Org nr 769604-2675 Årsredovisning
1/1 2010 - 31/12 2010
Förvaltningsberättelse 1-4
Resultaträkning 5
Balansräkning 6-7
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 7
Noter med redovisningsprinciper och
bokslutskommentarer 8-14
Nyckeltal och diagram 15-17
Detta material är på uppdrag av styrelsen framtaget av
Förvaltningsberättelse
Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer
Vald t.o.m.Ordinarie ledamöter Utsedd av årsstämman
Carl-Johan Arnwald Ordförande Stämman 2011 Richard Tjernström Vice ordförande Stämman 2011 Marky Egebäck Sekreterare Stämman 2011 Amina Karlsson Ledamot Stämman 2012 Irene Stenberg Ledamot Stämman 2012 Styrelsesuppleanter
Martin Wallentinsson Stämman 2011
Rozmari Thorell Stämman 2011
Sara Wahrby Stämman 2012
Ordinarie revisorer
Carl-Magnus Ekström Revisor Stämman
KPMG AB Auktoriserad revisor Stämman
Revisorssuppleanter
Lars Backåker Stämman
KPMG AB Auktoriserad revisor Stämman
Valberedning
Johan Olstam och Stig Björklund. Sammankallande Johan Olstam.
Vicevärd
Carl-Johan Arnwald.
Firmateckning
Fastighetsuppgifter
Lägenhetsfördelning:
2 rok 3 rok 4 rok 5 rok
Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Vattnet får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2010-01-01 - 2010-12-31.
Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen i sin helhet av styrelsens ledamöter, två i förening.
Föreningen äger fastigheterna Vattnet 9, 10 och 11 i Norrköpings kommun med därpå uppförda byggnader med 76 lägenheter. Byggnaderna är uppförda 1878 och 2002. Fastigheternas adress är Kristinagatan 3 och 5 samt Nya Rådstugugatan 28, 30 och 32 i Norrköping.
I tur att avgå är ledamöterna Carl-Johan Arnwald, Richard Tjernström och Marky Egebäck samt suppleanterna Martin Wallentinsson och Rozmari Thorell.
Därtill kommer:
Garage P-platser
33 25
Total bostadsarea: 5 568 kvm
Årets taxeringsvärde 62 002 000 kr
Föregående års taxeringsvärde 50 631 000 kr
Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Östgöta Brandstodsbolag.
Förvaltning/organisationsanslutning
Underhåll
Årets underhåll
Underhållsplan och kommande års underhåll
Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling
Allmänt
Antal medlemmar: 100 Ekonomi
Årets resultat efter fondavsättning hamnade ungefär på samma resultat som budget. Några högre kostnader kan nämnas: i och med sanering högre kostnad för underhåll, högre kostnad för snöröjning samt högre kostnad för el. Det finns även kostnader som har blivit lägre än beräknat i budgeten och där kan nämnas vattenkostnad, sophantering, arvoden till styrelsen samt
räntekostnader.
Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 815 tkr. I beloppet ingår sanering av hussvamp med 652 tkr. Förhandlingar har under året pågått med PEAB angående ansvaret för skadan och saneringen av densamma. Förhandlingen har lett till att PEAB tar på sig ansvaret till viss del och ersätter en del av skadan. Försiktighetsvis har en fordran på PEAB bokats upp i bokslutet med 500 tkr (se not 4). Ytterligare en större post i underhållskostnaderna är injustering av värmesystem, 75 tkr.
Föreningen har under januari 2011 uppdaterat den 30 åriga underhållsplanen. Den visar ett underhållsbehov de närmste tre åren på ca 100 tkr. Rekommenderad avsättning till
underhållsfonden efter uppdatering av planen är 422 tkr. Detta år har avsättning skett med 325 tkr och det kommande året har budgeterats med samma avsättning.
Föreningen har under året hållit ordinarie årsstämma den 22 april 2010. Styrelsen har hållit 11 protokollförda sammanträden.
Riksbyggens kontor i Norrköping har biträtt styrelsen med föreningens ekonomiska förvaltning enligt tecknat avtal. Fastighetsskötsel och inre städning ombesörjs av FF Fastighetsservice AB.
Bostadsrättsföreningen är medlem i SBC (Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation).
Resultat och ställning (tkr)
2010 2009 2008 2007 2006
Rörelsens intäkter 4 654 4 677 4 583 4 386 4 200
Årets resultat 387 569 375 502 347
Resultat efter fondförändringar 62 349 145 198 323
Balansomslutning 80 383 80 276 80 488 80 692 81 034
Likviditet % 303% 329% 269% 250% 198%
Årsavgiftsnivå för bostäder, kr / kvm 794 794 789 749 749
Driftskostnad, kr / kvm 261 244 246 219 200
Ränta, kr / kvm 318 350 403 385 391
Underhållsfond, kr / kvm 493 360 279 193 138
Lån, kr / kvm 8 843 8 966 9 088 9 210 9 332
Årsavgifter
Överlåtelser och övriga föreningsfrågor
Avtal
Riksbyggen Fastighetsekonomi
FF Fastighetsservice AB Skötsel och inre städning FF Fastighetsservice AB Teknisk förvaltning
Nordisk Hiss AB Hissar
Canal Digital AB Kabeltv
Föreningen förändrade årsavgifterna senast den 1 januari 2009 då avgifterna höjdes med 0,66%.
Efter att ha antagit budgeten för verksamhetsåret 2011 har styrelsen beslutat om en höjning av årsavgifterna med 2,4%. Årsavgifterna uppgår efter höjningen till i genomsnitt till 812,83 kr kvm/år.
Under 2010 har 11 överlåtelser av bostadsrätter skett (föregående år 8 st). Föreningens samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt.
Föreningen har följande avtal:
450 400 350 300 250 200 150 100 50 –
2006 2007 2008 2009 2010
Kostnadsutveckling, räntor/driftskostnader
Ränta, kr / kvm Driftskostnad, kr / kvm
Förslag till disposition beträffande föreningens resultat
Till årsstämmans förfogande finns följande medel (kr)
Balanserat resultat 1 115 881
Årets resultat före fondförändring 387 422
Årets fondavsättning enligt stadgarna -325 000
Summa överskott 1 178 303
Att balansera i ny räkning 1 178 303
Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer.
Resultaträkning
2010-01-01 2009-01-01
Belopp i kr Not 2010-12-31 2009-12-31
Rörelsens intäkter
Årsavgifter och hyror 1 4 651 468 4 651 668
Hyres- och avgiftsbortfall 2 0 - 1 400
Övriga förvaltningsintäkter 3 2 995 26 708
4 654 463 4 676 976 Rörelsens kostnader
Reparationer 4 - 315 662 - 164 520
Planerat underhåll 5 0 - 44 950
Fastighetsavgift/skatt - 51 719 - 51 516
Driftskostnader 6 -1 455 029 -1 360 628
Övriga kostnader 7 - 13 080 - 20 248
Personalkostnader 8 - 142 670 - 128 247
Avskrivning av anläggningstillgångar 9 - 754 194 - 741 587 -2 732 354 -2 511 696
Rörelseresultat 1 922 109 2 165 280
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter 10 26 808 46 834
Statliga bostadsbyggnadssubventioner 209 896 306 896
Räntekostnader 11 -1 771 391 -1 949 968
-1 534 687 -1 596 238
Årets resultat 387 422 569 042
Tillägg till resultaträkningen
Avsättning till underhållsfond - 325 000 - 265 000
Ianspråktagande av underhållsfond 0 44 950
Förändring av underhållsfond - 325 000 - 220 050
Resultat efter fondförändring 62 422 348 992
Balansräkning
Belopp i kr Not 2010-12-31 2009-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark 12 75 128 136 75 882 330
Summa anläggningstillgångar 75 128 136 75 882 330
Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar
Avgifts- och hyresfordringar 7 152 4 537
Kundfordringar 2 394 0
Övriga fordringar 13 617 926 0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 181 201 194 696 808 673 199 233 Kortfristiga placeringar
Likviditetsplacering via Riksbyggen 15 3 600 000 3 500 000 Kassa och bank
Handkassa 2 000 2 000
Bankmedel 610 610
Medel på RB's avr.konto med Swedbank 844 060 692 105
846 670 694 715
Summa omsättningstillgångar 5 255 342 4 393 948
SUMMA TILLGÅNGAR 80 383 478 80 276 278
Balansräkning
Belopp i kr Not 2010-12-31 2009-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 16
Bundet eget kapital
Insatser 26 163 750 26 163 750
Underhållsfond 2 747 005 2 272 005
28 910 755 28 435 755 Fritt eget kapital
Balanserat resultat 1 115 881 916 889
Årets resultat 387 422 569 042
Avsättning till underhållsfond - 325 000 - 265 000
Ianspråktagande av underhållsfond 0 44 950
1 178 303 1 265 881
Summa eget kapital 30 089 058 29 701 636
Långfristiga skulder
Fastighetslån 17 48 560 000 49 240 000
Kortfristiga skulder
Fastighetslån, kortfristiga 680 000 680 000
Leverantörsskulder 360 362 140 717
Skatteskulder 4 509 4 887
Övriga skulder, kortfristiga 18 28 410 22 343
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 661 139 486 695 1 734 420 1 334 642
Summa skulder 50 294 420 50 574 642
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 80 383 478 80 276 278
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar till säkerhet för fastighetslån 54 000 000 54 000 000
Ansvarsförbindelser Inga Inga
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
Allmänna redovisningsprinciper
Redovisning av intäkter
Inkomstskatt
Underhåll/underhållsfond
Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd, förutom K2-reglerna för mindre ekonomiska föreningar (BFNAR 2009:1). Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år.
Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt.
Till beskattning ska bostadsrättsföreningar ta upp ränteintäkter, utdelningar och kapitalvinster på värdepapper och fastigheter samt vinster på inlösta och därefter sålda bostadsrätter.
Inkomstskatten uppgår till 26,3 % på skattepliktig inkomst.
Outnyttjade underskott från tidigare år får utnyttjas. Föreningens underskottsavdrag har per balansdagen beräknats till 1 059 118 kr, vilket innebär att det inte utgår någon inkomstskatt.
Uppskjuten skattefordran redovisas inte på underskottsavdraget.
Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen.
Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma.
Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. För att öka informationen och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig fondavsättning och ianspråktaganden ur fonden som tillägg till resultaträkningen.
Värderingsprinciper m m
Följande avskrivningstider tillämpas Materiella anläggningstillgångar
Byggnader 60 år
Belopp i kr om inget annat anges.
2010-12-31 2009-12-31 Not 1 Årsavgifter och hyror
Årsavgifter, bostäder 4 420 068 4 420 068
Hyror, garage 158 400 158 400
Hyror, p-platser 73 000 73 200
4 651 468 4 651 668 Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall
Hyres- och avgiftsbortfall, garage 0 - 1 200
Hyres- och avgiftsbortfall, p-platser 0 - 200
0 - 1 400
Not 3 Övriga förvaltningsintäkter
Fakturerade kostnader 2 995 26 708
Not 4 Reparationer
Saneringskostnader 652 004 0
Beräknad ersättning PEAB -500 000 0
Vattenskador 0 41 507
Bostäder 2 757 7 703
Tvättstugor 9 197 7 549
Gemensamma utrymmen 330 18 275
Vatten/Avlopp 1 737 4 818
Värme 82 730 0
Ventilation 45 407 18 652
Elinstallationer 869 1 839
Hissar 2 116 29 487
Övriga installationer 569 0
Huskropp 6 280 8 673
Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.
Fordringar
Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång.
2010-12-31 2009-12-31 forts not 4
Gårdar och grönanläggningar 6 870 26 017
Garage och parkeringsplatser 4 796 0
315 662 164 520 Not 5 Planerat underhåll
Målningsarbeten 0 28 750
Tvättstugor 0 16 200
0 44 950
Not 6 Driftskostnader
Fastighetsförsäkring 66 314 61 377
Arvode förvaltning 116 803 115 915
Kabel-TV 178 980 178 211
IT-kostnader 279 279
Juridiska kostnader - 1 151 0
Revisionsarvode, externt 8 750 6 375
Övriga förvaltningskostnader 24 379 17 865
Fastighetsskötsel 139 400 131 220
Obligatoriska besiktningar 21 755 11 965
Snöröjning 31 269 0
Förbrukningsmateriel 20 262 10 134
Vatten 115 218 144 162
El 151 090 137 751
Uppvärmning 452 940 403 783
Sophantering 128 741 141 592
1 455 029 1 360 628 Not 7 Övriga kostnader
Kontorsmateriel 0 4 859
Telefon och porto 6 745 9 410
Konstaterade förluster hyror/avgifter 0 29
Medlems- och föreningsavgifter 6 130 5 730
Bankkostnader 205 220
13 080 20 248 Not 8 Personalkostnader
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Styrelsearvode 72 678 68 560
Övriga ersättningar till förtroendevalda 0 4 000
Arvode vicevärd 36 000 24 000
Föreningsvald revisor 970 1 000
Summa 109 648 97 560
Sociala kostnader 33 022 30 687
2010-12-31 2009-12-31 Not 9 Avskrivning av anläggningstillgångar
Byggnader, byggnadsinventarier, markanläggning 754 194 741 587 Not 10 Ränteintäkter
Ränteintäkter avräkning med Swedbank 899 1 391
Ränteintäkter likviditetsplacering via Riksbyggen 25 864 45 338
Ränteintäkter hyres/kundfordringar 45 50
Övriga ränteintäkter 0 55
26 808 46 834 Not 11 Räntekostnader
Räntekostnader, fastighetslån 1 315 186 1 481 264
Övriga räntekostnader (Swap) 456 205 468 704
1 771 391 1 949 968 Not 12 Byggnader och mark
Anskaffningsvärden Vid årets början
Byggnader 70 150 000 70 150 000
Mark 10 000 000 10 000 000
Summa anskaffningsvärden 80 150 000 80 150 000
Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början
Byggnader -4 267 670 -3 526 083
Årets avskrivning byggnader - 754 194 - 741 587
Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -5 021 864 -4 267 670 Restvärde enligt plan vid årets slut 75 128 136 75 882 330 Varav
Byggnader 65 128 136 65 882 330
Mark 10 000 000 10 000 000
Taxeringsvärden
bostäder 62 002 000 50 631 000
Totalt taxeringsvärde 62 002 000 50 631 000
varav byggnader 49 577 000 43 684 000
Not 13 Övriga fordringar
Beräknad fordran PEAB (sanering) 500 000 0
Fordran medlemmar för köksfläktar 117 926 0
617 926 0
2010-12-31 2009-12-31 Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Förutbetald kabel-tv-avgift 49 230 44 745
Övriga förutbetalda driftskostnader 11 648 11 646
Upplupna ränteintäkter 5 216 3 553
Upplupna räntebidrag 50 098 74 838
Fastighetsförsäkring 65 009 59 914
181 201 194 696 Not 15 Likviditetsplacering via Riksbyggen
Likviditetsplacering via Riksbyggen 3 600 000 3 500 000
Typ Saldo Ränta Slutdatum
30 dagar 300 000 1,20 2011-01-13 30 dagar 200 000 1,50 2011-01-27 90 dagar 2 500 000 1,00 2011-01-25 90 dagar 600 000 1,40 2011-03-13
Not 16 Eget kapital Bundet Bundet Fritt
Insatser och uppl.
avgift
Underhålls
fond Resultat
Vid årets början 26 163 750 2 272 005 1 265 881
Disposition enl årsstämmobeslut 150 000 - 150 000
Förändring av underhållsfond - 325 000
Avsättning till underhållsfond 325 000
Årets resultat 387 422
Vid årets slut 26 163 750 2 747 005 1 178 303
Not 17 Fastighetslån
Fastighetslån 49 240 000 49 920 000
Avgår nästa års amortering - 680 000 - 680 000
Skuld vid årets slut 48 560 000 49 240 000
Genomsnittsränta under bokslutsåret är 3,57%
Låneinstitut Ränta Bundet till Ing. skuld Årets amort. Utg. skuld
NORDEA HYPOTEK AB 2,62 rörligt 27 000 000 27 000 000
SBAB 2,65 2011-03-01 8 920 000 680 000 8 240 000
SWEDBANK HYP 3,82 2013-11-12 14 000 000 14 000 000
49 920 000 680 000 49 240 000
2010-12-31 2009-12-31 Not 18 Övriga skulder, kortfristiga
Depositionsavgifter garageöppnare 19 500 20 500
Skuld sociala avgifter och skatter 1 842 1 843
Skuld RB påminnelseavgift 50 0
Övriga kortfristiga skulder 7 018 0
28 410 22 343 Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Upplupna löner och sociala avgifter 20 253 23 275
Upplupna räntekostnader 97 967 106 515
Upplupna drift- och underhållskostnader 0 1 375
Upplupna elkostnader 19 092 15 676
Upplupna värmekostnader 61 760 48 490
Upplupna kostnader för renhållning 3 387 0
Upplupna revisionsarvoden 9 000 9 000
Övriga upplupna kostnader för reparationer och underhåll 2 557 0
Förutbetalda hyror och avgifter 447 123 282 364
661 139 486 695
2010-12-31 2009-12-31 Slutord
Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna verksamhetsåret
Norrköping den 14 februari 2011
Carl-Johan Arnwald Richard Tjernström
Marky Egebäck Amina Karlsson
Irene Stenberg
Vår revisionsberättelse har lämnats den
KPMG AB Carl-Magnus Ekström
Kerstin Holmqvist Föreningsvald revisor
Auktoriserad revisor
Nyckeltal
Kostnadsfördelning 2010 2009
Reparationer 315 662 164 520
Planerat underhåll 0 44 950
Fastighetsavgift/skatt 51 719 51 516
Driftskostnader 1 455 029 1 360 628
Övriga kostnader 13 080 20 248
Personalkostnader 142 670 128 247
Avskrivning av anläggningstillgångar 754 194 741 587
Finansiella poster 1 771 391 1 949 968
Summa kostnader 4 503 745 4 461 664
Reparationer 7%
Driftskostnader 32%
Avskrivningar 17%
Finansiella poster 39%
Övrigt 5%
Driftskostnadsfördelning 2010 2009
Fastighetsförsäkring 66 314 61 377
Arvode förvaltning 116 803 115 915
Kabel-TV 178 980 178 211
IT-kostnader 279 279
Juridiska kostnader - 1 151 0
Revisionsarvode, externt 8 750 6 375
Övriga förvaltningskostnader 24 379 17 865
Fastighetsskötsel 139 400 131 220
Obligatoriska besiktningar 21 755 11 965
Snöröjning 31 269 0
Förbrukningsmateriel 20 262 10 134
Vatten 115 218 144 162
El 151 090 137 751
Uppvärmning 452 940 403 783
Sophantering 128 741 141 592
Summa driftskostnader 1 455 029 1 360 628
Arvode förvaltning 9%
Kabel-TV 13%
Fastighetsskötsel 10%
Snöröjning Vatten 2%
8%
El 11%
Uppvärmning 33%
Sophantering 9%
Övrigt 5%
Nyckeltalsanalys för driftskostnader 2010 2009
BOA (kvm): 5568 5568
Kr / kvm Kr / kvm
Fastighetsförsäkring 12 11
Arvode förvaltning 21 21
Kabel-TV 32 32
Revisionsarvode, externt 2 1
Övriga förvaltningskostnader 4 3
Fastighetsskötsel 25 24
Obligatoriska besiktningar 4 2
Snöröjning 6 0
Förbrukningsmateriel 4 2
Vatten 21 26
El 27 25
Uppvärmning 81 73
Sophantering 23 25
Summa driftskostnader 261 244
