

Transaktionsvolym ca 320 Mkr. Direktavkastning ca 7,5-8,0%

 Logistikfastighet om ca 50 000 m² i Västsverige. Hyresavtal ca 7 år.

Transaktionsvolym ca 300 Mkr. Direktavkastning ca 7,25 %

 Logistikfastighet om 10 000 m² i Storstockholm. Transaktionsvolym ca 90 Mkr. Hyresavtal 3-5 år. Direktavkastning ca 7,5-7,75%

 Två logistikfastigheter om totalt ca 80 000 m² i Västsverige. Sale and lease back med hyresavtal om 15 år. Transaktionsvolym ca 400 Mkr.

Direktavkastning ca 8,75%

Tillväxt och koncentration |45

(46)

Kungsleden koncentrerar fastighetsbeståndet

2012 2015

De icke strategiska fastigheternas andel av portföljens värde minskas från 10% till 5%

eller lägre under tre år

Strategiska fastigheter Icke strategiska fastigheter

(47)

Försäljning av Nordic Modular – en tidsfråga

 Som ett led i Kungsledens renodling mot helägda fastigheter kommer Nordic Modular att säljas när möjlighet ges och till rimliga villkor

 Nordic Modular Group har ägts av Kungsleden sedan januari 2007

 Avkastningen på eget kapital har varit mycket god sett över tid och uppgår i snitt till drygt 20% per år

 De kapitalöverföringar från Nordic Modular som hittills har erhållits överstiger det kapital som Kungsleden har satsat

 Nordic Modular har ett starkt kassaflöde och bidrar positivt till Kungsledens intjäning

 En försäljning av Nordic Modular brådskar inte men ligger enligt plan några år framåt i tiden vid gynnsamt läge att sälja

(48)

9. Finansiella mål

(49)

Finansiella mål och begränsningar 2013-2015

■ Det övergripande målet är att maximera tillväxten i kassaflödet inom ramen för de finansiella restriktioner som ställs upp för att trygga en sund balansräkning på kort och lång sikt:

– Likviditetsberedskap (se nedan)

– Belåningsgrad (vi räknar försiktigt med 60 procent på nya krediter)

– Soliditet (ska vara över 30 procent)

 Den viktigaste restriktionen på kort sikt är likviditetsberedskapen.

Kungsleden kommer att hålla kassa och beviljade kreditfaciliteter till ett belopp som motsvarar worst case i skatteprocesserna till dess vi fått klarhet om utfallet. Summan är 2,9 Mdr och kan beräknas kosta 1% per år.

Finansiella mål| 49

(50)

Investering av kassaflöden

■ Den finansiella grunden för Kungsledens värdeskapande är

återinvesteringen av de medel som frigjorts vid Hemsö-försäljningen och investeringen av de fria kassaflöden som verksamheten

löpande ger. Investeringsutrymmet begränsas av den

likviditetsberedskap som bör hållas och den aktieutdelning (inlösen, återköp) som styrelsen anser vara lämplig

■ Alternativa användningar för kassaflödena:

– Köpa nya fastigheter inom strategin

– Förädling (om-, tillbyggnad och utveckling) – Återinvestering i befintligt fastighetsbestånd

Finansiella mål | 50

(51)

Översyn av kostnader med besparing på 10 procent

■ Allmän översyn av centrala administrativa kostnader

■ Identifiera möjligheter till shared services i staben

■ Gå från fem till fyra regioner i förvaltningsorganisationen

■ I redovisningen belasta fastigheterna med relevanta kostnader för fastighetsverksamheten för att ge tydligare resultatansvar samt uppnå bättre jämförelse med andra fastighetsbolag

■ Total målsättning att reducera kostnader med 10 procent.

(52)

Målstyrning

■ Kungsleden kommer att styras mot:

– slutmål för hela koncernens förvaltningsresultat för 2015 – etappmål för 2013 och 2014

■ Etappmålen och slutmålet kommer att uttryckas på

– segmentsnivå (Fastigheter respektive Nordic Modular med utfördelade ”egna” administrativa kostnader )

– finansnetto på koncernnivå – centrala kostnader

■ Det utdelningsgrundande resultatet utgår som mål

(53)

Kungsledens avkastningsmål

■ Kungsleden ska på lång sikt skapa en avkastning på eget kapital som överstiger det avkastningskrav som aktiemarknaden formulerar för bolagets aktie

■ Det hittillsvarande räntabilitetsmålet på 15 procent är svåruppnåeligt med nuvarande marknadsförutsättningar

■ På kort till medellång sikt under nuvarande förhållanden bedöms aktiemarknadens avkastningskrav på Kungsleden inte understiga 10-12 procent

■ Kungsledens investeringar och överhuvudtaget användning av aktieägarnas pengar skall därför alltid minst möta detta

avkastningskrav i såväl för- som efterkalkyl

(54)

Ny utdelningspolicy fr.o.m. 2013

■ Utdelningspolicyn differentieras med hänsyn till behovet av likviditetsberedskap till följd av skatteprocesserna:

– På medellång sikt ska 50 procent av förvaltningsresultatet kunna delas ut, vilket också motsvarar praxis bland de börsnoterade fastighetsbolagen

– Så länge skatteprocessernas utgång är oklar (troligen fram till t.o.m. 2015) kommer en mindre andel av förvaltningsresultatet att delas ut

(55)

10. Sammanfattning

(56)

Goda förutsättningar för framtida värdeskapande

■ Strikt kontroll av centrala administrativa kostnader ger operativ hävstång när tillgångsbasen växer

■ Investeringsstrategi med fokus på högavkastande fastighetssegment med mycket måttliga risker

■ Kassaflöde återställt till nivåer före Hemsö inom 18 - 24 månader även med högre likviditetsreserver. Förvaltningsresultat återställt inom tre år

■ I och med att skatteriskerna avtar frigörs likviditetsreserver för återinvestering i nya fastigheter. Snitträntan förbättras med nya fastighetsköp

■ Stark och växande underliggande intjäningskapacitet grundas på starkt kassaflöde från fastighetsförvaltningen som syns i resultatet när utfallen i skatteprocesserna blir klara och räntesäkrings-

kostnaderna klingat av

Sammanfattning| 56

(57)

Välkommen till Kungsledens boksluts och strategipresentation. 15 februari 2013 VD Thomas Erséus vvd Anders Kvist